工程項目投資與融資（第2版）課件：特色小鎮(zhèn)投資機(jī)會

3.9特色小鎮(zhèn)投資機(jī)會引言根據(jù)國家發(fā)改委發(fā)布的《關(guān)于加快美麗特色?。ǔ牵╂?zhèn)建設(shè)的指導(dǎo)意見》，特色小（城）鎮(zhèn)包括特色小鎮(zhèn)、小城鎮(zhèn)兩種形態(tài)。前者重點(diǎn)關(guān)注特色產(chǎn)業(yè)，是不同于行政建制鎮(zhèn)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)平臺——這是特色小鎮(zhèn)的發(fā)源地浙江主要的小鎮(zhèn)形態(tài)，也是發(fā)改委推廣的特色小鎮(zhèn)主要聚焦形態(tài)；后者是特色產(chǎn)業(yè)鮮明、具有一定人口和經(jīng)濟(jì)規(guī)模的建制鎮(zhèn)，住建部推廣的特色小鎮(zhèn)主要強(qiáng)調(diào)這類特征。特色小鎮(zhèn)概念特色小鎮(zhèn)是具有明確產(chǎn)業(yè)定位與文化內(nèi)涵，生產(chǎn)、生活、旅游、居住等功能疊加融合，呈現(xiàn)產(chǎn)業(yè)特色化、功能集成化、環(huán)境生態(tài)化、機(jī)制靈活化，具有明確空間邊界的功能載體平臺。特性分析產(chǎn)業(yè)特性涵蓋范圍廣，核心鎖定最具發(fā)展基礎(chǔ)、發(fā)展優(yōu)勢和發(fā)展特色的產(chǎn)業(yè)，如浙江的信息經(jīng)濟(jì)、環(huán)保、健康、金融、高端裝備等七大支柱產(chǎn)業(yè)和廣東的輕紡、制造等產(chǎn)業(yè)。功能特性通常為“產(chǎn)業(yè)、文化、旅游、社區(qū)”一體化的復(fù)合功能載體，部分小鎮(zhèn)旅游功能相對弱化。形態(tài)特性既可以是行政建制鎮(zhèn)，如湖南的百個特色旅游小鎮(zhèn)，也可以是具有明確邊界的非鎮(zhèn)非區(qū)非園空間，或是一個聚落空間、集聚區(qū)引言特色小鎮(zhèn)特點(diǎn)作為推動新型城鎮(zhèn)化的重要載體和突破點(diǎn)，近幾年特色小鎮(zhèn)的建設(shè)浪潮席卷了全國各地?！疤厣℃?zhèn)建設(shè)”是國家新農(nóng)村建設(shè)、新型城鎮(zhèn)化在新時期、新常態(tài)下的“新舉措、新模式“，是我國發(fā)展新型城鎮(zhèn)化的一個重要途徑。建設(shè)特色小鎮(zhèn)，一方面讓農(nóng)村更多的優(yōu)質(zhì)資源就近向特色小鎮(zhèn)集中，形成特色化產(chǎn)業(yè)集群，促進(jìn)當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級和優(yōu)化；另一方面，有利于緩解過多人口和資源進(jìn)入大城市的現(xiàn)象，減少和避免“城市病”，進(jìn)而實現(xiàn)大中小城市協(xié)調(diào)發(fā)展。

疏解大城市中心城區(qū)人口

吸引農(nóng)村就地城鎮(zhèn)化引言特色小鎮(zhèn)發(fā)展背景國家戰(zhàn)略：新型城鎮(zhèn)化的需要特色小鎮(zhèn)發(fā)展背景當(dāng)前在中國，城市的復(fù)制現(xiàn)象十分嚴(yán)重，城市的識別性模糊，缺乏獨(dú)特的自主品牌。而城市品牌的價值是其在市場中的地位和不可替代的性格。而若要打造城市品牌，應(yīng)具備科學(xué)明確的城市定位。山東廣東重慶浙江有限局促的陸城建設(shè)空間；個體私營經(jīng)濟(jì)比重大；經(jīng)濟(jì)總量增速減緩；市場供給豐度不足；塊狀經(jīng)濟(jì)分布；消費(fèi)需求外溢…要素吸納和重聚能力不強(qiáng)；城鎮(zhèn)管理效能不高；產(chǎn)業(yè)層次不高…產(chǎn)業(yè)園區(qū)，特色小城鎮(zhèn)等發(fā)展基礎(chǔ)較好；嶺南風(fēng)情獨(dú)特…獨(dú)特的地理空間與用地空間；農(nóng)副產(chǎn)品、零部件、經(jīng)紡等產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)；自然資源獨(dú)特；歷史人文豐富…引言特色小鎮(zhèn)發(fā)展背景區(qū)域?qū)用妫焊鲄^(qū)域特色需求以歷史的眼光來看，中國房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)走過了第一階段，即全面的城市化進(jìn)程，到了第二階段——大城市化進(jìn)程。誠然，未來是大城市的時代，但北、上、深三大一線城市在控制建設(shè)規(guī)模的要求下，唯有城市更新一途還有發(fā)展的空間。當(dāng)前三四線城市火熱，更多也只是中短期去庫存政策的推動，不會改變資源人口向核心一線城市聚集的趨勢。從這一趨勢來看，環(huán)核心城市的小城市（適用一線）或核心城市近郊城鎮(zhèn)（適用核心二線）擁有地理優(yōu)勢，來承接核心城市產(chǎn)業(yè)、人口和資源等外溢。

