江西萍鄉(xiāng)長(zhǎng)運(yùn)有限公司上栗汽車站老站土地使用權(quán)及地上房屋建筑物市場(chǎng)價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告

中銘評(píng)合字[2024]第2118號(hào)法定評(píng)估業(yè)務(wù)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中銘評(píng)報(bào)字[2024]第2173號(hào)上栗縣人民政府?dāng)M土地收儲(chǔ)事宜涉及的江西萍鄉(xiāng)長(zhǎng)運(yùn)有限公司上栗汽車站老站土地使用權(quán)及地上房屋建筑物市場(chǎng)價(jià)值11,834,274.22元2024年08月10日中銘國(guó)際資產(chǎn)評(píng)估(北京)有限責(zé)任公司蔡愛(ài)明(資產(chǎn)評(píng)估師)會(huì)員編號(hào)：36190023王荷花(資產(chǎn)評(píng)估師)會(huì)員編號(hào)：36160006(可掃描二維碼查詢備案業(yè)務(wù)信息)說(shuō)明：報(bào)告?zhèn)浒富貓?zhí)僅證明此報(bào)告已在業(yè)務(wù)報(bào)備管理系統(tǒng)進(jìn)行了備案，不作為協(xié)會(huì)對(duì)該報(bào)告認(rèn)證、認(rèn)可的依據(jù)，也不作為資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及其簽字資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員免除相關(guān)法律責(zé)任的依據(jù)。備案回執(zhí)生成日期：2024年09月09日本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告依據(jù)中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則編制上栗縣人民政府?dāng)M土地收儲(chǔ)事宜涉及的江西萍鄉(xiāng)長(zhǎng)運(yùn)有限公司上栗汽車站老站土地使用權(quán)及地上房屋建筑物市場(chǎng)價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中銘評(píng)報(bào)字[2024]第2173號(hào)中銘國(guó)際資產(chǎn)評(píng)估(北京)有限責(zé)任公司 3 7 7 8 8 9五、評(píng)估基準(zhǔn)日 9 十、評(píng)估結(jié)論 一、本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告依據(jù)財(cái)政部發(fā)布的資產(chǎn)評(píng)估基本準(zhǔn)則和中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)發(fā)布的資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則和職業(yè)道德準(zhǔn)則編制。二、委托人或者其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)按照法律、行政法規(guī)規(guī)定及本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告載明的使用范圍使用資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告；委托人或者其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人違反前述規(guī)定使用資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的，本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)評(píng)估師不承擔(dān)責(zé)任。三、本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告僅供委托人、資產(chǎn)評(píng)估委托合同中約定的其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人和法律、行政法規(guī)規(guī)定的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人使用；除此之外，其他任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人不能成為資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的使用人。四、本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)評(píng)估師提示資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)正確理解評(píng)估結(jié)論，評(píng)估結(jié)論不等同于評(píng)估對(duì)象可實(shí)現(xiàn)價(jià)格，評(píng)估結(jié)論不應(yīng)當(dāng)被認(rèn)為是對(duì)評(píng)估對(duì)象可實(shí)現(xiàn)價(jià)格的保證。五、本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)評(píng)估師遵守法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，堅(jiān)持獨(dú)立、客觀和公正的原則，并對(duì)所出具的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告依法承擔(dān)責(zé)任。六、評(píng)估對(duì)象涉及的資產(chǎn)清單由委托人、產(chǎn)權(quán)持有人申報(bào)并經(jīng)其采用簽名、蓋章或法律允許的其他方式確認(rèn)；委托人和其他相關(guān)當(dāng)事人依法對(duì)其提供資料的真實(shí)性、完整性、合法性負(fù)責(zé)。七、本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)評(píng)估師與資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估對(duì)象沒(méi)有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系；與相關(guān)當(dāng)事人沒(méi)有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系，對(duì)相關(guān)當(dāng)事人不存八、資產(chǎn)評(píng)估師已經(jīng)對(duì)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查；已經(jīng)對(duì)評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬狀況給予必要的關(guān)注，對(duì)評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬資料進(jìn)行了查驗(yàn)。九、本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中的分析、判斷和結(jié)果受資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中假設(shè)和限制條件的限制，資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)充分考慮資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中載明的假設(shè)、限制條件、特別事項(xiàng)說(shuō)明及其對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響。ZhongMing(Beiing)AssetsAppraisalInternation十、我們?cè)谠u(píng)估過(guò)程中沒(méi)有考慮將來(lái)可能承擔(dān)的抵押、擔(dān)保事宜，以及特殊交易方式可能追加付出的價(jià)格對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響，也未考慮國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其他不可抗力對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響。