《個(gè)人理財(cái)》課件-第三章 消費(fèi)規(guī)劃

個(gè)人理財(cái)內(nèi)容個(gè)人理財(cái)理論與計(jì)算基礎(chǔ)現(xiàn)金規(guī)劃消費(fèi)規(guī)劃教育規(guī)劃保險(xiǎn)規(guī)劃投資規(guī)劃退休規(guī)劃財(cái)產(chǎn)分配與傳承規(guī)劃

第三章消費(fèi)規(guī)劃第一節(jié)消費(fèi)規(guī)劃的意義和消費(fèi)財(cái)務(wù)問題診斷第二節(jié)消費(fèi)購買決策第三節(jié)住房規(guī)劃第三章消費(fèi)規(guī)劃第一節(jié)消費(fèi)規(guī)劃的意義和消費(fèi)財(cái)務(wù)問題診斷案例3.1：世界超級富豪、微軟公司創(chuàng)始人比爾.蓋茨生活很儉樸，對于自己的衣著，比爾從不看重它們的牌子或是價(jià)錢，只要穿起來感覺舒服就會(huì)喜歡。他沒有自己的私人司機(jī)，公務(wù)旅行不坐飛機(jī)頭等艙卻坐經(jīng)濟(jì)艙，還對打折商品感興趣。蓋茨曾說過：“我要把我所賺到的每一筆錢都花得很有價(jià)值，不會(huì)浪費(fèi)一分錢。”請思考：對以上的消費(fèi)觀念，你持何看法？每個(gè)人都可以在自己的消費(fèi)能力范圍內(nèi)，依據(jù)個(gè)人傾向和理性的消費(fèi)價(jià)值觀支配下，通過消費(fèi)得到自洽，平衡自身的生活狀態(tài)。消費(fèi)者在消費(fèi)時(shí)除了可以滿足自身的需求外，還具有社會(huì)價(jià)值的取向。消費(fèi)者擁有較高的消費(fèi)能力時(shí)，如果盲目消費(fèi)、過度消費(fèi)，不僅會(huì)對自己造成身體和精神的傷害，也會(huì)產(chǎn)生社會(huì)資源的浪費(fèi)。第三章消費(fèi)規(guī)劃消費(fèi)規(guī)劃是對個(gè)人、家庭的消費(fèi)資源進(jìn)行合理的、科學(xué)的、系統(tǒng)的管理，使個(gè)人、家庭在整個(gè)生活過程中保持消費(fèi)資源的財(cái)務(wù)收支平衡，最終達(dá)到終身的財(cái)務(wù)安全、自由的過程。（一）合理的消費(fèi)規(guī)劃可以避免支付過高的消費(fèi)成本。（二）合理的消費(fèi)規(guī)劃可以避免因消費(fèi)支出不當(dāng)出現(xiàn)財(cái)務(wù)危機(jī)。第一節(jié)消費(fèi)規(guī)劃的意義和消費(fèi)財(cái)務(wù)問題診斷一、消費(fèi)規(guī)劃的意義第三章消費(fèi)規(guī)劃（一）保持合理的結(jié)余比率，開源節(jié)流。結(jié)余比率=（月收入-月支出）/月收入，當(dāng)一個(gè)家庭年收入小于年支出時(shí)表明該家庭財(cái)務(wù)是不安全的，而當(dāng)一個(gè)家庭年收入大于年支出多少時(shí)才表明該家庭財(cái)務(wù)是安全的呢？一般而言，該比率保持在0.3較為適宜，大于0.3反映出較強(qiáng)的結(jié)余能力，家庭理財(cái)空間較大，小于0.3則需開源節(jié)流。第一節(jié)消費(fèi)規(guī)劃的意義和消費(fèi)財(cái)務(wù)問題診斷二、消費(fèi)財(cái)務(wù)問題診斷第三章消費(fèi)規(guī)劃（二）在制定大額消費(fèi)規(guī)劃時(shí)，最核心的財(cái)務(wù)診斷指標(biāo)是住房負(fù)擔(dān)比住房負(fù)擔(dān)比是診斷家庭住房消費(fèi)財(cái)務(wù)狀況的核心指標(biāo)。住房負(fù)擔(dān)比=房屋月供款占借款人稅后月總收入的比率，一般不應(yīng)超過25～30%；第一節(jié)消費(fèi)規(guī)劃的意義和消費(fèi)財(cái)務(wù)問題診斷二、消費(fèi)財(cái)務(wù)問題診斷第三章消費(fèi)規(guī)劃（三）收入負(fù)債比收入負(fù)債比=所有貸款供款占稅后總收入的比率，房屋供款加上其他貸款的供款得到的總額占借款人稅后總收入的比率，一般應(yīng)控制在40%以內(nèi)。第一節(jié)消費(fèi)規(guī)劃的意義和消費(fèi)財(cái)務(wù)問題診斷二、消費(fèi)財(cái)務(wù)問題診斷第三章消費(fèi)規(guī)劃例：小王年稅后收入25萬，除還貸支出外其他生活年支出5萬元，目前有存款5萬，5年前銀行按揭買房總價(jià)300萬，其中首付100萬，按揭200萬，等額本息30年還款，貸款年利率6%，2年前銀行按揭買車20萬元，等額本息5年還款，貸款年利率6%。那么請通過計(jì)算結(jié)余比率、住房負(fù)擔(dān)比和收入負(fù)債比幫助小王進(jìn)行消費(fèi)財(cái)務(wù)問題診斷？解答：首先計(jì)算三個(gè)消費(fèi)財(cái)務(wù)比率，并依據(jù)財(cái)務(wù)比率判斷標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行診斷。第一節(jié)消費(fèi)規(guī)劃的意義和消費(fèi)財(cái)務(wù)問題診斷二、消費(fèi)財(cái)務(wù)問題診斷第三章消費(fèi)規(guī)劃1.計(jì)算住房負(fù)擔(dān)比=房屋年供款/稅后年總收入，先要計(jì)算小王房屋年供款。依據(jù)小王按揭200萬，等額本息30年還款，貸款年利率6%數(shù)據(jù)，可以通過年金現(xiàn)值計(jì)算公式：，計(jì)算PMT=14.53萬元/年，因此住房負(fù)擔(dān)比=14.53/25*100%=58.12%，超過住房負(fù)擔(dān)比參考值30%，還房貸壓力較大；第一節(jié)消費(fèi)規(guī)劃的意義和消費(fèi)財(cái)務(wù)問題診斷二、消費(fèi)財(cái)務(wù)問題診斷第三章消費(fèi)規(guī)劃2.計(jì)算收入負(fù)債比=所有貸款供款/稅后總收入，先計(jì)算按揭買車供款，依據(jù)小王按揭20萬，等額本息5年還款，貸款年利率6%數(shù)據(jù)，可以通過年金現(xiàn)值計(jì)算公式：，計(jì)算PMT=4.75萬元/年，因此收入負(fù)債比=（14.53+4.75）/25*100%=19.28/25*100%=77.12%，超過收入負(fù)債比參考值40%，還貸壓力較大；第一節(jié)消費(fèi)規(guī)劃的意義和消費(fèi)財(cái)務(wù)問題診斷二、消費(fèi)財(cái)務(wù)問題診斷第三章消費(fèi)規(guī)劃3.結(jié)余比率=（年收入-年支出）/年收入=（25-5-14.53-4.75）/25*100%=2.88%，小于結(jié)余比率參考值30%，說明小王年結(jié)余較少，需減少開支。消費(fèi)財(cái)務(wù)問題總結(jié)：從住房負(fù)擔(dān)比診斷結(jié)果表明，小王還房貸的壓力較大；從收入負(fù)債比診斷結(jié)果表明，小王消費(fèi)還貸的壓力繼續(xù)擴(kuò)大；從結(jié)余比率診斷結(jié)果表明，小王年結(jié)余較少，其中的原因是消費(fèi)負(fù)債太大造成的。第一節(jié)消費(fèi)規(guī)劃的意義和消費(fèi)財(cái)務(wù)問題診斷二、消費(fèi)財(cái)務(wù)問題診斷第三章消費(fèi)規(guī)劃練習(xí)：小劉年稅后收入30萬，除還貸支出外其他生活年支出10萬元，目前有存款15萬，5年前銀行按揭買房總價(jià)300萬，其中首付100萬，按揭200萬，等額本息30年還款，貸款年利率6%，2年前銀行按揭買車20萬元，等額本息5年還款，貸款年利率6%。那么請通過計(jì)算結(jié)余比率、住房負(fù)擔(dān)比和收入負(fù)債比幫助小王進(jìn)行消費(fèi)財(cái)務(wù)問題診斷？解答：首先計(jì)算三個(gè)消費(fèi)財(cái)務(wù)比率，并依據(jù)財(cái)務(wù)比率判斷標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行診斷。第一節(jié)消費(fèi)規(guī)劃的意義和消費(fèi)財(cái)務(wù)問題診斷二、消費(fèi)財(cái)務(wù)問題診斷（四）定期檢查和修改（1）子女的出生或死亡（2）配..。偶或其他繼承人的死亡（3）本人或親友身患重?。?）家庭成員成年（5）遺產(chǎn)繼承（6）結(jié)婚或離異（7）財(cái)富的變化（8）有關(guān)稅制和遺產(chǎn)法的變化（9）房地產(chǎn)的出售第二節(jié)消費(fèi)購買決策第三章消費(fèi)規(guī)劃理性的消費(fèi)決策不是一蹴而成的。消費(fèi)是什么？A.買買買B.買得起才行（四）定期檢查和修改（1）子女的出生或死亡（2）配..。偶或其他繼承人的死亡（3）本人或親友身患重?。?）家庭成員成年（5）遺產(chǎn)繼承（6）結(jié)婚或離異（7）財(cái)富的變化（8）有關(guān)稅制和遺產(chǎn)法的變化（9）房地產(chǎn)的出售第二節(jié)消費(fèi)購買決策第三章消費(fèi)規(guī)劃第二節(jié)消費(fèi)購買決策第三章消費(fèi)規(guī)劃調(diào)查：你中槍了嗎?大學(xué)生消費(fèi)觀調(diào)查報(bào)告新鮮出爐。/a/236148021_351369

