某花園推廣策劃分析

某花園推廣策劃分析分七個(gè)大點(diǎn)分析：一、錦繡花園背景概況

二、錦繡花園市場(chǎng)細(xì)分

三、確定目標(biāo)購房群

四、樓市形象市場(chǎng)定位五、錦繡花園兩點(diǎn)整體建議六、

錦繡花園營(yíng)銷阻礙及對(duì)策七、費(fèi)用預(yù)算

錦繡花園推廣策劃分析錦繡花園背景概況東莞樓市分析：錦繡花園已經(jīng)銷售了相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)期，但是區(qū)內(nèi)人氣不旺，商鋪經(jīng)營(yíng)狀況不佳。有鑒于此，本次策劃重點(diǎn)放在住宅的推廣銷售上。通過引爆住宅的銷售帶旺區(qū)內(nèi)的人氣，從而促進(jìn)商鋪的銷售和經(jīng)營(yíng)。

側(cè)重打造錦繡花園個(gè)性化鎮(zhèn)區(qū)明星樓盤形象。

錦繡花園背景概況東莞的地產(chǎn)在上個(gè)世紀(jì)末就跨入了個(gè)性化和形象化時(shí)代。進(jìn)入21世紀(jì)的東莞地產(chǎn)業(yè)，個(gè)性化競(jìng)爭(zhēng)、形象化競(jìng)爭(zhēng)日益激烈。盈彩美地、金域名苑、雍華庭、新石竹花園、金澤花園相繼樹起了“超前20年的戶型”、“讓富有成為一種品味”、“繁華與悠然共享”、“關(guān)愛人性，和諧自然”、“青青園林我的家”等旗幟。樹立起了東莞地產(chǎn)業(yè)的形象。

錦繡花園背景概況東莞各鎮(zhèn)的地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)盡管不似市區(qū)一樣白熱化，但個(gè)性化、形象化已日漸凸顯。大朗碧水天源已經(jīng)率先打出了“碧水天源——自然的家”。相信在以后相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)期內(nèi)，個(gè)性化和形象化將成為各鎮(zhèn)地產(chǎn)發(fā)展的潮流。

故錦繡花園要取得優(yōu)異的銷售業(yè)績(jī)，就必須把握時(shí)機(jī)，盡竭利用自身的個(gè)性資本和雄渾的勢(shì)力，把自身打造成極富個(gè)性和口碑，擁有良好公眾形象的鎮(zhèn)區(qū)明星樓盤。

錦繡花園市場(chǎng)細(xì)分3.按年齡和購買能力分：18歲以下，18歲——28歲，28歲—48歲，48歲以上。在這四個(gè)年齡層次上，18以下的消費(fèi)者幾乎沒有購買房子的能力和欲望，他們大多是學(xué)生和未成年者。18歲——28歲的消費(fèi)者大多已經(jīng)是社會(huì)人，有自己固定的收入，但經(jīng)濟(jì)來源一般是工資類型的，所以收入不是很高，對(duì)購房只是形成一種購買的欲望。28歲——48歲的顧客都是已婚有家庭的人，他們?cè)谑聵I(yè)也取得了一定的成功，經(jīng)濟(jì)收入比較高，有絕對(duì)的購買能力和欲望。48歲以上的消費(fèi)者也我們的目標(biāo)客戶之一，相對(duì)來說他們會(huì)有些積蓄，購買能力也存在很強(qiáng)的購買力。他們可以為自己購房，也可以為子女新婚而購買房子。總之經(jīng)濟(jì)富?；蛴泄潭ㄙY產(chǎn)投香港中老年人是我們的目標(biāo)顧客群。錦繡花園的優(yōu)勢(shì)與不足

優(yōu)勢(shì):1、

位置優(yōu)越，交通便捷

位置優(yōu)越：①錦繡花園座落于東莞市黃江鎮(zhèn)中心，與常平、樟木頭成為香港人的置業(yè)金三角；②徒步2分鐘即可到達(dá)鎮(zhèn)中心，酒店、食府、劇院、商場(chǎng)、超市等社區(qū)設(shè)施一應(yīng)俱全。

交通便捷：①屋苑設(shè)有中港豪華直通巴士站，往返香港僅需90分鐘；常平火車站近在咫尺，每天多班直通火車及高速列車往返九龍及深圳。

錦繡花園的優(yōu)勢(shì)與不足2、物業(yè)管理缺乏特色服務(wù)

