當(dāng)前的房企困境及應(yīng)對(duì)策略-基于A市房地產(chǎn)市場的實(shí)地調(diào)研 202412

本輪房地產(chǎn)政策的組合拳，標(biāo)志著房地產(chǎn)政策進(jìn)入整體寬松期。這既反映出此前政策在實(shí)施過程中仍未能取得理想效果，急需政策力度增強(qiáng)；同時(shí)也充分體現(xiàn)了中央政府在穩(wěn)定房地產(chǎn)市場方面的態(tài)度。2021年以來至今，全國房產(chǎn)市場經(jīng)歷了一輪下行周期。房價(jià)下跌幅度大，成交量減少多，新房供應(yīng)規(guī)模持續(xù)走低，土地供求兩端持續(xù)縮量。房地產(chǎn)企業(yè)主要面臨負(fù)債端的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)和資不抵債風(fēng)險(xiǎn)、資產(chǎn)端的庫存壓力和結(jié)構(gòu)錯(cuò)配風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生了顯著的溢出效應(yīng)，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長、就業(yè)、金融穩(wěn)定、地方財(cái)政和關(guān)聯(lián)企業(yè)造成了持續(xù)負(fù)面影響。已出臺(tái)的一系列房地產(chǎn)市場調(diào)控政策有效期均較短，無法真正抑制房地產(chǎn)市場危機(jī)。為助力房地產(chǎn)企業(yè)走出困境，需要“一企一策”化解房企潛在風(fēng)險(xiǎn)；政府直接為開發(fā)商提供流動(dòng)性貸款；優(yōu)化一線城市中心區(qū)房企土地用途；減緩房企不合理的稅負(fù)壓力。同時(shí)，應(yīng)繼續(xù)推行首套房個(gè)稅抵免政策以及全面放開一線核心城市限購與限貸政策。更為重要的是，經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長是成功化解一、房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀自2021年7月恒大出險(xiǎn)起至今已3年多，中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)歷約15個(gè)月的下行期。作為中國一線城市，A市在全國房地產(chǎn)市場具有重要地位和顯著特點(diǎn)。在此輪房地產(chǎn)市場下行周期中，A市房價(jià)下跌幅度很大，二手房房價(jià)下跌已超過30%。本文從房產(chǎn)市場和土地市場兩個(gè)角度闡述房地房價(jià)下跌幅度較大。首先，新建住宅方面，根據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2024年1-8月，中國百城樣本住宅平均價(jià)格為16362.3萬元，中國百城住宅價(jià)格指數(shù)同比上漲1.14%（見圖1）。新房房價(jià)名義價(jià)格粘性大，通常不會(huì)直接從價(jià)格上進(jìn)行操作，通常新房銷售通過打折、優(yōu)惠、送東西等促銷手段以85折或9折價(jià)格成交，價(jià)格下降主要體現(xiàn)在費(fèi)用上而非直接體現(xiàn)在價(jià)格上。因此，價(jià)格指數(shù)可能無法反映出房價(jià)的下跌。截至2024年8月底，A市新房成交均價(jià)為5.97萬元/平方米，同比2023年下降9.1%，同比其次，二手住宅方面，根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，2024年1-8月，中國百城二手住宅掛牌均價(jià)為14723.2萬元，同比下跌5.67%（見圖1）。截至2024年8月，北上廣深的二手房價(jià)格距離各自最高點(diǎn)分別下跌28%、28%、28%與38%（見圖2）?；谡{(diào)研得到，截至2024年8月底，A市二手房成交均價(jià)為每平米5萬元，基本為2016年的水平，比最高點(diǎn)（2021年1月份或2月份）下跌31%，與其他城市相比，屬于下跌幅度較大的城市。房地產(chǎn)市場成交量明顯收縮。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，自2022年1月起，全國商品房銷售面積累計(jì)同比均為負(fù)值，2024年1-8月為6.1億平方米，同比下降18.0%。全國商品房銷售額自2022年1月起也同步下降，除2023年3-6月外，其余月份均為同比下降，2024年1-8月商品房銷售額為6.0萬億元，同比下降23.6%（見圖3）。我們基于調(diào)研發(fā)現(xiàn)，2024年1-9月，A市商品房銷售面積為248.8萬平方米，同比下降27.7%；商品房銷售套數(shù)為22781套，同比下降29.1%。從新房客戶來訪量來看，2024年5月到6月中上旬的單盤平均來訪量每周大約為156，7月降低為103，8月降到104，目前依然呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。