物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理培訓(xùn)

物業(yè)設(shè)備、設(shè)施管理物業(yè)與物業(yè)管理物業(yè)-已建成投入使用的建筑物及其相關(guān)的設(shè)備、設(shè)施和

場(chǎng)地。物業(yè)管理

-受物業(yè)所有人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，

對(duì)物業(yè)的房屋建筑及其設(shè)備、公用設(shè)施、綠化、

衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維

護(hù)、修繕和養(yǎng)護(hù)，并向物業(yè)所有人和使用人提供

綜合性的有償服務(wù)。物業(yè)設(shè)備、設(shè)施 建筑物本體及場(chǎng)地上的相關(guān)供配電、供排水、供氣、供冷(暖)及運(yùn)輸系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)等附屬配套的設(shè)備、設(shè)施，它們是構(gòu)成房屋建筑實(shí)體的有機(jī)組成部份。物業(yè)設(shè)備、設(shè)施管理的意義

物業(yè)管理者按照一定的科學(xué)管理程序和制度，按照一定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)要求，對(duì)物業(yè)所有的公共設(shè)備、設(shè)施進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù)和維修，使物業(yè)所有的公共設(shè)備、設(shè)施處于良好的工作狀態(tài)，并盡量保持其使用價(jià)值，與物業(yè)使用者提供高效、優(yōu)質(zhì)、安全、便捷的綜合服務(wù)。建筑物設(shè)備、設(shè)施分類暖通、衛(wèi)生設(shè)備、設(shè)施電氣設(shè)備、設(shè)施輔助設(shè)備、設(shè)施暖通、衛(wèi)生設(shè)備、設(shè)施給水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、消防水系統(tǒng)；噴水沖洗機(jī)、洗地毯機(jī)、洗外墻機(jī)械；供冷系統(tǒng)、通風(fēng)系統(tǒng)、鍋爐(供熱)系統(tǒng)。電氣設(shè)備、設(shè)施高壓變電系統(tǒng)、供配電系統(tǒng)、應(yīng)急供電系統(tǒng)；消防報(bào)警系統(tǒng)、安防監(jiān)控報(bào)警系統(tǒng)；通訊、視像、廣播、智能化網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)；垂直電梯、自動(dòng)扶梯、液壓客梯/貨梯；建筑物防雷及接地系統(tǒng)。輔助設(shè)備、設(shè)施油煙處理、潑水處理、噪聲處理；景觀噴泉、燈飾廣告設(shè)施；體育運(yùn)動(dòng)設(shè)施、健身器械、娛樂(lè)及游戲設(shè)施。物業(yè)設(shè)備、設(shè)施管理目的給物業(yè)使用人創(chuàng)造一個(gè)安全、舒適、文明、和諧的生活和工作環(huán)境；有利于提高城市管理的社會(huì)化、專業(yè)化；有效延長(zhǎng)物業(yè)設(shè)備、設(shè)施的使用年限及確保其功能的正常發(fā)揮；以最經(jīng)濟(jì)的壽命周期費(fèi)用，獲取最大的設(shè)備、設(shè)施投資效益。物業(yè)設(shè)備、設(shè)施管理的目標(biāo)保持設(shè)備、設(shè)施的完好保障設(shè)備、設(shè)施“安全、可靠、經(jīng)濟(jì)、合理”運(yùn)行延長(zhǎng)設(shè)備、設(shè)施壽命周期。管理者應(yīng)具備的素質(zhì)有超前意識(shí)和憂患意識(shí)；有良好服務(wù)意識(shí)和技術(shù)素質(zhì)；有全面計(jì)劃管理意識(shí)；有全面質(zhì)量管理意識(shí)。設(shè)備運(yùn)行管理的“八字”方針安全——通過(guò)對(duì)設(shè)備(設(shè)施)的維修管理，使物業(yè)使用人感舒適安全；可靠——設(shè)備的運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)應(yīng)按相關(guān)的規(guī)程實(shí)施，其內(nèi)容和質(zhì)量質(zhì)量應(yīng)達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)，杜絕組織管理上的疏忽，保證設(shè)備無(wú)故障可靠運(yùn)行。經(jīng)濟(jì)——加強(qiáng)維修工程成本管理，維修資金和維修定額管理；合理——合理安排人力、物力、財(cái)力，務(wù)求少花錢多保養(yǎng)，要制定詳細(xì)的維修計(jì)劃和方案；一﹒有良好的服務(wù)意識(shí)和技術(shù)素質(zhì)

