商業(yè)綜合體購(gòu)物中心前期籌備工作要點(diǎn)

綜合體商業(yè)廣場(chǎng)前期籌備

工作要點(diǎn)總結(jié)

2021/6/271前言

通過(guò)開(kāi)業(yè)項(xiàng)目及同行其它具代表性開(kāi)業(yè)項(xiàng)目的分析，認(rèn)真研究總結(jié)綜合體的產(chǎn)品特質(zhì)和潛在問(wèn)題，充分關(guān)注前期建筑設(shè)計(jì)中的要項(xiàng)及商業(yè)籌備的相關(guān)內(nèi)容，為提高項(xiàng)目品質(zhì)并順利開(kāi)業(yè)，為努力實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目整體價(jià)值最大化目標(biāo)。特提出如下相關(guān)意見(jiàn)和建議，作為新項(xiàng)目前期籌備工作的參考依據(jù)和業(yè)務(wù)指導(dǎo)，真正使我們的項(xiàng)目成為人文建筑、品味建筑。

2021/6/272主題內(nèi)容

第一部分：工程前期介入關(guān)注要點(diǎn)及建議第二部分：商業(yè)籌備工作要點(diǎn)參考2021/6/273第一部分：工程前期介入關(guān)注要點(diǎn)及建議一、建筑及配套系統(tǒng)設(shè)計(jì)關(guān)注點(diǎn)二、施工階段的現(xiàn)場(chǎng)跟進(jìn)關(guān)注點(diǎn)三、設(shè)備運(yùn)行的綜合調(diào)試關(guān)注點(diǎn)四、接管階段的人員培訓(xùn)關(guān)注點(diǎn)五、工程遺留問(wèn)題的處理關(guān)注點(diǎn)關(guān)注工程前期介入工作要點(diǎn)是確保工程質(zhì)量及滿足日后使用功能的重要前提條件之一。2021/6/274一、建筑及配套系統(tǒng)設(shè)計(jì)關(guān)注點(diǎn)1、屋頂設(shè)施關(guān)注點(diǎn)：1）為避免給住戶造成影響，屋頂排油煙設(shè)備應(yīng)距高層住宅水平距離20米以上；所以餐飲業(yè)態(tài)最好設(shè)計(jì)于商業(yè)頂層，便于油煙排放與油煙管道施工。2）中庭的采光天棚應(yīng)預(yù)留最低4～6個(gè)電動(dòng)提升裝置，同時(shí)采光天棚應(yīng)進(jìn)行節(jié)能設(shè)計(jì)，必須設(shè)置電動(dòng)遮陽(yáng)裝置。2021/6/2753）玻璃頂棚、設(shè)備基礎(chǔ)、電源箱等應(yīng)重點(diǎn)考慮防水、防火的可靠性。中庭玻璃頂坡度小有漏水隱患.設(shè)備周圍有漏水、失火隱患2021/6/276風(fēng)機(jī)被基礎(chǔ)封閉，存在漏水隱患冷卻塔風(fēng)扇電源盒存在安全隱患2021/6/2774）屋頂花園的應(yīng)充分考慮整體排水系統(tǒng)，倒流流向設(shè)計(jì)、排水溝流向設(shè)計(jì)應(yīng)均勻合理設(shè)置，避免出現(xiàn)向一個(gè)方向集中倒流的設(shè)計(jì)；

屋頂花園存在漏水隱患屋頂女兒墻工藝需改進(jìn)2021/6/2785）

屋面的空調(diào)機(jī)房及消防穩(wěn)壓間應(yīng)考慮冬季取暖設(shè)施，避免設(shè)備及管道凍傷。6）應(yīng)充分考慮群樓的風(fēng)機(jī)等設(shè)備降噪問(wèn)題，煙氣異味問(wèn)題以及所有同類設(shè)備的相關(guān)噪聲、煙氣、異味、飄水等對(duì)住宅、寫(xiě)字摟的影響和預(yù)防處理；7）除考慮到小型餐飲頂部排油煙風(fēng)機(jī)或室外機(jī)設(shè)備基礎(chǔ)的預(yù)留及室內(nèi)機(jī)與室外機(jī)冷媒管、控制線、電源路徑的設(shè)計(jì)外，應(yīng)將“主題餐廳”屋面的設(shè)計(jì)一并考慮；2021/6/279建筑設(shè)計(jì)關(guān)注點(diǎn)

2、外廣場(chǎng)設(shè)施關(guān)注點(diǎn)：1）外廣場(chǎng)要設(shè)計(jì)用于地磚沖刷和綠化灌溉的取水管道，并且要考慮管道內(nèi)的存水泄放，避免冬季凍裂管網(wǎng)。2）對(duì)停車場(chǎng)收費(fèi)系統(tǒng)和門禁系統(tǒng)力求同一品牌產(chǎn)品，通訊協(xié)議和數(shù)據(jù)庫(kù)統(tǒng)一，采用一臺(tái)服務(wù)器即可完成數(shù)據(jù)存儲(chǔ)。3）住宅入口附近在不影響整體商業(yè)氣氛的同時(shí)可適當(dāng)增加綠化緩沖帶，以保證住宅的私密性；

2021/6/27104）外廣場(chǎng)預(yù)留的景觀電源，安裝位置要考慮廣場(chǎng)的整體美觀、適用、安全。同時(shí)還要考慮防水的處理工藝。2021/6/27115）旗臺(tái)維修頻繁，結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)需改進(jìn).6）車場(chǎng)外立面結(jié)構(gòu)不合理需改進(jìn)2021/6/2712建筑設(shè)計(jì)關(guān)注點(diǎn)

3、外立面設(shè)施關(guān)注點(diǎn)：1）商業(yè)裙樓及塔樓墻體顏色不宜過(guò)暗，應(yīng)關(guān)注裙樓的晝夜色彩感，增強(qiáng)商業(yè)經(jīng)營(yíng)氣氛；2）隱藏式LED的燈光顏色要求不應(yīng)過(guò)暗、過(guò)冷；大型LED面積根據(jù)外立面的形式統(tǒng)一設(shè)計(jì)，在LED周圍不能有其它廣告位和店招，同時(shí)應(yīng)考慮LED的維護(hù)保養(yǎng)以及防水的需求；3）外立面廣告位內(nèi)側(cè)應(yīng)設(shè)置檢修口，方便維護(hù)；4)關(guān)注商業(yè)綜合體夜間整體商業(yè)氛圍和泛光效果，泛光和照明明暗結(jié)合，泛光色彩應(yīng)合理搭配；