目前A市新房市場的成交量創(chuàng)下近5年的最低點(diǎn)，二手房過戶量在2024年8月環(huán)比下跌19%，僅為最高時(shí)的四分之新房供應(yīng)規(guī)模持續(xù)走低，供給端表現(xiàn)整體偏弱。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，全國商品房新開工面積自2021年7月起均為同比下降，2024年1-8月累計(jì)為4.9億平方米，同比下降22.5%；全國商品房施工面積自2022年5月以來持續(xù)下降，2024年1-8月累計(jì)為70.9億平方米，同比下降12.0%；2024年1-8月的全國商品房竣工面積為3.3億平方米，同比下降23.6%（見其一，宏觀經(jīng)濟(jì)不確定性較大。當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)處于下行階段，市場預(yù)期仍在持續(xù)走低，購房者收入下降導(dǎo)致無力購房或者承擔(dān)房貸費(fèi)用，在房價(jià)走勢(shì)、經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及自身支付能力方面也存在擔(dān)憂，普遍存在觀望心其二，A市房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)問題突出。一方面是新房和二手房之間的供給矛盾。房價(jià)下跌導(dǎo)致二手房拋售增多，掛牌量增加幅度較大，增加了房產(chǎn)供應(yīng)，加劇新房銷售的壓力。2024年1-9月，A市二手房成交面積和成交套數(shù)分別同比增加39.1%和42.9%。另一方面是商品房和人才房的供給矛盾。目前A市全市商品住宅供應(yīng)為5.69萬套，可塑性人才房的住宅供應(yīng)量為1.6萬套，占比28%。人才房和保障性住房市場會(huì)在一定程度擠壓其三，房地產(chǎn)企業(yè)面臨經(jīng)營危機(jī)。逾半數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)正面臨債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，銷售不暢和資金鏈緊張導(dǎo)致經(jīng)營困難，融資成本上升，盈利空間被壓其四，政策限制。A市的房地產(chǎn)調(diào)控政策仍然發(fā)揮制約市場的作用，放松力度不及預(yù)期，仍在執(zhí)行嚴(yán)格的限購政策。此外，政府收儲(chǔ)的政策在實(shí)際操作中也存在一定問題，如政策通常以成本價(jià)的五折進(jìn)行收儲(chǔ)，這嚴(yán)其五，由于房地產(chǎn)企業(yè)自身資金問題，新房逾期交付現(xiàn)象頻繁發(fā)生，進(jìn)一步損害了購房者信心和企業(yè)的市場信譽(yù)。今年以來，全國土地市場延續(xù)低溫運(yùn)行態(tài)勢(shì)，政府推地、房企拿地信心均不足，土地供求兩端持續(xù)縮量。據(jù)國信房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2024年1-8月，全國土地出讓宗數(shù)、面積和成交價(jià)款分別為34978宗、10.1億平方米和15387.8億元，同比下降2.3%、15.3%和31.1%。我們基于調(diào)研發(fā)現(xiàn)，A市的地價(jià)與實(shí)際銷售價(jià)格的跌幅并不明顯。2020年到2023年A市各區(qū)的平均值基本上較為均衡穩(wěn)定，漲跌幅度均為-0.1%～0.2%之間，四年期間漲跌幅度最大的區(qū)僅為±3%。A市政府通過土地市場正在釋放積極信號(hào)。從2016年開始實(shí)行的雙線雙進(jìn)政策于2024年取消，土地限價(jià)已經(jīng)取消，新房限價(jià)和7090政策限制方面已經(jīng)取消。但從2024年上半年土拍市場的實(shí)際成交情況來看，政策效果并不理想。2024年上半年成交情況與計(jì)劃供應(yīng)面積存在顯著差距。A市2024年的土地供應(yīng)規(guī)劃是800公頃，與前幾年的1200到1300公頃相比下降幅度較大。2024年上半年共推出一宗成交，成交界面為22萬平方米，樓面均價(jià)為2.39萬元/平方米，平均溢價(jià)率為0.19%。2024年8月份A市推出了三二、房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)階段中國房地產(chǎn)企業(yè)主要面臨負(fù)債端的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)和資不抵債風(fēng)險(xiǎn)、資產(chǎn)端的庫存壓力和結(jié)構(gòu)錯(cuò)配風(fēng)險(xiǎn)，若不進(jìn)行干預(yù)，不久之后就可能出現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)商大規(guī)模信貸違約甚至倒閉破產(chǎn)現(xiàn)象。