第二節(jié)消費(fèi)購買決策第三章消費(fèi)規(guī)劃調(diào)查：你中槍了嗎?大學(xué)生消費(fèi)觀調(diào)查報(bào)告新鮮出爐。

第二節(jié)消費(fèi)購買決策第三章消費(fèi)規(guī)劃調(diào)查：你中槍了嗎?大學(xué)生消費(fèi)觀調(diào)查報(bào)告新鮮出爐。

第二節(jié)消費(fèi)購買決策第三章消費(fèi)規(guī)劃調(diào)查：你中槍了嗎?大學(xué)生消費(fèi)觀調(diào)查報(bào)告新鮮出爐。

第二節(jié)消費(fèi)購買決策第三章消費(fèi)規(guī)劃調(diào)查：你中槍了嗎?大學(xué)生消費(fèi)觀調(diào)查報(bào)告新鮮出爐。2018-6-16/a/236148021_351369大學(xué)生消費(fèi)存在問題通過調(diào)查，小編發(fā)現(xiàn)當(dāng)代大學(xué)生消費(fèi)主要存在以下幾個(gè)問題（僅代表個(gè)人觀點(diǎn)）。1.理財(cái)觀念較弱，缺乏對自身財(cái)富的管理能力，導(dǎo)致生活費(fèi)越多的大學(xué)生錢越不夠花。2.人際交往消費(fèi)過度，主要體現(xiàn)為戀愛支出。3.對舊物的重視程度不高，大部分人將舊物擱置，導(dǎo)致資源浪費(fèi)。由于這些錯(cuò)誤的消費(fèi)行為，大學(xué)生向父母要的生活費(fèi)越來越多，錢包越來越鼓，但錢卻永遠(yuǎn)不夠花。消費(fèi)者購買決策過程第三章消費(fèi)規(guī)劃第二節(jié)消費(fèi)購買決策第二節(jié)消費(fèi)購買決策第三章消費(fèi)規(guī)劃

收入象河流，財(cái)富象水庫。而購物消費(fèi)就是他們的出口。因此，我們在消費(fèi)前應(yīng)做好充分的準(zhǔn)備，避免收入和財(cái)富從出口毫無節(jié)制的任意流出。要做好購物前的準(zhǔn)備'首先要明確我們的購買動(dòng)機(jī)，然后搜集信息為制定購物方案做準(zhǔn)備。一、購物前的準(zhǔn)備第二節(jié)消費(fèi)購買決策第三章消費(fèi)規(guī)劃一、購物前的準(zhǔn)備202*年輕奢品購買動(dòng)機(jī)調(diào)查結(jié)果第二節(jié)消費(fèi)購買決策第三章消費(fèi)規(guī)劃（一）明確購買動(dòng)機(jī)消費(fèi)者購買動(dòng)機(jī)多種多樣、千變?nèi)f化，各種動(dòng)機(jī)錯(cuò)綜復(fù)雜、交織一起。但一般認(rèn)為，購買動(dòng)機(jī)可分為生存、享受、發(fā)展、情感和惠顧幾種。1.生存動(dòng)機(jī)。這是消費(fèi)者純粹為了滿足其生存需要而激發(fā)的購買動(dòng)機(jī)。人具有饑、渴、寒、暖、行、止等各種生理本能，與此相適應(yīng)會(huì)產(chǎn)生各種生理的需求。例如，消費(fèi)者在饑時(shí)而思食，為御寒而擇衣，患病求醫(yī)、養(yǎng)兒育女也需要消費(fèi)各種商品。這是人類在現(xiàn)代社會(huì)形成各種消費(fèi)行為的最本源的動(dòng)機(jī)。一、購物前的準(zhǔn)備第二節(jié)消費(fèi)購買決策第三章消費(fèi)規(guī)劃（一）明確購買動(dòng)機(jī)2.享受動(dòng)機(jī)。這是基于消費(fèi)者對享受物質(zhì)的需求而產(chǎn)生的購買動(dòng)機(jī)。人們在滿足吃、喝、穿、住、行等基本生活需要之外，衍生了享受的需要。人民不僅要吃飽穿暖，還要吃得科學(xué)營養(yǎng)、穿的美觀漂亮；不僅有棲身之所，還要住得寬敞舒適。在現(xiàn)代人的生活中，享受性購買動(dòng)機(jī)越來越成為支配人們購買活動(dòng)的主動(dòng)力。一、購物前的準(zhǔn)備第三章消費(fèi)規(guī)劃第二節(jié)消費(fèi)購買決策一、購物前的準(zhǔn)備（一）明確購買動(dòng)機(jī)3.發(fā)展動(dòng)機(jī)。

