項(xiàng)目商務(wù)策劃

商務(wù)策劃點(diǎn)匯編-盈虧點(diǎn)分析及策劃,,,,

一、,土石方,,,

案例,摘要,背景,策略及效果,

1,土方回填變更為3:7灰土回填,原合同清單中土方回填為虧損項(xiàng)。,項(xiàng)目部以現(xiàn)場土源含水率過高不能滿足回填土要求、且回填土不及時會影響整個現(xiàn)場為由，將素土回填變更為3:7灰土回填。,

23,土方變石方,工地現(xiàn)場臨江，土質(zhì)變化較大，臨江一側(cè)淤泥普通土，遠(yuǎn)離江邊為風(fēng)化巖。我司承接小土方開挖，其中土方開挖為虧損項(xiàng)，石方開挖為盈利項(xiàng)。合同約定土石方單價按土質(zhì)綜合考慮。,"1、組織三方現(xiàn)場觀察開挖土質(zhì)，以超出合同約定的挖土性質(zhì)為突破口變更為開挖石方（風(fēng)化巖），提出重新報價訴求；

2、監(jiān)理例會上明確該事項(xiàng)，以會議紀(jì)要形式記錄；

3、開展方格網(wǎng)策劃與分包測量，明確確權(quán)工程量；

4、土方開挖過程中及時找甲方、監(jiān)理確權(quán)。",

24,對于增加的土方進(jìn)行地質(zhì)分析,圖紙?jiān)O(shè)計(jì)變更，地下室底板標(biāo)高下降50cm，導(dǎo)致我司土方開挖增加50cm。原主合同清單單價，單價較低，一次經(jīng)營虧損。合同外費(fèi)用按國土局補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，主合同清單單價為挖土石方按土質(zhì)綜合考慮,"1、根據(jù)地勘資料，對增加的50cm土方進(jìn)行地質(zhì)分析，分析微風(fēng)化，中風(fēng)化，強(qiáng)風(fēng)化占比，與甲方、監(jiān)理進(jìn)行核對確認(rèn)，提出單價變更訴求；2、監(jiān)理例會上向甲方、監(jiān)理明確該事項(xiàng)；3、向甲方、監(jiān)理發(fā)送變更后的認(rèn)價單，并及時確認(rèn)；

4、開挖過程中及時找甲方、監(jiān)理確權(quán)。",

25,雨季土方+地勘報告不符,項(xiàng)目地質(zhì)環(huán)境復(fù)雜，施工時恰逢雨季，土方單價為虧損項(xiàng)，勘查報告未提及存在部分地下水，土石方工程量據(jù)實(shí)結(jié)算，定額計(jì)價,1、收集地下室施工階段氣象資料及臺風(fēng)資料；2、每周報送現(xiàn)場確認(rèn)單由甲方確認(rèn)，過程留有影像資料，對定額取費(fèi)進(jìn)行方案對比分析，采用方案最優(yōu)取費(fèi)的機(jī)械型號進(jìn)行抽水，并計(jì)算其功率，收集抽水過程電費(fèi)取費(fèi)資料；3、結(jié)算時將函件資料整理并向甲方述求，現(xiàn)場實(shí)際地質(zhì)情況與地勘報告不符，存在部分地下水；4、結(jié)合現(xiàn)場履約及地質(zhì)情況，中間結(jié)算時同意調(diào)整土方單價。,

26,地勘報告與實(shí)際不符,原合同中土方開挖及外運(yùn)單價偏低，項(xiàng)目通過施工過程中發(fā)現(xiàn)現(xiàn)場開挖土質(zhì)與地勘報告不符,雖然業(yè)主合同中已經(jīng)明確規(guī)定“不對地勘報告負(fù)責(zé)”條款，但是我司還是以地勘報告是當(dāng)?shù)貦?quán)威機(jī)構(gòu)所提供要求調(diào)增單價，經(jīng)過多次談判，業(yè)主最終同意將原合同單價上調(diào),

4,中砂、石粉渣部分換素土,1、某項(xiàng)目地下室高度為10米，合同清單中回填材料有三種，分別為素土、中砂、石粉渣；其中回填素土91元/m3：回填中砂192元/m3：回填石粉渣144元/m3：2、該項(xiàng)目圖紙中規(guī)定回填材料宜為素土、級配砂石、素混凝土。3、按照現(xiàn)有市場價，回填中砂及石粉渣均為虧損項(xiàng)，。,"1、現(xiàn)場進(jìn)少許中砂，其余更換為素土，我們按素土價格跟分包結(jié)算，分包可以扭虧，我們還可以減少成本；

2、現(xiàn)場進(jìn)少許石粉渣，其余更換為素土。",

5,肥槽回填素土變更為中砂,在中標(biāo)清單中素土回填單價較低，為虧損項(xiàng),實(shí)際施工中發(fā)現(xiàn)，本工程的肥槽寬度較窄，按原施工做法，素土或灰土回填施工難度較大，回填質(zhì)量較難達(dá)到施工要求，項(xiàng)目商議，決定建議甲方考慮采用中砂回填，保證回填質(zhì)量,

二、,樁基工程,,,

案例,摘要,背景,策略及效果,

6,替換樁基方案,本工程合同為固定綜合單價包干，特別是地下圍護(hù)結(jié)構(gòu)更是以“項(xiàng)”列明總價包干，我司報價又遠(yuǎn)低于成本價。因剛進(jìn)場施工，不便于上報大額索賠，且依合同來判斷，此種情況不適應(yīng)于上報變更索賠。,因工程即將開工時，國內(nèi)發(fā)生了地震。項(xiàng)目部決定以特大地震為突破口，向設(shè)計(jì)單位提出“因地震需對基坑支護(hù)方案進(jìn)行重新論證，并需提高基坑支護(hù)的安全系數(shù)”，并由技術(shù)部海量搜集此類相關(guān)信息說服設(shè)計(jì)院，最終設(shè)計(jì)院批準(zhǔn)了新的基坑支護(hù)方案。我司據(jù)此新的基坑支護(hù)方案向業(yè)主提出重新報價，從而實(shí)現(xiàn)了基坑支護(hù)扭虧為盈,

三、,鋼筋工程,,,

案例,摘要,背景,策略及效果,

7,小直徑三級鋼代換,本工程經(jīng)優(yōu)化設(shè)計(jì)后，大量采用小直徑三級鋼，因當(dāng)時市面使用量較少，產(chǎn)量有限，原材及加工費(fèi)均比其他規(guī)格鋼筋價格高。公司以往類似工程從未使用過小直徑三級鋼，報價時三級鋼采用統(tǒng)一單價，經(jīng)測算僅小直徑三級鋼一項(xiàng)虧損約60萬元。,首先，由技術(shù)部提出小直徑三級鋼市場采購困難，工期無法保證，申請鋼筋代換。利用現(xiàn)場開放節(jié)點(diǎn)已定，工期緊張，以設(shè)計(jì)出具變更不及時，及各部位代換原則不同，造成現(xiàn)場施工不便，工期難以保證，大膽向業(yè)主提出全部采用“提高一個級別，鋼筋間距不變”的代換原則，以加快施工進(jìn)度，并取得業(yè)主項(xiàng)目部簽字確認(rèn)。而實(shí)際施工時，采用“等強(qiáng)度代換原則”達(dá)到鋼筋節(jié)余目的，現(xiàn)場各方積極配合，盡量滿足業(yè)主需求，提前完成展示相關(guān)工作，得到業(yè)主認(rèn)可。其次，積極與業(yè)主協(xié)商調(diào)價事宜，經(jīng)多次談判，最終同意每噸上調(diào)350元；,

四、,混凝土工程,,,

案例,摘要,背景,策略及效果,

8,利用招標(biāo)文件，模板減虧止損,本工程模板項(xiàng)目屬虧損項(xiàng)目,招標(biāo)文件約定，措施費(fèi)用除模板可調(diào)整外其他為固定價。項(xiàng)目部在編制模板施工方案時埋了很多伏筆，增加地面分倉、砼分次澆筑模板搭接及后澆帶模板二次支設(shè)等，成為模板調(diào)量的有力證據(jù)。,

