萬達總經理開業(yè)籌備管控要點匯編

開業(yè)籌備管控要點

（總經理訪談集）

2011年3月29日2021/6/271目錄:2開業(yè)籌備管控要點工程管控1招商管控2物業(yè)管控3企劃管控4人事行政52021/6/272工程管控11、設計方案調整的經驗2、技術對接與技術交底3、如何與項目公司、總包方、消防公司等多方協(xié)調4、二裝的工程管控5、防水工程管理要點6、消防設備設施管控要點7、水電、氣、網(wǎng)絡通訊各系統(tǒng)管控8、機電設備管控與維護要點2021/6/273管控要點：項目設計中的合理化建議

難點——滿足商業(yè)物業(yè)功能使用、業(yè)態(tài)落位的前置判斷

可能引發(fā)的問題——設計缺陷和影響商業(yè)物業(yè)的使用功能，產生不必要的改造和成本。

案例1、2、3——長春紅旗街萬達主力店入口、垃圾房、空調回路的設計調整

解決方案——項目立項后及時跟進設計方案、審核設計圖紙，結合現(xiàn)場考察和業(yè)態(tài)與功能布局的前置判斷，提出設計方案調整的建議一、工程管控1、設計方案調整12021/6/274案例1：施工圖設計管控長春紅旗街萬達廣場原設計圖紙主力店出入口未設計防盜卷簾圖示解決之前圖示解決之后1一、工程管控1、設計方案調整2021/6/275案例2：施工圖設計管控長春紅旗街萬達廣場原設計圖紙綜合濕垃圾間過小、無給排水設施圖示解決之前（34平方米）圖示解決之后（130平方米）1一、工程管控1、設計方案調整2021/6/276案例3：施工圖設計管控長春紅旗街萬達廣場原設計圖紙空調系統(tǒng)主力店未設計單獨空調回路圖示解決之前圖示解決之后1一、工程管控1、設計方案調整2021/6/2772.1技術交底是商管公司工程部的重要職責和考核點配合項目公司完成技術交底，特別是水、電、空調、暖通等，一是交底清晰，二是共同解決存在的問題。

重點關注與安全密切的用電、消防設施等技術標準和要求，結合使用要求、招商要求，積極跟進施工進度，保證無商戶超負荷用電、無消防盲區(qū)。

在項目施工進行中（未完工前），對土建、水、電、空調、暖通等各工程與項目公司、施工單位相關負責人共同進行技術跟進。隨時掌握項目公司《計劃執(zhí)行書》并根據(jù)項目實際進展情況，不斷調整商管公司《倒排工作計劃》，同時公司背負大額的人員成本，使工程部班長以上人員比計劃提前兩個月到崗，在不斷學習各專業(yè)施工圖紙的同時，配備足夠的照相機，按專業(yè)、分類對隱蔽工程、工程質量情況及時拍照、存檔，大量照片對后期質量整改提供必要的圖文信息。一、工程管控2、技術對接

技術交底2021/6/2782.2技術對接----和主力店的技術對接按照總部制定的主力店裝修管理規(guī)定，全面對接。一、工程管控2、技術對接

技術交底2021/6/2792.3餐飲對接原則：1、盡早對接---招商落位后，立即展開；2、全系統(tǒng)對接---房屋承重、土建裝修、機電設備（消防、電力、空調、煤氣、上下水、廚房、排煙、網(wǎng)絡、電話、光纖等接駁點的預留位置等）；3、有效對接---項目公司與商戶、商戶裝修負責人共同確認，不輕易改動；4、溝通協(xié)調---保證條件、避免資源浪費。在餐飲招商完成后，立即將餐飲的以上相關點位和技術要求與項目公司對接1一、工程管控2、技術對接

技術交底2021/6/27102.4技術對接----和各品牌店的技術對接招商進度和變化影響技術對接條件的有效性、準確度，注意進度的計劃性，減少變更、修改商戶的入住條件。

步行街各店裝修進場前要和店負責人、施工方負責人、設計方負責人進行全面的技術對接。對接條件除了點對點的銜接，還要考慮和項目整體技術條件、周邊店鋪的對接。一、工程管控2、技術對接

技術交底2021/6/27112.5餐飲對接要點：空調設計制冷負荷是否滿足商戶使用需求，廚房及餐廳的空調布局是否合理；排油煙的管路布局需要單獨使用，是否符合排放要求，是否設置油煙凈化裝置，是否配置排油煙風機，管路是否有檢修口及排油口；廚房布局是否符合當?shù)叵谰忠?guī)范，噴淋、排煙口布局是否符合規(guī)范，隔墻及門窗開啟方式、材料等是否與消防要求沖突。餐飲廚房要求必須做防水及閉水試驗；洋快餐要預留冷媒管井；廚房排水口前必須加裝過濾網(wǎng)及隔油器。1一、工程管控2、技術對接

技術交底2021/6/27122.6餐飲對接要點：上下水的設計流量是否滿足商戶需求，上下水的安裝位置是否與廚房相匹配；餐飲商戶的燃氣需求：要求提供廚房灶具的具體參數(shù)，包括耗氣量、規(guī)格尺寸、用電量等；要求提供用電設備清單及功率，總用電量，給排水管徑，空調負荷，排風排煙等參數(shù)；對接網(wǎng)絡、電話、光纖等接駁點的預留位置，數(shù)量；對接交接標準，屬清水鋪及精裝鋪。清水鋪應重點關注其裝修方案，貨品布局是否超出樓板的荷載，吊頂方式及地面鋪裝材質，安裝方式等是否與廣場風格一致；店招的設計管理，應報集團公司審核，材質應滿足設計要求。1一、工程管控2、技術對接

技術交底2021/6/2713協(xié)調要點--圖片資料齊全，有理有據(jù)，及時準確不厭其煩多次溝通協(xié)調難點—各單位互相推諉，不按時解決可能引發(fā)的問題—造成工期延誤，施工停止案例4—呼市萬達餐飲商家兩例解決方案—嘉年華排風豎井未封堵，雨水從豎井流入商鋪內，商鋪無法裝修，連續(xù)幾日請項目公司施工單位查看現(xiàn)場，確定完成時間，并派專人跟進問題整改1一、工程管控3、如何多方協(xié)調與項目公司、總包方等2021/6/2714案例4：呼市萬達碧海云香豎井未封堵圖示解決之前圖示解決之后1一、工程管控3、如何多方協(xié)調與項目公司、總包方等2021/6/2715管控要點：技術對接、統(tǒng)一標準、施工安全難點：二裝期間交叉作業(yè)、立體施工可能引發(fā)的問題：商戶進場慢、設計慢、施工慢、人員到位慢、經營設施準備慢，影響開業(yè)進度；

