房地產(chǎn) -2024總結(jié)與展望 - 行業(yè)：成交規(guī)模走出筑底曲線2025年有望進(jìn)入回穩(wěn)周期

總結(jié)01全年交易規(guī)模降幅收窄，年內(nèi)穩(wěn)市場逐步見效、四季度開始止跌走勢2024年行業(yè)新房成交規(guī)模降幅收窄，預(yù)計全年商品房銷售面積、金額為9.7億平方米、9.6萬億元，分別較2023年下降13%和17%，成交面積降幅較2023年收窄1個百分點(diǎn)左右。2024年成交金額降幅再度大于成交面積，主要是由于2023年三四線城市成交占比已經(jīng)基本調(diào)整至底部，2024年高能級成交占比不再擴(kuò)大，再加之當(dāng)前的房價下行周期，導(dǎo)致成交金額出現(xiàn)了更大的同比降幅。對比往年數(shù)據(jù)來看，商品房銷售面積已經(jīng)回到2009年，商品房銷售金額則回到2015-2016年。對比研究中心需求測算模型來看，鑒于中國城鎮(zhèn)化發(fā)展仍在上升階段，且大量住房改善需求仍未得到滿足，測算現(xiàn)階段全國商品房年增量需求規(guī)模，保守值仍應(yīng)在10億平方米以上，目前行業(yè)交易量已經(jīng)低于實(shí)際的年需求增量。從“置業(yè)需求”與“實(shí)際購房”規(guī)模對比來看，行業(yè)成交端已然進(jìn)入了需求累積的筑底周期。季度走勢來看，得益于中央部委“嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量”等穩(wěn)市場舉措的適時推進(jìn)，以及地方主管部門的積極落實(shí)，2024年行業(yè)銷售走出了近乎完美的“筑底曲線”：一季度銷售成交同比降幅年內(nèi)最高，市場表現(xiàn)不及預(yù)期。一季度商品房銷售面積同比下降19.4%，成交金額下降27.6%，降幅均為年內(nèi)最高。2024年之初，行業(yè)對于新房市場本有著較為積極的預(yù)期，但是受2023年之初疫情防控基數(shù)較高，以及年初優(yōu)質(zhì)供應(yīng)不足、購房預(yù)期尚在持續(xù)修復(fù)等因素影響，實(shí)際成交表現(xiàn)不及預(yù)期。二季度政策面明確轉(zhuǎn)向去庫存，市場信心有所回暖。二季度商品房銷售面積2.5億平方米，同比下降18.6%，降幅較一季度收窄0.8個百分點(diǎn)，銷售金額同比下降22.7%，降幅較一季度收窄了4.9個百分點(diǎn)。4月份政治局會議之后，行業(yè)融資迎來多項(xiàng)利好，居民消費(fèi)端，首付比例降低至15%、取消房貸利率下限、降低公積金貸款利率、LPR；企業(yè)融資端，房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制建立并加快推進(jìn)，白名單項(xiàng)目獲批近萬億融資額度；收儲去庫存方面，央行推出再貸款工具，支持地方國資收儲存量商品房。地方層面也在持續(xù)推進(jìn)穩(wěn)市場政策，“以舊換新”在主要城市全面鋪展開來，并開始推動一二手房交易鏈條逐步恢復(fù)。4-6月新房銷售面積同比降幅逐月收窄，6月份同比降幅更是只有14%，市場預(yù)期較年初已有明顯改善。三季度成交環(huán)比周期性回落，同比降幅持續(xù)收窄。三季度是行業(yè)傳統(tǒng)淡季，銷售面積較二季度下降10%左右，但是對比2023年同期來看仍在邊際改善，三季度成交面積同比下降12.7%，降幅較二季度再度收窄了5.9個百分點(diǎn)。7月份三中全會決定提出將進(jìn)一步加強(qiáng)因城施策自主權(quán)，支持居民多樣化改善型住房需求。三季度各月新房成交面積同比延續(xù)收窄趨勢，9月份新房成交面積同比降幅收窄至11%，再四季度政策面明確“止跌回穩(wěn)”，成交規(guī)模止跌回正。