經(jīng)濟發(fā)展及房地產(chǎn)市場發(fā)展研討(最終)案例實例

2016年經(jīng)濟發(fā)展及房地產(chǎn)市場

發(fā)展研討201602022025/1/12一、2015年宏觀經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀導(dǎo)讀2015年國民經(jīng)濟總量增長，但增速放緩2015年國內(nèi)生產(chǎn)總值67.67萬億，全年同比上年增長6.9%，2015年分產(chǎn)業(yè)，第一產(chǎn)業(yè)增加值60863億元，比上年增長3.9%；第二產(chǎn)業(yè)增加值274278億元，增長6.0%；第三產(chǎn)業(yè)增加值341567億元，增長8.3%。第三產(chǎn)業(yè)增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值的50.5%，比上年提高2.4個百分點，高于第二產(chǎn)業(yè)10個百分點，全年消費支出對國內(nèi)生產(chǎn)總值增長貢獻率為66.4%，比上年提高15.4個百分點。規(guī)模以上工業(yè)比上年增長6.1%。新興產(chǎn)業(yè)增長勢頭強勁，同比上年增長10.2%，以航空、航天、電子通信、信息化學(xué)品、醫(yī)藥制造增加值同比增速遠超傳統(tǒng)制造業(yè)，升級態(tài)勢明顯。企業(yè)實現(xiàn)利潤總額55387億元，同比下降1.9%。主營業(yè)務(wù)收入利潤率為5.57%。傳統(tǒng)工業(yè)成本增加、增速降低、利潤降低，新興產(chǎn)業(yè)增速明顯，產(chǎn)業(yè)亟待轉(zhuǎn)型2015年全國居民人均可支配收入21966元，比上年名義增長8.9%?；嵯禂?shù)0.462，收入差距較大；可支配收入逐年遞增，有效支撐零售消費，收入差距大，消費不均衡基尼指數(shù)：通常把0.4作為收入分配差距的“警戒線”，一般發(fā)達國家的基尼指數(shù)在0.24到0.36之間，美國偏高，為0.45。全國社會消費品零售總額300931億元，比上年增長10.7%。全國網(wǎng)上零售額38773億元，比上年增長33.3%。未來，商品零售O2O、批發(fā)貿(mào)易互聯(lián)網(wǎng)化、互聯(lián)網(wǎng)場景下的服務(wù)消費這三大趨勢將成為消費需求較快增長的助推器。商品將向品質(zhì)化、品牌化、個性化發(fā)展，另外，健康類產(chǎn)品、文化類產(chǎn)品將越來越多。2015年城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诒戎貫?6.1%，城鎮(zhèn)常住人口比上年增加2200萬人。人戶分離人口達到了2.94億人，其中流動人口2.47億人。2015年全國就業(yè)人員77451萬人，新增198萬人，當(dāng)年新增就業(yè)人口與過去幾年相比處于較低水平。城鎮(zhèn)就業(yè)人員40410萬人，新增1100萬人。全國城鎮(zhèn)化進程及就業(yè)穩(wěn)固增長2015年全年出生人口1655萬人，人口出生率為12.07‰，人口自然增長率為4.96‰，比上年下降0.25個千分點。勞動年齡人口比例明顯下降，2015年16周歲以下的兒童比例占比略有增加，老齡人口比例繼續(xù)增長。自然人口增長及勞動年齡人口同比出現(xiàn)下降2015年中國經(jīng)濟大事件回顧2015年中國經(jīng)濟大事件回顧二、國家第十三個五年規(guī)劃2016年國家第十三個五年規(guī)劃2016年國家第十三個五年規(guī)劃2016年國家第十三個五年規(guī)劃2016年國家第十三個五年規(guī)劃三、寧夏2015年發(fā)展成果及十三五規(guī)劃概述寧夏2015年發(fā)展成果回顧寧夏2015年發(fā)展成果回顧重要成果銀西高鐵獲批動工綜保區(qū)成功加入世界自由區(qū)組織建成“網(wǎng)上辦事大廳”，網(wǎng)上審批占比達到35%入選全國最安全城市銀川市民生投入逐年遞增，累計投入達到794.7億元，年均占公共財政支出的80%以上城鎮(zhèn)和農(nóng)民人均可支配收入年均分別增長10.8%和11.9%，快于GDP增速先后3次提高最低工資和城鄉(xiāng)居民養(yǎng)老金標準，5次提高城鎮(zhèn)職工基本養(yǎng)老金標準舊城（棚戶區(qū)）改造共拆遷1661.86萬平方米，惠及42658戶20余萬人。10余萬人摘掉“窮帽子”寧夏2015年發(fā)展成果回顧十三五主要工作推進賀蘭和永寧與銀川同城化發(fā)展，加快建設(shè)閱海灣中央商務(wù)區(qū)。統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)濱河新區(qū)、綜合保稅區(qū)、靈武與開放核心區(qū)融合發(fā)展等，打造黃河經(jīng)濟增長帶，推動城市由單中心城市向“一城多區(qū)”的大都市區(qū)轉(zhuǎn)型。經(jīng)濟增速年均達到8%以上，到2020年地區(qū)生產(chǎn)總值在2010年基礎(chǔ)上翻一番；城鄉(xiāng)居民收入年均分別增長9%和10%建成小康社會，把銀川市建設(shè)成西北地區(qū)“最適宜居住、最適宜創(chuàng)業(yè)”的現(xiàn)代化、國際化、生態(tài)化區(qū)域中心城市。打造全域銀川，堅持協(xié)同發(fā)展，加快建設(shè)銀川、吳忠、寧東為主的大銀川都市區(qū)。寧夏第十三個五年規(guī)劃目標寧夏“十三五規(guī)劃”政府八項工作寧夏十三五規(guī)劃發(fā)展目標寧夏2016年戰(zhàn)略發(fā)展目標寧夏2016年戰(zhàn)略發(fā)展目標2016年政府愿景