我們對(duì)評(píng)估基準(zhǔn)日后有關(guān)資產(chǎn)價(jià)值發(fā)生的變化不負(fù)責(zé)任。十一、我們對(duì)在已實(shí)施的評(píng)估過(guò)程中不能獲悉的評(píng)估對(duì)象和相關(guān)當(dāng)事方可能存在的瑕疵事項(xiàng)對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響，亦不承擔(dān)責(zé)任。ZhongMing(Beijing)AssetsApprais上栗縣人民政府?dāng)M土地收儲(chǔ)事宜涉及的江西萍鄉(xiāng)長(zhǎng)運(yùn)有限公司上栗汽車站老站土地使用權(quán)及地上房屋建筑物市場(chǎng)價(jià)值中銘國(guó)際資產(chǎn)評(píng)估(北京)有限責(zé)任公司接受貴單位(以下簡(jiǎn)稱“萍鄉(xiāng)長(zhǎng)運(yùn)”)的委托，按照法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的規(guī)定，堅(jiān)持獨(dú)立、客觀和公正的原則，采用成本法，按照必要的評(píng)估程序，對(duì)上栗縣人民政府?dāng)M土地收儲(chǔ)事宜涉及的江西萍鄉(xiāng)長(zhǎng)運(yùn)有限公司上栗汽車站老站土地使用權(quán)及地上房屋建筑物于2024年5月31日的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估?，F(xiàn)將評(píng)估報(bào)告主要內(nèi)容摘要如下：一、經(jīng)濟(jì)行為：根據(jù)2024年4月26日《萍鄉(xiāng)長(zhǎng)運(yùn)黨委第九次擴(kuò)大會(huì)議會(huì)議紀(jì)要》顯示，上栗縣人民政府?dāng)M對(duì)江西萍鄉(xiāng)長(zhǎng)運(yùn)有限公司上栗汽車站老站土地進(jìn)行收儲(chǔ)，需對(duì)江西萍鄉(xiāng)長(zhǎng)運(yùn)有限公司上栗汽車站老站土地使用權(quán)及地上房屋建筑物進(jìn)行評(píng)二、評(píng)估目的：合理確定江西萍鄉(xiāng)長(zhǎng)運(yùn)有限公司上栗汽車站老站土地使用權(quán)及地上房屋建筑物于評(píng)估基準(zhǔn)日的市場(chǎng)價(jià)值，為上栗縣人民政府?dāng)M實(shí)施上述經(jīng)濟(jì)行為提供價(jià)值參考意見(jiàn)。三、評(píng)估對(duì)象：江西萍鄉(xiāng)長(zhǎng)運(yùn)有限公司上栗汽車站老站土地使用權(quán)及地上房屋建筑物于評(píng)估基準(zhǔn)日的市場(chǎng)價(jià)值。四、評(píng)估范圍：江西萍鄉(xiāng)長(zhǎng)運(yùn)有限公司上栗汽車站老站土地使用權(quán)及地上房屋六、評(píng)估基準(zhǔn)日：2024年5月31日，一切取價(jià)標(biāo)準(zhǔn)均為評(píng)估基準(zhǔn)日有效的價(jià)格七、評(píng)估方法：成本法。八、評(píng)估結(jié)論：經(jīng)實(shí)施評(píng)估程序后，于評(píng)估基準(zhǔn)日，委估資產(chǎn)在特定的假設(shè)前ZhongMing(Beijing)AssetsApprai委估江西萍鄉(xiāng)長(zhǎng)運(yùn)有限公司上栗汽車站老站土地使用權(quán)及地上房屋建筑物評(píng)估值為1,183.43萬(wàn)元，大寫(xiě)金額為人民幣壹仟壹佰捌拾叁萬(wàn)肆仟叁佰圓整。金額單位：萬(wàn)元12評(píng)估結(jié)論詳細(xì)情況詳見(jiàn)成本法評(píng)估明細(xì)表。九、特別事項(xiàng)：評(píng)估報(bào)告使用者應(yīng)關(guān)注下述特別事項(xiàng)對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響。以下事項(xiàng)并非本公司評(píng)估人員執(zhí)業(yè)水平和能力所能評(píng)定和估算，但該事項(xiàng)確實(shí)可能影響評(píng)估結(jié)論，提請(qǐng)本評(píng)估報(bào)告使用者對(duì)此應(yīng)特別關(guān)注：(一)本報(bào)告所稱“評(píng)估價(jià)值”系指我們對(duì)所評(píng)估資產(chǎn)在持續(xù)經(jīng)營(yíng)假設(shè)條件下，為本報(bào)告書(shū)所列明的目的而提出的估值意見(jiàn)，而不對(duì)其它用途負(fù)責(zé)。(二)報(bào)告中的評(píng)估結(jié)論是反映評(píng)估對(duì)象在本次評(píng)估目的下，根據(jù)公開(kāi)市場(chǎng)的原則確定的公允價(jià)值，未考慮該等資產(chǎn)進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記或權(quán)屬變更過(guò)程中應(yīng)承擔(dān)的相關(guān)費(fèi)用和稅項(xiàng)，也未對(duì)資產(chǎn)評(píng)估增值額作任何納稅調(diào)整準(zhǔn)備。評(píng)估師并不承擔(dān)相關(guān)當(dāng)事人決策的責(zé)任。評(píng)估結(jié)論也不應(yīng)當(dāng)被認(rèn)為是對(duì)評(píng)估對(duì)象可實(shí)現(xiàn)價(jià)格的保證。(三)權(quán)屬等資料不完整或者存在瑕疵的情形根據(jù)萍鄉(xiāng)長(zhǎng)運(yùn)的承諾，確定納入本次評(píng)估范圍的資產(chǎn)不存在產(chǎn)權(quán)瑕疵事項(xiàng)。據(jù)此承諾，本項(xiàng)目以資產(chǎn)無(wú)任何產(chǎn)權(quán)瑕疵為假設(shè)前提對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，未考慮產(chǎn)權(quán)瑕疵因素對(duì)評(píng)估結(jié)論可能產(chǎn)生的影響。(四)未決事項(xiàng)、法律糾紛等不確定因素根據(jù)萍鄉(xiāng)長(zhǎng)運(yùn)的承諾，確定納入評(píng)估范圍的資產(chǎn)不涉及法律、經(jīng)濟(jì)等未決事項(xiàng)。據(jù)此承諾，本項(xiàng)目以資產(chǎn)無(wú)任何未決事項(xiàng)、或有事項(xiàng)、法律糾紛等不確定因素為假設(shè)前提對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行估值，未考慮可能存在的未決事項(xiàng)、法律糾紛等不確定因素對(duì)評(píng)估結(jié)論可能產(chǎn)生的影響。(五)重要的利用專家工作及相關(guān)報(bào)告情況本次評(píng)估無(wú)重要的利用專家工作及相關(guān)報(bào)告的情況。ZhongMing(Bejing)AssetsAppraisalInternation根據(jù)萍鄉(xiāng)長(zhǎng)運(yùn)的承諾，自評(píng)估基準(zhǔn)日至評(píng)估報(bào)告出具日，不存在影響評(píng)估前提和評(píng)估結(jié)論而需要對(duì)評(píng)估結(jié)論進(jìn)行調(diào)整的重大事項(xiàng)。(七)評(píng)估程序受限情形、評(píng)估機(jī)構(gòu)采取的彌補(bǔ)措施及對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響情況評(píng)估過(guò)程中，評(píng)估專業(yè)人員對(duì)所評(píng)估構(gòu)筑物的外貌進(jìn)行了觀察，在盡可能的情況下察看了構(gòu)筑物內(nèi)部情況和使用情況，但并未進(jìn)行任何結(jié)構(gòu)和材質(zhì)測(cè)試。除以上事項(xiàng)外，本次評(píng)估沒(méi)有其他因資產(chǎn)性能的限制、存放地點(diǎn)的限制、訴訟保全的限制、技術(shù)性能的局限、商業(yè)或國(guó)家機(jī)密的局限等，導(dǎo)致實(shí)物資產(chǎn)的現(xiàn)場(chǎng)勘查、非實(shí)物資產(chǎn)的清查評(píng)估程序受到限制的情形或者出現(xiàn)其他影響資產(chǎn)核實(shí)的事項(xiàng)。(八)擔(dān)保、租賃及其或有負(fù)債(或有資產(chǎn))等事項(xiàng)的性質(zhì)、金額及與評(píng)估對(duì)象的關(guān)系根據(jù)萍鄉(xiāng)長(zhǎng)運(yùn)的承諾，確定納入評(píng)估范圍的資產(chǎn)不涉及擔(dān)保、租賃及其或有負(fù)債(或有資產(chǎn))等事項(xiàng)。