中心區(qū)地塊項目競拍項目可研報告

1、拍賣地塊位置 2、項目周邊地塊分析 3、地塊主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo) 4、寶安中心區(qū)政府投資項目情況介紹 第2章、寶安區(qū)房地產(chǎn)市場分析 2.1、寶安區(qū)區(qū)域概況 2.2、寶安區(qū)房地產(chǎn)市場概況 2.3、寶安區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢分析 第3章、中心區(qū)周邊樓盤綜合分析 1、中心區(qū)周邊樓盤市場調(diào)研 2、中心區(qū)周邊樓盤分析 3、片區(qū)市場供需分析 4、市場競爭分析 5、片區(qū)外銷前景分析 第4章、項目SWOT分析 2、項目劣勢 3、項目機會 4、項目威脅 第5章、項目定位 5.1、住宅市場定位 5.2、商業(yè)市場分析及定位 第6章、項目開發(fā)計劃 第7章、項目競投分析 2、地價測算 3、競拍價格分析 第8章、敏感性分析 401、建安成本變化對利潤率的變化 402、售價變化對利潤率的變化 403、銷售率變化對利潤率的變化 40第9章、風(fēng)險分析 411、項目配套風(fēng)險 412、片區(qū)人氣風(fēng)險 41 3、市場競爭風(fēng)險 414、資金壓力風(fēng)險 415、其他風(fēng)險 41第10章、競爭對手分析 43 44 摘要：本章簡要介紹了擬拍賣地塊的位置、主要的經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)，以及項目周邊地塊的規(guī)劃情況，同時介紹了寶安中心區(qū)政府投資項目的開發(fā)進展情況。本月26日擬拍賣地塊位于深圳市寶安新中心區(qū)第17、18、19區(qū)，該地塊被創(chuàng)業(yè)路、新安六路、興華路、裕安西路、羅田路所圍合?？紤]到地塊規(guī)模較大以及容積率等因素，政府將該地皮分成兩幅地塊拍賣，宗地號分別為A001—0119和A001—0120（其中：A001-0119：用途為商住混合用地，土地面積83329.4平方米，可建設(shè)總建筑面積為257660平方米；A001—0120：占地面積為183825.01平米，容積率為2.6，建筑面積為478000平米，其中住宅面積450000平米，商業(yè)面積10000平米，車位3850個）。本次拍賣地塊屬于政府填海所造之地，截至目前，尚未全部填完，還有一部分在填。考慮到最近雨水量較大，政府出于信譽起見，把7月26日的拍賣標(biāo)準確定為現(xiàn)狀拍賣，經(jīng)過咨詢寶安國土分局，實際的交地標(biāo)準是三通一平，預(yù)計在8月底可以填到規(guī)劃中的興華路邊上。2、項目周邊地塊分析2.1、項目周邊地塊情況介紹本項目位于寶安新中心區(qū)第17、18、19區(qū)，周邊地塊權(quán)屬、用途情況見圖一：寶安中心區(qū)拍賣地塊周邊情況圖（見下頁）。2.2、地塊特點2.2.1、A001—0120l地塊基本上為一矩形狀，長寬大約分別為655米、278米l地塊面積較大，基本上是目前寶安中心區(qū)規(guī)模最大的一塊住宅發(fā)展用地，極具規(guī)模效應(yīng)。l地塊平整、方正、整齊，有利于項目規(guī)劃2.2.2、A001-0119l地塊基本上為一正方形，邊長大約在290米l地塊商業(yè)部分所占比例較大，絕對數(shù)字達到3.8萬平米l地塊靠近寶安區(qū)體育場、行政中心，地理位置優(yōu)越新居住用地創(chuàng)拍賣地一居住用地恒樂、翻身村用體育館翻身村、鴻榮源、廣州軍振波公司等用地湖業(yè)路體育場+游泳館路拍賣地二寶安行園學(xué)即低密度住宅用地學(xué)公共綠地公共綠地路服務(wù)業(yè)用地公共綠地地 3、地塊主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)A001—0119地塊主要經(jīng)濟指標(biāo)表83329.4平方米土地性質(zhì)商住混合用地建筑面積257660平方米住宅面積211600平方米，商業(yè)38000平方米，幼兒園2400平方米（單獨占地不少于3000平方米），居委會100平方米，物業(yè)管理及活動中心500平方米（含文化站、老年活動中心），社區(qū)健康服務(wù)中心100平方米，文化中心2400平方米，青少年活動中心1500平方米，多功能影劇院1000平方米，公廁一處60平方米，垃圾收集站一處。土地使用年限為70年。幼兒園、居委會、公廁和垃圾收集站建成后產(chǎn)權(quán)無償提供給政府；物業(yè)管理及活動中心（含文化站、老年活動中心）、社區(qū)健康服務(wù)中心、文化中心、青少年活動中心和多功能影劇院建成后為社會提供服務(wù)，可以整體轉(zhuǎn)讓，但不得改變功能。本宗地上211600平方米住宅和38000平方米商業(yè)可進入市場銷售。容積率建筑覆蓋率<=30%建筑高度和層數(shù)建筑退紅線要求西北（羅田路）>=10米，東北（創(chuàng)業(yè)路）>=10米，西南（興華路）>=8米，東南（裕安西路）>=9米機動車泊位數(shù)2000個市政管線接口給水、污水、雨水接口在創(chuàng)業(yè)路、興華路；燃氣、電源、通訊接口在創(chuàng)業(yè)路、興華路、裕安西路、羅田路A001—0120地塊主要經(jīng)濟指標(biāo)表183825.01平方米土地性質(zhì)商住混合用地建筑面積478000平方米住宅面積450000平米，商業(yè)10000平米，36班小學(xué)13100平米（單獨占地不少于22000平米），18班幼兒園4000平米（單獨占地不少于4500平米），居委會120平米，物業(yè)管理及活動中心600平米，社區(qū)健康服務(wù)中心120平米，公廁一處60平米，游泳池一處，垃圾收集站一處。容積率2.6建筑覆蓋率<=25%建筑高度和層數(shù)建筑退紅線要求西北（新安六路）>=15米，東北（創(chuàng)業(yè)路）>=10米，西南（興華路）>=8米，東南（羅田路）>=10米機動車泊位數(shù)3850個市政管線接口給水、污水、雨水接口在創(chuàng)業(yè)路、興華路；燃氣、電源、通訊接口在創(chuàng)業(yè)路、興華路、新安六路、羅田路 4、寶安中心區(qū)政府投資項目情況介紹寶安中心區(qū)作為寶安區(qū)未來主要的發(fā)展區(qū)域，政府下了很大的力氣進行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，特別是道路、廣場、體育等設(shè)施，這些對于中心區(qū)的快速啟動有著重要的意義，下表是寶安中心區(qū)主要的政府投資工程。寶安中心區(qū)主要的政府投資項目簡介政府投資項目寶安大道（新安西路——新安六路）新湖路（新安西路——新安六路）新安西路（107國道——新湖路）中心區(qū)吹、填土工程創(chuàng)業(yè)路（寶安大道——新安六路）甲岸路（寶安大道——寶華路）興華路（寶安大道——寶華路）裕安路（寶安大道——興華路）羅田路（寶安大道——創(chuàng)業(yè)路）新安六路（寶安大道——興華路）中心廣場周邊道路新圳河排洪整治工程新安六路污水泵站48區(qū)變電站湖濱路（107國道—寶安大道）體育場與游泳館（N14區(qū)）進度/計劃興華路以北、寶興路以東已完成，其余地塊繼續(xù)進行新湖路—裕安路段2003年5月前完成，其新城大道—新湖路段1996年已完成，新湖路—寶華路段2003年5月前完成新城大道—創(chuàng)業(yè)路段2002年7月前完成，創(chuàng)業(yè)路—興華路段2003年5月前完成（含2002年7月前完成（含咸水、沖水閘）2003年5月前完成2000年已完成2002年6月底已完成已完成樁基礎(chǔ)工程，主體工程正進行施工招標(biāo)，預(yù)計8月份開工，2004年底完工已完成軟基礎(chǔ)處理，主體及綠化工程正進行綠化招標(biāo)，2003年3月完成 摘要：本章首先從行政、規(guī)劃、經(jīng)濟、文化四個方面介紹了寶安區(qū)的區(qū)域概況，然后進一步從土地市場、建設(shè)規(guī)模、供應(yīng)情況、銷售情況及空置情況六個角度分析了寶安區(qū)房地產(chǎn)市場的基本屬性，最后探討了寶安區(qū)房地產(chǎn)市場主要的發(fā)展趨勢。2.1、寶安區(qū)區(qū)域概況寶安區(qū)位于廣東南海之濱，屬深圳市轄。全區(qū)陸域面積751.6平方公里，海岸線長30.62公里。寶安南接深圳經(jīng)濟特區(qū)，北連東莞市，東瀕大鵬灣，臨望香港新界、元朗，是深圳的工業(yè)基地和西部中心。寶安區(qū)現(xiàn)轄轄西鄉(xiāng)、福永、沙井、松崗、公明、石巖、龍華、觀瀾8鎮(zhèn)及新安、光明兩個街道辦事處?，F(xiàn)有人口為129.7萬，其中戶籍人口25.9萬，暫住人口103.8萬人。寶安也是著名僑鄉(xiāng)，有旅居海外的華僑6萬多人，港澳同胞9萬多人。寶安新城（又稱寶城）是寶安區(qū)的政治、經(jīng)濟、文化中心，規(guī)劃中的新城城區(qū)是廣深高速公路、西鄉(xiāng)大道以南到沿海地帶，新城分為新安和西鄉(xiāng)兩個行政區(qū)域，新安轄區(qū)總面積22.05平方公里，總?cè)丝?2萬，其中戶籍人口7萬人，西鄉(xiāng)轄區(qū)面積93平方公里，總?cè)丝谌珔^(qū)在規(guī)劃布局及功能分工上，按四大組團進行開發(fā)建設(shè)：新安、西鄉(xiāng)－福永組團：重點發(fā)展商貿(mào)、金融、旅游、信息咨詢等第三產(chǎn)業(yè)和高科技產(chǎn)業(yè)，建成現(xiàn)代化經(jīng)濟中心城市，成為寶安的行政、經(jīng)濟、商貿(mào)、金融和文化中心。