產(chǎn)品眾籌方案

天泉谷產(chǎn)品眾籌方案

2021/6/271目錄眾籌概念1房產(chǎn)眾籌模式2眾籌方案32021/6/272第一章眾籌概念2021/6/273眾籌概念眾籌即大眾籌資。當(dāng)代眾籌指通過互聯(lián)網(wǎng)和社交網(wǎng)絡(luò)傳播的特性，讓中小微企業(yè)、創(chuàng)新者和個(gè)人對(duì)公眾展示他們的公司、創(chuàng)意或項(xiàng)目，獲得所需要的資金完成融資目標(biāo)。眾籌特點(diǎn)：低門檻多樣性依靠大眾力量注重創(chuàng)意2021/6/274眾籌法律依據(jù)2015年7月19日：中國人民銀行等十部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)互聯(lián)網(wǎng)金融健康發(fā)展的指導(dǎo)意見》，明確對(duì)“股權(quán)眾籌融資”等業(yè)務(wù)進(jìn)行分類指導(dǎo)，表明股權(quán)眾籌融資必須通過股權(quán)眾籌融資中介機(jī)構(gòu)平臺(tái)（互聯(lián)網(wǎng)網(wǎng)站或其他類似的電子媒介）進(jìn)行，股權(quán)眾籌融資方應(yīng)為小微企業(yè)等。2015年7月9日：在北京發(fā)起成立“中關(guān)村股權(quán)眾籌聯(lián)盟”，包括京東眾籌、牛投眾籌、眾籌網(wǎng)、中關(guān)村股權(quán)交易服務(wù)集團(tuán)、大河創(chuàng)投等80家股權(quán)眾籌機(jī)構(gòu)開始探索“行業(yè)自律的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)”。2014年12月18日：《股權(quán)眾籌融資管理辦法（試行）》（征求意見稿）》，對(duì)股權(quán)眾籌融資的發(fā)行方式、投資者、融資者等作出規(guī)定。2021/6/275眾籌構(gòu)成

通常需要有項(xiàng)目發(fā)起人（籌資人）、支持人（投資人）和眾籌平臺(tái)三部分組成。發(fā)起人：有創(chuàng)造能力但缺乏資金的人。支持人：對(duì)籌資者的故事和回報(bào)感興趣的，有能力支持的人。眾籌平臺(tái)：連接發(fā)起人和支持者的互聯(lián)網(wǎng)終端（國外：Kickstarter、IndieGogo國內(nèi)：點(diǎn)名時(shí)間、天使匯、眾籌網(wǎng)、人人投等）發(fā)起人支持人眾籌平臺(tái)2021/6/276眾籌規(guī)則籌資項(xiàng)目必須在發(fā)起人預(yù)設(shè)的時(shí)間內(nèi)達(dá)到或超過目標(biāo)金額才算成功。未達(dá)成：沒有達(dá)到目標(biāo)的項(xiàng)目，投資款項(xiàng)將全額退回給所有投資者。達(dá)成：投資者將得到發(fā)起人預(yù)先承諾的回報(bào)。眾籌網(wǎng)站僅作為項(xiàng)目發(fā)起平臺(tái)，不承擔(dān)回報(bào)發(fā)放、項(xiàng)目執(zhí)行等責(zé)任，僅僅負(fù)責(zé)項(xiàng)目審核，籌款發(fā)放的責(zé)任。2021/6/277眾籌流程2021/6/278眾籌分類類型介紹代表網(wǎng)站股權(quán)眾籌投資者對(duì)項(xiàng)目或公司進(jìn)行投資，獲得其一定比例的股權(quán)。拍拍貸、人人投債權(quán)眾籌投資者對(duì)項(xiàng)目或公司進(jìn)行投資，獲得其一定比例的債權(quán)，未來獲取利息收益并收回本金。天使匯、大家投產(chǎn)品眾籌投資者對(duì)項(xiàng)目或公司進(jìn)行投資，獲得產(chǎn)品或服務(wù)。點(diǎn)名時(shí)間、眾籌網(wǎng)、追夢(mèng)網(wǎng)公益眾籌投資者對(duì)項(xiàng)目或公司進(jìn)行無償捐贈(zèng)。