案例5：長春紅旗街萬達廣場、武漢菱角湖萬達廣場

解決方案：1、作好工程審圖、提前作好技術對接；2、作好施工用電、照明的協(xié)調；3、盡可能創(chuàng)造條件讓商戶提前進場裝修，可以采用各工序交叉施工、齊頭并進，在施工場地上采用各種變通方式提供場地，在施工現(xiàn)場根據(jù)商戶提供的裝修進度表進行進度檢查等工作；4、在商戶經營設計的準備上面，要及時向制作廠家了解制作進度?？傊?，想盡一切辦法提高商戶的裝修進度，在裝修質量上主要要嚴格審圖，確保整體裝修效果，對于裝修材料的選擇，則要美觀、時尚且符合消防要求；5、工程部多巡場，發(fā)現(xiàn)問題及時解決。1一、工程管控4、二裝工程管控2021/6/2716案例5：長春紅旗街萬達廣場根據(jù)招商總體進度，結合總部關于《萬達廣場房產技術條件》、《機電設計標準》、《萬達廣場建造標準》等集團規(guī)范性文件，提前4個月根據(jù)各業(yè)態(tài)機電特點，制定步行街、主力店房產條件及機電條件，根據(jù)招商情況不確定性，預留10%條件，為項目二版施工圖設計及招商進度提供有力的技術支持。結合商管公司開業(yè)倒排計劃，制定小商戶、主力店裝修圖紙《設計指引》、《裝修出圖計劃》、《臨時用電方案》、《裝修管理方案》等全面二裝管控方案和計劃，同時嚴格控制裝修圖紙出圖時間、進場時間、以及每天裝修進度，通過持續(xù)監(jiān)督和無縫對接、全方位協(xié)助，保證各商鋪裝修進度可控。隨時掌握項目公司《計劃執(zhí)行書》并根據(jù)項目實際進展情況，不斷調整商管公司《倒排工作計劃》，同時公司背負大額的人員成本，使工程部班長以上人員比計劃提前兩個月到崗，在不斷學習各專業(yè)施工圖紙的同時，配備足夠的照相機，按專業(yè)、分類對隱蔽工程、工程質量情況及時拍照、存檔，大量照片對后期質量整改提供必要的圖文信息。1一、工程管控4、二裝工程管控2021/6/27171一、工程管控4、二裝工程管控（1）裝修材料運輸管控管控要點：難點——外場較小，無法大量放置建筑材料。

可能引發(fā)的問題——步行街通道放置大量材料，導致二裝商戶材料無法正常運輸，影響工期。

案例6——合肥萬達，公共區(qū)域放置大量地面石材，管材。

解決方案——與施工單位協(xié)商，清理材料至較晚進場裝修的鋪面，保證二裝商戶運輸材料。2021/6/2718案例6：合肥包河萬達廣場裝修材料運輸管控圖示解決之前圖示解決之后1一、工程管控4、二裝工程管控（1）裝修材料運輸管控2021/6/2719管控要點：保證電梯垂直運行的正常運行

難點—臨時電源經常停電，電梯出現(xiàn)故障，精裝單位搶用貨梯

可能引發(fā)的問題—不能滿足二裝商戶上料需求案例—漢拿山裝修時，三天未把材料運上去。解決方案—同項目公司電梯安裝單位簽定責任書，明確三方責任，項目公司保證臨時用電，電梯安裝公司保證電梯的維保，保證二裝商鋪上貨及時的前提下，合理安排精裝單位上貨時間。1（1）垂直運輸管控要點和難點一、工程管控4、二裝工程管控2021/6/2720管控要點：

難點——步行街頂層為餐飲商戶，油煙量較大?？赡芤l(fā)的問題——步行街餐飲商戶油煙竄味，影響營運品質。案例7——合肥設計出現(xiàn)5家商戶共用一個油煙管道，無法滿足排油煙量。解決方案——與設計協(xié)商，由多戶一用改一戶一用，在商戶廚房區(qū)域增開洞口，就近設置單獨油煙管道，滿足排油煙需求，為后期營運留下扎實基礎。1一、工程管控4、二裝工程管控（2）排油煙管道設置管控2021/6/2721案例7：合肥包河萬達廣場圖示解決之前圖示解決之后1一、工程管控4、二裝工程管控（2）排油煙管道設置管控2021/6/2722管控要點：保證裝修供水，減少跑水漏水事故難點—臨時用水管道經常斷裂跑水可能引發(fā)的問題—無法保證餐飲商鋪正常裝修用水案例—呼和浩特萬達廣場王莉餐飲裝修施工用水解決方案—為保證萬達廣場正常開業(yè)，及時與項目公司溝通，開通衛(wèi)生間的正式用水，徹底解決了餐飲商鋪裝修用水，杜絕了到處跑水事故（3）二裝臨時用水管控1一、工程管控4、二裝工程管控2021/6/2723管控要點：

難點——根據(jù)消防要求，商戶裝修墻、地面至少達到B1級防火要求，吊頂達到A級防火要求。在裝修時間緊張情況下，要求部分商戶修改裝修方案，方可下一步施工。

可能引發(fā)的問題——無法滿足消防要求，消防驗收無法通過。

案例——呼市萬達部分店招基層使用木質材料，與商戶協(xié)商后未果。

解決方案——首先進行消防要求宣講，加強現(xiàn)場巡查，及時發(fā)現(xiàn)隱情和違規(guī)工程予以勸導，最后工程部可安排人員給予強行拆除。1（4）二裝消防要求一、工程管控4、二裝工程管控2021/6/2724管控要點：二裝消防能正常通過驗收、消防系統(tǒng)能正常運行難點：已經完工的消防噴淋系統(tǒng)和商戶裝修的需求相沖突，需要重新改造?？赡芤l(fā)的問題：1、不符合政府相關規(guī)定，留下消防安全隱患；2、影響店面形象；3、影響二次消防驗收；4、影響二次裝修進度。案例：廣州白云萬達廣場解決措施：1、嚴格管理商戶對消防系統(tǒng)的改造，在商戶搶開業(yè)進度裝修吊頂時采用先吊頂后延伸煙感和噴頭的辦法；2、開業(yè)后組織二次改造，消除消防隱患。1（4）二裝消防要求一、工程管控4、二裝工程管控2021/6/27251（4）二裝消防要求廣州白云萬達案例一、工程管控4、二裝工程管控2021/6/2726管控要點：

難點——部分商戶裝修投機取巧，使用材料未按裝修規(guī)范要求施工。

可能引發(fā)的問題——存在很大安全隱患，且影響消防驗收。

案例8、9——無錫萬達部分商戶裝修時，有幾家商戶未使用阻燃線，又如合肥萬達、沈陽鐵西萬達的店招管理。

解決方案——與商戶業(yè)主多次溝通，說明存在的安全隱患，達成共識，要求施工隊更換材料。如店招采用壓克力燈箱更換成防火材料物質的燈箱。1（5）商戶裝修材料管控一、工程管控4、二裝工程管控2021/6/2727案例8：合肥包河萬達廣場工程部人員拆除店招木基層圖示解決之前圖示解決之后1（5）商戶裝修材料管控一、工程管控4、二裝工程管控2021/6/2728圖示解決之前圖示解決之后案例9：沈陽鐵西萬達廣場JECCIFIVE商鋪采用壓克力店招，后改為烤漆玻璃店招1（5）商戶裝修材料管控一、工程管控4、二裝工程管控2021/6/2729管控要點：難點——裝修驗收的管控可能引發(fā)的問題——各種安全隱患案例10——沈陽鐵西萬達廣場商鋪裝修申報驗收解決方案——隱蔽工程封閉前兩天，由商戶或施工單位提出驗收申請。驗收合格填寫《隱蔽工程驗收單》，不合格的限期整改。商戶吊頂封閉時，必須在設備閥門下預留必要的檢修口。1（6）裝修驗收管控一、工程管控4、二裝工程管控2021/6/2730圖示解決之前圖示解決之后案例10：沈陽鐵西萬達廣場pizzahut商鋪預驗收1（6）裝修驗收管控一、工程管控4、二裝工程管控2021/6/2731管控要點：地下室防水、屋面防水、餐飲廚房防水難點——隱蔽工程、防水施工工藝、防水卷材整體性

可能引發(fā)的問題——漏水案例11——寧波江北萬達廣場禾綠壽司門口漏水

解決方案——1、無論采取何種防水設計施工，基坑中不應積水，如有積水，應予排除。嚴禁帶水或泥漿進行防水工程施工。2、屋頂防水卷材的質量，保護、保溫層的施工工藝，保溫夾層的回填材料，建筑物沉降縫（伸縮縫），管線管道處的粘結質量，以及屋頂機電設備安裝時對防水層的保護，必須嚴密監(jiān)控。3、預埋件的埋設應嚴格按規(guī)范施工；養(yǎng)護時間和養(yǎng)護方式應嚴格監(jiān)控，此項是承建商經常忽視的工序，但對砼的防水能力有較大的影響。1（1）防水工程管理經驗一、工程管控5、防水工程管理要點2021/6/2732