沙井－松崗組團：以發(fā)展工業(yè)為主，積極發(fā)展資金、技術(shù)密集型的電子、機械、精細化工和建材行業(yè)，建成現(xiàn)代化的城區(qū)。龍華－觀瀾組團：重點發(fā)展倉儲業(yè)，并相應(yīng)發(fā)展一些工業(yè)、商貿(mào)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)，成為福田中心區(qū)的延伸和后備服務(wù)基地。石巖－光明－公明組團：主要保持良好的生態(tài)環(huán)境，發(fā)展無污染、耗能少的輕工業(yè)、高科技產(chǎn)業(yè)生態(tài)農(nóng)業(yè)、旅游觀賞農(nóng)業(yè)。寶安區(qū)自1993年以來，國內(nèi)生產(chǎn)總值保持連續(xù)高速增長態(tài)勢，進入1998年，各區(qū)受亞洲金融風(fēng)暴影響增長有所緩慢時，寶安仍以高于16％的增長率保持平穩(wěn)增長。寶安經(jīng)濟總量同深圳市其他各區(qū)相比處于最強的狀態(tài)，2000年，占深圳市區(qū)屬經(jīng)濟總量的40％；2001年，實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值257億元，比上年增長15.2％，高于深圳市總體經(jīng)濟增長水平；2002年第 一季度，寶安區(qū)國內(nèi)生產(chǎn)總值達到94.3億元，比去年同期增長15％，繼續(xù)保持快速增長的勢頭。寶安區(qū)對深圳市的經(jīng)濟發(fā)展起著舉足輕重的作用。自1999年以來，寶安區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整升級步伐加快，整體經(jīng)濟素質(zhì)得到提高，三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例2001年為3.8：59.7：36.5，與建區(qū)前相比更加科學(xué)合理，第二產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的支柱地位更加明顯，但第三產(chǎn)業(yè)還遠低于深圳市的發(fā)展水平，第三產(chǎn)業(yè)無疑將成為下階段寶寶安的產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向是面向國內(nèi)市場，開拓國際市場，其產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和發(fā)展的主要目標(biāo)是：加強基礎(chǔ)工業(yè)建設(shè)，建立和完善以信息、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)的先進工業(yè)，發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)和“三高”農(nóng)業(yè)，形成科學(xué)合理的綜合外向型產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。4、文化狀況在一定意義上，寶安在深圳自成一派，更有廣東味，更像廣州下屬的一個區(qū)。寶安的文聯(lián)全國有名，是廣東及全國體育先進區(qū)，出了世界殘疾人田徑比賽冠軍張文杰、業(yè)余體校也培養(yǎng)出了孫彩云，有福永的鄉(xiāng)鎮(zhèn)形象代表選美，有“中國荔枝第一村”公明鎮(zhèn)樓村，有僑民集中地光明農(nóng)場，有被譽為深圳“陳家祠堂”西鄉(xiāng)樂群村的“綺云書室”，有觀瀾的世界高爾夫球錦標(biāo)賽，棟古老的舞獅、舞龍、舞麒麟、龍舟賽等到現(xiàn)代的高爾夫球一應(yīng)俱全。2.2、寶安區(qū)房地產(chǎn)市場概況“九五”期間，寶安區(qū)經(jīng)過房地一體化改革、土地有償有期使用等制度的深化實施，再加上“購房入戶”優(yōu)惠政策的推動，寶安區(qū)房地產(chǎn)市場步入了規(guī)范有序、逐步活躍的良性發(fā)展軌道，目前，房地產(chǎn)業(yè)已成為全區(qū)經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，繼續(xù)保持健康、高速的發(fā)展態(tài)勢。下面分別從土地市場、建設(shè)規(guī)模、供應(yīng)情況、銷售情況、空置情況五個方面分別予以概目前，深圳市可開發(fā)用地基本上位于關(guān)外的寶安、龍崗兩區(qū)。2002年深圳土地出讓計劃顯示：今年全市將推出29塊土地公開招標(biāo)拍賣，總面積1657135.9平方米，其中特區(qū)內(nèi)10幅土地（面積總計僅82599.6平方米，不到全年推出地塊的5%），其他均為關(guān)外土地，其中寶安區(qū)有8幅土地出讓，總計面積648584.7平方米，約占全市出讓土地總面積的40%。從目前掌握的資料來看，寶安區(qū)的可開發(fā)用地主要集中在寶安中心區(qū)和西鄉(xiāng)鎮(zhèn)，至于新安老城區(qū)已經(jīng)基本上沒有多少可開發(fā)用地了。根據(jù)規(guī)劃，寶安中心區(qū)的潛在土地供應(yīng)量將在200多萬平米，其中一部分掌握在企業(yè)手中，大部分掌握在政府手中，相信，隨著寶安房地產(chǎn)市場的發(fā)展，土地的現(xiàn)實供應(yīng)量將越來越大。2001年，寶安區(qū)的建設(shè)規(guī)模為全市第四位，前面分別是福田區(qū)、南山區(qū)、龍崗區(qū)，但從建設(shè)規(guī)模的增長勢頭來看，寶安區(qū)施工面積比上年增長36％，名列全市第二，僅次于熱點南 另外，住宅是寶安區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的重頭戲，在商品住宅施工面積連續(xù)多年增長的基礎(chǔ)上，2001年仍然保持了較高的增長速度，值得注意的是其中新開工面積所占比例增加了近10個百分點，但辦公樓、商業(yè)用房的建設(shè)規(guī)模有所減少。下表是深圳市近兩年施工面積及新深圳市近兩年施工面積及新開工面積（按類型、按區(qū)域分）萬㎡商品住宅辦公樓商業(yè)用房施工施工（新開工）施工20002001230.30240.434.4%26.0520002001230.30240.434.4%26.0522.88-12.2%68.8369.521.0%1661.571916.0215.3%97.26全市712.40全市-12.9%3.4112.9%3.41200031.572.5478.10（10.6%200031.572.5478.10)寶安區(qū)200128.292.58239.78（12.5%寶安區(qū)200128.292.58)-64.9%-59.9%-10.4%-11.7%24.4%36.6%64.9%-59.9%-10.4%-11.7%24.4%隨著寶安房地產(chǎn)市場的發(fā)展，寶安區(qū)的推盤量年年猛增，特別是2001年推盤量增幅最大，達到82％，名列全市各區(qū)首位，供應(yīng)量達到全市的18％。今年上半年，寶安區(qū)推盤量增幅僅次于南山區(qū)，占全市供應(yīng)總量的23.1%，下表深圳六個區(qū)的2000、2001、2002上半年的商品住宅批準預(yù)售面積。年度羅湖區(qū)83.172002批準預(yù)售面積577.9647.14375.9福田區(qū)83.1龍崗區(qū)96.2150.5鹽田區(qū)寶安區(qū)64.4886.9南山區(qū)20002001其中4、銷售情況最近幾年，寶安區(qū)房地產(chǎn)成交量穩(wěn)步增長，2001年寶安區(qū)成交住宅建筑面積97萬平方米（計10027套，均價3670元每平方米），成交金額達35.6億元，比上年增長了14%。與此同時，2001年寶安區(qū)GDP增長了14％。特別是今年5月的首屆寶安房交會，簽約商品房面積24500平方米，總成交金額8900萬元，價格在每平方米3000元至5000元之間。據(jù)市場調(diào)查顯示，寶安規(guī)模在5萬平方米以上的住宅銷售率達到85％以上，銷售期通常不超過1.5年。5、空置情況 2001年，寶安區(qū)商品住宅空置面積達29.58萬平方米，比2000年有所增長，盡管空置量占比有所下降，但仍高于全市商品住宅空置的平均水平。下表為深圳市商品住宅現(xiàn)樓空置面積深圳市商品住宅現(xiàn)樓空置面積（按區(qū)域分）其中羅湖區(qū)29.7735.7%38.5029.1%福田區(qū)46.3626.3%30.5622.0%南山區(qū)27.9220.0%20.6115.2%鹽田區(qū)2.6214.2%2.8326.4%寶安區(qū)25.7339.9%29.5825.1%龍崗區(qū)25.8926.9%21.3319.0%空置面積27.3%22.2%年度20002001單位：萬㎡注：加粗百分數(shù)表示為全市或各區(qū)空置面積占供應(yīng)總量的比例。