2021/6/27135）“商業(yè)廣場(chǎng)”及主力店店招的泛光及照明應(yīng)明亮鮮明，增強(qiáng)遠(yuǎn)視效果；6）廣告位的照明應(yīng)盡量采用以外置照明（金鹵投光燈）為主，內(nèi)部襯托照明為輔的設(shè)計(jì)。7）外墻廣告位需根據(jù)外立面的高度及長(zhǎng)度進(jìn)行總體的確定，寬度與高度比宜為1：1.618黃金比例，面積宜大于30平米；8）主店面在今后的經(jīng)營(yíng)中將有許多的促銷、展示等活動(dòng)，屆時(shí)將需要懸掛一些條幅，為此建議，在商業(yè)樓體部分的結(jié)構(gòu)面上預(yù)埋不銹鋼掛環(huán)，供其使用；2021/6/2714建筑設(shè)計(jì)關(guān)注點(diǎn)

4、停車場(chǎng)關(guān)注點(diǎn)：1）設(shè)置地面停車位既使得車流動(dòng)線復(fù)雜且不安全，又增加了物業(yè)管理成本，應(yīng)將停車位統(tǒng)一設(shè)置在地下；2）人行走道與車行通道之間建議有明確區(qū)分，避免人車混行3）進(jìn)出口設(shè)計(jì)的合理性，實(shí)現(xiàn)“單進(jìn)單出”；4）車場(chǎng)內(nèi)部應(yīng)設(shè)計(jì)為“單循環(huán)”交通形式，盡量避免交叉口；5）針對(duì)個(gè)別大型車輛無(wú)法進(jìn)入地下車庫(kù)，以及鑒于今后百貨上換貨、內(nèi)部調(diào)改的需要，建議增加大型、重型車輛停車位的設(shè)計(jì)，以供日后的使用；2021/6/27156)

鑒于冬季地下車庫(kù)溫度較低，防止管道爆裂、損壞造成跑水，殃及電梯及底坑設(shè)備安全的考慮，建議將通往地下的電梯門的外沿口略微墊高，形成一個(gè)向外的緩坡，即使發(fā)生跑水事故，短時(shí)間內(nèi)也不致影響到電梯的運(yùn)行安全。7）收費(fèi)亭面積2000×2000mm，高2500mm，并安裝分體空調(diào)；8）車庫(kù)出入口道閘應(yīng)盡可能設(shè)置在水平路段位置；9）車道地面增加指引方向形狀的減速帶，按出入方向分別按>>>>或<<<<紋路設(shè)置。2021/6/271610）停車場(chǎng)坡道要有截水溝設(shè)計(jì)，至少要有兩道，最好上、

中、下三道截水溝，南方地區(qū)更需注意。排水溝的砌筑，應(yīng)采用混凝土砌筑2021/6/271711）北方寒冷地區(qū)，地下停車場(chǎng)出入口至少要加裝兩道堆積門用以隔絕室外冷空氣的侵入，同時(shí)車場(chǎng)入口收費(fèi)亭的位置和開(kāi)啟堆積門感應(yīng)點(diǎn)的位置設(shè)置要合理。

2021/6/2718建筑設(shè)計(jì)關(guān)注點(diǎn)

5、垃圾房關(guān)注點(diǎn)：1)

垃圾房的位置應(yīng)設(shè)在靠近地下停車場(chǎng)出入口，并兼顧貨梯及卸貨區(qū)，充分考慮垃圾運(yùn)送通道應(yīng)注意當(dāng)?shù)乩嚨母叨?，盡量靠近主通道標(biāo)高最高區(qū)域2)

垃圾房應(yīng)區(qū)分設(shè)置招綜合垃圾房、建材垃圾房和危險(xiǎn)品垃圾房；3）應(yīng)考慮營(yíng)業(yè)時(shí)間的不同，餐飲及娛樂(lè)區(qū)域需設(shè)計(jì)專用夜間通道、垃圾通道，并做好夜間分區(qū)隔斷的基礎(chǔ)工作2021/6/2719

4)

考慮到商場(chǎng)內(nèi)部將設(shè)置較多餐飲商鋪，建議在地下停車場(chǎng)設(shè)立各主力店及其他小商戶相對(duì)獨(dú)立的4-5個(gè)卸貨區(qū)域，卸貨區(qū)域應(yīng)接近各業(yè)態(tài)入口處，并與貨梯區(qū)、垃圾房組合設(shè)計(jì)，垃圾房應(yīng)相對(duì)獨(dú)立，分設(shè)干、濕垃圾房，每組面積各不小于60㎡為宜，不建議主力店共用垃圾房；5）適當(dāng)增大垃圾房的面積，且一定要設(shè)計(jì)排風(fēng)系統(tǒng)，特別是危險(xiǎn)品垃圾房應(yīng)設(shè)置可燃?xì)怏w報(bào)警裝置和自動(dòng)強(qiáng)制排風(fēng)系統(tǒng)，確保廣場(chǎng)消費(fèi)環(huán)境品質(zhì)。5)。2021/6/27206）未設(shè)計(jì)裝修垃圾傾倒場(chǎng)地，造成商場(chǎng)外圍堆放，影響通道的暢通與商場(chǎng)的形象。2021/6/27216、內(nèi)部功能設(shè)施關(guān)注點(diǎn)。1)

各主力店與商場(chǎng)通道接口處應(yīng)設(shè)置防盜卷簾，并且控制權(quán)在步行街一側(cè)；2)

設(shè)計(jì)中應(yīng)考慮公共區(qū)域通道運(yùn)營(yíng)安全問(wèn)題（如KTV場(chǎng)所），建議不采用玻璃等易碎材料做墻面。3)