第一，流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)是指債務(wù)與現(xiàn)金流的期限結(jié)構(gòu)不匹其一，融資困難和長期債務(wù)較少。許多房地產(chǎn)企業(yè)在過去幾年中積累了大量債務(wù)，這些債務(wù)現(xiàn)在開始到期，需要償還。由于政策調(diào)整和市場環(huán)境變化，許多房地產(chǎn)企業(yè)獲取新融資更為困難，銀行貸款、債券發(fā)行和股權(quán)融資等傳統(tǒng)融資渠道受到限制。在融資受限的情況下，企業(yè)可能難以籌集足夠的現(xiàn)金來滿足這些債務(wù)的償還要求。此外，房地產(chǎn)企業(yè)的長期融資較少，導(dǎo)致債務(wù)期限比資產(chǎn)期限短，存在債務(wù)期限結(jié)構(gòu)不合理問題。特別是民營企業(yè)，由于缺乏政府信用背書，在銀行和資本市場融資方面遭遇更其二，房價(jià)下降和銷售數(shù)量下降直接影響房企的現(xiàn)金流和盈利能力。首先，銷售收入是企業(yè)盈利能力的重要因素之一。銷售收入的減少會(huì)直接降低企業(yè)的利潤水平。其次，房價(jià)下降可能會(huì)導(dǎo)致企業(yè)需要對(duì)存貨進(jìn)行減值計(jì)提，這會(huì)增加企業(yè)的損失，從而影響盈利能力。此外，銷售數(shù)量的下降意味著企業(yè)回款減少，這將直接影響現(xiàn)金流，從而會(huì)限制企業(yè)的日常運(yùn)營和擴(kuò)張計(jì)劃，甚至可能導(dǎo)致其面臨償債壓力。其三，資金監(jiān)管政策進(jìn)一步減少了房企的流動(dòng)性資金。一方面，隨著監(jiān)管的收緊，房企的預(yù)售資金被更嚴(yán)格地限制在監(jiān)管賬戶中，使得房企能夠調(diào)動(dòng)的資金只有近一半，這導(dǎo)致房企在短期內(nèi)難以動(dòng)用這些資金進(jìn)行其他投資或償還債務(wù)，從而影響了房企的流動(dòng)性。另一方面，住建監(jiān)管和銀行監(jiān)管使得房企無法通過資金跨項(xiàng)目、跨公司和跨區(qū)域運(yùn)作進(jìn)行騰挪周轉(zhuǎn)其四，稅收政策趨于嚴(yán)格，預(yù)征稅款的退還過程復(fù)雜，造成資金被占用。房地產(chǎn)企業(yè)普遍面臨增值稅、企業(yè)所得稅和土地增值稅等較高的預(yù)征率問題，這在房地產(chǎn)行業(yè)普遍虧損的背景下，加劇了企業(yè)的流動(dòng)性困難。特別是在申請(qǐng)退稅的過程中，部分稅務(wù)機(jī)關(guān)以稅務(wù)稽查來威脅退稅申請(qǐng)，第二，資不抵債風(fēng)險(xiǎn)。由于債務(wù)價(jià)值剛性與資產(chǎn)價(jià)值彈性，資產(chǎn)價(jià)格的持續(xù)下跌已經(jīng)造成資不抵債風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國范圍內(nèi)，2023年有10家房企資不抵債，占上市房企總數(shù)的15.6%；有112家上市房企的所有者權(quán)益顯著下降，形勢(shì)極為嚴(yán)峻。A市房協(xié)反映，目前A市房企整體上面臨嚴(yán)重的資不抵債風(fēng)險(xiǎn)，部分房企的所有者權(quán)益已為負(fù)值。第三，庫存壓力和結(jié)構(gòu)錯(cuò)配問題。房地產(chǎn)企業(yè)正面臨庫存積壓和資產(chǎn)結(jié)構(gòu)不匹配問題。從國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)來看，全國商品房的待售面積已經(jīng)超過了7億平方米，大量的在建項(xiàng)目和土地儲(chǔ)備加劇了房企的庫存負(fù)擔(dān)。與此同時(shí)，房企的庫存資產(chǎn)還存在著結(jié)構(gòu)錯(cuò)配的問題。以A市為例，商手中的土地中商辦用途的比例逐漸增大。A市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)的粗略估計(jì)表明，在未開工的土地或在建工程中，大約有40%-50%是商辦用地。商辦用地供應(yīng)過剩的原因有二：一是A市在規(guī)劃上一直偏好商辦和公寓類項(xiàng)目，盡管自2016年以來A市辦公樓的空置率一直在上升，到2023年底達(dá)到了26.1%，但規(guī)劃政策并未作出相應(yīng)調(diào)整；二是過去受限購政策的影響，許多人熱衷于投資炒作A市的公寓樓，這也促使開發(fā)商更傾向于獲取商辦用地，這可能也是規(guī)劃政策未能及時(shí)調(diào)整的一個(gè)重要原因。三、房企困境的溢出效應(yīng)房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中占據(jù)著舉足輕重的地位，涉及眾多經(jīng)濟(jì)主體。