從以上及各方面綜合分析，我們認為，近年寶安區(qū)房地產(chǎn)一、二級市場交易活躍，施工、竣工、供應(yīng)、銷售等指標(biāo)都保持較高的增長，供需的雙向擴容成為當(dāng)前市場的主要特征。隨著濱海大道的開通使用、地鐵的開工、深港西部通道的動工在即、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶的橫跨其中，深圳城市建設(shè)西移的步伐正在全面提速。2.3、寶安區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢分析伴隨著寶安區(qū)經(jīng)濟的高速發(fā)展，以及政府在城市建設(shè)方面投資力度的加大，寶安房地產(chǎn)市場應(yīng)該說是利好頻頻，比如：濱海大道的開通、深圳地鐵的興建，梅觀高速公路及機荷高速公路的通車，特別是寶安新中心區(qū)的開發(fā)及西部海上田園風(fēng)光旅游區(qū)的建設(shè)等等，這些利好均為寶安房地產(chǎn)市場帶來了新的開發(fā)熱點。下面具體分析一下寶安房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢。首先，舊城改造將進一步提升新安區(qū)地產(chǎn)，西鄉(xiāng)鎮(zhèn)是近期發(fā)展的熱點地區(qū)。來自深圳搜房的統(tǒng)計信息表明，寶安區(qū)有60%的人士打算在2-3年內(nèi)購房，而其中近35%的購房意向鎖定在新安中心城區(qū)。新安中心城區(qū)作為寶安區(qū)的經(jīng)濟、商業(yè)、文化中心，位置優(yōu)越、配套較完善、交通順暢，對本地購房者有較大吸引力。但該片區(qū)開發(fā)較早，一方面目前幾乎沒有可供開發(fā)的成片土地，另一方面由于早期缺乏規(guī)劃，產(chǎn)業(yè)用地比例失調(diào)，也導(dǎo)致了土地資源匱乏。該片區(qū)已被列為寶安區(qū)政府未來三年重點規(guī)劃建設(shè)的區(qū)域，實施舊城舊村改造。預(yù)計改造后新安片區(qū)將形成中高檔項目較集中的區(qū)域。如前面的分析，由于交通條件的改善，近期內(nèi)西鄉(xiāng)鎮(zhèn)將以相對較低的價格、較好的環(huán)境成為寶安區(qū)中心房地產(chǎn)開發(fā)與銷售的熱點地區(qū)。但從長遠來看，西鄉(xiāng)發(fā)展優(yōu)勢次于規(guī)劃中的寶其次，規(guī)劃中的寶安中心區(qū)將是房地產(chǎn)發(fā)展的潛力地區(qū)。新規(guī)劃的中心區(qū)，政策關(guān)注力度大，規(guī)劃起點高，建設(shè)標(biāo)準高，配套設(shè)施完善，交通體系便捷，擁有優(yōu)質(zhì)的濱海資源，景觀、環(huán)境將對房地產(chǎn)項目價值帶來巨大提升。規(guī)劃中的寶安濱海大道沿西部海岸線，從南頭到松崗，貫穿整個寶安區(qū)，東部在南山區(qū)與濱海大道及西部通道對接，深圳地鐵1號線也將從華僑城西向延伸到寶安機場，經(jīng)過規(guī)劃中的寶安中心區(qū)。建成之后，從寶安中心區(qū)經(jīng)濱海大道到南山文化中心區(qū)，再經(jīng)南山濱海大道到 福田中心區(qū)只需20分鐘車程；從寶安中心區(qū)到機場僅10分鐘，寶安中心區(qū)到福田中心的時間距離大大縮短，規(guī)劃中的寶安新中心區(qū)的優(yōu)美的濱海生態(tài)環(huán)境、成熟的規(guī)劃、完善的配套以及相對市區(qū)較低的價格將對南山、福田的客戶產(chǎn)生相當(dāng)?shù)奈?。第三，從遠期來看，深港西部通道的建設(shè)，也是寶安新中心區(qū)外銷香港的一個契機。2003年動工、2005年完工的深圳灣公路大橋，直接接駁香港鱉勘石與東角頭，寶安濱海大道直接接駁西部通道，兩條交通要到修建完成后，從寶安中心區(qū)經(jīng)南山到香港交通也將十分便利，寶安也將對香港置業(yè)內(nèi)地的客戶形成較大吸引。 摘要：本章主要根據(jù)樓盤實地調(diào)研資料，從物業(yè)類型、項目規(guī)模、戶型特點、物業(yè)價格、客戶特征、車位情況及銷售態(tài)勢等七個方面對寶安中心區(qū)周邊樓盤做深度分析。目前，寶安城區(qū)分為新安與西鄉(xiāng)兩個行政區(qū)域，其市政配套發(fā)展的都較為成熟，基本上形成了區(qū)域內(nèi)的工、商業(yè)模式，與此同時也聚集了相當(dāng)規(guī)模的常住人口。從目前在售的樓盤分布來看，基本上位于新安與西鄉(xiāng)，但隨著寶安新中心區(qū)的規(guī)劃出臺以及寶安大道的通車，市民置業(yè)也出現(xiàn)了朝西南向遷移的趨勢。特別是近兩年來，寶安新中心區(qū)東北即沿寶安大道以北各區(qū)涌現(xiàn)不少新盤，如海濱廣場、西海岸花園、中商花園、洪福雅園基于對市場深度理解的需要，我司營銷人員實地調(diào)研了寶安城區(qū)的主要樓盤，如冠城世家、天驕世家、御景臺、麗景城、富盈門、海灣明珠、德臨雅筑、福中?；▓@等典型樓盤。具體的樓盤調(diào)研資料見附表：寶城片區(qū)主要樓盤調(diào)研表2、中心區(qū)周邊樓盤分析基于樓盤實地市調(diào)資料，我們下面從物業(yè)類型、項目規(guī)模、戶型特點、物業(yè)價格、客戶特征、車位情況及銷售態(tài)勢等七個方面分別對寶安中心區(qū)的周邊樓盤做深度分析。2.1、物業(yè)類型：小高層為主寶城區(qū)98、99年物業(yè)類型以多層和小高層為主導(dǎo)，但進入2000年后，小高層已是獨步天下，已成為絕大部分項目首選的物業(yè)類型。2.2、項目規(guī)模：中小規(guī)模樓盤為主寶安城區(qū)除了清華桃源居外，近兩年的項目規(guī)模基本上在一萬來平米到20多萬平米之間。根據(jù)某調(diào)研公司的資料，在寶安城區(qū)采樣的37個樓盤中，建筑面積超過15萬平米約占13.9%，建面10-15萬平米的項目占8.3%，5-10萬平米的項目占36.1%，5萬平米以下的項目占41.7%，考慮到未統(tǒng)計到的樓盤主要是未知名小項目，所以實際5萬平米左右的項目比重還總建筑面積總建筑面積樓盤比例平均容積率綠化率8.3%2.45-10萬平米36.1%41.7%2.6仔細分析所調(diào)研的樓盤，我們發(fā)現(xiàn)寶安區(qū)幾乎所有樓盤都采取了“3房2廳為主、2房2廳和4房2廳為輔”的策略。近幾年的成交房型中，3房2廳的比例一直在50%以上。大部分樓盤中3房比例一般占50%-65%，2房與4房比例一般合占25%-30%，較為高檔的樓盤，4房比例稍大；中低檔樓盤2房比例相對大。除此外不少樓盤都會點綴以少量復(fù)式，一般在5%左2.4.1、新城片區(qū)整體價格狀況：根據(jù)深圳典指報告，2001年新城樓盤均價為3300元，2002年截止5月份，均價變化不大，仍在3300元左右。實際成交價格方面，2001年各月成交價格走勢如下圖，全年成交均價3319元。進入2002年，新城片區(qū)供應(yīng)量預(yù)計為往年消化量的2倍，不少樓盤都紛紛采取送按揭打折、送管理費等暗折手段，據(jù)了解實際成交價格要比名義價格降低約300元。2.4.2、各檔次物業(yè)的價格：從00年到02年每年推出的樓盤來看，寶安新安、西鄉(xiāng)的項目大致可分三個檔次。高檔住宅多位于新城中心黃金地段，環(huán)境好，規(guī)模大，多由當(dāng)?shù)刂l(fā)展商開發(fā)，項目周邊配套完善，交通便捷，均價在5000-55000元，如新安湖花園、弘雅花園、御景臺、冠城世家；中檔住宅，要么地段略差、周邊配套一般，要么是小區(qū)規(guī)模小，規(guī)劃與環(huán)境一般，均價約3500-3800，如天驕世家、富盈門、德鄰雅筑、金景豪園；低檔住宅位置偏遠、周邊配套差，售價維持在3000元左右，如福中福、海灣明珠。建筑類型方面：多層實售價格2000年于2000-3300元/M2區(qū)間，2002年售價于2500-3500元/M2區(qū)間；小高層2000年實售價于2700-4500元/M2區(qū)間，2002年實售價于3500-4500元/M2區(qū)間；高層2000年實售價約5000元/M2，2002年實售價約5500元/M2。小高層近兩年整體價格提升多一點。2.4.3、新中心區(qū)附近樓盤價格： 翻身路與寶安大道之間的各街區(qū)是毗鄰新中心區(qū)的第一線，2000年后是涌現(xiàn)新樓盤最集中的區(qū)域。98—99年度該片區(qū)最典型的項目寶安海濱廣場價格尚在3200左右，2000-2002年推出的新盤價格基本在3500-3800區(qū)間，建筑主要是小高層。寶安房地產(chǎn)市場本地客戶所占比例一直都能保持在90%左右。寶安的小私營經(jīng)濟非常繁榮（從各樓盤商鋪的熱銷即可看出），另外有大量工業(yè)企業(yè)的進駐與發(fā)展。寶安的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)及其所產(chǎn)生的人口結(jié)構(gòu)造就了寶安住宅市場的主要客戶群，按比例輕重依次為私營企業(yè)主與私營中小商業(yè)主、原居民、公務(wù)員、企業(yè)管理人員、企業(yè)白領(lǐng)。關(guān)內(nèi)客戶與香港客戶比例很低，關(guān)內(nèi)客戶一般是關(guān)內(nèi)外家庭，香港客戶一般是在寶安投資建廠的港人。