房地產(chǎn)估價原理與 方法-上海城建職業(yè) 袁 35課件講解

房地產(chǎn)估價原理與方法

上海城建職業(yè)學(xué)院袁媛房地產(chǎn)經(jīng)營與管理國家教學(xué)資源庫成本法房地產(chǎn)價格構(gòu)成房地產(chǎn)價格構(gòu)成、土地成本、建設(shè)成本、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅費、開發(fā)利潤成本法的基本公式成本法最基本的公式、適用于新開發(fā)的房地產(chǎn)的基本公式、適用于舊房地產(chǎn)的基本公式重新購建價格的測算重新購建價格的含義、重新購建價格的求取思路、建筑物重新購建價格的求取方式、建筑物重新購建價格的求取方法建筑物折舊的計算建筑物折舊的含義、建筑物折舊的原因、建筑物折舊的求取方法、求取建筑物折舊應(yīng)注意的問題建筑物折舊的求取方法1.年限法直線法成新折扣法2.市場提取法3.分解法物質(zhì)折舊功能折舊外部折舊有關(guān)年限的概念也稱為年齡-壽命法根據(jù)建筑物的經(jīng)濟壽命、有效年齡或剩余經(jīng)濟壽命來求取建筑物折舊的方法建筑物的年齡（age）

有效年齡價值時點時的建筑物狀況和效用所顯示的年齡類似于人看上去的年齡實際年齡建筑物自竣工日期起至價值時點止的日歷年數(shù)類似于人的實際年齡有關(guān)年限的概念建筑物的壽命（life）自然壽命

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經(jīng)濟壽命經(jīng)濟壽命建筑物對房地產(chǎn)價值有貢獻的時間建筑物自竣工日期起至其對房地產(chǎn)價值不再有貢獻之日止的時間收益性房地產(chǎn)：凈收益大于零的持續(xù)時間自然壽命建筑物自竣工日期起至其主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和設(shè)備自然老化或損壞而不能保證建筑物安全使用之日止的時間也稱為年齡-壽命法根據(jù)建筑物的經(jīng)濟壽命、有效年齡或剩余經(jīng)濟壽命來求取建筑物折舊的方法有關(guān)年限的概念建筑物剩余壽命（remaininglife）剩余壽命＝life－age剩余經(jīng)濟壽命剩余經(jīng)濟壽命＝經(jīng)濟壽命－有效年齡剩余自然壽命剩余自然壽命＝自然壽命－實際年齡也稱為年齡-壽命法根據(jù)建筑物的經(jīng)濟壽命、有效年齡或剩余經(jīng)濟壽命來求取建筑物折舊的方法有效年齡剩余經(jīng)濟壽命經(jīng)濟壽命價值時點有關(guān)年限的概念建筑物的年齡（age）實際年齡有效年齡建筑物的壽命（life）自然壽命經(jīng)濟壽命建筑物剩余壽命（remaininglife）剩余自然壽命剩余經(jīng)濟壽命兩幢同時建成的完全相同的建筑物，如果維修養(yǎng)護不同，其市場價值就會不同，但如果采用自然壽命、實際年齡來計算折舊，那么它們的價值就會相同。新建成的房屋可能由于存在建筑設(shè)計、施工質(zhì)量缺陷或者使用不當(dāng)，竣工沒有幾年就已經(jīng)成了“嚴重損壞房