9,利用暫估材料包含內(nèi)容不明確，彌補(bǔ)投標(biāo)丟項(xiàng)費(fèi)用,按照當(dāng)?shù)囟~規(guī)則，泵送混凝土工程應(yīng)該套用泵送混凝土子目，本工程在投標(biāo)是所有混凝土工程均按非泵送混凝土子目報價，損失費(fèi)用約130萬元。,本工程混凝土屬于暫估價材料，在招標(biāo)文件中給定價格，招標(biāo)文件中所有的暫估價均偏高，項(xiàng)目部經(jīng)過對混凝土?xí)汗纼r與投標(biāo)當(dāng)期混凝土信息價比對，發(fā)現(xiàn)暫估價遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于當(dāng)期信息價。項(xiàng)目部向業(yè)主提出，招標(biāo)文件中的混凝土?xí)汗纼r中含有泵送機(jī)械費(fèi)，即泵送機(jī)械費(fèi)應(yīng)體現(xiàn)在主材中。經(jīng)過與業(yè)主反復(fù)協(xié)商后，業(yè)主同意混凝土認(rèn)價原則以信息價為基價、另加泵送機(jī)械費(fèi)，成功爭取了130萬元的收入,

10,發(fā)泡混凝土認(rèn)價,裙房屋面有保溫做法需求，而山東省定額無泡沫混凝土單價，原裙房保溫做法為虧損項(xiàng)，項(xiàng)目尋求做法變更實(shí)現(xiàn)扭虧為盈,1、提前與分包談判確認(rèn)成本單價；2、給業(yè)主提供樣品，陳述發(fā)泡混凝土的輕質(zhì)保溫的特點(diǎn)說服業(yè)主采用發(fā)泡混凝土，并報送青島市場合理單價，爭取實(shí)現(xiàn)扭虧為盈；3、開展對外關(guān)系策劃，建立對接機(jī)制。,

9,利用暫估材料包含內(nèi)容不明確，彌補(bǔ)投標(biāo)丟項(xiàng)費(fèi)用,按照當(dāng)?shù)囟~規(guī)則，泵送混凝土工程應(yīng)該套用泵送混凝土子目，本工程在投標(biāo)是所有混凝土工程均按非泵送混凝土子目報價，損失費(fèi)用約130萬元。,本工程混凝土屬于暫估價材料，在招標(biāo)文件中給定價格，招標(biāo)文件中所有的暫估價均偏高，項(xiàng)目部經(jīng)過對混凝土?xí)汗纼r與投標(biāo)當(dāng)期混凝土信息價比對，發(fā)現(xiàn)暫估價遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于當(dāng)期信息價。項(xiàng)目部向業(yè)主提出，招標(biāo)文件中的混凝土?xí)汗纼r中含有泵送機(jī)械費(fèi)，即泵送機(jī)械費(fèi)應(yīng)體現(xiàn)在主材中。經(jīng)過與業(yè)主反復(fù)協(xié)商后，業(yè)主同意混凝土認(rèn)價原則以信息價為基價、另加泵送機(jī)械費(fèi)，成功爭取了130萬元的收入,虧損點(diǎn)

五、,鋼結(jié)構(gòu)工程,,,

案例,摘要,背景,策略及效果,

11,截面優(yōu)化,1.防火涂料單項(xiàng)虧損；2.我司與設(shè)計(jì)院關(guān)系良好；優(yōu)化截面不影響結(jié)構(gòu)及使用功能，同時可以降低業(yè)主成本，而我方因?yàn)榻孛鎯?yōu)化，減少防火涂料涂裝面積，實(shí)現(xiàn)減虧。,與設(shè)計(jì)院形成利益共同體，以優(yōu)化截面不影響結(jié)構(gòu)及使用功能，支持我們截面優(yōu)化。同時可以降低業(yè)主成本說服業(yè)主變更,

12,鋼結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)優(yōu)化,本工程鋼結(jié)構(gòu)合同收入中“每噸鋼結(jié)構(gòu)的制作、安裝、損耗、油漆、栓釘、管理費(fèi)、利潤、稅金等費(fèi)用僅為1260元”，嚴(yán)重低于市場價。由于鋼結(jié)構(gòu)為承重構(gòu)件，不能采用替代或變更等形式來達(dá)到重新認(rèn)價的目的。,"我們組織技術(shù)及商務(wù)人員對鋼結(jié)構(gòu)及鋼筋圖紙及工程量進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)本工程鋼含量較高。針對這一結(jié)論，項(xiàng)目結(jié)合自身優(yōu)勢（團(tuán)隊(duì)中具有專業(yè)設(shè)計(jì)人員）隨即對含鋼量、鋼結(jié)構(gòu)節(jié)點(diǎn)等進(jìn)行重點(diǎn)研究，提出優(yōu)化設(shè)計(jì)圖紙的想法。借助其他項(xiàng)目的部分鋼結(jié)構(gòu)圖紙、現(xiàn)場圖片及本工程擬采用的截面形式與設(shè)計(jì)院進(jìn)行溝通，設(shè)計(jì)院看完圖紙和資料后，經(jīng)過重新計(jì)算和在重慶交大做單個柱構(gòu)件的模擬水平力試驗(yàn)后，采用項(xiàng)目擬定的截面形式，最終修改了設(shè)計(jì)圖紙對鋼結(jié)構(gòu)工程量進(jìn)行優(yōu)化

建筑的結(jié)構(gòu)往往是不會有較大的變更發(fā)生的，如果在這方面報價虧損，就需要我們學(xué)會逆向思維，學(xué)會止損。從“量”角度入手，分析優(yōu)化圖紙的可能性，以期減少損失。",

六、,防水工程,,,

案例,摘要,背景,策略及效果,

13,地下室側(cè)壁防水卷材改為涂膜防水,地下室側(cè)壁防水使用卷材容易脫落，防水效果不理想。且收入單價卷材較涂料較高，卷材收入較涂料低，而成本又高于涂料。2厚單組份聚氨酯防水涂料收入價58.07元，成本35元，較卷材效益較高,施工前提前進(jìn)行設(shè)計(jì)方案變更，并讓業(yè)主下發(fā)正式蓋章變更藍(lán)圖，在預(yù)算中進(jìn)行調(diào)整。,

14,防水工藝變更,業(yè)主工期時間緊，設(shè)計(jì)方案在無錫宜家施工時發(fā)現(xiàn)存在質(zhì)量缺陷及漏水隱患，投標(biāo)清單單價虧損，如不主動變更后期維修風(fēng)險高,項(xiàng)目在結(jié)構(gòu)施工初期，提前啟動，合理分工對接設(shè)計(jì)院、業(yè)主、管理公司及其他相關(guān)方，同時多次前往無錫宜家收集原圖紙做法施工情況。通過論證，選取優(yōu)質(zhì)分包商配合進(jìn)行屋面防水保溫變更。,

15,承臺側(cè)壁防水保護(hù)層變更,合同要求按照構(gòu)造做法表進(jìn)行施工，承臺側(cè)壁防水保護(hù)層采用砂漿抹灰做法，而該項(xiàng)工程量大且收入單價遠(yuǎn)低于成本價,1、項(xiàng)目商務(wù)針對此虧損項(xiàng)進(jìn)行梳理并從技術(shù)角度在監(jiān)理例會上提出該做法的不可行性。2、聯(lián)合技術(shù)、監(jiān)理、業(yè)主召開專家論證會，針對卷材防水層卷上進(jìn)行砂漿抹灰施工容易脫落的弊端及采用聚苯板的可行性。3、并開展現(xiàn)場模擬實(shí)驗(yàn)。最終業(yè)主同意修改做法并下發(fā)設(shè)計(jì)變更，進(jìn)行重新定價。,

16,別墅屋面做法變更,圖紙?jiān)O(shè)計(jì)工序較多，工期較長，業(yè)主急需交樓，施工難度較大、單價虧損。,"1、以盈虧對比分析為思路來源，選取屋面做法；

2、充分利用工期緊張開展策劃，通過邀請業(yè)主觀摩集成屋面施工來，能縮短工期來刺激業(yè)主同意此變更；

3、開展對外關(guān)系策劃，重新認(rèn)價，扭虧為盈；",

17,屋面防水,本工程主樓及車庫屋面防水（B級隔汽層及防水層兩道）單價經(jīng)測算為虧損項(xiàng),爭取建設(shè)單位將B級隔汽層修改為防水層一道，項(xiàng)目部根據(jù)其做法變更進(jìn)行了組價后重新報價，扭虧為盈,

18,衛(wèi)生間防水,本工程衛(wèi)生間防水原做法為高分子二道，清單綜合單價經(jīng)測算為虧損項(xiàng),說服建設(shè)單位將做法變更為高分子防水一道，我項(xiàng)目重新組價后進(jìn)行了報價,