因影城、KTV、餐飲等租戶的營(yíng)業(yè)時(shí)間與商場(chǎng)營(yíng)業(yè)時(shí)間的不同，影城、KTV、大餐飲租戶應(yīng)設(shè)立單獨(dú)的顧客進(jìn)出通道，以方便顧客在步行街關(guān)門后的進(jìn)出，并貫通商場(chǎng)、機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)、非機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)，出入口可直接通往建筑體外。2021/6/27224)

貨物通道通道寬度不小于2.5米，應(yīng)設(shè)計(jì)位于大租戶的貨物倉(cāng)庫(kù)附近，并與貨運(yùn)電梯相聯(lián)通；5)

由于貨梯可兼顧消防梯的緣故，各層均可到達(dá)，由此對(duì)百貨、影院夜間的安防工作帶來(lái)了不便，為此建議對(duì)以上區(qū)域增加門禁設(shè)計(jì)6）根據(jù)肯德基、麥當(dāng)勞、必勝客的租賃條件要求，應(yīng)保證步行街主出入口處的店鋪面積不低于150平米，并在一二層增加樓梯設(shè)計(jì)或留口，具體位置需在施工時(shí)另行確定；7）零售和服務(wù)類商鋪面積一般為100㎡以下，餐飲類商鋪面積一般為單間100㎡左右。所有商鋪單元進(jìn)深宜8米～16米，面寬8.4米，盡可能減少不符合設(shè)計(jì)要求的商鋪數(shù)量，降低招商難度；2021/6/27238)

商業(yè)街的人流主要以電動(dòng)扶梯和觀光梯來(lái)組織人流的垂直交通，設(shè)置的一般原則是，在商業(yè)街的主入口10米左右距離設(shè)第一組扶梯，扶梯的間距控制在45米～70米之間，也就是在樓板開(kāi)洞的兩個(gè)洞口至三個(gè)洞口之間設(shè)，商業(yè)街內(nèi)的扶梯必須有一部通地下停車場(chǎng)以便將人流直接引入步行街。扶梯應(yīng)靠洞口一側(cè)并平行布置.9)

商業(yè)管理用房不能因陋就簡(jiǎn)，要盡量一次性滿足面積需求，合理設(shè)計(jì)功能布局，因?yàn)樯坦苣撤N辦公條件代表了在當(dāng)?shù)氐膶?duì)外形象。2021/6/272410）不宜將消防控制中心設(shè)置在一樓黃金臨街位置，應(yīng)改在其它低價(jià)值位置；11）由于肯德基、麥當(dāng)勞、必勝客等主力店獨(dú)立設(shè)計(jì)按裝VRV空調(diào)系統(tǒng)，裙樓屋頂應(yīng)提前預(yù)留“設(shè)備基礎(chǔ)”，滿足合同約定12）建議步行街強(qiáng)、弱電、供水等管井應(yīng)于公共通道一并設(shè)計(jì)，并將管井開(kāi)門面向通道。13）中庭地面建議鋪裝獨(dú)立設(shè)計(jì)，明顯區(qū)別于其它區(qū)域：比如拼花、環(huán)形裝飾燈帶等。14）天花板顏色不宜單調(diào),否則渲染不出商業(yè)氣氛.建議豐富顏色和建筑層次.2021/6/272515）為了不影響商場(chǎng)形象及主入口的暢通，ATM機(jī)等設(shè)施應(yīng)避開(kāi)主通道。16）商場(chǎng)伸縮縫的處理工藝需改進(jìn)?？照{(diào)機(jī)房空洞應(yīng)封堵。2021/6/27267、衛(wèi)生間設(shè)計(jì)關(guān)注點(diǎn)：1）衛(wèi)生間不合適設(shè)置在黃金位置，應(yīng)設(shè)計(jì)在較隱蔽的位置，衛(wèi)生間的出入口應(yīng)設(shè)計(jì)在步行街與其他業(yè)態(tài)連接的通道內(nèi)，而不能直接對(duì)步行街開(kāi)口，否則對(duì)周邊商鋪均有較大負(fù)面影響，百貨一樓可以不設(shè)衛(wèi)生間；避免衛(wèi)生間設(shè)計(jì)于商鋪上方。2）步行街衛(wèi)生間的設(shè)置：根據(jù)步行街的長(zhǎng)度不同一般設(shè)3～5處衛(wèi)生間，衛(wèi)生間的間距80～100米，面積70～100平方米，每處衛(wèi)生間蹲位；男廁不少于3個(gè)；女廁不少于6個(gè)；男衛(wèi)生間小便池不少于3個(gè)；公用洗手盆不少于3個(gè)。