倉儲(chǔ)物流貿(mào)易市場(chǎng)商業(yè)實(shí)施計(jì)劃書

2.1項(xiàng)目提出的背景22.2項(xiàng)目基本信息32.3項(xiàng)目發(fā)展和長(zhǎng)期規(guī)劃53.2區(qū)域物流市場(chǎng)發(fā)展與展望94.1項(xiàng)目定位134.2項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)發(fā)展模式144.3項(xiàng)目整體規(guī)劃154.3.3綠化景觀規(guī)劃204.3.4用地規(guī)劃20第五章市場(chǎng)營(yíng)銷225.1市場(chǎng)需求分析225.2營(yíng)銷理念235.3營(yíng)銷渠道策略235.3.1招商策略235.3.2市場(chǎng)推廣策略255.4招商推廣計(jì)劃255.4.1籌備期255.4.2介紹期255.4.3強(qiáng)力推廣期265.4.4穩(wěn)定推廣期26第六章管理體制276.1管理體系276.2人力資源配置與薪酬體系27第七章財(cái)務(wù)分析297.1預(yù)測(cè)依據(jù)297.1.1收入及利潤(rùn)依據(jù)297.1.2成本估算依據(jù)297.2投資收益預(yù)測(cè)30第八章資金需求38第九章風(fēng)險(xiǎn)分析409.1風(fēng)險(xiǎn)概述409.2主要風(fēng)險(xiǎn)影響分析419.3風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策與控制42第十章結(jié)論442009年初，國務(wù)院在兩代會(huì)前夕通過了國家十大振興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)劃，將物流業(yè)列入其中，將倉儲(chǔ)、配送等各個(gè)物流環(huán)節(jié)的營(yíng)業(yè)稅稅率與運(yùn)輸業(yè)統(tǒng)一，調(diào)低為3%；擴(kuò)市神木縣地處北部，位晉陜蒙三省交界，南衛(wèi)關(guān)中，北屏河套，扼晉陽之險(xiǎn)，持靈夏之沖，其獨(dú)特的地理地貌、悠久的歷史、豐富的土地礦產(chǎn)資源以及完備的城市配套設(shè)施使得當(dāng)?shù)氐慕ㄔO(shè)牽一發(fā)動(dòng)全身，成為省和西部地區(qū)物流經(jīng)過前期的初步勘測(cè)和分析等工作，項(xiàng)目切實(shí)結(jié)合了國家政策、省建設(shè)發(fā)展規(guī)劃及神木縣當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展形勢(shì)，抓住了現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)儲(chǔ)物流業(yè)的空缺，通過開辟倉儲(chǔ)周轉(zhuǎn)中心和提供全增加經(jīng)濟(jì)推動(dòng)力，為工業(yè)園區(qū)的建設(shè)和省物流業(yè)的發(fā)展注入新的活力。同時(shí)，從經(jīng)濟(jì)效益方面看，項(xiàng)目具有較高的投資回報(bào)率，項(xiàng)目稅前收益率可達(dá)28.90%，回收期在4.31本計(jì)劃書以國家和地方政策為指導(dǎo)，結(jié)合項(xiàng)目的前期工作，分七大部分，從投資背景、目標(biāo)市場(chǎng)、建設(shè)規(guī)劃、營(yíng)銷方式、組織結(jié)構(gòu)設(shè)置、風(fēng)險(xiǎn)控制，以及財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)等方面2.1項(xiàng)目提出的背景2008年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出"拓寬民間投資領(lǐng)域和渠道，增強(qiáng)會(huì)合力"。會(huì)議強(qiáng)調(diào)，科學(xué)發(fā)展觀第一要義是發(fā)展，越是在經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨較大困難始終做到聚精會(huì)神搞建設(shè)、一心一意謀發(fā)展。隨著世界經(jīng)濟(jì)危機(jī)的進(jìn)一步深化，國家及地方投資項(xiàng)目逐步開始萎縮，部分企業(yè)倒閉破產(chǎn)，給社會(huì)帶來極大的就業(yè)壓力。2009貨運(yùn)代理和信息等行業(yè)的符合性服務(wù)產(chǎn)業(yè)，涉拉動(dòng)消費(fèi)作用大。但是我國物流業(yè)總體水平落后，嚴(yán)重制約國民經(jīng)濟(jì)效益的提高。必須加快發(fā)展現(xiàn)代物流，建立現(xiàn)代物流服務(wù)體系，以物流服務(wù)促國務(wù)院在兩代會(huì)前夕通過了國家十大振興產(chǎn)業(yè)的發(fā)十大產(chǎn)業(yè)調(diào)整和振興規(guī)劃全部出齊，其實(shí)施時(shí)間將從2009年至2011年。發(fā)展神木經(jīng)濟(jì)，神木縣政府制定了《神木縣國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱神木縣位于神府煤田，為中國目前查明的最大煤田，是世界七大煤田之一。該煤田主要分布于省地區(qū)，含煤面積24561km2，含煤地層為侏羅系中統(tǒng)組，單層最大厚度12.5m，總儲(chǔ)量2267億噸，其中探明儲(chǔ)量1556億噸。神府煤田儲(chǔ)量豐富，煤層穩(wěn)定，易于開采，煤質(zhì)優(yōu)良，屬于特低灰、特低硫、特低磷、中高發(fā)熱量、可選性好的不粘煤和長(zhǎng)焰煤，是良好的動(dòng)力燃料和工業(yè)氣化用煤。近年來，作為環(huán)保潔凈煤被國家有關(guān)部建材、民用的理想用煤。石英砂探明工業(yè)儲(chǔ)量436萬噸，二氧化硅含量在97%以上。飛的機(jī)遇，填補(bǔ)了當(dāng)?shù)匚锪髦修D(zhuǎn)的空缺，項(xiàng)目建成后將會(huì)有效帶動(dòng)地區(qū)經(jīng)濟(jì)，并促進(jìn)其2.2項(xiàng)目基本信息項(xiàng)目總投資:9687.86萬元。