19,衛(wèi)生間防水,原投標(biāo)清單中衛(wèi)生間防水為單組份聚氨酯涂料（2.0厚）投標(biāo)綜合單價低于專業(yè)分包價格；空調(diào)機(jī)房、集水坑等有水房間為JS防水涂料，投標(biāo)綜合單價高于分包價格且利潤較高,經(jīng)提前策劃最終將所有室內(nèi)防水變更為JS防水涂料，最終獲利近20萬元。,

20,變更防水做法或者防水材料的選擇,1、單/總價過低為虧損項(xiàng),通過質(zhì)量、施工等各方面原因策劃以變更防水做法或者防水材料的選擇,

21,指定品牌防水工藝變更,防水保溫為業(yè)主指定品牌，無法變更品牌，業(yè)主成本較高，無類似指定高端材料優(yōu)質(zhì)采購資源，施工難度較大、單價虧損。,"1、防水保溫由于業(yè)主已指定品牌，做法和品牌變更難度較大，在品牌不變的情況下，項(xiàng)目采取分別策劃；

2、支持區(qū)由于防水等級要求低，通過技術(shù)論證，采取變更原圖紙做法，在同品牌內(nèi)將三元乙丙固化材料變?yōu)榉枪袒牧蠈?shí)現(xiàn)重新認(rèn)價；

3、核心區(qū)業(yè)大屋面防水等級要求高，項(xiàng)目采取變更施工工藝做法，實(shí)現(xiàn)降本的目的，核心區(qū)的三元乙丙卷材由點(diǎn)粘法變更為滿粘法施工，降低材料消耗量，實(shí)現(xiàn)降本同時收入單價不變",

七、,保溫工程,,,

案例,摘要,背景,策略及效果,

22,提高外墻保溫材料等級,原設(shè)計(jì)采用阻燃等級為B2級的聚苯板保溫材料，原合同材料單價較市場實(shí)際采購價偏低17%，材料用量為2600m3，預(yù)計(jì)虧損金額為78萬元。,根據(jù)政府相關(guān)文件的有關(guān)規(guī)定，建筑物外墻保溫材料應(yīng)按照建筑物的類型及高度等方面進(jìn)行選用，結(jié)合本工程項(xiàng)目特征，應(yīng)選用阻燃等級為B1以上的保溫材料，才能滿足政府規(guī)定保證后期的消防驗(yàn)收通過。通過變更選用阻燃等級為B1的擠塑板保溫材料，重新報價，該項(xiàng)扭虧為盈。,

23,屋面找坡和保溫材料,原設(shè)計(jì)屋面找坡為加氣砼碎塊和擠塑板保溫，投標(biāo)單價與市場價基本持平，無利潤空間,通過項(xiàng)目策劃，項(xiàng)目經(jīng)理和技術(shù)部門多次向甲方灌輸“市場上的擠塑板很難達(dá)到A級的阻燃級別，不符合消防規(guī)范要求，?；⒅榭梢赃_(dá)到A級”，認(rèn)價的過程中商務(wù)與審計(jì)單位多次溝通講明玻化微珠干粉砂漿與拌水后成品的體積比為1:0.7左右，需調(diào)高材料消耗系數(shù)；而且該行業(yè)潛規(guī)則是廠家送貨的量均虧方，基本是每方虧0.1方；通過反復(fù)與審計(jì)溝通，最終認(rèn)價較高且消耗量充足，保證了足夠的收益。經(jīng)過多次的溝通，甲方最終同意出設(shè)計(jì)變更，達(dá)到了盈利的目的。,

24,外保溫替換材料,外墻外保溫原為60厚的擠塑板，清單價格較低，屬于虧損項(xiàng),2011.5經(jīng)過與北京市消防局的溝通，根據(jù)消防局下發(fā)46號文規(guī)定北京市外墻外保溫需用A級材料。有政府文件撐腰，可以名正言順、理直氣壯的要求業(yè)主修改材料。重新報價，扭虧為盈。,

25,外墻保溫改為內(nèi)保溫,原先投標(biāo)外保溫單價過低，導(dǎo)致此項(xiàng)虧損,通過與業(yè)主及設(shè)計(jì)院召開技術(shù)論證會，將外保溫改為內(nèi)保溫，同步降低甲方造價。,

八、,砌筑工程,,,

案例,摘要,背景,策略及效果,

26,"隔墻板更改GRC墻

60mm厚水泥壓力板","1、合同價特低

2、隔墻種類多，價格相差較大",策略：1、改變墻體材料做法，和設(shè)計(jì)院、業(yè)主溝通；2、了解本市常規(guī)使用的墻體材料，選擇對我們最有利的墻體；3、取消隔墻或由業(yè)主另行分包以減少虧損，創(chuàng)造效益,

27,地下室外墻防水卷材保護(hù)墻砌體材料變更,依據(jù)圖紙，地下室外墻防水卷材保護(hù)墻采用120厚的頁巖實(shí)心磚砌筑，造價信息材料價格低于工程施工地區(qū)的采購價格，此項(xiàng)材料費(fèi)為虧損項(xiàng)。,地下室外墻防水卷材保護(hù)墻只是起到保護(hù)作用，而且又屬于隱蔽工程，砌筑完成后很快就會被回填土覆蓋，且粉煤灰磚具有強(qiáng)度高、吸水率大，抗?jié)B性強(qiáng)、密實(shí)度大，外觀尺寸精確等特點(diǎn)，是替代傳統(tǒng)墻體材料一粘土實(shí)心磚的理想產(chǎn)品，且采購成本相對較低，于是決定說服業(yè)主用蒸汽粉煤灰標(biāo)磚代替頁巖實(shí)心磚砌筑地下室外墻防水卷材保護(hù)墻。最終業(yè)主同意修改，在保持收入不變的情況下，實(shí)現(xiàn)了該分部工程的扭虧為盈。,

28,砌體材料的變更,本工程圖紙要求使用混凝土空心小砌塊，我司預(yù)計(jì)虧損額220萬元。如砌筑材料變更為蒸壓加氣混凝土砌塊，經(jīng)測算預(yù)計(jì)收益66萬元。對此，項(xiàng)目制訂目標(biāo)：變更砌筑材料為蒸壓加氣混凝土砌塊，前后相差約為286萬元。,"因變更后將增加業(yè)主成本，我司決定向業(yè)主提出兩個方案：第一方案是按混凝土空心砌塊施工，且應(yīng)嚴(yán)格按照規(guī)范（混凝土小型空心砌塊建筑技術(shù)規(guī)程JGJ/T14-2004）增加芯柱、鋼筋網(wǎng)、芯柱鋼筋、模板、預(yù)制砌塊、勾縫施工，按該方案我司增加報價。第二方案為砌筑材料變更為蒸壓加氣混凝土砌塊，該材料預(yù)計(jì)單價400元/m3。業(yè)主如要求我司按規(guī)范施工則完成空心砌塊施工費(fèi)用超過蒸壓加氣混凝土砌塊的費(fèi)用，如要求我司不按規(guī)范施工，我司對出現(xiàn)的質(zhì)量問題不負(fù)相關(guān)責(zé)任。綜合以上，業(yè)主變更材料可能性較大。

經(jīng)過與業(yè)主多次溝通及預(yù)算對接，混凝土空心砌塊業(yè)主最終套價價格遠(yuǎn)高于蒸壓加氣混凝土砌塊。業(yè)主同意砌筑材料變更為蒸壓加氣混凝土砌塊，本項(xiàng)施工扭虧為盈。",

29,砌體材料的變更,本工程二次結(jié)構(gòu)砌筑材料為頁巖空心磚，此單項(xiàng)工程項(xiàng)目測算為虧損,施工過程中建設(shè)單位將地下砌體材料變更為粉煤灰空心磚，且在原圖紙?jiān)O(shè)計(jì)基礎(chǔ)上增加隔墻，從而增加了砌筑工程量。因砌筑材質(zhì)發(fā)生變化，且增加了工程量，項(xiàng)目部重新組價后進(jìn)行了報價。建設(shè)單位將主樓地上部分砌筑磚材料由頁巖空心磚更改為煤矸石空心磚，項(xiàng)目要求按照清單中已有的煤矸石砌筑單價計(jì)取。最終業(yè)主重新認(rèn)價，避免了虧損。,

