房地產(chǎn)估價(jià)原理與 方法-上海城建職業(yè) 袁 59課件講解

房地產(chǎn)估價(jià)原理與方法

上海城建職業(yè)學(xué)院袁媛房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理國(guó)家教學(xué)資源庫(kù)房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值的種類1價(jià)格和價(jià)值2掛牌價(jià)格、成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格、理論價(jià)格和評(píng)估價(jià)值3市場(chǎng)價(jià)值、投資價(jià)值、現(xiàn)狀價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值和殘余價(jià)值4買賣價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)值、計(jì)稅價(jià)值、征收價(jià)值和保險(xiǎn)價(jià)值5正常負(fù)擔(dān)價(jià)、賣方凈得價(jià)和買方實(shí)付價(jià)6房地產(chǎn)所有權(quán)價(jià)格、土地使用權(quán)價(jià)格和其他房地產(chǎn)權(quán)利價(jià)格7完全產(chǎn)權(quán)價(jià)值、無(wú)租約限制價(jià)值、出租人權(quán)益價(jià)值和承租人權(quán)益價(jià)值8歷史成本、重置成本、可變現(xiàn)價(jià)值、現(xiàn)值、公允價(jià)值和賬面價(jià)值9市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和政府定價(jià)10基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和房屋重置價(jià)格11土地價(jià)值、建筑物價(jià)值和房地價(jià)值12總價(jià)格、單位價(jià)格和樓面地價(jià)13名義價(jià)格和實(shí)際價(jià)格14現(xiàn)貨價(jià)格、期貨價(jià)格及現(xiàn)房?jī)r(jià)格、期房?jī)r(jià)格15起價(jià)、標(biāo)價(jià)、成交價(jià)和均價(jià)16保留價(jià)、起拍價(jià)、應(yīng)價(jià)或出價(jià)和成交價(jià)買賣價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)值、計(jì)稅價(jià)值、征收價(jià)值和保險(xiǎn)價(jià)值房地產(chǎn)交易方式或有關(guān)經(jīng)濟(jì)行為類型買賣價(jià)格租賃價(jià)格抵押價(jià)值計(jì)稅價(jià)值征收價(jià)值保險(xiǎn)價(jià)值買賣價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)值、計(jì)稅價(jià)值、征收價(jià)值和保險(xiǎn)價(jià)值1.買賣價(jià)格也稱為銷售價(jià)格是房地產(chǎn)權(quán)利人采取買賣方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人，由房地產(chǎn)權(quán)利人(作為賣方)收取或他人(作為買方)支付的貨幣額、商品或其他有價(jià)物。買賣價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)值、計(jì)稅價(jià)值、征收價(jià)值和保險(xiǎn)價(jià)值2.租賃價(jià)格（租金）租金、租價(jià)土地、以土地為主，地租土地與建筑物合一，房租房屋所有權(quán)人或土地使用權(quán)人作為出租人將其房地產(chǎn)出租給承租人使用，由承租人向出租人支付或出租人向承租人收取的貨幣或?qū)嵨铩o(wú)形資產(chǎn)和其他經(jīng)濟(jì)利益。買賣價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)值、計(jì)稅價(jià)值、征收價(jià)值和保險(xiǎn)價(jià)值房租構(gòu)成因素①地租（或土地使用費(fèi)）②房屋折舊費(fèi)（包括房屋建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備和裝飾裝修的折舊費(fèi)）③維修費(fèi)④物業(yè)費(fèi)和管理費(fèi)⑤房地產(chǎn)稅（房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收、目前屬于這種性質(zhì)的稅收有房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅）⑥房屋保險(xiǎn)費(fèi)⑦租賃費(fèi)用（如租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)）⑧租賃稅費(fèi)（如增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、所得稅）⑨投資利息和利潤(rùn)買賣價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)值、計(jì)稅價(jià)值、征收價(jià)值和保險(xiǎn)價(jià)值估價(jià)時(shí)一定要分析租約可能包含著上述房租構(gòu)成因素之外的費(fèi)用家具設(shè)備使用費(fèi)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、水費(fèi)、電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)、供暖費(fèi)、通信費(fèi)、有線電視費(fèi)可能未包含上述真正的房租構(gòu)成因素的費(fèi)用如出租人與承租人約定維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等由承租人負(fù)擔(dān)買賣價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)值、計(jì)稅價(jià)值、征收價(jià)值和保險(xiǎn)價(jià)值3.抵押價(jià)值債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形時(shí)，抵押房地產(chǎn)折價(jià)的價(jià)值或者拍賣、變賣最可能所得的價(jià)款扣除法定優(yōu)先受償款后的余額。抵押價(jià)值任何時(shí)候都要大于未償還的貸款余額法定優(yōu)先受償款假定實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~①已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額——給抵押權(quán)人②發(fā)包人拖欠承包人的建設(shè)工程價(jià)款——給施工承包人，保證正常的建筑市場(chǎng)秩序③其他法定優(yōu)先受償款，如補(bǔ)地價(jià)——給政府不包括（未發(fā)生）：為實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)而發(fā)生的訴訟費(fèi)用、估價(jià)費(fèi)用、拍賣費(fèi)用以及增值稅及附加等費(fèi)用和稅金已經(jīng)存在買賣價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)值、計(jì)稅價(jià)值、征收價(jià)值和保險(xiǎn)價(jià)值

買賣價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)值、計(jì)稅價(jià)值、征收價(jià)值和保險(xiǎn)價(jià)值［例］某商品住宅在建工程的建設(shè)用地面積25000㎡，擬建500套住宅，總建筑面積50000㎡，已完成總投資的80%。開(kāi)發(fā)商以5000元/㎡的價(jià)格預(yù)售了其中100套，建筑面積共計(jì)10000㎡，預(yù)購(gòu)人按房?jī)r(jià)的70%辦理了個(gè)人住房抵押貸款。開(kāi)發(fā)商曾將該在建工程抵押貸款，目前該筆貸款余額為1860萬(wàn)元。開(kāi)發(fā)商目前支付給施工單位的工程款比施工單位的實(shí)際投入少500萬(wàn)元。現(xiàn)評(píng)估該在建工程不存在預(yù)售期房且未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值為2億元。當(dāng)?shù)赝愒诮üこ痰牡盅嘿J款成數(shù)一般為60%。請(qǐng)求取該在建工程的再次抵押價(jià)值。

買賣價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)值、計(jì)稅價(jià)值、征收價(jià)值和保險(xiǎn)價(jià)值4.計(jì)稅價(jià)值也稱為課稅價(jià)值，是為征稅的需要，由估價(jià)師評(píng)估的作為計(jì)稅依據(jù)的價(jià)值。具體的計(jì)稅價(jià)值如何，要視稅收政策而定。買賣價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)值、計(jì)稅價(jià)值、征收價(jià)值和保險(xiǎn)價(jià)值5.征收價(jià)值也稱為征收補(bǔ)償價(jià)值，是為國(guó)家征收房地產(chǎn)確定被征收房地產(chǎn)的補(bǔ)償提供參考依據(jù)而評(píng)估的被征收