公司部運(yùn)營(yíng)組織架構(gòu)實(shí)行中心管理制。公司是決策中心總經(jīng)理層為戰(zhàn)略決策層和總體規(guī)劃層，副總經(jīng)理層為戰(zhàn)術(shù)決策層和計(jì)劃制定監(jiān)督層，主管層為事務(wù)決策層和計(jì)劃執(zhí)行協(xié)調(diào)層。新組織機(jī)構(gòu)開始向機(jī)構(gòu)扁平集約化，管理1、倉儲(chǔ)交易：為鋼材、工程機(jī)械和汽車租賃交易提供露天倉庫，收入來2、倉庫物流：水泥、瓷、地板、裝飾裝修材料及日用百貨等貨物提供儲(chǔ)存?zhèn)}庫，3、金屬鎂交易平臺(tái)：打造金屬鎂交易服務(wù)的專業(yè)平臺(tái)，包括交易服務(wù)和網(wǎng)絡(luò)服務(wù)4、臨街商鋪：建設(shè)大型工程機(jī)械配件供應(yīng)中心，收入來源主要為周邊企業(yè)和個(gè)人2.3項(xiàng)目發(fā)展和長(zhǎng)期規(guī)劃物流中心集散地"的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)格局。構(gòu)建主業(yè)良性成長(zhǎng)的發(fā)展服務(wù)產(chǎn)業(yè)，形成以物流為中心、集各項(xiàng)服務(wù)于在2年，逐步完成各項(xiàng)基本建設(shè)；5年，初具規(guī)模，逐步開發(fā)相關(guān)配套產(chǎn)業(yè)；10年，成為陜北最大的倉儲(chǔ)物流中心，并最終發(fā)展成為全國知名的連鎖物流集散集公司以品牌化為旗幟，以多領(lǐng)域、全方位為公司發(fā)展方向。根據(jù)這一思路，公司確2、以品牌為旗幟，不斷進(jìn)行品牌核心價(jià)值的提升。3、以人力資源為根本，營(yíng)造人才發(fā)展環(huán)境，實(shí)現(xiàn)人才國際化戰(zhàn)略。4、以服務(wù)為帶動(dòng)，依托專業(yè)、全面、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)理念，以網(wǎng)絡(luò)推廣與品牌戰(zhàn)略為5、以創(chuàng)新為動(dòng)力，加強(qiáng)多邊合作關(guān)系，以創(chuàng)新的服務(wù)形式來引導(dǎo)市場(chǎng)的發(fā)展，從2009-2011年：1、2009年是公司創(chuàng)立之年，公司將完成項(xiàng)目的選址論證、項(xiàng)目可行性論證，并經(jīng)政府相關(guān)機(jī)構(gòu)審批，取得市神木縣第二新村140畝土地使用權(quán)，完善建設(shè)規(guī)劃，并2、公司將在兩年完成項(xiàng)目基地的基礎(chǔ)建設(shè)，開展相關(guān)配套服務(wù)業(yè)務(wù)。3、初步確立公司的品牌戰(zhàn)略研究及規(guī)劃，逐步建立公司的戰(zhàn)略品牌。2012-2014年：2、實(shí)現(xiàn)公司資本擴(kuò)，建立完善的法人治理結(jié)構(gòu)。3、擴(kuò)展相關(guān)產(chǎn)業(yè)及服務(wù)產(chǎn)品，建成集物流、服務(wù)、租賃、購物、休閑等各項(xiàng)業(yè)務(wù)2015-2019年：2、建立長(zhǎng)期合作伙伴制度，發(fā)展全國性業(yè)務(wù)推廣，依托品牌效應(yīng)，成為省最大的倉儲(chǔ)物流中心，并以此為基礎(chǔ)向全國拓展，發(fā)展物流品牌連鎖經(jīng)營(yíng)模式，并最終成為全物流業(yè)是由服務(wù)分銷業(yè)、運(yùn)輸業(yè)、裝卸業(yè)、倉儲(chǔ)業(yè)、郵政業(yè)、流通加工業(yè)、物流信息業(yè)、貨運(yùn)代理業(yè)、包裝業(yè)等組成的復(fù)合型產(chǎn)業(yè)，是國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，涉及領(lǐng)域廣，吸納就業(yè)人數(shù)多，促進(jìn)生產(chǎn)、拉動(dòng)消費(fèi)作用大，已經(jīng)成為服務(wù)業(yè)中的骨干產(chǎn)業(yè)和國民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。進(jìn)入新世紀(jì)以來，我國物流業(yè)總體規(guī)模快速增長(zhǎng)，服務(wù)水平顯著提高，發(fā)展的環(huán)境和條件不斷改善，在促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式和增強(qiáng)國2008年，全國社會(huì)物流總額達(dá)89.9萬億元，比2000年增長(zhǎng)4.2倍，年均增長(zhǎng)23%；物流業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值2.萬億元，比2000年增長(zhǎng)1.9倍，年均增長(zhǎng)14%。2008年，物流業(yè)增加值占全部服務(wù)業(yè)增加值的比重為16.5%，占GDP的比重為6.6%。一些制造企業(yè)、商貿(mào)企業(yè)開始采用現(xiàn)代物流管理理念、方法和技術(shù)，實(shí)施流程再造和服務(wù)一批新型的物流企業(yè)迅速成長(zhǎng)，形成了多種所有制、多種服務(wù)模式、多層次的物流企業(yè)群體。全社會(huì)物流總費(fèi)用與GDP的比率，由2000年的19.4%下降到2008年的18.3%，物流費(fèi)用成本呈下降趨勢(shì)，促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量的提高。但是，我國物流業(yè)的總體水平仍然偏低，還存在一些突出問題。一是全社會(huì)物流運(yùn)行效率偏低，社會(huì)物流總費(fèi)用與GDP的比率高出發(fā)達(dá)國家1倍左右；二是社會(huì)化物流需求不足和專業(yè)化物流供給能力不足的問題同時(shí)存在；三是物流基礎(chǔ)設(shè)施能力不足，尚未建立布局合理、銜接順暢、能力充分、高效便捷的綜合交通運(yùn)輸體系，物流園區(qū)、物礙，物流市場(chǎng)還不夠規(guī)；五是物流技術(shù)、人才培養(yǎng)和物流標(biāo)準(zhǔn)還不能完全滿足需要，物2008年下半年以來，隨著國際金融危機(jī)對(duì)我國實(shí)體經(jīng)濟(jì)的影響逐步加深，物流業(yè)作為重要的服務(wù)產(chǎn)業(yè)也受到了嚴(yán)重沖擊。