案例分析北京朝陽大悅城

案例分析——

朝陽大悅城商業(yè)管理部二〇一〇年十月LOGO導(dǎo)讀商圈區(qū)位1項(xiàng)目信息2項(xiàng)目運(yùn)營3成敗得失4HotTipChaoYangJoy-City2010四環(huán)三里屯華貿(mào)朝陽公園JoyCityJoyCity行政區(qū)朝陽區(qū)行政級別北京最大近郊區(qū)面積470.8平方公里人口317萬人口密度6733人/平方公里GDP2293.5億（2009年）人均可支配收入27608元（2009年）朝陽大悅城商圈評價人口：5公里范圍約53萬人，白領(lǐng)人群64%零售額：約887億元/年富裕度：全市的147%人均可支配40755元競爭對手：Solana；賽洛城；美羅城；活力東方消費(fèi)基數(shù)大，人均消費(fèi)力強(qiáng)，5公里范圍內(nèi)少有同同規(guī)模的競爭對手商圈簡析134輻射范圍5公里輻射面積約77平方公里區(qū)域住宅均價31000元/平米全市住宅均價21000元/平米2競爭項(xiàng)目1234樓盤名solana活力東方奧特萊斯賽洛城美羅城商業(yè)定位生活購物中心品牌折扣購物中心區(qū)域鄰里配套中心賽洛城商業(yè)體量15萬平米6.8萬平米11.3萬平米15萬平米直線距離4.6公里1.87公里3.04公里4.8公里賽洛城朝陽大悅城：朝青商圈綜合商業(yè)巨無霸（銀帆西雅圖）

項(xiàng)目指標(biāo)表述

規(guī)劃用地：84610m2街角，雙面臨街

總建筑面積：400000m2含購物中心及酒店公寓（地上及地下）

購物中心面積：230000m2B1至11F，共12層

酒店公寓面積：70000m2地上

停車位：3000個全部

：2300個商業(yè)部分（1個:100平米配比）

地鐵：1條6號線與地下1層相連（在建）

開業(yè)時間：2010.5

開業(yè)時招商率約80%，年底90%

商戶數(shù)量：270以上家餐飲73家，服飾等約200家

基本資料商業(yè)定位健身休閑購物文化娛樂餐飲品質(zhì)生活中心生活重心商業(yè)中心集購物、餐飲、娛樂、文化、健身、休閑等六大主題于一體的品質(zhì)生活中心商業(yè)落位：總圖永旺百貨精品零售商業(yè)落位：總圖美食天地休閑娛樂B1Lifestyle:

emoi基本生活

北京同仁堂

瑞萊保健品

論道

可多beijing一伍一拾Yankeecandle揚(yáng)基蠟燭

屈臣氏韓國麗時美發(fā)連鎖機(jī)構(gòu)

悅來煙酒福奈特DepartmentStores:

Aeon永旺集團(tuán)百貨超市B1至4F近10000平米Fashion：

寶島眼鏡

lavinne樂紛B1永旺百貨世界500強(qiáng)永旺集團(tuán)是日本最大的零售集團(tuán)，在日本及東南亞地區(qū)有綜合百貨超市606家，食品超市1182家，2008年?duì)I業(yè)收益達(dá)5萬億日元。

永旺朝北大悅城店是永旺集團(tuán)以日本獨(dú)資經(jīng)營管理方式的商業(yè)項(xiàng)目，并帶來先進(jìn)的綜合百貨超市零售經(jīng)營模式。

永旺朝北大悅城店將通過現(xiàn)代化得裝飾和陳列，力求將其包裝成獨(dú)特的日式購物場所，同時AEON擬引入眾多日本本土品牌，以物超所值的價格為顧客提供日常生活需要的各種商品。