10%：全年接待游客突破2000萬人次，旅游總收入達到185億元，增長10%以上；800萬平方米：去庫存、防風(fēng)險，實行保障性住房貨幣化，提高公租房入住率，發(fā)展住房租賃市場，商品房銷售800萬平方米以上；1個百分點：逐步實現(xiàn)轉(zhuǎn)移人口享受同城同等待遇，城鎮(zhèn)化率提高1個百分點以上；5萬個：新增泊車位5萬個；500萬平方米：完成老舊小區(qū)改造500萬平方米；19萬：新建(或購買)各類保障性住房7萬套，讓19萬群眾圓上安居夢；3萬戶：高標準建設(shè)20個小城鎮(zhèn)、100個村莊，改造危房3萬戶，80%：與80%以上的省會城市實現(xiàn)直飛，力爭民航旅客吞吐量突破600萬人次；19萬人：確保200個重點貧困村、19萬人脫貧；7.3萬人：城鎮(zhèn)新增就業(yè)7.3萬人，農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移就業(yè)70萬人；寧夏2016年戰(zhàn)略發(fā)展目標寧夏用3年打造全域旅游目的地把銀川建成全域旅游核心區(qū)將中衛(wèi)、平羅、青銅峽、涇源打造為全域旅游示范市、縣建設(shè)賀蘭山東麓、黃河金岸、清水河流域3個旅游廊道確定葡萄文化、回鄉(xiāng)文化、大沙湖、大六盤、騰格里沙漠、東部環(huán)線6個旅游板塊，加快建設(shè)寧夏旅游“一核三廊六板塊”2018年，全市域、全縣域旅游城市的旅游產(chǎn)業(yè)占GDP比重達到15%。寧夏十三五規(guī)劃發(fā)展方向?qū)幭摹耙恢魅眱蓭奢S”“一主”：大銀川都市區(qū)。由銀川市、吳忠市利通區(qū)、青銅峽市、寧東和鹽池高沙窩鎮(zhèn)構(gòu)成。建設(shè)大銀川都市區(qū)，整合空間，構(gòu)建區(qū)域組織核心，提升在絲綢之路經(jīng)濟帶沿線城市競爭力，爭取在國家對外開放戰(zhàn)略中有更強的影響力?！叭薄保菏焐绞小⒐淘?、中衛(wèi)市三個副中心城市。拓展大銀川都市區(qū)核心功能，帶動寧北、寧南及周邊毗鄰省區(qū)發(fā)展，形成功能互補、特色突出的副中心城市，提升寧夏綜合實力?！昂诵膸印保涸鰪姟耙恢魅薄钡妮椛鋷幽芰?，提升生產(chǎn)生活綜合服務(wù)功能，打造寧夏對接絲綢之路經(jīng)濟帶建設(shè)、實施開發(fā)開放的核心地區(qū)。通過“一主三副，核心帶動”戰(zhàn)略，增強寧夏區(qū)域服務(wù)輻射帶動能力，提升整體功能和國際化水平。寧夏“一主三副兩帶兩軸”2025/1/1沿黃城市帶依托銀川、石嘴山、中衛(wèi)等沿黃河主要城市及平羅、中寧等縣城。向西開放提升國際影響力。以寧東為引領(lǐng)，發(fā)展能源化工、云計算和電子信息、裝備制造、新能源、新材料、生物醫(yī)藥、清真食品和穆斯林用品、特色農(nóng)產(chǎn)品、生態(tài)紡織等產(chǎn)業(yè)，做大做強沿黃經(jīng)濟區(qū)。做精做特沙湖、沙坡頭、鎮(zhèn)北堡西部影城、黃河大峽谷，形成黃河文化旅游帶。建設(shè)賀蘭山東麓葡萄文化長廊和中國枸杞原產(chǎn)地。清水河城鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)帶以清水河為紐帶，連接固原區(qū)、西吉、彭陽、涇源、隆德，中衛(wèi)、海原、中寧，吳忠、同心等縣區(qū)。發(fā)展農(nóng)產(chǎn)品加工、清真食品、穆斯林用品、先進裝備制造、新能源等產(chǎn)業(yè)，帶動中南部地區(qū)新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展。依托六盤山旅游資源，發(fā)展度假避暑、療養(yǎng)休閑，建設(shè)固原生態(tài)文化旅游區(qū)。推進農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、規(guī)?；?、品牌化、國際化發(fā)展，提高農(nóng)產(chǎn)品附加值。寧夏“一主三副兩帶兩軸”2025/1/1“兩帶兩軸，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)”戰(zhàn)略，統(tǒng)籌寧夏山川、城鄉(xiāng)發(fā)展。寧夏十三五規(guī)劃發(fā)展方向四、2015年房地產(chǎn)市場回顧及2016年房地產(chǎn)發(fā)展方向2015年房地產(chǎn)市場回顧房屋新開工面積持續(xù)下降，降幅小幅收窄商品房待售面積增加，2016年去庫存仍是主要趨勢2015年末，商品房待售面積71853萬平方米。