圖示解決之前圖示解決之后案例11：寧波江北萬達廣場——由于前期工期較緊，施工面廣，禾綠壽司門口營業(yè)后經常漏水報修。經工程部人員查看后發(fā)現(xiàn)，是屋面防水施工不到位、養(yǎng)護時間不到位所致。后聯(lián)系經施工單位在屋面重新做防水施工才將漏水問題解決。1（1）防水工程管理經驗一、工程管控5、防水工程管理要點2021/6/2733管控要點：及時派專人全程跟進防水施工，嚴格按施工規(guī)范要求施工。難點—監(jiān)控施工工藝施工材料

可能引發(fā)的問題—施工質量不合格，會造成滲水，引發(fā)索賠事件

案例—寧波江北萬達廣場麥當勞甜品站滲水索賠解決方案—同商鋪施工單位溝通，重新制作防水，48小時閉水試驗合格后在進行下道工序施工1（2）餐飲廚房防水施工管控一、工程管控5、防水工程管理要點2021/6/2734管控要點：

難點——漏水點位多，淮安萬達廣場變電所處于地形復雜管線眾多位置，共有四處漏水源頭，有一處處理不好都解決不了中萬達變電所漏水問題。

可能引發(fā)的問題——線路短路造成停電

案例12——淮安萬達廣場變電所屋頂漏水處理方案

解決方案——1、電纜管線采用堵漏王封堵；2、伸縮縫采用開槽鋪防水卷材；3、墻體滲漏采取開槽、防水寶、堵漏王等措施；4、排煙風井采取屋面風井口安裝百葉窗和周圍縫隙封堵；5、采取四種防水措施后，徹底解決了中萬達變電所漏水問題。1（3）設備房漏水處理一、工程管控5、防水工程管理要點2021/6/2735案例12：淮安萬達廣場設備機房圖示解決之前圖示解決之后1（3）設備房漏水處理一、工程管控5、防水工程管理要點2021/6/2736管控要點：送風排風風機聯(lián)動、噴淋頭露出吊頂是否平整

難點—消防聯(lián)動時，防排煙風機經常不能聯(lián)動可能引發(fā)的問題—存在嚴重的消防安全隱患

案例13—呼市萬達華潤超市消防測試時聯(lián)動不能正常啟動運行解決方案—組織項目公司消防施工單位逐一調試解決1（1）設備聯(lián)動一、工程管控6、消防設備設施管控要點2021/6/2737案例13：呼和浩特萬達廣場華潤超市消防測試時聯(lián)動不能正常啟動運行圖示解決之前圖示解決之后1（1）設備聯(lián)動一、工程管控6、消防設備設施管控要點2021/6/2738管控要點：消防系統(tǒng)的聯(lián)動測試和驗收

難點：消防噴淋系統(tǒng)無滴漏水、水壓能達到要求，能成功聯(lián)運。

案例14：福州萬達廣場噴淋系統(tǒng)測試驗收可能引發(fā)的問題：1、消防系統(tǒng)的加壓測試可能引發(fā)場內多處漏水；2、各系統(tǒng)間不聯(lián)動而導致驗收失敗。

解決措施：1、在正是驗收前采用分次加壓測試的措施，觀察有無滴漏，每次檢查要打開檢修口逐條檢查管道是否滴漏，而非漏水后才確認；2、工程部相關操作人員提前介入調試和測試，能熟練操作，監(jiān)督好安裝、調試、設備質量；3、最好是在二裝前能進行壓力測試，測試后立即解決問題，最好是進行長時間的壓力測試；4、開業(yè)后組織檢查，排除消防隱患。1（2）消防噴淋系統(tǒng)一、工程管控6、消防設備設施管控要點2021/6/2739案例14：福州萬達廣場消防水泵多線盤遠程啟動流程圖示1234

1、水泵置于自動狀態(tài)2、手動盤置于允許位置3、按動多線盤水泵啟動按鈕4、通知工程技工監(jiān)測水壓1（2）消防噴淋系統(tǒng)一、工程管控6、消防設備設施管控要點2021/6/2740管控要點：

難點——廣場內部分排煙口測試時無風，故障原因及涉及的單位較多可能引發(fā)的問題——發(fā)生火災后果嚴重

案例15——淮安萬達廣場步行街B口穹頂排煙風機啟動后無風

解決方案——1、配合項目公司及施工單位進行消防聯(lián)動，記錄并分析設備故障；2、自行組織消防聯(lián)動測試及單點測試，記錄并分析設備故障原因，主動協(xié)調總包及各分包單位進行整改。1（3）消防問題故障處理一、工程管控6、消防設備設施管控要點2021/6/2741案例15：淮安萬達廣場排煙設備故障處理圖示解決之前圖示解決之后1（3）消防問題故障處理一、工程管控6、消防設備設施管控要點2021/6/2742管控要點：保證有足夠的容量、能正常使用難點：規(guī)劃設計在前，招商在后，物理荷載（包括電力荷載、樓層荷載、制冷量、用水量、用氣量等）滿足不了商戶的需求可能引發(fā)的問題：1、滿足不了商戶的用水、電氣等需求，影響招商，影響開業(yè)；2、過于遷就商戶，造成負荷浪費和運營能耗偏高。案例：武漢菱角湖萬達廣場解決方案：1、當?shù)厣坦芄绢I導班子等要在項目的擴初階段及時到位和介入，根據(jù)項目落位方案和商戶進場摸底的結果，提供相對準確的荷載需求；2、在招商完成后及時將商戶的相關需求和設計圖水、電、氣、收銀POS落位圖報給項目公司，提前進行協(xié)調和處理——特別是餐飲一定要提前報；3、要嚴格審核商戶上報的用水、電、氣需求，除掉其中的水份。1一、工程管控7、水、電、氣、網(wǎng)絡通訊各系統(tǒng)管控2021/6/2743管控要點：

難點——由于是光纖入戶，光纖材質較脆弱。在商鋪裝修時，及容易將之前已經施工的光纖線路破壞。

可能引發(fā)的問題——導致商戶通信、電話、POS無法正常使用

案例——合肥萬達廣場室內街2FAPPLE裝修時將事先已預埋的光纖破壞，導致在開業(yè)前一天對外通信、POS無法正常使用，給商戶第二天的開業(yè)帶來了極大的不便。

解決方案——與通信運營商溝通后，測出光纖斷點具體位置，在斷點處進行光纖熔接，直至光損耗達到正常范圍值，最終使商戶的業(yè)務能正常開展。對于步行街商鋪通信及POS機的管控1一、工程管控7、水、電、氣、網(wǎng)絡通訊各系統(tǒng)管控2021/6/2744管控要點：是否便于日常使用需求，是否預留檢修口難點—跟進不到位，施工工期緊，經常造成設備設施無法使用與維修可能引發(fā)的問題—不能滿足使用需求案例—呼市萬達廣場餐飲商戶明蘭、巨晴風機盤管電源未分開解決方案—開業(yè)后，商管工程部自行更改線路1一、工程管控8、機電設備管控與維護要點（1）便于檢修2021/6/2745管控要點：電梯的保護、空調的驗收和測試難點：施工點多電梯被損壞、空調功率不夠