地方政府控制著土地供應(yīng)，利用土地銷售收入為基礎(chǔ)設(shè)施和城市發(fā)展項(xiàng)目提供資金。銀行向房地產(chǎn)行業(yè)的所有參與者提供債務(wù)融資（直接通過銀行貸款或通過間接購買公開發(fā)行的債券）：地方政府通常使用未來的土地銷售收入和未售出的土地作為抵押品來獲得銀行貸款；房地產(chǎn)企業(yè)使用土地持有和未售出的房地產(chǎn)作為抵押品，為在建項(xiàng)目融資；居民通過抵押貸款來為購房提供資金。因此，當(dāng)前的房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生了顯著的溢出效應(yīng)，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長、就業(yè)、金融穩(wěn)定、地方財(cái)政和關(guān)聯(lián)企業(yè)造成了持續(xù)負(fù)面第一，經(jīng)濟(jì)增長方面?；仡欉^去三十年，中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展對(duì)于國家經(jīng)濟(jì)的增長起到了舉足輕重的作用，其投資額約占國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）的10%。然而，近期房地產(chǎn)市場的低迷狀態(tài)對(duì)中國經(jīng)濟(jì)的增長造成了顯著的負(fù)面影響，主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面。其一，房地產(chǎn)開發(fā)投資的減少對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)增長產(chǎn)生了明顯的拖累效應(yīng)。2023年的數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)開至-30.1%，直接造成GDP增速減少1.57%。2024年1-8月的房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降10.2%（見圖5）。其二，房地產(chǎn)市場的持續(xù)低迷也對(duì)物價(jià)水平產(chǎn)生了影響。生產(chǎn)者價(jià)格指數(shù)（PPI）與房地產(chǎn)投資之間的相關(guān)系數(shù)為0.39，消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)（CPI）與居住類CPI的走勢(shì)相關(guān)系數(shù)更是高達(dá)0.8，這進(jìn)一步證實(shí)了房地產(chǎn)市場與物價(jià)水平之間的緊密聯(lián)系。自2022年以來，PPI和CPI指數(shù)均呈現(xiàn)出趨勢(shì)性的下降，這與房地產(chǎn)市場的調(diào)整有著第二，就業(yè)方面?？紤]到房地產(chǎn)拉動(dòng)的上下游行業(yè)，房地產(chǎn)對(duì)就業(yè)帶如銷售量銳減和資金鏈緊張等問題，導(dǎo)致這些企業(yè)和其上下游相關(guān)行業(yè)的招聘活動(dòng)大幅減少。事實(shí)上，一些企業(yè)已經(jīng)開始大規(guī)模裁員以縮減成本。首先，房價(jià)下跌導(dǎo)致的土地出讓金減少直接影響了地方政府的財(cái)政狀況，進(jìn)而影響了地方政府在基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)領(lǐng)域的投資能力。這些投資通常能夠帶動(dòng)就業(yè)。其次，房地產(chǎn)行業(yè)的低迷也導(dǎo)致了建筑業(yè)、制造業(yè)、金融服務(wù)業(yè)等相關(guān)行業(yè)的就業(yè)機(jī)會(huì)減少。再次，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)困境還可能導(dǎo)致整個(gè)行業(yè)的信用緊縮，進(jìn)一步加劇就業(yè)市場的緊張。金融機(jī)構(gòu)可能會(huì)因?yàn)閾?dān)心貸款違約風(fēng)險(xiǎn)而減少對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的貸款，這不僅會(huì)影響到房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈，也可能影響到其他行業(yè)的融資成本和就業(yè)機(jī)會(huì)。值得注意的是，房地產(chǎn)行業(yè)的裁員潮不僅僅局限于小型或財(cái)務(wù)狀況不佳的企業(yè)，一些大型房企也加入了裁員的行列。這一趨勢(shì)如果持續(xù)下去，可能會(huì)對(duì)社會(huì)穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)增長產(chǎn)生更廣泛的影響。