其中，住宅待售面積增加1155萬平方米，辦公樓待售面積增加128萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積增加458萬平方米。土地購置面積持續(xù)下降，房企開發(fā)意愿降低2015年房地產(chǎn)市場回顧2016房地產(chǎn)市場預(yù)測中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認：2016年提高三四線城市的就業(yè)吸引力才是解決樓市庫存的重要出路。中原地產(chǎn)主席黎明楷說：2016年一線城市房價看漲，三四線城市房價趨于疲軟萬達集團董事長王健林“雖然現(xiàn)在一線和二線主要城市的房價在上漲，但整體來看離真正回暖還差得很遠，因為中國樓市已經(jīng)從供不應(yīng)求到了供大于求的階段，房價暴漲已經(jīng)不存在基礎(chǔ)和可能。2016房地產(chǎn)市場預(yù)測近期多地地方兩會也將去庫存、穩(wěn)銷售、穩(wěn)市場作為2016房地產(chǎn)的重中之重重慶：對房企所得稅計稅毛利率由20%調(diào)整為15%，土地增值稅由3.5%調(diào)整為2%，土地增值稅預(yù)征率執(zhí)行1%。對資金困難的在建項目，不簡單地抽貸、停貸和壓貸，鼓勵金融機構(gòu)合理配置信貸，提高開發(fā)貸款和個人購房按揭貸款額。河北：化解房地產(chǎn)庫存，推進以滿足新市民需求為出發(fā)點的住房制度改革，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。福建：穩(wěn)定住房消費，把房地產(chǎn)去庫存擺在突出位置，發(fā)展住房租賃市場，提高棚改貨幣化安置比例，加大城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城鄉(xiāng)危房改造力度。山東：推進戶籍改革以滿足新市民需求，實施積分落戶制度，推進農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化。加大棚改舊改貨幣化補償安置力度，發(fā)展住房租賃市場，改善住房供給結(jié)構(gòu)，多措并舉加快房地產(chǎn)去庫存。附：自治區(qū)人民政府關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見（一）強化規(guī)劃引領(lǐng)，嚴格控制年度開發(fā)總量各地要嚴格控制2015年度住房開發(fā)總量，房企銷售面積達不到可售總面積50%的，不再審批新的開發(fā)樓盤。（二）嚴控住房用地規(guī)模，落實住房用地年度供應(yīng)計劃確定本地區(qū)住房用地年度供應(yīng)總量，于每年3月前報自治區(qū)國土資源廳。嚴格控制年度土地供應(yīng)規(guī)模，對閑置住房用地面積超過已批準住房用地總面積10%以上的地區(qū)，不再增加住房新增用地指標。（三）優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整房地產(chǎn)土地用途，可適當(dāng)減少房地產(chǎn)用地的供應(yīng)。取消“90平方米以下戶型占70%以上”的限制性規(guī)定，房企可自行調(diào)整套型結(jié)構(gòu)。鼓勵對新興產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)等項目開發(fā)。（四）強化基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)優(yōu)先保障房和基礎(chǔ)設(shè)施，包括：學(xué)校、醫(yī)院、商場、文體、公共交通等設(shè)施，及道路交通和水、電、氣等建設(shè)，滿足居住需求。一、合理確定住房建設(shè)和住房用地供應(yīng)總量（五）構(gòu)建“三位一體”住房供應(yīng)體系形成商品房、公租房、共有產(chǎn)權(quán)住房“三位一體”的供應(yīng)體系。供應(yīng)不足需加大開發(fā)力度，供應(yīng)較大要加大去庫存力度，停止新建保障房，從市場籌集公租房源，開展共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)，滿足地方住房需求。（六）加大棚戶區(qū)改造貨幣化安置力度采取居民購買、政府購買安置、貨幣補償，加大棚改貨幣安置并免征個稅。對貨幣補償購買住房的，不超過貨幣補償總額的，對新購房屋免征契稅。同時產(chǎn)權(quán)調(diào)換不需補繳房屋產(chǎn)權(quán)差價。商品房用于棚改安置的，購買價格應(yīng)低于市場平均價格。（七）開展共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)工作對困難家庭通過租賃型、棚改型、自住型、政企合作，開展共有產(chǎn)權(quán)房供應(yīng)。存量大的地區(qū)，通過回購安置，增加共有產(chǎn)權(quán)住房