設(shè)備管理者不但要具有堅(jiān)實(shí)的理論基礎(chǔ)知識(shí)，還要具有良好的物業(yè)服務(wù)管理意識(shí)。不但熟悉本專業(yè)設(shè)備系統(tǒng)的性能，而且要有較強(qiáng)的處理實(shí)際問(wèn)題能力。有良好技術(shù)素質(zhì)，才能應(yīng)付和處理隨時(shí)可能發(fā)生的設(shè)備故障，才能發(fā)現(xiàn)和消滅設(shè)備事故于未然，使設(shè)備保持完好水平，確保物業(yè)管理的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。設(shè)備管理者應(yīng)具備的素質(zhì)二﹒有超前意識(shí)和憂患意識(shí)一位優(yōu)秀的設(shè)備管理者，要具有不斷進(jìn)取，善于接受新事物和勇于創(chuàng)新改革的良好素質(zhì)。要經(jīng)常檢討設(shè)備管理，設(shè)備狀況。不斷改進(jìn)管理，改進(jìn)設(shè)備，提高技術(shù)水平和管理水平。對(duì)于新建的物業(yè)，要爭(zhēng)取超前介入設(shè)計(jì)，施工階段的工作，從物業(yè)管理的角度對(duì)設(shè)計(jì)、施工中的不合理，提出改進(jìn)意見(jiàn)，使物業(yè)建成后，更能滿足物業(yè)管理的要求，更好地為業(yè)主服務(wù)。設(shè)備管理者應(yīng)具備的素質(zhì)

三﹒全面計(jì)劃管理的水平

“三全管理”即：全面計(jì)劃管理、全面質(zhì)量管理和全面經(jīng)濟(jì)核算。全面計(jì)劃管理亦即“目標(biāo)管理”?？煞譃槎唐?、中期、長(zhǎng)期三種管理，具體要求如下：

a.短期計(jì)劃

短期計(jì)劃，一般是指月度工作計(jì)劃和季度工作計(jì)劃是物業(yè)日常全面管理的工作計(jì)劃。月度和租季度計(jì)劃要做到立項(xiàng)有據(jù)，目標(biāo)明確，措施具體，限定完成時(shí)間，實(shí)施人員落實(shí)。短期計(jì)劃費(fèi)用由管理費(fèi)支出。設(shè)備管理者應(yīng)具備的素質(zhì)

b.中期計(jì)劃

中期計(jì)劃是指年(半年)檢項(xiàng)目和計(jì)劃在三至五年內(nèi)規(guī)劃進(jìn)行的項(xiàng)目計(jì)劃。

三至五年內(nèi)的規(guī)劃項(xiàng)目是指：設(shè)備更新及大檢修、建筑物的局部翻修和新增設(shè)施及設(shè)備項(xiàng)目，通過(guò)這些項(xiàng)目，可以提高物業(yè)檔次，保值或升值，其費(fèi)用應(yīng)由維修基金支出，但必須經(jīng)業(yè)主委員會(huì)批準(zhǔn)。應(yīng)該指出：中期計(jì)劃也包括設(shè)備的年檢(半年檢)項(xiàng)目，這部份中期項(xiàng)目的費(fèi)用由管理費(fèi)支付。設(shè)備管理者應(yīng)具備的素質(zhì)

c.長(zhǎng)期計(jì)劃 長(zhǎng)期計(jì)劃是指物業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃。一般是在五年以后實(shí)施的，應(yīng)該由物業(yè)管理處提出規(guī)劃項(xiàng)目和可行性報(bào)告，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)批準(zhǔn)后，納入年度計(jì)劃安排﹐其費(fèi)用由維修基金支出。設(shè)備管理者應(yīng)具備的素質(zhì)

四﹒有全面質(zhì)量管理的意識(shí)

全面質(zhì)量管理是一項(xiàng)全面性的包括所有工作的質(zhì)量管理。一項(xiàng)工作的全過(guò)程和全公司的人員都要參加的質(zhì)量保証工作，是一項(xiàng)系統(tǒng)工程。