微公益、國外眾籌網(wǎng)2021/6/279第二章房產(chǎn)眾籌模式2021/6/27102021/6/2711模式一："融資型開發(fā)類"眾籌通過在項(xiàng)目拿地后、建設(shè)前進(jìn)行眾籌，為項(xiàng)目建設(shè)階段提供低成本資金，達(dá)到降低項(xiàng)目負(fù)債率的目的，同時(shí)也利于提前鎖定一批購房意向人群。融資開發(fā)類眾籌的參與門檻一般較高，并需要投資者在預(yù)售前支付所有房款；且房?jī)r(jià)折扣一般基本保持在年化收益率10%左右。已有代表是平安好房眾籌建房模式。案例：2015年4月29日，碧桂園以6.08億元競(jìng)得上海市嘉定區(qū)徐行鎮(zhèn)02-05地塊。項(xiàng)目以"一平方米"作為眾籌單位，由平安好房將眾籌項(xiàng)目包裝為保險(xiǎn)、債券、好房寶等金融產(chǎn)品，向特定對(duì)象（平安好房注冊(cè)用戶）進(jìn)行認(rèn)籌。2021/6/2712眾籌過程：融資完成后，投資者將以微開發(fā)商的身份，參與到項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、社區(qū)配套等過程，一定程度上實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品"定制化"通過金融產(chǎn)品設(shè)計(jì)，避免投資者與開發(fā)商直接接觸，規(guī)避集資建房的法律風(fēng)險(xiǎn)投資者可以選擇眾籌權(quán)利轉(zhuǎn)為產(chǎn)權(quán)、直接擁有該套住房，或者是委托開發(fā)商賣房后轉(zhuǎn)成收益權(quán)條件結(jié)果收益投資者收益：前期眾籌的標(biāo)的價(jià)格遠(yuǎn)低于樓盤的銷售價(jià)格，獲利價(jià)差；開發(fā)商收益：通過眾籌降低融資、銷售等環(huán)節(jié)的成本，提前鎖定客戶；眾籌平臺(tái)收益：向開發(fā)商收取的平臺(tái)管理費(fèi)用。2021/6/2713模式二："營銷型開發(fā)類"眾籌"營銷型開發(fā)類"眾籌一般在項(xiàng)目建設(shè)期進(jìn)行，雖然眾籌期處于項(xiàng)目預(yù)售前、募集金額也用于項(xiàng)目建設(shè)，但相對(duì)于整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)成本及后期價(jià)值，營銷型開發(fā)類眾籌的募集資金額度通常不算太高。對(duì)融資環(huán)節(jié)的支持作用不明顯。但由于眾籌發(fā)起時(shí)間在建設(shè)期，有利于項(xiàng)目的前期宣傳，并能為項(xiàng)目提前鎖定一批有購房意向的客戶。因此，"營銷型開發(fā)類"眾籌的營銷推廣意義大于融資意義。案例：2015年1月，當(dāng)代北辰通過無憂我房發(fā)布COCOMOMA工銀瑞信一期眾籌項(xiàng)目以COCOMOMA384套公寓商品房為標(biāo)的，共計(jì)籌得資金1340萬元。2021/6/2714眾籌過程：條件收益退出眾籌項(xiàng)目以COCOMOMA384套公寓商品房為標(biāo)的88份眾籌份額于2小時(shí)內(nèi)認(rèn)購?fù)戤呑罱K認(rèn)購的投資者將獲得5%的工銀瑞信產(chǎn)品現(xiàn)金收益2.項(xiàng)目的優(yōu)先選房權(quán)和優(yōu)惠購房權(quán)（給與購房補(bǔ)貼，三檔的補(bǔ)貼金額分別為493元/㎡、1245元/㎡和2453元/㎡）1.項(xiàng)目不設(shè)封鎖期，在認(rèn)籌期結(jié)束后（即建設(shè)期至選房期），投資者均可隨時(shí)退出。2.選擇退出的投資者，可獲得按活期存款利率計(jì)算的投資收益。