此外在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，寶安的工業(yè)經(jīng)濟已產(chǎn)生了一部分有住宅購買力的青工，這部分人出現(xiàn)在寶安低檔物業(yè)的消費群中。另據(jù)了解，商住樓的商鋪購買者大部分是在寶安的潮汕人。寶城大部分樓盤車戶比在1：1.7—1：2.3之間。01年和02年高檔住宅的車戶接近1：1，另外個別體量小的樓盤車戶比也可以作到將近1：1。位置偏遠的低檔樓盤車戶比要低得多，如海灣明珠。各樓盤除了地下車庫，一般在小區(qū)路和商鋪臨街地帶都會安排停車位，少有完全地下停車。車位售價約5-7萬，租價150-300元。2000年，寶安區(qū)的樓市表現(xiàn)最好，當(dāng)時的弘雅花園系列、新安湖花園、湖景居等高檔住宅的熱銷情況至今無人出其右，另外，2000年“新區(qū)”概念新興，翻身路和寶安大道之間涌現(xiàn)的眾多中檔樓盤洪福雅園、金成花園、新廈苑、西海岸花園的銷售都較好，推出當(dāng)年大部分2001年新推的大部分樓盤在當(dāng)年的銷售率一般在50%，富盈門作為寶城的典指代表項目，銷售成績最好，截止01年低，其1期已售完，2期售出80%，3期新推出也有較好的表現(xiàn)。第四季度推出的天驕世家銷售速度能不斷上升。高檔項目御景臺因定價較高，容積率較高，開盤至今銷售只有60%。01年“新區(qū)”樓盤中洪福雅園因定價較高，銷售一般，中南花園交通不便、中間發(fā)生工程停工事件，打擊置業(yè)者的信心，銷售業(yè)績不是很好。中心區(qū)內(nèi)的達?；▓@工程爛尾，又重命名推出，銷售困難。2002年寶城區(qū)銷售最好的是大規(guī)模項目，桃源居5期錦繡清華園成績最好，冠城世家、麗景城等大盤銷售6月推出后銷售約300套，天驕世家一季度銷售速度較快，麗景城推出后已受到影響。新區(qū)附近大部分項目銷售都較好，如金景豪園。受今年供應(yīng)量大增的影響，地段或規(guī)劃一般的中低檔項目銷售會較慢，如德鄰雅筑。 3、片區(qū)市場供需分析規(guī)劃中的寶安中心區(qū)占地660萬平方米，其中居住用地約300萬平方米，預(yù)計將分5-8年的時間推出市場，年均推出約40-60萬平方米。按平均容積率2計算，年均市場住宅供應(yīng)量將目前兩個中心區(qū)住宅項目尚未推出的情況下，2002年寶城區(qū)一共推出住宅面積總量將為從寶安區(qū)歷年的土地供應(yīng)和消化情況來看，2001年全寶安區(qū)土地出讓面積為60萬平方米，市場供需基本平衡。全區(qū)成交房地產(chǎn)建筑面積97萬平方米，其中寶安中心區(qū)周邊新安片區(qū)約占55萬平方米，這一數(shù)據(jù)基本與近年寶城片區(qū)市場消化能力持平。從寶城片區(qū)的供需對比可以看出，隨著寶安中心區(qū)土地的大量推出，寶安中心區(qū)周邊市場消化能力相對不足，未來片區(qū)內(nèi)部將面臨較激烈的競爭，新開發(fā)項目必須開拓新市場。4、市場競爭分析4.1、隨著寶安中心區(qū)建設(shè)的啟動，片區(qū)房地產(chǎn)市場將面臨較激烈的競爭如前面供需對比分析，未來隨著隨著寶安中心區(qū)建設(shè)的啟動，片區(qū)消化能力相對不足，房地產(chǎn)市場將面臨較激烈的競爭。同時隨著規(guī)劃中的西鄉(xiāng)中心區(qū)的啟動，該區(qū)樓盤價格相對較低，對寶安中心區(qū)定位較低的住宅將會形成一定的競爭，對高端市場競爭強度不大。4.2、從長遠來看，寶安中心區(qū)房地產(chǎn)項目將在全市較廣范圍內(nèi)參與競爭，外銷市場競爭優(yōu)勢隨著未來寶安濱海大道的開通、西部通道的建設(shè)完成以及地鐵一號線的西向延伸開通，寶安中心區(qū)地產(chǎn)客戶受眾面將十分廣泛，片區(qū)地產(chǎn)項目也將參與到全市市場范圍內(nèi)的競爭，主要①內(nèi)銷方面。建成后的寶安中心區(qū)以其較好的規(guī)劃、配套、環(huán)境和相對較低的價格對福田區(qū)和南山區(qū)中等購買力客戶形成吸引，住宅項目將與南山區(qū)項目、關(guān)外龍華等片區(qū)項目形成競與南山區(qū)住宅相比，寶安中心區(qū)住宅劣勢體現(xiàn)在存在進出關(guān)口的問題，交通相對不便捷；優(yōu)勢體現(xiàn)在相對較低的價格和更好的規(guī)劃、配套和濱海景觀環(huán)境。這一優(yōu)勢將對南山區(qū)本地客戶和原來購買意向為南山住宅的福田區(qū)客戶形成吸引。在吸引福田區(qū)居民購買方面，與關(guān)外龍華片區(qū)相比寶安中心區(qū)住宅競爭優(yōu)勢不強，主要體現(xiàn)在對環(huán)境、景觀要求較高的客戶吸引上。雖然寶安中心區(qū)總體擁有較好的規(guī)劃和濱海環(huán)境；但其在交通和價格上略處劣勢。預(yù)計交通體系建設(shè)完成后，寶安中心區(qū)到福田區(qū)的交通線路相對同處關(guān)外的龍華仍然較遠；另一方面預(yù)計建成后寶安中心區(qū)住宅價格將定位在4000元/平方 米以上，這一價格在龍華可以購買社區(qū)規(guī)模較大、配套完善的高檔次住宅。因此只有那些對景觀、環(huán)境要求較高的客戶才會忍受略遠的交通和較高的價格選擇寶安中心區(qū)。②外銷方面。寶安中心區(qū)未來房地產(chǎn)項目在外銷方面有著較強的優(yōu)勢。與關(guān)內(nèi)現(xiàn)有的高檔外銷項目相比，寶安中心區(qū)項目同樣擁有良好的環(huán)境甚至海景資源、便捷的交通（西部通道及地鐵），同時在價格方面有著無可比擬的優(yōu)勢。特別對于港人置業(yè)內(nèi)地作度假、安置親友和養(yǎng)老用途來說，略遠的交通幾乎不夠成障礙。與傳統(tǒng)的關(guān)外外銷集中地點布吉相比，寶安中心區(qū)良好的規(guī)劃、配套及項目擁有的優(yōu)美海景資源、可以接受的價格等素質(zhì)都使得該區(qū)項目在中高檔外銷市場上更有競爭力。③規(guī)模較大、配套齊全的小區(qū)在區(qū)域開發(fā)的初期將擁有比較明顯的競爭優(yōu)勢。由于寶安中心區(qū)建設(shè)完成是一個較長時間的過程，因此在區(qū)域開發(fā)的初期，由于片區(qū)配套設(shè)施的相對未完善，初期上市的房地產(chǎn)項目在很大程度上要依靠項目內(nèi)部配套，因此規(guī)模較大、配套齊全的小區(qū)在區(qū)域開發(fā)的初期將擁有比較明顯的競爭優(yōu)勢。目前寶安尚缺乏大規(guī)模大型社區(qū)，預(yù)計這一類型社區(qū)也會受到寶安本地消費者的青睞。4.3、地塊在寶安中心區(qū)各地塊中競爭力較強規(guī)劃中的寶安中心區(qū)推出住宅用地一共約300萬平方米，本次推出的地塊在這些中擁有較強的競爭優(yōu)勢。主要體現(xiàn)在：寶安中心區(qū)西南向面向大海，擁有海景資源，但由于西南向面海面并不十分寬闊，總長度僅約2公里左右，使得大部分地塊均難以朝向這一景觀開口，同時由于中心區(qū)規(guī)劃中容積率的規(guī)定，使得新湖路以東的住宅由于西南向住宅的遮擋將難有海景資源。因此對于寶安中心區(qū)的其他大多數(shù)地塊來說，本地塊擁有良好的景觀優(yōu)勢。對于地塊西南部的低容積率地塊來說，由于該地塊容積率僅為0.6左右，預(yù)計未來建成后將是高檔別墅居住區(qū)，該住宅項目未來客戶定位與本項目將有較大差別，預(yù)計與本項目的②同時靠近地鐵、商業(yè)行政中心和大型高檔居住區(qū)的優(yōu)勢。本地塊同時靠近地鐵、商業(yè)、行政中心和大型高檔居住區(qū)，交通便捷、購物休閑方便、同時屬于住宅集中的大型住宅區(qū)，靠近大型高檔居住區(qū)，未來居住氛圍濃厚，而其它地塊均不能同時享有三項優(yōu)點。寶安中心區(qū)規(guī)劃總住宅用地高達300萬平方米，預(yù)計5-8年推出市場，未來本地競爭將十分激烈。本地塊為寶安中心區(qū)最先推出的土地，預(yù)計建成后的住宅也將率先在市場中推5、片區(qū)外銷前景分析5.1、外銷市場總體變化趨勢近年隨著香港與深圳經(jīng)濟發(fā)展的進一步交融發(fā)展，港人在深圳置業(yè)特點也出現(xiàn)一些變化，根據(jù)置業(yè)國際2002年首季度對港人置業(yè)深圳情況的調(diào)查，主要表現(xiàn)在以下幾方面： （1）港人置業(yè)不斷升級。主要表現(xiàn)在：①置業(yè)面積增大從戶型來看，港人置業(yè)深圳以二房、三房單位為主，占購房選擇的80％左右，其中又以兩房為主。近期市場統(tǒng)計表明，港人置業(yè)對三房單位的需求有逐漸增大的趨勢，選擇三房的比例從2000年的36％增加到2002年的43.7％。從購買面積方面來看相應(yīng)的也有增大趨勢，港人對戶型的需求在501-700平方呎間保持平穩(wěn)，701-900平方呎面積區(qū)間趨向下降，而在901-1100平方呎面積區(qū)間有上升的趨勢。說明港人對二房的需求平穩(wěn)，對小三房的戶型需求在下降，大三房需求在上升。港人選擇對四房以上戶型需求較小。②供款能力增強從港人月供款的選擇數(shù)量來看，港人選擇月供款2000元以下處于下降趨勢，而選擇月供款3000元以上處于上升趨勢。