(九)本次資產(chǎn)評(píng)估對(duì)應(yīng)的經(jīng)濟(jì)行為中，可能對(duì)評(píng)估結(jié)論產(chǎn)生重大影響的瑕疵根據(jù)萍鄉(xiāng)長(zhǎng)運(yùn)的承諾，確定評(píng)估對(duì)應(yīng)的經(jīng)濟(jì)行為不會(huì)對(duì)評(píng)估結(jié)論產(chǎn)生重大影響。(十)本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告是在委托人及產(chǎn)權(quán)持有人及相關(guān)當(dāng)事方提供與評(píng)估相關(guān)資料基礎(chǔ)上做出的。提供必要的資料并保證所提供的資料的真實(shí)性、合法性、完整性是委托方及相關(guān)當(dāng)事方的責(zé)任；評(píng)估專業(yè)人員的責(zé)任是對(duì)評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日特定目的下的價(jià)值進(jìn)行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見(jiàn)。評(píng)估專業(yè)人員對(duì)該資料及其來(lái)源進(jìn)行必要的核查驗(yàn)證和披露，不代表對(duì)上述資料的真實(shí)性、合法性、完整性提供任何保證，對(duì)該資料及其來(lái)源確認(rèn)或者發(fā)表意見(jiàn)超出了評(píng)估專業(yè)人員的執(zhí)業(yè)范圍。(十一)納入評(píng)估范圍內(nèi)的構(gòu)筑物第10項(xiàng)維修間，是由租戶歐陽(yáng)嬌購(gòu)建，根據(jù)歐陽(yáng)嬌與江西萍鄉(xiāng)長(zhǎng)運(yùn)有限公司(原名為萍鄉(xiāng)市長(zhǎng)途汽車運(yùn)輸有限公司)于2008年5月12日簽訂的《房屋場(chǎng)地租賃合同》,租賃期自2008年7月1日至2023年6月30日，租賃期滿后歐陽(yáng)嬌所建的房屋及不動(dòng)產(chǎn)無(wú)償移交給萍鄉(xiāng)長(zhǎng)運(yùn)、產(chǎn)權(quán)歸萍鄉(xiāng)長(zhǎng)運(yùn)所有；納入評(píng)估范圍內(nèi)的構(gòu)筑物第9項(xiàng)電器維修間，是由租戶歐陽(yáng)輝煌購(gòu)建，根據(jù)歐陽(yáng)輝煌與江西萍鄉(xiāng)長(zhǎng)運(yùn)有限公司于2014年1月1日簽訂的《場(chǎng)地租賃合同》,合ZhongMing(Beiing)AssetsAppraisalInternation同期滿或不再經(jīng)營(yíng)及政府責(zé)令停業(yè)時(shí)須立即終止合同，歐陽(yáng)輝煌所建固定設(shè)施無(wú)償移交給萍鄉(xiāng)長(zhǎng)運(yùn)，目前萍鄉(xiāng)長(zhǎng)運(yùn)上栗站已經(jīng)停止運(yùn)營(yíng)。江西萍鄉(xiāng)長(zhǎng)運(yùn)有限公司鄭重承諾：上述兩項(xiàng)資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)不存在任何產(chǎn)權(quán)瑕疵，產(chǎn)權(quán)歸萍鄉(xiāng)長(zhǎng)運(yùn)所有。(十二)本次評(píng)估上栗站站房面積及上栗站所處土地面積源自2024年8月1日更換的最新的贛(2024)上栗縣不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0020548號(hào)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，該不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證為評(píng)估基準(zhǔn)日期后辦理，新證證載房屋面積為3692.09平方米、土地面積為17760平方米；原證栗房權(quán)證上栗鎮(zhèn)字第10210011號(hào)證載房屋面積為3941.34平方米、土地面積為17760平方米。(十三)萍鄉(xiāng)長(zhǎng)運(yùn)于評(píng)估基準(zhǔn)日?qǐng)?zhí)行一般納稅人，本次對(duì)委估資產(chǎn)采用了含稅價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。(十四)在評(píng)估基準(zhǔn)日以后的有效期內(nèi)，如果資產(chǎn)數(shù)量及作價(jià)標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化時(shí)，1.當(dāng)資產(chǎn)數(shù)量發(fā)生變化時(shí)，應(yīng)根據(jù)原評(píng)估方法對(duì)資產(chǎn)數(shù)額進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整；2.當(dāng)資產(chǎn)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化、且對(duì)資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果產(chǎn)生明顯影響時(shí)，委托人應(yīng)及時(shí)聘請(qǐng)有資格的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)重新確定評(píng)估價(jià)值；3.對(duì)評(píng)估基準(zhǔn)日后，資產(chǎn)數(shù)量、價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)的變化，委托人在資產(chǎn)實(shí)際作價(jià)時(shí)應(yīng)給予充分考慮，進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。評(píng)估報(bào)告使用者應(yīng)關(guān)注上述特別事項(xiàng)對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響。十、評(píng)估結(jié)論的使用有效期：根據(jù)《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則-資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告》之規(guī)定“當(dāng)評(píng)估基準(zhǔn)日與經(jīng)濟(jì)行為實(shí)現(xiàn)日相距不超過(guò)一年時(shí)，才可以使用資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告”,本評(píng)估結(jié)論的使用有效期為自評(píng)估基準(zhǔn)日起一年，即從2024年5月31日起至2025年5月30日的期限內(nèi)有效。如果資產(chǎn)狀況、市場(chǎng)狀況與評(píng)估基準(zhǔn)日相關(guān)狀況相比發(fā)生重大變化，萍鄉(xiāng)長(zhǎng)運(yùn)應(yīng)當(dāng)委托評(píng)估機(jī)構(gòu)執(zhí)行評(píng)估更新業(yè)務(wù)或重新評(píng)估。十一、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告日：本評(píng)估報(bào)告正式提出日期為2024年8月10日，為評(píng)估結(jié)論形成的日期。以上內(nèi)容摘自資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告正文，欲了解本評(píng)估業(yè)務(wù)的詳細(xì)情況和正確理解評(píng)估結(jié)論，應(yīng)當(dāng)閱讀資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告正文。ZhongMing(Beiing)AssetsAppraisalInternation公司上栗汽車站老站土地使用權(quán)及地上房屋中銘國(guó)際資產(chǎn)評(píng)估(北京)有限責(zé)任公司接受貴單位(以下簡(jiǎn)稱“萍鄉(xiāng)長(zhǎng)運(yùn)”)的委托，按照法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的規(guī)定，堅(jiān)持獨(dú)立、客觀和公正的原則，采用成本法，按照必要的評(píng)估程序，對(duì)上栗縣人民政府?dāng)M土地收儲(chǔ)事宜涉及的江西萍鄉(xiāng)長(zhǎng)運(yùn)有限公司上栗汽車站老站土地使用權(quán)及地上房屋建筑物于2024年5月31日的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估?