物流市場(chǎng)需求急劇萎縮，運(yùn)輸和倉儲(chǔ)等收費(fèi)價(jià)格及利潤(rùn)大幅度下跌，一大批中小物流企業(yè)經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)困難，提供運(yùn)輸、倉儲(chǔ)等單一服務(wù)的傳統(tǒng)物流企業(yè)受到嚴(yán)重沖擊。整體來看，危機(jī)的影響，物流行業(yè)已成為當(dāng)前拉動(dòng)需，擴(kuò)大消費(fèi)，搞活流通，繁榮市場(chǎng)，振興經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)。在國家《物流業(yè)調(diào)整和振興規(guī)劃》的指導(dǎo)下，各地區(qū)正在抓緊物流園區(qū)建第三方物流開始起步，物流企業(yè)數(shù)量增多，物流設(shè)施建設(shè)步伐加快，產(chǎn)業(yè)增加值穩(wěn)步上升。到2005年底，物流業(yè)產(chǎn)值超過300億元，全省物流業(yè)增加值年均增長(zhǎng)11.7%。問題和差距。一是物流基礎(chǔ)設(shè)施薄弱。主要表現(xiàn)為總量不足，不同交通方式之間、交通與倉儲(chǔ)設(shè)施之間的配套性、兼容性較差。保稅物流設(shè)施建設(shè)滯后。二是物流企業(yè)總體規(guī)模不大，服務(wù)圍窄?，F(xiàn)有的物流企業(yè)普遍基礎(chǔ)設(shè)施和裝備落后，管理方式粗放，缺乏擔(dān)當(dāng)龍頭的大型現(xiàn)代物流企業(yè)。服務(wù)圍集中在運(yùn)輸和倉儲(chǔ)領(lǐng)域，功能比較單一。三是物流物流信息技術(shù)的專門人才。四是觀念滯后，現(xiàn)行的一些體制、政策、技術(shù)、標(biāo)準(zhǔn)等還嚴(yán)流業(yè)發(fā)展專項(xiàng)規(guī)劃》，到2010年，省要基本建成以為樞紐，、、、、、為節(jié)點(diǎn)的現(xiàn)代物流體系，把建成我國承東啟西、溝通南北的國際化水平。全省物流業(yè)增加值年均遞增18%左右，達(dá)到900億元，占全省生產(chǎn)總值的15%左右。物流費(fèi)用占全省生產(chǎn)總值的比率在目前的23%左右的基礎(chǔ)上下降3-4個(gè)《神木縣國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要》要求做大做強(qiáng)現(xiàn)代物流業(yè)，建立現(xiàn)代物流配送體系。具體包括：1、加快培育和引進(jìn)物流企業(yè)，建立和完善物流配送、連鎖經(jīng)營(yíng)等現(xiàn)代物流配送體系。2、發(fā)展以縣城為中心的消費(fèi)和物流配送市場(chǎng)，滿足中、高收入者的消費(fèi)需求；發(fā)展以重點(diǎn)城鎮(zhèn)為中心的流通、貨物集散市場(chǎng)，發(fā)展城鄉(xiāng)貿(mào)易。3、對(duì)傳統(tǒng)商業(yè)應(yīng)用現(xiàn)代經(jīng)營(yíng)方式、服務(wù)理念進(jìn)行改造，著重發(fā)展商貿(mào)流通、交隨著金融危機(jī)傳導(dǎo)效應(yīng)的顯現(xiàn)和擴(kuò)散，神木縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展中產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不優(yōu)、企業(yè)自神木縣政府正在積極推進(jìn)產(chǎn)業(yè)層次、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、民營(yíng)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)結(jié)構(gòu)和民生建設(shè)五個(gè)方2008年，神木縣經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持了又好又快的發(fā)展勢(shì)頭。全年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值290.58億元，增長(zhǎng)47%；完成財(cái)政總收入72.27億元，增長(zhǎng)52.1%，完成地方財(cái)政收入16.7億元，增長(zhǎng)55%；完成固定資產(chǎn)投資134億元，增長(zhǎng)45%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)16075元、農(nóng)民人均純收入達(dá)6028元，分別增長(zhǎng)27%和18%?？h域經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力居全國第59位，西部第5位，省第一位，成為省第一個(gè)綜合競(jìng)爭(zhēng)力進(jìn)入繞強(qiáng)縣富民目標(biāo)，以轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式為主線，大力推進(jìn)工業(yè)化、城鎮(zhèn)化和新農(nóng)村建設(shè)人與自然和諧發(fā)展、中省市企業(yè)與地方經(jīng)濟(jì)共同發(fā)展，全面推動(dòng)經(jīng)濟(jì)建設(shè)、政治建設(shè)、文化建設(shè)、社會(huì)建設(shè)，努力打造實(shí)力神木、活力神木、魅力神木、和諧神木。為了實(shí)現(xiàn)規(guī)劃目標(biāo)，神木縣經(jīng)濟(jì)社會(huì)建設(shè)項(xiàng)目蓬勃發(fā)展。僅2008年一年，神木縣共安排基本建設(shè)項(xiàng)目157個(gè)，年度投資145億元，其中縣財(cái)政投資18.5億元。如：大交通體系的構(gòu)建，包括榆神高速公路、神府高速公路、包西鐵路、準(zhǔn)神鐵路和紅檸鐵路建設(shè)等；工業(yè)區(qū)建設(shè)，包括神木新村、第二新村和家梁、石窯店等工業(yè)區(qū)建設(shè)。