30,內(nèi)隔墻砌筑變更為輕鋼龍骨紙面石膏板,本工程砌筑工由于層高較高使得砌筑難度極大，預(yù)計(jì)虧損額175萬元。,項(xiàng)目抓住業(yè)主早投產(chǎn)的心理，以工期為切入點(diǎn)，闡明加氣塊混凝土施工的缺點(diǎn)：所用的建筑材料較多（濕作業(yè)），施工工序復(fù)雜（構(gòu)造柱、圈梁、過梁等）；輕鋼龍骨紙面石膏板施工的優(yōu)點(diǎn)：速度快，飾面基層無需抹灰，可直接在表面刮膩?zhàn)樱涌旃こ踢M(jìn)度。最終建設(shè)單位同意將除樓梯間、衛(wèi)生間、浴室外的所有內(nèi)墻全部變更為輕鋼龍骨紙面石膏板，實(shí)現(xiàn)了減虧的目標(biāo)。,

31,室內(nèi)砌體材料變更,原設(shè)計(jì)采用加氣砼砌塊砌筑室內(nèi)隔墻，原合同材料單價較市場實(shí)際采購價偏低10%，材料用量為5100m3，預(yù)計(jì)虧損金額為16萬元。,與設(shè)計(jì)、業(yè)主、監(jiān)理單位積極溝通，從施工質(zhì)量角度切入。抹灰層與砌體易出現(xiàn)空鼓、開裂現(xiàn)象，存在較大的施工質(zhì)量隱患，同時組織相關(guān)方對已施工完畢工程進(jìn)行考察。最終變更其它砌筑材料，重新報價。,

32,隔墻機(jī)房吸音墻面,原圖集做法為礦棉吸音板墻面，投標(biāo)時抹灰綜合單價及40厚玻璃棉保溫報價失誤，如果不做變更每平米約虧損56元。,項(xiàng)目組織商務(wù)、技術(shù)部門進(jìn)行策劃，分別將抹灰、玻璃棉加厚，龍骨由木龍骨變更為金屬龍骨，礦棉板由11厚變更為15厚，這樣基本將原圖集做法推翻，重新通過設(shè)計(jì)院進(jìn)行了變更，再加上1.8米以下部分穿孔鋁板部分，與業(yè)主溝通重新認(rèn)價，扭虧為盈。,

33,室內(nèi)砌墻材料更換,13#住宅樓地上二次砌筑材料為頁巖空心磚，清單中約定的工程量為5773m3，單方材料費(fèi)為185元，根據(jù)合同規(guī)定，除鋼筋和混凝土之外的材料不予調(diào)價，按照當(dāng)時市場價格進(jìn)貨，單方需要240元，單材料一項(xiàng)就虧損約32萬元,我們抓住業(yè)主方想縮短工期早日回收資金的心理，通過比對材料的優(yōu)缺點(diǎn)和實(shí)用性以及對工期的影響，向其提出更改砌筑材料的建議。經(jīng)過我項(xiàng)目與甲方多次溝通，最終業(yè)主方同意將頁巖空心磚改為BM連鎖砌塊作為二次結(jié)構(gòu)的砌筑用磚。BM連鎖砌塊信息價格高于采購價格。在此分項(xiàng)工程中，我們實(shí)現(xiàn)了從虧32萬到賺72萬的扭虧為盈。,

34,硅酸鈣板隔墻變更,主材指定品牌價格高，施工難度較大、單價虧損,"1、減少施工該部分工程量可達(dá)到減虧的目的；

2、主動申請變更，變更為其他合同包內(nèi)已有的普通墻體，同步降低甲方造價；

3、通過與消防單位溝通，開展對外關(guān)系策劃，使變更后的墻體能滿足消防驗(yàn)收；",

35,磚砌體虧損項(xiàng)變更策劃,1、單/總價過低為虧損項(xiàng),1、通過周邊資源情況、環(huán)保、工期、質(zhì)量等方面原因策劃改變砌體材料，例如通過說明工期緊急策劃砌塊變更ALC條板重新認(rèn)價,

36,室內(nèi)隔墻板,原合同材料單價較市場實(shí)際采購價偏低20%，材料用量為25000m2，預(yù)計(jì)虧損金額為25萬元。,從優(yōu)化施工方案入手，爭得設(shè)計(jì)單位認(rèn)可及同意，增加板縫間處理、板底板頂處理的施工做法，以保證施工質(zhì)量。通過施工做法變更，補(bǔ)充增加做法費(fèi)用，使該項(xiàng)減虧。,

37,屋面面層預(yù)制混凝土板與防滑廣場磚更換為水泥基合成石,圖紙屋面面層做法為預(yù)制混凝土板與防滑廣場磚，投標(biāo)報價時材料報價及人工定額含量均偏低。經(jīng)測算，為虧損項(xiàng)；且5棟單體全部采用此架空通風(fēng)屋面，預(yù)計(jì)虧損額度較大。,項(xiàng)目技術(shù)部、商務(wù)部一方面分別著手與設(shè)計(jì)方、業(yè)主方溝通，了解架空屋面的功能要求，一方面在市場中尋求滿足同等使用功能的替代品，替代品應(yīng)能減少施工工序的同時不明顯增加造價。技術(shù)進(jìn)行論證，將水泥基合成石替換材料，商務(wù)與業(yè)主進(jìn)行溝通，成功更換材料。,

38,抹灰墻面掛鋼絲網(wǎng)或者耐堿網(wǎng)格布策劃,1、掛網(wǎng)單價為盈利項(xiàng)，特別是定額項(xiàng)目，此項(xiàng)利潤率一般均比較高,1、通過保證質(zhì)量防止抹灰面開裂策劃增加掛網(wǎng)的施工范圍，所有抹灰面都設(shè)置鋼絲網(wǎng)或者耐堿網(wǎng)格布,

39,將虧損的砌筑抹灰轉(zhuǎn)移給甲指分包,加氣混凝土砌塊+抹灰為虧損報價。過程施工時因業(yè)主指定機(jī)電分包深化設(shè)計(jì)滯后，導(dǎo)致砌筑工程吊頂部位甩項(xiàng)較多，現(xiàn)場且存在勞務(wù)窩工現(xiàn)象。,業(yè)主指定精裝修分包進(jìn)場后，項(xiàng)目利用指定分包設(shè)計(jì)滯后的原因，將大部分甩項(xiàng)砌筑及抹灰轉(zhuǎn)移給業(yè)主指定分包精裝施工，以達(dá)到減少虧損的目的。自行施工部分結(jié)算時與業(yè)主協(xié)商，將原合同人工單價從60元調(diào)整至85元，減少虧損。將大部分甩項(xiàng)砌筑及抹灰轉(zhuǎn)移給業(yè)主指定分包精裝施工，達(dá)到減少虧損的目的。,

40,剝離虧損業(yè)務(wù),清單中地面砼墊層施工項(xiàng)經(jīng)測算共計(jì)虧損7.3萬元,在參與精裝修招標(biāo)文件的編寫時（精裝修為甲乙聯(lián)合招標(biāo)暫估項(xiàng)），我方提出為了避免交叉施工帶來質(zhì)量和工期問題，將該部分劃歸為精裝分包的承包范圍。成功地將砼墊層從我方的預(yù)算中扣除，減虧7.3萬元。,

41,細(xì)化施工方案，明確施工難度，加板工程重新報價,業(yè)主招標(biāo)文件約定加板工程按實(shí)體計(jì)量、措施費(fèi)包干方式結(jié)算。因公司無類似改造工程施工經(jīng)驗(yàn)，對其施工工藝及相關(guān)措施，均不太了解。中標(biāo)后通過各分包上報專項(xiàng)方案及報價，經(jīng)反復(fù)測算分析加板單項(xiàng)工程虧損約522萬元；,技術(shù)部結(jié)合多家分包上報的加板方案，工程部、商務(wù)部共同參與談?wù)?，重新編制切?shí)可行的施工方案及工期保證措施，期間多次與業(yè)主、監(jiān)理開會探討方案的實(shí)操性，向業(yè)主灌輸加板量大、工期短、施工難度大、成本高的思想，并結(jié)合多方意見多次修改方案，最終取得業(yè)主認(rèn)可。全過程商務(wù)人員參與，熟悉方案中各項(xiàng)施工工藝，據(jù)此方案報價，向業(yè)主詳細(xì)講解價格的合理組成，懇請業(yè)主根據(jù)前期各售樓節(jié)點(diǎn)配合情況，結(jié)合加板工程實(shí)際施工難度，考慮給予重新認(rèn)價，以減少我司損失，并向業(yè)主說明加板工程可保本施工，不爭取任何利潤。經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)多次與業(yè)主協(xié)商，最終說服業(yè)主重新定價，使得加板工程扭虧。,

