知青文化主題公園項(xiàng)目投資收益分析

知青文化主題公園項(xiàng)目投資收益分析（核心區(qū)“知青文化旅游區(qū)”第一期投資收益分析）（一）主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)（二）投資估算1、投資估算范圍按照本項(xiàng)目需進(jìn)行建設(shè)的內(nèi)容，投資估算主要包括以下各部分：博物館、主題公園會(huì)所、森林度假村、濕地公園、花卉園及其配套設(shè)施、道路工程、景觀工程等。因此，本項(xiàng)目的投資估算范圍包括上述建設(shè)內(nèi)容的建安工程費(fèi)以及配套輔助工程費(fèi)用。2、投資估算內(nèi)容項(xiàng)目投資估算由固定資產(chǎn)投資和流動(dòng)資金兩部分組成。（1）固定資產(chǎn)投資由以下方面組成：1）工程費(fèi)用此項(xiàng)費(fèi)用包括所有建筑物的建安費(fèi)，設(shè)備、管網(wǎng)購(gòu)置和安裝費(fèi)，道路工程、景觀工程和環(huán)保綠化工程費(fèi)等。2）其它費(fèi)用其它費(fèi)用包括土地費(fèi)用、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、建設(shè)單位管理費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、招標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)等。3）預(yù)備費(fèi)：指基本預(yù)備費(fèi)，不包括漲價(jià)預(yù)備費(fèi)。本項(xiàng)目按照工程費(fèi)用與其他費(fèi)用的5%計(jì)提。（2）流動(dòng)資金：本項(xiàng)目流動(dòng)資金的需要量采用“擴(kuò)大指標(biāo)法”測(cè)算。測(cè)算結(jié)果為300萬(wàn)元。３、投資估算依據(jù)（1）工程費(fèi)用的估算依據(jù)1）1999年《全國(guó)統(tǒng)一建筑工程基礎(chǔ)定額重慶市基價(jià)表》2）1999年《重慶市建筑工程預(yù)算定額》3）1999年《重慶市建設(shè)工程費(fèi)用定額》4）2000年《重慶市安裝工程單位基價(jià)表》5）《重慶市安裝工程費(fèi)用定額》（渝建發(fā)［2000］110號(hào)文）6）目前相關(guān)的市場(chǎng)價(jià)格（含部份詢價(jià)）；7）業(yè)主提供的相關(guān)的土建、設(shè)備價(jià)格資料。（2）其它費(fèi)用估算依據(jù)1）規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)：參照國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)和建設(shè)部的計(jì)價(jià)格［2000］10號(hào)文的有關(guān)規(guī)定并參照業(yè)主提供數(shù)據(jù)估算。2）建設(shè)單位管理費(fèi)根據(jù)財(cái)政部財(cái)建［2002］394號(hào)文財(cái)政部關(guān)于印發(fā)《基本建設(shè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》的通知，按相關(guān)規(guī)定計(jì)取。3）工程監(jiān)理費(fèi)根據(jù)重慶市物價(jià)局、計(jì)委、建委發(fā)布的渝價(jià)（2000）第352號(hào)文中的相關(guān)規(guī)定計(jì)取。4）招標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)根據(jù)國(guó)家計(jì)委發(fā)布的《招投標(biāo)代理服務(wù)收費(fèi)管理暫行辦法》計(jì)價(jià)格（2002）1980號(hào)文的有關(guān)規(guī)定計(jì)取。5）工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)根據(jù)重慶市物價(jià)局發(fā)布的渝價(jià)（2000）393號(hào)文和渝府發(fā)（2001）106號(hào)文的有關(guān)規(guī)定計(jì)列。6）土地費(fèi)用根據(jù)業(yè)主提供資料估算。估算結(jié)果為2766萬(wàn)元。４、投資估算結(jié)果總投資 18122萬(wàn)元 其中：建筑工程費(fèi)用12582萬(wàn)元設(shè)備及安裝工程費(fèi)用1200萬(wàn)元其他費(fèi)用3191萬(wàn)元基本預(yù)備費(fèi)849萬(wàn)元流動(dòng)資金300萬(wàn)元以上具體估算詳見(jiàn)附表1《投資估算表》資金籌措方式及來(lái)源假設(shè)所有資金由業(yè)主以自有資金投入，未對(duì)外融資，不考慮建設(shè)期利息及財(cái)務(wù)費(fèi)用。（三）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是在國(guó)家現(xiàn)行財(cái)稅制度和價(jià)格體系基礎(chǔ)上分析計(jì)算項(xiàng)目直接發(fā)生的財(cái)務(wù)效益和費(fèi)用，考察項(xiàng)目的盈利能力、清償能力等財(cái)務(wù)狀況，據(jù)此判別項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性。