物業(yè)管理方面未能根據(jù)目標(biāo)購房群的職業(yè)特點(diǎn)和實(shí)際需求（事業(yè)有成、時(shí)尚、享受）開展特色服務(wù)，使錦繡花園在服務(wù)方面缺乏了應(yīng)有的個(gè)性和吸引力。確定目標(biāo)購房群1、

年齡在35——60歲之間經(jīng)濟(jì)富?；蛴泄潭ㄙY產(chǎn)投資看中黃江置業(yè)位置的香港中老年人，

家庭構(gòu)成：1—3口、中老年夫妻或帶一小孩、單身中老年人。他們正處在滿巢階段，或者是滿巢的過渡期。

2、年齡在28——45歲之間事業(yè)蒸蒸日上月收入在5000元以上時(shí)尚、享受東莞工作的臺(tái)灣老板、管理者或內(nèi)地老板、管理者

，家庭構(gòu)成：1—3口、中青年夫妻或帶一小孩、單身中青年

3、年齡在28——40歲之間

：

月收入5000元以上

，

時(shí)尚、享受在田美工業(yè)園、黃金工業(yè)園、裕元高科技工業(yè)園工作的管理階層

樓市形象市場(chǎng)定位

根據(jù)錦繡花園的自身特點(diǎn)和目標(biāo)購房群特殊的身份、社會(huì)地位和所處的人生階段，我們把錦繡花園定位為：凸顯人生至高境界，完美人生超凡享受的非常住宅。

主體廣告語為輝煌人生，超凡享受?！\繡花園提供的（給您的）不止是稱心滿意的住宅……

輝煌人生：

錦繡花園的目標(biāo)購房群大部分是事業(yè)有成的中青年老板和管理階層，或者是有固定資產(chǎn)投資的中老年。因此，他們的人生是與眾不同的，是輝煌的。

超凡享受：享受入住方便

、享受交通便捷、

享受特別服務(wù)

、享受都市繁華

、享受至尊榮譽(yù)

錦繡花園兩點(diǎn)整體建議如此一來，一方面能夠增加錦繡花園的吸引性，提高錦繡花園在公眾中的知名度、美譽(yù)度、和記憶度；另一方面也有利于贏得目標(biāo)購房群的認(rèn)同，滿足區(qū)內(nèi)居民的榮譽(yù)感。

2、

物業(yè)管理方面提供特色家政服務(wù)

錦繡花園的目標(biāo)購房群大部分是事業(yè)有成的中青年，他們通常沒有太多時(shí)間料理家解決住戶的實(shí)際問題，另一方面有利于增強(qiáng)錦繡花園對(duì)目標(biāo)購房群的吸引力。

錦繡花園營(yíng)銷阻礙及對(duì)策

阻礙：1、錦繡花園廣告宣傳力度不夠，

強(qiáng)勢(shì)賣點(diǎn)尚未盡竭挖掘，尚未樹立起應(yīng)有的產(chǎn)品形象，公眾知名度、美譽(yù)度不高，記憶不深。

2、錦繡花園內(nèi)朝向差、無景、背陰的單位難于銷售。

3、區(qū)內(nèi)商鋪經(jīng)營(yíng)狀況不景氣，銷售業(yè)績(jī)不佳。

錦繡花園營(yíng)銷阻礙及對(duì)策對(duì)策：1、盡竭挖掘錦繡花園的強(qiáng)勢(shì)賣點(diǎn)進(jìn)行媒體宣傳；

在莞惠沿線人行天橋及繁華路段、黃江鎮(zhèn)中心、裕元大酒店對(duì)面、常平火車站及其周邊做車身、路牌、燈柱和建筑物廣告；

舉辦各種公共活動(dòng)，樹立錦繡花園美好形象，迅速提升錦繡花園的知名度、美譽(yù)度和記憶度。

2、把區(qū)內(nèi)朝向差、背陰、無景的單位作為特別單位重新命名炒作，作為特價(jià)單位適時(shí)限量發(fā)售。通過廣告炒作、整體形象和價(jià)格之間的落差以及增值贈(zèng)送來促進(jìn)銷售。

錦繡花園營(yíng)銷阻礙及對(duì)策3、商鋪經(jīng)營(yíng)不景氣，銷售業(yè)績(jī)不佳，究其原因有二。

一是區(qū)內(nèi)人氣不旺，二是錦繡花園離鎮(zhèn)中心太近。故對(duì)策有二：一、引爆住宅銷售，帶旺區(qū)內(nèi)人氣，促進(jìn)商鋪的經(jīng)營(yíng)和銷售；二、根據(jù)區(qū)內(nèi)居民的職業(yè)特點(diǎn)、年齡結(jié)構(gòu)、心理特征、追求喜好和實(shí)際需