第三，金融穩(wěn)定方面。其一，受房企爆雷影響，商業(yè)銀行與房地產(chǎn)相關(guān)的不良貸款余額攀升。從2019年到2022年，商業(yè)銀行房地產(chǎn)行業(yè)的不良貸款從1106.2億元上升為3501.6億元，個(gè)人住房貸款的不良貸款從805.5億元增加到1822.2億元（見圖6）。其二，房價(jià)的持續(xù)下跌以及新舊按揭貸款利率差異，導(dǎo)致了中國出現(xiàn)了大規(guī)模的提前還款和按揭斷供現(xiàn)象。一方面，銀行的資產(chǎn)負(fù)債表因此收縮，例如某銀行市級(jí)分行在2024年上半年的按揭貸款余額就比2023年減少了100億元。另一方面，資產(chǎn)質(zhì)量也遭受了惡化。鑒于房地產(chǎn)開發(fā)貸款和按揭貸款在銀行體系中的比重接近30%，銀行系統(tǒng)已開始顯現(xiàn)出系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的跡象。第四，財(cái)政方面。地方政府對(duì)土地出讓金的依賴程度一直較高，近年來這一比例大約占據(jù)了地方政府總收入的40%。然而，當(dāng)前房地產(chǎn)市場的低迷狀態(tài)對(duì)地方政府的財(cái)政預(yù)算和推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的能力構(gòu)成了顯著影響。首先，房價(jià)下跌導(dǎo)致土地出讓市場受到?jīng)_擊，土地出讓金收入出現(xiàn)大幅下降。財(cái)政部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國土地出讓金收入從2021年的8.7萬億元的高點(diǎn)持續(xù)顯著下降，到2023年降至5.8萬億元，而2024年1-8月僅為2.0萬億元，多數(shù)地區(qū)的土地出讓收入出現(xiàn)銳減（見圖7）。其次，地方政府的償債能力受到嚴(yán)重影響，隱性債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)開始顯現(xiàn)。房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)與地方債風(fēng)險(xiǎn)密切交織，因?yàn)榉康禺a(chǎn)相關(guān)稅費(fèi)是地方政府綜合財(cái)力的重要來源，且地方政府必須為本地房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的爆發(fā)承擔(dān)直接責(zé)任。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)減少了土地投資，許多地方政府依賴平臺(tái)公司來獲取土地。同時(shí)，在嚴(yán)格控制地方政府隱性債務(wù)的政策要求下，平臺(tái)公司的新增融資顯著減少。第五，關(guān)聯(lián)企業(yè)方面。其一，關(guān)聯(lián)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)溢出。房地產(chǎn)企業(yè)之間的合作開發(fā)是行業(yè)內(nèi)的普遍現(xiàn)象，這種模式在市場繁榮時(shí)期能夠帶來共贏，但在市場下行期則可能成為風(fēng)險(xiǎn)傳播的渠道。問題房企的財(cái)務(wù)危機(jī)可能導(dǎo)致合作伙伴受到牽連，影響整個(gè)項(xiàng)目的穩(wěn)定性和可持續(xù)性。其二，銷售端風(fēng)險(xiǎn)溢出。當(dāng)市場出現(xiàn)下行，問題房企為了快速回籠資金，可能會(huì)采取大幅降價(jià)銷售的策略。這種策略雖然短期內(nèi)能夠幫助企業(yè)緩解資金壓力，但同時(shí)也會(huì)對(duì)同區(qū)域內(nèi)的其他房企造成巨大的銷售壓力，影響其銷售收入和利潤率。此外，這種價(jià)格戰(zhàn)還可能擾亂正常的市場秩序，對(duì)土地拍賣市場和地方政府的土地出讓收入造成負(fù)面影響。其三，融資端風(fēng)險(xiǎn)溢出。問題房企的財(cái)務(wù)困境、信用評(píng)級(jí)下降或債務(wù)違約等情況，會(huì)加劇市場的避險(xiǎn)情緒。金融機(jī)構(gòu)可能會(huì)收緊對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的貸款條件，投資者也可能重新評(píng)估房地產(chǎn)行業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致房企的股票和債券價(jià)格下跌，融資渠道受阻2021年下半年以來，房企暴雷事件增高收益?zhèn)笖?shù)和A股房地產(chǎn)板塊股票價(jià)格指數(shù)大幅波動(dòng)。其四，產(chǎn)業(yè)鏈風(fēng)險(xiǎn)溢出。