XX三角花園片區(qū)舊城改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1二、項(xiàng)目業(yè)主簡(jiǎn)介 2三、研究?jī)?nèi)容 2 3五、簡(jiǎn)要結(jié)論 3 4 6 7 二、建設(shè)規(guī)模 二、人力資源配置 二、招標(biāo)方案 二、投資估算依據(jù) 二、項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析 三、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論 三、社會(huì)評(píng)價(jià)結(jié)論 （一）項(xiàng)目名稱：XXXX三角花園片區(qū)舊城改造項(xiàng)目（二）建設(shè)地址：XX市XXXX三角花園片區(qū)（三）項(xiàng)目業(yè)主：XX市XX有限公司（六）業(yè)主地址：XX市XXXX三角花園片區(qū)XXXX有限公司位于XX北部區(qū)域中心城市XX區(qū)XX504號(hào)，環(huán)保餐具生產(chǎn)、汽車修理及維修人員培訓(xùn)，房屋門市部出租，公司董事長(zhǎng)務(wù)實(shí)求新、公司以“誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)”為經(jīng)營(yíng)理念，受到社會(huì)各界的普合理、正確的結(jié)論，為項(xiàng)目業(yè)主及審批部門提供決策依據(jù)，并作為開XX市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行良好，本項(xiàng)目未來(lái)發(fā)展前（五）風(fēng)險(xiǎn)狀況：項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力一般，企業(yè)所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)開發(fā)產(chǎn)品投資(含利息)資金籌措銷售收入銷售稅金及附加總成本費(fèi)用利潤(rùn)總額所得稅稅后利潤(rùn)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)投資利潤(rùn)率投資凈利潤(rùn)率序號(hào)I12345678II12第二章項(xiàng)目建設(shè)背景和必要性XX是一座歷史文化古城、便捷暢通之城、宜居山水之城、創(chuàng)業(yè)XX北大門，是XX城市形象的重要組成部分，該片區(qū)的城市面貌直XXXX三角花園片區(qū)改造項(xiàng)目是由XX市XXXXXX有限公司投門繁華鬧市區(qū)，80年代初縣政府決定將公司主要營(yíng)業(yè)場(chǎng)地遷至XX側(cè)為界，南以陳福友房屋為界，北以石龍過(guò)江涵洞為界。公司當(dāng)時(shí)還三角花園先后修建了辦公室、汽修廠、客運(yùn)站、職工宿舍、食堂等一影響，部分房屋已經(jīng)四處開裂，地面建筑物均有塌陷的危險(xiǎn)，存在著境綠化、道路及水、電、氣綜合管網(wǎng)等公建設(shè)施。不僅可以消除現(xiàn)在的安全隱患，妥善安置拆遷居民，并且為其改善生活環(huán)境，提高生活項(xiàng)目拆遷地塊處212國(guó)道旁，是XX北大門，是XX城市形象的重要組成部分，該地塊上的建筑物多是八十年代建成，凸顯陳舊、雜亂，地下無(wú)停車場(chǎng)，許多車輛?？繃?guó)道線上，交通組織雜亂，嚴(yán)重阻化,塑造城市個(gè)性,打造城市品牌,提升城市形象和核心競(jìng)爭(zhēng)力,從而使該項(xiàng)目由XXXX有限公司承建，項(xiàng)目所有拆遷安置費(fèi)由該公司承擔(dān)，這樣就緩解了拆遷矛盾，加快拆遷進(jìn)度，解決政府在拆遷思路，創(chuàng)新模式，心系百姓，為XX今后拆遷管理工作提供了有第三章項(xiàng)目市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè)成投資逐步上升，施工面積繼續(xù)擴(kuò)大，新開工面積以較大增幅上升，竣工面積、銷售面積、銷售額等數(shù)據(jù)皆持續(xù)上升，同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)稅但由于其土地成本較高，商品房銷售價(jià)格較低，在房屋竣工面積、銷售面積及銷售額等方面與北碚區(qū)、江津、永川等周邊區(qū)域相比，存在第四章地塊條件分析單位備注1建設(shè)用地面積2規(guī)劃建筑面積3容積率4綠地率%5建筑密度%6規(guī)劃用途①地形、地貌以及不良地質(zhì)現(xiàn)象XX區(qū)地處中丘陵和川東平行嶺谷的交接地帶。以侏羅系分布北、西三面地勢(shì)較高，南面地勢(shì)較低。最高點(diǎn)是三匯鎮(zhèn)白巖頭，海XX地區(qū)因受東亞季風(fēng)環(huán)流影響，具有亞熱帶季風(fēng)氣候特征，氣境內(nèi)的南屏、沙坪、東渡等鄉(xiāng)鎮(zhèn)為境內(nèi)的高溫中心；華鎣山區(qū)因內(nèi)的低溫中心。整個(gè)市境常年平均風(fēng)速小，水蒸氣不易散失，形成濕秋冬春三季天空云層多，霧日持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)，陽(yáng)光難以直達(dá)地面，致使（2）鐵路。“兩縱一橫一聯(lián)”鐵路建設(shè)，“兩縱”是襄渝鐵路（3）“一干兩支一重要港”航運(yùn)體系?！笆晃濉逼谀?，渠化水、電、氣供應(yīng)充足，能夠滿足前期施工的要求。