神木縣位于煤炭資源富集區(qū)的中心地帶，縣境儲(chǔ)煤面積達(dá)4500平方公里，已探明儲(chǔ)量500億噸。近年來，能源化工項(xiàng)目強(qiáng)勢(shì)崛起，截至2008年底，神木已經(jīng)成為全國第一產(chǎn)煤大縣（億噸級(jí)）、全國最大的蘭炭生產(chǎn)基地（千萬噸）、全國最大的聚氯乙），屬鎂產(chǎn)業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)，神木、府谷也已經(jīng)將金屬鎂產(chǎn)業(yè)發(fā)展提上日程，地區(qū)的金屬鎂產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，目前的生產(chǎn)能力和產(chǎn)量均居國前列，成為我國金屬鎂的主要生產(chǎn)基地。目前，全世界約有200家金屬鎂生產(chǎn)企業(yè)，其中中國有160多家，地區(qū)有40家，約占全國的1/4。其中，府谷17家，神木11家。硅鐵、白云石和煤氣等是生產(chǎn)金屬鎂的重要原料，占金屬鎂生產(chǎn)成本一半以上，其低成本優(yōu)勢(shì)凸顯。神木及周邊地區(qū)的硅鐵、白云石和在發(fā)展金屬鎂產(chǎn)業(yè)方面，擁有其他地區(qū)不能比擬的低成本優(yōu)勢(shì)。神木、府谷、在我國金炭、電力、化工和城鎮(zhèn)化等所取得的成就，神木縣發(fā)展規(guī)劃，鋼鐵、工程機(jī)械、汽車和規(guī)模快速擴(kuò)，神木縣相繼啟動(dòng)了錦界工業(yè)園區(qū)、神木縣城第一新村的建設(shè)，神木第二新并配套有占地約2500畝的物流倉儲(chǔ)區(qū)。該物流倉儲(chǔ)區(qū)將為神木第二新村及周邊的企業(yè)提供物流服務(wù)，根據(jù)需求，物流倉儲(chǔ)區(qū)擬劃分為鋼鐵倉儲(chǔ)物流區(qū)、貴金屬、化工與礦產(chǎn)原料倉儲(chǔ)物流區(qū)、水暖五金交易城、家具建材交易城，汽車構(gòu)建完備的信息服務(wù)平臺(tái)，建設(shè)現(xiàn)代化的服務(wù)體系；注重經(jīng)濟(jì)發(fā)展和環(huán)境發(fā)展平衡，加地面積15平方公里，依托神錦工業(yè)大街，以產(chǎn)業(yè)為主、人居為輔，由民營(yíng)企業(yè)創(chuàng)業(yè)園配套企業(yè)、設(shè)施齊全，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。項(xiàng)目東面緊鄰第二新村管理中心，配套服務(wù)設(shè)施及其便利。神錦工業(yè)大街北側(cè)為瓷工業(yè)園區(qū)、鎂合金加工園區(qū)、橡膠加工園區(qū)和塑料工本項(xiàng)目擬建成神府地區(qū)設(shè)施裝備領(lǐng)先、市場(chǎng)規(guī)協(xié)調(diào)、供貨質(zhì)量穩(wěn)定及時(shí)、服務(wù)完善的大型綜合現(xiàn)代化倉儲(chǔ)、物流、貿(mào)易市場(chǎng)。目標(biāo)顧客主要包括：建材、機(jī)械、鋼材等生瓷、涂料、裝飾裝修材料等）生產(chǎn)廠家直銷、代銷及超市、商場(chǎng)貨物倉儲(chǔ)、物流、貿(mào)易益辰倉儲(chǔ)物流貿(mào)易市場(chǎng)采用規(guī)模開發(fā)、集約用地，注重可持續(xù)發(fā)展的開發(fā)模式。倉儲(chǔ)交易區(qū)、倉庫物流區(qū)和臨街商鋪的經(jīng)營(yíng)，采用自營(yíng)和租賃雙重模式。五年后，在經(jīng)營(yíng)需要的情況下，可部分出售倉庫物流區(qū)的倉庫（約2.15萬平方米）的使用權(quán)或產(chǎn)權(quán)，商戶解決配套的服務(wù)問題，為企業(yè)提供優(yōu)勢(shì)的服務(wù)，營(yíng)造良好的倉儲(chǔ)物流貿(mào)易環(huán)境。其主要職責(zé)：統(tǒng)一負(fù)責(zé)項(xiàng)目的規(guī)劃、建設(shè)、政策制定和入駐商戶的管理等工作。園區(qū)由益交易成本，為客戶創(chuàng)造價(jià)值。主要服務(wù)方式包括：1、在益辰倉儲(chǔ)物流貿(mào)易市場(chǎng)辦公樓輔樓設(shè)立金屬鎂生產(chǎn)企業(yè)展廳；2、設(shè)立交易服務(wù)中心，進(jìn)行金屬鎂市場(chǎng)的信息搜集整理、采購中介服務(wù)等業(yè)務(wù)；3、構(gòu)建網(wǎng)絡(luò)信息平臺(tái)，營(yíng)造金屬鎂交易服務(wù)的專業(yè)平臺(tái)。本項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積為140畝，建筑面積51755.4平方米。在考慮用地、周邊場(chǎng)四大主題片區(qū)1）倉儲(chǔ)交易區(qū)。主要業(yè)務(wù)為鋼材、工程機(jī)械、汽車銷售；2倉庫物流區(qū)。主要業(yè)務(wù)是為建材貿(mào)易、日用百貨等貨物提供倉儲(chǔ)中轉(zhuǎn)物流服務(wù)；（3）臨街商鋪。主要業(yè)務(wù)為工程機(jī)械配件供應(yīng)與售后維修服務(wù)等；（4）辦公區(qū)。主要業(yè)務(wù)為神木縣益辰倉儲(chǔ)物流貿(mào)易市場(chǎng)平面圖倉儲(chǔ)交易區(qū)占地約56畝，建成6大交易區(qū)，交易區(qū)總面積2.76萬平方米，交易主要鋼鐵品種：制造用鋼、建筑用鋼兩大類，包括板主要交易品種：載重車輛、挖掘機(jī)械、裝載設(shè)備、筑路機(jī)械、起吊設(shè)備等，兼營(yíng)售2、倉庫物流區(qū)倉庫物流區(qū)占地約48畝，建成6大倉庫，倉庫總面積2.15萬平方米，倉庫主干道的道路寬12米。倉庫物流區(qū)服務(wù)的主要對(duì)象是當(dāng)?shù)睾屯獾亟ú钠髽I(yè)及貿(mào)易商等，為3、臨街商鋪械配件供應(yīng)中心，為周邊企業(yè)和個(gè)人提供工程機(jī)臨街商鋪呈"L"行，臨街長(zhǎng)度為597.4米，建筑面積2.42萬平方米。4、辦公區(qū)易服務(wù)中心，為金屬鎂生產(chǎn)企業(yè)提供展示產(chǎn)品和企業(yè)形項(xiàng)目場(chǎng)地道路系統(tǒng)設(shè)置合理，在項(xiàng)目北面，設(shè)有兩出入口與神錦大街相連，出入口寬8米，項(xiàng)目建設(shè)二縱七橫的干道。