說明港人承受供款能力增加，并有購買高質(zhì)高價的樓盤的③置業(yè)階層上升由于深圳經(jīng)濟、環(huán)境建設(shè)等方面的快速發(fā)展，目前香港居民對深圳的認可程度逐步增加，置業(yè)主體中初期的中下階層占絕對主力的情況已經(jīng)發(fā)生改變，香港中產(chǎn)階級和白領(lǐng)人士的近兩年半的調(diào)查資料顯示，來深置業(yè)的香港白領(lǐng)階層由2000年的31.5％升至2002年上半年的48.4％；公務(wù)員則從2000年的13.3％升至2002年上半年的15％。我們相信隨著深圳外銷物業(yè)的不斷涌現(xiàn)，物業(yè)質(zhì)素不斷提高，將會吸引更多這類中產(chǎn)人士來深置業(yè)。港人意向置業(yè)面積和供款能力的增加也證明了這一點。（2）港人置業(yè)進入投資、度假階段以往港人購買深圳物業(yè)主要用于自住或為親人購買。近年香港經(jīng)濟的持續(xù)低迷，而深圳物業(yè)投資的高回報，吸引了許多香港居民投資的目光。近幾年，香港經(jīng)濟發(fā)展緩慢，銀行利率低下，失業(yè)率卻高達7％，社會投資利潤回報低，穩(wěn)定性差，而與此同時，深圳的經(jīng)濟和社會發(fā)展卻保持了快速的發(fā)展，尤其是物業(yè)投資8~10％的高回報，吸引了許多香港居民投資的目光。加之今年深圳政府推出容許香港零售商獨資經(jīng)營零售業(yè)的鼓勵港人置業(yè)投資深圳的政策，將進一步激發(fā)港人投資的熱情。必將帶動港人對住宅及其它物業(yè)品種的投資。據(jù)置業(yè)國際2002年首季的一項調(diào)查，港人選擇置業(yè)深圳的原因中，認為未來升值潛力及租金回報理想的占35％。到深圳購買物業(yè)作投資收租的意向比例明顯增加，該項比例數(shù)據(jù)在2000年僅為4％，2001年飆升至15％，今年第一季度更升至17％，兩年間增長4倍多。而據(jù)預(yù)測，2002年港人來深置業(yè)作投資用途的將會達到20％。港人置業(yè)用途另外一個重要變化即是度假類型物業(yè)要求的上升。從2000年開始至2002年上半年，港人對度假類型物業(yè)的需求比例從原來的不足20％上升至32.5％。 港人置業(yè)需求中投資、度假類型物業(yè)的增加，意味著未來升值潛力大，如處于未來地鐵周邊的物業(yè)；擁有良好環(huán)境的度假物業(yè)，如濱海大社區(qū)、海景物業(yè)等將擁有良好的外銷前景，有（3）熱點投資區(qū)域變化——證明港人置業(yè)意向區(qū)域是可以被引導(dǎo)的港人置業(yè)深圳的傳統(tǒng)熱點地區(qū)為羅湖區(qū)、關(guān)外布吉等片區(qū)，隨著福田中心區(qū)的啟動，該區(qū)逐漸為港人所熟悉，該區(qū)以其相對較好的規(guī)劃、未來的良好發(fā)展已經(jīng)成為港人目前置業(yè)的熱點區(qū)域。近期港人置業(yè)又有向南山等區(qū)域發(fā)展的趨勢。據(jù)2002年的調(diào)查，港人置業(yè)首選福田區(qū)的占44.3％，羅湖區(qū)已居第二位，占37.4％，南山區(qū)所占比例由5％增加到8.4％。從數(shù)據(jù)可以看出，隨著港人對深圳的其他片區(qū)逐漸熟悉和了解，以及市政配套設(shè)施的逐步完善，再加上深圳地鐵工程進展等因素的影響，港人的置業(yè)區(qū)域意向正向羅湖以外區(qū)域擴散。港人置業(yè)區(qū)域的擴散也說明，只要以良好的規(guī)劃建設(shè)為基礎(chǔ)，輔以正確的宣傳指引，港人在置業(yè)選擇的區(qū)域上是可以被引導(dǎo)的。2、目前寶安區(qū)商品住宅客戶主要以本地為主，關(guān)內(nèi)客戶比例就較低，外銷香港客戶更是極少，但從長遠來看，該區(qū)域有外銷香港的潛力。主要因為：①中心區(qū)高起點規(guī)劃，高標(biāo)準建設(shè)，未來建成物業(yè)將擁有較多優(yōu)勢，有著較強的競爭力。新規(guī)劃的中心區(qū)將擁有整齊合理的規(guī)劃，完善的配套設(shè)施，便捷的交通體系，最重要的，該區(qū)擁有優(yōu)質(zhì)的濱海環(huán)境，在海資源日益稀少的情況下，濱海景觀、環(huán)境將對房地產(chǎn)項目價值②寶安濱海大道和西部通道的建設(shè)將促進寶安地產(chǎn)的外銷規(guī)劃中的寶安濱海大道沿西部海岸線，從南頭到松崗，貫穿整個寶安區(qū)。東部在南山區(qū)與濱海大道及西部通道對接。建成之后，從寶安中心區(qū)經(jīng)寶安濱海大道到南山文化中心區(qū)只需不到10分鐘。今年3月，寶安濱海大道從新城坪州開發(fā)區(qū)段破土動工，預(yù)計2003年通車。目前寶安區(qū)中心由于遠離口岸，交通不便等原因，基本無外銷房。但從遠期來看，深港西部通道的建設(shè)將是寶安區(qū)中心房地產(chǎn)外銷香港的一個契機。已于1997年12月經(jīng)國務(wù)院批準的深圳灣公路大橋項目將于2003年動工，2005年完工。該大橋直接接駁東角頭與香港鰲勘石。而即將建成寶安濱海大道往南將直接接駁西部通道。兩條交通要道修建完成后，從寶安區(qū)中心經(jīng)南山至香港交通將十分便利。寶安新中心區(qū)優(yōu)美的濱海生態(tài)環(huán)境、成熟的規(guī)劃、完善的配套以及相對市區(qū)較低的價格將對香港置業(yè)內(nèi)地客戶形成極大的吸引力。③地鐵的西向延伸，將更大的促進寶安中心區(qū)地產(chǎn)的外銷地鐵這種快速、便捷的交通系統(tǒng)在香港人的日常生活中占有重要地位，而地鐵沿線物業(yè)相對高昂的價格，規(guī)劃中地鐵沿線物業(yè)的良好升值潛力已經(jīng)得到投資意識非常濃厚的港人的共識。規(guī)劃中的深圳地鐵1號線將于2008年從華僑城西向延伸到寶安機場，經(jīng)過規(guī)劃中的寶安中心區(qū)。1號線向東將接駁羅湖口岸，開通后港人過關(guān)后交通將十分便捷。項目預(yù)計將于2004年上市銷售，屆時地鐵物業(yè)的升值潛力及未來的便捷交通將對欲置業(yè)深圳的港人形成較大的吸 摘要：本章重點對地塊的優(yōu)勢、劣勢、機會、風(fēng)險做系統(tǒng)分析。地塊A001-120與A001-119位于規(guī)劃中的寶安中心區(qū)。寶安中心區(qū)是深圳市“一市多城”城市發(fā)展計劃中首先啟動的區(qū)域，該中心區(qū)將成為深圳西部的城市次中心和整個寶安區(qū)的中心，功能以行政辦公、金融貿(mào)易、信息服務(wù)、文體娛樂為主。中心區(qū)規(guī)劃起點高，規(guī)劃中配套完善，是寶安區(qū)未來發(fā)展最有潛力的地區(qū)。兩地塊在中心區(qū)中的位置具有一定優(yōu)勢。地塊位于中心區(qū)西北部，靠近地鐵及規(guī)劃中的中心區(qū)行政、商業(yè)、體育中心，同時靠近一類住宅用地，擁有較寬的臨海面，景觀資源優(yōu)勢明顯。地塊A001-119更靠近行政、體育及商業(yè)中心，生活相對更便捷但居住氛圍略差。地塊所在區(qū)域的良好發(fā)展前景也意味著項目開發(fā)的良好前景。地塊位于中心區(qū)西北部，西南向朝海且臨海面寬，其中地塊A001-0120臨海面更是寬達600米，地塊南部規(guī)劃為一類住宅用地，容積率低，預(yù)計以別墅等低高度物業(yè)為主，不會對本地塊住宅形成遮擋。項目建成后將隔海與大小鏟島相望，近憑海色，遠眺山光，擁有優(yōu)美的濱海景觀。地塊A001-119占地面積較小，相應(yīng)的臨海面相對略窄，但容積率高，仍然擁有較好地塊南向景觀（中間為地塊內(nèi)部池塘） 地塊A001-0120占地18.4萬平方米，建筑面積47.8萬平方米，項目規(guī)模較大，一方面便于分期開發(fā)，逐步提升價值，另一方面便于統(tǒng)一規(guī)劃，建設(shè)良好的社區(qū)環(huán)境。同時在周邊規(guī)劃建設(shè)尚不完全的情況下，大規(guī)模的社區(qū)能在未來的配套完善等方面給消費者更多的信心，市場接受度更好。地塊A001-119規(guī)模優(yōu)勢相對略差。兩個地塊均規(guī)劃有較高的商業(yè)配套，建設(shè)完成后將給小區(qū)居民日常生活帶來極大的方便。1.5、小區(qū)周邊目前已經(jīng)有一定的生活配套地塊雖然處于尚未開發(fā)的中心區(qū)，區(qū)內(nèi)商業(yè)配套預(yù)計短期內(nèi)不能跟上，但周邊已經(jīng)有一定的商業(yè)配套，可以滿足初期入住客戶需求。主要包括：福中福商業(yè)城：距離地塊A001-120西北部約100米，營業(yè)面積約2萬平方米，以超市，服裝、電器等百貨為主，檔次為中低檔，目前人氣較好，主要消費者為福中?；▓@一期及二期業(yè)主。地塊與福中福商業(yè)城天虹商場：位于創(chuàng)業(yè)路與翻身路交界處，從地塊A001-119步行至該處約10分鐘，營業(yè)面積2萬平方米，大型綜合性商場，檔次為中高檔，目前人氣較好，是寶安主要的中高檔商場，消費者輻射整個寶安新安及西鄉(xiāng)片區(qū)。翻身路：目前翻身路天虹商場段商業(yè)十分繁華，除臨近的天虹商場外外，還有日佳百貨超市、佳美達百貨超市等中檔商業(yè)，新梅園大酒店等高檔餐飲。 天虹商場外景天虹商場外景翻身路新梅園大酒店寶安老城區(qū)與新中心區(qū)的分界線寶安大道目前已經(jīng)建成通車，道路建設(shè)素質(zhì)較高，私人交通十分便捷。