ISO9002也是一項(xiàng)質(zhì)量保証系統(tǒng)工程，是國(guó)際認(rèn)可的工作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，它涉及到企業(yè)工作的各個(gè)方面，一個(gè)企業(yè)經(jīng)過(guò)ISO9002論証合格，就能得到國(guó)際認(rèn)可，就可以和國(guó)際上其他國(guó)家的工作接軌，能提升企業(yè)的信譽(yù)和知名度，拓展國(guó)際工作空間，從而為企業(yè)帶來(lái)效益。

設(shè)備管理者應(yīng)具備的素質(zhì)

所謂全過(guò)程的質(zhì)量管理是指物業(yè)管理工作的每一個(gè)環(huán)節(jié)，每一個(gè)人的工作，從任務(wù)下達(dá)，準(zhǔn)備條件，實(shí)施和達(dá)到目標(biāo)要求的全過(guò)程都要符合予定質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，不會(huì)因?yàn)槟彻ぷ鳝h(huán)節(jié)而導(dǎo)致整個(gè)工作項(xiàng)目的失敗。

為了保證全面質(zhì)量管理達(dá)到理想的效果，就需要得到管理制度和工作標(biāo)準(zhǔn)予的以支持。設(shè)備管理者應(yīng)具備的素質(zhì)物業(yè)設(shè)備、設(shè)施管理內(nèi)容設(shè)備、設(shè)施的基礎(chǔ)管理；設(shè)備、設(shè)施的安全管理；設(shè)備、設(shè)施的運(yùn)行管理；設(shè)備、設(shè)施的維護(hù)管理；設(shè)備、設(shè)施的節(jié)能管理?；A(chǔ)管理組織架構(gòu)、管理文件；物業(yè)設(shè)備、設(shè)施原始資料；物業(yè)設(shè)備、設(shè)施現(xiàn)場(chǎng)資料。安全管理安全作業(yè)制度；設(shè)備、設(shè)施安全操作規(guī)程；設(shè)備、設(shè)施安全檢查制度。運(yùn)行管理設(shè)備、設(shè)施運(yùn)行操作；設(shè)備、設(shè)施運(yùn)行監(jiān)控；設(shè)備、設(shè)施巡視檢查。運(yùn)行巡視檢查“八要決”看—設(shè)備、設(shè)施外觀有否異常；聽(tīng)—設(shè)備、設(shè)施運(yùn)行聲音；聞—設(shè)備、設(shè)施有否異味；摸—設(shè)備、設(shè)施運(yùn)行溫感、震感；測(cè)—設(shè)備、設(shè)施各種參數(shù)；查—設(shè)備、設(shè)施運(yùn)行標(biāo)準(zhǔn)；比—設(shè)備、設(shè)施運(yùn)行數(shù)據(jù)的差異；記—設(shè)備、設(shè)施巡檢檢查的情況。＜看、聽(tīng)、摸、聞、查、測(cè)、比、記＞是用眼、耳、鼻、手加上專業(yè)技術(shù)手段進(jìn)行巡視檢查，以及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題迅速找到原因，將故障或事故消滅于萌芽狀態(tài)之中。

看：(1)看設(shè)備外觀有無(wú)異常：滲(水、油)、漏(水、 油)、滴(水、油)、松、散、變形、移位、缺、鏽、灼痕(爬弧放電)、電暈(高壓電纜頭)、熱 痕(發(fā)熱變色)煙塵、標(biāo)志脫落、防火門是否能 自動(dòng)關(guān)閉，消防栓是否有人動(dòng)用或漏水，安全 設(shè)施有否損壞、丟失； (2)看設(shè)備周連有無(wú)：雜物、易燃、易爆、易揮發(fā) 性化學(xué)物品等，影響設(shè)備工作的物體，可能造成設(shè)備產(chǎn)生不安全的因素、狀況。

設(shè)備巡視檢查“八字訣”

聽(tīng)：(1)運(yùn)轉(zhuǎn)聲音是否正常，節(jié)奏是否有變；

(2)有無(wú)異常的滴水聲，其它不正常的震動(dòng)聲及放電聲；

(3)消防管道的流水聲(管道正常時(shí)應(yīng)無(wú)聲)；

(4)環(huán)境有無(wú)與平時(shí)不同的聲音；

(5)風(fēng)管漏風(fēng)嘶嘶聲；

(6)在聲音吵雜環(huán)境可用一軟管，一頭貼耳，一頭移動(dòng)，可以清楚，準(zhǔn)確聽(tīng)局部聲音情況(聽(tīng)診器作用)；

聞：(1)有無(wú)燃物焦臭味；

(2)有無(wú)化學(xué)物品特殊味；

(3)有無(wú)一種因高溫產(chǎn)生的特別味；

(4)有無(wú)與正常時(shí)無(wú)關(guān)的氣味。

設(shè)備巡視檢查“八字訣”