而相較于產(chǎn)業(yè)園區(qū)這一更偏重于生產(chǎn)定位的業(yè)態(tài)，特色小鎮(zhèn)更多了生活和生態(tài)的元素，更好的迎合了“人、文化、生態(tài)、產(chǎn)業(yè)”等多方訴求，特色小鎮(zhèn)這一房地產(chǎn)行業(yè)新業(yè)態(tài)有望為房企打開新的發(fā)展空間。城市自發(fā)產(chǎn)生的商務(wù)、生產(chǎn)和居住區(qū)域政策以規(guī)劃和政策做引導(dǎo)而產(chǎn)生的各類產(chǎn)業(yè)園區(qū)以特色小鎮(zhèn)和大城市互為補(bǔ)充的城市化進(jìn)程特色小鎮(zhèn)發(fā)展背景引言特色小鎮(zhèn)發(fā)展背景行業(yè)發(fā)展：房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展重要手段特色小鎮(zhèn)發(fā)展背景綠城-浙江嵊州農(nóng)業(yè)小鎮(zhèn)華僑城-成都文旅小鎮(zhèn)（天回）華夏幸福-南京空港會展小鎮(zhèn)碧桂園-惠州潼湖科技小鎮(zhèn)引言特色小鎮(zhèn)發(fā)展背景行業(yè)發(fā)展：房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展重要手段3.9.1政策分析2016年3月，國務(wù)院發(fā)布的《中華人民共和國國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十三個五年規(guī)劃綱要》中提出，“十三五”期間要加快發(fā)展中小城市和特色鎮(zhèn)，因地制宜發(fā)展特色鮮明、產(chǎn)城融合、充滿魅力的小城鎮(zhèn)，這也成為新時期小城鎮(zhèn)發(fā)展的新課題。十三五規(guī)劃3.9.1政策分析“新型城鎮(zhèn)化”提出發(fā)展具有特色優(yōu)勢魅力小鎮(zhèn)前面提到，大力發(fā)展特色小鎮(zhèn)是推動新型城鎮(zhèn)化的重要載體，這也可從國家近幾年發(fā)布的關(guān)于“新型城鎮(zhèn)化”文件中得到印證，如下表所示：頒布時間部門文件名稱相關(guān)內(nèi)容2014.3國務(wù)院《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃(2014-2020年)》要通過規(guī)劃引導(dǎo)、市場運(yùn)作，將具有特色資源、區(qū)位優(yōu)勢的小城鎮(zhèn)，培育成為文化旅游、商貿(mào)物流、資源加工、交通樞紐等專業(yè)特色鎮(zhèn)2014.7住建部等《關(guān)于公布全國重點(diǎn)鎮(zhèn)名單的通知》大力支持3675個重點(diǎn)鎮(zhèn)建設(shè)，提升發(fā)展質(zhì)量，逐步完善一般小城鎮(zhèn)的功能，將一批產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)較好、基礎(chǔ)設(shè)施水平較高的小城鎮(zhèn)打造成特色小鎮(zhèn)2016.2國務(wù)院《關(guān)于深人推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的若干意見》發(fā)展具有特色優(yōu)勢的休閑旅游、商貿(mào)物流、信息產(chǎn)業(yè)、科技教育等魅力小鎮(zhèn)，帶動農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化和農(nóng)民就近城鎮(zhèn)化。2016.4國土資源部《關(guān)于進(jìn)一步做好新型城鎮(zhèn)化建設(shè)土地服務(wù)保障工作的通知》倡導(dǎo)積極推進(jìn)城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)，實施差別化產(chǎn)業(yè)用地政策，科學(xué)穩(wěn)慎推進(jìn)低丘緩坡地開發(fā)。3.9.1政策分析此外，為全面促進(jìn)特色小鎮(zhèn)的建設(shè)發(fā)展，充分發(fā)揮特色小鎮(zhèn)推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化的重要抓手作用，從國家到地方都不斷出臺各種相關(guān)扶持政策。截至2020年年底，全國共發(fā)布特色小鎮(zhèn)相關(guān)政策229個，其中國家層面共發(fā)布28個、省級政策109個、市級政策92個。2016年7月，住建部、發(fā)改委、財政部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于開展特色小鎮(zhèn)培育工作的通知》(建村〔2016〕147號)，這是支持特色小鎮(zhèn)建設(shè)的首個國家層面政策。自此之后，國家發(fā)布政策的密度不斷加大，而這些政策具有以下三個方面特征：3.9.1政策分析1.加大對特色小鎮(zhèn)的金融支持政策特點(diǎn)受經(jīng)濟(jì)發(fā)展因素影響，部分偏遠(yuǎn)貧困地區(qū)的的特色小鎮(zhèn)，存在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)落后、交通條件不佳等情況，需要強(qiáng)大的資金支持。因此，國家通過綜合運(yùn)用財政、金融政策，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)加大對特色小鎮(zhèn)建設(shè)的支持力度。2.提高對特色小鎮(zhèn)的建設(shè)要求部分參與者對特色小鎮(zhèn)的打造理念認(rèn)識不足，在建設(shè)過程中，易出現(xiàn)特色小鎮(zhèn)的建設(shè)特色不明顯、過度依賴房地產(chǎn)、盲目追風(fēng)模仿等現(xiàn)象。針對這種現(xiàn)象，近年來的國家政策中出現(xiàn)了明顯的糾偏傾向。3.細(xì)化各專業(yè)領(lǐng)域?qū)μ厣℃?zhèn)的建設(shè)除住建部統(tǒng)籌推進(jìn)特色小鎮(zhèn)建設(shè)外，國家體育總局、農(nóng)業(yè)部、國家林業(yè)局率先結(jié)合自身相關(guān)領(lǐng)域及產(chǎn)業(yè)，分別啟動了運(yùn)動休閑特色小鎮(zhèn)、農(nóng)業(yè)特色互聯(lián)網(wǎng)小鎮(zhèn)、森林特色小鎮(zhèn)的建設(shè)試點(diǎn)工作。3.9.1政策分析1.加大對特色小鎮(zhèn)的金融支持目前，國家發(fā)改委已與住建部聯(lián)合中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行、國家開發(fā)銀行、中國建設(shè)銀行等先后提出了支持特色小鎮(zhèn)建設(shè)的金融政策文件，推出了創(chuàng)新融資方式。時間銀行部門政策名稱融資方式2016.10中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行住建部《關(guān)于推進(jìn)政策性金融支持小城鎮(zhèn)建設(shè)的通知》銀行貸款、委托貸款、重點(diǎn)項目建設(shè)基金特許經(jīng)營權(quán)、收費(fèi)權(quán)、政府購買協(xié)議預(yù)期收益、質(zhì)押擔(dān)保2017.1國家開發(fā)銀行住建部《關(guān)于推進(jìn)開發(fā)性金融支持小城鎮(zhèn)建設(shè)的通知》投資、貸款、債券、租賃、證券、基金特許經(jīng)營權(quán)、收費(fèi)權(quán)和購買服務(wù)協(xié)議下的應(yīng)收賬款質(zhì)押等擔(dān)保類貸款業(yè)務(wù)2017.4中國建設(shè)銀行住建部《關(guān)于推進(jìn)商業(yè)金融支持小城鎮(zhèn)建設(shè)的通知》債券、股權(quán)投資、基金、信托、融資租賃、保險資金特許經(jīng)營權(quán)、景區(qū)門票收費(fèi)權(quán)、知識產(chǎn)權(quán)、碳排放質(zhì)押、創(chuàng)業(yè)投資基金、股權(quán)基金等開展投貸聯(lián)動3.9.1政策分析1.加大對特色小鎮(zhèn)的金融支持在這些金融支持政策中，各大銀行政策的支持范圍包括重點(diǎn)支持項目和優(yōu)先支持項目。重點(diǎn)支持的項目范圍總體上包括特色小鎮(zhèn)的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)、配套設(shè)施建設(shè)和生態(tài)環(huán)境建設(shè)；對優(yōu)先支持的特色小鎮(zhèn)項目，各大銀行有所側(cè)重，能夠指導(dǎo)地區(qū)特色小鎮(zhèn)結(jié)合自身優(yōu)勢。3.9.1政策分析1.加大對特色小鎮(zhèn)的金融支持范圍類型銀行具體支持范圍重點(diǎn)支持范圍中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行以轉(zhuǎn)移農(nóng)業(yè)人口，提升小城鎮(zhèn)公共服務(wù)水平和提高承載能力為目的的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施為促進(jìn)小城鎮(zhèn)特色產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供平臺支撐的配套設(shè)施建設(shè)國家開發(fā)銀行支持基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施和生態(tài)環(huán)境建設(shè)支持各類產(chǎn)業(yè)發(fā)展的配套設(shè)施建設(shè)支持促進(jìn)小城鎮(zhèn)宜居環(huán)境塑造和傳統(tǒng)文化傳承的工程建設(shè)中國建設(shè)銀行支持改善小城鎮(zhèn)功能、提升發(fā)展質(zhì)量的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支持促進(jìn)小城鎮(zhèn)特色發(fā)展的工程建設(shè)支持小城鎮(zhèn)運(yùn)營管理融資優(yōu)先支持范圍中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行貧困地區(qū)小城鎮(zhèn)建設(shè)國家開發(fā)銀行帶頭實施“千企千鎮(zhèn)工程”的企業(yè)等市場主體和特色小鎮(zhèn)開展特色小鎮(zhèn)助力脫貧攻堅建設(shè)試點(diǎn)，對試點(diǎn)單位優(yōu)先編制融資規(guī)劃優(yōu)先“住建部公布的第一批特色小鎮(zhèn)”確定的127個特色小鎮(zhèn)對納入全國小城鎮(zhèn)建設(shè)項目儲備庫的優(yōu)先推薦項目，優(yōu)先提供中長期信貸支持中國建設(shè)銀行優(yōu)先“住建部公布的第一批特色小鎮(zhèn)”確定的127個特色小鎮(zhèn)3.9.1政策分析1.加大對特色小鎮(zhèn)的金融支持此外，各省也積極出臺了各種支持建設(shè)特色小鎮(zhèn)的資金政策：3.9.1政策分析1.加大對特色小鎮(zhèn)的金融支持3.9.1政策分析2.