九、,墻地面工程,,,

案例,摘要,背景,策略及效果,

42,陶?？招钠鰤K更換為大孔輕集料砌塊砌體,原陶粒空心砌塊為虧損項(xiàng)、業(yè)主招標(biāo)清單未對砌筑工程厚度進(jìn)行詳盡分類描述（GB50500-2008清單規(guī)范，砌筑厚度為必描述項(xiàng)目）、業(yè)主對工期要求較高。,"此策劃點(diǎn)對業(yè)主招標(biāo)清單特征描述不明確的缺陷，以及對原設(shè)計(jì)施工材料與政府行政法規(guī)相沖突的矛盾，抓住大孔輕集料砌塊砌體免抹灰、施工周期短的特點(diǎn)取得業(yè)主的認(rèn)可。陶?？招钠鰤K有構(gòu)造柱、拉接筋、系梁等施工要求,工序多,施工難度大，工期長，且質(zhì)量不容易得到保證；采用大孔輕集料連鎖砌塊及芯柱鋼筋砼代替?zhèn)鹘y(tǒng)工藝要求的構(gòu)造柱減少了支模、綁筋等工序，具有使用方便、施工速度快、抗裂性強(qiáng)。同時使用大孔輕集料砌塊砌筑，在砌筑偏差控制較好的情況下，在墻面裝飾時可以免抹灰操作，直接消減了抹灰清包成本。根據(jù)《關(guān)于發(fā)布北京市第五批禁止和限制使用建筑材料及施工工藝目錄的通知》（京建材【2007】837號），從2008年1月1日起實(shí)施，粘土和頁巖陶粒及以粘土和頁巖陶粒為原料的建材制品（此清單項(xiàng)目中的陶?？招拇u位列其中）生產(chǎn)過程破壞耕地和植被，為禁止使用原材料。此條為從政府行政角度的推薦要求。

熟悉材料特性，價格，工藝，知曉業(yè)主訴求，熟知政府相關(guān)規(guī)定。成功要點(diǎn)：熟悉法律法規(guī)、熟悉新工藝，因?yàn)榇祟愖兏黠@增加造價，必須做好各方面公關(guān)工作，且同時搜集政府政策法規(guī)從另一方面給業(yè)主提供推動力，會取得不錯的效果。",

43,地下室坡道鐵屑地面更換為金剛砂（石英砂）耐磨地坪。,圖紙中地下室、1～3層、汽車坡道均為鐵屑地面。鐵屑不便于采購、成本高、且原鐵屑地面報價相對較低,與業(yè)主及設(shè)計(jì)院協(xié)商，利用當(dāng)?shù)剌^為成熟的耐磨地坪替代鐵屑地面，施工范圍也相對變小。最終更改做法，增加收益,

44,增加滿掛玻纖網(wǎng)格布,原墻面做法易開裂，且我方墻面工程為虧損工程。,"1、以質(zhì)量為契機(jī)，過程履約為基礎(chǔ)，向業(yè)主灌輸增加網(wǎng)格布防止開裂；

2、通過圖紙會審，改變墻面做法，增加滿掛玻纖網(wǎng)格布；

3、開展對外關(guān)系策劃，重新認(rèn)價，賺取價差；",

45,外墻薄抹灰變更,原招標(biāo)要求，所有洋房均需采用精砌體和薄抹灰（5-8mm）工藝，外墻薄抹灰收入成本對比將出現(xiàn)虧損，另由于外墻須貼磚，薄抹灰不滿足貼磚要求。,項(xiàng)目部通過與業(yè)主溝通，從做法上闡述外墻薄抹灰不滿足要求，促使甲方同意將外墻薄抹灰變更為外墻采用傳統(tǒng)抹灰。,

46,抹灰品牌變更,因甲方分公司要求，打造長江三角洲抹灰標(biāo)化工地，注重品牌效應(yīng)。項(xiàng)目即將開始二結(jié)構(gòu)粗裝修工程，在樣板間進(jìn)行不同品牌抹灰試樣，與業(yè)主快速確認(rèn)高端品牌，為認(rèn)價打下基礎(chǔ)。合同粗裝修內(nèi)墻抹灰單價收入小于成本價，存在實(shí)際虧損,最終擬定圣戈班石膏砂漿品牌，減少了空鼓開裂，同時業(yè)主同意進(jìn)行單價調(diào)整，實(shí)現(xiàn)扭虧為盈。,

47,內(nèi)墻免抹灰,合同要求內(nèi)墻均采用薄抹灰，薄抹灰為項(xiàng)目虧損項(xiàng)。,業(yè)主溝通，由于11#采用鋁模施工，策劃提高臥室、客廳垂直度及平整度，做到11#臥室、客廳免抹灰，以減少工程量，降低虧損，同時免抹灰部位按薄抹灰結(jié)算。,

十、,裝飾裝修工程,,,

案例,摘要,背景,策略及效果,

48,取消天棚涂料施工,業(yè)主方增加造價相對比較困難，1～3層天棚涂料工程，因超高因素的影響，施工難度大、成本高，價格虧損。,項(xiàng)目積極與業(yè)主方進(jìn)行溝通，通過雙方達(dá)成“取消部分做法或降低裝修檔次，費(fèi)用盡量爭取不扣或少扣”的共識。項(xiàng)目部建議業(yè)主保留清水砼的效果，達(dá)到感官要求。最終取消了天棚涂料施工，節(jié)省了費(fèi)用。,

49,天棚做法變更,原圖紙做法為60厚防火巖棉加20厚水泥纖維板加噴刷乳膠漆，經(jīng)向分包詢價，稱該做法施工難度大容易脫落，要價較高，面臨潛虧87萬元,項(xiàng)目以容易脫落為由與業(yè)主溝通，最終將該做法變更為無機(jī)纖維噴涂，重新認(rèn)價，盈利25萬元。,

50,涂料工程工藝做法變更,本工程涂料原合同做法為膩?zhàn)?底漆一道+乳膠漆兩道，乳膠漆為業(yè)主指定品牌多樂士，預(yù)計(jì)虧損額高達(dá)544萬元。,項(xiàng)目以工期為切入點(diǎn)，告知業(yè)主生產(chǎn)區(qū)天棚及墻柱面的飾面直接影響到了工藝設(shè)備的安裝。原合同做法工序多，施工周期長，需反復(fù)搭設(shè)操作架。項(xiàng)目部建議采用水泥色涂料直接噴涂，施工速度快、一次成活，且效果美觀，最終業(yè)主同意將天棚及生產(chǎn)區(qū)墻柱面飾面改為水泥色涂料直接噴涂。變更后做法價格的確認(rèn)過程比較曲折，經(jīng)過多次談判，直到最終竣工結(jié)算才確認(rèn)完成，收益額198萬元，實(shí)現(xiàn)了扭虧為盈。,

51,將地面干拌砂漿變?yōu)轭A(yù)拌砂漿,原設(shè)計(jì)地面砂漿采用干拌砂漿，報價組成為預(yù)拌砂漿，工程量為3300m3，預(yù)計(jì)虧損金額為90萬元。,通過施工作業(yè)流程、作業(yè)時間、現(xiàn)場條件等方面，具體分析，與業(yè)主、監(jiān)理溝通，實(shí)際施工中采用預(yù)拌砂漿的可行性，可更好的保證工期進(jìn)度、施工質(zhì)量。在原價格不變的前提下，爭得業(yè)主、建立同意采用預(yù)拌砂漿，實(shí)現(xiàn)收支平衡。,

52,外墻水泥砂漿找平層,"1、施工總承包項(xiàng)目且概算整體可控；

2、清單項(xiàng)虧損；

3、外墻水泥砂漿找平層工程量大。",1、利用工程量大，外墻裝飾內(nèi)采用常規(guī)抗開裂薄抹灰施工工藝（6mm水泥砂漿）不能滿足抗裂性及耐候性要求，要求業(yè)主將找平層厚度變更為15mm；2、業(yè)主同意方案后，做好認(rèn)價工作。,

53,將外墻做法從面磚更改為鋁板,住宅部分外墻面層原設(shè)計(jì)為45*95的面磚，甲供面磚，與建設(shè)單位結(jié)算完全執(zhí)行2001年北京市預(yù)算定額。收入與支出比較，人工費(fèi)一項(xiàng)虧27.9元/平米，同時面磚的施工損耗也是無法估計(jì)。,在了解到建設(shè)單位有意更改為鋁板幕墻面層的情況下，我項(xiàng)目積極配合各項(xiàng)工作，分析了面磚存在的質(zhì)量及隱患問題，提出了鋁板幕墻方案的各種優(yōu)點(diǎn)，加強(qiáng)與建設(shè)單位的溝通。最終促成變更，使外墻施工取得收益。,