，F(xiàn)將資產(chǎn)評(píng)估情況報(bào)告如下：一、委托人、產(chǎn)權(quán)持有人和資產(chǎn)評(píng)估委托合同約定的其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人概況本次資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目的委托人暨產(chǎn)權(quán)持有人為江西萍鄉(xiāng)長(zhǎng)運(yùn)有限公司。(一)委托人暨產(chǎn)權(quán)持有人概況公司名稱：江西萍鄉(xiāng)長(zhǎng)運(yùn)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“萍鄉(xiāng)長(zhǎng)運(yùn)”)類型：有限責(zé)任公司(非自然人投資或控股的法人獨(dú)資)注冊(cè)地址：江西省萍鄉(xiāng)市經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)安源中大道10號(hào)(金三角商貿(mào)城安源長(zhǎng)途汽車站)法定代表人：羅世勝注冊(cè)資本：7000萬(wàn)元人民幣經(jīng)營(yíng)范圍：縣內(nèi)班車客運(yùn)，縣際班車客運(yùn)，市際班車客運(yùn)，省際班車客運(yùn)，縣內(nèi)包車客運(yùn)，縣際包車客運(yùn)，市際包車客運(yùn)，省際包車客運(yùn)，客運(yùn)出租運(yùn)輸，縣內(nèi)定線旅游，縣際定線旅游，縣內(nèi)非定線旅游，縣際非定線旅游，一類機(jī)動(dòng)車維修(大中型貨車),二類機(jī)動(dòng)車維修(大中型客車)(限分支機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)),汽車配件及輪ZhongMing(Bejing)AssetsAppraisalInternation胎銷售，停車服務(wù)，國(guó)內(nèi)貿(mào)易，貨物裝卸，車內(nèi)戶外廣告制作、發(fā)布，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，物業(yè)管理(以上兩項(xiàng)須憑資質(zhì)證經(jīng)營(yíng));代理機(jī)動(dòng)車輛保險(xiǎn)、承運(yùn)人責(zé)任險(xiǎn)、人身保險(xiǎn)意外險(xiǎn)、旅客平安險(xiǎn)，機(jī)動(dòng)車安全技術(shù)檢驗(yàn)，機(jī)動(dòng)車輛綜合性能檢測(cè)，汽車租賃，公交汽車客運(yùn)，汽車充換電設(shè)施服務(wù)。(依法須經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目，經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)后方可開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng))(二)資產(chǎn)評(píng)估委托合同約定的其他評(píng)估報(bào)告使用者本項(xiàng)目評(píng)估委托人以外的其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人為國(guó)家法律、法規(guī)規(guī)定的其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人。除國(guó)家法律法規(guī)另有規(guī)定外，任何未經(jīng)評(píng)估機(jī)構(gòu)和委托人確認(rèn)的機(jī)構(gòu)或個(gè)人不能由于得到資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告而成為資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人。(三)委托人與產(chǎn)權(quán)持有人之間的關(guān)系委托人與產(chǎn)權(quán)持有人為同一人。根據(jù)2024年4月26日《萍鄉(xiāng)長(zhǎng)運(yùn)黨委第九次擴(kuò)大會(huì)議會(huì)議紀(jì)要》,上栗縣人民政府?dāng)M對(duì)江西萍鄉(xiāng)長(zhǎng)運(yùn)有限公司上栗汽車站老站土地進(jìn)行收儲(chǔ)。本項(xiàng)目評(píng)估目的為合理確定江西萍鄉(xiāng)長(zhǎng)運(yùn)有限公司上栗汽車站老站土地使用權(quán)及地上房屋建筑物于評(píng)估基準(zhǔn)日的市場(chǎng)價(jià)值，為上栗縣人民政府?dāng)M實(shí)施上述經(jīng)濟(jì)行為提供價(jià)值參考意見(jiàn)。三、評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍(一)評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍內(nèi)容評(píng)估對(duì)象為江西萍鄉(xiāng)長(zhǎng)運(yùn)有限公司上栗汽車站老站土地使用權(quán)及地上房屋建筑物于評(píng)估基準(zhǔn)日的市場(chǎng)價(jià)值。評(píng)估范圍為江西萍鄉(xiāng)長(zhǎng)運(yùn)有限公司上栗汽車站老站土地使用權(quán)及地上房屋建筑物，具體范圍以產(chǎn)權(quán)持有人填報(bào)的資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)表為準(zhǔn)，產(chǎn)權(quán)持有人以蓋章的形式(二)納入評(píng)估范圍內(nèi)資產(chǎn)狀況納入評(píng)估范圍內(nèi)的資產(chǎn)包括房屋建筑物類資產(chǎn)及土地。ZhongMing(Beijing)AssetsApprais納入評(píng)估范圍內(nèi)的房屋建筑物類資產(chǎn)賬面原值為3,472,952.90元，賬面凈值為其中：房屋1項(xiàng)，系萍鄉(xiāng)長(zhǎng)運(yùn)上栗站老站站房，為框混結(jié)構(gòu)，建成于2002年，面積合計(jì)3,692.09平方米，產(chǎn)權(quán)證號(hào)為贛(2024)上栗縣不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0020548號(hào)，證載權(quán)利人均為萍鄉(xiāng)長(zhǎng)運(yùn)；構(gòu)筑物及其他輔助設(shè)施共10項(xiàng)，主要包括圍墻、地面硬化、鋼棚及汽修間等，為磚混結(jié)構(gòu)或鋼結(jié)構(gòu)等，分別建成于2002-2016年之間。委估土地一宗，原始入賬價(jià)值為3,707,115.85元，賬面值為2,520,214.69元，產(chǎn)權(quán)證號(hào)為贛(2024)上栗縣不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0020548號(hào)，證載權(quán)利人為萍鄉(xiāng)長(zhǎng)運(yùn)，土地面積為17,760.00平方米，土地用途為出讓交通用地，終止使用日期為2055/1/18,土地使用年限為50年。委估資產(chǎn)均位于萍鄉(xiāng)市上栗縣李畋大道，委估資產(chǎn)目前均處于閑置狀態(tài)。委托人和產(chǎn)權(quán)持有人已承諾委托評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍與經(jīng)濟(jì)行為所涉及的評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍一致。四、價(jià)值類型及其定義(一)價(jià)值類型本次評(píng)估采用市場(chǎng)價(jià)值作為選定的價(jià)值類型。(二)價(jià)值類型定義市場(chǎng)價(jià)值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強(qiáng)迫的情況下，評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常公平交易的價(jià)值估計(jì)數(shù)額。除非特別說(shuō)明，本報(bào)告中的“市場(chǎng)價(jià)值”是指評(píng)估對(duì)象在中國(guó)(大陸)關(guān)稅區(qū)內(nèi)產(chǎn)權(quán)(資產(chǎn))交易市場(chǎng)上所表現(xiàn)的市場(chǎng)價(jià)值。