房地產(chǎn)行業(yè)涉及的產(chǎn)業(yè)鏈非常廣泛，上游包括土地、建材、建筑機(jī)械等，中游主要是房地產(chǎn)開發(fā)和運(yùn)營，下游則包括家電、家具、裝修等。大型房企的風(fēng)險(xiǎn)暴露，會(huì)沿著產(chǎn)業(yè)鏈傳遞給上下游企業(yè)，影響整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的穩(wěn)定。例如，恒大集團(tuán)的債務(wù)問題就導(dǎo)致多家供應(yīng)商和合作伙伴計(jì)四、本輪房地產(chǎn)調(diào)控政策對(duì)房企的影響2024年9月24日，國務(wù)院新聞辦舉行新聞發(fā)布會(huì)，中國人民銀行、證監(jiān)會(huì)、金融監(jiān)管總局主要負(fù)責(zé)人聯(lián)合出席，并釋放出降準(zhǔn)、降息等一系列重磅利好政策。9月29日晚間，四項(xiàng)金融措施接連發(fā)布，包括：對(duì)個(gè)人房貸利率定價(jià)機(jī)制、個(gè)人住房貸款最低首付款比例和保障性住房再貸款政策進(jìn)行了優(yōu)化，并延長了部分房地產(chǎn)金融政策期限。同日，上海、廣州等一線城市迅速調(diào)整相關(guān)政策，廣州更是明確全面取消限購，成為一線城市中首個(gè)徹底退出限購政策的城市。本輪房地產(chǎn)政策的組合拳，是“5.17”新政的延續(xù)與強(qiáng)化，標(biāo)志著當(dāng)前房地產(chǎn)政策整體進(jìn)入寬松期。（一）2022年以來各類救市政策未及預(yù)期盡管中央政府出臺(tái)一系列寬松政策來維護(hù)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定，但政策效且受疫情嚴(yán)重干擾，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)極為嚴(yán)峻。在此背景下，2021年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)，次年經(jīng)濟(jì)工作須以穩(wěn)字當(dāng)頭、穩(wěn)中求進(jìn)，各類救市措施于2022年相繼推出。各地政府積極響應(yīng)，紛紛出臺(tái)各類房地產(chǎn)救市舉措，涵蓋下調(diào)房貸利率、降低首付比例、取消限售限購、放寬預(yù)售資金監(jiān)管、限制房價(jià)下跌等方面。2022年11月8日至28日，央行、銀保監(jiān)會(huì)、銀行間市場交易商協(xié)會(huì)以及證監(jiān)會(huì)陸續(xù)推出優(yōu)化房地產(chǎn)融資“三支箭”政策，從信貸、債券、股權(quán)三個(gè)方面為房企提供融資支持。2022年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)，要切實(shí)防范化解重大經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展。202續(xù)扶持房地產(chǎn)，但樓市仍處于弱復(fù)蘇狀態(tài)。2024年上半年，中國政府在防控房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)和滿足人民對(duì)優(yōu)質(zhì)住房需求的雙重目標(biāo)下，出臺(tái)了一系列積極房地產(chǎn)政策，旨在通過加強(qiáng)監(jiān)管、平衡供需、推動(dòng)市場轉(zhuǎn)型等措施，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定和可持續(xù)發(fā)展。2024年《政府工作報(bào)告》明確“優(yōu)化房地產(chǎn)政策，對(duì)不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求要一視同仁給予支持，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”“適應(yīng)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢(shì)和房地產(chǎn)市場供求關(guān)系變化，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”；4月30日的中共中央政治局會(huì)議進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)了保障交房的重要性，確保購房者的合法權(quán)益不受侵害。會(huì)議首次提出了對(duì)存量房產(chǎn)進(jìn)行統(tǒng)籌研究，并制定優(yōu)化增量住房政策的措施，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場的2024年6月7日的國務(wù)院常務(wù)會(huì)議也提出了繼續(xù)研究和儲(chǔ)備新的政策措施，以應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場的去庫存和穩(wěn)定需求。