公交方面目前已經(jīng)有523及548路中巴通達市區(qū)，預(yù)計周邊交通配套能很快寬闊的新城大道（寶安大道）1.7、靠近低密度高檔住宅區(qū)的優(yōu)勢規(guī)劃中地塊的西南部為一大型低容積率住宅區(qū)，未來將定位在高檔市場，靠近這一住宅區(qū)對提升項目的檔次、形象有正面意義。2.1、近期新中心區(qū)配套設(shè)施較差目前地塊周邊只修通了主要道路，其它市政設(shè)施配套、生活配套、公交配套等居住必須品還有待政府大力投資建設(shè)。預(yù)計在2005年新中心區(qū)啟用之前周邊配套成熟還比較困難，而地塊項目開發(fā)預(yù)計上市為2004年。2.2、地塊周邊居住氛圍較差目前開發(fā)項目基本均處于寶安大道東北側(cè)，雖然沿寶安大道有較多住宅，但由于距離傳統(tǒng)的新安中心區(qū)域較遠，居住氛圍較差。加之地塊處于完全新開發(fā)的區(qū)域，預(yù)計短時間內(nèi)難以形成較好的居住氛圍。2.3、目前地基為軟基，可能導(dǎo)致工程造價上升。地塊為填海地，目前為軟基，這種地基基礎(chǔ)將導(dǎo)致工程造價有所上升，影響項目投資收 3.1、新中心區(qū)的建設(shè)地塊處于規(guī)劃中的寶安中心區(qū)，寶安區(qū)政府對中心區(qū)的大規(guī)模建設(shè)投入，周邊交通、商業(yè)、生活等設(shè)施的完善對地塊的發(fā)展是一個極好的機會。目前中心區(qū)的首個建設(shè)項目——寶安體育館已經(jīng)建成，預(yù)計將于今年9月投入使用。該體育館為深圳市規(guī)模最大、功能最全、設(shè)備最先進的體育館。投入使用后將對帶動體育館及地塊周邊市政配套，商業(yè)服務(wù)業(yè)的完善有著較大正面作用。已經(jīng)落成的寶安體育館寶安地處關(guān)外，一個二線關(guān)使得南山區(qū)與新安片區(qū)房價產(chǎn)生了較大的差別。近期關(guān)于在南頭檢查站附近新增一個檢查站的決議已經(jīng)通過。二關(guān)的確立使得寶安與南山的聯(lián)系和交流更加通暢，也便于關(guān)內(nèi)客戶置業(yè)寶安，對寶安整體樓市都將是利好。目前地塊通過寶安大道快速接駁南頭關(guān)，新增的二關(guān)也將大大增強地塊對關(guān)內(nèi)客戶的吸引力。3.4、寶安濱海大道的建設(shè)規(guī)劃中的寶安濱海大道沿西部海岸線，從南頭到松崗，貫穿整個寶安區(qū)。東部在南山區(qū)與濱海大道及西部通道對接。建成之后，從寶安中心區(qū)經(jīng)寶安濱海大道到南山文化中心區(qū)，再經(jīng)南山濱海大道到福田中心區(qū)只需20分鐘車程。今年3月，寶安濱海大道從新城坪州開發(fā)區(qū)段破土動工，預(yù)計2002年建成通車。寶安濱海大道將通過新成立的南頭二關(guān)與南山區(qū)對接。濱海大道開通后，寶安區(qū)與南山，福田的聯(lián)系將更加緊密，也將促進寶安住宅的關(guān)內(nèi)銷售。地塊 向西南距離濱海大道僅約600米，寶安濱海大道的開通將對地塊關(guān)內(nèi)銷售起到較好的促進作3.5、西部通道的開通已于1997年12月經(jīng)國務(wù)院批準的深圳灣公路大橋項目將于2003年動工，2005年完工。該大橋直接接駁東角頭與香港鰲勘石，同時寶安濱海大道又將直接接駁西部通道，大橋修建完成后，寶安、南山與香港交通將更加便利，對兩地樓盤的外銷有著重要提升。西部通道的開通將對地塊住宅外銷香港起到較好的促進作用。地鐵概念對樓市發(fā)展一直有著較大的提升，根據(jù)規(guī)劃，2008年地鐵1號線將修通至寶安中心區(qū)，預(yù)期地鐵開通后寶安與南山、福田、羅湖的東西向交通將十分便捷。同時通過地鐵在皇崗口岸的接駁，口岸與寶安的交通也將十分便捷。地鐵一號線的開通將大大促進寶安住宅在關(guān)內(nèi)南山、福田的銷售以及在香港的外銷。4.1、周邊項目供應(yīng)量大帶來的競爭規(guī)劃中的寶安中心區(qū)占地660萬平方米，其中居住用地約300萬平方米，預(yù)計將分5-8年的時間推出市場，年均推出約40-60萬平方米。而從寶安區(qū)歷年的土地供應(yīng)和消化情況來看，2001年全寶安區(qū)土地出讓面積為60萬平方米，市場供需基本平衡。因此隨著寶安中心區(qū)土地的大量推出，未來片區(qū)內(nèi)部將面臨著激烈的競爭。其中部分寶安本地公司如泰華、福中福地產(chǎn)等在成本方面還占有一定的優(yōu)勢。4.2、海景資源消失的威脅海景資源為本地塊重要優(yōu)勢，雖然規(guī)劃中南部地塊為低容積率地塊，但不排除規(guī)劃調(diào)整（提高容積率）可能造成的遮擋。同時西南方向還面臨著可能因繼續(xù)填海而失去海景資源的威4.3、未來中心區(qū)規(guī)劃配套不能如期落實帶來的威脅本地塊規(guī)模較大，同時處于規(guī)劃中的新中心區(qū)，目前周邊配套較欠缺，未來如果中心區(qū)發(fā)展緩慢，政府規(guī)劃配套不能按期到位將對地塊的發(fā)展產(chǎn)生較大的影響。 5.1、住宅市場定位1、寶安區(qū)中心住宅客戶概況從目前寶安中心區(qū)附近主要在售樓盤的客戶情況可以得知寶安住宅客戶有以下特點：l主要客戶以做生意的私營業(yè)主、工廠管理階層、高級白領(lǐng)、政府職員、本地原居民為主。2、根據(jù)目前寶安住宅客戶特點及對寶安未來發(fā)展前景的分析，確定本地塊客戶定位如下：客戶來源預(yù)計比例(%)寶安本地私營業(yè)主寶安本地私營業(yè)主35企業(yè)白領(lǐng)、管理人員及公務(wù)員25港人置業(yè)20關(guān)內(nèi)（福田、南山）置業(yè)20客戶來源預(yù)計比例(%)寶安本地私營業(yè)主寶安本地私營業(yè)主30企業(yè)白領(lǐng)、管理人員及公務(wù)員28港人置業(yè)22關(guān)內(nèi)（福田、南山）置業(yè)20l私營業(yè)主在寶安社會構(gòu)成中占有重要地位，該類客戶購買力強，人數(shù)眾多。本項目建成后預(yù)計將成為寶安典型高檔海景社區(qū)，擁有較好的環(huán)境、景觀和配套，切合該類客戶較高的l寶安各類工商企業(yè)數(shù)目眾多，企業(yè)白領(lǐng)、管理人員也較多，購買能力較強，同時地塊建成后靠近未來的寶安行政中心，對購買能力較強的公務(wù)員階層也有較強的吸引力。l如前面分析，本項目以其通過地鐵、西部通道接駁香港的便捷交通、相對較低的價格和優(yōu)美的濱海景觀、完善的新區(qū)配套、預(yù)期的升值潛力必將能吸引大量以投資、度假為目的的l隨著近期寶安濱海大道和第二關(guān)口的開通，以及遠期地鐵的開通，寶安區(qū)中心未來與南山區(qū)、乃至福田區(qū)的交通都將十分便捷，該地塊住宅便捷的交通、相對較低的價格和優(yōu)美的濱海景觀、完善的新區(qū)配套都將吸引較多關(guān)內(nèi)客戶。 l地塊A001-0119與A001-0120相比容積率高，居住氛圍略差，對居住環(huán)境要求最高的私營業(yè)主客戶比例相對略少，投資及首次置業(yè)類型客戶相對較多。二、價格定位目前在售較有可比性的項目價格及素質(zhì)情況對比如下：定價因素區(qū)域發(fā)展前景權(quán)重麗景城天驕世家冠城世家御景臺金景豪園海灣明珠本項目相對位置交通狀況社區(qū)配套小區(qū)配套環(huán)境狀況總得分評分價格本項目價格與現(xiàn)有中心與規(guī)劃中心公共交通私人交通學(xué)校生活商業(yè)學(xué)校生活周邊環(huán)境小區(qū)環(huán)境65955356755.5345.54838855723400407153664548387845143500466486888889298.576663.55100526596887978288.564746.25450041306849656525624549380047415447484.5464446290053406959899.589.599682.54702通過對比確定項目售價為4702元/平方米?？紤]到項目客戶約20％外銷香港的比例和一般來說外銷對項目價格的提升，預(yù)計本項目經(jīng)過與多家地產(chǎn)公司的交流，綜合考慮后，我們建議住宅銷售均價定在4600元/平米，考慮到項目規(guī)模大，達到47萬平米，建議分四期開發(fā)，每期的售價分別為：對應(yīng)價格三、戶型定位1、寶城片區(qū)目前住宅戶型概況 ▼2房的面積主要集中在70-80平米，均價3500元以上的樓盤出現(xiàn)80多的2房2廳，而▼3房面積集中于90-120平米，均價4000元以上的3房在有增大的趨勢，從00年新安湖的110平米左右，到01年御景臺的120多平米，今年推出的金景豪園與冠城世家的大三房突破130平米，達到140多平米。90-100平米的三房主要出現(xiàn)在均價3500以下的中低檔物業(yè)▼4房面積從110到200多平米，均價4000元以上的樓盤4房面積也在增大，3500-4000的中高檔樓盤和3500元以下的中低樓盤的4房面積變化不大，主要集中在110-130平米。l首次置業(yè)和投資型小戶型和創(chuàng)新戶型逐步出現(xiàn)，市場反應(yīng)較好近2年寶安本地發(fā)展商也開始不斷從關(guān)內(nèi)借鑒戶型的創(chuàng)新，設(shè)計有1室1廳的戶型因體量小，銷售速度也較快，如00年的西海岸花園、寶恒地產(chǎn)的寶佳苑都銷售得較快，今年西鄉(xiāng)海岸明珠的1房1廳也是消化最快的戶型之一；鴻榮源在寶安首先設(shè)計躍式戶型，當(dāng)時銷售非常好，今年的麗景城又首推客廳層高3.9米送錯層的戶型；泰華冠城世家中140平米以上的戶型多數(shù)都帶有入戶花園，這些走在前面的發(fā)展商的積極表現(xiàn)也得到了市場較為熱烈的反應(yīng)。