(三)選擇價(jià)值類型的理由采用市場(chǎng)價(jià)值類型的理由是市場(chǎng)價(jià)值類型與其他價(jià)值類型相比，更能反映交易雙方的公平性和合理性，使評(píng)估結(jié)果能滿足本次評(píng)估目的之需要。五、評(píng)估基準(zhǔn)日(一)根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估委托合同之規(guī)定，本次評(píng)估的基準(zhǔn)日為2024年5月31日。(二)評(píng)估基準(zhǔn)日的確定，是萍鄉(xiāng)長(zhǎng)運(yùn)根據(jù)以下具體情況協(xié)商擇定的：ZhongMing(Beijing)AssetsApprais(一)行為依據(jù)1.2024年4月26日《萍鄉(xiāng)長(zhǎng)運(yùn)黨委第九次擴(kuò)大會(huì)議會(huì)議紀(jì)要》;(二)法律依據(jù)1.《中華人民共和國(guó)民法典》(2020年5月28日第十三屆全國(guó)人民代表大會(huì)第三次會(huì)議通過(guò));2.《中華人民共和國(guó)資產(chǎn)評(píng)估法》(2016年7月2日中華人民共和國(guó)第十二屆3.《中華人民共和國(guó)公司法》(2018年10月26日第十三屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第六次會(huì)議修訂);(企業(yè)價(jià)值此條保留、單項(xiàng)資產(chǎn)、資產(chǎn)組此條刪除)5.《資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)財(cái)政監(jiān)督管理辦法》(2017年4月21日財(cái)政部令第86號(hào)公布根據(jù)2019年1月2日《財(cái)政部關(guān)于修改〈會(huì)計(jì)師事務(wù)所執(zhí)等2部部門規(guī)章的決定》修改);6.《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》(根據(jù)2020年11月29日<國(guó)務(wù)院關(guān)于修改和廢止部分行政法規(guī)的決定>修訂);8.《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理暫行條例》(根據(jù)2019年3月2日《國(guó)務(wù)院關(guān)于修9.《中華人民共和國(guó)企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)法》(2008年10月28日第十一屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第五次會(huì)議通過(guò));ZhongMing(Bejing)AssetsAppraisalInternation第10頁(yè)11.《關(guān)于加強(qiáng)企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理工作有關(guān)問(wèn)題的通知》(國(guó)資委產(chǎn)權(quán)[2006]274號(hào));12.《關(guān)于企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告審核工作有關(guān)事項(xiàng)的通知》(國(guó)資產(chǎn)權(quán)發(fā)13.《關(guān)于印發(fā)〈企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目備案工作指引〉的通知》(國(guó)資發(fā)產(chǎn)權(quán)[2013]64號(hào));14.《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)交易監(jiān)督管理辦法》(國(guó)資委、財(cái)政部第32號(hào)令，2016年6月24日);15.《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》(2019年8月26日第十三屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十二次會(huì)議《關(guān)于修改〈中華人民共和國(guó)土地管理法〉、〈中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法〉的決定》第三次修正);16.《中華人民共和國(guó)土地管理法》(2019年8月26日第十三屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十二次會(huì)議通過(guò));17.《中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例》(2017年11月19日第二次修訂)18.《關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)政策的公告》(財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、海關(guān)總署公告2019年第39號(hào));19.《中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》(2016年修訂版);20.《關(guān)于做好建筑業(yè)營(yíng)改增建設(shè)工程計(jì)價(jià)依據(jù)調(diào)整準(zhǔn)備工作的通知》(建辦標(biāo)[2016]4號(hào));21.其他與資產(chǎn)評(píng)估相關(guān)的法律、法規(guī)等。(三)準(zhǔn)則依據(jù)1.《資產(chǎn)評(píng)估基本準(zhǔn)則》(財(cái)資[2017]43號(hào));2.《資產(chǎn)評(píng)估職業(yè)道德準(zhǔn)則》(中評(píng)協(xié)[2017]30號(hào));3.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則-資產(chǎn)評(píng)估程序》(中評(píng)協(xié)[2018]36號(hào));4.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則—資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告》(中評(píng)協(xié)[2018]35號(hào));5.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則—資產(chǎn)評(píng)估委托合同》(中評(píng)協(xié)[2017]33號(hào));6.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則-資產(chǎn)評(píng)估檔案》(中評(píng)協(xié)[2018]37號(hào));7.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則一不動(dòng)產(chǎn)》(中評(píng)協(xié)[2017]38號(hào));ZhongMing(Beiing)AssetsAppraisalInternational第11頁(yè)8.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則-資產(chǎn)評(píng)估方法》(中評(píng)協(xié)[2019]35號(hào));9.《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告指南》(中評(píng)協(xié)[2010.《資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)質(zhì)量控制指南》(中評(píng)協(xié)[2017]46號(hào));11.《資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型指導(dǎo)意見(jiàn)》(中評(píng)協(xié)[2017]47號(hào));12.《資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見(jiàn)》(中評(píng)協(xié)[2017]48號(hào));13.《資產(chǎn)評(píng)估專家指引第8號(hào)—資產(chǎn)評(píng)估中的核查驗(yàn)證》(中評(píng)協(xié)〔2019)39230號(hào));政部2006年頒布);(四)權(quán)屬依據(jù)1.不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證；2.其他權(quán)屬證明文件等。