與此同時(shí)，相關(guān)部門積極推進(jìn)城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，降低商業(yè)性個(gè)人住房貸款首付比例并取消房貸利率下限，同時(shí)支持收購存量商品住房用作保障性住房等。通過多種舉措，從保交房、釋放購房需求、去庫存等多個(gè)關(guān)鍵著力點(diǎn)綜合施策，以適應(yīng)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的全新變化，推動(dòng)房地產(chǎn)市場實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)健康發(fā)展。在地方層面，各地因城施策，于需求端放松限購政策、緊跟房貸相關(guān)政策步伐、優(yōu)化公積金貸款政策，從而拉動(dòng)購房需求。在供給端，充分用好城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，積極探索住房“以舊換新”以及保障性住房“以購代建”模式，在保交房與去庫存方面持續(xù)發(fā)力。根據(jù)中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，2024年上半年，全國各地累計(jì)出臺(tái)房地產(chǎn)相關(guān)政策超過360條從政策成效方面來看，保交樓工作取得了較為顯著的進(jìn)展，市場流動(dòng)性在局部地區(qū)也得到了一定程度的緩解。國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)表明，2024年1月至5月期間，新建商品房銷售額以及房屋新開工面積的同比降幅呈現(xiàn)出收窄態(tài)勢(shì)，市場已然出現(xiàn)邊際改善的跡象。但也需注意到，從放松限購、限售、限價(jià)，到實(shí)施降稅、降費(fèi)、降首付、降利率等舉措；從金融十六條到建立融資協(xié)調(diào)機(jī)制，再到“5.17”一攬子新政，盡管政策的力度持續(xù)加大，但政策所產(chǎn)生的效果以及持續(xù)的時(shí)間卻在不斷遞減，并未真正助力房（二）目前房地產(chǎn)政策整體進(jìn)入寬松期“924降低存量房貸利率”、“929金融政策四箭齊發(fā)”等調(diào)控政策相繼出臺(tái)，標(biāo)志著房地產(chǎn)政策整體進(jìn)入寬松期。具體而言：一是對(duì)存量房貸利率進(jìn)行調(diào)整有利于減輕購房群體的房貸負(fù)擔(dān)以及遏制提前還貸潮；二是下調(diào)二套房首付比例，有利于打通一二手房置換鏈條，促使其流轉(zhuǎn)順暢，進(jìn)一步推動(dòng)市場企穩(wěn)回暖。三是將保障性住房再貸款的央行出資比例從60%提升至100%，此舉既能節(jié)省該筆貸款的負(fù)債成本，又可增強(qiáng)對(duì)銀行發(fā)放貸款的激勵(lì)作用。四是部分房地產(chǎn)金融政策的延期意味著加大房地產(chǎn)開發(fā)貸款投放力度，有助于進(jìn)一步盤活房企存量資產(chǎn)，改善房企現(xiàn)金流狀況。此外，從保交樓以及風(fēng)險(xiǎn)化解的角度出發(fā)，這些舉措將促進(jìn)房地產(chǎn)總之，本輪房地產(chǎn)政策的組合拳，乃是“5.17”新政的延續(xù)與強(qiáng)化，標(biāo)志著房地產(chǎn)政策整體進(jìn)入寬松期。這既反映出此前政策在實(shí)施過程中未能取得理想效果，急需政策力度的增強(qiáng)；同時(shí)也充分體現(xiàn)了中央政府在穩(wěn)五、政策建議為助力房地產(chǎn)企業(yè)走出困境，化解房地產(chǎn)市場危機(jī)，本文提出以下政（一）“一企一策”化解房企的潛在風(fēng)險(xiǎn)A市調(diào)研結(jié)果顯示，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)存在融資困難以及資金跨項(xiàng)目、跨地區(qū)轉(zhuǎn)移艱難等問題，已成為制約房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的關(guān)鍵因素。因此，防范化解房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)有必要從過去單一地保項(xiàng)目逐步向全力保合格主體推進(jìn)。一方面，不可忽視市場下行所帶來的巨大壓力，市場環(huán)境的變化使得房企面臨諸多挑戰(zhàn)；另一方面，違法經(jīng)營以及惡意掏空等不良行為，更是加劇了企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)程度。