應(yīng)與主力店合用并作無(wú)障礙設(shè)計(jì)并應(yīng)考慮設(shè)母嬰室，以方便帶小孩的顧客使用2021/6/27278、強(qiáng)弱電、消防系統(tǒng)設(shè)計(jì)關(guān)注點(diǎn)1）應(yīng)給供電局設(shè)計(jì)預(yù)留（一般為10KV）開(kāi)閉站的位置。并。將開(kāi)閉所與其它變電所規(guī)劃在同一層，以方便安裝施工及運(yùn)行管理，節(jié)約投資；2）所有強(qiáng)弱電間門應(yīng)向外開(kāi)；3）各主力店、公寓樓設(shè)備系統(tǒng)應(yīng)相互獨(dú)立，實(shí)現(xiàn)獨(dú)立計(jì)量管理4）建議不同業(yè)態(tài)的機(jī)電系統(tǒng)的設(shè)計(jì)應(yīng)相對(duì)獨(dú)立，避免造成運(yùn)營(yíng)后期界面分割困難，給設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)工作出現(xiàn)糾紛和扯皮；（商業(yè)與住宅、寫(xiě)字樓、公寓等）2021/6/27285）相同業(yè)態(tài)的的變電所和制冷機(jī)房緊鄰設(shè)各自的變電所與制冷機(jī)房中間應(yīng)設(shè)置值班室，亦可同時(shí)照看運(yùn)行，并設(shè)置值班用衛(wèi)生間。6）充分考慮設(shè)備房的通風(fēng)和散熱設(shè)備的設(shè)計(jì)7）為便于觀察配電室設(shè)備運(yùn)行狀況，建議將配電室與值班室之間的隔墻改為防暴玻璃窗；8)所有廣告位、店招及相關(guān)照明的電源，建議在配電室內(nèi)設(shè)立獨(dú)立的配電箱/柜，采取集中控制方式，并接入樓宇自控系統(tǒng)（BA系統(tǒng)）；廣場(chǎng)LOGO建議由光控開(kāi)關(guān)控制；2021/6/27299)為保證今后在實(shí)際使用中計(jì)量的準(zhǔn)確及權(quán)屬的明確，建議對(duì)每塊廣告位進(jìn)行獨(dú)立計(jì)量，最好能實(shí)現(xiàn)遠(yuǎn)傳抄表；10）針對(duì)于暗槽內(nèi)的燈具，出于便于維修更換的考慮，建議采用“卡扣”式安裝；11）各燈箱廣告位應(yīng)獨(dú)立或分區(qū)域安裝計(jì)量電表；各商鋪的LOGO電源建議接入商鋪?zhàn)约旱呐潆娤洌?2）“滾軸式廣告燈箱”的設(shè)計(jì)、安裝，建議考慮今后維修的方便，盡量采用卡扣或裝飾螺絲的固定方式，避免使用打玻璃膠的方法，并且注意對(duì)封閉式燈箱散熱口的設(shè)計(jì)；2021/6/273013）變電所或低壓配電室內(nèi)不應(yīng)有給排水、空調(diào)供回水等水路管道穿過(guò)。2021/6/273114）預(yù)留ATM機(jī)所需的電源及數(shù)據(jù)接口。15）閉路監(jiān)控系統(tǒng)預(yù)留2-3個(gè)回路，便于日后攝像點(diǎn)位的增加；充分考慮硬盤錄像的硬盤容量和存貯的格式，保證數(shù)據(jù)存儲(chǔ)30天的時(shí)間和圖像的連續(xù)；力爭(zhēng)主要部位（如地下停車場(chǎng)行車道、步行街各出入口、室內(nèi)鋼化玻璃門及室外建筑周邊）無(wú)布控死角。16）門禁系統(tǒng)采用聯(lián)網(wǎng)模式發(fā)卡及授權(quán)模式(在管理主機(jī)完成)，管理主機(jī)具備全部開(kāi)啟門禁的功能。17）背景音樂(lè)的音源設(shè)備應(yīng)置于服務(wù)臺(tái)處，便于日常播放。若可能建議增設(shè)具備節(jié)目編輯、語(yǔ)音錄制及定時(shí)播放功能設(shè)備。2021/6/273218）做好地下各收費(fèi)崗?fù)?、各設(shè)備值班室的語(yǔ)音和必要數(shù)據(jù)線路的設(shè)計(jì)19）復(fù)核商鋪裝修設(shè)計(jì)圖紙的水電氣的容量，滿足商鋪交付的條件。20）審核裝修材料的消防防火等級(jí)，滿足消防要求。餐飲商鋪的廚房間隔墻體需砌筑至棚頂；不能設(shè)傳菜口；廚房與就餐區(qū)需采用防火門；排油煙罩有擋火板；廚房頂棚預(yù)留檢修口，具備油煙凈化器及管道的清洗條件2021/6/27339、關(guān)于空調(diào)給排水設(shè)施