可能引發(fā)的問題：1、在籌備期中不注意保護機電設備，造成電梯的損壞；2、日本料理、港式餐廳等空調功率不夠

案例：武漢菱角湖萬達廣場解決方案：1、加強設備使用的管理，只有經廠家驗收合格的設備才能使用，并且有專人看管；2、強化電梯保護的培訓，并進行保護處理，貨梯要求進行包板使用，扶梯必須覆蓋塑料膜。3、餐飲定下來提前做好相關技術對接。1一、工程管控8、機電設備管控與維護要點（2）驗收測試2021/6/2746招商管控21、招商工作的整體策劃2、市場調研及招商定位3、招商大會及萬達中國行4、業(yè)態(tài)組合與品牌落位5、商戶資源儲備6、室外步行街招商管控7、招商隊伍的組建和管理8、營運籌備9、二裝現(xiàn)場管理2021/6/2747招商階段的劃分：按照項目商管公司總經理到位直至項目開業(yè)一般為10個月左右的時間，這段時間可以分為：A:招商前期（開業(yè)前10個月到開業(yè)前6個月）；B:招商中期（開業(yè)前6個月到開業(yè)前3個月）；C:招商后期（開業(yè)前3個月到開業(yè)當天）；在三個階段中，招商工作重點不同，管控要點和難點也不相同。

二、招商管控1、招商工作的整體策劃22021/6/2748A.招商前期管控重點：⑴項目市調報告的形成；⑵招商運營副總的到位與招商團隊的組建；⑶項目公司室外步行街商鋪銷售方案及定價；⑷意向商戶的摸底調查，調整品牌落位，向總部建議適當?shù)淖饨鹚?，完成租金分解，確定各樓層、各位置的目標品牌（至少三個品牌預落位）和租金條件；⑸招商手冊的完成；⑹主力店、次主力店、重點餐飲品牌的合作意向確定（位置、面積、合作年限、租金或扣點水平）。二、招商管控1、招商工作的整體策劃22021/6/2749B.招商中期管控重點：⑴品牌落位的再次調整確認，原則上不再做大的變動；⑵各業(yè)態(tài)重點品牌的洽談和突破；⑶招商大會與萬達中國行的實施；⑷同項目公司、商戶共同確認主力店、次主力店、餐飲店的工程條件和進場時間；⑸招商工作的全力沖刺，此階段要完成所有招商任務的80％。2二、招商管控1、招商工作的整體策劃2021/6/2750C.招商后期管控重點：⑴全力沖刺完成剩余商鋪的招商；⑵全力敦促商戶進場裝修；⑶商戶裝修形象、進度、質量的把控；⑷商戶及其裝修施工隊、項目公司、商管公司的工程對接會議，建立工程問題臺帳，并逐日消項；⑸開業(yè)慶典的商戶邀請。

2二、招商管控1、招商工作的整體策劃2021/6/2751管控要點與難點：

全面掌握和理解項目概況、整體定位及特點；深入的所在城市及區(qū)域的市場調研；詳實、準確的重點品牌經營及發(fā)展情況；可能引發(fā)的問題：（1）難以明確與總部招商中心、萬千百貨等的招商工作界面、及招商側重點，對外招商工作步驟缺乏協(xié)調統(tǒng)一；（2）招商工作出現(xiàn)偏差，難以形成目標品牌商家的合作共鳴，影響招商進度。解決方案：（1）確保市調數(shù)據(jù)的準確性，尤其是租金調研數(shù)據(jù)的準確性；（2）商戶意向摸底的全面性和扎實程度；（3）及時獲得總部招商中心的指導和認同，及早報請商業(yè)決策文件的審批；（4）同項目公司溝通市調報告，培育項目公司對商業(yè)需求的理解。二、招商管控2、市場調研及招商定位22021/6/2752案例1：寧波江北萬達廣場在開業(yè)籌備期之初，即重視項目全面、深入的市場調研工作，通過多種渠道取得詳實、準確的品牌商家經營數(shù)據(jù)及發(fā)展情況資料，定期和不定期地與目標品牌商家、消費者及相關業(yè)內人士代表等進行交流和座談，為招商定位工作奠定了良好的基礎。解決方案：

（1）組織市場調研，收集、分析品牌經營資料，確定招商定位；

（2）組織商戶、消費者、業(yè)內人士代表進行交流座談；（3）協(xié)助總部招商中心確定主力店、次主力店、聯(lián)發(fā)品牌引進方案；（4）加強與萬千百貨的有效溝通，形成互動招商的良好市場效應。二、招商管控2、市場調研及招商定位22021/6/2753管控要點和難點：招商大會前成功組織“萬達中國行”；在開業(yè)前6個月成功召開招商大會；促成商戶及時簽約，意向客戶簽約率達到50%；可能引發(fā)的問題：達不到預定的招商簽約率，影響招商進度；解決方案：(1)盡早組建招商團隊，提前儲備充分的目標商戶及招商大會的參加商戶；(2)招商大會在地點、時間、現(xiàn)場布置、項目演示文稿、商戶發(fā)言代表的選擇（最好服裝、餐飲業(yè)態(tài)最有影響力的商戶各選一位）、接待質量（接送站、餐飲、住宿、公司陪同人員）等方面要周密安排；(3)萬達中國行在考察項目的選擇上要有代表性、針對性，有利于增強商戶的信心；在商戶中間適當安排兩、三位認同我方項目，善于溝通，影響力強的商戶，利用商戶影響商戶；(4)在各種環(huán)境中合理運用對比、短缺、互惠等多種影響策略。二、招商管控3、招商大會與萬達中國行22021/6/2754

案例2：于2010年12月23日開業(yè)的合肥包河萬達廣場，2010年5月11日統(tǒng)計意向客戶的簽約率即達到68%；重點品牌ZARA、BSK、PB及STR完成簽約，后期招商推進階段除聯(lián)發(fā)品牌以外，其他本地代理商均很快完成簽約；解決方案：

⑴組織“萬達中國行”：在招商大會召開前，鎖定目標品牌廠商，落實專人進行攻堅、參觀接待及陪同；

⑵篩選、邀請商戶：向擬邀請商戶全部發(fā)出邀請函、收集回函，明確具體對接人員于“萬達中國行”成行前和招商大會前一晚，電話再次確認受邀請者參加的準確信息；

⑶會務及資料準備：全方位投放招商廣告，確定會議場地、合作公司、新聞媒體、宣傳軟文、招商手冊等；

⑷以有影響力的重點商戶為突破口，如：獨家引進有影響力的品牌、本地有影響力的品牌。二、招商管控3、招商大會與萬達中國行22021/6/2755管控要點和難點：抓住重點品牌選位需求，依次規(guī)劃主力店、次主力店及聯(lián)發(fā)品牌落位；掌控樓層商業(yè)主題、及時合理調整業(yè)態(tài)組合及占比；確定品牌落位圖、租金條件及分解方案；可能引發(fā)的問題：

⑴重點品牌落位不準確，將會導致整體落位重新調整；

⑵影響品牌落位圖、租金條件及分解方案的確定；

⑶如果是重點餐飲商鋪落位需調整，機電條件的預留可能無法滿足其品牌需求。二、招商管控4、業(yè)態(tài)組合與品牌落位22021/6/2756案例3：合肥包河萬達廣場一樓1-30、1-31商鋪在招商初期規(guī)劃為服裝商鋪，但實際洽談后發(fā)現(xiàn)由于商鋪結構問題，達到級次的服裝品牌不能接受，后期改為餐飲商鋪。解決方案：

⑴選擇公司品牌庫的品牌，引進之外的新品牌則提前報備商管總部招商中心，注意選擇行業(yè)內的前10名商家；

⑵餐飲、服裝是重點，優(yōu)先確定餐飲和快時尚品類；

⑶處于端頭或動線末端位置的餐飲鋪，引進知名大餐飲；在合作洽談不能明確的情況下，以盡可能多的機電要求預留工程條件，以備調整方案；

⑷按1﹕3原則——每個商鋪至少鎖定3個商家，對于沒有確定合同的鋪位，最少同時洽談三個不同級次的品牌備選；

⑸快速與商家簽訂合同、繳交定金、租金，同時進行工程技術對接、審核裝修圖、確定裝修標準及費用，催促商戶及早進場施工及場外柜臺道具制作。

二、招商管控4、業(yè)態(tài)組合與品牌落位22021/6/2757管控要點和難點：理想方案、可執(zhí)行方案、備選方案不同級次的品牌的豐富儲備；可能引發(fā)的問題：