(五)取價(jià)依據(jù)1.《江西省建筑(裝飾、安裝、市政)工程消耗量定額與統(tǒng)一基價(jià)表》等(2017年版);2.當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)信息(2024/5);3.《資產(chǎn)(價(jià)格)評(píng)估常用技術(shù)指標(biāo)和參數(shù)大全》;ZhongMing(Beiing)AssetsAppraisalInternation第12頁(yè)8.評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)清查核實(shí)記錄、現(xiàn)場(chǎng)收集、產(chǎn)權(quán)持有人提供的資料；9.評(píng)估人員收集的市場(chǎng)價(jià)格分析資料以及評(píng)估過(guò)程中參數(shù)數(shù)據(jù)選取所收集到的(六)其他參考依據(jù)1.中銘國(guó)際資產(chǎn)評(píng)估(北京)有限責(zé)任公司《資產(chǎn)評(píng)估質(zhì)量控制制度及質(zhì)量控制規(guī)范暨評(píng)估業(yè)務(wù)管理制度》;2.產(chǎn)權(quán)持有人提供的各類《資產(chǎn)清查評(píng)估申報(bào)明細(xì)表》;3.委托人(產(chǎn)權(quán)持有人)撰寫(xiě)的《關(guān)于進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估有關(guān)事項(xiàng)的說(shuō)明》;4.委托人(產(chǎn)權(quán)持有人)承諾函；5.評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)清查核實(shí)記錄、現(xiàn)場(chǎng)勘察所收集到的資料，以及評(píng)估過(guò)程中參數(shù)數(shù)據(jù)選取所收集到的相關(guān)資料。七、評(píng)估方法(一)評(píng)估方法的選擇依據(jù)資產(chǎn)評(píng)估基本準(zhǔn)則，確定資產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估方法包括市場(chǎng)法、收益法和成本法(又稱資產(chǎn)基礎(chǔ)法)三種基本方法及其衍生方法。資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象、價(jià)值類型、資料收集等情況，分析上述三種基本方法的適用性，依法選擇評(píng)估方法。本次評(píng)估選用的評(píng)估方法為：成本法。評(píng)估方法選擇理由如下：1.選取成本法評(píng)估的理由：成本法就是在現(xiàn)實(shí)條件下重新購(gòu)置或建造一個(gè)全新?tīng)顟B(tài)的評(píng)估對(duì)象，所需的全部成本減去評(píng)估對(duì)象的實(shí)體性陳舊貶值、功能性陳舊貶值和經(jīng)濟(jì)性陳舊貶值后的差額，以其作為評(píng)估對(duì)象現(xiàn)實(shí)價(jià)值的一種評(píng)估方法。依據(jù)本次評(píng)估目的以及評(píng)估對(duì)象的特點(diǎn)，為了直觀、有效和更好地反映各項(xiàng)委估資產(chǎn)的價(jià)值，本次評(píng)估適合采用成本法。2.不選取收益法評(píng)估的理由：收益法的基礎(chǔ)是經(jīng)濟(jì)學(xué)的預(yù)期效用理論，即對(duì)投資者來(lái)講，企業(yè)的價(jià)值在于預(yù)期企業(yè)未來(lái)所能夠產(chǎn)生的收益。從收益法適用條件來(lái)看，本次評(píng)估對(duì)象為固定資產(chǎn)及土地，委估資產(chǎn)無(wú)法單獨(dú)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流，因此本次評(píng)估不適用收益法。3.不選取市場(chǎng)法評(píng)估的理由：市場(chǎng)法是以現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)上的參照物來(lái)評(píng)價(jià)評(píng)估對(duì)象ZhongMing(Beijing)Asset第13頁(yè)的現(xiàn)行公平市場(chǎng)價(jià)值，它具有評(píng)估角度和評(píng)估途徑直接、評(píng)估過(guò)程直觀、評(píng)估數(shù)據(jù)直接取材于市場(chǎng)、評(píng)估結(jié)果說(shuō)服力強(qiáng)的特點(diǎn)，但本次評(píng)估未采用市場(chǎng)法。由于委估資產(chǎn)為固定資產(chǎn)及土地，在市場(chǎng)上很難找到一個(gè)和委估資產(chǎn)相同或者類似的資產(chǎn)的成交案例。因此本次評(píng)估不適用市場(chǎng)法。因此，本次評(píng)估選用成本法進(jìn)行評(píng)估，并采用成本法的測(cè)算結(jié)果作為最終評(píng)估成本法就是在現(xiàn)實(shí)條件下重新購(gòu)置或建造一個(gè)全新?tīng)顟B(tài)的評(píng)估對(duì)象，所需的全部成本減去評(píng)估對(duì)象的實(shí)體性陳舊貶值、功能性陳舊貶值和經(jīng)濟(jì)性陳舊貶值后的差額，以其作為評(píng)估對(duì)象現(xiàn)實(shí)價(jià)值的一種評(píng)估方法。納入評(píng)估范圍內(nèi)的資產(chǎn)主要包括房屋建筑物類資產(chǎn)和土地。1.房屋建筑物類資產(chǎn)評(píng)估方法基于本次評(píng)估目的，結(jié)合評(píng)估對(duì)象具體特點(diǎn)，本次對(duì)江西萍鄉(xiāng)長(zhǎng)運(yùn)有限公司所有的位于萍鄉(xiāng)市上栗縣李畋北大道30號(hào)的各類房屋構(gòu)筑物采用重置成本法。1)重置成本法是現(xiàn)時(shí)條件下被評(píng)估資產(chǎn)全新?tīng)顟B(tài)的重置成本減去該項(xiàng)資產(chǎn)的實(shí)體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值后估算資產(chǎn)價(jià)值的一種方法。其計(jì)算公式一般評(píng)估人員已根據(jù)建筑物的具體情況加以分析后認(rèn)為，范圍內(nèi)建筑物評(píng)估價(jià)值將考慮由于新工藝、新材料、新技術(shù)出現(xiàn)的一般影響，故本次評(píng)估不再計(jì)取建筑物功能性貶值；評(píng)估人員已關(guān)注到外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境條件未發(fā)生明顯變化使其能正常使用、其價(jià)值能得到實(shí)現(xiàn)這一現(xiàn)狀，本次評(píng)估不再計(jì)取經(jīng)濟(jì)性貶值。本次評(píng)估主要考慮實(shí)體性貶值，又稱有形磨損貶值，也稱有形損耗，是指建筑物在使用、閑置中及自然力的作用、人為的影響導(dǎo)致的磨損、變形、自然老化等物理性能的損耗或下降造成實(shí)體性陳舊而引起資產(chǎn)貶值，主要根據(jù)建筑物的各組成部分，參考已使用年限、對(duì)勘察的各部分現(xiàn)狀及其它因素恰當(dāng)?shù)木C合評(píng)定。重置成本法評(píng)估價(jià)值計(jì)算公式評(píng)估凈值=評(píng)估原值(重置單價(jià))×成新率ZhongMing(Bejing)AssetsAppraisalInternation第14頁(yè)評(píng)估原值(重置單價(jià))=工程造價(jià)+前期費(fèi)用及其它費(fèi)用+資金成本2)建安工程造價(jià)的確定對(duì)建安工程造價(jià)主要工程選擇類似工程比較調(diào)整法進(jìn)行估算，依規(guī)格、材質(zhì)、附屬設(shè)施；工程量、建筑面積、結(jié)構(gòu)、等相同或相近的參照物對(duì)照比較，針對(duì)其影響造價(jià)的差異部分進(jìn)行調(diào)整確定其重置造價(jià)。該造價(jià)主要內(nèi)容包括直接工程費(fèi)、措施費(fèi)、規(guī)費(fèi)、企業(yè)管理費(fèi)、利潤(rùn)、增值稅等。