南北向的2條道路寬8米；辦公樓與倉儲(chǔ)交易區(qū)米。項(xiàng)目道路寬敞，車少時(shí)，貨車可快速實(shí)現(xiàn)倒車，車多時(shí)，可環(huán)線行駛，方便貨車高2、隔離綠地：益辰倉儲(chǔ)物流貿(mào)易市場(chǎng)在項(xiàng)目西側(cè)規(guī)劃有寬約5-6米，長(zhǎng)約361.4益辰倉儲(chǔ)物流貿(mào)易市場(chǎng)用地包括倉儲(chǔ)交易用地、公共設(shè)施用地、道路交通用地及綠化用地等。倉儲(chǔ)交易用地主要承擔(dān)倉儲(chǔ)流通功能，規(guī)劃按低中、低密度開發(fā)，建筑形式益辰倉儲(chǔ)物流貿(mào)易市場(chǎng)規(guī)劃用地明細(xì)2、建設(shè)周期建設(shè)周期兩年。土建安排在每年的3月15日-店塔、錦界、大保當(dāng)5個(gè)重點(diǎn)城鎮(zhèn)和四大工業(yè)園區(qū)，發(fā)展產(chǎn)業(yè)集群。第二新村位于神木神木縣第二新村物流倉儲(chǔ)區(qū)占地2500畝，其中，益辰倉儲(chǔ)物流貿(mào)易市場(chǎng)140畝，占第二新村物流倉儲(chǔ)區(qū)的5.6%。依托神木縣第二新村的產(chǎn)業(yè)集群優(yōu)勢(shì)和區(qū)位優(yōu)勢(shì)，益辰倉儲(chǔ)物流貿(mào)易市場(chǎng)所處市場(chǎng)需求旺盛。根據(jù)2009-2020年，第二新村物流產(chǎn)業(yè)年平均銷售收入能達(dá)120億元。2009-2020年省神木縣第二新村物流產(chǎn)業(yè)收入預(yù)測(cè)益辰倉儲(chǔ)物流貿(mào)易市場(chǎng)在招商和管理進(jìn)程中將始終如一遵循以下宗旨：1、突出配享，方便入駐商戶經(jīng)營(yíng)；4、生態(tài)設(shè)計(jì)，營(yíng)造舒心的工作和交易環(huán)境。項(xiàng)目處在神木第二新村倉儲(chǔ)物流區(qū)，該區(qū)將建成多個(gè)物流園區(qū)。為了避免相鄰地區(qū)市場(chǎng)細(xì)分策略，依靠自身獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，爭(zhēng)取物流運(yùn)作資源，比競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手更有效地為客戶提益辰倉儲(chǔ)物流貿(mào)易市場(chǎng)的營(yíng)銷包括兩部分容：1、招商，采取多種招商方式，吸引商戶入駐市場(chǎng)；2、市場(chǎng)推廣，將益辰倉儲(chǔ)物流貿(mào)易市場(chǎng)作為整體向市場(chǎng)推廣，擴(kuò)大知標(biāo)準(zhǔn)服飾和招商手冊(cè)等，培訓(xùn)專業(yè)招商人員，在此基礎(chǔ)上可以利用以下招商手段，或者2、舉行或參加行業(yè)招商會(huì)有選擇地參加一些有意義的行業(yè)會(huì)議，廣泛聯(lián)系客戶。針對(duì)意向客戶采取方案營(yíng)銷3、借助中介機(jī)構(gòu)的聯(lián)絡(luò)渠道招商4、安排招商小組主動(dòng)招商益辰倉儲(chǔ)物流貿(mào)易市場(chǎng)可主動(dòng)派出專業(yè)招商隊(duì)伍，進(jìn)行宣傳、信息收集、確定意向5、借助電子網(wǎng)絡(luò)招商設(shè)立益辰倉儲(chǔ)物流貿(mào)易市場(chǎng)專用，設(shè)立專門的招商頻道，容要體現(xiàn)互動(dòng)交流、容豐6、利用各類政府及協(xié)會(huì)渠道為倉儲(chǔ)物流貿(mào)易市場(chǎng)和入駐商戶增加效益。益用戶雜志、出席推介會(huì)和交易會(huì)、視覺形象設(shè)計(jì)、互聯(lián)網(wǎng)和廣告等多種手段混合使用的綜合營(yíng)銷方式，以達(dá)到預(yù)期效果。此外，招商和市場(chǎng)籌備期的工作重心為：在進(jìn)一步市場(chǎng)定位的基礎(chǔ)上，規(guī)劃招商預(yù)算，完成招商宣傳時(shí)間安排：2009年8月-2010年3月。益辰倉儲(chǔ)物流貿(mào)易市場(chǎng)有一個(gè)明確人士，通過招商會(huì)和一對(duì)一招商人員的推廣活動(dòng)，使時(shí)間安排：2009年3月-2010年6月。累計(jì)總量80%的招商目標(biāo)。時(shí)間安排：2009年6月-2010年12月。穩(wěn)定推廣期的工作目標(biāo)是完成滯留的20%的招商任務(wù)，在以往的招商經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上，時(shí)間安排：2011年1月-2011年6月。6.2人力資源配置與薪酬體系需要配備各類人員125人。本項(xiàng)目招聘有豐富經(jīng)驗(yàn)的管理人員、倉儲(chǔ)、物流、貿(mào)易專業(yè)人員，各類人員上崗前進(jìn)行專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)，并經(jīng)考核合格后方可上崗。掌握現(xiàn)代化管理方式，提高企業(yè)的管理7.1預(yù)測(cè)依據(jù)1、基建貸款利率：執(zhí)行中國人民銀行頒發(fā)的現(xiàn)行3-5年期貸款年利率5.76%。2、銷售稅金及附加的確定（1）營(yíng)業(yè)稅：根據(jù)地方稅務(wù)局的規(guī)定，按銷售收入的5%計(jì)提營(yíng)業(yè)稅。（2）增值稅：由銷售稅抵扣進(jìn)項(xiàng)稅，稅率為17%。（3）城市維護(hù)建設(shè)稅:根據(jù)國家財(cái)政部（1993）財(cái)發(fā)第42號(hào)文規(guī)定，按營(yíng)業(yè)稅的5%計(jì)取。（4）教育費(fèi)附加：根據(jù)國務(wù)院國發(fā)明電（1994）第2號(hào)文規(guī)定，按營(yíng)業(yè)稅的3%3、所得稅：根據(jù)服務(wù)業(yè)的所得稅標(biāo)準(zhǔn)，按利潤(rùn)總額的25%計(jì)取。4、基準(zhǔn)收益率：按8%計(jì)算。