XX三角花園片區(qū)舊城改造項目可行性研究報告

1二、項目業(yè)主簡介 2三、研究內(nèi)容 2 3五、簡要結(jié)論 3 4 6 7 二、建設(shè)規(guī)模 二、人力資源配置 二、招標(biāo)方案 二、投資估算依據(jù) 二、項目財務(wù)分析 三、財務(wù)評價結(jié)論 三、社會評價結(jié)論 （一）項目名稱：XXXX三角花園片區(qū)舊城改造項目（二）建設(shè)地址：XX市XXXX三角花園片區(qū)（三）項目業(yè)主：XX市XX有限公司（六）業(yè)主地址：XX市XXXX三角花園片區(qū)XXXX有限公司位于XX北部區(qū)域中心城市XX區(qū)XX504號，環(huán)保餐具生產(chǎn)、汽車修理及維修人員培訓(xùn)，房屋門市部出租，公司董事長務(wù)實求新、公司以“誠信經(jīng)營”為經(jīng)營理念，受到社會各界的普合理、正確的結(jié)論，為項目業(yè)主及審批部門提供決策依據(jù)，并作為開XX市經(jīng)濟運行良好，本項目未來發(fā)展前（五）風(fēng)險狀況：項目抗風(fēng)險能力一般，企業(yè)所面臨的財務(wù)風(fēng)險項目經(jīng)濟數(shù)據(jù)開發(fā)產(chǎn)品投資(含利息)資金籌措銷售收入銷售稅金及附加總成本費用利潤總額所得稅稅后利潤財務(wù)評價指標(biāo)投資利潤率投資凈利潤率序號I12345678II12第二章項目建設(shè)背景和必要性XX是一座歷史文化古城、便捷暢通之城、宜居山水之城、創(chuàng)業(yè)XX北大門，是XX城市形象的重要組成部分，該片區(qū)的城市面貌直XXXX三角花園片區(qū)改造項目是由XX市XXXXXX有限公司投門繁華鬧市區(qū)，80年代初縣政府決定將公司主要營業(yè)場地遷至XX側(cè)為界，南以陳福友房屋為界，北以石龍過江涵洞為界。公司當(dāng)時還三角花園先后修建了辦公室、汽修廠、客運站、職工宿舍、食堂等一影響，部分房屋已經(jīng)四處開裂，地面建筑物均有塌陷的危險，存在著境綠化、道路及水、電、氣綜合管網(wǎng)等公建設(shè)施。不僅可以消除現(xiàn)在的安全隱患，妥善安置拆遷居民，并且為其改善生活環(huán)境，提高生活項目拆遷地塊處212國道旁，是XX北大門，是XX城市形象的重要組成部分，該地塊上的建筑物多是八十年代建成，凸顯陳舊、雜亂，地下無停車場，許多車輛?？繃谰€上，交通組織雜亂，嚴重阻化,塑造城市個性,打造城市品牌,提升城市形象和核心競爭力,從而使該項目由XXXX有限公司承建，項目所有拆遷安置費由該公司承擔(dān)，這樣就緩解了拆遷矛盾，加快拆遷進度，解決政府在拆遷思路，創(chuàng)新模式，心系百姓，為XX今后拆遷管理工作提供了有第三章項目市場分析與預(yù)測成投資逐步上升，施工面積繼續(xù)擴大，新開工面積以較大增幅上升，竣工面積、銷售面積、銷售額等數(shù)據(jù)皆持續(xù)上升，同時，房地產(chǎn)業(yè)稅但由于其土地成本較高，商品房銷售價格較低，在房屋竣工面積、銷售面積及銷售額等方面與北碚區(qū)、江津、永川等周邊區(qū)域相比，存在第四章地塊條件分析單位備注1建設(shè)用地面積2規(guī)劃建筑面積3容積率4綠地率%5建筑密度%6規(guī)劃用途①地形、地貌以及不良地質(zhì)現(xiàn)象XX區(qū)地處中丘陵和川東平行嶺谷的交接地帶。以侏羅系分布北、西三面地勢較高，南面地勢較低。最高點是三匯鎮(zhèn)白巖頭，海XX地區(qū)因受東亞季風(fēng)環(huán)流影響，具有亞熱帶季風(fēng)氣候特征，氣境內(nèi)的南屏、沙坪、東渡等鄉(xiāng)鎮(zhèn)為境內(nèi)的高溫中心；華鎣山區(qū)因內(nèi)的低溫中心。整個市境常年平均風(fēng)速小，水蒸氣不易散失，形成濕秋冬春三季天空云層多，霧日持續(xù)時間長，陽光難以直達地面，致使（2）鐵路?！皟煽v一橫一聯(lián)”鐵路建設(shè)，“兩縱”是襄渝鐵路（3）“一干兩支一重要港”航運體系?！