提高對特色小鎮(zhèn)的建設(shè)要求2017年5月，住建部發(fā)布的《關(guān)于做好第二批全國特色小鎮(zhèn)推薦工作的通知》(建辦村函〔2017〕357號)中，對以房地產(chǎn)為單一產(chǎn)業(yè)，打著特色小鎮(zhèn)名義搞圈地開發(fā)的建制鎮(zhèn)做出了明令禁止，更加注重當(dāng)?shù)氐膶嶋H情況以及當(dāng)?shù)厝罕姷男枨?，要求引入的項目符合?dāng)?shù)貙嶋H等，對第二批特色小鎮(zhèn)的申報提出了更加嚴(yán)格的要求。又如，2017年12月四部委發(fā)布的《關(guān)于規(guī)范推進(jìn)特色小鎮(zhèn)和特色小城鎮(zhèn)建設(shè)的若干意見》(發(fā)改規(guī)劃〔2017〕2084號)中，從嚴(yán)控房地產(chǎn)化傾向和嚴(yán)格節(jié)約集約用地兩個方面分別提出了要求。3.9.1政策分析小鎮(zhèn)類型文件名稱基本要求政策支持運(yùn)動休閑特色小鎮(zhèn)《關(guān)于推動運(yùn)動休閑特色小鎮(zhèn)建設(shè)工作的通知》交通便利，自然生態(tài)和人文環(huán)境好體育工作基礎(chǔ)扎實，在運(yùn)動休閑方面特色鮮明近5年“五無”：無重大安全生產(chǎn)事故、無重大環(huán)境污染、無重大生態(tài)破壞、無重大群體性社會事件、無歷史文化遺存破壞現(xiàn)象對試點(diǎn)的小鎮(zhèn)一次性給予一定的經(jīng)費(fèi)資助為各小鎮(zhèn)提供體育設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計樣式，配置各類賽事資源農(nóng)業(yè)特色互聯(lián)網(wǎng)小鎮(zhèn)《組織開展農(nóng)業(yè)特色互聯(lián)網(wǎng)小鎮(zhèn)建設(shè)試點(diǎn)工作的通知》促進(jìn)產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展：以農(nóng)業(yè)為核心，促進(jìn)農(nóng)村一二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展規(guī)劃引領(lǐng)合理布局：不以面積為主要參考，控制數(shù)量、節(jié)約用地積極助推精準(zhǔn)扶貧：以農(nóng)業(yè)特色互聯(lián)網(wǎng)小鎮(zhèn)建設(shè)運(yùn)營，帶動貧困偏遠(yuǎn)地區(qū)農(nóng)民脫貧致富深化信息技術(shù)應(yīng)用：充分利用互聯(lián)網(wǎng)理念和技術(shù)，加快物聯(lián)網(wǎng)、云計算、大數(shù)據(jù)等信息技術(shù)在小鎮(zhèn)建設(shè)中的應(yīng)用可申請農(nóng)業(yè)特色互聯(lián)網(wǎng)小鎮(zhèn)專項資金專項資金按照PPP模式提供項目投資總額70%以內(nèi)的資金支持森林特色小鎮(zhèn)《關(guān)于開展森林特色小鎮(zhèn)建設(shè)試點(diǎn)工作的通知》具有一定規(guī)模：森林覆蓋率一般應(yīng)在60%以上,規(guī)模較大的國有林場或國有林區(qū)林業(yè)局建設(shè)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)定位準(zhǔn)確：重點(diǎn)發(fā)展森林觀光游覽、休閑度假、運(yùn)動養(yǎng)生以及森林食品、采集和初加工的綠色產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施較完備：水電路信等基礎(chǔ)設(shè)施較完善，建設(shè)地點(diǎn)原則上要選擇在距機(jī)場或高鐵站50~100km范圍內(nèi)各級林業(yè)主管部門要積極協(xié)調(diào)有關(guān)部門在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、項目立項和資金投入、土地使用審批及投融資政策等方面。3.9.2市場分析特色小鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃政策規(guī)劃目標(biāo)《關(guān)于開展特色小鎮(zhèn)培育工作的通知》到2020年，培育1000個左右各具特色、富有活力的休閑旅游、商貿(mào)物流.現(xiàn)代制造、小城鎮(zhèn)建設(shè)，不斷提高建設(shè)水平和發(fā)展質(zhì)量?！蛾P(guān)于加快美麗特色小(城)鎮(zhèn)建設(shè)的指導(dǎo)意見》統(tǒng)籌地域、功能、特色三大重點(diǎn)，以鎮(zhèn)區(qū)常住人口5萬以上的特大鎮(zhèn)、鎮(zhèn)區(qū)常住人口3萬以上的專業(yè)特色鎮(zhèn)為重點(diǎn)，兼顧多類型多形態(tài)的特色小鎮(zhèn)，因地制宜建設(shè)美麗特色?。ǔ牵╂?zhèn)。