這是基于消費(fèi)者對發(fā)展的需要而引起的購買動(dòng)機(jī)。人們的發(fā)展需要包括體力和智力兩個(gè)方面。體力發(fā)展需要主要有：提高身體素質(zhì)，強(qiáng)壯體魄，免除疾病等；智力發(fā)展需要有：學(xué)習(xí)科學(xué)知識，提高智力水平，掌握勞動(dòng)機(jī)能等。第三章消費(fèi)規(guī)劃第二節(jié)消費(fèi)購買決策購物前的準(zhǔn)備4.刺激動(dòng)機(jī)。

這是基于消費(fèi)者對同伴或企業(yè)的信號刺激而產(chǎn)生的消費(fèi)動(dòng)機(jī)。同伴的消費(fèi)信號的刺激包括“有意炫耀”所引起的消費(fèi)攀比、“標(biāo)新立異”引起的消費(fèi)模仿、“自我形象”引起的消費(fèi)顯示、以及“歸屬需要”所引起的團(tuán)隊(duì)消費(fèi)，這些從消費(fèi)者內(nèi)部所接受的消費(fèi)信號都將使消費(fèi)行為獲得充足的激勵(lì)，以至在消費(fèi)者內(nèi)部存在著一種“消費(fèi)競爭”的熱潮。除此之外，企業(yè)也常常推出富有刺激性的“尊貴消費(fèi)”、“新潮消費(fèi)”、“有獎(jiǎng)消費(fèi)”、“體驗(yàn)消費(fèi)”，以吸引消費(fèi)者參加。第三章消費(fèi)規(guī)劃第二節(jié)消費(fèi)購買決策一、購物前的準(zhǔn)備5.惠顧動(dòng)機(jī)。這是基于消費(fèi)者對情感和理智的經(jīng)驗(yàn)，對某種商品、品牌或商標(biāo)、廠商的特殊信任和喜愛而產(chǎn)生的習(xí)慣性重復(fù)購買的動(dòng)機(jī)。由次類動(dòng)機(jī)驅(qū)使的購買行為具有經(jīng)常性和習(xí)慣性等特點(diǎn)?；蓊檮?dòng)機(jī)往往產(chǎn)生于商品貨真價(jià)實(shí)、服務(wù)周到、商品和企業(yè)信譽(yù)良好、商店環(huán)境美觀、品種齊全、購買便利等。調(diào)查：你認(rèn)為在網(wǎng)上購買特產(chǎn)食品而不在實(shí)體店購買的動(dòng)機(jī)是什么？A.更加省時(shí)省力；B.能選擇到自己鐘意的品牌；C.可選擇的食品種類更多;D.我的同學(xué)都在網(wǎng)上買。第二節(jié)消費(fèi)購買決策第三章消費(fèi)規(guī)劃

消費(fèi)者形成了購買某種商品的動(dòng)機(jī)后，如果不熟悉這種商品的情況，往往就要先收集信息。這時(shí)，消費(fèi)者會(huì)增加對有關(guān)廣告、談話等的注意，比以往更注意相關(guān)商品的信息，還可以通過查閱資料、向親友和熟人詢問情況的方式，積極地搜尋信息。一般來說，獲得信息有以下四種來源。1.個(gè)人來源，即從家庭、朋友、鄰居和其他熟人處得到信息。2.商業(yè)性來源，即從廣告、售貨員介紹、商品展覽與陳列、商品包裝、商品說明書等得到信息。3.公眾來源，即從報(bào)刊、電報(bào)等大眾宣傳媒介的客觀報(bào)道和消費(fèi)者團(tuán)體的評論得到信息。4.經(jīng)驗(yàn)來源，即通過觸摸、試驗(yàn)和使用商品得到信息。從消費(fèi)者的覺度看，由企業(yè)控制的商業(yè)性來源信息起著通知的作用；其他非商業(yè)性來源信息起著驗(yàn)證和評價(jià)作用。一、購物前的準(zhǔn)備（二）搜集信息形成購物方案第三章消費(fèi)規(guī)劃第二節(jié)消費(fèi)購買決策二、評價(jià)購物方案在廣泛的信息搜尋之后，消費(fèi)者將會(huì)對已經(jīng)熟識的幾種產(chǎn)品與服務(wù)和將要進(jìn)行的消費(fèi)進(jìn)行評價(jià)，與能滿足需要的各種方案進(jìn)行比較和評估。以購買轎車為例，消費(fèi)者評價(jià)他們所要購買的轎車將分別形成安全性、經(jīng)濟(jì)性、性價(jià)比、舒適感、排氣量、款式、顏色等屬性。當(dāng)然，消費(fèi)者對汽車的這些評價(jià)指標(biāo)并不都是同等重要的，它們在消費(fèi)者心目中有不同的權(quán)重，有些消費(fèi)者注重轎車的舒適性、安全性，而大部分的消費(fèi)者卻注重性價(jià)比。第二節(jié)消費(fèi)購買決策第三章消費(fèi)規(guī)劃二、評價(jià)購物方案第二節(jié)消費(fèi)購買決策第三章消費(fèi)規(guī)劃

消費(fèi)者在該階段真正購買商品之前，容易受兩種因素的干擾。第一種因素是“別人的態(tài)度”?！皠e人的態(tài)度”對消費(fèi)者購買決策的影響程度取決于兩個(gè)方面：一是別人對自己偏愛的產(chǎn)品的否定程度，二是消費(fèi)者對別人意見的接受程度。第二種因素是“意外情況因素”。在消費(fèi)者準(zhǔn)備進(jìn)行購買時(shí)所出現(xiàn)的一些意外變故也可能使消費(fèi)者改變或放棄購買決策。如消費(fèi)者家中突然有人生重病，需要大量治療費(fèi)用；所有這些“意外情況因素”都會(huì)使消費(fèi)者改變原來的購買意念，從而影響其選購商品。三、選購商品第二節(jié)消費(fèi)購買決策第三章消費(fèi)規(guī)劃四、購買后的活動(dòng)調(diào)查：你在網(wǎng)上購買商品有過退貨嗎？A.有；B.沒有第三節(jié)住房規(guī)劃第三章消費(fèi)規(guī)劃第三節(jié)住房規(guī)劃第三章消費(fèi)規(guī)劃

人類在做決策時(shí)感性和理性哪一個(gè)更有效呢？人們在決定的時(shí)候，一般都不會(huì)只用感性，或者只用理性，常常是兩者糾纏在一起。比如人們在做買房與租房決策時(shí)，會(huì)從生活環(huán)境、居住安全、經(jīng)濟(jì)承受能力、家庭生活偏好等方面考慮。