⑴招商定位提升時品牌資源不足；

⑵確保開業(yè)備選品牌不足。二、招商管控5、商戶資源儲備22021/6/2758案例4：在合肥包河萬達招商意向簽約率超過70%時，商管總部招商中心提出一樓整體品牌提升，前期作為儲備的相關品牌的重新洽談，異地招商迅速啟動。解決方案：

⑴選擇公司品牌庫的品牌，同年開業(yè)的萬達廣場間的資源共享，引進之外的新品牌需提前報備商管總部招商中心；

⑵按1﹕3原則——每個商鋪至少鎖定3個商家；

⑶開業(yè)前，不同級次意向品牌的動向的密切關注，對于沒有確定合同的鋪位，最少同時洽談三個不同級次的品牌備選。二、招商管控5、商戶資源儲備22021/6/2759室外步行街的整體策劃的基本思路：

由于室外步行街的銷售和后期的服務式招商及運營效果是密不可分的，所以必須明確室外步行街銷售和招商的目標，主要包括以下三個目標：①在銷售上追求快銷，確保資金快速回收和現(xiàn)金流平衡；②順利完成服務式招商，盡可能實現(xiàn)步行街和大商業(yè)的同步開業(yè)；③有利于營造整個項目的商業(yè)氛圍（規(guī)劃室外步行街的業(yè)態(tài)和品牌，盡量和大商業(yè)的其他部分形成互補）。二、招商管控6、室外步行街招商管控22021/6/2760管控要點和難點：⑴準確調查周邊商業(yè)的銷售價格和租金水平，為公司提供最佳銷售價格的決策提供依據(jù)，為業(yè)主制定合理的租金回報目標；⑵在項目市調的同時對室外步行街的業(yè)態(tài)和品牌做規(guī)劃，適當規(guī)劃其他沒有規(guī)劃而消費頻度較高的品類：如銀行、郵局等業(yè)態(tài)；⑶實現(xiàn)室內、外步行街招商的同步啟動，實現(xiàn)招商資源的共享；⑷對業(yè)主進行摸底調查，對自營業(yè)主盡量引導經營目標的業(yè)態(tài)和品牌，對于非自營型業(yè)主盡量按照目標業(yè)態(tài)和品牌招商；⑸確定總經理或招商運營副總，負責室外步行街的招商工作，租賃服務部和招商部每周至少召開一次碰頭會；二、招商管控6、室外步行街招商管控22021/6/2761⑹針對期望值過高、過低業(yè)主，分別對待，盡快與其達成租賃條件；⑺大部分商戶為品牌代理商或經營散貨，經營能力參差不齊；⑻商戶可以接受的租金價格低，租期要求長，普遍要求在開業(yè)前期有一定的免租期、物業(yè)費減免；⑼在工程技術條件不完善的情況下，工程技術條件將成為招商和開業(yè)工作的難點；可能引發(fā)的問題：影響室外街商戶不能與大商業(yè)同步開業(yè)。二、招商管控6、室外步行街招商管控22021/6/2762解決方案：

⑴幫助業(yè)主了解市場租金水平，調整業(yè)主租金預期；

⑵使用影響力策略，提升商戶租金接受水平；

⑶采用合理的獎勵措施，促使業(yè)主及時簽約，促使商戶接受業(yè)主合理的租金要求；

⑷精心準備商戶和業(yè)主對接的準備工作:①仔細核對《業(yè)主授權書》和《商戶合作意向書》的條件；②精心選擇對接地點和對接人員；③對接動作要迅速果斷，一旦雙方有合作可能要盡快簽約；④對接失敗要同業(yè)主簽署《對接確認書》，增加業(yè)主簽約壓力，降低租金標準。二、招商管控6、室外步行街街招商管控22021/6/2763案例二：案例5：福州金融街萬達廣場的招商工作啟動時，離開業(yè)僅有4個月的時間，大多數(shù)商戶特別是餐飲商戶的裝修困難和開業(yè)壓力極大，租賃服務部人員每天催促商戶加派人手，加班裝修，并向商戶提供部分裝修工具和負責監(jiān)工。解決方案：

（1）強調商業(yè)發(fā)展的規(guī)律性，說服業(yè)主重視回報的長期性，不要追求短期的高租金，導致商鋪空置和造成租金下降；

（2）幫助業(yè)主客觀分析、測算，抓住客戶心理及其商鋪按揭還款壓力，盡快與業(yè)主簽署《招商委托授權書》，實現(xiàn)租賃簽約；

（3）事前精心、周密準備，最大程度地提高招商對接一次成功率；對招商對接失敗的業(yè)主，要求其與現(xiàn)場商戶簽署《對接確認書》進行存檔，作為租賃服務部已進行服務的記錄，并告知只有簽了確認書的業(yè)主才能享受下次對接服務，使其在下次對接時處于心理弱勢；

二、招商管控6、室外步行街街招商管控22021/6/2764

（4）對于不易溝通的業(yè)主或難以降低期望值的業(yè)主，利用業(yè)主中有影響力、配合度較好的業(yè)主出面做工作，同時爭取到置業(yè)顧問的配合。

（5）對接要迅速解決，不給雙方留有太多思考的空間與時間，盡量不要把范本合同提前給雙方進行細致的研究。開業(yè)前開業(yè)當天二、招商管控6、室外步行街街招商管控22021/6/2765管控要點和難點：招商人員的特長領域的合理搭配，在招商進入最后調整期的工作狀態(tài)的調整；可能引發(fā)的問題：

⑴對不同業(yè)態(tài)品牌的需求了解不足，洽談合作條件的不能很好的把握；

⑵招商最后的調整階段的頻繁調整，需要招商人員保持平和心態(tài)和積極的工作態(tài)度；二、招商管控7、招商隊伍的組建與管理22021/6/2766案例6：合肥包河萬達廣場在開業(yè)籌備期，起先是按業(yè)態(tài)招商，其中又以餐飲和服裝為中心，配套補位的分工模式進行，在招商營運并行期，則及時調整為樓層分工負責，在招商進入瓶頸時，以營運準備工作調劑。解決方案：

⑴招商與營運的并行期的延長，提前進行相關營運準備工作，為后期招商調整騰出時間；

⑵明確的分工，合理的補位；二、招商管控7、招商隊伍的組建與管理22021/6/2767案例7：淮安萬達廣場招商團隊組建圖示解決之前圖示解決之后二、招商管控7、招商隊伍的組建與管理22021/6/2768管控要點及難點：(1)營運管理操作指引修正、完善并報審確定；(2)商戶裝修圖紙報審、施工手續(xù)辦理及施工現(xiàn)場管控；(3)營運人員招聘、培訓及現(xiàn)場考核；(4)協(xié)助商戶招聘人員并對商戶店長、店員進行培訓及考核；(5)各部門負責人每日召開商家裝修及開業(yè)管控會議及現(xiàn)場辦公會；(6)將每一商鋪逐戶，分解落實到每個分管營運助理，納入管控范圍；(7)對各商鋪店招及店面形象嚴格審核并要求提升。(8)各部門進行開業(yè)前的模擬演練。(9)合同回收以及相關費用、裝修費用催繳到位。(10)服務臺的廣播調試以及廣播稿的擬定與錄音、背景音樂的選取。(11)相關開業(yè)后營運管理所需物品的準備。二、招商管控8、開業(yè)前營運準備22021/6/2769二、招商管控8、開業(yè)前營運準備2⑿招商期與營運期交疊的時間段的把控；⒀商戶進場裝修時條件不具備，場內經常會出現(xiàn)斷電、水及漏水的現(xiàn)象；⒁營業(yè)執(zhí)照等相關證件辦理要與相關政府部門進行多次協(xié)商，特別是餐飲證手續(xù)繁多；⒂商戶招聘人員難度大；可能引發(fā)的問題：上述因素和問題將會影響我們整場滿鋪開業(yè)。2021/6/2770案例8：福州金融街萬達廣場：聯(lián)發(fā)品牌‘拉夏貝爾’因進場時間遲；‘星巴克’商戶裝修公司又不配合，不緊不慢地裝修；項目公司屋面封堵未做到位；解決方案：