住建部公布兩批特色小鎮(zhèn)名單由于目前，住建部的思路主導(dǎo)了全國范圍內(nèi)大部分的特色小鎮(zhèn)建設(shè)，因此通過名單上的這些特色小鎮(zhèn)對當(dāng)前特色小鎮(zhèn)的市場進(jìn)行分析。2016年10月，住建部公布了第一批127個全國特色小鎮(zhèn)名單；2017年7月，住建部公布《關(guān)于擬公布第二批去全國特色小鎮(zhèn)名單的公示》，將276個特色小鎮(zhèn)選入名單。3.9.2市場分析1市場區(qū)位分析首批127個特色小鎮(zhèn)分布在31個省級行政區(qū)，均為已經(jīng)修建好并在當(dāng)?shù)匕l(fā)揮了吸納人口、提供就業(yè)、拉動經(jīng)濟(jì)作用的建制鎮(zhèn)。人口多的浙江、四川、山東、江蘇擁有了7-8個特色小鎮(zhèn)，分為第一集團(tuán)；第二集團(tuán)是廣東、陜西、湖南、福建、湖北、貴州、安徽。3.9.2市場分析1市場區(qū)位分析將特色小鎮(zhèn)的分布放到各大區(qū)來看，華東以35個遙遙領(lǐng)先于其他大區(qū)，東北最少，僅有10個特色小鎮(zhèn)入選。華東人口密度高，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)且產(chǎn)業(yè)活躍，同時城市群、基建等條件較好，對于特色小鎮(zhèn)有著疏解大城市人口和產(chǎn)業(yè)升級的期望和需求，自然也配套規(guī)劃了較多數(shù)量的特色小鎮(zhèn)。3.9.2市場分析1市場區(qū)位分析從地形來看，平原、丘陵、山區(qū)的特色小鎮(zhèn)數(shù)量各占1/3，當(dāng)中占比最大的是山區(qū)鎮(zhèn)（34%）。這體現(xiàn)出頂層設(shè)計中對于特色小鎮(zhèn)的期待較高，對于改善山區(qū)鎮(zhèn)的環(huán)境、吸引農(nóng)民就近城鎮(zhèn)化是抱著較大決心的。3.9.2市場分析1市場區(qū)位分析綜合來看，兩批特色小鎮(zhèn)數(shù)量排在前面的省份依次是浙江、江蘇和廣東。這再次印證了特色小鎮(zhèn)是命脈產(chǎn)業(yè)，不適合建設(shè)在經(jīng)濟(jì)落后、交通不發(fā)達(dá)的偏遠(yuǎn)地區(qū)，而應(yīng)建設(shè)在有較好經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)地區(qū)的周邊，與城市形成優(yōu)勢互補(bǔ)關(guān)系，為特色小鎮(zhèn)的發(fā)展帶來長足的動力。3.9.2市場分析2產(chǎn)業(yè)類型分析從住建部公布的第一批中國特色小鎮(zhèn)名單中發(fā)現(xiàn)，旅游發(fā)展型、歷史文化型的特色小鎮(zhèn)占據(jù)了非常大的比重。這類的開發(fā)模式（旅游+文化）是我國探索經(jīng)驗比較豐富的，但是否足夠“特色”還需要觀察政策的進(jìn)一步落實。2017年8月,住建部正式公布127個第一批中國特色小鎮(zhèn)和276個第二批中國特色小鎮(zhèn)。按其推薦的特色小鎮(zhèn)類型,可以將其劃分為工業(yè)發(fā)展型、歷史文化型、旅游發(fā)展型、民族聚居型、農(nóng)業(yè)服務(wù)型和商貿(mào)流通型。從第一、二批特色小鎮(zhèn)名單來看，旅游發(fā)展型的特色小鎮(zhèn)數(shù)量最多，為144個，占比為35.7%，其次為工業(yè)發(fā)展型特色小鎮(zhèn)，數(shù)量為94個，占比為23.3%。由于制度不完善，有些特色小鎮(zhèn)項目的旅游文化項目不符合當(dāng)?shù)貙嵡椋蛘呤前l(fā)展成了單一的房地產(chǎn)項目。因此，在進(jìn)行第二批全國特色小鎮(zhèn)推薦工作時，住建部嚴(yán)格規(guī)定旅游文化類項目要符合當(dāng)?shù)貙嵡?，并且所占比例不能超過1/3。對于存在以房地產(chǎn)為單一產(chǎn)業(yè)，鎮(zhèn)規(guī)劃未達(dá)到有關(guān)要求、脫離實際，盲目立項、盲目建設(shè)，政府大包大攬或過度舉債，打著特色小鎮(zhèn)名義搞圈地開發(fā)，項目或設(shè)施建設(shè)規(guī)模過大導(dǎo)致資源浪費(fèi)等問題的，應(yīng)禁止推薦。3.9.2市場分析3延伸產(chǎn)業(yè)分析特色小鎮(zhèn)基于當(dāng)?shù)刭Y源與特質(zhì)進(jìn)行產(chǎn)業(yè)定位，主要為最具發(fā)展基礎(chǔ)、發(fā)展優(yōu)勢和發(fā)展特色的產(chǎn)業(yè)，如智能制造等產(chǎn)業(yè)。除此之外，特色小鎮(zhèn)帶來了對相關(guān)配套設(shè)施的建設(shè)需求，包括市政交通、水利等一系列系統(tǒng)性工程，其內(nèi)容又與建筑行業(yè)業(yè)務(wù)具有高度的關(guān)聯(lián)性，由此可拉動當(dāng)?shù)貙ㄖ袠I(yè)的需求?？梢?，特色小鎮(zhèn)的萬億元市場空間將為相關(guān)企業(yè)帶來巨大的市場機(jī)遇。