我們首先來看買房的優(yōu)勢和劣勢，其優(yōu)勢：1.屬于自己的房子，有歸屬感；2.可以隨心裝修，打造自己想要的風(fēng)格；3.后續(xù)可出租也可轉(zhuǎn)讓，屬于保值資產(chǎn)；其劣勢：1.維護(hù)成本；2.每月還貸；3.如后續(xù)出租，需花費(fèi)時(shí)間和費(fèi)用尋找租客。其次是租房的優(yōu)勢和劣勢，其優(yōu)勢：1.方便、靈活；2.省出房貸，提高生活質(zhì)量；3.不必有房價(jià)漲跌所帶來的擔(dān)憂。其劣勢：1.相對缺少歸屬感，不敢隨意變動(dòng)家具設(shè)施；2.可能會(huì)面臨房東漲租、催租、毀約等問題?？偟膩碚f，租房是消費(fèi)行為，消費(fèi)時(shí)感性的因素對消費(fèi)行為會(huì)影響更大；而買房則偏重投資屬性，決策時(shí)理性因素更多。一、住房規(guī)劃的意義和房產(chǎn)投資的優(yōu)缺點(diǎn)財(cái)商小課堂：買房與租房決策時(shí)的感性和理性一、住房規(guī)劃的意義和房產(chǎn)投資的優(yōu)缺點(diǎn)（一）房產(chǎn)規(guī)劃的意義住房規(guī)劃包括買房、租房、換房、建房、賣房的規(guī)劃，規(guī)劃是否得宜會(huì)影響家庭生活、資產(chǎn)配置和財(cái)務(wù)健康等等。1.滿足居住需求：為了滿足家庭成員的居住需求，為家庭成員提供安全、舒適、便利的生活環(huán)境。2.優(yōu)化資產(chǎn)配置：住房是家庭的重要資產(chǎn)之一，合理的住房規(guī)劃可以幫助家庭優(yōu)化資產(chǎn)配置，實(shí)現(xiàn)財(cái)富的保值增值。3.改善家庭財(cái)務(wù)狀況：合理的住房規(guī)劃可以幫助家庭改善財(cái)務(wù)狀況。通過購買負(fù)擔(dān)得起的住房，可以減少房貸壓力，降低生活成本。此外，合理的住房規(guī)劃還可以通過出租或出售閑置房產(chǎn)，增加家庭收入。第三章消費(fèi)規(guī)劃第三節(jié)住房規(guī)劃第三節(jié)住房規(guī)劃第三章消費(fèi)規(guī)劃（二）房產(chǎn)投資的優(yōu)缺點(diǎn)1．優(yōu)勢（1）可觀的收益率投資房地產(chǎn)的收益主要來源于持有期的租金收入和買賣差價(jià)。一般來說，投資房地產(chǎn)的平均收益率要高于銀行存款和債券，并僅次于投資于股票的收益率。對于像我國這樣一個(gè)人口眾多，并且正逐漸向工業(yè)化、城市化轉(zhuǎn)型的國家來說，城市房地產(chǎn)的增值潛力更大。如果在20年之內(nèi)，我國的城市化率從目前的30％，提高到50％，就有2．5億人需要到城市居住，龐大的市場潛力意味著現(xiàn)有城市規(guī)模的擴(kuò)張，這必然伴隨著城市邊緣地價(jià)的升值以及城市現(xiàn)有土地或住房價(jià)格的升值。調(diào)查：你認(rèn)為購買股票好還是買房子好呢？A股票好；B房子好一、住房規(guī)劃的意義和房產(chǎn)投資的優(yōu)缺點(diǎn)第三節(jié)住房規(guī)劃第三章消費(fèi)規(guī)劃（二）房產(chǎn)投資的優(yōu)缺點(diǎn)1．優(yōu)勢（2）財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)用通俗的話來說就是利用別人的錢為自己賺錢。試想一種簡單的情況，如果一處房產(chǎn)其價(jià)值為100萬元，年租金收益率10％，而如果你完全從銀行取得貸款來投資，且貸款利息只有5％，房屋年折舊2％，初略估計(jì)你就可以不用任何花費(fèi)便每年凈賺3萬元，此即是財(cái)務(wù)杠桿的道理。一、住房規(guī)劃的意義和房產(chǎn)投資的優(yōu)缺點(diǎn)第三節(jié)住房規(guī)劃第三章消費(fèi)規(guī)劃（二）房產(chǎn)投資的優(yōu)缺點(diǎn)1．優(yōu)勢（3）所得稅優(yōu)勢一般來說，在大多數(shù)國家，購房貸款的利息、房屋的折舊都可以抵減應(yīng)稅所得，這樣利用銀行貸款買房就比租房更合算。如果租房，只需交納租金；如果買房，需要付息還本。在一個(gè)均衡的市場上，房屋的租金一般要彌補(bǔ)占用資金的利息成本和房屋本身的折舊費(fèi)用，如果將折舊看成還本，那么買房與租房的實(shí)際每年支出可能相差不多。但是房租是在稅后支付的，而貸款買房，還本付息的金額是在稅前支付的，這就是貸款買房的避稅優(yōu)勢。一、住房規(guī)劃的意義和房產(chǎn)投資的優(yōu)缺點(diǎn)第三節(jié)住房規(guī)劃第三章消費(fèi)規(guī)劃（二）房產(chǎn)投資的優(yōu)缺點(diǎn)1．優(yōu)勢4）對抗通貨膨脹銀行存款、債券的價(jià)值往往會(huì)受到通貨膨脹的侵蝕。而實(shí)物投資或者對實(shí)際財(cái)富享有所有權(quán)的投資，比如房地產(chǎn)、股票，往往能夠抵消通貨膨脹造成的實(shí)際財(cái)富的損失。一、住房規(guī)劃的意義和房產(chǎn)投資的優(yōu)缺點(diǎn)第三節(jié)住房規(guī)劃第三章消費(fèi)規(guī)劃（二）房產(chǎn)投資的優(yōu)缺點(diǎn)2.劣勢(1)缺乏流動(dòng)性一般來說，房地產(chǎn)不是標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，也沒有公開交易的二級市場，因此房地產(chǎn)投資的流動(dòng)性相對要低一些。買賣房地產(chǎn)很費(fèi)時(shí)，并且房地產(chǎn)不可能在任意的時(shí)間里很容易地按市場價(jià)格或者接近市場的價(jià)格出售。此外，購買和銷售的費(fèi)用也很高，一般來說完成一次交易，交易各方需要承擔(dān)2～3％的稅費(fèi)。對于以自有資金投資的房地產(chǎn)，在需要流動(dòng)性的時(shí)候也可向銀行抵押貸款，但成本也不小，并且房產(chǎn)價(jià)值評估以及銀行發(fā)放貸款都需要時(shí)間。一、住房規(guī)劃的意義和房產(chǎn)投資的優(yōu)缺點(diǎn)一、住房規(guī)劃的意義和房產(chǎn)投資的優(yōu)缺點(diǎn)（二）房產(chǎn)投資的優(yōu)缺點(diǎn)2.劣勢（2）需要大筆首期投資在房地產(chǎn)投資中，通常都需要有一大筆首期投資額。例如，購買一處價(jià)值100萬元的住房，投資者一般得支付20％～30％的首期投資，一開始就需要200000～300000元。第三章消費(fèi)規(guī)劃第三節(jié)住房規(guī)劃一、住房規(guī)劃的意義和房產(chǎn)投資的優(yōu)缺點(diǎn)（二）房產(chǎn)投資的優(yōu)缺點(diǎn)2.劣勢（3）房地產(chǎn)周期與杠桿帶來的不利影響房產(chǎn)市場也呈現(xiàn)著明顯的周期性特征。在房地產(chǎn)市場周期中的衰退期，當(dāng)房地產(chǎn)的價(jià)格(和租金)下降時(shí)對投資者非常有利的財(cái)務(wù)杠桿此時(shí)就變得對投資者非常不利了。在前面的例子中，如果一旦租金收益率低于7％，那么投資者的現(xiàn)金流將變成負(fù)數(shù)，原本有利的財(cái)務(wù)杠桿變成了債務(wù)包袱，并且此時(shí)杠桿越高越不利。第三章消費(fèi)規(guī)劃第三節(jié)住房規(guī)劃第三節(jié)住房規(guī)劃第三章消費(fèi)規(guī)劃（二）房產(chǎn)投資的優(yōu)缺點(diǎn)2.劣勢（4）高風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)被許多人認(rèn)為是一種本質(zhì)上風(fēng)險(xiǎn)很高的投資形式。它的地理位置和固有特征一般是難以改變的。這樣，當(dāng)一些不利的變化發(fā)生時(shí)，房地產(chǎn)的市場價(jià)格和租金都會(huì)大幅下降，比如：當(dāng)城市區(qū)劃的改變，政府增加房地產(chǎn)稅，某地區(qū)的大公司突然搬遷，或者附近新建的樓宇相繼落成等。其次，在經(jīng)濟(jì)衰退時(shí)期，房地產(chǎn)價(jià)值的下跌速度與其他權(quán)益投資的下跌速度一樣，有時(shí)甚至?xí)?，此時(shí)地產(chǎn)投資可能就不如持有名義資產(chǎn)，比如存款或者債券劃算；與此同時(shí)，在對抗通貨膨脹時(shí)的優(yōu)勢——作為債務(wù)人的財(cái)務(wù)分配效應(yīng)，此時(shí)也變成了劣勢。一、住房規(guī)劃的意義和房產(chǎn)投資的優(yōu)缺點(diǎn)第三節(jié)住房規(guī)劃二、購房和租房決策購房與租房的居住效用相近，差別在于購房者有產(chǎn)權(quán)，因而有使用期間的自主權(quán)，而租房者有時(shí)會(huì)面臨房東要求搬家的窘境。租房與購房何者更加劃算，牽涉到擁有自己房產(chǎn)的心理效用與對未來房價(jià)的預(yù)期。因購房者可期待房地產(chǎn)增值的利益，而租房者只能期待房東不要隨時(shí)調(diào)漲房租。購房與租房應(yīng)如何抉擇，我們可以用年成本法與凈現(xiàn)值法來計(jì)算。調(diào)查：你認(rèn)為購房好還是租房好呢？A.購房好；B.租房好第三章消費(fèi)規(guī)劃住房成本的飆升造成了不平等的差距，并激化了代際和地域的鴻溝。1990年，中位年齡為35歲的嬰兒潮一代擁有美國三分之一的房地產(chǎn)價(jià)值。而到了2019年，規(guī)模相近的一批千禧一代，年齡為31歲，只擁有4%。因此，眾多年輕人認(rèn)為住房遙不可及——除非你是富二代。第二節(jié)住房規(guī)劃第三章消費(fèi)規(guī)劃西方幾十年來對自有房的執(zhí)念所造成的漸進(jìn)式功能失調(diào)，導(dǎo)致充滿活力的城市沒有發(fā)展空間：年老的房主坐在半空的房子里，熱衷于保護(hù)自己的房產(chǎn)價(jià)值而抗拒發(fā)展；而年輕人們則負(fù)擔(dān)不起租房或買房，認(rèn)為資本主義讓他們失望。住房成本的飆升造成了不平等的差距，并激化了代際和地域的鴻溝。1990年，中位年齡為35歲的嬰兒潮一代擁有美國三分之一的房地產(chǎn)價(jià)值。而到了2019年，規(guī)模相近的一批千禧一代，年齡為31歲，只擁有4%。因此，眾多年輕人認(rèn)為住房遙不可及——除非你是富二代。租房的成本一般包括每月所需支付的租金；而買房就不一樣了，一般要包括抵押貸款，利率，以及其他一系列的手續(xù)費(fèi)、房屋保險(xiǎn)、維護(hù)費(fèi)用等。其中利率可能會(huì)隨時(shí)間變動(dòng)，具有不穩(wěn)定性。二、購房和租房決策“打工人”的住房困境：買房一定比租房好嗎？二、購房和租房決策1..年成本法購房者的使用成本是首付款的占用造成的機(jī)會(huì)成本，以及房屋貸款利息，而租房者的使用成本是房租。購房（或租房）者在進(jìn)行決策時(shí)就會(huì)比較購房和租房成本的大小，選擇成本小的方案。其決策考慮因素舉例試算如下：案例3.5：王先生看上了一間80平方米位于北京市朝陽區(qū)的一處房產(chǎn)，房產(chǎn)開發(fā)商可租可售。若是租的話，房租每月3000元，押金3個(gè)月。購的話總價(jià)80萬，首付30萬元，利率6％的房屋抵押貸款。王先生租房與購房的成本分析如下（假設(shè)押金與首付款的機(jī)會(huì)成本是一年的存款利率3％）。第三章消費(fèi)規(guī)劃第三節(jié)住房規(guī)劃第三節(jié)住房規(guī)劃第三章消費(fèi)規(guī)劃1.年成本法分析：