為了有效地防范道德風(fēng)險(xiǎn)，必須對(duì)于誠實(shí)守信、依法經(jīng)營且市場口碑優(yōu)良的房企，建議采取“主辦銀行牽頭、風(fēng)險(xiǎn)均衡分擔(dān)、監(jiān)管適度寬松”的政策組合予以重整。在重整進(jìn)程中，準(zhǔn)許并支持房企總部與主債權(quán)銀行總行進(jìn)行“總對(duì)總”債權(quán)債務(wù)合并。房企在原有“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”經(jīng)營模式下，已然成為產(chǎn)融結(jié)合的影子銀行，完全可借鑒金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)處置經(jīng)驗(yàn)，于重組期間依照法定程序，向最高人民法院申請(qǐng)“三中止”，即相關(guān)法院暫緩受理、中止審理、中止執(zhí)行以重整公司為被告的相關(guān)債務(wù)糾紛，助力陷入暫時(shí)流動(dòng)性困境的房企擺脫困境。核心要點(diǎn)涵蓋：其一，延長債務(wù)期限并削減本息；其二，削減債務(wù)人及公司股東利益；其三，通過債轉(zhuǎn)股或引入新的投資者對(duì)于極少數(shù)存在違法經(jīng)營、嚴(yán)重資不抵債且失去經(jīng)營能力的中小型房企，建議在股東權(quán)益清零并依法追繳股東、實(shí)控人資產(chǎn)基礎(chǔ)上，按照公司法、破產(chǎn)法實(shí)施破產(chǎn)清算。從調(diào)研情況看，集團(tuán)的破產(chǎn)重組與項(xiàng)目建設(shè)的分離具備可以并行不悖，這不僅可以消除負(fù)面聲譽(yù)影響，提振購房人和債權(quán)人的信心，而且充分彰顯了政府推動(dòng)市場出清的堅(jiān)定決心與強(qiáng)大力度，對(duì)于改善整體市場預(yù)期以及切實(shí)保障項(xiàng)目交付而言，均有著顯著的積極意（二）政府直接為開發(fā)商提供流動(dòng)性貸款政府單純地進(jìn)行資產(chǎn)分配以及持有共同股份等舉措意義有限，解決現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場困境的關(guān)鍵在于切實(shí)投入真金白銀以化解其流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。地方政府可以在中央批準(zhǔn)之后，通過發(fā)行特殊債或再融資債，然后將所籌資金轉(zhuǎn)借或者直接注資給房地產(chǎn)企業(yè)。需要注意的是，該方式并非僅僅是注資行為，其核心在于通過地方政府的發(fā)債行為給房地產(chǎn)企業(yè)增加信用保障，可以使其通過銀行貸款、公開市場債券和非標(biāo)融資等融資方式獲得更多融資，并拉長債務(wù)期限，改變債務(wù)期限結(jié)構(gòu)。此外，在當(dāng)前形勢(shì)下，地方政府化解隱性債務(wù)的相關(guān)政策并未惠及房地產(chǎn)企業(yè)，但通過上述特殊債與再融資債相關(guān)操作，可以為房地產(chǎn)企業(yè)提供更有效的流動(dòng)性支持。（三）優(yōu)化一線城市中心區(qū)房企土地用途建議考慮將一線、二三線城市中心區(qū)房企商辦用地性質(zhì)變更為住宅用地，來緩解房企所面臨的資不抵債風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)然，土地使用者需補(bǔ)繳相應(yīng)款項(xiàng)。從實(shí)際情況來看，土地“商轉(zhuǎn)住”不僅有助于改善房企無法開放庫存土地的現(xiàn)狀，而且商品住宅的抵押品價(jià)值更高，其用于項(xiàng)目融資的可得性較高以及成本較低，從而對(duì)企業(yè)進(jìn)行盤活。要點(diǎn)包括：其一，在變更土地用途之前，需要對(duì)可能引發(fā)的市場風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估，包括中心區(qū)的住宅需求和潛在的供應(yīng)能力、房價(jià)波動(dòng)、市場供需變化等，并制定相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)管理措施。其二，政府可以通過調(diào)整城市規(guī)劃政策和土地使用法規(guī)，為土地用途變更提供政策支持和法律依據(jù)。其三，土地用途變更不應(yīng)是短期的應(yīng)急措施，而應(yīng)納入城市的長期發(fā)展規(guī)劃中，以實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。當(dāng)前，房地產(chǎn)市場已然發(fā)生重大變革，房地產(chǎn)過熱階段所形成的一系列稅收制度已明顯與現(xiàn)狀不相適應(yīng)，成為加重房企負(fù)擔(dān)以及增大流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵因素。因此，應(yīng)從以下三個(gè)方面著手改