54,屋面瓦由干掛改變?yōu)闈褓N,屋面瓦工程原圖紙?jiān)O(shè)計(jì)采用干掛的方式進(jìn)行施工。經(jīng)測算由此造成屋面工程單項(xiàng)虧損49萬元；,鑒于此情況項(xiàng)目通過組織策劃及執(zhí)行工作分工，在滿足功能要求的基礎(chǔ)上，優(yōu)化屋面施工做法，將干掛調(diào)整為濕貼做法。由于業(yè)主收入價格變化不大，通過降低發(fā)包成本，達(dá)到扭虧50萬的經(jīng)濟(jì)目標(biāo),

55,單層石膏板變雙層石膏板,"1、施工總承包項(xiàng)目；

2、單層石膏板吊頂投標(biāo)價格低。",1、施工過程中向業(yè)主灌輸單層石膏板極易變形、開裂造成觀感不佳，而且影響后期維護(hù)，以此來說服業(yè)主接受雙層石膏板新方案吊頂重新組價；2、同時做好品牌和規(guī)格策劃，便于認(rèn)價從而減少虧損或者實(shí)現(xiàn)盈利。,

56,羊毛地毯,1、清單項(xiàng)手工羊毛地毯合同價為虧損項(xiàng),1、可以利用工期緊，手工羊毛地毯供應(yīng)時間長，后期養(yǎng)護(hù)費(fèi)用高向業(yè)主說明機(jī)織羊毛地毯工期短，易養(yǎng)護(hù)，同時附上類似做法效果圖，說服業(yè)主選用機(jī)織地毯；2、業(yè)主確定后，重新認(rèn)價避免虧損。,

57,取消飄窗欄板,本工程的玻璃欄板工程量約11000m，合同收入336萬元，分包成本約為560萬元。,在深化設(shè)計(jì)階段，項(xiàng)目組織專業(yè)分包對圖紙進(jìn)行優(yōu)化，但仍不能達(dá)到理想的成本狀態(tài)。在這種情況下，項(xiàng)目深入研究欄桿的相關(guān)規(guī)范，并結(jié)合本工程鋁合金飄窗的實(shí)際情況，提出可采用加強(qiáng)窗替代飄窗內(nèi)玻璃欄板的設(shè)計(jì)方案。經(jīng)項(xiàng)目測算，飄窗玻璃欄板取消的費(fèi)用可以彌補(bǔ)加強(qiáng)窗增加的費(fèi)用。對于業(yè)主而言既沒有增加費(fèi)用，也沒有降低工程檔次，反而加強(qiáng)窗取代玻璃欄板可以稱得上是一個亮點(diǎn)；對于項(xiàng)目而言，取消飄窗玻璃欄板能減少虧損。鑒于以上考慮，項(xiàng)目將優(yōu)化方案與業(yè)主進(jìn)行溝通，最終業(yè)主及設(shè)計(jì)同意取消飄窗處玻璃欄板，從而避免了飄窗處虧損,

58,石材表面養(yǎng)護(hù),"1、施工總承包項(xiàng)目；

2、設(shè)計(jì)地面為精磨、打蠟處理；

3、投標(biāo)報價虧損。",1、利用總包優(yōu)勢，要求分包單位提供石材精磨、打蠟及結(jié)晶處理后期效果對照圖，整理后并報送至業(yè)主單位，說明石材結(jié)晶處理效果更好，石材表面光澤度保持的時間會更久，質(zhì)地更硬更耐磨，建議變更方案。2、項(xiàng)目部做好認(rèn)質(zhì)認(rèn)價工作，成功實(shí)現(xiàn)止損。,

59,地面找平層變更,"1、地面設(shè)計(jì)為水泥砂漿

2、按原設(shè)計(jì)收入虧損

3、概算整體可控

4、施工總承包項(xiàng)目",1、以水電埋管高度不夠容易造成水電管損壞，而且會給地面鋪裝帶來難度為出發(fā)點(diǎn)，策劃甲方同意將水泥砂漿地面變更為細(xì)石混凝土找平，實(shí)現(xiàn)重新認(rèn)價的目的，從而避免虧損。,

60,水泥砂漿地面防水,"1、施工總承包項(xiàng)目；

2、原清單水泥砂漿地面防水投標(biāo)價格虧損。",1、在圖紙會審階段指出設(shè)計(jì)方案的不可行性，提出參照國內(nèi)其他體育場館的做法進(jìn)行變更的合理化建議；2、在合理化建議基礎(chǔ)上，邀請業(yè)主方領(lǐng)導(dǎo)、專家組對看臺板方案進(jìn)行論證、調(diào)研，同時向業(yè)主、監(jiān)理提交變更方案，項(xiàng)目部領(lǐng)導(dǎo)爭取設(shè)計(jì)院的支持；3、經(jīng)營好業(yè)主、監(jiān)理及設(shè)計(jì)院單位，形成會議紀(jì)要，鎖定變更方案成果；4、做好認(rèn)價工作。,

61,石材墻面,"1、設(shè)計(jì)石材墻面為背栓式；

2、石材墻面為虧損項(xiàng)或者利潤較低；

3、施工總承包項(xiàng)目。",1、在滿足項(xiàng)目安全的前提下建議業(yè)主優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，在施工區(qū)域不高位置采用膨脹螺栓干掛或掛鉤式干掛石材，完全可以滿足荷載要求。,

62,地面花崗巖變更為瀝青混凝土,"1、施工總承包項(xiàng)目；

2、原清單地面花崗巖投標(biāo)價格虧損。",1、項(xiàng)目經(jīng)理牽頭組織技術(shù)部、商務(wù)部積極與設(shè)計(jì)院溝通，說明瀝青混凝土的各項(xiàng)優(yōu)勢，同時指出廣場鋪設(shè)花崗巖地面不僅造價高，而且后期維護(hù)成本也高，聯(lián)合分包單位提供類似瀝青混凝土廣場地面實(shí)際效果圖，成功說服設(shè)計(jì)院同意出具設(shè)計(jì)變更單；2、工程部與技術(shù)部共同編織好專項(xiàng)施工方案與施工組織設(shè)計(jì)，并報送業(yè)主代表審批并存檔；3、新方案審批通過后，做好認(rèn)價工作。,

63,墻紙墻面變更為刷涂料,"1、施工總承包項(xiàng)目；

2、原清單墻紙墻面投標(biāo)價格虧損。",1、技術(shù)部、商務(wù)部從環(huán)保要求、節(jié)約造價及實(shí)用性考慮提出可以將墻面壁紙變更為環(huán)保等級高的乳膠漆，并拿出品牌乳膠漆畫冊及質(zhì)檢報告提交給設(shè)計(jì)院，說服設(shè)計(jì)院出具變更單；2、技術(shù)部編制專項(xiàng)施工方案報送業(yè)主進(jìn)行備案、審批；3、做好認(rèn)質(zhì)認(rèn)價工作,

64,石材墻面變更為仿大理石磚墻面,"1、原墻面面層設(shè)計(jì)干掛石材且虧損；

2、非重要功能區(qū)墻面設(shè)計(jì)為石材墻面；

3、施工總承包項(xiàng)目。",1、以石材定制時間長、價格高，而仿大理石磚裝飾藝術(shù)效果佳、定制時間短且價格低等策劃甲方將石材墻面變更為仿大理石磚墻面；2、做好認(rèn)質(zhì)認(rèn)價工作，實(shí)現(xiàn)扭虧為盈的目的；3、需注意材料放射性、耐候性,

65,外墻真石漆變更為外墻保溫裝飾一體化,"1、施工總承包項(xiàng)目；

2、原清單外墻真石漆投標(biāo)價格虧損。",1、項(xiàng)目部適機(jī)向業(yè)主說明在砌塊墻表面噴涂外墻真石漆的缺點(diǎn)，同時推薦外墻保溫裝飾一體化的優(yōu)勢；2、項(xiàng)目部組織生產(chǎn)廠家與當(dāng)?shù)毓?jié)能環(huán)保部門聯(lián)合向業(yè)主推薦此種方案，讓業(yè)主從心理上更容易接受；3、在召開論證會與樣板實(shí)驗(yàn)前，與專家、設(shè)計(jì)院做好溝通工作，同時做好會議紀(jì)要，讓變更方案真正落地。,