1、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)依據(jù)、原則及方法財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是在國(guó)家現(xiàn)行財(cái)稅制度和價(jià)格體系基礎(chǔ)上分析計(jì)算項(xiàng)目直接發(fā)生的財(cái)務(wù)效益和費(fèi)用，考察項(xiàng)目的盈利能力、清償能力等財(cái)務(wù)狀況，據(jù)此判別項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性。（1）評(píng)價(jià)依據(jù)1）本經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)以《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部頒布1993年7月1日，第二版）為依據(jù)；2）中華人民共和國(guó)建設(shè)部建標(biāo)（2000）205號(hào)關(guān)于發(fā)布《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》的通知；3）《中華人民共和國(guó)公司法》及其實(shí)施細(xì)則；4）《中華人民共和國(guó)所得稅法》及其實(shí)施細(xì)則；5）財(cái)政部頒發(fā)的《企業(yè)財(cái)務(wù)制度》和《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》及近年會(huì)計(jì)制度改革的有關(guān)規(guī)定；6）有關(guān)成本和收入的核算參照本行同行業(yè)的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)；7）本項(xiàng)目的建設(shè)方案及經(jīng)營(yíng)設(shè)想。（2）原則1）本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)以動(dòng)態(tài)分析為主，并輔以若干主要靜態(tài)指標(biāo)的分析；以定量分析為主，定性分析為輔的原則；2）本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)在計(jì)算期內(nèi)產(chǎn)品銷售價(jià)格及成本，均不考慮通貨膨脹因素；3）本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)遵循效益與費(fèi)用計(jì)算口徑一致的原則：4）本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)遵循資本保全原則。（3）評(píng)價(jià)方法1）假設(shè)條件假設(shè)項(xiàng)目在建設(shè)期內(nèi)能順利實(shí)施，建設(shè)內(nèi)容和建設(shè)進(jìn)度、規(guī)模能按預(yù)定方案實(shí)施，國(guó)家宏觀政策保持相對(duì)穩(wěn)定，稅率保持目前水平。2）評(píng)價(jià)方法本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是在營(yíng)業(yè)規(guī)模和技術(shù)研究的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，主要是利用有關(guān)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，通過(guò)編制財(cái)務(wù)報(bào)表，按新建項(xiàng)目的評(píng)價(jià)方法進(jìn)行效益分析和測(cè)算。計(jì)算財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)及各項(xiàng)財(cái)務(wù)比率，進(jìn)行財(cái)務(wù)分析，做出評(píng)價(jià)結(jié)論。2、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)測(cè)算（1）項(xiàng)目計(jì)算期：本項(xiàng)目計(jì)算期定為22年，其中建設(shè)期2年，正常經(jīng)營(yíng)期定為20年。（2）收入測(cè)算：1）知青文化觀光結(jié)合相關(guān)因素分析，按平均每天500接待游客人（平均每年182500人）計(jì)算。餐飲收入（100%的游客消費(fèi)）50元/人次*500人次/天*365天/年=9125，000元/年門票收入（70%的游客消費(fèi)）80元/人次*500人次/天*365天/年*70%=10220，000元/年住宿收入（60%的人入住、與娛樂(lè)等合算人均為200元/人次）200元/人次*500人次*365天/年*60%=18250，000元/年（森林度假村有15000平方米建設(shè)一個(gè)有200個(gè)房間的酒店供此功能）旅游購(gòu)物收入（平均每人30元計(jì)算）30元/人次*500人次*365天/年*100%=5475，000元/年2）知青文化度假游客說(shuō)明：知青度假村剩余的30，000平方米，按小戶型50平方米/戶計(jì)算，共600套。按160元/套天、出租率70%計(jì)算。160元/天套*365天/年*600套*70%=24528，000元/年各年的收入計(jì)算和金額，詳見(jiàn)附表3《收入測(cè)算》。（3）總成本費(fèi)用分項(xiàng)估算1）經(jīng)營(yíng)費(fèi)用：經(jīng)營(yíng)費(fèi)用是指各項(xiàng)收入的直接費(fèi)用，不包括期間費(fèi)用。本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)費(fèi)用按照收入的30%進(jìn)行測(cè)算。2）折舊費(fèi)，區(qū)分固定資產(chǎn)類別，按照當(dāng)前國(guó)家相關(guān)規(guī)定以直線法折舊，凈殘值率按5%測(cè)算。房屋建筑物按30年計(jì)提折舊，機(jī)電設(shè)備按5年計(jì)提折舊。