恒大長城小鎮(zhèn)開盤前重點(diǎn)營銷

0恒大集團(tuán)

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恒大長城小鎮(zhèn)

承德恒大長城小鎮(zhèn)開盤前重點(diǎn)營銷工作匯

報

北京公司承德恒大長城小鎮(zhèn)銷售部

2018.1

一、城市及項(xiàng)目區(qū)域概況

二、市場研判及競品分析

三、項(xiàng)目四至及工程現(xiàn)狀

四、核心賣點(diǎn)提煉及形象定位目

五、VI系統(tǒng)及平面表現(xiàn)錄

六、開盤前總體部署及營銷策略

七、人海戰(zhàn)術(shù)作戰(zhàn)方案

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二

CII\PIKR

I____I城市及項(xiàng)目區(qū)域概況

□灤平縣概況

□項(xiàng)目周邊概況

口灤平縣交通環(huán)境分析

交通：灤平縣位于河北省東北部,承

德市西南部，京承走廊之間，處于京、

津、遼、蒙的省市“金三角”交匯點(diǎn),

素有北京北大門之稱：

?項(xiàng)目距北京市中心區(qū)距離約13。公里.

行駛約2個半小時車程，距承德市區(qū)

65公里,約1小時車程。

口項(xiàng)目周邊概況

【金山嶺長城】約7公里【大金山】約8公里

項(xiàng)目位于巴克什營鎮(zhèn)，灤平兩鎮(zhèn)一河的規(guī)劃帶內(nèi)，緊鄰北京市密云區(qū)，與北京僅一路之隔：周邊三面環(huán)山，潮河環(huán)繞

其中，周邊旅游景點(diǎn)密布。

口項(xiàng)目周邊實(shí)景

巴

巴克什營鎮(zhèn)（約4公里）

克

什

營是河北省委、省政府確定

鎮(zhèn)

實(shí)的35個小城鎮(zhèn)綜合改革試

景

點(diǎn)鎮(zhèn)之一，是承德市小城

圖

鎮(zhèn)建設(shè)示范鎮(zhèn)。

1

古北口鎮(zhèn)（約3.5公里）

古

北

北京市密云區(qū)（原密云縣）轄

口

鎮(zhèn)

鎮(zhèn)，位于區(qū)境東北部，潮

實(shí)

景河流經(jīng)境內(nèi)。古北口長城、

圖

司馬臺長城、楊令公祠位

于境內(nèi)。

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CHAPTER2

貳。市場研判及競品分析

師

□環(huán)京市場研判

□區(qū)域競品分析

□

環(huán)京市場研判

200km經(jīng)濟(jì)圈

?第一圈層：剛需外溢：距離市中心約50公里左右，以便捷

150km經(jīng)濟(jì)圈

交通，城市配套吸引大量剛需客群，以燕郊、固安、廊坊

120km經(jīng)濟(jì)圈

…——_____**?

為典型代表；

80km經(jīng)濟(jì)圈2

,、、、：*50加經(jīng)濟(jì)圈

?第二圈層：剛需外溢及郊區(qū)改善：距離市中心人約80公里左

右，相對性價比及便捷交通優(yōu)勢，吸引人們的主動外溢，

以環(huán)首都區(qū)武清、霸州、源水等為代表；

?第三圈層：養(yǎng)生、養(yǎng)老、度假：距離市中心大約100公里以

■『Y點(diǎn)

?t?融?

上，以較好的資源條件成為旅游度假休閑的理想居所，以

?任辰

灤平、懷來為代表。

□

環(huán)京市場研判

“2015年環(huán)京房地產(chǎn)市場火爆，市場去化約16萬套，成交均價以燕郊為最高點(diǎn)，成交量以固安為首，深平成交量及銷售價

格均處于較低狀態(tài)；

“2016年上半年環(huán)京50-150公里內(nèi)項(xiàng)目銷售面積及銷售均價同比上漲篇幅較大，房地產(chǎn)市場整體呈量價齊升狀態(tài)：但930

限購升級，首付比例提高，同時嚴(yán)查無證銷售，環(huán)京80%區(qū)域限購限貸，導(dǎo)致整體市場去化量嚴(yán)重下滑：

,自2017年3月開始，環(huán)北京及各地限購、限貸等調(diào)控政策相繼出臺并升級，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場冷淡；10月份開始多數(shù)地

區(qū)價格下降60%,部分地區(qū)出現(xiàn)3年首付分期、全款分期、3年內(nèi)可更名等銷售政策，房地產(chǎn)市場較為混亂；

35000OQuqUnUnUn

<20142017年上半年環(huán)京量價走勢

30000■30000

2500025000

20000■_._______■2nnnn

15000口,,一?,,15000

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10000_____________________-________C_10000