租房年成本：3000元×12＋3000元×3×3％＝36270元購房年成本：30萬元×3％＋50萬元×6％＝39000元看起來租房比購房年成本低2730元，或每月227.5元，租房比較劃算。不過還要考慮以下因素：（1）房租是否會(huì)每年調(diào)整。購房后成本固定，而且租與購的月成本只差227.5元，只有月租的7.6％，因此只要未來房租的調(diào)整幅度超過7.6％，則購房比租房劃算。二、購房和租房決策第三節(jié)住房規(guī)劃第三章消費(fèi)規(guī)劃1.年成本法（1）房租是否會(huì)每年調(diào)整。購房后成本固定，而且租與購的月成本只差227.5元，只有月租的7.6％，因此只要未來房租的調(diào)整幅度超過7.6％，則購房比租房劃算（2）房價(jià)升值潛力。若房價(jià)未來看漲，那么即使目前算起來購房的年居住成本稍高，未來出售房屋的資本利得也足以彌補(bǔ)居住期間的成本差異。以上例而言，租房年居住成本率＝3.6萬元÷80萬元＝4.5％，購房年居住成本率＝3.9萬元÷80萬元＝4.875％，差距只有0.375％。若計(jì)劃住5年，0.375％×5＝1.875％，只要房價(jià)可能在5年內(nèi)漲2％以上，購房仍然比較劃算。（3）利率的高低。利率愈低，購房的年成本愈低，購房就會(huì)愈劃算。如果預(yù)期房貸利率進(jìn)一步降低，而房租保持不變，則租房與購房的居住成本的差異會(huì)逐漸降低，可以考慮通過購房滿足居住需求。二、購房和租房決策二、購房和租房決策2.凈現(xiàn)值法凈現(xiàn)值法是考慮在一個(gè)固定的居住期間內(nèi)，將租房及購房的現(xiàn)金流量還原為現(xiàn)值，比較兩者的現(xiàn)值，支付的凈現(xiàn)金流越小越好。案例3.6臺灣的王先生，看中一處房產(chǎn)。若是租的話，房租每年租金30萬元。王先生確定要在該處住滿5年。購的話總價(jià)800萬元，假設(shè)5年后售房所得為1000萬元。以存款利率6％為機(jī)會(huì)成本的計(jì)算依據(jù)。請分析王先生是租房劃算還是購房劃算。第三章消費(fèi)規(guī)劃第三節(jié)住房規(guī)劃二、購房和租房決策2.凈現(xiàn)值法分析：（1）租房的凈現(xiàn)金流現(xiàn)值為-126.37萬元由于房租每年租金30萬元，王先生租房5年，以存款利率6％為機(jī)會(huì)成本的計(jì)算依據(jù)。所以按照凈現(xiàn)值法有關(guān)計(jì)算可得出租房凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值為：P＝年金30萬元×標(biāo)準(zhǔn)年金現(xiàn)值系數(shù)（n＝5，i＝6％）＝30（P/A,6％,5）＝30×4.2124＝126.37萬元