AEON超市面積近10000平米，為周邊居民提供新鮮和富有特色的食品，方便社區(qū)居民生活。B1B11F02030405060708091011121314151617181920212223242526272801293031百貨服飾、護(hù)理、皮具、珠寶餐飲編號商戶06windsor08bossorange09brooksbrothers10palzileri11Gap12A優(yōu)視一品16Strellson17joop18Tommyhilfiger19Guess21misssixty22亮視點(diǎn)編號商戶07AlvieroMartini14Fabi編號商戶04/06新宇亨德利12BTissot23RainRing服飾皮具珠寶名表編號商戶25/26Mothercare家居生活編號商戶01Timetomove13Sephora24AustraliaBeautyshop27lacolline28Ories護(hù)理編號商戶02星巴克29浮士德31LAPaleTa餐飲1F02030405060708091011121314151617181920212223242526272801293031PALPALZILERI(伯爵萊利)1970年創(chuàng)立，歐洲最高檔的男裝成衣品牌之一，意大利男裝的典范,保持意大利服裝一貫享譽(yù)國際的品質(zhì)水準(zhǔn)外，運(yùn)用傳統(tǒng)的手工裁剪和手工縫制工藝，被精英男士青睞，成為精英階層男士著裝典范。從誕生之日起，PALZILERI就走高級然而低調(diào)的行事風(fēng)格，即使在面向今天世界范圍的市場時，PALZILERI最吸引人的還是那種自然而然并能輕易感知的質(zhì)感，那是意大利頂級成衣的風(fēng)范。

作為意大利頂級男裝品牌的PALZILERI/伯爵萊利，服裝質(zhì)量上乘，延承著始終如一的制衣傳統(tǒng)，把精英階層所關(guān)注的高品質(zhì)放在首位，并集時尚與創(chuàng)新于一身，體現(xiàn)了當(dāng)今意大利的服裝流行動態(tài)。

1F02030405060708091011121314151617181920212223242526272801293031GAPGAP誕生在美國，成為美國青少年的時尚選擇。GAP帶給人們的是一種休閑的氣質(zhì)，它讓無拘無束的美國青年，能夠盡情的享受自然、舒適的生活。GAP的第一家店，采用的是牛仔褲和錄音帶并肩銷售的方式，可是結(jié)果并不理想。直到GAP第二家店開張時，當(dāng)勞·費(fèi)雪將重點(diǎn)轉(zhuǎn)向年輕人，著重強(qiáng)調(diào)一種年輕化的購物氛圍。所銷售的商品也只包括服裝，比如圓領(lǐng)T恤、短而精干的純棉質(zhì)上衣、牛仔褲等。這種全新的銷售方式，使得GAP很快在美國本土小有名氣。在20世紀(jì)八、九十年代，GAP發(fā)展迅速，它的系列品牌GAP、OldNavy、Gapkid等相繼上市，并在最短的時間內(nèi)占領(lǐng)了美國休閑品牌市場，并得到了美國及海外的認(rèn)可。GAP1969,GAP中最昂貴的系列.

2F百貨服飾、護(hù)理、皮具、珠寶餐飲02030405060708091011121314151617181920212223242526272801293031323334-3738394041編號商戶01LeSportsac02/03Novo04/05Misnong06Ovs07/08Scofield09/10i.t.11NBAJewlery12Gap15/16Ochirly17ZucZug18/19Jeccica20RIME24-26Veromoda&JakcJones27Kira服飾29Innee30/31Forevernew32LaPargay33Bypac34/35SnowLotus36Vipfa37BosaMagine39Filon編號商戶28Finoa&Prince38LeSaunda40Mux皮具編號商戶13/14巴黎匯護(hù)理編號商戶41CostaCoffee餐飲2F02030405060708091011121314151617181920212223242526272801293031323334-3738394041i.t.3F百貨服飾、護(hù)理、皮具、珠寶餐飲0203040506070809101112131415161718192021222325262728012930313233343837243536編號商戶02/03淑女屋04阿努比斯05OVS07-10I.T.13Zczz14Cosa15Salute16fiveplus17/18TeenieWeenie19BasicHouse24/25ELand26MindBridge27Levi's服飾28亦谷29Dazzle30SeasonWind31MushPuppies32/33Only34/35Selected36海盜船服飾編號商戶06victorinox20Gillino22/23walkone皮具編號商戶01百合美甲編號商戶21RUI編號商戶37pizzahut38BaristaCoffe護(hù)理時尚家居餐飲4F百貨服飾、護(hù)理、皮具、珠寶餐飲02030405060708091011121314151617181920212223252627280129303132333438372435363940-4344-45464748編號商戶02westlink036IXBIGHT04PaulFrank05A-YOU06Lily07FYL08ETBOITE09Sanrio10vivavoce17達(dá)人21meetmimiQ22阿童木24NYLONPINK25THECarnaby26-28BreadNButter服飾29BobyPops32LaMiu34ELLE35婷美39SCAT40-432%44/45Croquis服飾編號商戶10AGaladay37Couzzle皮具編號商戶48一茶一坐餐飲編號商戶12瑪花纖體13PALISPA14麥琪舍賓15/16TONY&GUY38BANILACo護(hù)理編號商戶01Joyard23悅?cè)皇止ぞ銟凡?0LovelyLace31左右時光33MOMO36魔法家47Orsay時尚家居4F02030405060708091011121314151617181920212223252627280129303132333438372435363940-4344-45464748MOMOMOMO是一個富有活力、清新、設(shè)計(jì)感的潮物品牌，它以更貼近生活的角度創(chuàng)造年輕的時尚生活。MOMO總能捕捉到你當(dāng)下最需要的那一款產(chǎn)品，服飾和潮物并舉讓您可以在MOMO中得到不同的選擇更多的快樂。