2021/6/2715模式三："定向類"眾籌定向類眾籌通常是在立項(xiàng)或者拿地之前進(jìn)行，為減少拿地及后期銷售的不確定性，開發(fā)商對(duì)合作單位一般有較為苛刻的篩選條件，要求合作單位須對(duì)定向拿地具有一定影響力，且有一定數(shù)量的員工有購房需求。定向類眾籌一般以較大的房?jī)r(jià)折扣作為投資者的收益保障，但要求投資者需在拿地前支付基本全部購房款，開發(fā)商在這一過程中僅獲得管理收益。由于政策、合作單位選擇等風(fēng)險(xiǎn)，現(xiàn)階段除眾美集團(tuán)外，少有開發(fā)商使用。案例：石家莊眾美城110萬平方米建筑面積中，有33萬平方米屬于定制項(xiàng)目，且項(xiàng)目總額6.33億元的土地款全部來自定制項(xiàng)目部分。眾美在拿地前便與多家單位確定合作關(guān)系，并約定2300元/㎡的銷售價(jià)格（當(dāng)時(shí)周邊房?jī)r(jià)為3200元/㎡），投資者在拿地前即繳納全部購房款，眾美將這筆資金用于拿地、開發(fā)建設(shè)等各個(gè)階段。2021/6/2716模式四："購買型+理財(cái)型"眾籌通過拿出部分房源作為標(biāo)的，以低于市場(chǎng)的銷售價(jià)格及"基本理財(cái)收益+高額浮動(dòng)收益"吸引客戶，設(shè)定固定期限，由投資者共同享有標(biāo)的物產(chǎn)權(quán)。在退出時(shí)，投資者享有優(yōu)惠購房權(quán)或?qū)?biāo)的物銷售后退出獲得增值收益；開發(fā)商則犧牲部分利潤獲取大量現(xiàn)金流，提升項(xiàng)目知名度?！百徺I型+理財(cái)型眾籌”參與門檻較高、基本在10萬以上，開發(fā)商一般會(huì)承諾參與者"基本收益率（3%-5%）+購房?jī)?yōu)惠價(jià)格"的收益模式，眾籌期間基本上均會(huì)設(shè)置一定時(shí)間的鎖定期，鎖定期內(nèi)參與者不得申請(qǐng)退出。案例：2014年11月，平安好房、平安不動(dòng)產(chǎn)聯(lián)合萬科推出"平安&北部萬科城"216套房源作為標(biāo)的，眾籌目標(biāo)最低金額1500萬元。2021/6/2717眾籌過程：1.條件：以216套房源作為標(biāo)的，每套房產(chǎn)認(rèn)購眾籌金額為5-13.5萬元。2.收益：投資者收益由兩部分構(gòu)成：一是優(yōu)先選房權(quán)和低于周邊市場(chǎng)價(jià)近13%的優(yōu)惠購房權(quán)；二是按認(rèn)籌金額計(jì)算的3%的年化收益。3.退出：在眾籌項(xiàng)目10個(gè)月的持有期到期后，投資者將決定是否置業(yè)。如果選擇置業(yè)，將獲得前述兩部分收益；如果放棄置業(yè)，則將獲得認(rèn)籌金額對(duì)應(yīng)的現(xiàn)金收益。2021/6/2718模式五："彩票型"眾籌彩票型眾籌實(shí)際多屬于以蓄客為目的、在項(xiàng)目獲得預(yù)售證后進(jìn)行的營銷活動(dòng)，并且通過投資者競(jìng)價(jià)的方式，探尋市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目定價(jià)的接受程度。案例：蘇州萬科城為萬科首個(gè)房產(chǎn)眾籌項(xiàng)目。項(xiàng)目以蘇州萬科城一套全裝100㎡、市值約90萬元的三房作為標(biāo)的，眾籌金額為54萬元。2021/6/2719眾籌收益：2021/6/2720模式六："REITs型"眾籌（房地產(chǎn)信托投資基金）對(duì)于有穩(wěn)定收益、但總價(jià)高或不可分割的產(chǎn)品，在拿地后可選擇REITs型眾籌，通過多人持有一個(gè)物業(yè)產(chǎn)品，降低單個(gè)投資者的投資額度，達(dá)到促進(jìn)銷售、改善項(xiàng)目現(xiàn)金流的目的。