額的4%計(jì)算。（2）營(yíng)業(yè)費(fèi)用：本項(xiàng)目營(yíng)業(yè)費(fèi)用為企業(yè)經(jīng)營(yíng)過程中及日常所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用按銷售收入的3%計(jì)算。目主要為貸款利息按年利率5.76%計(jì)算，第五年經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生正的現(xiàn)金流入時(shí)，按利潤(rùn)總額的15%補(bǔ)充貸款利息。（4）工資等費(fèi)用：各類人員工資按人均工資1500元/月估算,職工福利費(fèi)按工資總額的14%估算，中高層管理人員工資略高于普通工作人員，共498.56萬元/年。（5）其他費(fèi)用：本項(xiàng)目的場(chǎng)地維修費(fèi)用及其他費(fèi)用按銷售收入的1.4%計(jì)算。7.2投資收益預(yù)測(cè)未來五年公司的整體業(yè)務(wù)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的預(yù)測(cè)經(jīng)計(jì)算，該項(xiàng)目年平均利潤(rùn)總額為4672.49萬元，年平均所得稅1168.12萬元，年平均所得稅后利潤(rùn)為3504.37萬元?？偼顿Y收益率＝年平均息稅前利潤(rùn)項(xiàng)目總投資×100%＝48.23%資本金凈利潤(rùn)率＝年平均凈利潤(rùn)項(xiàng)目資本金×100%＝67.55%BEP（生產(chǎn)能力利用率）＝年固定總成本年?duì)I業(yè)收入-年?duì)I業(yè)稅金及附加-年可變成本×100%=25.09%方案二：在經(jīng)營(yíng)第四年出售倉庫物流交易區(qū)未來五年公司的整體業(yè)務(wù)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的預(yù)測(cè)經(jīng)計(jì)算，該項(xiàng)目年平均利潤(rùn)總額為5380.42萬元，年平均所得稅1345.11萬元，年平均所得稅后利潤(rùn)為4035.32萬元?？偼顿Y收益率＝年平均息稅前利潤(rùn)項(xiàng)目總投資×100%＝55.54%資本金凈利潤(rùn)率＝年平均凈利潤(rùn)項(xiàng)目資本金×100%＝77.78%BEP（生產(chǎn)能力利用率）＝年固定總成本年?duì)I業(yè)收入-年?duì)I業(yè)稅金及附加-年可變成本×100%=25.60%從計(jì)算指標(biāo)看，方案一全部投資稅前財(cái)務(wù)部收益率為38.66%，稅后財(cái)務(wù)部收益率為28.90%，稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為14,954萬元,只要年?duì)I業(yè)收入達(dá)到25.09%，企業(yè)就可以保本；方案二全部投資稅前財(cái)務(wù)部收益率為44.45%，稅后財(cái)務(wù)部收益率為35.76%，均高于行業(yè)的基準(zhǔn)收益率12%，并高于目前銀行的長(zhǎng)期貸款利率5.76%。稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為19,323萬元，只要年?duì)I業(yè)收入達(dá)到25.60%，企業(yè)就可以保本。表明本項(xiàng)目除能滿足行業(yè)最低要求外，還有盈余。表明該項(xiàng)目具有較強(qiáng)的盈利能力，在財(cái)務(wù)和規(guī)模的飛躍，將募集9687.86萬元新建神木縣益辰倉儲(chǔ)物流貿(mào)易市場(chǎng)，為當(dāng)?shù)劁摫卷?xiàng)目計(jì)劃總投資9687.86萬元人民幣，其中，固定資產(chǎn)投資8587.06萬元，建設(shè)期利息100.8萬元，流動(dòng)資金投資1000萬元，明細(xì)情況見下表：本項(xiàng)目項(xiàng)目建設(shè)總投資9687.86萬元。其中，自籌5187.86萬元，占總投資的53.55%，其余46.45%的投資額，即4500萬元采用債權(quán)融資的方式取得。9.1風(fēng)險(xiǎn)概述市場(chǎng)、部管理、財(cái)務(wù)以及部分不可預(yù)見的因素。以下就項(xiàng)目的主要風(fēng)險(xiǎn)及其來源做簡(jiǎn)要市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主要為行業(yè)市場(chǎng)發(fā)展的進(jìn)程風(fēng)險(xiǎn)、未來前景的增長(zhǎng)，以及行業(yè)的現(xiàn)有和潛在競(jìng)爭(zhēng)等所引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。本項(xiàng)目所建設(shè)的倉儲(chǔ)物流園區(qū)，就所處地區(qū)、經(jīng)營(yíng)圍和政策導(dǎo)向等方面來看，在長(zhǎng)期市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，隨著省市及周邊地區(qū)各產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，潛在競(jìng)爭(zhēng)出現(xiàn)幾率較大，存在著一定的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)。但是本項(xiàng)目具有獨(dú)厚的地理、交通便利等可能存在的部風(fēng)險(xiǎn)因素，在審計(jì)、管理流程上完善，從而在經(jīng)營(yíng)過程中更好發(fā)揮企業(yè)自本項(xiàng)目的管理風(fēng)險(xiǎn)主要集中在領(lǐng)導(dǎo)團(tuán)隊(duì)的決策中。省市神木縣第二新村是一個(gè)集瓷、加工、物流、裝備制造等各大工業(yè)生產(chǎn)為一體的綜合工業(yè)園區(qū)，中心物流園區(qū)的管的風(fēng)險(xiǎn)。在經(jīng)歷了2008年世界金融危機(jī)以后，我國出臺(tái)了十大振興產(chǎn)業(yè)計(jì)劃，大力扶持物流業(yè)。