MOMO著力于原創(chuàng)，旗下的“設(shè)計(jì)師的設(shè)計(jì)室”做為其時尚潮物品牌，將每一個設(shè)計(jì)師的個性化產(chǎn)品帶給每一個需要個性化理性消費(fèi)的時尚達(dá)人。為時尚達(dá)人們的實(shí)用主義個性消費(fèi)，做下最完美的詮釋

5F服飾、護(hù)理、皮具、珠寶餐飲02-040506070809101112131415161718192021222325262728012930240101010101010101010105Qiftour06/07尚東盒子12ROYAL15ZIPPO21非洲符號24卡雷拉服飾編號商戶08/09MOSA10MASQI11FILA13LINING14Adidas16Converse17NIKE18KAPPA19PUMA25ARCTICFOX26NIKE36027Toread28AdidasSE運(yùn)動及戶外編號商戶29CROCS皮具鞋履編號商戶01朝陽科技廣場電子產(chǎn)品編號商戶02-04CaffeKenon20CoffeHouse30DQ餐飲5F02-0405060708091011121314151617181920212223252627280129302401010101010101010101朝陽科技廣場6F餐飲050607080910111213141516171819202101020403編號商戶01泰和草本工坊02正一味03盛焰烤肉04三元梅園05西堤牛排06米斯特披薩07滿記甜品08金鑫軒09萬方豆撈10權(quán)金城餐飲11禾祿壽司12香芒山13蕉葉14莫凡比15一麻一辣16千味千尋17蜜桃餐廳18美樂歐19冰瀾20鹿港小鎮(zhèn)21四號廚房餐飲6F050607080910111213141516171819202101020403蕉葉美食——泰國名廚主理，東南亞特色的誘人美味。

美景——自然而純樸的泰國異域裝飾風(fēng)格，大樹、小橋、流水、四面佛等景觀，原汁原味地體現(xiàn)了泰國的熱帶風(fēng)情。

美人——綠色、健康、營養(yǎng)的食材令蕉葉成為“美人窩”！

美意——為美食附上心情，蕉葉一如既往成全貴賓您的家庭聚會或商務(wù)宴請的美意。泰國的風(fēng)情泰國的美食，成全您的好心情。

美譽(yù)——蕉葉在獲得廣大貴賓稱贊的同時，還曾榮獲“最具創(chuàng)意餐廳”、“最受歡迎餐廳”、“最時尚泰國餐廳”、“中國綠色飯店”、“中國飲食名店”、“國際美食名店”、”中國餐飲業(yè)十大知名品牌企業(yè)”、”中國100最具影響力企業(yè)”等榮譽(yù)。