因此，整個(gè)項(xiàng)目的按國(guó)家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)施工，日常運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生的廢水、廢氣、噪聲等符合國(guó)家污水、廢氣、噪聲綜合排放標(biāo)準(zhǔn)等環(huán)保要求。因此，項(xiàng)目擬選場(chǎng)綜上所述，該項(xiàng)目擬建地的地形、地貌、地質(zhì)、能源、交通和通運(yùn)站，交通便利。隨著開發(fā)進(jìn)度的加大，消費(fèi)者對(duì)該區(qū)域接受程度越XX成為XX市“一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”的重要組成部分，其經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、人文等各個(gè)因素都亟待提高，該片區(qū)位為XX的北大門，是XX面向外界的一個(gè)重要窗口，其環(huán)境急需整治，形象急需提高，因其拆大橋以下沿線主要為小的商業(yè)鋪面，無(wú)酒吧、網(wǎng)吧等娛樂(lè)設(shè)施；教育機(jī)構(gòu)不健全,與城區(qū)教學(xué)基地勻較遠(yuǎn)；醫(yī)療設(shè)施缺乏，主要為小的門診部?？偟膩?lái)說(shuō),人文環(huán)境幾生活配套設(shè)施較差,是項(xiàng)目開發(fā)的一大劣項(xiàng)目北側(cè)為水庫(kù)，常年污水橫流，整治不力，影響居住環(huán)境；同平衡的，全市商品房銷售面積逐年增長(zhǎng)，市場(chǎng)需求逐漸旺盛起來(lái)。另城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)，即中國(guó)第三個(gè)“XX市黨代會(huì)提出的“一圈兩翼”發(fā)展新格局，是極富有XX特色打造一個(gè)強(qiáng)有力的統(tǒng)籌城鄉(xiāng)的支撐和承載平臺(tái)。XX屬經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)，加人的速度遞，而且私營(yíng)，民營(yíng)企業(yè)今年來(lái)不但增加，收入水平也不斷增加，加之正陽(yáng)新城、舟白新城的快速發(fā)展，必然會(huì)帶動(dòng)主城區(qū)的發(fā)XX區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度較快，房地產(chǎn)業(yè)也逐步進(jìn)入穩(wěn)定增長(zhǎng)階段，為4.6年，項(xiàng)目稅后利潤(rùn)約415萬(wàn)元，稍有盈利，若項(xiàng)目營(yíng)銷、銷售第五章建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模分—五12六12七12八輛%%每戶按第六章項(xiàng)目組織管理項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)是公司進(jìn)行各項(xiàng)活動(dòng)及保障各功能實(shí)施的一種手段。在內(nèi)部，這些活動(dòng)及功能按照專門設(shè)計(jì)的結(jié)構(gòu)組合分工后，形成經(jīng)營(yíng)部策劃部財(cái)務(wù)部土建部裝飾部4.裝飾部：負(fù)責(zé)項(xiàng)目裝飾材料選型，對(duì)項(xiàng)目的裝飾進(jìn)行質(zhì)量、進(jìn)第七章項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度及招標(biāo)方案工期主要包括項(xiàng)目前期準(zhǔn)備、土建工程施工、設(shè)備采購(gòu)與安裝、裝飾容、工程量大小、建設(shè)難易程序，以及施工條件等具體狀況，總工期用，項(xiàng)目立項(xiàng)，可研報(bào)告的編制及審批，總體規(guī)劃的設(shè)計(jì)和審批，單投標(biāo)工作，招標(biāo)中介機(jī)構(gòu)須按照公平、公開、公正的原則組織完成公第八章項(xiàng)目投資估算及資金籌措項(xiàng)目地塊范圍內(nèi)的住宅、公共配套等建筑物、構(gòu)筑物、環(huán)境綠化1市場(chǎng)調(diào)查及產(chǎn)品策劃費(fèi)2設(shè)計(jì)費(fèi)3勘探測(cè)量放線4三通一平5臨時(shí)設(shè)施費(fèi)6行政事業(yè)性收費(fèi)7前期其它費(fèi)用含方案、施工圖及園林設(shè)計(jì)造價(jià)咨詢招標(biāo)代理5855474.09176.3770.55110.0744.09264.5535.27774.99住宅面積約11000平米，本項(xiàng)目拆遷費(fèi)用估算參見表8.2房屋名稱房屋名稱商業(yè)用房辦公用房住宅家具廠水泥硬化場(chǎng)地修理廠場(chǎng)地填方土地費(fèi)用(自有)合瑞汽修廠拆遷費(fèi)加油站拆遷費(fèi)搬遷費(fèi)、過(guò)渡補(bǔ)償費(fèi)和租賃合同違約賠償費(fèi)高壓線搬遷費(fèi)2184.63688.622174.32123456789695007820.15地下車庫(kù)燃?xì)夤こ讨悄芑こ?填方工程4涵洞工程小區(qū)道路，綠化設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用，以及各項(xiàng)設(shè)施與市政設(shè)施干線、干基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)道路、廣場(chǎng)燃?xì)?