1）各機(jī)電設(shè)備、強(qiáng)弱電管線上方盡量避免設(shè)計(jì)各種給排水、消防等水管路，如實(shí)在無(wú)法避免，應(yīng)采取防護(hù)措施；2）為便于今后實(shí)際運(yùn)營(yíng)中對(duì)日常能耗進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、管理，各機(jī)房需增加水電計(jì)量表。例如：制冷機(jī)房、水泵房等；特別關(guān)注不同業(yè)態(tài)獨(dú)立計(jì)量。3）餐飲較多的樓層或顧客相對(duì)較為密集的區(qū)域建議空調(diào)風(fēng)口數(shù)量及冷量要明顯高于其他層，以保證實(shí)際的使用；由于各區(qū)域冷熱需求不同，應(yīng)設(shè)計(jì)可有效的調(diào)節(jié)閥。2021/6/27344）各主力店與商管管轄的制冷機(jī)房設(shè)備需分別獨(dú)立設(shè)計(jì)，避免能源費(fèi)用分?jǐn)偟睦щy。5）組合式空調(diào)柜機(jī)的供回水管道過(guò)濾器兩側(cè)應(yīng)設(shè)置閥門及壓力表，供回水管道上應(yīng)有溫度計(jì)及泄水閥門。6）應(yīng)對(duì)商鋪及步行街公共區(qū)域的冷熱負(fù)荷指標(biāo)進(jìn)行復(fù)核，滿足機(jī)電設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的要求，火鍋類商鋪的冷負(fù)荷適當(dāng)增加。7）北方寒冷地區(qū)的一層地面可考慮地?zé)彷椛洳膳夹g(shù)，保證步行街夜間的持續(xù)供暖。8）屋面的冷卻水塔、膨脹水箱、供水管道在最低點(diǎn)應(yīng)設(shè)置泄水閥門，防止冬季凍裂。冷卻水塔的底部應(yīng)有1.5M的高度空間，便于冷卻塔底部泄水閥門的調(diào)整等日常操作。2021/6/27359）餐飲商鋪的廚房排污管道應(yīng)設(shè)置二級(jí)隔油池。地下室采用集中隔油池和集水池設(shè)施的，在底部應(yīng)設(shè)置排污閥門。若集水池與衛(wèi)生間相連，應(yīng)考慮加裝隔物網(wǎng)，防止污水泵吸水口的堵塞。10）垃圾房應(yīng)采用地溝排水并設(shè)有濾渣池，不建議采用地漏。11）餐飲后廚排污管道和生活排污管道要分開(kāi)，避免混用導(dǎo)致油垢堵塞生活排水管道。12）消防末端試水點(diǎn)的位置應(yīng)考慮便于日后的消防檢測(cè)、測(cè)試及噴淋泡爆碎時(shí)的應(yīng)對(duì)，避免放置在無(wú)排水管道的位置及經(jīng)營(yíng)區(qū)域內(nèi)。2021/6/273614）空調(diào)設(shè)備排水口應(yīng)接入排水溝，需改進(jìn)。13）空調(diào)主機(jī)房應(yīng)設(shè)計(jì)專用排水溝，需改進(jìn)設(shè)計(jì)。2021/6/273710、電梯設(shè)計(jì)關(guān)注點(diǎn)2）電動(dòng)扶梯背部裝修采用發(fā)光軟膜造成維護(hù)困難，需改進(jìn)。1）貨梯門套應(yīng)設(shè)計(jì)美觀、經(jīng)久耐用材料裝飾。2021/6/27383）扶梯裝飾參考2021/6/2739二、施工階段的現(xiàn)場(chǎng)跟進(jìn)-土建部分為保證正常經(jīng)營(yíng)和財(cái)產(chǎn)安全，避免投訴、索賠、拒交租金和物管費(fèi)的現(xiàn)象發(fā)生，防水施工的工藝要重點(diǎn)跟進(jìn)，并做好閉水試驗(yàn)及結(jié)果的記錄。重點(diǎn)關(guān)注的部位有：地下室外側(cè)墻、伸縮縫、空調(diào)機(jī)房、公共衛(wèi)生間、屋面柔性防水工藝（女兒墻返沿和鷹嘴處）、屋面虹吸雨排處、商鋪廚房防水（地漏及排水管四周）等。2021/6/2740施工階段的現(xiàn)場(chǎng)跟進(jìn)-土建部分1、外管網(wǎng)的各種管線，要結(jié)合實(shí)際施工情況進(jìn)行核對(duì)。對(duì)外管網(wǎng)（污水井、消火栓、水表井等）在地面回填前，要統(tǒng)計(jì)數(shù)量，繪制綜合管網(wǎng)圖，避免盲目或交叉施工，導(dǎo)致各種井坑的掩埋。砌筑時(shí)，每個(gè)井的墊磚必須要砌筑。2021/6/2741施工階段的現(xiàn)場(chǎng)跟進(jìn)-電氣部分跟進(jìn)大功率設(shè)備的供電線路接線，如配電柜、電機(jī)、空調(diào)機(jī)組等，避免由于大電流使接線柱發(fā)熱導(dǎo)致設(shè)備或線路的損壞?？照{(diào)機(jī)組、循環(huán)水泵、扶梯等變頻控制功能完善及運(yùn)行正常。開(kāi)業(yè)慶典雙回路電源控制柜的定做和調(diào)試（項(xiàng)目公司購(gòu)置）。2021/6/2742施工階段的現(xiàn)場(chǎng)跟進(jìn)-弱電部分語(yǔ)音系統(tǒng)的綜合布線要有干線子系統(tǒng)，避免公司內(nèi)、外部電話、網(wǎng)絡(luò)等無(wú)法通過(guò)布線拓鋪到廣場(chǎng)各樓層及地下室各設(shè)備用房（變電所、消防控制中心、物管用房、一層服務(wù)臺(tái)），造成后期管理上的不便。跟進(jìn)消防、樓控系統(tǒng)控制模塊的安裝位置、型號(hào)、數(shù)量、控制回路等，繪制線路圖，為日后的維護(hù)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。門禁系統(tǒng)控制軟件能夠一次性開(kāi)啟所有的門，確保在突發(fā)事件下的緊急處置。2021/6/2743施工階段的現(xiàn)場(chǎng)跟進(jìn)-暖通部分商鋪?zhàn)孕邪惭b的分體空調(diào)（若準(zhǔn)許）的冷凝水管接入生活排水管道的保溫處理。冷卻水塔、補(bǔ)水水箱的浮球閥是否調(diào)整正確，避免用水的浪費(fèi)。室內(nèi)空調(diào)吊機(jī)的供回水管道及冷凝水排放管道的保溫處理。2021/6/2744施工階段的現(xiàn)場(chǎng)跟進(jìn)-通排風(fēng)部分通往室外的各種管道無(wú)倒坡現(xiàn)象且密閉狀態(tài)良好，避免雨水順管道倒灌入室內(nèi)。防火、防煙調(diào)節(jié)閥按設(shè)計(jì)安裝，避免遺漏和調(diào)節(jié)閥位于無(wú)法維護(hù)的位置。屋面各種風(fēng)機(jī)的出風(fēng)方向正確、無(wú)異常聲響；防排煙風(fēng)機(jī)低速和高速切換及運(yùn)轉(zhuǎn)正常；油煙凈化器的高壓模塊正常工作、排油煙風(fēng)機(jī)皮帶工作正常。2021/6/2745排油煙管道密封不嚴(yán)。防火閥位于墻體內(nèi)。2021/6/2746施工階段的現(xiàn)場(chǎng)跟進(jìn)-消防部分記錄噴淋每一個(gè)回路蝶閥和末端泄水口的位置，避免出現(xiàn)噴淋泡爆裂溢水時(shí)不能及時(shí)關(guān)閉閥門的情況發(fā)生。跟進(jìn)消防水炮的安裝與調(diào)試，確保水炮功能的實(shí)現(xiàn)（日常檢測(cè)比較困難）。跟進(jìn)商鋪裝修時(shí)防火卷簾周邊的施工，嚴(yán)禁拆改和阻隔。2021/6/2747施工階段的現(xiàn)場(chǎng)跟進(jìn)-電梯部分a、關(guān)注垂直梯的運(yùn)行是否平穩(wěn)、無(wú)異常聲音，重點(diǎn)檢測(cè)安全部件的動(dòng)作是否準(zhǔn)確。b、關(guān)注扶梯的梯階是否晃動(dòng)、刮碰兩邊的側(cè)板。c、跟進(jìn)電梯調(diào)試的配重試驗(yàn)，確保電梯滿載的正常運(yùn)行。e、跟進(jìn)變頻扶梯一次運(yùn)行周期的梯階數(shù)量，確保顧客運(yùn)送到位。