在眾籌成功后，所有投資者將組建成立合伙人企業(yè)（資產(chǎn)管理公司），由資管公司整體購買該物業(yè)，并委托運(yùn)營管理公司等進(jìn)行管理運(yùn)營；投資者通過金融產(chǎn)品持有物業(yè)相應(yīng)權(quán)益，獲得租金收益以及持有期內(nèi)的物業(yè)增值價(jià)值；開發(fā)商以較高的銷售價(jià)格獲得現(xiàn)金，同時(shí)收取長期的資產(chǎn)管理費(fèi)用。該模式一般會(huì)設(shè)置若干年的封閉期，封閉期后，項(xiàng)目發(fā)起方將按需要定期召開投資者會(huì)議，協(xié)商決策是否退出項(xiàng)目等問題。此種類型眾籌通常門檻較高，持有期較長，一般來說要2年以上。2021/6/2721案例：2014年12月16日，中信地產(chǎn)與眾籌網(wǎng)的眾籌筑屋，聯(lián)合上線中信臺(tái)達(dá)國際酒店式公寓眾籌項(xiàng)目，以"度假地產(chǎn)合伙人"的形式，推出5套位于海南的酒店式公寓參與房產(chǎn)眾籌，籌資目標(biāo)388萬。根據(jù)要求，投資者支付5-20萬元。獲得以下四項(xiàng)收益：1）以原房?jī)r(jià)的88折購入相應(yīng)比例的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)；2）兩年內(nèi)每年年化7%的房產(chǎn)租金收益；3）旺季3天或淡季10天免費(fèi)入住酒店等權(quán)益；4）投資者退出項(xiàng)目變賣房產(chǎn)時(shí)的房產(chǎn)增值收益。項(xiàng)目設(shè)置了兩年封鎖期，項(xiàng)目發(fā)起方將每年召開一次支持者會(huì)議，協(xié)商決策是否退出項(xiàng)目等問題；且封閉期后租金金額將根據(jù)酒店實(shí)際經(jīng)營的情況決定。2021/6/2722其他模式：產(chǎn)融互動(dòng)平臺(tái)2015年7月，星河集團(tuán)與深創(chuàng)投聯(lián)手推出以現(xiàn)金、租金、產(chǎn)權(quán)或“現(xiàn)金+產(chǎn)權(quán)”等各種不同的方式與入駐星河WORLD園區(qū)的創(chuàng)新型發(fā)展企業(yè)進(jìn)行股權(quán)置換模式。星河構(gòu)建一個(gè)產(chǎn)融互動(dòng)的平臺(tái)。依靠深創(chuàng)投在股權(quán)投資、創(chuàng)業(yè)投資上的經(jīng)驗(yàn)和資源，吸引一些初創(chuàng)型企業(yè)、成長型企業(yè)入駐產(chǎn)業(yè)園。作為一家在金融投資領(lǐng)域強(qiáng)勢(shì)布局的企業(yè)，星河又能通過一定的方式分享這些創(chuàng)業(yè)型企業(yè)的成長。雙方還成立一款名叫“新型科技地產(chǎn)基金”的產(chǎn)品，核心理念是產(chǎn)權(quán)換股權(quán)、租金換股權(quán)。但對(duì)于規(guī)模較大、要求較高的項(xiàng)目，項(xiàng)目發(fā)展可能會(huì)出現(xiàn)失誤，并出現(xiàn)長期拖延。創(chuàng)新者和資助者的關(guān)系還不確定。資助者扮演著慈善家、投資者和客戶的角色。當(dāng)承諾的回報(bào)無法如期實(shí)現(xiàn)時(shí)，資助者會(huì)感到不滿。2021/6/2723總結(jié)定向類眾籌在拿地前便能鎖定客戶并籌得大額資金，但由于存在觸及預(yù)售制之嫌等問題，在未來一定時(shí)期內(nèi)，仍將是較為小眾的產(chǎn)品，難以大規(guī)模展開。以融資開發(fā)類眾籌，在拿地后即展開，可融得資金規(guī)模較大，能在較大程度的解決開發(fā)商最為關(guān)注的"客戶+資金"兩大問題，或?qū)⒊蔀槲磥矸康禺a(chǎn)眾籌發(fā)展的重點(diǎn)方向之一。