2、根據(jù)地塊客戶定位及目前片區(qū)戶型情況，確定本項目戶型配比情況如下：戶型比例15%套數(shù)581五房及復(fù)式58127128%58120%戶均面積116.1平方米10％10％4%30％28%戶型比例18%571戶均面積111.1平方米3、定位原因分析l根據(jù)寶城周邊客戶需求特點，住宅戶型以中等和略偏大的三房為主。l考慮到地塊建成后居住區(qū)為寶城高檔居住區(qū)，因此設(shè)置了部分大面積戶型，包括130平方米的三房和150平方米五房及復(fù)式。中等面積戶型主要集中在120平方米的舒適型三房和 l考慮到地塊未來較好的外銷前景，兩房和中小三房設(shè)置了較高的比例。由于本地塊與A001-0120地塊相比容積率偏高，同時更靠近寶安中心區(qū)商業(yè)、辦公集中地帶，預(yù)計建成后居住舒適度相對略差，因此減少了大面積戶型的比例，增加了首次置業(yè)者購買意向較強的兩房和小三房的比例。項目項目御景臺冠城世家天驕世家麗景城金景豪苑銷售速度（套/5053項目規(guī)模項目檔次及售價4400元/m25100元/m2考慮到未來市場推出量較大，市場競爭較激烈的因素，預(yù)計本項目銷售速度為60套/月。五、規(guī)劃建議l目前寶城區(qū)新建住宅基本都以小高層為主，占到總供應(yīng)量的80％以上，新安片區(qū)新建住宅已經(jīng)基本沒有多層，西鄉(xiāng)片區(qū)多層住宅比例相對略高，但總體比例也快速下降。目前寶城區(qū)高層住宅比例仍然較低，中檔、中低檔住宅都以層數(shù)較低的小高層為主，少量定位高檔的項目設(shè)置了少量高層，層數(shù)以22層為主。l小高層以眾多優(yōu)勢受到市場歡迎。小高層以實用率比高層高，有電梯使用比多層方便，物業(yè)管理費相對高層較低等優(yōu)勢而擁有良好的市場接受度。l小高層以相對高層較低的工程造價，相對較短的工期也被開發(fā)商所廣泛接受。l地塊A001-0120容積率較低，可以以小高層為主，但地塊A001-0119容積率較高，同時為了充分利用西南海景景觀資源，建議以高層為主。l目前寶安新建住宅特別是中高檔住宅均有配有較高比例的車位，如下：項目項目御景臺冠城世家天驕世家金景豪苑車戶比1：11：1項目規(guī)模項目檔次及售價4400元/m25100元/m2 l預(yù)計未來隨著經(jīng)濟發(fā)展、居民購買力增強，對汽車的需求量增加；項目定位部分關(guān)內(nèi)客戶以及周邊商業(yè)停車的需要，本住宅區(qū)對車位需求也將較大?？紤]到大多數(shù)外銷客戶不需要車位，以及本地及關(guān)內(nèi)部分客戶不需要車位，建議本項目適宜車戶配比為0.8：1。l目前規(guī)劃要點中規(guī)定地塊A001-0119和A001-0120車位數(shù)分別為2000與3850個。車戶比為1.02：1與0.98：1。其中0119地塊由于商業(yè)配比較多，所需車位比例應(yīng)較高?？傮w來說兩地塊要求車位配比略偏高。5.2、商業(yè)市場分析及定位一、寶安區(qū)商業(yè)總體情況1、商業(yè)整體市場繁榮。寶安商業(yè)近年來發(fā)展較快，各類組織形式的商品市場和商業(yè)網(wǎng)點不斷增加，遍及寶安城鄉(xiāng)各地。商品銷售暢旺，2000年全區(qū)社會消費品零售總額為66.27億元，比上年增長高達23.2%，其中批零貿(mào)易業(yè)42.29億元,比上年增長32.1%。進入2002年后社會商品零售總額繼續(xù)保持快速增長的趨勢，僅1-5月份社會商品零售總額即達37.8億元，比去年同期增長商業(yè)市場的繁榮與居民收入水平的快速增長是分不開的，2000年寶安城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達21626元，比上年增長6.8%，居民收入的增加、市場需求的旺盛促進了商業(yè)市場的2、近年商鋪市場開發(fā)力度較大，市場供應(yīng)量快速攀升，同時消化量增長幅度不大，空置量上50批準預(yù)售面積銷售面積空置面積近年寶安區(qū)商業(yè)用房批準預(yù)售面積、銷售面積、空置面積情況（單位：萬平方米）3、從近年商業(yè)用房價格指數(shù)變化情況來看，從1995年商業(yè)用房價格達到高峰后，商鋪價格一直呈現(xiàn)下滑狀態(tài)，2001年略有回升?？傮w表現(xiàn)出比較穩(wěn)定的狀態(tài)。01993-2001年寶安區(qū)商業(yè)用房價格指數(shù)圖 二、寶安商業(yè)市場特點1、目前寶安商業(yè)主要分為以下三類：①區(qū)域商業(yè)中心：這類商業(yè)中心多以一個或幾個大型綜合性商場為中心，周邊商業(yè)市場繁榮，消費受眾輻射面廣，人氣較旺，經(jīng)營內(nèi)容廣泛。主要包括：l建安路、新圳路萬佳百貨一帶：新安片區(qū)繁華商業(yè)中心主要分布在寶安老城5、6、7、8區(qū)。建安路、新圳路萬佳百貨一帶商業(yè)較為繁華，經(jīng)營內(nèi)容范圍十分廣泛。一層基本無空置街鋪，租金約為200-300元/平方米/月，折合售價約3-4萬元/平方米。l翻身路天虹商場一帶：寶安區(qū)主要中高檔百貨天虹商場帶旺了周邊的商業(yè)市場，目前翻身路天虹商場一帶商業(yè)比較繁華，街鋪經(jīng)營內(nèi)容廣泛，也有較多的中檔超市。l創(chuàng)業(yè)路與前進一路交界處周邊：商業(yè)臨交通要道前進一路及創(chuàng)業(yè)路，商業(yè)氛圍較濃，但次于建安路、新圳路一帶。l西鄉(xiāng)新城廣場周邊：西鄉(xiāng)目前無商業(yè)大量集聚、人氣旺盛的商業(yè)中心，西鄉(xiāng)政府旁商業(yè)項目新城廣場目前二層以上基本完全空置，二層出租率約20％，一層出租率約60％。商業(yè)人氣②普通臨街商鋪寶安新城區(qū)為寶安老城區(qū)，人口密度較大，許多道路兩側(cè)均設(shè)置有臨街商鋪。③新開發(fā)住宅項目配套商業(yè)寶安區(qū)居民投資意識較濃，新開發(fā)小區(qū)均在臨路側(cè)配備了較多的商業(yè)物業(yè)，部分規(guī)模較大、周邊商業(yè)氣氛較濃的小區(qū)甚至還建設(shè)了商業(yè)步行街。如位于寶安交通要道前進一路邊的寶安地王——冠城世家除了沿前進路建設(shè)商場、沿興華路設(shè)置沿街商鋪外，還在興華路邊建設(shè)了2、從商業(yè)的經(jīng)營手法來看，主要包括以下幾類：l大型綜合性或?qū)ｎ}商業(yè)，主要由開發(fā)商出租給經(jīng)營公司統(tǒng)一經(jīng)營，如天虹商場等。少數(shù)大型商業(yè)也采取了分割出售的辦法，如金海馬家居廣場，采取帶租約出售的辦法，取得了較好的銷售成績。寶安電子城目前經(jīng)營狀況較差。l沿街鋪面，以出租為主。這類鋪面一般較分散，以分別出租經(jīng)營為主。l新建住宅小區(qū)商鋪：基本以出售給小業(yè)主經(jīng)營或者出租為主，購買者多為小區(qū)居民。三、商業(yè)市場調(diào)研情況 綜合天虹商場創(chuàng)業(yè)路與翻一層天虹轉(zhuǎn)營業(yè)面積2萬平方米，為寶安區(qū)性商身路交界處租租金約主要高檔綜合性商業(yè)，人氣較好，消費者覆蓋面廣。月，預(yù)計市場租金為80-100元/m2街鋪金海馬家居新安一路與一層租金約折合售價約1.5萬元/平方米。主廣場廣深公路交米/月要為金海馬自營。建安路街鋪建安路，萬佳百貨附近租金約200元/平方米/月折合售價約3萬元/平方米。建安路、新圳路一帶為傳統(tǒng)的商業(yè)中心，經(jīng)營范圍廣泛，人流量大、一層商鋪基本無空置。前進路商鋪前進路與創(chuàng)業(yè)路交界處萬，二層二層商鋪面積8800平方米，一次性出租，目前空置。寶安電子城前進路與創(chuàng)業(yè)路交界處一層轉(zhuǎn)交處萬，創(chuàng)業(yè)路寶安電子城目前經(jīng)營狀況不佳，二層以上有較多空置，一層人流住宅福中?；▓@新安六路與福中?；▓@為一大型中低檔社新創(chuàng)業(yè)路交區(qū)，均價3000元/平方米。目前開發(fā)為二期，主要銷售為沿街商萬，小區(qū)內(nèi)鋪。一期配套商業(yè)福中福商業(yè)城為中低檔綜合性商場，人氣較旺冠城世家興華路與前進一路交界處興華路2.3萬，步行街項目為泰華開發(fā)地王地塊，位于寶安正中心區(qū)，定位高端市場，均價約4800元/平方米。交通便捷。但周邊商業(yè)情況一般。臨前進路有大型商場，為統(tǒng)一經(jīng)營。麗景城前進二路與西鄉(xiāng)大道交鴻榮源開發(fā)，地段較偏，西向大道為快速交通道，人行人流較海灣明珠西鄉(xiāng)海灣路/平方米周邊社區(qū)不成熟，商業(yè)氣氛差。主要為項目配套商業(yè)。銷售情況金景豪苑新城大道與裕安路交界處項目靠近中心區(qū)，周邊商業(yè)及氣氛較差，但未來發(fā)展前景好，商鋪配比量較低，銷售情況好。德鄰雅筑新安一路與翻身路交界處元/平方米項目銷售情況不佳，但商鋪由于靠近周邊寶安電子市場，銷售情天驕世家錦花路與西鄉(xiāng)大道交界處/平方米項目定位中高檔市場，規(guī)模較大，商鋪銷售情況較好御景臺前進一路與新安二路交界處元/平方米鴻榮源高檔項目，臨前進一路，快速交通道，商業(yè)氣氛略差。 