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我布xr因安B坊扁M永ifi百削□liftg縣深水ST

^20154RJ?2099320739197372893521451860073108996948434603460663038403680

2016年股交H1062635082400028000135176800350045753220554006000400061585353

2017年上半年質(zhì)交量2667470223043913721248910748325100943661058143620383

2015年81售均份130007500608670007500650060007&46687255005000520070006500

-2016年的售均價3200023000180001800017000120001300015500140009000950010000110007500

2017年上學(xué)年」隹均修2378728857216252004317250124001877516500135401160012600120002100024700

口周邊競品情況

碧桂園?長城河谷

距離：4km

容積率：1.05

產(chǎn)品：洋房75-132itf聯(lián)排113-140m'

銷售均價：洋院13000-14州0元/

m'聯(lián)排18000-20003元/m'

的售動態(tài)：100畝貨值處HIk階段.預(yù)計12月開盤

長城腳下飲馬川

距離：500m

容積率：0.33

產(chǎn)品面積：平層院落225m'

銷催均價：24000-30000元M

銷售動態(tài)：目前在出225m'Y-層院落

天納山融和城

距離：11km

容積率：1.0

產(chǎn)品面積：聯(lián)排105-132m'比拼38-99m'

銷傳均價：聯(lián)指24000元何疊拼20000元年，

銷售動態(tài)：目前項(xiàng)目在傷4c余套房源,精袋拎包入

住

龍湖?長城源著

距離：10km

容積率：1.05

產(chǎn)品面積?洋房30-80of強(qiáng)院32-86nf

?150-160m,合院120-150m'

銷售均價：洋息20000元/m，疊院22000元/

m*

合院32000-350Q0元/

m）銷售動態(tài)：目前10株合院在包

口競品分析

龍湖?長城源著【景觀+景區(qū)，度假+投資，多重置業(yè)保障】

占地面積5.7萬皿

品牌、緊鄰古北水鎮(zhèn)及司馬臺長城，多重視野典范，采用

優(yōu)勢

酒店式托管模式，【業(yè)主可與拜登或伊頓簽約】

洋房36-80面，登院63-110

主力產(chǎn)品m*

目前燕京樓合院產(chǎn)品在售，剩余10套，建面約120750平，價格

3

項(xiàng)目動態(tài)

88萬/套起

置業(yè)目的成交區(qū)域成交渠道”名帶新

海淀區(qū)

,刖介

朝陽區(qū)

,養(yǎng)老29%,.筮冷

?網(wǎng)絡(luò)

,度假西城區(qū)

■純投資?戶外

東城區(qū)5氣9%24%,自然到訪

自住定云區(qū)其他

長城源著：成交區(qū)域以海淀為主、其次為朝陽、西城：成交更道以老帶新、渠

口競品分析

長城腳下飲馬川【亂世之下回歸本心的情懷打造】

占地面積25萬面

項(xiàng)目主打情懷，吸引有院子情懷的人士購買，周邊及配套

優(yōu)勢發(fā)源豐宮、包括長城度假村商業(yè)休閑配套，以及自然景觀

公園，其產(chǎn)品為平層院落別壁，風(fēng)格獨(dú)特，藝術(shù)氣息濃重

主力產(chǎn)品平層院落225戶

項(xiàng)目動態(tài)目前在售225m，平層院落

成交區(qū)域成交梟道

■海淀區(qū)■老帶新

■集道帶客

,朝陽區(qū)8%,期介

■派林

■西城區(qū)

,網(wǎng)絡(luò)

■東城IX

18%.戶外

?自睛到訪

,自住10%,密云區(qū)

■其他

長城腳下飲馬川：成交區(qū)域以海淀為主、其次為朝陽、豐臺；成交渠道以老帶新、

渠道、巡展為主；置業(yè)目的以投費(fèi)兼自住、度假為主。

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項(xiàng)目四至及工程現(xiàn)狀

□項(xiàng)目四至現(xiàn)狀

□工程現(xiàn)狀

口項(xiàng)目四至及現(xiàn)狀

口工程現(xiàn)狀

口工程現(xiàn)狀

海洋球精裝施工二層游戲設(shè)備安裝完成95%淘氣喚精裝基本完成

口工程現(xiàn)狀

I1#樓外墻抹灰完成,

商內(nèi)墻構(gòu)造柱植筋完成50%

業(yè)

街

1

4#樓外墻抹灰完成5#樓外墻砌筑完成、抹6#樓外墻砌筑完成、抹

口工程現(xiàn)狀

—

綜

合

樓

口工程現(xiàn)狀

GRC安裝完成95%,真石漆累計完成95%；

口工程現(xiàn)狀

濕地公園中心廣場鋪磚

完成85%,拆線橋面完

I成

濕

地

公

園

、

人

工

河

東川河改造地形整理

道

70%,綠植種植45%

口工程現(xiàn)狀

樣板房外立面

樣板房貼磚基本完成

TIHGX三

WALLTOWN

位

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象

形

及

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提煉位

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點(diǎn)點(diǎn)象

賣形

賣心目

心核項(xiàng)

核□□

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口客群分析

北京客戶(90%)