特色小鎮(zhèn)自身產(chǎn)業(yè)及其延伸產(chǎn)業(yè)示意圖3.9.2市場分析4商業(yè)模式分析文字內(nèi)容特色小鎮(zhèn)盈利來源土地一級開發(fā)二級房產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)項目開發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈整合開發(fā)城鎮(zhèn)建設(shè)開發(fā)僅做土地的一級開發(fā)，直接獲利;進(jìn)行一級土地開發(fā)，同時通過其他模式(如補(bǔ)貼方案等)，享受升值收益結(jié)構(gòu)。六大房產(chǎn)結(jié)構(gòu)：一居所地產(chǎn)、商鋪型地產(chǎn)、客棧公寓型地產(chǎn)、二居所地產(chǎn)(周末)、三居所地產(chǎn)(度假)、養(yǎng)老地產(chǎn)。通過銷售回收經(jīng)營等方式形成銷售運(yùn)營模式。一是特色產(chǎn)業(yè)項目開發(fā)，包括科教文衛(wèi)等產(chǎn)業(yè)事業(yè)導(dǎo)入及產(chǎn)業(yè)園、孵化園等產(chǎn)業(yè)本身開發(fā);二是旅游產(chǎn)業(yè)項目開發(fā)，包括旅游吸引核項目、休閑消費(fèi)聚集項目;通過項目的運(yùn)營獲得收益。兩大產(chǎn)業(yè)鏈：泛旅游產(chǎn)業(yè)鏈和特色產(chǎn)業(yè)鏈;兩大產(chǎn)業(yè)鏈相互支撐，構(gòu)建區(qū)域產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈，包括金融、教育、居住人群、城市化機(jī)構(gòu)和政府政策等。城市服務(wù)：公共交通服務(wù)、社會服務(wù)等;城市管理：城市智能化管理、政府政策等;城市配套：銀行、學(xué)校、醫(yī)院等。3.9.2市場分析4商業(yè)模式分析目前，就特色小鎮(zhèn)的商業(yè)模式來看，主要分為房企主導(dǎo)的“銷售+持有”的現(xiàn)金流平衡模式和產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)的“產(chǎn)業(yè)鏈打造+代建運(yùn)營”的軟硬件結(jié)合模式。綜合而言，這種商業(yè)模式的盈利來源主要為土地一級開發(fā)、二級房產(chǎn)開發(fā)取得的收入和城鎮(zhèn)建設(shè)開發(fā)取得的收入三類?！颁N售+持有”的現(xiàn)金流平衡模式這一商業(yè)模式的最大特色是資金回收期較短。因為從開發(fā)運(yùn)營本質(zhì)來看，房企運(yùn)營的特色小鎮(zhèn)核心仍然是地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，即在滿足政府規(guī)劃要求的基礎(chǔ)上，房企通過獲得部分可銷售住宅和商業(yè)用地，通過銷售實現(xiàn)現(xiàn)金流回籠，支撐其余部分自持住宅和商業(yè)以及整個小鎮(zhèn)的整體運(yùn)營管理，并沒有脫離房地產(chǎn)開發(fā)的實質(zhì)。房企主導(dǎo)3.9.2市場分析4商業(yè)模式分析“產(chǎn)業(yè)鏈打造+代建運(yùn)營”的軟硬件結(jié)合模式產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)從國家層面考慮，建設(shè)多個擁有強(qiáng)大比較優(yōu)勢的產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)是符合國家創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新要求的。從商業(yè)模式來看，產(chǎn)業(yè)特色小鎮(zhèn)的建設(shè)都是圍繞著特定產(chǎn)業(yè)，需要政府大力引導(dǎo)，同時企業(yè)大量投資。而且，一旦有金融資本的配合，還將面臨資金期限與項目收益期限相匹配的問題。產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)的小鎮(zhèn)自身能夠依托優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)形成產(chǎn)業(yè)盈利鏈條，同時與旅游結(jié)合實現(xiàn)盈利。