年折舊額754萬(wàn)元。3）管理費(fèi)用，管理費(fèi)用指企業(yè)行政管理部門為管理和組織經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括：管理人員工資、公司經(jīng)費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、勞保費(fèi)、待業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)、咨詢費(fèi)、審計(jì)費(fèi)、稅金、管理人員工資、土地使用費(fèi)、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費(fèi)、技術(shù)開(kāi)發(fā)費(fèi)、無(wú)形資產(chǎn)攤銷費(fèi)、開(kāi)辦費(fèi)攤銷等費(fèi)用，根據(jù)企業(yè)及同行業(yè)的現(xiàn)有水平進(jìn)行測(cè)算，本項(xiàng)目按照收入的10%計(jì)提。各年的總成本計(jì)算和金額，詳見(jiàn)附表4《總成本費(fèi)用測(cè)算表》。（4）稅金估算營(yíng)業(yè)稅及附加估算：按照國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)，營(yíng)業(yè)稅按照5%估算，城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加分別按照營(yíng)業(yè)稅額的7%、3%進(jìn)行估算。所得稅：根據(jù)國(guó)家由2008年起施行的新的所得稅法，本項(xiàng)目所得稅率按照25%進(jìn)行估算。3、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)（1）評(píng)價(jià)參數(shù)本項(xiàng)目按高于銀行現(xiàn)行中長(zhǎng)期貸款的年利率結(jié)合本行業(yè)現(xiàn)狀進(jìn)行分析，即基準(zhǔn)收益率定為8%。（2）評(píng)價(jià)結(jié)果第一期旅游核心區(qū)：所得稅前投資內(nèi)部收益率為18.85%；所得稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為15813萬(wàn)元；所得稅前投資回收期為6.67年（含建設(shè)期2年）；所得稅后投資內(nèi)部收益率為14.77%；所得稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為9373萬(wàn)元；所得稅后投資回收期為7.84年（含建設(shè)期2年）；平均投資利潤(rùn)率17.26%；平均投資利稅率19.43%從以上評(píng)價(jià)結(jié)果可知，第一期項(xiàng)目全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為14.77%，高于基準(zhǔn)收益率8%。計(jì)算期內(nèi)正常年的累計(jì)收入(含稅)可達(dá)142496萬(wàn)元，年平均收入7125萬(wàn)元；正常年的利潤(rùn)總額可達(dá)62573萬(wàn)元，年平均利潤(rùn)總額3129萬(wàn)元，年平均凈利潤(rùn)2347萬(wàn)元。因此，通過(guò)上述分析和財(cái)務(wù)指標(biāo)可知，經(jīng)本次建設(shè)后，項(xiàng)目有較好的經(jīng)濟(jì)效益，故本項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可行。經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中的具體數(shù)據(jù)及計(jì)算，詳見(jiàn)下列附表：附表１：投資估算表；附表2：主要數(shù)據(jù)及評(píng)價(jià)指標(biāo)匯總表；附表3：收入測(cè)算；附表4：總成本費(fèi)用測(cè)算表；附表5：損益表；附表6：現(xiàn)金流量表；（3）不確定性分析1）盈虧平衡分析盈虧平衡分析是分析項(xiàng)目成本與效益關(guān)系的指標(biāo)，本項(xiàng)目以收入實(shí)現(xiàn)比率表示的盈虧平衡計(jì)算結(jié)果表明：正常經(jīng)營(yíng)年當(dāng)達(dá)到預(yù)計(jì)收入的40%時(shí)，即項(xiàng)目年收入達(dá)到2850萬(wàn)元時(shí)，項(xiàng)目就可保本，超過(guò)上述數(shù)據(jù)后項(xiàng)目就開(kāi)始盈利，收入越高則盈利越大。2）敏感性分析敏感性分析主要是考察項(xiàng)目的主要因素發(fā)生變化時(shí)，對(duì)項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率影響程度。本項(xiàng)目基本方案的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為14.77%，高于基準(zhǔn)收益率8%，考慮到項(xiàng)目在實(shí)施過(guò)程中，可能發(fā)生的某些因素如：成本、收入、投資等，當(dāng)這些單因素發(fā)生變化時(shí),對(duì)項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的敏感程度，可詳見(jiàn)下表：敏感性分析表序號(hào)項(xiàng)目營(yíng)業(yè)收入經(jīng)營(yíng)成本建設(shè)投資120%19.98%11.55%12.04%215%18.72%12.28%12.65%310%17.44%13.19%13.31%45%16.12%13.99%14.01%5基本方案14.77%14.77%14.77%6-5%13.38%15.54%15.