自9月末政治局會議定調(diào)未來發(fā)展方向，明確“嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量”以來，中央層面持續(xù)放出重大穩(wěn)市場有力增量政策，10月份國新辦新聞發(fā)布會更是罕見地三度提及房地產(chǎn)，推動行業(yè)信心持續(xù)回穩(wěn)，11月財政部降低契稅、增值稅、土地增值稅，住建部擴(kuò)大城中村改造范圍，自然資源部提出專項(xiàng)債券資金收回收購存量閑置土地，12月政治局會議明確將執(zhí)行適度寬松的貨幣政策，并再度強(qiáng)調(diào)“穩(wěn)住樓市”。據(jù)住建部公布數(shù)據(jù)，10月、11月新房網(wǎng)簽成交面積實(shí)現(xiàn)了連續(xù)兩個月同環(huán)比雙增長。就統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)來看，10月份新房成交面積同比止跌，11月同比增長3%，自2023年下半年以來，商品房成交面積實(shí)現(xiàn)了首度回正。就年內(nèi)新房成交發(fā)展趨勢來看，隨著房地產(chǎn)市場積極因素不斷累積和展現(xiàn)，市場信心和購房預(yù)期也在逐漸增強(qiáng)。隨著大批存量和增量政策的效果顯現(xiàn)，后市新房銷售表現(xiàn)將持續(xù)企穩(wěn)，商品房銷售金額、面積同比降幅的逐月收窄即展現(xiàn)了這一趨勢。隨著新房銷售表現(xiàn)的持續(xù)轉(zhuǎn)好，2025年行業(yè)有望正式步入銷售回穩(wěn)、信心修復(fù)02新開工和竣工面積與行業(yè)庫存同步收窄，均低于8億平方米在行業(yè)全年去庫存主基調(diào)之下，新開工、竣工面積持續(xù)下降。2024年預(yù)計竣工面積、新開工面積同比均下降超過二成，均在8億平方米以內(nèi)。新開工、竣工面積差距連續(xù)第二年保持在5%以內(nèi)，促行業(yè)施工規(guī)?；芈?，保交樓壓力持續(xù)減輕。預(yù)計新開工面積連續(xù)第三年小于商品房銷售面積，預(yù)計差值將進(jìn)一步擴(kuò)大，超過2億平方米，行業(yè)去庫存速度進(jìn)一步加速。單看竣工規(guī)模，繼2023年同比上升之后，2024年再度出現(xiàn)回落，這主要是由于2023年大批保交樓交付，短期基數(shù)提高。隨著2022年以后成交商品房逐漸成為現(xiàn)階段竣工住房主力，與2021-2022新房成交24%的降幅一致，2024竣工面積同比由升轉(zhuǎn)降，再度出現(xiàn)二成降幅也在合理范圍之內(nèi)。新開工方面，與中央部委“嚴(yán)控增量”的指示一致，預(yù)計將連續(xù)第三年同比降幅超過二成，且降幅將繼續(xù)大于商品房成交面積的下降速度。面對當(dāng)前行業(yè)的去庫存挑戰(zhàn)，在銷售規(guī)模較峰值下降近半的時代背景下，減少新增供應(yīng)是最為有效地去庫存舉措。面對土地出讓收入減少帶來的財政壓力，近年來地方政府依舊以化解庫存風(fēng)險為第一要務(wù)，櫛風(fēng)沐雨，砥礪前行，連年減少土地出讓，進(jìn)而壓降新開工規(guī)模，促進(jìn)行業(yè)庫存壓力持續(xù)減輕。細(xì)化至月度竣工層面，年內(nèi)同比降幅持續(xù)緩慢擴(kuò)大。累計增速層面，2024年一季度，竣工面積累計增速即由升轉(zhuǎn)降，重新回到-20%的負(fù)增長，此后各季度累計降幅逐月擴(kuò)大，至年中6月，累計降幅達(dá)到22%，至11月累計降幅已經(jīng)達(dá)到26%，為2015年以來最大累計降幅。單月來看，由于2023年基數(shù)相對較高，竣工單月同比走勢持續(xù)低迷，降幅最小的4月、5月，也較上年同期減少19%和18%。進(jìn)入下半年后，單月同比降幅進(jìn)一步擴(kuò)大，8月、9月、11月同比降幅均在三成以上。不過考慮到行業(yè)新房銷售規(guī)模收窄，以及2023年高基數(shù)的影響，2024年竣工面積的下降仍在預(yù)期范圍之內(nèi)。與土地成交規(guī)模收窄、行業(yè)大力去庫存同步，2024年新開工面積延續(xù)了20222024年以來新開工面積持續(xù)同比下滑，就累計增速變動來看，前三季度同比降幅緩慢收窄，四季度同比降幅再度擴(kuò)大。