因此，這一商業(yè)模式的盈利來源主要為產(chǎn)業(yè)項目開發(fā)取得的收入、產(chǎn)業(yè)鏈整合開發(fā)取得的收入以及城鎮(zhèn)建設(shè)開發(fā)取得的收入三類。3.9.2市場分析5市場預(yù)測特色小鎮(zhèn)將成投資熱點(diǎn)，市場空間廣闊僅6個省未明確提出特色小鎮(zhèn)計劃明確提出特色小鎮(zhèn)計劃提出部分地區(qū)特色小鎮(zhèn)計劃3.9.2市場分析5市場預(yù)測特色小鎮(zhèn)將成投資熱點(diǎn)，市場空間廣闊

對這些特色小鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃進(jìn)行初步統(tǒng)計，到2020年總計將建設(shè)特色小鎮(zhèn)2698個左右。假設(shè)單個小鎮(zhèn)建設(shè)投資東部省市為50億元、中部省市為30億元、東北省市為20億元、西部省市為10億元，考慮到實際建設(shè)過程中投資額將更大，預(yù)計特色小鎮(zhèn)的投資規(guī)模會更大，經(jīng)過測算，全國總投資至少約為6.67萬億元。3.9.2市場分析5市場預(yù)測相關(guān)投資基金規(guī)模將不斷擴(kuò)大