⑴營運人員每日徹夜進行溝通，現(xiàn)場跟蹤落實.直至聯(lián)系拉夏貝爾公司老板親自到現(xiàn)場處理，將上海貨柜拆移至現(xiàn)場安裝；

⑵營運人員每日拍照傳送總部，請總部協(xié)調星巴克總部加快裝修進度，現(xiàn)場營運人員每日進行現(xiàn)場巡視檢查溝通，為了滿鋪開業(yè)，無償提供店內的保潔衛(wèi)生；

二、招商管控8、開業(yè)前營運準備22021/6/2771星巴克施工進度慢星巴克現(xiàn)狀拉夏貝爾現(xiàn)狀二、招商管控8、開業(yè)前營運準備22021/6/2772案例10：淮安萬達廣場營運籌備例表二、招商管控8、開業(yè)前營運準備2案例9：合肥包河萬達廣場首批簽約客戶距離其品牌開業(yè)籌備最長的有4個月的時間，期間招商與營運的人員需要與其保持溝通，了解其后期的準備工作的進展，最重要的是品牌經營者的心態(tài)變化；解決方案：

⑴相關人員保持溝通，相關的工作進展的及時告知（知名品牌的簽約，裝修方案的設計等）；

⑵招商營運人員分工及時調整；2021/6/2773管控要點及難點：⑴及時敦促商戶進場裝修

⑵幫助工程、物管、運營等部門和商戶進行對接；⑶跟進商戶經營設備（由廠家或第三方制作準備）、人員招聘、商品準備等工作?？赡芤l(fā)的問題：

⑴商戶未能及時進場裝修，影響準時開業(yè)或開業(yè)質量不佳；

⑵對接不好而導致對接對象錯誤、溝通不暢、效率低下，甚至產生矛盾；

⑶確保商戶不會因非裝修因素導致無法開業(yè)或開業(yè)質量不佳。

二、招商管控9、二裝管控22021/6/2774解決方案：⑴除了公司層面出臺各種優(yōu)惠措施敦促商戶進場，作為招商人員最重要的作用就是時刻和商戶的最高決策者保持及時暢順的溝通，確保商戶高層重視準時進場工作，及時劃撥進場相關費用、敦促設計公司出圖、組織施工方招標和進場材料、人員的準備等工作；⑵組織商戶施工方進場對接會，要求項目公司工程部、現(xiàn)場安全主任，商管公司工程部、物管部、企劃部、營運部等多部門與商戶的工程部、運營部、店長、裝修施工隊工頭等對接會議，就交鋪標準、進場時間、裝修材料的進出通道、臨時用電用水、裝修進度表、裝修安全事項等工作達成一致，幫助各方認識對接對象、分工、聯(lián)系方式等；⑶跟進商戶的經營設備的準備工作、新店員工的招聘、商品準備等工作，出現(xiàn)問題時要及時向公司領導和商戶高管反應，確保開業(yè)準備的各項工作到位；2二、招商管控9、二裝管控2021/6/2775案例11：按照規(guī)劃院的相關要求，二裝不允許在商鋪玻璃幕墻上有所變化。在實際裝修跟進過程中，合肥包河萬達廣場根據(jù)干鍋軒的外立面木線條裝飾和芒果泰融合餐廳的外立面彩色彈涂能夠更好的表現(xiàn)其品牌特色，及時調整既定的裝修方案。解決方案⑴與集團規(guī)劃院頻繁溝通，及時調整和不斷優(yōu)化既定的裝修方案；⑵嚴格遵循商鋪二裝事前溝通與審圖、事中修正與控制、事后調整與控制的三級管控機制，主動、及時做好對內、對外溝通、協(xié)調及配合工作。2二、招商管控9、二裝管控2021/6/2776物業(yè)管控31、規(guī)劃設計管控2、籌備期店鋪裝修三級管控機制3、如何做好中控室的管理4、環(huán)境開荒管控5、入伙管控6、成品保護7、地面保養(yǎng)8、品質管理9、消防管理2021/6/2777管控要點：根據(jù)項目施工進展，在各項目定標前確定規(guī)劃設計方案難點——項目施工招投標在前，集團相應的指引規(guī)范在后可能引發(fā)的問題——反復施工影響后期使用，更甚者以至于無法滿足使用功能。案例——停車場吊掛導視標識和墻面導視標識為兩家施工單位，他們分別取得了兩個不同版本的施工圖紙，致使在施工時出現(xiàn)相互矛盾，無法為顧客提供正常的導引服務，造成不好的影響。解決方案——召開導視復盤會，重新更換導視標識。3三、物業(yè)管控1、規(guī)劃設計建議2021/6/2778難點一：停車場的設計管理

現(xiàn)象和問題：1、出入口設計存在的問題主要是直角轉彎進入（出）停車場，收費崗亭過于靠近轉彎處，從而導致車輛出入不暢順；2、北方停車場出入口向北，導致能耗的增加；3、垃圾房位于停車場的中央位置，氣味大，且垃圾車容易造成地面的二次污染，同時影響場內主干道的交通；4、停車場照明不足，分區(qū)顏色不醒目，導示系統(tǒng)對功能區(qū)指示不清晰，各萬達廣場停車場導示不統(tǒng)一，超市扶梯和步行街直梯的門口燈光照明不醒目等問題。解決方案：1、需要商管公司總部層面和規(guī)劃院加強溝通，從設計源頭加以控制；2、在第二版施工圖審圖環(huán)節(jié)，商管公司要及時提供意見，一旦施工圖確定要再改就很困難。3三、物業(yè)管控1、規(guī)劃設計建議菱角湖180°轉彎包頭出入口向北2021/6/2779難點二：停車場的工程質量管理

現(xiàn)象和問題：停車場的常見問題有1、頂部或墻體漏水、地面冒水、滲透等情況；2、地面平整度不夠；3、地平漆在開業(yè)不到半年的時間就出現(xiàn)脫落和掉皮的現(xiàn)象。解決方案：1、溝通項目公司，停車場的施工要提前，各工序間要保留足夠的時間。菱角湖漏水菱角湖路面不平菱角湖路面不平菱角湖施工粗糙3三、物業(yè)管控1、規(guī)劃設計建議2021/6/2780事前溝通與審圖事中修正與控制事后調整與驗收1233三、物業(yè)管控2、籌備期店鋪裝修三級管控機制2021/6/2781裝修管控——事前控制與審圖裝修指南----明確裝修標準和要求LOGO形式同業(yè)借鑒圖紙交底臨街面處理商鋪裝修的目標：優(yōu)質租戶+精美店鋪+高質商品，讓店鋪富有特色，快速吸引顧客眼球，讓商品親密接觸顧客，提升店鋪銷售店鋪裝修需要一店一特色，避免視覺疲勞3三、物業(yè)管控2、籌備期店鋪裝修三級管控機制裝修管控——事中修正與控制平面圖初審不同業(yè)態(tài)關注重點功能（

氣源、上下水、暖通、排煙等）店鋪整體氛圍營——地面頂部關聯(lián)鋪主題風格的協(xié)調性作好裝修施工的現(xiàn)場管理2021/6/2782定位明確：溝通了解每個店鋪的技術數(shù)據(jù)溝通了解各品類的數(shù)據(jù)，功能溝通了解每個業(yè)態(tài)的技術參數(shù)與項目公司定位明確：與租戶與租戶設計人員與租戶施工方對設計圖進行交流在裝修中溝通、調整對裝修表現(xiàn)做總體驗收裝修管控——事后的調整與驗收內裝收尾階段的細部調整（收口、清潔等）內場廣告位－關注點位3三、物業(yè)管控2、籌備期店鋪裝修三級管控機制2021/6/2783