第三章消費(fèi)規(guī)劃第三節(jié)住房規(guī)劃二、購房和租房決策2.凈現(xiàn)值法（2）購房凈現(xiàn)金流現(xiàn)值為-52.74萬元購房凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值應(yīng)該等于5年后售房凈所得的現(xiàn)值減去購房現(xiàn)值，而5年后售房凈所得的現(xiàn)值：P＝5年后售房所得為1000萬元×標(biāo)準(zhǔn)復(fù)利現(xiàn)值系數(shù)（n＝5，i＝6％）＝1000萬元×（P/F,6％,5）＝1000×0.74726＝747.26購房凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值＝5年后售房凈所得的現(xiàn)值－購房現(xiàn)值＝747.26－800＝-52.74購房凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于租房的凈現(xiàn)金流現(xiàn)值，因此購房比租房劃算。第三章消費(fèi)規(guī)劃第三節(jié)住房規(guī)劃第三節(jié)住房規(guī)劃第三章消費(fèi)規(guī)劃2.凈現(xiàn)值法凈現(xiàn)值法考慮居住年數(shù)，值得參考的決策標(biāo)準(zhǔn)是，如果不打算在同一個(gè)地方住3年以上，最好還是以租代購。因?yàn)?年內(nèi)房租再怎么調(diào)漲，仍會(huì)低于房貸利息的負(fù)擔(dān)，若購房后又裝修有只住3年，折舊成本太高，而期待房價(jià)不斷飆升是相當(dāng)不切實(shí)際的。此外，若每次沒住多久就要換房的話，房屋的交易成本，如共同維護(hù)基金、契稅、律師費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等合計(jì)起來也要房價(jià)的3％以上，在加上自用住宅會(huì)比租用的住宅舍得裝修，除非房價(jià)在3年內(nèi)大幅上漲，否則計(jì)入中介及裝修等費(fèi)用后的凈現(xiàn)值流出應(yīng)該都會(huì)比房租高。二、購房和租房決策第三章消費(fèi)規(guī)劃第三節(jié)住房規(guī)劃練習(xí)：廣州的劉小姐，看中一處房產(chǎn)。若是租的話，房租每年租金15萬元。王先生確定要在該處住滿5年。購的話總價(jià)300萬元，假設(shè)5年后售房所得為350萬元。以存款利率6％為機(jī)會(huì)成本的計(jì)算依據(jù)。請分析王先生是租房劃算還是購房劃算。三、購房規(guī)劃和購房籌資規(guī)劃第三章消費(fèi)規(guī)劃第三節(jié)住房規(guī)劃購房是人生之大事，必須進(jìn)行周密的規(guī)劃，以確定個(gè)人(家庭)負(fù)擔(dān)得起的房屋總價(jià)、單價(jià)和區(qū)位。購房規(guī)劃購房規(guī)劃的基本步驟第三節(jié)住房規(guī)劃第三章消費(fèi)規(guī)劃三、購房規(guī)劃和購房籌資規(guī)劃購房是人生之大事，必須進(jìn)行周密的規(guī)劃，以確定個(gè)人(家庭)負(fù)擔(dān)得起的房屋總價(jià)、單價(jià)和大小。（一）購房規(guī)劃2.購房規(guī)劃的基本方法（1）以儲蓄及繳息能力估算負(fù)擔(dān)得起的房屋總價(jià)1)可負(fù)擔(dān)的首付款＝目前年收入×收入中負(fù)擔(dān)首付和房貸的比率上限（或稱為儲蓄率上限）×年金終值系數(shù)（n＝離購房年數(shù)，r＝投資報(bào)酬率或市場利率）＋目前凈資產(chǎn)×復(fù)利終值系數(shù)(n＝離購房年數(shù)，r＝投資報(bào)酬率或市場利率）2)可負(fù)擔(dān)的房貸總額＝目前年收入×復(fù)利終值系數(shù)（n＝離購房年數(shù)，r＝預(yù)計(jì)的收入成長率）×收入中負(fù)擔(dān)首付和房貸的比率上限×年金現(xiàn)值系數(shù)（n＝貸款年限，i＝房貸利率）3)可負(fù)擔(dān)的房屋總價(jià)＝可負(fù)擔(dān)的首付款＋可負(fù)擔(dān)的房貸總額第三章消費(fèi)規(guī)劃

第三節(jié)住房規(guī)劃（一）購房規(guī)劃案例王先生年收入為10萬元，預(yù)計(jì)的收入成長率3％。目前存款資產(chǎn)15萬元，40％為儲蓄首付款與負(fù)擔(dān)房貸的上限，打算5年后購房，投資報(bào)酬率10％，貸款年限20年，利率以6％計(jì)。王先生一家的凈資產(chǎn)中負(fù)擔(dān)首付的比率上限為40％。分析：第一步，根據(jù)家庭居住的人口數(shù)量，確定可以購買的房屋面積；1.根據(jù)現(xiàn)在的家庭和當(dāng)?shù)鼐幼∷剑_定人均居住面積；2.確定可以購買的房屋面積=人均居住面積*人口數(shù)量=50M2*3=150M2第三章消費(fèi)規(guī)劃

第三節(jié)住房規(guī)劃（一）購房規(guī)劃案例王先生年收入為10萬元，預(yù)計(jì)的收入成長率3％。目前存款資產(chǎn)15萬元，40％為儲蓄首付款與負(fù)擔(dān)房貸的上限，打算5年后購房，投資報(bào)酬率10％，貸款年限20年，利率以6％計(jì)。王先生一家的凈資產(chǎn)中負(fù)擔(dān)首付的比率上限為40％。分析：第二步，根據(jù)家庭財(cái)務(wù)狀況和以后還款能力，確定可以購買的房屋總價(jià)；1.根據(jù)現(xiàn)在的家庭財(cái)務(wù)積累，確定能負(fù)擔(dān)的首付款部分。首付款＝規(guī)劃時(shí)至購房時(shí)每年年收入可用于購房的年金終值＋規(guī)劃時(shí)可以一次支付的購房款至購房時(shí)的終值＝10萬元×40％×年金終值系數(shù)6.11＋15萬元×復(fù)利終值系數(shù)1.611＝48.6萬元；第三章消費(fèi)規(guī)劃