受土地成交規(guī)模持續(xù)收窄影響，預(yù)計2024年新開工面積將再度刷新2014年以來的新低。相比新房銷售來看，新開工年內(nèi)各月累計降幅更大，新開工累計降幅始終大于新房成交降幅4個百分點(diǎn)以上，至11月更是擴(kuò)大至11個百分點(diǎn)。在四季度新房銷售回正的情況下，新開工規(guī)模仍在加速下跌，促進(jìn)行業(yè)庫存壓力指標(biāo)加速減輕。就現(xiàn)階段發(fā)展趨勢來看，在施工面積回落到合適規(guī)模之前，新開工同比的持續(xù)低位有利于行業(yè)發(fā)展預(yù)期的持續(xù)穩(wěn)定，預(yù)計2025年新開工面積還將繼續(xù)維持低位運(yùn)行。不過鑒于2024年新開工面積已經(jīng)低于新房銷售面積超過2億平方米，足以保證行業(yè)合理地去庫存速度，為維持行業(yè)適當(dāng)?shù)脑隽块_發(fā)規(guī)模，預(yù)計2025年新開工面積同比降幅將有所收窄。03全年開發(fā)投資額保持10萬億元水平，下半年累計降幅穩(wěn)定約10%（略）展望04行業(yè)正在進(jìn)入新平衡周期，銷售規(guī)模筑底在望面對三年內(nèi)銷售規(guī)模下降近半的客觀事實(shí)，在往年累積的投資慣性之下，庫存壓力較2021年翻番成為大多數(shù)城市所必須面對的挑戰(zhàn)。所幸的是行業(yè)庫存指標(biāo)終于在2024年出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性好轉(zhuǎn)，隨著越來越多的城市土地出讓量低于新房交易量，行業(yè)無可辯駁地進(jìn)入了去庫存時代，新開工面積更是加速下跌，行業(yè)狹義庫存規(guī)模加速收窄。再加之四季度以來銷售指標(biāo)的向好，行業(yè)正在大踏步進(jìn)入新的平衡周期。若穩(wěn)市場政策能夠持續(xù)發(fā)力，成交規(guī)模持續(xù)趨穩(wěn)，預(yù)計2025年下半年核心城市房價有望全面止跌趨穩(wěn)。屆時行業(yè)長期庫存壓力雖然仍在高位，但從需求面來看，市場將完成階段性的短期調(diào)整，購房者信心也將迎來實(shí)質(zhì)性的恢復(fù)。具體來看：第一，2025年商品房銷售有望企穩(wěn)，預(yù)計全年面積、金額止跌持平。2024年下半年以來，隨著一二手房交易鏈條逐步恢復(fù)，再加之房企提高品質(zhì)帶來的推動，一手房成交占比持續(xù)上升，2024年10月、11月全國商品房網(wǎng)簽連續(xù)兩個月同比上升。隨著居民購房預(yù)期的恢復(fù)，若2025年行業(yè)新增住房需求能夠平穩(wěn)釋放，預(yù)計全年成交規(guī)模有望停止近三年的持續(xù)下探趨勢，正式迎來規(guī)模筑底。從發(fā)展趨勢來看，會有更多城市、更多優(yōu)質(zhì)板塊迎來銷售端的信心回暖。各地核心板塊的規(guī)模漲跌，也有望從分化逐步走向趨同。第二，行業(yè)資金面持續(xù)改善，支持竣工面積同比小幅增長。得益于中央穩(wěn)市場政策有力推進(jìn)，行業(yè)融資面持續(xù)改善。截止2024年11月底，全國保交房攻堅(jiān)戰(zhàn)已交付住房324萬套，全國白名單項(xiàng)目貸款審批通過金額已達(dá)到3.6萬億元。再加之超長期特別國債的推進(jìn)實(shí)施，預(yù)計2025年行業(yè)竣工面積有望實(shí)現(xiàn)5-10%的小幅增長。第三，去庫存仍是現(xiàn)階段首要任務(wù)，疊加寬松貨幣政策減輕地方財政壓力，2025年新開工仍可實(shí)現(xiàn)一成左右降幅。行業(yè)需求端雖見向好趨勢，但基于巨大的行業(yè)庫存壓力，在較長的一段時間內(nèi)，“嚴(yán)控增量”仍將是行業(yè)發(fā)展的主基調(diào)之一。結(jié)合2024年12月政治局會議表態(tài)來看，2