3三、物業(yè)管控2、籌備期店鋪裝修三級管控機制解決方案：有部份商戶裝修完工，等待開業(yè)，因項目公司屋面封堵未做到位，造成部份商鋪返工，營運部全力協(xié)調項目公司進行屋面封堵，并與商家協(xié)調在規(guī)定的時間內重新裝修。卡賓漏水卡賓現(xiàn)狀案例1：福州金融街萬達廣場提供2021/6/2784A.工程施工前期的管控管控要點：（1）施工人員出入的管控（2）消防監(jiān)控中心出入物品的管控（3）施工人員操作規(guī)范的管控（4）夜間操作管控（5）上機操作及聯(lián)動測試的管控（6）對監(jiān)控員的工作規(guī)范管控（7）了解和掌握監(jiān)控設備和消防主機的功能管控要點：（1）配合項目公司的培訓安排，做好隊員的管理（2）驗收期間認真記錄各個問題并做好筆記，對有疑問的積極提問，并督促項目公司對有問題的地方進行整改（3）做好資料收集工作(監(jiān)控探頭數(shù)量和位置、消防設備設施的數(shù)量和位置)3三、物業(yè)管控3、如何做好中控室的管理B、調測期的跟進和學習2021/6/2785監(jiān)控室應急物資配置齊全、安放措施到位案例2：福州金融街萬達廣場提供3三、物業(yè)管控3、如何做好中控室的管理2021/6/2786（1）對消防報警主機存在的故障及疑問及時與設備廠方進行溝通并要求及時解決（2）對末端設備存在的問題與故障及時與工程項目方進行溝通并且督促施工方及時解決（3）對消防主機的操作技術與設備廠方時時進行溝通并要求廠方工程師對操作技術的培訓與更新（4）對現(xiàn)期整改的問題未完成的及時上報C、與工程項目方、廠商設備方的溝通D、正常運行期的管理（1）對中控室人員出入的管理與登記（2）對中控值班人員的工作規(guī)范管控（3）對值班人員的值班記錄進行檢查（4）對中控室的環(huán)境與衛(wèi)生進行管控（5）對中控室的報警記錄進行檢查并做好歸檔（6）對中控室的消防器材進行每日查看是否完好正常（7）定期對中控室值班員進行培訓并強化業(yè)務技能（8）對中控室上墻制度的完善并進行有效管理3三、物業(yè)管控3、如何做好中控室的管理2021/6/2787管控要點：

室內步行街內場在開荒前必須做到封閉管理和對裝修施工及人員出入實行有效的管理。

難點——如不能及時封閉管理和對裝修施工有效控制,重復開荒會增加重復開荒次數(shù),投入更多的人力、精力、財力。

可能引發(fā)的問題——最主要是無法保證開荒的效果,以至于無法在開業(yè)前進入日常保潔的最佳狀態(tài)。案例——包頭萬達廣場受項目公司施工進度的影響,通道及大門遲遲沒有安裝,以至無法封場,以至于開業(yè)前開荒效果不佳,后期經營中還在投入更大的精力來彌補之前的工作不足。解決方案——在開業(yè)前一個月要求項目必須安裝好通道門，對項目公司施工人員必須指定進出通道和貨物運送的通道，明確運送時間和堆放地點。3三、物業(yè)管控4、開荒保潔環(huán)境管控2021/6/2788解決之前：易燃的紙箱等亂堆亂放解決之后：有標識，加大巡查力度，井然有序3三、物業(yè)管控4、開荒保潔環(huán)境管控案例3：福州金融街萬達廣場提供2021/6/2789管控要點：

難點——不具備入伙條件

可能引發(fā)的問題——業(yè)主抵制

解決方案——

（1）站在業(yè)主的立場，規(guī)避矛盾

（2）程序一條龍

驗證收費簽約驗房遺留問題處理（3）相關費用減免3三、物業(yè)管控5、入伙管控2021/6/2790管控要點：

難點——施工期間人多次序亂

可能引發(fā)的問題——破壞已建成的設施設備

解決方案——

（1）總部制定鋪裝及成品保護的規(guī)定（強條）

（2）全員動員，發(fā)現(xiàn)問題，及時反饋3三、物業(yè)管控6、成品保護2021/6/2791管控要點：

難點——保養(yǎng)公司水平參差不齊

可能引發(fā)的問題——影響使用

案例4——襄陽萬達提供

解決方案——挑選合適的保養(yǎng)公司，要求亮度達到80度以上

3三、物業(yè)管控7、地面保養(yǎng)保養(yǎng)后保養(yǎng)前2021/6/2792（1）裝修期開始前3個月，品質部組織公司各部門進行制度建設重要性的培訓，讓每位部門的主管、負責人明白體系運行對于公司的重要性；（2）培訓完畢后組織公司各部門結合總部的要求編制裝修期間各部門工作的管控標準以及正常運行期間的管控標準；（3）編制完畢后，安全品質部應有效監(jiān)督各部門落實培訓工作。（4）在裝修期開始后品質部介入到裝修流程及現(xiàn)場的管控工作，隨時幫助各部門完善相應的工作內容。案例5：

包頭青山萬達3三、物業(yè)管控8、品質管控2021/6/2793管控要點：A.設備設施安裝跟進（1）包頭商管公司由工程部、安全品質部相應的人員組成消防設備設施安裝跟進小組；（2）消防設備設施跟進小組原則上不兼任其他工作任務；（3）每日由組長、副組長組織召開當天會議，整理成會議紀要，專人留檔。（4）通過每日會議羅列相關安裝的硬件及相關測試的問題，待后期逐項跟進。B.由消防管理小組組長跟進裝修材料檢驗報告的收集工作，工程部跟進裝修小組索取以上資料。案例6：包頭青山萬達——前期組成消防小組后對消防施工進行專項跟進，及時將發(fā)現(xiàn)的問題提報到項目公司督促施工單位及時整改，為以后的正常運營打下基礎。施工時將噴淋末端置于棚頂、弱電線未穿防火管3三、物業(yè)管控9、消防管控2021/6/2794企劃管控41、企劃推廣四大工作節(jié)點計劃管控2、團隊建設管控3、重視并優(yōu)化提升導示系統(tǒng)、美陳方案的設計和安裝管控4、招商大會企劃案例5、環(huán)境美化與陳列6、外圍形象及廣告位管理7、開業(yè)慶典管理2021/6/2795管控要點：(1)嚴格依據(jù)集團制定的《開業(yè)前期籌備計劃》的工作節(jié)點來制定部門工作計劃，并且部門工作計劃完成節(jié)點要比集團制定完成節(jié)點要提前10—15天，打好工作的提前量，以確保按照節(jié)點完成的萬無一失；(2)要注意長期計劃及短期計劃的不同管理手段。長期計劃抓時間節(jié)點管理；短期工作計劃注重各單項工作步驟的詳細分解。(3)注重計劃的過程管理。嚴格把控計劃的執(zhí)行環(huán)節(jié)。計劃制定后必須嚴格按照既定完成節(jié)點推進工作，及時調整計劃在執(zhí)行中的偏差，在部門通過早例會、晚總結的制度，每天跟進計劃完成情況并及時銷項，確保工作及時推進。難點——計劃趕不上變化可能引發(fā)的問題——因為執(zhí)行過程中的變化，導致工作不能按照節(jié)點完成或完成的倉促、不理想案例——因工期問題，開業(yè)日期在即將開業(yè)時仍懸而未決。解決方案——a.按照既定節(jié)點完成所有工作的準備，做好開業(yè)準備

b.依據(jù)隨時可能發(fā)生的變化，及時制定應對方案及計劃，迅速采取應對措施四、企劃管控1、企劃推廣四大工作節(jié)點計劃管控42021/6/2796籌備工作企劃管理工作節(jié)點：（1）招商推廣期第一階段：招商預熱啟動期第二階段：招商強勢啟動期重點工作：A.招商大會；B.異地招商拓展第三階段：招商優(yōu)化期（2）開業(yè)預熱期（3）開業(yè)造勢期重點工作：A.開業(yè)慶典；B.開業(yè)文化及促銷活動（4）開業(yè)后持續(xù)旺場期四、企劃管控1、企劃推廣四大工作節(jié)點計劃管控42021/6/2797管控要點：