投資/度假客戶一北京市區(qū)內(nèi)，事業(yè)有成，有較強(qiáng)購買能

力，追求健康生活方式，擁有投資眼光；

北京為主的京

郊投資人群

地緣性客戶及其他(10%)

剛需/剛改客戶一當(dāng)?shù)?、北京周邊、環(huán)京區(qū)域，有?定支

付能力，尋求第二居所，同時兼顧投資；

全國及海外有度假需求并上經(jīng)濟(jì)收入可觀的成功人士。

□

SWOT分析

資源優(yōu)勢一三面環(huán)山,潮河畔,自然資

源優(yōu)圈?外部配套一項(xiàng)目位于山區(qū)，周邊無成熟配

?交通優(yōu)勢一緊鄰國道，京承高速出口即套，客戶體驗(yàn)感較低：

到：

?產(chǎn)品優(yōu)勢——新中式建筑風(fēng)格，低密建筑*外圍環(huán)境一項(xiàng)目地處成涼，周邊環(huán)境屣示

群落，0.5超低容積率高尚住區(qū)；較差：

?園林優(yōu)勢一利用山地資源，打造中式因?建設(shè)周期一產(chǎn)品多為期房,開發(fā)及建設(shè)周

林景觀：

?配套優(yōu)勢一:大配套體系，打造全齡StrengthsWeaknesses期長；

層、全家庭、全功能度假旅居示范區(qū)：

.政策支持一京津冀協(xié)同發(fā)展,灤平縣承?區(qū)域競爭一區(qū)域內(nèi)周邊競乩公集，其中包

接苜都外溢產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移聚集地，打造承接京津含碧桂園、華夏幸福等大牌開發(fā)商，產(chǎn)品同

冀的綠色產(chǎn)業(yè)：力爭把承德打造成北京產(chǎn)業(yè)

轉(zhuǎn)移可J最佳承接地，北京人的第二居所：質(zhì)化嚴(yán)重，競爭壓力大；

?交通利好一北京市郊鐵路S5號線年底限購升級一4月10日承德限購,5月15

延

日

伸至密云，古北口站緊鄰本案，交通便利通

達(dá)性進(jìn)?步提高：限購升級，導(dǎo)致部分客戶失去購房資格，

?品牌優(yōu)勢——世界500強(qiáng)，大品牌優(yōu)勢：OpportunitiesThreats加重客戶觀望心理，影晌區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品去

化；

口項(xiàng)目核心賣點(diǎn)提煉

【品牌價值】全球第一房企、世界500強(qiáng)

【區(qū)位價值】北京向北146公里，長城腳下，京北首個全域旅游示范區(qū)

【交通價值】京承高速、101國道，S5市郊鐵路，立體路網(wǎng)縱貫京承

【景觀價值】萬里長城群山巍峨，潮白河水岸原生濕地，百余名勝景觀，優(yōu)渥生態(tài)資源

十一大【文化價值】集合御道、兵營、旗人、行宮、長城等數(shù)大文化瑰地，燦爛生輝

賣點(diǎn)【配套價值】十大配套體系，打造全齡層、全家庭、全功能度假旅居示范區(qū)

【園林價值】6萬平新中式水景園林，.三進(jìn)制府園規(guī)制，王庭府院再現(xiàn)東方山水園藝精粹

【產(chǎn)品價值】0.5容積率低密院落住區(qū)，新口式山水院壁，重塑東方望族傳統(tǒng)人居意境

【精裝價值】滿屋名牌、9A精裝，名品薈萃燃造優(yōu)雅生活

【智能化價值】七大安全系統(tǒng)、六大智能家居，人性化精工體系，打造智慧型文旅小鎮(zhèn)

【物業(yè)價值】國家一級資質(zhì)——金碧物業(yè)，提供全方位中式尊崇管家服務(wù)

口配套賣點(diǎn)解析

【度假娛樂配套】

風(fēng)情房車營地、八旗行獵園、演武場等，盡享

悠閑假日時光

【社區(qū)生活配套】【文化藝術(shù)配套】

國際風(fēng)尚商業(yè)綜合體，銀行、超市、商店等-_D長城博物館、圖書館、主題電影館等特色文化

應(yīng)俱全，學(xué)靜熟大盤生活?？臻g

【水岸景觀配套】［高端商務(wù)配套】

濕地公園，雙河環(huán)抱，瑤池花海、曲水鵲橋、國際會議中心、至臻會所等，運(yùn)籌帷墀掌控全

玫瑰莊園、等豐富水岸景觀.一球商務(wù)脈搏

▼\配套

；賣點(diǎn)

【風(fēng)情商業(yè)配套】▲\I

【星級酒店配套】

水岸風(fēng)情酒吧街、旗人集市、滿漢文化街、國，■恒大皇家假口泗店集群，星級服務(wù)尊貴奢華

際美食街等，特色商業(yè)生態(tài)鏈

【兒童設(shè)施配套】