笆晃濉逼谀?，渠化水、電、氣供應(yīng)充足，能夠滿足前期施工的要求。因此，整個項目的按國家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計施工，日常運營產(chǎn)生的廢水、廢氣、噪聲等符合國家污水、廢氣、噪聲綜合排放標(biāo)準(zhǔn)等環(huán)保要求。因此，項目擬選場綜上所述，該項目擬建地的地形、地貌、地質(zhì)、能源、交通和通運站，交通便利。隨著開發(fā)進度的加大，消費者對該區(qū)域接受程度越XX成為XX市“一小時經(jīng)濟圈”的重要組成部分，其經(jīng)濟、社會、人文等各個因素都亟待提高，該片區(qū)位為XX的北大門，是XX面向外界的一個重要窗口，其環(huán)境急需整治，形象急需提高，因其拆大橋以下沿線主要為小的商業(yè)鋪面，無酒吧、網(wǎng)吧等娛樂設(shè)施；教育機構(gòu)不健全,與城區(qū)教學(xué)基地勻較遠；醫(yī)療設(shè)施缺乏，主要為小的門診部?？偟膩碚f,人文環(huán)境幾生活配套設(shè)施較差,是項目開發(fā)的一大劣項目北側(cè)為水庫，常年污水橫流，整治不力，影響居住環(huán)境；同平衡的，全市商品房銷售面積逐年增長，市場需求逐漸旺盛起來。另城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)，即中國第三個“XX市黨代會提出的“一圈兩翼”發(fā)展新格局，是極富有XX特色打造一個強有力的統(tǒng)籌城鄉(xiāng)的支撐和承載平臺。XX屬經(jīng)濟圈內(nèi)，加人的速度遞，而且私營，民營企業(yè)今年來不但增加，收入水平也不斷增加，加之正陽新城、舟白新城的快速發(fā)展，必然會帶動主城區(qū)的發(fā)XX區(qū)經(jīng)濟發(fā)展速度較快，房地產(chǎn)業(yè)也逐步進入穩(wěn)定增長階段，為4.6年，項目稅后利潤約415萬元，稍有盈利，若項目營銷、銷售第五章建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模分—五12六12七12八輛%%每戶按第六章項目組織管理項目組織機構(gòu)是公司進行各項活動及保障各功能實施的一種手段。在內(nèi)部，這些活動及功能按照專門設(shè)計的結(jié)構(gòu)組合分工后，形成經(jīng)營部策劃部財務(wù)部土建部裝飾部4.裝飾部：負責(zé)項目裝飾材料選型，對項目的裝飾進行質(zhì)量、進第七章項目建設(shè)進度及招標(biāo)方案工期主要包括項目前期準(zhǔn)備、土建工程施工、設(shè)備采購與安裝、裝飾容、工程量大小、建設(shè)難易程序，以及施工條件等具體狀況，總工期用，項目立項，可研報告的編制及審批，總體規(guī)劃的設(shè)計和審批，單投標(biāo)工作，招標(biāo)中介機構(gòu)須按照公平、公開、公正的原則組織完成公第八章項目投資估算及資金籌措項目地塊范圍內(nèi)的住宅、公共配套等建筑物、構(gòu)筑物、環(huán)境綠化1市場調(diào)查及產(chǎn)品策劃費2設(shè)計費3勘探測量放線4三通一平5臨時設(shè)施費6行政事業(yè)性收費7前期其它費用含方案、施工圖及園林設(shè)計造價咨詢招標(biāo)代理5855474.09176.3770.55110.0744.09264.5535.27774.99住宅面積約11000平米，本項目拆遷費用估算參見表8.2房屋名稱房屋名稱商業(yè)用房辦公用房住宅家具廠水泥硬化場地修理廠場地填方土地費用(自有)合瑞汽修廠拆遷費加油站拆遷費搬遷費、過渡補償費和租賃合同違約賠償費高壓線搬遷費2184.63688.622174.32123456789695007820.15地下車庫燃氣工程智能化工程3填方工程4涵洞工程小區(qū)道路，綠化設(shè)施的建設(shè)費用，以及各項設(shè)施與市政設(shè)施干線、干基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