第三節(jié)住房規(guī)劃（一）購房規(guī)劃案例王先生年收入為10萬元，預(yù)計(jì)的收入成長率3％（還款時(shí)考慮）。目前存款資產(chǎn)15萬元，40％為儲蓄首付款與負(fù)擔(dān)房貸的上限，打算5年后購房，投資報(bào)酬率10％，貸款年限20年，利率以6％計(jì)。王先生一家的凈資產(chǎn)中負(fù)擔(dān)首付的比率上限為40％。分析：第二步，根據(jù)家庭財(cái)務(wù)狀況和以后還款能力，確定可以購買的房屋總價(jià)；2.貸款部分=還款期每年用年收入中用于等額還房貸款的年金現(xiàn)值＝（10萬元×年金終值系數(shù)1.159×40％）×年金現(xiàn)值系數(shù)11.47＝53.2萬元；3.屆時(shí)可負(fù)擔(dān)的房價(jià)＝首付款部分48.6萬元＋貸款53.2萬元＝101.8萬元。第三章消費(fèi)規(guī)劃

第三節(jié)住房規(guī)劃第三節(jié)住房規(guī)劃第三章消費(fèi)規(guī)劃案例王先生年收入為10萬元，預(yù)計(jì)的收入成長率3％。目前資產(chǎn)15萬元，40％為儲蓄首付款與負(fù)擔(dān)房貸的上限，打算5年后購房，投資報(bào)酬率10％，貸款年限20年，利率以6％計(jì)。王先生一家的凈資產(chǎn)中負(fù)擔(dān)首付的比率上限為40％。分析：第三步，根據(jù)房屋面積和總價(jià)，確定可以購買的房屋單價(jià)和位置；1.房屋單價(jià)=總價(jià)/面積=101.8萬元/150M2=6800元/M2;2.根據(jù)房屋單價(jià)找可購買房屋的地理位置和樓層等。（一）購房規(guī)劃

表3.1購房需求規(guī)劃模擬試算表項(xiàng)目代號說明舉例家庭人數(shù)A需同住人數(shù)3人每人所需平方米數(shù)B以50～80平方米假設(shè)50平方米屆時(shí)擬購房平方米數(shù)C＝A×B150平方米目前年收入D加上年終獎(jiǎng)金10萬元負(fù)擔(dān)首付和房貸的儲蓄率上限E以20％～50％假設(shè)40％

負(fù)擔(dān)首付和房貸的儲蓄率上限E以20％～50％假設(shè)40％現(xiàn)有的整筆投資額F首付款投資準(zhǔn)備金15萬元投資報(bào)酬率假設(shè)G以3％～10％假設(shè)10％

擬多少年后購房H以多少年后可遷入計(jì)算5年復(fù)利終值系數(shù)I＝（F/P,i,n）（n＝H,i＝G）1.611年金終值系數(shù)J＝(F/A,I,n)（n＝H,i＝G）6.11可籌備首付款K＝F×I＋D×E×J48.6萬元預(yù)計(jì)的收入成長率L以2％～5%假設(shè)3％購房當(dāng)年收入累積數(shù)M＝D×（F/P,i,n）（n＝H,i＝G）11.59萬元年收入中可負(fù)擔(dān)本利攤還額的上限N＝M×E4640元

擬本利攤還年數(shù)O最少5年，最長30年20年房貸利率P5％～8%間6％年金現(xiàn)值系數(shù)Q＝(P/A,I,n)（n＝O,i＝P）11.47可負(fù)擔(dān)房貸總額R＝N×Q53.2萬元可負(fù)擔(dān)購房總價(jià)S＝K＋R101.8萬元可負(fù)擔(dān)購房單價(jià)T＝S÷C6800元可選擇購房區(qū)位U依各區(qū)位行情本市中心城區(qū)以外房貸占總價(jià)乘數(shù)V＝R÷S，應(yīng)小于銀行規(guī)定的最高貸款比例80％第三節(jié)住房規(guī)劃第三章消費(fèi)規(guī)劃練習(xí)：劉先生3口之家，年收入為20萬元，預(yù)計(jì)的收入成長率3％。目前現(xiàn)金存款等資產(chǎn)30萬元，40％為儲蓄首付款與負(fù)擔(dān)房貸的上限，打算5年后購房，投資報(bào)酬率10％，貸款年限20年，利率以6％計(jì)。劉先生一家的凈資產(chǎn)中負(fù)擔(dān)首付的比率上限為40％。分析：第一步，根據(jù)家庭居住的人口數(shù)量，確定可以購買的房屋面積；1.根據(jù)現(xiàn)在的家庭和當(dāng)?shù)鼐幼∷?，確定人均居住面積；2.確定可以購買的房屋面積=人均居住面積*人口數(shù)量=50M2*3=150M2（一）購房規(guī)劃第三節(jié)住房規(guī)劃第三章消費(fèi)規(guī)劃劉先生3口之家，年收入為20萬元，預(yù)計(jì)的收入成長率3％。目前現(xiàn)金存款等資產(chǎn)30萬元，40％為儲蓄首付款與負(fù)擔(dān)房貸的上限，打算5年后購房，投資報(bào)酬率10％，貸款年限20年，利率以6％計(jì)。劉先生一家的凈資產(chǎn)中負(fù)擔(dān)首付的比率上限為40％。分析：第二步，根據(jù)家庭財(cái)務(wù)狀況和以后還款能力，確定可以購買的房屋總價(jià)；1.根據(jù)現(xiàn)在的家庭財(cái)務(wù)積累，確定能負(fù)擔(dān)的首付款部分。首付款＝規(guī)劃時(shí)至購房時(shí)每年年收入可用于購房的年金終值＋規(guī)劃時(shí)可以一次支付的購房款至購房時(shí)的終值＝20萬元×40％×年金終值系數(shù)6.11＋30萬元×復(fù)利終值系數(shù)1.611＝48.88+48.33=97.21（萬元）；

第三節(jié)住房規(guī)劃第三章消費(fèi)規(guī)劃劉先生3口之家，年收入為20萬元，預(yù)計(jì)的收入成長率3％。目前現(xiàn)金存款等資產(chǎn)30萬元，40％為儲蓄首付款與負(fù)擔(dān)房貸的上限，打算5年后購房，投資報(bào)酬率10％，貸款年限20年，利率以6％計(jì)。劉先生一家的凈資產(chǎn)中負(fù)擔(dān)首付的比率上限為40％。分析：2.貸款部分=還款期每年用年收入中用于等額還房貸款的年金現(xiàn)值＝（20萬元×年金終值系數(shù)1.159×40％）×年金現(xiàn)值系數(shù)11.47＝106.4萬元；3.屆時(shí)可負(fù)擔(dān)的房價(jià)＝首付款部分97.21萬元＋貸款106.4萬元＝203.61萬元。（一）購房規(guī)劃第三節(jié)住房規(guī)劃第三章消費(fèi)規(guī)劃劉先生3口之家，年收入為20萬元，預(yù)計(jì)的收入成長率3％。目前現(xiàn)金存款等資產(chǎn)30萬元，40％為儲蓄首付款與負(fù)擔(dān)房貸的上限，打算5年后購房，投資報(bào)酬率10％，貸款年限20年，利率以6％計(jì)。劉先生一家的凈資產(chǎn)中負(fù)擔(dān)首付的比率上限為40％。分析：第三步，根據(jù)房屋面積和總價(jià)，確定可以購買的房屋單價(jià)和位置；1.房屋單價(jià)=總價(jià)/面積=203.61萬元/150M2=1.3574萬元/M2;2.根據(jù)房屋單價(jià)找可購買房屋的地理位置和樓層等。（一）購房規(guī)劃第三節(jié)住房規(guī)劃第三章消費(fèi)規(guī)劃1.關(guān)于抵押的概念和術(shù)語抵押(mortgage)被定義為一種以還貸為前提條件的、從借款人到貸款人的對資產(chǎn)權(quán)利的轉(zhuǎn)移，該權(quán)利是對由借款人享有贖回權(quán)(rightofredemption)的債務(wù)償還的保證。抵押交易的雙方分別被叫做抵押人(mortgager)和抵押權(quán)人(mortgagee)。抵押人是提供保證以獲得貸款的人，也就是購房者。抵押人得到貸款，占有房產(chǎn)。（二）購房籌資規(guī)劃第三節(jié)住房規(guī)劃第三章消費(fèi)規(guī)劃2.住房抵押貸款的償還(1)償還方式住房抵押貸款的償還方式一般有以下三種：1)滿期償還，是指借款者在貸款期滿時(shí)一次性償還貸款的本金和利息。2)分期償還，是指借款者在貸款期內(nèi)，按一定的時(shí)間間隔，分期償還貸款的本金和利息。3)償債基金，是指借款者每期向貸款者支付貸款利息，并且按期另存一筆款項(xiàng)，建立一個(gè)基金，在貸款期滿時(shí)這一基金恰好等于貸款本金，一次性償還給貸款者。