摸：注意在操作時(shí)須先對(duì)觸摸物驗(yàn)電，而后先用 手背試摸后，再用手指、掌心觸摸。

(1)用手對(duì)設(shè)備測(cè)溫，下列謹(jǐn)供參考，因各人手感 溫度不同，最好自己先測(cè)試一下感覺(jué)：37--38℃可長(zhǎng)時(shí)觸摸感覺(jué)到熱；40℃左右可長(zhǎng)時(shí)間觸摸，但有點(diǎn)難受；45℃左右感覺(jué)很熱，可短時(shí)觸摸；

70℃以上感覺(jué)湯手，一觸即縮回。

(2)手壓設(shè)備感覺(jué)震動(dòng)狀況，尋找不正常的震動(dòng)源；

(3)用手持短木棒，觸壓某一部分，根據(jù)聲音與手感的感覺(jué)可查到松動(dòng)的震聲源。

查：(1)查儀表指示與正常要求值是否一致；

(2)查清看、聽(tīng)、聞、摸所發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題；

(3)查記錄、原始數(shù)據(jù)；

設(shè)備巡視檢查“八字訣”

測(cè)：測(cè)量各種參數(shù)值，例：電流、絕緣電阻、水壓、風(fēng)壓、溫度、限位等各種物理量與化學(xué)量值。

比：(1)設(shè)備正常使用中的數(shù)據(jù)與不正常的數(shù)據(jù)比較；

(2)正常設(shè)備與檢查中設(shè)備的比較﹔

(3)本設(shè)備的原始記錄數(shù)據(jù)與檢查時(shí)的比較。

記：(1)記錄：將巡視檢查的真實(shí)情況、問(wèn)題的發(fā)現(xiàn)、處理、報(bào)告情況、時(shí)間、結(jié)果、交接，并將記錄對(duì)應(yīng)存入分類的檔案中；

(2)熟記：平時(shí)應(yīng)該熟悉設(shè)備狀況、工作原理、動(dòng)作要求等并深深地記在腦海里，遇到設(shè)備出現(xiàn)問(wèn)題可快速反應(yīng)與判斷。

設(shè)備巡視檢查“八字訣”維護(hù)管理

完善之保養(yǎng)及維修，會(huì)令物業(yè)保值甚至增值。日常養(yǎng)護(hù)、定期檢修、計(jì)劃保養(yǎng)；故障維修、緊急搶修；預(yù)防維修、更新改造。設(shè)備維擭管理的內(nèi)容(1)衛(wèi)生和水電設(shè)備的日常性保養(yǎng)。物業(yè)管理公司與房單位要負(fù)責(zé)管區(qū)范圍內(nèi)的計(jì)劃養(yǎng)護(hù)、零星保修和改善添裝任務(wù)；水、電表的供應(yīng)和修理要由自來(lái)水公司、供電公司辦理。零星損壞的衛(wèi)生、水電設(shè)備一般應(yīng)按本單位規(guī)定期限及修理，人為損壞則要由住用者自費(fèi)修理。(2)水泵和水箱設(shè)備的日常性保養(yǎng)。每月或每季度保養(yǎng)一次，并定期列入大修或者更新計(jì)劃。消防設(shè)備的常規(guī)性保養(yǎng)。對(duì)消防專用水箱一般在規(guī)定期限內(nèi)試水、放水，以防止出現(xiàn)缺水、堵塞、水質(zhì)腐臭等現(xiàn)象；消防泵也應(yīng)采取定期試泵的措施。設(shè)備維擭管理的內(nèi)容暖氣設(shè)備和其他特種設(shè)備的常規(guī)性保養(yǎng)。按冬季供暖期鍋爐生火前和停火后對(duì)暖氣設(shè)備進(jìn)行兩次全面檢查、維修、養(yǎng)護(hù)，以及做好有關(guān)設(shè)備和管道的包扎防凍工作；對(duì)其他特種設(shè)備，按季度專人負(fù)責(zé)管理、維修、養(yǎng)護(hù)。電梯設(shè)備的常規(guī)性保養(yǎng)。對(duì)電梯設(shè)備按專業(yè)分管，每周加油、保養(yǎng)和檢查。運(yùn)行電梯發(fā)生故障必須急修時(shí)，也要由保養(yǎng)組或廠家的專業(yè)人員負(fù)責(zé)，隨叫隨到進(jìn)行搶修。電梯設(shè)備的大修更新，則要由專業(yè)力量或者發(fā)包給電梯修理廠進(jìn)行。設(shè)備維護(hù)管理的要求(1)