在特色小鎮(zhèn)的建設(shè)中，金融是重要的支撐力量。因為資金是項目持續(xù)發(fā)展的血液，資金短缺、金融工具的缺乏，是制約特色小鎮(zhèn)創(chuàng)立和長遠(yuǎn)發(fā)展的問題。目前，以銀行為主的國內(nèi)部分銀行也對特色小鎮(zhèn)項目提供了資金方面的支持。例如，中國首只專注于小城鎮(zhèn)建設(shè)的股權(quán)投資基金——北京市小城鎮(zhèn)發(fā)展基金已于2012年啟動運(yùn)營，該基金總規(guī)模10億元首期25億元。該基金依靠政府、銀行、企業(yè)等多方出資，首批投向北京42個特色小鎮(zhèn)，主要打造旅游休閑、商務(wù)會議、園區(qū)經(jīng)濟(jì)等五類特色小鎮(zhèn)；2016年10月，中國開發(fā)性金融促進(jìn)會等單位牽頭發(fā)起“中國特色小鎮(zhèn)投資基金”，母基金總規(guī)模為500億元人民幣，未來帶動的總投資規(guī)模預(yù)計將超過5000億元達(dá)到萬億級別。

可見，隨著特色小鎮(zhèn)建設(shè)的推進(jìn)，相關(guān)的基金規(guī)模將會越來越大。案例分析杭州玉皇山南基金小鎮(zhèn)

1基本信息杭州玉皇山南基金小鎮(zhèn)坐落于杭州市上城區(qū)玉皇山腳，占地面積2.5平方公里，由杭州市政府單方出資建設(shè)，于2015年5月揭牌，總投資達(dá)30多億元，旨在打造一個集基金、文創(chuàng)和旅游三大功能為一體的特色小鎮(zhèn)?；鹦℃?zhèn)堅持政府引導(dǎo)、企業(yè)主體、市場化運(yùn)作，截至2016年底，小鎮(zhèn)入駐企業(yè)超1000家，管理資產(chǎn)規(guī)模超5900億元，實現(xiàn)稅收超10億元?；鹦℃?zhèn)西湖3KM4KM案例分析杭州玉皇山南基金小鎮(zhèn)