（二）購房籌資規(guī)劃第三節(jié)住房規(guī)劃第三章消費(fèi)規(guī)劃3.目前我國(自用)住房貸款的主要種類、操作方式及規(guī)劃(1)商業(yè)性個(gè)人住房貸款1)商業(yè)性住房貸款的概念個(gè)人住房商業(yè)性貸款，又稱“按揭”，是銀行用其信貸資金所發(fā)放的自營性貸款。具體指具有完全民事行為能力的自然人，購買本市城鎮(zhèn)自住住房時(shí)，以其購買的產(chǎn)權(quán)住房(或者銀行認(rèn)可得的其他擔(dān)保方式)為抵押，作為償還貸款的保證而向銀行申請的住房商業(yè)性貸款。（二）購房籌資規(guī)劃第二節(jié)住房規(guī)劃第三章消費(fèi)規(guī)劃4.目前我國(自用)住房貸款的主要種類、操作方式及規(guī)劃2)商業(yè)性住房貸款可選擇的貸款方式目前，商業(yè)性個(gè)人住房擔(dān)保貸款有三種貸款擔(dān)保方式可供借款人選擇，這三種貸款擔(dān)保方式為住房抵押、權(quán)利質(zhì)押和第三方保證，借款人可以根據(jù)自己情況選擇其中一種。①住房抵押貸款擔(dān)保②權(quán)利質(zhì)押貸款擔(dān)保③第三方保證貸款擔(dān)保。（二）購房籌資規(guī)劃第三節(jié)住房規(guī)劃第三章消費(fèi)規(guī)劃4.目前我國(自用)住房貸款的主要種類、操作方式及規(guī)劃3)貸款條件目前我國商業(yè)性個(gè)人住房貸款對象為具有完全民事行為能力的中國自然人。他必須符合以下的貸款條件：▲有當(dāng)?shù)爻Ｗ艨诨蛴行Ь恿羯矸?身份證、戶口簿、軍人證件、暫住證等)；▲有穩(wěn)定的職業(yè)和收入：▲信用良好，有按期償還貸款本息的能力；▲有購買住房的合同或協(xié)議或有關(guān)批準(zhǔn)文件；（二）購房籌資規(guī)劃第三節(jié)住房規(guī)劃第三章消費(fèi)規(guī)劃▲有貸款人認(rèn)可的資產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押；或借款人不能足額提供抵押(質(zhì)押)時(shí)，有貸款人認(rèn)可并符合規(guī)定條件，具有足夠代償能力的單位或個(gè)人作為償還貸款本息并承擔(dān)連帶責(zé)任的保證人：▲所購住房價(jià)格基本符合貸款人或其指定的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評估價(jià)值；▲不享受購房補(bǔ)貼的，以不低于所購住房全部價(jià)款的20％的存款或現(xiàn)金作為購房首期付款；享受購房補(bǔ)貼的，以個(gè)人承擔(dān)部分的20％的存款或現(xiàn)金作為購房首期付款；▲貸款行規(guī)定的其他條件?！陨蠗l款借款人需同時(shí)具備，且借款人應(yīng)保證所提供文件的真實(shí)性、合法性。如因借款人的原因造成貸款人的損失，借款人應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任。（二）購房籌資規(guī)劃第三節(jié)住房規(guī)劃第三章消費(fèi)規(guī)劃4）貸款期限一般從15年至30年不等，各家銀行規(guī)定有所不同。5）主要的還款方式①一次性還本付息②等額本金還款法③等額本息還款法（二）購房籌資規(guī)劃1.一次性還本付息

根據(jù)各銀行的規(guī)定，貸款期限在1年之內(nèi)(含1年)的，還款方式采取一次性還本付息，即一次還清期初的貸款本金加上整個(gè)貸款期內(nèi)的利息的總額。計(jì)算公式：

到期一次還本付息額：貸款本金×【1+年利率(％)】(如貸款期為1年)或到期一次還本付息額=貸款本金×【l+月利率(‰)×貸款期(月)】(如貸款期不到1年)其中，月利率＝年(名義)利率÷12案例假設(shè)王先生的商業(yè)性個(gè)人住房貸款總額為100萬元，貸款期為7個(gè)月，則到期一次還本付息額是多少?分析:1000000(元)×【1+(4．14％÷12)×7】=1024150(元)實(shí)踐中會(huì)有先息后本還款法，計(jì)算利息方法與此相同。2.等額本金還款法等額本金還款法是一種計(jì)算非常簡便，實(shí)用性很強(qiáng)的一種還款方式。基本算法原理是在還款期內(nèi)按期等額歸還貸款本金，并同時(shí)還清當(dāng)期未歸還的本金所產(chǎn)生的利息。方式可以是按月還款和按季還款。由于銀行結(jié)息慣例的要求，很多銀行都采用按季還款的方式。其計(jì)算公式如下：每季（月）還款額=貸款本金÷貸款期季數(shù)（月數(shù)）+(本金-已歸還本金累計(jì)額)×季利率（月利率）每季等額歸還本金：200000÷(10×4)=5000元第1個(gè)季度利息：200000×(5．58％÷4)=2790元第1個(gè)季度還款額為5000+2790=7790元；第2個(gè)季度利息：(200000—5000×1)×(5．58％÷4)＝2720元第2個(gè)季度還款額為5000+2720=7720元……..第40個(gè)季度利息：(200000—5000×39)×(5．58％÷4)=69.75第40個(gè)季度(最后一期)的還款額為5000+69．75=5069.75元由此可見，隨著本金的不斷歸還，后期未歸還的本金的利息也就越來越少，每個(gè)季度的還款額也就逐漸藏少。這種方式較適合于已經(jīng)有一定的積蓄(因?yàn)橐婚_始還款額度較高)，但預(yù)期收入可能逐漸減少的借款人，如中老年職工家庭。案例:假設(shè)王先生的商業(yè)性個(gè)人住房貸款總額為20萬元，貸款期為10年，如采取季等額本金還款法，假設(shè)年名義利率為5.58％，請?jiān)囁闼總€(gè)季度的還款額。每季等額歸還本金：2000000÷(10×4)=50000元第1個(gè)季度利息：2000000×(5．58％÷4)=27900元第1個(gè)季度還款額為50000+27900=77900元；第2個(gè)季度利息：(2000000—5000