費道路、廣場燃氣(室外)景觀工程夜間照明系統(tǒng)工程其他配套20202005.4110.82832.70序號1234567開發(fā)期間稅費是指項目所負擔(dān)的與房地產(chǎn)投資有關(guān)的各種稅金0101城市建設(shè)配套費022人防異地建設(shè)費003規(guī)劃局手續(xù)費4工程監(jiān)理費5工程保險費0.15%67建設(shè)工程綜合服務(wù)費0.10%8房屋建筑面積測繪費228.84不可預(yù)見費=（前期工程費用+基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用+建安工程費+開發(fā)成本=前期工程費用+基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用+建安工程費+開發(fā)管理費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)建設(shè)管理費=（前期工程費用+基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用+建安工程費+期初本息總額本期貸款本金本期應(yīng)計利息計入建設(shè)期計入期間費用本期還本付息其中：歸還本金償付利息1它指開發(fā)建設(shè)項目在銷售產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項費用以及專設(shè)本表中，開發(fā)成本共計為25264.35萬元。開發(fā)間期費共計為11開發(fā)成本開發(fā)成本前期工程費用基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費拆遷費用建安工程費開發(fā)期間費用不可預(yù)見費2開發(fā)費用建設(shè)管理費銷售費用財務(wù)費用第九章財務(wù)評價根據(jù)實際調(diào)研建議本項目商鋪均價(按建筑面積計算)為：6000通過對類比項目的停車位的價格調(diào)查，預(yù)定本項目車庫單價為可銷售面積收入預(yù)測序號序號1銷售進度（%）2住宅收入3商鋪收入4車位收入5銷售總收入序號序號1銷售收入2銷售稅金及附加城市建設(shè)維護費教育稅及附加交易手續(xù)費3凈收入扣除所得稅后利潤為415.35萬元。項目繳納的銷售稅金及附加為稅前投資利潤率＝利潤總額/總投資額*100%＝2.11%稅后投資利潤率＝稅后利潤/總投資額*100%＝1.59%銷售收入總成本費用銷售稅金及附加利潤總額彌補以前年度虧損應(yīng)納所得稅額所得稅稅后利潤法定盈余公益金任意盈余公益金可供分配利潤序號123456789財務(wù)風(fēng)險，故本項目具有良好的社會效益，但經(jīng)濟效益甚微，幾乎剛好與投資持平。項目選址適宜，總平面布置和方案設(shè)計合理，從財務(wù)在此表中主要列出了項目經(jīng)濟數(shù)據(jù)中的開發(fā)產(chǎn)品投資、資金籌項目經(jīng)濟數(shù)據(jù)開發(fā)產(chǎn)品投資（含利息）資金籌措銷售收入序號I12344銷售稅金及附加5總成本費用6利潤總額7所得稅8稅后利潤II財務(wù)評價指標(biāo)1投資利潤率%2投資凈利潤率%第十章風(fēng)險分析潤的多種因素，而這些因素的作用難以或無法預(yù)料、控制，使得企業(yè)項目前期要根據(jù)特定項目的常規(guī)風(fēng)險和特殊風(fēng)險來預(yù)測項目可本項目存在的風(fēng)險主要有政治因素、經(jīng)濟因素、政策因素、環(huán)境因素等。對房地產(chǎn)投資影響較大，同時又是可以預(yù)測、可以規(guī)避的主如宏觀經(jīng)濟的周期波動，同時將優(yōu)質(zhì)到位的物業(yè)管理也納入經(jīng)營環(huán)公平進行招標(biāo)、投標(biāo)，杜絕層層轉(zhuǎn)包；三是要做好施工現(xiàn)場管理，杜絕一切施