2組織架構(gòu)杭州市上城區(qū)人民政府杭州玉皇山南基金小鎮(zhèn)管理委員會杭州玉皇山南建設(shè)有限公司杭州玉皇山南基金小鎮(zhèn)管理有限公司投資主體制定小鎮(zhèn)規(guī)劃和發(fā)展計劃：指導(dǎo)生產(chǎn)生態(tài)系統(tǒng)建設(shè)和資源整合；宣傳：人才和項目引進(jìn)承擔(dān)玉皇山南基金小鎮(zhèn)建設(shè)、小鎮(zhèn)綜合整治等建設(shè)管理工作負(fù)責(zé)基金小鎮(zhèn)招商、運(yùn)營服務(wù)、企業(yè)管理（咨詢）、會展服務(wù)等案例分析杭州玉皇山南基金小鎮(zhèn)

4政策扶持由于管轄基金小鎮(zhèn)的上城區(qū)區(qū)級政府財力有限，稅收政策沒有明顯優(yōu)勢，該基金小鎮(zhèn)的所得稅返還只到國內(nèi)大多數(shù)金融產(chǎn)業(yè)園的二分之一，但是上城區(qū)政府對基金小鎮(zhèn)的政策優(yōu)惠進(jìn)行研究、創(chuàng)新，制定并實施了較為科學(xué)的扶持計劃，實現(xiàn)了省市區(qū)三個層次扶持政策的疊加。案例分析杭州玉皇山南基金小鎮(zhèn)

5運(yùn)營機(jī)制政府配套，企業(yè)自主，構(gòu)建基金良性發(fā)展生態(tài)圈上城區(qū)政府主要為機(jī)構(gòu)入駐提供硬件環(huán)境政策配套、服務(wù)配套。同時，政府在培育和引進(jìn)各類私募（對沖）基金等核心業(yè)態(tài)時，配套引進(jìn)與其業(yè)務(wù)密切相關(guān)的私募中介服務(wù)機(jī)構(gòu)、輔助性產(chǎn)業(yè)、共生性產(chǎn)業(yè)和配套支持部門等，共同構(gòu)成五層次生態(tài)圈，利于打造私募（對沖）基金與上下游企業(yè)的“零距離”戰(zhàn)略關(guān)系，構(gòu)建完備的私募基金產(chǎn)業(yè)鏈和生態(tài)系統(tǒng)。私募中介服務(wù)機(jī)構(gòu)輔助性產(chǎn)業(yè)

共生性產(chǎn)業(yè)

配套支持部門私募證券基金量化投資基金核心業(yè)態(tài)私募商品期貨基金私募股權(quán)基金對沖基金案例分析杭州玉皇山南基金小鎮(zhèn)

6盈利模式在盈利模式方面，基金小鎮(zhèn)的收入主要來源于稅收?；鹦℃?zhèn)的房屋租賃費(fèi)用為3-4元/天每平米，建筑面積約10萬平方米的小鎮(zhèn)一年房租收入約為1億元。然而小鎮(zhèn)每年創(chuàng)造的稅收還有十多億元。基金小鎮(zhèn)通過“三免兩減半”等稅收優(yōu)惠政策加上低價房租吸引優(yōu)質(zhì)私募基金企業(yè)率先入駐，而后利用產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)進(jìn)一步吸引市場知名度較為一般的私募企業(yè)以及想要和園區(qū)企業(yè)建立合作關(guān)系的證券公司。目前小鎮(zhèn)主要引進(jìn)浙江地區(qū)的私募基金總部入駐，已入駐的知名投資公司包括賽伯樂資本、阿里巴巴旗下湖畔山南資本等。案例分析嘉善巧克力甜蜜小鎮(zhèn)

1基本信息嘉善巧克力甜蜜小鎮(zhèn)是目前國內(nèi)首家、亞洲最大的巧克力特色旅游風(fēng)景區(qū)，規(guī)劃面積3.87平方公里，總投資55億元。小鎮(zhèn)建設(shè)以甜蜜作為主題，以文化作為靈魂，以農(nóng)業(yè)為底色，把自然鄉(xiāng)村田園風(fēng)光生態(tài)優(yōu)勢轉(zhuǎn)化成產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢。小鎮(zhèn)建設(shè)涵蓋了歌斐頌巧克力主題園、碧云花園、云瀾灣溫泉、十里水鄉(xiāng)等幾大板塊，著力打造巧克力風(fēng)情體驗基地、婚慶蜜月度假基地和文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地，實現(xiàn)“休閑度假、文化創(chuàng)意和鄉(xiāng)村風(fēng)情”的有機(jī)結(jié)合。案例分析嘉善巧克力甜蜜小鎮(zhèn)

2項目區(qū)位小鎮(zhèn)位于嘉興市嘉善縣南端，從小鎮(zhèn)出發(fā)5分鐘到達(dá)嘉善南站，高鐵到上海僅需23分鐘，從杭州出發(fā)