2021/6/2748施工階段的現(xiàn)場(chǎng)跟進(jìn)-小結(jié)各系統(tǒng)設(shè)備的調(diào)試跟進(jìn)是重點(diǎn)，應(yīng)做好調(diào)試記錄，尤其調(diào)試期間對(duì)各種故障的排除方法，為日后的安全運(yùn)行打好基礎(chǔ)。在各系統(tǒng)跟進(jìn)期間，要隨時(shí)做好各項(xiàng)設(shè)備的臺(tái)帳記錄（按照商管總部統(tǒng)一模板）。跟進(jìn)各功能性物業(yè)用房的施工，確保按照建造標(biāo)準(zhǔn)配備足夠的設(shè)備。圖紙審核的要點(diǎn)同樣是跟進(jìn)工作的重點(diǎn)事項(xiàng)。2021/6/2749三、設(shè)備運(yùn)行的綜合調(diào)試-變電運(yùn)行

變電所在正式送電之前：

1、檢查各種柜體及儀表的外觀是否完好；

2、檢查地溝及墻體是否殘留孔洞；

3、檢查地溝是否有存水和雜物；

4、檢查母線、各接線端子螺絲是否緊固；5、變壓器及柜體等是否可靠接地；6、檢查補(bǔ)償柜內(nèi)的電容外觀是否完好；7、檢查模擬顯示屏線路與實(shí)際線路是否符合；8、檢查安全操作工具及警示標(biāo)識(shí)是否齊全。2021/6/2750設(shè)備運(yùn)行的綜合調(diào)試-變電運(yùn)行

變電所在正式送電之后：

1、檢查各種儀表的數(shù)據(jù)顯示是否正確。

2、檢查母線及各接線端子是否發(fā)熱，是否有異常聲音。

3、檢查無(wú)功補(bǔ)償電容柜自動(dòng)投切是否正常。

4、檢查低壓抽屜柜的脫扣器電流整定值是否正確。

5、檢查變壓器的冷卻風(fēng)扇是否工作且投切自如。

6、地面的絕緣地膠鋪裝是否平整且便于地溝的檢查；擋鼠板是否已經(jīng)安裝；7、消防滅火器是否配置齊全。2021/6/2751設(shè)備運(yùn)行的綜合調(diào)試-變電運(yùn)行當(dāng)站內(nèi)某一母線出現(xiàn)由于該母線連接的設(shè)備事故引起失壓時(shí)，需迅速將連接在該母線的所有斷路器切斷。變電所各回路的初次送電必須由施工單位完成（包括因施工需要回路臨時(shí)停電的再送電）。依據(jù)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況，編制變電所倒閘操作、絕緣測(cè)試、高壓驗(yàn)電等項(xiàng)的操作規(guī)程，規(guī)范上墻；標(biāo)注低壓側(cè)各回路負(fù)荷的性質(zhì)，保證消防電源等設(shè)備穩(wěn)定供電。2021/6/2752設(shè)備運(yùn)行的綜合調(diào)試-通排風(fēng)系統(tǒng)對(duì)各種通排風(fēng)設(shè)備的控制箱體進(jìn)行編號(hào)；對(duì)各配電箱的控制回路接線螺絲進(jìn)行緊固；調(diào)整熱保護(hù)繼電器的電流值；控制回路的控制功能可靠（消防排煙風(fēng)機(jī)的高速與低速）。檢查風(fēng)機(jī)的葉輪旋轉(zhuǎn)方向，保證出風(fēng)正確，風(fēng)機(jī)工作無(wú)異常聲音，如：無(wú)葉輪掃鏜現(xiàn)象。檢查消防排煙風(fēng)機(jī)是否具備消防聯(lián)動(dòng)功能。檢查排風(fēng)管道上的防火閥開(kāi)閉位置及動(dòng)作情況。2021/6/2753設(shè)備運(yùn)行的綜合調(diào)試-給排水系統(tǒng)對(duì)給水系統(tǒng)的外管網(wǎng)及內(nèi)網(wǎng)各回路計(jì)量水表進(jìn)行登記，并記錄表底數(shù)，屬租戶使用的，需簽字確認(rèn)。對(duì)內(nèi)管網(wǎng)的閘閥或法蘭進(jìn)行檢查，對(duì)跑、冒、滴、漏現(xiàn)象及時(shí)處理。對(duì)止回閥、浮球閥、液位控制器進(jìn)行檢查，保證動(dòng)作可靠。檢查生活水泵房電機(jī)、控制柜無(wú)異常氣味，控制柜的電壓表、電流表、供水壓力表指示正常。生活水泵房配置的空調(diào)、紫外線消毒燈等設(shè)備是否工作正常。給水系統(tǒng)開(kāi)業(yè)前，完成生活水箱及管道的清洗和衛(wèi)生防疫，取得衛(wèi)生許可證。2021/6/2754設(shè)備運(yùn)行的綜合調(diào)試-給排水系統(tǒng)對(duì)室外的污水井、雨水井、排水地溝及隔油池等進(jìn)行檢查，對(duì)施工時(shí)的殘留雜物進(jìn)行清掏。對(duì)地下各污水井的排污泵進(jìn)行檢查，調(diào)整浮漂位置，確保高低液位動(dòng)作可靠。檢查屋面的虹吸雨排是否堵塞，及時(shí)清理。對(duì)步行街的衛(wèi)生間的設(shè)備設(shè)施進(jìn)行檢查，保證開(kāi)業(yè)后的使用。排水系統(tǒng)開(kāi)業(yè)前，需取得排污許可證。2021/6/2755設(shè)備運(yùn)行的綜合調(diào)試-空調(diào)系統(tǒng)空調(diào)機(jī)組的外觀檢查，是否有漏油、漏氣的現(xiàn)象；開(kāi)機(jī)和停機(jī)的邏輯控制回路動(dòng)作正確，各傳感器工作正常，保證設(shè)備運(yùn)行的邏輯保護(hù)，避免設(shè)備的損壞；設(shè)備開(kāi)啟后的各項(xiàng)運(yùn)行參數(shù)在范圍之內(nèi)，使設(shè)備運(yùn)行在最佳狀態(tài)：（冷水機(jī)組的名義工況下）