室外)景觀工程夜間照明系統(tǒng)工程其他配套20202005.4110.82832.70序號(hào)1234567開發(fā)期間稅費(fèi)是指項(xiàng)目所負(fù)擔(dān)的與房地產(chǎn)投資有關(guān)的各種稅金0101城市建設(shè)配套費(fèi)022人防異地建設(shè)費(fèi)003規(guī)劃局手續(xù)費(fèi)4工程監(jiān)理費(fèi)5工程保險(xiǎn)費(fèi)0.15%67建設(shè)工程綜合服務(wù)費(fèi)0.10%8房屋建筑面積測(cè)繪費(fèi)228.84不可預(yù)見費(fèi)=（前期工程費(fèi)用+基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用+建安工程費(fèi)+開發(fā)成本=前期工程費(fèi)用+基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用+建安工程費(fèi)+開發(fā)管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)建設(shè)管理費(fèi)=（前期工程費(fèi)用+基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用+建安工程費(fèi)+期初本息總額本期貸款本金本期應(yīng)計(jì)利息計(jì)入建設(shè)期計(jì)入期間費(fèi)用本期還本付息其中：歸還本金償付利息1它指開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目在銷售產(chǎn)品過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用以及專設(shè)本表中，開發(fā)成本共計(jì)為25264.35萬(wàn)元。開發(fā)間期費(fèi)共計(jì)為11開發(fā)成本開發(fā)成本前期工程費(fèi)用基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)拆遷費(fèi)用建安工程費(fèi)開發(fā)期間費(fèi)用不可預(yù)見費(fèi)2開發(fā)費(fèi)用建設(shè)管理費(fèi)銷售費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用第九章財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)根據(jù)實(shí)際調(diào)研建議本項(xiàng)目商鋪均價(jià)(按建筑面積計(jì)算)為：6000通過(guò)對(duì)類比項(xiàng)目的停車位的價(jià)格調(diào)查，預(yù)定本項(xiàng)目車庫(kù)單價(jià)為可銷售面積收入預(yù)測(cè)序號(hào)序號(hào)1銷售進(jìn)度（%）2住宅收入3商鋪收入4車位收入5銷售總收入序號(hào)序號(hào)1銷售收入2銷售稅金及附加城市建設(shè)維護(hù)費(fèi)教育稅及附加交易手續(xù)費(fèi)3凈收入扣除所得稅后利潤(rùn)為415.35萬(wàn)元。項(xiàng)目繳納的銷售稅金及附加為稅前投資利潤(rùn)率＝利潤(rùn)總額/總投資額*100%＝2.11%稅后投資利潤(rùn)率＝稅后利潤(rùn)/總投資額*100%＝1.59%銷售收入總成本費(fèi)用銷售稅金及附加利潤(rùn)總額彌補(bǔ)以前年度虧損應(yīng)納所得稅額所得稅稅后利潤(rùn)法定盈余公益金任意盈余公益金可供分配利潤(rùn)序號(hào)123456789財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，故本項(xiàng)目具有良好的社會(huì)效益，但經(jīng)濟(jì)效益甚微，幾乎剛好與投資持平。項(xiàng)目選址適宜，總平面布置和方案設(shè)計(jì)合理，從財(cái)務(wù)在此表中主要列出了項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)中的開發(fā)產(chǎn)品投資、資金籌項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)開發(fā)產(chǎn)品投資（含利息）資金籌措銷售收入序號(hào)I12344銷售稅金及附加5總成本費(fèi)用6利潤(rùn)總額7所得稅8稅后利潤(rùn)II財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)1投資利潤(rùn)率%2投資凈利潤(rùn)率%第十章風(fēng)險(xiǎn)分析潤(rùn)的多種因素，而這些因素的作用難以或無(wú)法預(yù)料、控制，使得企業(yè)項(xiàng)目前期要根據(jù)特定項(xiàng)目的常規(guī)風(fēng)險(xiǎn)和特殊風(fēng)險(xiǎn)來(lái)預(yù)測(cè)項(xiàng)目可本項(xiàng)目存在的風(fēng)險(xiǎn)主要有政治因素、經(jīng)濟(jì)因素、政策因素、環(huán)境因素等。對(duì)房地產(chǎn)投資影響較大，同時(shí)又是可以預(yù)測(cè)、可以規(guī)避的主如宏觀經(jīng)濟(jì)的周期波動(dòng)，同時(shí)將優(yōu)質(zhì)到位的物業(yè)管理也納入經(jīng)營(yíng)環(huán)公平進(jìn)行招標(biāo)、投標(biāo)，杜絕層層轉(zhuǎn)包；三是要做好施工現(xiàn)場(chǎng)管理，杜絕一切施