減少人員流失，打造穩(wěn)定團隊難點——購物中心快速發(fā)展，行業(yè)人員搶手?；鶎訂T工考核機制欠缺，造成人管人而非制度管人；案例——沈陽太原街2010年企劃部負責人更換頻繁，達6人次以上。解決方案——加強企劃文化建設，體現(xiàn)集團優(yōu)秀的發(fā)展平臺；建立嚴格的人員離職審批手續(xù)，將人員流失率作為管理考核重要指標；加強培訓。四、企劃管控2、團隊建設42021/6/2798重視并優(yōu)化提升導示系統(tǒng)的設計和安裝管控管控要點：

（1）項目公司負責導視系統(tǒng)的設計、制作、點位、信息等初步方案，商管公司參與所有的確認工作，在遵循集團相關規(guī)定的前提下，根據(jù)自身需求進行適當調整；（2）導視進度與施工進度的銜接，根據(jù)實際施工情況及時調整；（3）實際運營后點位、信息等的調整。

難點——工地現(xiàn)場存在施工與圖紙不相符的情況，須及時了解工地現(xiàn)場狀況，協(xié)調導視點位及進度等問題；地下停車場受硬件條件制約，動線復雜，導視系統(tǒng)須考慮全面細致。

可能引發(fā)的問題——遺漏某個區(qū)域的導視功能；圖紙點位與實際安裝點位不符；地下停車場導視不清晰，運行不暢。四、企劃管控3、導視系統(tǒng)管控42021/6/2799案例1：寧波江北萬達廣場三樓餐飲LOGO墻圖紙中原為玻璃墻面，而工地現(xiàn)場按需改為實墻，導致客流主通道上出現(xiàn)大面積墻面，影響視覺效果。經協(xié)調，將此處設為餐飲LOGO墻，作為餐飲品牌的指引和宣傳。圖示解決之前圖示解決之后四、企劃管控3、導視系統(tǒng)管控42021/6/27100

目錄一、招商大會規(guī)模、人數(shù)與實施二、場地情況三、策劃方案解讀、主視覺解讀四、團隊配合五、招商大會計劃及節(jié)點安排六、執(zhí)行公司選擇與效果評估七、節(jié)目選擇與效果評估八、禮儀服裝選擇與效果評估九、總結案例2：《無錫濱湖萬達廣場招商大會總結報告》四、企劃管控4、招商大會企劃案例42021/6/27101

一、招商大會規(guī)模、人數(shù)與實施本次活動擬邀請嘉賓800人，實際到達超過1200人招商大會商管公司商戶邀請人數(shù)一覽表業(yè)種邀請情況實際到場情況會后到訪情況品牌數(shù)量邀請人數(shù)品牌數(shù)量人數(shù)餐飲68個125人95個200人4月7日后平均每天接待8-15批商戶服飾98個165人112個260人生活配套62家110人88個150人合計邀請人數(shù):400人，實際到場人數(shù)：610人，邀請率：152.5%四、企劃管控4、招商大會企劃案例4案例2：《無錫濱湖萬達廣場招商大會總結報告》2021/6/27102前期共考察了三家五星級酒店：無錫太湖飯店、無錫湖濱飯店、凱賓斯基酒店。其中太湖飯店及凱賓斯基酒店會場面積均為滿1000平米。無法容納圓桌室800人，最紅選定為無錫湖濱飯店。二、場地情況五星級酒店會場大廳情況優(yōu)劣勢湖濱飯店酒店內最大的廳為湖濱廳，面積將近1500平方，除去舞臺圓桌可放置70桌優(yōu)勢1、酒店位于濱湖區(qū)蠡湖邊，風景秀麗，距離項目僅4km。知名度較高，為市政府接待酒店，大廳面積符合招商大會要求。2、湖濱廳為08年新建，設施較新。劣勢1、會場所在西樓的酒店大堂狹小，跟五星級標準相差較遠。2、酒店整體環(huán)境以江南園林為特色，缺乏大氣風格。四、企劃管控4、招商大會企劃案例4案例2：《無錫濱湖萬達廣場招商大會總結報告》2021/6/27103三、策劃方案解讀1、招商大會策劃方案整體定位高端，格調高雅，氣勢宏大，彰顯萬達的品牌實力；2、形象設計符合招商大會整體定位，簡潔時尚莊重大氣，具有時代感營造視覺沖擊力，展示萬達的企業(yè)文化、實力和品質；3、活動流程制訂定，科學合理細致嚴謹，具有可實操性和安全性；4、活動物料制作，用材合理作工精細，考慮周全；5、活動執(zhí)行方面，分工明確節(jié)點條理清晰，時間節(jié)點把控到位；6、節(jié)目選擇新穎獨特，動感時尚，能夠提升整場大會的現(xiàn)場氛圍；7、禮儀及現(xiàn)場服務，形象好服務熱情周到，配合度高，培訓及情緒調動到位；8、費用支出，項目列支清晰費用合理。四、企劃管控4、招商大會企劃案例4案例2：《無錫濱湖萬達廣場招商大會總結報告》2021/6/27104平面布置圖四、企劃管控4、招商大會企劃案例4案例2：《無錫濱湖萬達廣場招商大會總結報告》三、策劃方案解讀座位分布圖2021/6/27105主視覺解讀·此次會務整體設計調性結合江南風格，在萬達紅的基礎上增加水元素，物料更趨時尚感。會議舞臺以紅色為主色調，以高清LED顯示屏為主背景屏，配合兩邊有層次的耳板裝飾及彩幕，使舞臺整體充滿現(xiàn)代感，尤其在兩邊舞臺燈光的投射下，更具絢麗感覺，而20長、近6米高的舞臺規(guī)格，視覺效果更顯大氣、輝煌?！ざ钦拱宓脑O計上，文化墻的兩邊均使用大型主題柱，氣勢宏偉，內場文化墻長20米，高5米，更給到場商家視覺震撼效果。四、企劃管控4、招商大會企劃案例案例2：《無錫濱湖萬達廣場招商大會總結報告》三、策劃方案解讀42021/6/27106四、團隊配合1、公司以各部門為單位建立招商大會執(zhí)行小組，明確各部門招商大會分工，建立每日專題立會制，制訂招商大會整體推進表及各部門相關工作推進表，時時跟進招商大會的各項準備工作；2、與萬千百貨、項目公司建立周期例會制，溝通活動進展情況和急需協(xié)助解決事宜；3、定期組織內部招商大會執(zhí)行小組主要成員、萬千百貨方執(zhí)行對接人員聽取策劃執(zhí)行公司進行活動進展匯報、階段性工作總結及急需解決問題；4、策劃公司活動主要負責人、公司內部各部門活動主要負責人、萬千百貨活動主要負責人，三方建立隨時直線溝通方式，問題直接對接快速解決。5、各階段的物料及效果驗收，各部門及萬千方主要負責人同時簽字確認，減少不必要的誤差造成的成本損失和時間延誤。四、企劃管控4、招商大會企劃案例案例2：《無錫濱湖萬達廣場招商大會總結報告》42021/6/27107五、招商大會計劃及節(jié)點安排及時有效的制定《招商大會倒計時計劃》及《招商大會驗收節(jié)點進度表》，將所有工作有計劃性的統(tǒng)籌安排。通過計劃將各