同時(shí)項(xiàng)目所在地的社會(huì)及人文環(huán)境相對(duì)穩(wěn)定，長(zhǎng)期發(fā)展前景良好，因此，主9.2主要風(fēng)險(xiǎn)影響分析目的建設(shè)和實(shí)施。現(xiàn)就各項(xiàng)目的影響程度做綜合比較，以便得以全面的分析風(fēng)險(xiǎn)，并得利建設(shè)和持續(xù)運(yùn)作有較大影響，需要著重引起重視；市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)位居其次，承辦單位應(yīng)在一定程度上給予必要的考慮，提前做好應(yīng)對(duì)措施；而行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)等其他風(fēng)險(xiǎn)影9.3風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策與控制（4）完善人力資源管理制度，建立有效的績(jī)效考2、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)（4）合理運(yùn)用資本市場(chǎng)、投資公司、民間資金、基金機(jī)構(gòu)等等廣泛吸引投資，為3、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)針對(duì)項(xiàng)目存在的長(zhǎng)期市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)，公司將努力建設(shè)長(zhǎng)期合作體系，以穩(wěn)定的客戶支持當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)建設(shè)，為創(chuàng)業(yè)者提供經(jīng)營(yíng)平臺(tái)，提升企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)本項(xiàng)目符合國家產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策，2009年2月25日國務(wù)院審議通過了倉儲(chǔ)物流產(chǎn)業(yè)調(diào)整振興規(guī)劃，隨著物流行業(yè)的發(fā)展，市場(chǎng)需求量將進(jìn)一步增加，為行業(yè)提供了良好神木縣第二新村產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套設(shè)施完備，動(dòng)力成本低，可以大幅降低倉儲(chǔ)物流業(yè)行業(yè)的空缺，服務(wù)于神木及周邊地區(qū)各物流、商貿(mào)等產(chǎn)業(yè)的進(jìn)入，在當(dāng)?shù)匦纬僧a(chǎn)業(yè)的集群，最終形成龐大的產(chǎn)業(yè)集群，給當(dāng)?shù)刈⑷肭八从械慕?jīng)濟(jì)活力，并向周邊形成輻射，帶動(dòng)周經(jīng)計(jì)算，該項(xiàng)目年平均利潤(rùn)總額為4672.49萬元，年平均所得稅1168.12萬元，年平均所得稅后利潤(rùn)為3504.37萬元?？偼顿Y收益率＝年平均息稅前利潤(rùn)項(xiàng)目總投資×100%＝48.23%資本金凈利潤(rùn)率＝年平均凈利潤(rùn)項(xiàng)目資本金×100%＝67.55%BEP（生產(chǎn)能力利用率）＝年固定總成本年?duì)I業(yè)收入-年?duì)I業(yè)稅金及附加-年可變成本×100%=25.09%方案二：在經(jīng)營(yíng)第四年出售倉庫物流交易區(qū)未來五年公司的整體業(yè)務(wù)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的預(yù)測(cè)經(jīng)計(jì)算，該項(xiàng)目年平均利潤(rùn)總額為5380.42萬元，年平均所得稅1345.11萬元，年平均所得稅后利潤(rùn)為4035.32萬元?？偼顿Y收益率＝年平均息稅前利潤(rùn)項(xiàng)目總投資×100%＝55.54%資本金凈利潤(rùn)率＝年平均凈利潤(rùn)項(xiàng)目資本金×100%＝77.78%BEP（生產(chǎn)能力利用率）＝年固定總成本年?duì)I業(yè)收入-年?duì)I業(yè)稅金及附加-年可變成本×100%=25.60%從計(jì)算指標(biāo)看，方案一全部投資稅前財(cái)務(wù)部收益率為38.66%，稅后財(cái)務(wù)部收益率為28.90%，稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為14,954萬元,只要年?duì)I業(yè)收入達(dá)到25.09%，企業(yè)就可以保本；方案二全部投資稅前財(cái)務(wù)部收益率為44.45%，稅后財(cái)務(wù)部收益率為35.76%，均高于行業(yè)的基準(zhǔn)收益率12%，并高于目前銀行的長(zhǎng)期貸款利率5.76%。稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為19,323萬元，只要年?duì)I業(yè)收入達(dá)到25.60%，企業(yè)就可以保本。表明本項(xiàng)目除能滿足行業(yè)最低要求外，還有盈余。表明該項(xiàng)目具有較強(qiáng)的盈利能力，在財(cái)務(wù)和規(guī)模的飛躍，將募集9687.86萬元新建神木縣益辰倉儲(chǔ)物流貿(mào)易市場(chǎng)，為當(dāng)?shù)劁摫卷?xiàng)目計(jì)劃總投資9687.86萬元人民幣，其中，固定資產(chǎn)投資8587.06萬元，建設(shè)期利息100.8萬元，流動(dòng)資金投資1000萬元，明細(xì)情況見下表：本項(xiàng)目項(xiàng)目建設(shè)總投資9687.86萬元。其中，自籌5187.86萬元，占總投資的53.55%，其余46.45%的投資額，即4500萬元采用債權(quán)融資的方式取得。9.1風(fēng)險(xiǎn)概述市場(chǎng)、部管理、財(cái)務(wù)以及部分不可預(yù)見的因素。