71房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位與可行性分析市場(chǎng)定位就是目標(biāo)地塊所開(kāi)發(fā)樓盤(pán)的

2025/1/317.1房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位與可行性分析市場(chǎng)定位——就是目標(biāo)地塊所開(kāi)發(fā)樓盤(pán)的市場(chǎng)定位和目標(biāo)客戶群定位，以便在目標(biāo)顧客的心目中占有獨(dú)特的地位市場(chǎng)定位的手段是差異化地塊開(kāi)發(fā)市場(chǎng)定位內(nèi)容①客戶定位，如高端客戶、中端客戶、低端客戶②產(chǎn)品定位，如品質(zhì)定位、價(jià)格定位③形象定位，如：主題定位、競(jìng)爭(zhēng)定位。2025/1/32定位特別需要研究地段影響沒(méi)有兩片相同的樹(shù)葉一樣也沒(méi)有兩塊相同的土地每塊地都有自己的思想，都有自己的歸屬，都有獨(dú)特的內(nèi)涵。產(chǎn)品定位時(shí)，必須認(rèn)真對(duì)地塊加以研究什么地種什么瓜，什么條件蓋什么房“物以類聚，人以群分”。新城區(qū)的地塊與老城區(qū)的地塊吸引著不同的消費(fèi)者。老城區(qū)的地塊吸引的購(gòu)買者大多是地塊四周方圓兩公里范圍內(nèi)的消費(fèi)者。所以必須深入了解這部分消費(fèi)者的購(gòu)買力和購(gòu)買心態(tài)。要特別把握好總價(jià)原則，忽視了這一點(diǎn)樓盤(pán)的推廣將會(huì)陷入困境。2025/1/33蓋房子要研究山水和文脈蓋房子要研究山水和文脈一塊既無(wú)山景又無(wú)水景，周邊人文環(huán)境又不太好的地塊，是不大適宜蓋高檔住宅的。在一塊有著很好的自然資源的土地上，只蓋普通住宅，又活生生浪費(fèi)了一塊好地。文脈與迷信不能混為一談。它是由長(zhǎng)時(shí)間的歷史因素、社會(huì)因素自然而然形成，具有客觀性。當(dāng)開(kāi)發(fā)一塊從前一直是棚戶區(qū)的某地塊，且周圍人文環(huán)境不太理想時(shí)，一定要慎重產(chǎn)品的定位，搞成“高檔次”、“豪華級(jí)”住宅，否則就會(huì)導(dǎo)致一種尷尬：有錢(qián)人對(duì)它不感興趣，對(duì)它感興趣的卻買不起。