a、冷凍水的回水溫度12℃，供水溫度7℃，溫差5℃

供回水壓降調(diào)整為49KPa（0.5kg/cm）

b、冷卻水的回水溫度32℃，供水溫度37℃，溫差5℃

供回水壓降調(diào)整為68KPa（0.7kg/cm）

制冷機(jī)組2021/6/2756設(shè)備運(yùn)行的綜合調(diào)試-空調(diào)系統(tǒng)

c、幾種制冷劑工作狀態(tài)時(shí)的壓力（kPa）

d、循環(huán)水泵的變頻功能運(yùn)行平穩(wěn)，無(wú)異常聲音，工作電流不超過(guò)電機(jī)的額定電流。

e、冷凍水膨脹水箱在設(shè)備停機(jī)后，無(wú)溢水現(xiàn)象。

f、一對(duì)一開(kāi)啟冷凍水和冷卻水閥門，關(guān)閉不運(yùn)行設(shè)備回水閥門。

制冷機(jī)組2021/6/2757設(shè)備運(yùn)行的綜合調(diào)試-空調(diào)系統(tǒng)a、冷卻水塔的風(fēng)扇工作正常，無(wú)異常聲音，葉輪旋轉(zhuǎn)方向正常。b、一臺(tái)機(jī)組開(kāi)啟一臺(tái)冷卻水塔，保證冷卻水塔的回水溫度。c、設(shè)備運(yùn)行及停機(jī)后，冷卻水無(wú)溢出流失。冷卻水塔2021/6/2758設(shè)備運(yùn)行的綜合調(diào)試-空調(diào)系統(tǒng)a、電機(jī)工作正常，葉輪無(wú)異常聲響；皮帶無(wú)打滑和脫槽現(xiàn)象；b、過(guò)濾器、表冷器無(wú)堵塞現(xiàn)象；c、冷凝水集中收集排放，管道無(wú)倒坡現(xiàn)象，保溫徹底。d、管道末端自動(dòng)排氣閥排氣正常；e、樓控的電動(dòng)閥動(dòng)作正常；f、風(fēng)機(jī)盤管的三檔調(diào)溫開(kāi)關(guān)動(dòng)作正常。末端設(shè)備2021/6/2759設(shè)備運(yùn)行的綜合調(diào)試-空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備安裝完成后，在第一次通水時(shí)，要對(duì)管道進(jìn)行反復(fù)沖洗，并對(duì)過(guò)濾器進(jìn)行拆洗，直至達(dá)到要求。設(shè)備在正式運(yùn)行前，要對(duì)水質(zhì)進(jìn)行處理，達(dá)到空調(diào)運(yùn)行的水質(zhì)要求。2021/6/2760設(shè)備運(yùn)行的綜合調(diào)試-弱電系統(tǒng)

由于弱電項(xiàng)目的施工相對(duì)較為滯后，開(kāi)業(yè)時(shí)停車場(chǎng)道閘及收費(fèi)系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、樓控系統(tǒng)等可能不會(huì)施工結(jié)束；但閉路監(jiān)控系統(tǒng)、消防報(bào)警系統(tǒng)、客流計(jì)數(shù)系統(tǒng)、語(yǔ)音與網(wǎng)絡(luò)通訊、背景音樂(lè)系統(tǒng)、商鋪售電系統(tǒng)、集團(tuán)專網(wǎng)及辦公網(wǎng)絡(luò)必須達(dá)到正常使用功能。2021/6/2761設(shè)備運(yùn)行的綜合調(diào)試-弱電系統(tǒng)閉路監(jiān)控系統(tǒng)：①顯示屏圖像清晰，無(wú)模糊、雪花及幀頻抖動(dòng)；②各攝像點(diǎn)位名稱標(biāo)注準(zhǔn)確；③硬盤錄像存儲(chǔ)無(wú)連續(xù)丟幀并且數(shù)據(jù)能夠保存30天；④手動(dòng)控制鍵盤能夠控制球機(jī)全方位動(dòng)作且圖像切換自如。消防報(bào)警系統(tǒng)：①報(bào)警控制柜報(bào)警點(diǎn)的錄入數(shù)量與實(shí)際施工相符；且報(bào)警點(diǎn)位置描述準(zhǔn)確。（務(wù)必取得報(bào)警點(diǎn)位的地址碼表）②報(bào)警控制柜無(wú)誤報(bào)及報(bào)警點(diǎn)隔離現(xiàn)象；③消防廣播功能正常；強(qiáng)切背景音樂(lè)功能正常。④報(bào)警控制柜強(qiáng)起功能具備（消火栓泵、噴淋泵、防火卷簾、消防排煙風(fēng)機(jī)等能夠直接強(qiáng)起）；2021/6/2762設(shè)備運(yùn)行的綜合調(diào)試-弱電系統(tǒng)

其他：

1、客流計(jì)數(shù)系統(tǒng)的人流計(jì)數(shù)的準(zhǔn)確率核對(duì)，即誤差情況核對(duì)。

2、商鋪的語(yǔ)言及網(wǎng)絡(luò)能夠正常開(kāi)通，有線電視應(yīng)具備開(kāi)通條件；

3、商鋪的售電系統(tǒng)開(kāi)通使用，IC卡表受電功能無(wú)異常；

4、背景音樂(lè)系統(tǒng)播放正常；遙控話筒語(yǔ)音傳送及分區(qū)廣播正常；

5、LED大屏幕視頻及音源播放正常，大屏幕顯示無(wú)死點(diǎn)；

6、CRT報(bào)警區(qū)域顯示、智能疏散地標(biāo)燈動(dòng)作正常、準(zhǔn)確；

7、確保集團(tuán)專網(wǎng)和辦公網(wǎng)絡(luò)的開(kāi)通。

開(kāi)業(yè)時(shí)，需保證慶典主會(huì)場(chǎng)背景大屏幕和室外LED大屏幕的視頻聯(lián)動(dòng)。2021/6/2763設(shè)備運(yùn)行的綜合調(diào)試-消防系統(tǒng)a、消防水池、穩(wěn)壓水箱蓄水前，對(duì)建筑垃圾徹底清理，浮球閥動(dòng)作可靠。b、檢查消火栓泵、噴淋泵運(yùn)行正常，無(wú)異常聲音；c、消防水炮的捕捉火點(diǎn)動(dòng)作正常、出水正常。d、消防穩(wěn)壓罐的壓力值設(shè)定正常；穩(wěn)壓泵工作正常；噴淋管道、消火栓管道的靜態(tài)水壓正常。e、噴淋末端放水試驗(yàn)時(shí)，濕式報(bào)警閥動(dòng)作正常、警鈴動(dòng)作正常、水流指示器動(dòng)作正常。