其它模式，雖然眾籌介入的階段不同，但所能籌集的資金規(guī)模較小，本質(zhì)上更多是開發(fā)商為了項(xiàng)目營銷造勢(shì)、提前鎖客、銷售去化等采取的營銷手段，難以真正解決開發(fā)商的融資難題。由于房地產(chǎn)眾籌剛剛起步，法律法規(guī)尚不完善，存在與非法集資混淆、與《證券法》《公司法》等沖突的風(fēng)險(xiǎn)，這也給房地產(chǎn)眾籌的發(fā)展加大了難度，要求對(duì)房地產(chǎn)眾籌的設(shè)計(jì)及實(shí)施更加謹(jǐn)慎，給創(chuàng)新加上一個(gè)保險(xiǎn)繩。2021/6/2724第三章眾籌方案2021/6/2725眾籌模式選擇—產(chǎn)品眾籌股權(quán)眾籌：根據(jù)募集資金的多少會(huì)不同程度的分散股權(quán)，不利于我司目前經(jīng)營發(fā)展。如果對(duì)外采取這種模式，目前最可能觸碰非法證券類犯罪。債權(quán)眾籌：表現(xiàn)的一般形式為P2P模式，利息率較高，一般為15%-20%左右。最可能觸碰非法集資類犯罪。產(chǎn)品眾籌：是法律風(fēng)險(xiǎn)最小的眾籌模式。建議選擇“REITs型”眾籌（不動(dòng)產(chǎn)投資）模式。我司提供1棟院落式房源，投資者成立有限合伙人企業(yè)或資產(chǎn)管理公司，購入本項(xiàng)目包含的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)比例=支持金額/房產(chǎn)總金額。獲得房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)后，返租給運(yùn)營管理公司，獲取租金收益或轉(zhuǎn)售權(quán)益、經(jīng)營收益。2021/6/2726眾籌項(xiàng)目框架方案：房源明細(xì)1套獨(dú)棟院落(20套房源）市值1320萬元。眾籌總金額10,000,000元眾籌最低金額50,000-100,000，每人最多認(rèn)籌5-10份。產(chǎn)品類型投資者通過眾籌平臺(tái)進(jìn)行預(yù)約，由項(xiàng)目發(fā)起人召集共同成立1-2家有限合伙人企業(yè)或資產(chǎn)管理公司，購入標(biāo)的產(chǎn)權(quán)。獲得房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)后，返租給運(yùn)營管理公司，獲取租金收益或轉(zhuǎn)售權(quán)益、經(jīng)營收益。投資人特權(quán)1.以原房?jī)r(jià)8折購入本項(xiàng)目所包含的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)比例=投資金額/房產(chǎn)總金額。2.與運(yùn)營管理公司簽訂出租協(xié)議，封閉期內(nèi)每年房租租金回報(bào)率預(yù)計(jì)5%-8%，包租1-3年。3.封閉期后，收益率將根據(jù)實(shí)際經(jīng)營情況來確定（不低于8%）。退出方式1-3年（封閉期）后，投資人可協(xié)商選擇：1.個(gè)人退出，轉(zhuǎn)讓持有的有限合伙企業(yè)份額；2.由某位投資人收購其他投資人份額，合并產(chǎn)權(quán)份額。3.由運(yùn)營管理公司以市值進(jìn)行收購，投資人退出。眾籌須知1.項(xiàng)目封閉期為1-3年，1-3年內(nèi)原則上不接受投資者退出項(xiàng)目的需求。2.封閉期后，回報(bào)投資者的租金將不再采用固定年化5%-8%的形式，收益的金額將根據(jù)實(shí)際經(jīng)營的情況確定(不低于8%）。2021/6/2727房產(chǎn)眾籌風(fēng)險(xiǎn)房產(chǎn)眾籌期正常為