以下就項(xiàng)目的主要風(fēng)險(xiǎn)及其來源做簡(jiǎn)要市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主要為行業(yè)市場(chǎng)發(fā)展的進(jìn)程風(fēng)險(xiǎn)、未來前景的增長(zhǎng)，以及行業(yè)的現(xiàn)有和潛在競(jìng)爭(zhēng)等所引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。本項(xiàng)目所建設(shè)的倉儲(chǔ)物流園區(qū)，就所處地區(qū)、經(jīng)營(yíng)圍和政策導(dǎo)向等方面來看，在長(zhǎng)期市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，隨著省市及周邊地區(qū)各產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，潛在競(jìng)爭(zhēng)出現(xiàn)幾率較大，存在著一定的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)。但是本項(xiàng)目具有獨(dú)厚的地理、交通便利等可能存在的部風(fēng)險(xiǎn)因素，在審計(jì)、管理流程上完善，從而在經(jīng)營(yíng)過程中更好發(fā)揮企業(yè)自本項(xiàng)目的管理風(fēng)險(xiǎn)主要集中在領(lǐng)導(dǎo)團(tuán)隊(duì)的決策中。省市神木縣第二新村是一個(gè)集瓷、加工、物流、裝備制造等各大工業(yè)生產(chǎn)為一體的綜合工業(yè)園區(qū)，中心物流園區(qū)的管的風(fēng)險(xiǎn)。在經(jīng)歷了2008年世界金融危機(jī)以后，我國出臺(tái)了十大振興產(chǎn)業(yè)計(jì)劃，大力扶持物流業(yè)。同時(shí)項(xiàng)目所在地的社會(huì)及人文環(huán)境相對(duì)穩(wěn)定，長(zhǎng)期發(fā)展前景良好，因此，主9.2主要風(fēng)險(xiǎn)影響分析目的建設(shè)和實(shí)施?，F(xiàn)就各項(xiàng)目的影響程度做綜合比較，以便得以全面的分析風(fēng)險(xiǎn)，并得利建設(shè)和持續(xù)運(yùn)作有較大影響，需要著重引起重視；市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)位居其次，承辦單位應(yīng)在一定程度上給予必要的考慮，提前做好應(yīng)對(duì)措施；而行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)等其他風(fēng)險(xiǎn)影9.3風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策與控制（4）完善人力資源管理制度，建立有效的績(jī)效考2、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)（4）合理運(yùn)用資本市場(chǎng)、投資公司、民間資金、基金機(jī)構(gòu)等等廣泛吸引投資，為3、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)針對(duì)項(xiàng)目存在的長(zhǎng)期市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)，公司將努力建設(shè)長(zhǎng)期合作體系，以穩(wěn)定的客戶支持當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)建設(shè)，為創(chuàng)業(yè)者提供經(jīng)營(yíng)平臺(tái)，提升企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)本項(xiàng)目符合國家產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策，2009年2月25日國務(wù)院審議通過了倉儲(chǔ)物流產(chǎn)業(yè)調(diào)整振興規(guī)劃，隨著物流行業(yè)的發(fā)展，市場(chǎng)需求量將進(jìn)一步增加，為行業(yè)提供了良好神木縣第二新村產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套設(shè)施完備，動(dòng)力成本低，可以大幅降低倉儲(chǔ)物流業(yè)行業(yè)的空缺，服務(wù)于神木及周邊地區(qū)各物流、商貿(mào)等產(chǎn)業(yè)的進(jìn)入，在當(dāng)?shù)匦纬僧a(chǎn)業(yè)的集群，最終形成龐大的產(chǎn)業(yè)集群，給當(dāng)?shù)刈⑷肭八从械慕?jīng)濟(jì)活力，并向周邊形成輻射，帶動(dòng)周經(jīng)計(jì)算，該項(xiàng)目年平均利潤(rùn)總額為4672.49萬元，年平均所得稅1168.12萬元，年平均所得稅后利潤(rùn)為3504.37萬元。總投資收益率＝年平均息稅前利潤(rùn)項(xiàng)目總投資×100%＝48.23%資本金凈利潤(rùn)率＝年平均凈利潤(rùn)項(xiàng)目資本金×100%＝67.55%BEP（生產(chǎn)能力利用率）＝年固定總成本年?duì)I業(yè)收入-年?duì)I業(yè)稅金及附加-年可變成本×100%=25.09%方案二：在經(jīng)營(yíng)第四年出售倉庫物流交易區(qū)未來五年公司的整體業(yè)務(wù)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的預(yù)測(cè)經(jīng)計(jì)算，該項(xiàng)目年平均利潤(rùn)總額為5380.42萬元，年平均所得稅1345.11萬元，年平均所得稅后利潤(rùn)為4035.32萬元。總投資收益率＝年平均息稅前利潤(rùn)項(xiàng)目總投資×100%＝55.54%資本金凈利潤(rùn)率＝年平均凈利潤(rùn)項(xiàng)目資本金×100%＝77.78%BEP（生產(chǎn)能力利用率）＝年固定總成本年?duì)I業(yè)收入-年?duì)I業(yè)稅金及附加-年可變成本×100%=25.60%從計(jì)算指標(biāo)看，方案一全部投資稅前財(cái)務(wù)部收益率為38.6