地塊開(kāi)發(fā)市場(chǎng)定位方案⑴市場(chǎng)細(xì)分與目標(biāo)客戶選擇①按消費(fèi)者收入和購(gòu)買動(dòng)機(jī)進(jìn)行細(xì)分市場(chǎng)；②估算細(xì)分容量并選擇目標(biāo)客戶，一般選擇細(xì)分容量大的客戶為目標(biāo)客戶③描述目標(biāo)客戶特征，一般從職業(yè)、年齡、收入、購(gòu)買動(dòng)機(jī)等方面描述⑵客戶定位。一般按客戶的層次定位，如高端客戶、中端客戶、低端客戶。⑶產(chǎn)品定位⑷形象定位2025/1/32025/1/35房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性研究房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性研究是與項(xiàng)目的定位同時(shí)考慮的。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性研究指在投資決策前對(duì)擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目相關(guān)的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和技術(shù)等各方面情況進(jìn)行深入細(xì)致的調(diào)查研究，對(duì)各種可能的方案進(jìn)行科學(xué)評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)上，綜合研究擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在技術(shù)上是否先進(jìn)、適用、可靠，在經(jīng)濟(jì)上是否合理，在財(cái)務(wù)上是否贏利由此確定該項(xiàng)目是否應(yīng)該投資和如何投資?？尚行匝芯康哪康蘑贋橥顿Y決策提供依據(jù)②為籌集開(kāi)發(fā)資金提供依據(jù)銀行等金融機(jī)構(gòu)都把可行性研究報(bào)告作為建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)貸款的先決條件③為簽訂協(xié)議和合同提供依據(jù)項(xiàng)目所需的建筑材料、電、水、熱、通訊、交通等諸多方面，都需要與有關(guān)部門(mén)協(xié)作供應(yīng)④為編制規(guī)劃設(shè)計(jì)提供依據(jù)2025/1/32025/1/37可行性研究的內(nèi)容⑴房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的必要性。⑵房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)施的可能性。外部制約條件分析，如需要考察城市規(guī)劃對(duì)項(xiàng)目的限制條件，還需要看資金、建筑材料、施工力量、城市基礎(chǔ)設(shè)施等能否保證開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的順利實(shí)施。還需考察開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程和建成投入使用后的道路、通訊、供電、供水、供熱等的制約條件，以及治安、消防、就學(xué)、購(gòu)物等社會(huì)服務(wù)條件。必須充分考慮到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)對(duì)這些約束因素的承受力和突破力。⑶房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析。經(jīng)濟(jì)分析又比技術(shù)分析更為重要，因?yàn)閷?duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，經(jīng)濟(jì)效益是最重要的。進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析主要是考慮其實(shí)施中的經(jīng)濟(jì)可行性。可行性研究的步驟①明確任務(wù)。受托單位要弄清楚委托方的目的和要求，明確研究?jī)?nèi)容，制定計(jì)劃，并收集有關(guān)的基礎(chǔ)資料、指標(biāo)、規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)等基本數(shù)據(jù)②調(diào)查研究。主要從五個(gè)方面進(jìn)行：一是市場(chǎng)需求調(diào)查；二是市場(chǎng)供給調(diào)查；三是資源調(diào)查；四是建設(shè)地點(diǎn)及所處地段條件的調(diào)查；五是金融市場(chǎng)資金供求狀況、利率和資金來(lái)源的調(diào)查等等③方案選擇和優(yōu)化④財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。對(duì)經(jīng)上述分析后所確定的最佳方案，在估算項(xiàng)目投資、成本、價(jià)格、收入等基礎(chǔ)上，對(duì)方案進(jìn)行詳細(xì)的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。研究論證項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上的合理性和贏利能力，進(jìn)一步提出資金籌措建議和項(xiàng)目實(shí)施總進(jìn)度計(jì)劃。⑤編制可行性研究報(bào)告2025/1/3可行性研究中的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)⑴財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的含義。它是可行性研究的核心內(nèi)容。⑵財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的程序①分析和估算開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)即通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查、預(yù)測(cè)分析，以及技術(shù)與投資方案分析，確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模、建設(shè)地點(diǎn)和投資方案，擬定項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃②編制財(cái)務(wù)基本報(bào)表

計(jì)算反映項(xiàng)目贏利能力、清償能力的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的基礎(chǔ)③計(jì)算財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)2025/1/3可行性研究中的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)⑶項(xiàng)目投資估算①土地費(fèi)用

A.土地使用權(quán)出讓金及征地費(fèi)等。B.基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)用。這些費(fèi)用的估算可根據(jù)各地的具體規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行。C.拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。按照有關(guān)規(guī)定給予安置所發(fā)生的費(fèi)用②前期工程費(fèi)③房屋建造費(fèi)④銷售費(fèi)用⑤稅費(fèi)⑥財(cái)務(wù)費(fèi)用⑦管理費(fèi)⑧其他費(fèi)用⑨不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)2025/1/3可行性研究中的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)⑷房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目收入估算①項(xiàng)目是出租、出售還是租售結(jié)合方案②租金和售價(jià)水平③出租和出售的時(shí)間進(jìn)度安排和各時(shí)間段內(nèi)租售面積數(shù)量④收款計(jì)劃⑸財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的方法①動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)法②靜態(tài)評(píng)價(jià)法2025/1/3可行性研究中的不確定性分析不確定性分析就是分析計(jì)算各種不確定因素的變化對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響程度的一種經(jīng)濟(jì)分析手段通常采用的方法有：盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析詳見(jiàn)本書(shū)第6章“6.2房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)分析”2025/1/3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的撰寫(xiě)可行性研究要進(jìn)行大量的工作，但最終都要靠一份研究報(bào)告來(lái)體現(xiàn)出來(lái)，發(fā)揮作用⑴可行性研究報(bào)告的基本構(gòu)成①封面②摘要③目錄