建安工程造價(jià)一般通過(guò)以下方法取得：A、對(duì)于工程技術(shù)資料完整的項(xiàng)目，采用調(diào)整預(yù)(結(jié))算的方法，即：根據(jù)工程預(yù)(結(jié))算資料的工程量，套用相關(guān)工程費(fèi)用定額的工料機(jī)消耗量，再采用建設(shè)地點(diǎn)的人工、材料、機(jī)械的市場(chǎng)單價(jià)，計(jì)算出建安工程造價(jià)；或根據(jù)工程預(yù)(結(jié))算資料的工程量，套用單位估算表并結(jié)合市場(chǎng)單價(jià)確定調(diào)整得出建安工程造價(jià)；或根據(jù)工程預(yù)(結(jié))算資料，參照當(dāng)?shù)匾压嫉墓こ淘靸r(jià)指數(shù)進(jìn)行恰當(dāng)?shù)恼{(diào)整，計(jì)算出B、對(duì)結(jié)算資料不齊全，資料難以收集的項(xiàng)目，采用類似工程調(diào)整法、基準(zhǔn)單方造價(jià)比較法進(jìn)行測(cè)算。類似工程調(diào)整法、基準(zhǔn)單方造價(jià)比較法是通過(guò)與主要建筑物或典型工程(當(dāng)?shù)赜诨鶞?zhǔn)日公布的標(biāo)準(zhǔn)建筑物工程造價(jià)信息)進(jìn)行對(duì)比分析，找出在結(jié)構(gòu)形式、構(gòu)件、跨度及功能、設(shè)備的完善程度、裝修檔次等方面的差異，據(jù)以調(diào)整到評(píng)估基準(zhǔn)日的基準(zhǔn)單位造價(jià)得出該建筑物的單位造價(jià)，套算出建筑面積(或長(zhǎng)度、容積)后得出單方工程造價(jià)。3)重置單價(jià)的確定主要依據(jù)上述建安工程造價(jià)的確定技術(shù)思路，對(duì)評(píng)估對(duì)象的現(xiàn)場(chǎng)勘察記錄、工程結(jié)算資料、類似竣工決算(案例)資料及當(dāng)?shù)噩F(xiàn)行的工程造價(jià)(預(yù)算)定額和取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、評(píng)估基準(zhǔn)日建筑材料市場(chǎng)價(jià)格，并考慮工程建設(shè)的前期及其它費(fèi)用、資金成本等，針對(duì)不同情況對(duì)評(píng)估范圍內(nèi)的建筑物進(jìn)行重置單價(jià)的估算。4)前期及其他費(fèi)用的確定根據(jù)資產(chǎn)占有方提供的資料，參照當(dāng)?shù)氐挠嘘P(guān)規(guī)定及企業(yè)類別，其前期及其他費(fèi)用現(xiàn)主要有：勘測(cè)設(shè)計(jì)費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、建設(shè)單位管理費(fèi)(含部分其他費(fèi)用)、環(huán)境評(píng)價(jià)費(fèi)等。本次評(píng)估參照當(dāng)?shù)氐南嚓P(guān)規(guī)定，按項(xiàng)目的特征計(jì)取前期及其他費(fèi)用ZhongMing(Bejing)AssetsAppraisalInternationalCo.,Ltd第15頁(yè)(其他零星費(fèi)用一般進(jìn)入管理費(fèi)考慮),其主要產(chǎn)生的前期及其他費(fèi)用收取標(biāo)準(zhǔn)詳房屋工程前期及其他取費(fèi)依據(jù)取費(fèi)項(xiàng)目費(fèi)率(含稅)1項(xiàng)目建設(shè)管理費(fèi)2工程監(jiān)理費(fèi)3工程勘察設(shè)計(jì)費(fèi)45)資金成本的確定資金成本系在建設(shè)期內(nèi)為工程建設(shè)所投入資金的貸款利息，利率按基準(zhǔn)日中國(guó)人民銀行公布的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)計(jì)算，工期按項(xiàng)目建設(shè)正常合理周期計(jì)算，資金成本=[工程建安造價(jià)(含稅)+前期及其它費(fèi)用(含稅)]×LPRx合理工期/26)成新率的確定房屋構(gòu)筑物成新率的估算主要依據(jù)已使用年限、工程質(zhì)量、環(huán)境影響及維護(hù)保養(yǎng)狀況等，本次采用現(xiàn)場(chǎng)目測(cè)法、結(jié)合耐用年限法確定。其表示式為：Z——計(jì)算分析后的成新率Z——耐用年限成新率Z1=[1—已使用年限/耐用年限×(1-殘值率)]×100%Z?——現(xiàn)場(chǎng)觀測(cè)成新率現(xiàn)場(chǎng)觀測(cè)成新率的測(cè)定，先將影響構(gòu)筑物成新的主要因素分為三大部分11項(xiàng)分類，建筑結(jié)構(gòu)部分：基礎(chǔ)、非承重體、承重結(jié)構(gòu)、屋面等；裝修部分：樓地面、門窗、外墻面、內(nèi)墻面、頂棚等；安裝部分：電照、給排水等；再通過(guò)對(duì)結(jié)構(gòu)、裝飾等現(xiàn)場(chǎng)觀測(cè)、有關(guān)資料及專業(yè)經(jīng)驗(yàn)判斷上述11類各占比重，確定各自不同的權(quán)重分值；其次根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)勘察實(shí)際狀況，確定各小類判斷完好分值；最后根據(jù)分別賦予的恰當(dāng)分值確定現(xiàn)場(chǎng)觀測(cè)成新率。其公式表示為：ZhongMing(Beijing)AssetsAppraisalInternationalC第16頁(yè)2.土地估價(jià)方法的選擇應(yīng)按照《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》,根據(jù)當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育情況并1)成本逼近法是以取得土地成本和開(kāi)發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為主要依第17頁(yè)估方法。采用成本逼近法求取土地使用權(quán)價(jià)格的公式如下：Ea——土地取得費(fèi)；Ed——土地開(kāi)發(fā)費(fèi)；R2——利潤(rùn)；R3——土地增值收益；VE——土地成本價(jià)格。八、評(píng)估程序?qū)嵤┻^(guò)程和情況本次評(píng)估程序主要分四個(gè)階段進(jìn)行，主要評(píng)估過(guò)程如下：(一)接受委托(二)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查及收集評(píng)估資料階段(三)評(píng)定估算階段評(píng)估人員對(duì)收集的評(píng)估資料進(jìn)行必要分析、歸納和整理，形成評(píng)定估算的依據(jù)；根據(jù)評(píng)估對(duì)象、價(jià)值類型、評(píng)估資料收集情況等相關(guān)條件，選擇適用的評(píng)估方法，選取相應(yīng)的公式和參數(shù)進(jìn)行分析、計(jì)算和判斷，形成初步評(píng)估結(jié)果。根據(jù)各類資產(chǎn)的初步評(píng)估結(jié)果，編制相關(guān)評(píng)估說(shuō)明，在核實(shí)確認(rèn)相關(guān)評(píng)估說(shuō)明中銘國(guó)際資產(chǎn)評(píng)估(北京)有限責(zé)任公司具體資產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估結(jié)果準(zhǔn)確無(wú)誤，評(píng)估工作沒(méi)有發(fā)生重復(fù)和遺漏情況的基礎(chǔ)上，依據(jù)各資產(chǎn)評(píng)估說(shuō)明進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估匯總分析，確定最終評(píng)估結(jié)論，撰寫(xiě)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告。(四)編制和提交資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告階段根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)、資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則和評(píng)估機(jī)構(gòu)內(nèi)部質(zhì)量控制制度，對(duì)評(píng)估報(bào)告及評(píng)估程序執(zhí)行情況進(jìn)行必要的內(nèi)部審核；與委托人許可的相關(guān)當(dāng)事方就評(píng)估報(bào)告有關(guān)內(nèi)容進(jìn)行必要溝通；按資產(chǎn)評(píng)估委托合同的要求向萍鄉(xiāng)長(zhǎng)運(yùn)提交正式資產(chǎn)評(píng)九、評(píng)估假設(shè)由于企業(yè)所處運(yùn)營(yíng)環(huán)境的變化以及不斷變化著影響資產(chǎn)價(jià)值的種種因素，必須建立一些假設(shè)以便評(píng)估專業(yè)人員對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行價(jià)值判斷，充分支持我們所得出的評(píng)估結(jié)論。