66,鋁型材龍骨變更為鍍鋅鋼龍骨,"1、施工總承包工程；

2、樓層較低鋁型材玻璃幕墻工程；

3、投標(biāo)報價虧損。",1、因?yàn)殇X型材玻璃幕墻比鍍鋅鋼龍骨玻璃幕墻成本高，（鋁型材雖含量較低，但是鋁材價格較鍍鋅鋼龍骨高幾倍），且因?yàn)槟粔こ淌┕じ叨鹊?，完全可以采用鍍鋅鋼龍骨代替鋁型材，以此策劃業(yè)主同意變更方案，從而實(shí)現(xiàn)重新認(rèn)價目的；2、對玻璃幕墻的節(jié)點(diǎn)進(jìn)行深化設(shè)計(jì)，同時將鍍鋅鋼型材進(jìn)行適當(dāng)優(yōu)化，提高清單項(xiàng)利潤；3、需注意鍍鋅龍骨需防止電化腐蝕。,

67,鋁板單幕墻變更為蜂窩鋁合金裝飾一體板,1、施工總承包項(xiàng)目；2、3mm厚鋁單板投標(biāo)價虧損。,1、項(xiàng)目部以春節(jié)氣候冷、施工效率低、項(xiàng)目如期交付難度巨大，且3mm鋁板單幕墻施工效果差為由建議將幕墻變更為15mm厚蜂窩鋁合金裝飾一體板，可以減少幕墻龍骨安裝工序大大節(jié)省工期，并將樣品及裝飾宣傳畫冊報送至業(yè)主，同時說服業(yè)主同意出具變更單；2、項(xiàng)目部技術(shù)部門按變更后設(shè)計(jì)編制專項(xiàng)施工方案及施工組織設(shè)計(jì)，并報送業(yè)主單位予以審批；3、做好認(rèn)質(zhì)認(rèn)價工作。,

68,涂料頂棚變更為吊頂天棚,"1、涂料吊頂虧損；

2、概算整體可控；

3、施工總承包項(xiàng)目。",1、以提高項(xiàng)目品質(zhì)、保證整體效果等為由策劃甲方同意將涂料天棚變更為吊頂天棚。2、對比各種吊頂天棚的效益，爭取甲方接受利潤率高的吊頂變更方案。3、做好認(rèn)質(zhì)認(rèn)價工作。,

69,"石膏板吊頂、鋁扣板吊頂

、PVC板吊頂、鋁合金板吊頂、礦棉板吊頂?shù)认嗷プ兏?,"1、設(shè)計(jì)為各類別吊頂；

2、利潤率低或者出現(xiàn)虧損的吊頂類型；

3、施工總承包項(xiàng)目；",1、以提高整體效果、節(jié)約工期/成本等各項(xiàng)理由策劃甲方同意將吊頂做法進(jìn)行變更。2、做好認(rèn)質(zhì)認(rèn)價工作。,

70,塑鋼窗變更斷橋鋁合金窗,"1、合同清單單價虧損；

2、施工總承包項(xiàng)目且概算整體可控。",1、以安全、保溫節(jié)能、美觀且符合時代潮流等理由策劃甲方將塑鋼門窗做法變更為斷橋鋁門窗。2、做好認(rèn)質(zhì)認(rèn)價工作。,

71,外墻增加防水劑,"1、外墻抹灰或涂料清單項(xiàng)虧損或無利潤；2

、施工總承包項(xiàng)目且概算整體可控。",1、策劃設(shè)計(jì)院在外墻圖紙會審或防水劑設(shè)計(jì)變更中增加基層清理、涂刷界面劑或者聚合物砂漿等虛工作，實(shí)現(xiàn)減少虧損、甚至盈利的目標(biāo)。,

72,燈具、暖通風(fēng)管利舊,"1、合同清單單價虧損；

2、施工總承包項(xiàng)目。",1、現(xiàn)場管理人員配合好業(yè)主及監(jiān)理單位工作，適時向監(jiān)理單位訴苦，工期緊張而且翻新項(xiàng)目拆除虧損內(nèi)容多，獲得監(jiān)理人員心理支持；2、項(xiàng)目部挑選責(zé)任感強(qiáng)、有信譽(yù)的分包單位，并在合同約定其拆除的材料要保證一定的利舊率，并約定折舊率不達(dá)標(biāo)處罰條款懲罰，同時項(xiàng)目部加強(qiáng)現(xiàn)場管控，進(jìn)一步提高燈具、中央空調(diào)分管的利舊率,

十一、,機(jī)電工程,,,

案例,摘要,背景,策略及效果,備注

73,不銹鋼管連接方式策劃,1、投標(biāo)清單中不銹鋼給水管約定的連接方式是螺紋卡粘連接，且在清單組價時未計(jì)取管件價格，單價虧損;2、現(xiàn)場實(shí)際安裝管件消耗量大，成本投入較大。,1.仔細(xì)研究對比不銹鋼給水管安裝的相關(guān)國家規(guī)范及圖集標(biāo)準(zhǔn)，反復(fù)對比雙卡壓連接、螺紋卡粘連接、卡凸連接等不銹鋼管安裝工藝之間的利弊優(yōu)缺；2.積極對接設(shè)計(jì)單位，多次與設(shè)計(jì)討論不銹鋼給水管安裝方式，考慮本項(xiàng)目為超高層大型綜合體，立足安裝的可靠性、高效性、安全性及后期維護(hù)的可操作性，建議設(shè)計(jì)單位將不銹鋼給水管安裝方式變更為雙卡壓連接。3.利用業(yè)主變更建筑布局，機(jī)電圖紙重新變更的契機(jī)，說服設(shè)計(jì)單位將不銹鋼給水管的安裝方式變更為雙卡壓連接。4.項(xiàng)目部以安裝方式變更為由，報送不銹鋼管件認(rèn)價清單，對不銹鋼給水管的安裝進(jìn)行重新組價。,

74,鍍鋅鋼管策劃,1、設(shè)計(jì)消防管全部采用加厚型鍍鋅鋼管；2、采購期鋼材價格對比投標(biāo)期大漲，鋼材不可調(diào)差；3、業(yè)主項(xiàng)目材料質(zhì)量管理嚴(yán)格，必須滿足合同要求；4、鋼材價格上漲導(dǎo)致采購成本高于收入，單價虧損,"1、提前進(jìn)行材料詢價，對比不同材料成本價格；

2、選擇更換材料品牌、降低鍍鋅層標(biāo)準(zhǔn)、更換材質(zhì)等方案并與代建方溝通可行性；3、根據(jù)《消防給水及消火栓系統(tǒng)技術(shù)規(guī)范》，建議將工作壓力1.2MPa以下管道變更為普通壁厚鍍鋅鋼管，通過技術(shù)論證會確認(rèn)；4、對普通壁厚鍍鋅鋼管進(jìn)行重新認(rèn)價，減少虧損。",

75,水表策劃,施工圖紙分戶水表采用立式IC卡智能水表1、分戶水表工程量大，單價虧損嚴(yán)重；2、立式水表與臥式水表價格差異大；,1、與設(shè)計(jì)溝通了解到用立式主要是由于管井空間限制，通過深化設(shè)計(jì)將熱水表改到戶內(nèi)，冷水表放管井，解決空間問題；2、對立式與水平式IC卡水表進(jìn)行詢價對比，鎖定材料成本；3、與監(jiān)理、設(shè)計(jì)、管理、業(yè)主現(xiàn)場溝通確認(rèn)后，按程序發(fā)文報審深化設(shè)計(jì)方案，將立式水表深化設(shè)計(jì)為水平式水表；3.深化設(shè)計(jì)方案流程通過后現(xiàn)場按水平式IC卡智能水表施工，降低成本，扭虧為盈。,

76,排水管策劃,"1、圖紙?jiān)O(shè)計(jì)酒店內(nèi)排水管為UPVC管

2、項(xiàng)目為高端酒店，定位高投標(biāo)時UPVC管報價偏低，存在虧損","1、從檔次及功能上，對比HDPE管和UPVC管，HDPE管

耐久性和抗沖擊性能好，靜音效果顯著，UPVC管耐久性差，不抗撞擊2、組織專題會，邀請廠家配合向業(yè)主推介HDPE管，獲取設(shè)計(jì)變更單；3、與業(yè)主成本部提前溝通，獲得較好審批單價；",

77,污水泵策劃,設(shè)計(jì)要求衛(wèi)生間污水泵為帶鉸刀形式水泵，合同品牌內(nèi)只有一家有該類型水泵，該廠家對此種污水泵實(shí)施價格壟斷，虧損嚴(yán)重,1、項(xiàng)目部通過市場調(diào)研，多家對比后了解到有一種超級渦流防阻塞葉輪泵效果等同于帶鉸刀污水泵。2、聯(lián)合水泵廠家一起說服設(shè)計(jì)變更污水泵類型。3、并下發(fā)變更指令后，立即安排專業(yè)人員與咨詢公司對接，發(fā)起重新認(rèn)價流程，爭取創(chuàng)造更大利潤。4、確定價格后，立即申報費(fèi)用，鎖定項(xiàng)目利潤。,