設(shè)備日常保養(yǎng)是以設(shè)備操作人員為主，主要是對(duì)設(shè)備實(shí)施清潔、緊固、調(diào)整、潤(rùn)滑、防腐為主的檢查和預(yù)防性的保養(yǎng)措施。(2)操作人員定機(jī)保養(yǎng)，做好班前交接，瞭解設(shè)備運(yùn)行情況，檢查設(shè)備各部位的清潔和潤(rùn)滑，空運(yùn)轉(zhuǎn)檢驗(yàn)油標(biāo)、 油位、壓力表、溫度表、指示信號(hào)、保險(xiǎn)裝置、各系 統(tǒng)安全裝置，正常後方可投入使用。(3)操作中要集中思想，合理使用設(shè)備，嚴(yán)格遵守設(shè)備操作規(guī)定和安全操作規(guī)程。發(fā)現(xiàn)小故障及時(shí)排除，及時(shí)調(diào)整和緊固松動(dòng)的機(jī)件。設(shè)備維護(hù)管理的要求下班前或停機(jī)前，一般須留一定時(shí)間對(duì)設(shè)備 進(jìn)行清掃、擦試、注油、整理、潤(rùn)滑、切斷電源。(5)專業(yè)維修人員的巡回檢查，主要是檢查操作人員是否合理使用設(shè)備，機(jī)器運(yùn)轉(zhuǎn)是否正常，督促操作人員日常保養(yǎng)，制止違章操作行為。在遇到一般故障時(shí)，幫助操作人員及時(shí)處理、排除。三嚴(yán)嚴(yán)格管理好設(shè)備及安全防擭裝置，確保完好無(wú)損，線路路平直整齊，接線端及線口不外露，開(kāi)關(guān)及防擭端蓋完好無(wú)缺，各種工具附件放置整齊，各種標(biāo)示清晰醒目美觀。嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程，遵守交接班制度、工作制度，節(jié)約能源，降低物耗。嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)備保養(yǎng)制度，做好設(shè)備、設(shè)施維擭保養(yǎng)工作，有詳細(xì)完整的檢查、保養(yǎng)項(xiàng)目?jī)?nèi)容及檢測(cè)數(shù)據(jù)記錄。設(shè)備運(yùn)行操作和維擭人員必須做到“三嚴(yán)、四會(huì)”

四會(huì)會(huì)使用專業(yè)設(shè)備，熟悉設(shè)備原理、結(jié)構(gòu)、性能、能熟練操作。會(huì)保養(yǎng)設(shè)備，使設(shè)備保持無(wú)灰塵、無(wú)油污，鐵見(jiàn)本色，漆見(jiàn)光，管轄范圍環(huán)境清潔。會(huì)檢查設(shè)備，確保管轄的設(shè)備性能良好、操作靈敏可靠。會(huì)排除故障，能正確判斷故障先兆及導(dǎo)致原因，掌握故障排除方法，準(zhǔn)確及時(shí)修復(fù)。設(shè)備運(yùn)行操作和維擭人員必須做到“三嚴(yán)、四會(huì)”完好之考核標(biāo)準(zhǔn)三干淨(jìng)—設(shè)備設(shè)施干凈、機(jī)房干凈、工作場(chǎng)地

干凈；四不漏—不漏電、不漏油、不漏氣、不漏水；五良好—密封良好、潤(rùn)滑良好、性能良好、緊

固良好、調(diào)整良好。計(jì)劃保養(yǎng)維修

對(duì)建筑物本體及其相關(guān)的設(shè)備、設(shè)施，定期進(jìn)行檢查和測(cè)試，及時(shí)地進(jìn)行保養(yǎng)和維修，以保證建筑物及其設(shè)備、設(shè)施的完好，有效延長(zhǎng)其使用壽命。

設(shè)備故障的規(guī)律初期故障期；偶發(fā)故障期；磨損故