f、防火卷簾上下動(dòng)作自如，消控室遠(yuǎn)端控制功能正常。

g、開(kāi)業(yè)前拆除溫感、煙感等探頭的防塵保護(hù)罩。

2021/6/2764設(shè)備運(yùn)行的綜合調(diào)試-消防系統(tǒng)開(kāi)業(yè)前消防系統(tǒng)需進(jìn)行各項(xiàng)功能的測(cè)試，并完成聯(lián)動(dòng)功能測(cè)試。開(kāi)業(yè)前需與當(dāng)?shù)叵谰致?lián)合舉辦一次大型的消防演練。（商業(yè)廣場(chǎng)租戶需參加的）開(kāi)業(yè)前需取得消防驗(yàn)收合格證書(shū)，方可開(kāi)業(yè)。2021/6/2765四、接管階段的人員培訓(xùn)

1.人員培訓(xùn)的目的：為熟悉掌握各種設(shè)備設(shè)施的操作程序及方法，確保設(shè)施設(shè)備的正常、安全運(yùn)行，提高員工的各項(xiàng)工作技能，及時(shí)有效處理各種突發(fā)事件，在代管之前和期間，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)員工進(jìn)行各種技能培訓(xùn)。

2、培訓(xùn)的重點(diǎn)內(nèi)容：

a.各系統(tǒng)設(shè)備的操作流程培訓(xùn)和應(yīng)急突發(fā)事件的處置培訓(xùn)。如：空調(diào)機(jī)組、消防報(bào)警設(shè)備、客流計(jì)數(shù)設(shè)備、LED顯示屏等。

b.設(shè)備的操作流程及維護(hù)保養(yǎng)程序。

c.各種突發(fā)事件處置程序：溢水、停電、消防等預(yù)案的培訓(xùn)及演練。

2021/6/2766接管階段的人員培訓(xùn)3.代管期間的注意事項(xiàng)：a、變電所各回路的初次送電必須由施工單位完成（包括因施工需要回路停電的再送電）。b、各設(shè)備室（間）進(jìn)入外來(lái)人員需做好登記。c、工程各班組開(kāi)始進(jìn)入值班狀態(tài)，實(shí)行倒班制度。d、隨時(shí)記錄設(shè)備運(yùn)行期間的各種參數(shù)，關(guān)注運(yùn)行狀態(tài)。掌握設(shè)備最佳運(yùn)行方法。e、收集整理現(xiàn)場(chǎng)跟進(jìn)階段的各種工程質(zhì)量問(wèn)題，及時(shí)上報(bào)項(xiàng)目公司并制定整改時(shí)間計(jì)劃，落實(shí)責(zé)任人，跟蹤整改情況。2021/6/2767五、工程遺留問(wèn)題的處理1、屬施工單位施工質(zhì)量問(wèn)題：在工程保修期間，如施工單位不履行合同義務(wù)的，由新項(xiàng)目商管公司發(fā)函給施工單位，同時(shí)抄報(bào)當(dāng)?shù)仨?xiàng)目公司出面協(xié)調(diào)，要求其進(jìn)場(chǎng)維修。如經(jīng)兩次發(fā)函催促施工單位仍不履行維保責(zé)任的，7日內(nèi)由新項(xiàng)目商管公司負(fù)責(zé)估算維保金額，向施工單位致函（抄報(bào)項(xiàng)目公司），并以聯(lián)絡(luò)單的形式報(bào)商管總部前期籌備部審批（見(jiàn)流程110601），同時(shí)抄送項(xiàng)目管理中心、股份公司財(cái)務(wù)部、成本部備案，由股份公司財(cái)務(wù)部或成本部直接代扣施工單位相應(yīng)維?？?，撥付到新項(xiàng)目商管公司，新項(xiàng)目商管公司按制度對(duì)上述維保項(xiàng)目選定施工單位完成維修。2021/6/2768工程遺留問(wèn)題的處理2、屬規(guī)劃設(shè)計(jì)中未涉及、成本預(yù)算中未考慮，但經(jīng)過(guò)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)運(yùn)營(yíng)6個(gè)月，對(duì)存在影響萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)或品質(zhì)的項(xiàng)目，由新項(xiàng)目商管公司會(huì)同當(dāng)?shù)仨?xiàng)目公司形成“工程遺留問(wèn)題處理報(bào)告”，闡明情況、明確整改方案及費(fèi)用測(cè)算，上報(bào)股份公司審批，股份公司應(yīng)于30日內(nèi)予以批復(fù)，如獲批準(zhǔn)轉(zhuǎn)發(fā)股份公司財(cái)務(wù)部撥款，由當(dāng)?shù)仨?xiàng)目公司或商管公司負(fù)責(zé)整改。3、屬物業(yè)優(yōu)化需求，即廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)后發(fā)現(xiàn)物業(yè)條件不能滿足日常經(jīng)營(yíng)需要或影響經(jīng)營(yíng)的，闡明原因及費(fèi)用測(cè)算，在年度維修基金預(yù)算中申報(bào)。

4.項(xiàng)目全面開(kāi)業(yè)后3個(gè)月內(nèi)整個(gè)工程應(yīng)整改完畢，經(jīng)當(dāng)?shù)厣坦芄竞蜕坦芸偛空浇庸艽_認(rèn)，并形成書(shū)面確認(rèn)文件；對(duì)于正式接收后仍未完成的零星工程，當(dāng)?shù)仨?xiàng)目公司必須在項(xiàng)目全面