6F7F餐飲娛樂050607080910111213141516DD0101020403編號商戶01天多小火鍋02餃來餃去03赤坂亭04拿渡麻辣香鍋05釜山料理06康樂士創(chuàng)意餐廳07苗鄉(xiāng)樓08便宜坊餐飲09梧桐10川辣匯11巴庫斯意大利餐廳12望湘園13品苑鐵板燒14將太無二15至愛16食得起餐飲編號商戶DD01冠軍溜冰場娛樂7F050607080910111213141516DD0101020403蕉葉7F050607080910111213141516DD0101020403冠軍溜冰場7F8F餐飲娛樂影院05060708091011-192023242125010204032022DD01DD02編號商戶01Rooms咖啡02漢堡王03路易小餐廳04權(quán)味05面香居06薩莉亞07胡椒廚房08肯德基09水果物語10賽百味12土司工坊15珍仕果16貝多爸爸17金鑲18鮮元素20吉野家21呷哺呷哺22過橋緣23一品三笑24玨花溪25外婆宴餐飲餐飲編號商戶DD01金逸影院DD02金銀島娛樂8F05060708091011-192023242125010204032022DD01DD02金逸影城8F9F餐飲影院010203金錢豹約6000平米01餐飲齊魯之邦約700平米039F0102039F0102039F01020310F精心設(shè)計(jì)的職業(yè)體驗(yàn)樂園是朝陽大悅城的亮點(diǎn)項(xiàng)目，模擬的70多個職業(yè)涵蓋了真實(shí)社會生活的方方面面，街道、醫(yī)院、超市、學(xué)校、機(jī)場等設(shè)施無所不包，儼然一座小型的現(xiàn)實(shí)社會。踏足職業(yè)體驗(yàn)樂園，也就親身體驗(yàn)變化萬千的職業(yè)生涯：機(jī)場，登機(jī)手續(xù)獨(dú)自辦；城市中心區(qū)域，商業(yè)行為及市場軌道交通體驗(yàn)沖撞視野；碼頭，物流運(yùn)輸繁而有序……感受各種真實(shí)的職業(yè)體驗(yàn)，為家人打開了一扇通向社會的大門，在增加他們閱歷與見識的同時，也為將來的成長及職業(yè)選擇做了充分準(zhǔn)備。

10F11F11F業(yè)態(tài)統(tǒng)計(jì)注：以商家戶數(shù)為統(tǒng)計(jì)基數(shù)業(yè)態(tài)統(tǒng)計(jì)注：以商家戶數(shù)為統(tǒng)計(jì)基數(shù)樓層百貨/專賣服飾皮具/珠寶時尚家居護(hù)理餐飲娛樂休閑B129%43%0%14%14%0%0%1F4%44%19%4%19%11%0%2F3%69%9%0%16%3%0%3F4%71%11%4%4%7%0%4F3%58%5%18%13%3%0%5F4%79%4%0%0%13%0%6F0%0%0%0%0%100%0%7F0%0%0%0%0%94%6%8F0%0%0%0%0%91%9%9F0%0%0%0%0%100%0%10F0%0%0%0%0%0%100%11F0%0%0%0%0%0%100%動線設(shè)計(jì)主入口主入口次入口次入口次入口青年路朝陽北路入口主要人流組織次要人流組織環(huán)形人流組織商業(yè)亮點(diǎn)：跨層飛天梯2段式飛天梯：首段1F直飛5F，次段5F直飛8F，極大的提升了高區(qū)商業(yè)的價值好看又實(shí)用商業(yè)亮點(diǎn)：LED大屏幕商戶的信息發(fā)布平臺，夜間對于消費(fèi)者截留具有較明顯的廣告效用商業(yè)亮點(diǎn)：無柱真冰溜冰場國內(nèi)最好的室內(nèi)溜冰場，帶來娛樂人流的同時，也增加了8層餐飲的景觀價值。此外，多余的挑空高度也能為9F租戶（金錢豹）所利用，增加其實(shí)際經(jīng)營面積商業(yè)亮點(diǎn)：內(nèi)飾小品商業(yè)亮點(diǎn)：內(nèi)飾小品商業(yè)亮點(diǎn)：內(nèi)飾小品經(jīng)營情況（2010年）招商率

租戶數(shù)量

平均租金

租金收入

開業(yè)時間2010.5目前80%，2010年底90%以上7.5元/平方米/天（經(jīng)營面積）270家以上約3.2億元/年（80%出租率）成敗得失——人氣目前，朝陽大悅城已開業(yè)約半年，處于典型的近郊市場培育期，人氣存在較大不足，不少消費(fèi)者戲稱朝陽大悅城是西單大悅城的山寨版。幾大因素造成了目前的人氣不足狀況：1）商業(yè)培育期需要時間，西單大悅城存在于具有50年以上歷史的老商業(yè)中心，人流量巨大；翻版的朝陽大悅城屬于新興近郊中心，無論從人口導(dǎo)入還是消費(fèi)者認(rèn)知都需要長時間的培育。2）地段先天缺乏商務(wù)人群的支持，