建安二路與流塘路交界處/平方米周邊商業(yè)氛圍不佳，主要以項目泰華豪苑寶民路與泰豪商業(yè)街交萬元；入口商業(yè)街均價靠近西鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府及西鄉(xiāng)會堂，但周邊商業(yè)氛圍一般，臨近的新城廣場經(jīng)營不佳。但預(yù)計未來前景四、地塊商業(yè)前景分析A001-0119地塊：該地塊緊鄰寶安中心區(qū)的行政、辦公、商業(yè)、服務(wù)業(yè)和體育中心，隨著寶安中心區(qū)中心的建設(shè)和啟用，地塊周邊將成為寶安中心區(qū)的重要商業(yè)集聚地。但根據(jù)各地商業(yè)發(fā)展的趨勢來看，由于地鐵出口處大量的人流，商業(yè)發(fā)展速度一般較快，前景較好。因此本地塊商業(yè)發(fā)展前景略次于地鐵出口處緊鄰周邊。如圖所示。A001-0120地塊：該地塊相對A001-0119地塊而言遠離寶安行政中心，但更接近地鐵出口地塊，商業(yè)前景較好，同時周邊住宅用地較多，居民日常生活需求量較大，市場接受程度較好。但總體來說本地塊商業(yè)前景略次于A001-0119地塊。*注：圖中紅線為地鐵線路，紅圈為地鐵出口周邊商業(yè)影響示意五、商業(yè)分布及定價建議 該地塊容積率較高，商業(yè)面積較大，預(yù)計建設(shè)中將出現(xiàn)多層商業(yè)。而商鋪市場中隨著樓層的增高價格銳減，因此建議盡量降低商業(yè)樓層數(shù)。局部可設(shè)置4－5層綜合性商場。根據(jù)寶安區(qū)部分具有可比性的商業(yè)價格情況，確定本地塊一層商業(yè)平均價格為2.02萬元/平方米。根據(jù)一般多層商業(yè)樓層遞減的情況，建議二層商業(yè)價格為1.2萬元/平方米，三層商業(yè)價格為8000元/平方米。根據(jù)目前市場基準投資回報情況，確定一、二、三各樓層租金分別A001-0119地塊首層商鋪價格評分表御景臺御景臺冠城世家建安路商鋪泰華豪苑麗景城福中福花園地塊19綜合價格2.02該地塊規(guī)模較大，商業(yè)配備面積較小，考慮到周邊商業(yè)中心，地鐵出口等因素的布局，建議沿地塊創(chuàng)業(yè)路及羅田路一層布局，層高6米左右。根據(jù)寶安區(qū)部分具有可比性的商業(yè)價格情況，確定本地塊一層商業(yè)平均價格為1.8萬元/平方米。根據(jù)目前市場基準投資回報情況，確定一層商業(yè)租金為120元/平方米/月。A001-0120地塊首層商鋪價格評分表御景臺冠城世家建安路商鋪泰華豪苑麗景城福中?；▓@地塊20平均售價2311綜合評分789.5655評分價格綜合價格2.002.53 考慮到兩幅地塊相互緊鄰，規(guī)模都較大，且于同一天拍賣，再加上地價要在5天內(nèi)全部付清，我們需要考慮哪一塊土地作為我們主要的競投目標(biāo)?；谙旅鎺讉€因素的考慮，我們建議重點競投A001—0120地塊：l首先，該地塊較A001—0119規(guī)模大一倍，更適合發(fā)揮規(guī)模效應(yīng)的優(yōu)勢l其次，該地塊商業(yè)部分只有1萬平米，按照沿創(chuàng)業(yè)路安排商鋪的方式，商業(yè)規(guī)模正好適當(dāng)，而A001—0119商業(yè)部分則有3.8萬平米，相對于A001—0120地塊來說，規(guī)模較大，再加上該地塊面積較?。ㄏ啾華001—0120），商業(yè)布置必須有大型商場，從寶安目前的商業(yè)情況來看，大型商場適合出租，不適于出售，這一點與寶安客戶熱衷于購買商鋪的特點不符l第三，該地塊為長方形地塊，沿興華路有較寬的觀海面，適合發(fā)揮海景資源的優(yōu)勢l第四，該地塊距離規(guī)劃中的地鐵口、行政中心、體育場有一定距離（但又不太遠），屬于適合開發(fā)鬧中取靜高尚社區(qū)的地塊2、項目開發(fā)進度計劃鑒于本項目（宗地號A001—0120）規(guī)模較大，建筑面積達到47萬平米，考慮到寶安中心區(qū)房地產(chǎn)市場的啟動需要時間，以及寶安房地產(chǎn)市場的吸納量也有一個逐步增加的趨勢，建議該項目分為四期交錯、并行開發(fā)為宜。有關(guān)該項目具體的開發(fā)進度計劃見附表：寶安中心區(qū)項目開發(fā)進度計劃。本項目預(yù)計于2004年3月開始進行內(nèi)部登記；2004年4月正式公開發(fā)售，此時樓盤的形象進度小高層封頂并開始拆外架；銷售計劃詳見下圖： 分期開發(fā)分期開發(fā)銷售進度銷售率累計銷售率第一期前期銷售準備工作樣板房、銷售大堂裝修、辦理預(yù)售許可證2004年4月發(fā)售初期2004年5月-10月強銷期42%32%持續(xù)銷售38%80%2005年4-6月余盤銷售95%第二期2005年2-4月發(fā)售初期2005年5-8月強銷期35%50%2005年9-12月1.持續(xù)銷售30%80%余盤銷售95%第三期2006年2-4月發(fā)售初期2006年5-8月強銷期35%50%2006年9-12月2.持續(xù)銷售30%80%全部余盤銷售95%第四期2007年2-4月發(fā)售初期2007年5-8月強銷期35%50%2007年9-12月3.持續(xù)銷售30%80%全部余盤銷售95% l收益率：最低銷售利潤率為10%，理想銷售利潤率為15%l分期：項目分為四期開發(fā)l售價：住宅：4200元/平米（一期）、4500元/平米（二期）、4700元/平米（三期）、5000元/平米（四期），銷售率為95%，未銷售部分按售價的70%記價。商業(yè)：18000元/平米，銷售率85%，未銷售部分按售價的60%記價。車位：6萬元/個，銷售率50%，剩余不計。l方案：采用兩種方案分析方案一方案二2.1、假設(shè)開發(fā)法n銷售收入總收入第一期4200448875000第二期4500480937500面積5000總收入76500000車位單價6000060000數(shù)量963963總收入2889000028890000小計554265000509827500合計總額（不包含剩余物業(yè)）總額（包含剩余物業(yè)）單位售價（包含剩余物業(yè)）第三期4700502312500500076500006000096228860000607672500223500000023236500005051第四期50005343750006000096228860000563235000nn成本測算（除地價）項目建安成本營業(yè)稅及其他管理費銷售費用財務(wù)費用物業(yè)管理基金合計方案二1063520000112867500464730009294600058091250212704001395168150方案一1171160000112867500464730009294600058091250234232001504960950單位成本2312245.36202.0546.243033單位成本2546245.36202.0550.923272 n銷售利潤方案一銷售利潤率10%15%銷售利潤總額232365000348547500單位面積銷售利潤505758n可接受地價方案一銷售利潤率10%15%總地價597072804480230872樓面地價12741021方案二232365000508方案二7068656053485475007585900236722.2、市場比較分析法目前，寶安區(qū)可以拿來與本地塊進行市場比較的拍賣案例只有西鄉(xiāng)高跟鞋地塊（時間近、都位于寶安），該地塊于今年三月拍賣，成交價為每平米銷售面積1478元，成交價格之所以如此高的原因主要是深寶恒與赤灣物業(yè)兩家企業(yè)都存在志在必得的心理，結(jié)果互不相讓，經(jīng)過較勁最后造成了高價成交?？v觀現(xiàn)場整個拍賣過程，市場上可接受的地價應(yīng)該在每平米銷售面積1100元左右，在超過這個地價后，其他的發(fā)展商都已經(jīng)放棄，只有寶恒與赤灣物業(yè)兩家較勁了。因此，高跟鞋的實際市場價格應(yīng)該在每平米銷售面積1100元左右。仔細分析高跟鞋地塊與中心區(qū)拍賣地塊，兩者比較見下表：2、距關(guān)口距離3、發(fā)展前景4、配套設(shè)施5、與老新安區(qū)的距離遠近6、客戶接受度高跟鞋地塊西鄉(xiāng)企龍山的山景4.4公里受西鄉(xiāng)發(fā)展規(guī)劃的影響目前缺乏，規(guī)劃中一般通過前進路抵達，較方便已成氣候，受到本地工薪居打分（以高5跟鞋為基5礎(chǔ)，定為5555成交價格1100珠江入?？诤＞?、體育館（場）潛力無限目前缺乏，規(guī)劃完善通過創(chuàng)業(yè)路、裕安西路抵達，較剛剛啟動，目標(biāo)客戶處于理論分析中867543預(yù)測價格1331從以上幾個方面可以看出：l中心區(qū)地塊應(yīng)該比高跟鞋地塊有較高的開發(fā)價值，特別是中心區(qū)地塊的海景資源及高起點的市政規(guī)劃有著較大的升值空間。 l考慮到中心區(qū)周邊樓盤目前的售價基本上在3500元/平米左右，而中心區(qū)又剛剛啟動，其發(fā)展?jié)摿τ幸粋€逐步釋放的過程，l考慮到該項目的規(guī)模較大，有實力拿地的發(fā)展商基本上就是深圳的幾個品牌發(fā)展商。而幾個品牌發(fā)展商目前的情況不足以對該地塊志在必得，因此，在正常情況下，該地塊不應(yīng)該出現(xiàn)極高的成