本次評(píng)估是建立在以下前提和假設(shè)條件下的：1.交易假設(shè)交易假設(shè)是假定所有待評(píng)估資產(chǎn)已經(jīng)處在交易的過(guò)程中，評(píng)估專業(yè)人員根據(jù)待評(píng)估資產(chǎn)的交易條件等模擬市場(chǎng)進(jìn)行估價(jià)。交易假設(shè)是資產(chǎn)評(píng)估得以進(jìn)行的一個(gè)最2.公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)是假定在市場(chǎng)上交易的資產(chǎn)，或擬在市場(chǎng)上交易的資產(chǎn)，資產(chǎn)交易雙方彼此地位平等，彼此都有獲取足夠市場(chǎng)信息的機(jī)會(huì)和時(shí)間，以便于對(duì)資產(chǎn)的功能、用途及其交易價(jià)格等作出理智的判斷。公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)以資產(chǎn)在市場(chǎng)上可以公3.資產(chǎn)持續(xù)使用假設(shè)是假定被評(píng)估資產(chǎn)按目前的用途和使用的方式、規(guī)模、頻度、環(huán)境等情況繼續(xù)使用，并未考慮各項(xiàng)資產(chǎn)各自的最佳利用。(二)特殊假設(shè)1.本次評(píng)估以本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告所列明的特定評(píng)估目的為基本假設(shè)前提；2.無(wú)重大變化假設(shè)：是假定國(guó)家現(xiàn)行的有關(guān)法律法規(guī)、國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)無(wú)重大變化，利率、匯率、賦稅基準(zhǔn)及稅率、政策性征收費(fèi)用等外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境不會(huì)發(fā)生ZhongMing(Beiing)AssetsAppraisalInternational第19頁(yè)3.無(wú)不利影響假設(shè)：是假定無(wú)其他人力不可抗拒因素及不可預(yù)見(jiàn)因素對(duì)產(chǎn)權(quán)持有人的待估資產(chǎn)造成重大不利影響；4.數(shù)據(jù)真實(shí)假設(shè)：是假定產(chǎn)權(quán)持有人和委托人提供的相關(guān)基礎(chǔ)資料和財(cái)務(wù)資料5.評(píng)估范圍僅以產(chǎn)權(quán)持有人提供的評(píng)估申報(bào)表為準(zhǔn)，未考慮產(chǎn)權(quán)持有人提供清單以外可能存在的或有資產(chǎn)；當(dāng)出現(xiàn)與前述假設(shè)條件不一致的事項(xiàng)發(fā)生時(shí)，本評(píng)估結(jié)果一般會(huì)失效。經(jīng)實(shí)施評(píng)估程序后，于評(píng)估基準(zhǔn)日，委估資產(chǎn)在特定的假設(shè)前提下的成本法評(píng)委估江西萍鄉(xiāng)長(zhǎng)運(yùn)有限公司上栗汽車站老站土地使用權(quán)及地上房屋建筑物評(píng)估值為1,183.43萬(wàn)元，大寫(xiě)金額為人民幣壹仟壹佰捌拾叁萬(wàn)肆仟叁佰圓整。金額單位：萬(wàn)元12評(píng)估結(jié)論詳細(xì)情況詳見(jiàn)成本法評(píng)估明細(xì)表。十一、特別事項(xiàng)說(shuō)明以下事項(xiàng)并非本公司評(píng)估人員執(zhí)業(yè)水平和能力所能評(píng)定和估算，但該事項(xiàng)確實(shí)可能影響評(píng)估結(jié)論，提請(qǐng)本評(píng)估報(bào)告使用者對(duì)此應(yīng)特別關(guān)注：(一)本報(bào)告所稱“評(píng)估價(jià)值”系指我們對(duì)所評(píng)估資產(chǎn)在持續(xù)經(jīng)營(yíng)假設(shè)條件下，為本報(bào)告書(shū)所列明的目的而提出的估值意見(jiàn)，而不對(duì)其它用途負(fù)責(zé)。(二)報(bào)告中的評(píng)估結(jié)論是反映評(píng)估對(duì)象在本次評(píng)估目的下，根據(jù)公開(kāi)市場(chǎng)的原則確定的公允價(jià)值，未考慮該等資產(chǎn)進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記或權(quán)屬變更過(guò)程中應(yīng)承擔(dān)的相關(guān)費(fèi)用和稅項(xiàng)，也未對(duì)資產(chǎn)評(píng)估增值額作任何納稅調(diào)整準(zhǔn)備。評(píng)估師并不承擔(dān)相關(guān)當(dāng)事人決策的責(zé)任。評(píng)估結(jié)論也不應(yīng)當(dāng)被認(rèn)為是對(duì)評(píng)估對(duì)象可實(shí)現(xiàn)價(jià)格的保證。ZhongMing(Bejing)AssetsAppraisalInternation第20頁(yè)(三)權(quán)屬等資料不完整或者存在瑕疵的情形(四)未決事項(xiàng)、法律糾紛等不確定因素(五)重要的利用專家工作及相關(guān)報(bào)告情況本次評(píng)估無(wú)重要的利用專家工作及相關(guān)報(bào)告的情況。(六)重大期后事項(xiàng)(八)擔(dān)保、租賃及其或有負(fù)債(或有資產(chǎn))等事項(xiàng)的性質(zhì)、金額及與評(píng)估對(duì)債(或有資產(chǎn))等事項(xiàng)。(九)本次資產(chǎn)評(píng)估對(duì)應(yīng)的經(jīng)濟(jì)行為中，可能對(duì)評(píng)估結(jié)論產(chǎn)生重大影響的瑕疵(十)本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告是在委托人及產(chǎn)權(quán)持有人及相關(guān)當(dāng)事方提供與評(píng)估相關(guān)資料基礎(chǔ)上做出的。提供必要的資料并保證所提供的資料的真實(shí)性、合法性、完整性是委托方及相關(guān)當(dāng)事方的責(zé)任；評(píng)估專業(yè)人員的責(zé)任是對(duì)評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日特定目的下的價(jià)值進(jìn)行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見(jiàn)。評(píng)估專業(yè)人員對(duì)該資料及其來(lái)源進(jìn)行必要的核查驗(yàn)證和披露，不代表對(duì)上述資料的真實(shí)性、合法性、完整性提供任何保證，對(duì)該資料及其來(lái)源確認(rèn)或者發(fā)表意見(jiàn)超出了評(píng)估專業(yè)人員的執(zhí)業(yè)范圍。(十一)納入評(píng)估范圍內(nèi)的構(gòu)筑物第10項(xiàng)維修間，是由租戶歐陽(yáng)嬌購(gòu)建，根據(jù)歐陽(yáng)嬌與江西萍鄉(xiāng)長(zhǎng)運(yùn)有限公司(原名為萍鄉(xiāng)市長(zhǎng)途汽車運(yùn)輸有限公司)于2008年5月12日簽訂的《房屋場(chǎng)地租賃合同》,租賃期自2008年7月1日至2023年6月30日，租賃期滿后歐陽(yáng)嬌所建的房屋及不動(dòng)產(chǎn)無(wú)償移交給萍鄉(xiāng)長(zhǎng)運(yùn)、產(chǎn)權(quán)歸萍鄉(xiāng)長(zhǎng)運(yùn)所有；納入評(píng)估范圍內(nèi)的構(gòu)筑物第9項(xiàng)電器維修間，是由租戶歐陽(yáng)輝煌購(gòu)建，根據(jù)歐陽(yáng)輝煌與江西萍鄉(xiāng)長(zhǎng)運(yùn)有限公司于2014年1月1日簽訂的《場(chǎng)地租賃合同》,合同期滿或不再經(jīng)營(yíng)及政府責(zé)令停業(yè)時(shí)須立即終止合同，歐陽(yáng)輝煌所建固定設(shè)施無(wú)償移交給萍鄉(xiāng)長(zhǎng)運(yùn)，目前萍鄉(xiāng)長(zhǎng)運(yùn)上栗站已經(jīng)停止運(yùn)營(yíng)。江西萍鄉(xiāng)長(zhǎng)運(yùn)有限公司鄭重承諾：上述兩項(xiàng)資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)不存在任何產(chǎn)權(quán)瑕疵，產(chǎn)權(quán)歸萍鄉(xiāng)長(zhǎng)運(yùn)