78,電纜變更,1.政府投資項(xiàng)目，項(xiàng)目定位較高，業(yè)主指定品牌寶勝、上海勝華、久盛；2、合同約定電纜根據(jù)銅材信息價價進(jìn)行調(diào)整，投標(biāo)時信息價為銅價為53000元/噸，我司投標(biāo)48000元/噸。,"1.提前與設(shè)計(jì)院溝通，闡述BTTZ優(yōu)點(diǎn)，YTTW缺點(diǎn)較多，并說明我司在其他項(xiàng)目已經(jīng)應(yīng)用并且效果比較好，工程上應(yīng)用比較廣泛，建議改為BTTZ；2.與業(yè)主溝通，材質(zhì)變更后有利于提高整個項(xiàng)目電氣安全的可靠性，在安全BTTZ比YTTW更安全可靠，美觀方面BTTZ比YTTW美觀。整個項(xiàng)目的檔次更好，爭取業(yè)主同意消防電纜由YTTW變更為BTTZ，讓業(yè)主傾向于同意YTTW變?yōu)锽TTZ。3.與其他地塊溝通，要求其他地塊配合，其他地塊消防電纜為BTTZ，給業(yè)主說明BTTZ的優(yōu)點(diǎn)，不是BTTZ的爭取變更為BTTZ，發(fā)揮群體效應(yīng)。4.品牌方面與業(yè)主積極溝通，由于合同約定電纜廠家與我司材料付款方式意見不統(tǒng)一，與我司合作機(jī)會較少，質(zhì)量無法保證，并且合同洽談時間較長，由于工期緊張，無法滿足現(xiàn)場要求，我司推薦合格的電纜廠家，并組織業(yè)主去考察，得到業(yè)主肯定。5.報送電纜認(rèn)價單,業(yè)主審核簽字.",

79,戶內(nèi)配電箱元器件策劃,1、招標(biāo)清單是業(yè)主提供。投標(biāo)過程中圖紙變更，招標(biāo)答疑時間長而導(dǎo)致疏忽，對1366臺戶內(nèi)配電箱圖紙的理解存在差異導(dǎo)致該部分配電箱報價偏低，iC65N-C20A/2P斷路器占4個開關(guān)位，而每個電箱中有4個該種斷路器開關(guān)。2、1366臺戶內(nèi)配電箱，合同收入150.4萬元，預(yù)計(jì)直接成本194.8萬元.3、項(xiàng)目部2015年5月進(jìn)場，2015年8月即進(jìn)行二次墻配（含戶內(nèi)箱底殼），時間緊迫。4、根據(jù)合同條件，配電柜（不含）以后的電源箱、照明箱、風(fēng)機(jī)控制箱、戶內(nèi)暗埋配電箱等，均在我司合同范圍之內(nèi)。5、范圍大包干、內(nèi)容大公干、總價大干包，不予變更、不予增補(bǔ)，必須按圖施工,"1.對招標(biāo)文件、合同文件進(jìn)行分析，明確我司在本工程中有對已有設(shè)計(jì)的深化糾錯責(zé)任，對于設(shè)計(jì)有錯或是明顯不合理的部分，我司可提出修改意見，然后報送業(yè)主根據(jù)實(shí)際情況出變更。以此推翻業(yè)主現(xiàn)場工程部“范圍大包干、內(nèi)容大公干、總價大干包不予變更、不予增補(bǔ)”的說法。2.結(jié)合現(xiàn)場（尤其是住戶）的實(shí)際情況，大部分入戶位置，沒有足夠的位置進(jìn)行大尺寸戶內(nèi)箱的安裝,由此向監(jiān)理、業(yè)主提出“必須減小原箱的尺寸，否則無法安裝”。3.通過與廠家技術(shù)人員溝通探討，在不違背設(shè)計(jì)意圖和使用功能的前提下，將開關(guān)的選型改變，以此減小電箱的尺寸。4.將完整的方案圖紙報監(jiān)理、業(yè)主工程部、顧問公司、咨詢公司等單位，積極跟進(jìn)，做好解釋說明工作。",

80,室外給水環(huán)網(wǎng)策劃,1、項(xiàng)目為業(yè)主今后的總部大樓，工期緊，質(zhì)量要求高；2、室外給水環(huán)網(wǎng)由其他單位施工，場地施工條件遲遲達(dá)不到要求，工期壓力大3、清單不銹鋼管利潤較高，將室外給水環(huán)管改為室內(nèi)環(huán)網(wǎng)并修改材質(zhì)可增加利潤,1、鑒于室外場地達(dá)不到施工要求且工期緊張，從確保工期及便于后期維護(hù)角度建議業(yè)主將室外給水管網(wǎng)移位至室內(nèi)安裝；2、業(yè)主同意給水環(huán)網(wǎng)改到室內(nèi)后，從優(yōu)化材質(zhì)及后續(xù)維護(hù)性價比角度推薦與室內(nèi)給水管相同的不銹鋼管；3、積極與設(shè)計(jì)院有效對接，從圖紙上進(jìn)行管路優(yōu)化，設(shè)計(jì)院出具變更，并確認(rèn)工程量。,

81,泵房策劃,1、高壓細(xì)水霧泵房原設(shè)計(jì)位于1#樓14層，施工難度大；2、項(xiàng)目分期開發(fā)，泵房施工完成時間與工程的驗(yàn)收和竣工時間存在沖突3、投標(biāo)時對該系統(tǒng)認(rèn)識不夠，下浮較多，泵房主要設(shè)備虧損,"1、根據(jù)1#樓主體施工計(jì)劃向業(yè)主提出高壓細(xì)水霧泵房的施工完成時間，與一期工程的檢測、驗(yàn)收和竣工目標(biāo)的矛盾。從維護(hù)及施工便利角度建議建議業(yè)主將高壓細(xì)水霧泵房位置修改至地下室；

2、業(yè)主確認(rèn)同意后，項(xiàng)目對接設(shè)計(jì)院重新出圖，對設(shè)備、管網(wǎng)規(guī)格和參數(shù)的進(jìn)行全面調(diào)整，具備了重新認(rèn)價的條件；3、聯(lián)系合作廠家，共同對接業(yè)主，重新對高壓細(xì)水霧設(shè)備、閥門、噴頭和管道認(rèn)價，確認(rèn)收入。",

82,熱水循環(huán)泵策劃,設(shè)計(jì)每個公寓配套臥式熱水器和一臺熱水循環(huán)泵，投標(biāo)過程中組價價差過小，海外的風(fēng)險考慮過小，虧損風(fēng)險大,1、首先查詢圖紙，合同清單里面的熱水循環(huán)泵參數(shù)為揚(yáng)程10米，流量24L/Min。2、根據(jù)現(xiàn)場實(shí)際情況，積極與廠家及設(shè)計(jì)溝通，確認(rèn)現(xiàn)場是否可以使用低于原計(jì)劃參數(shù)但能滿足實(shí)際功能需求的熱水循環(huán)泵，經(jīng)過多次溝通，最后決定報審揚(yáng)程4米，流量1m3/h的熱水循環(huán)泵。3、設(shè)計(jì)確認(rèn)最終的熱水循環(huán)泵參數(shù)后，與業(yè)主按照合同價結(jié)算。,

83,止水節(jié)策劃,1、排水管穿樓板預(yù)留洞口后補(bǔ)洞的費(fèi)用不單獨(dú)記取，對業(yè)主無收入；2、留洞、補(bǔ)洞的費(fèi)用含在清單內(nèi)，不單獨(dú)記??；3、廚衛(wèi)排水支管預(yù)留洞口后補(bǔ)洞的費(fèi)用高，且存在質(zhì)量隱患。,"1.調(diào)研是否有預(yù)埋件及價格，現(xiàn)場條件是否具備；

2.市場詢價摸清止水節(jié)材料費(fèi)及安裝費(fèi)；

3.與補(bǔ)洞修洞成本對比有利潤后實(shí)施。",

54,保溫管管座策劃,1、項(xiàng)目為當(dāng)?shù)氐貥?biāo)建筑，整體要求較高，原保溫管道管座采用傳統(tǒng)木馬，不耐火、不美觀；