世茂房地產(chǎn)：蘇州蝶湖灣產(chǎn)品定位報(bào)告：蘇州世茂一期產(chǎn)品建議講解學(xué)習(xí)

蘇州世茂一期產(chǎn)品建議上海蘇州杭州無錫南京位于長江三角洲中部的蘇州離上海僅一個小時路程,自古以來，以其古典園林聞名于世。今年來，隨著新經(jīng)濟(jì)區(qū)的發(fā)展，蘇州經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展，其GBP位列全國第五.這次RMJM榮幸地受世茂委托為其在滄浪新區(qū)50萬平米的地塊作規(guī)劃設(shè)計(jì)，相信定能為蘇州以及世茂提供一份優(yōu)秀的做品。SuzhouislocatedinthemiddleoftheYangziDelta,andittakesonly1hrtodrivefromshanghai.SuzhouhasbeenfamousforitsclassicalChinesegardenssinceancienttime.Duringtherecentyears,alongwiththedevelopmentofitsneweconomicdistrictsoutsideoftheoriginalcity,SuzhouhasgainedanincredibleeconomicgrowthwhichisprovedbyitsGBPbeingNo.5inChina.區(qū)位古城區(qū)OldCity工業(yè)園區(qū)IndustrialParkDistrict新區(qū)NewCity基地Site滄浪區(qū)CanglangDistrict吳中區(qū)WuzhongDistrict基地位置本項(xiàng)目水路和陸路交通極其便利,地塊南側(cè)緊鄰京行運(yùn)河,西側(cè)有石湖大橋與國際教育園北區(qū)相連,東側(cè)有友新立交與中心城區(qū)相連.規(guī)劃中的輕軌S1號線也考慮與本項(xiàng)目相連接.

Withconvenientwaterandlandtraffic,thesitenorthtoJinghangCanal,easttoStoneRiverBridgeandnorthpartofInternational

EducationalPark.IntheeastpartofsitethereisYouxincrossroadstothecitycentre.MetrolineS1inplanningistoconnecttothesite.南環(huán)西路福運(yùn)路京杭運(yùn)河京杭運(yùn)河太湖西路西環(huán)路高架友新路寶帶西路國際教育園InternationalEnducaionPark輕軌S2號線MTRS2輕軌S1號線MTRS1京杭運(yùn)河京杭運(yùn)河友新路國際教育園InternationalEnducaionPark寶帶西路西環(huán)路高架南環(huán)西路NanhuanXiRoad太湖西路福運(yùn)路通往蘇州市中心TotheCityCenter通往工業(yè)園區(qū)TotheIndustrialPark城市主干道MajorUrbanSpine城市次干道SecondaryUrbanSpine組團(tuán)間道路VehicleRouteincluster輕軌MTR基地分析|交通分析

索引:Index:輕軌S2號線MTRS2基地Site規(guī)劃中城市綠帶PlannedUrbanGreenBelt石湖風(fēng)景區(qū)ShihuBeautySpot西環(huán)路高架污水處理SewageDisposal糞便處理SoilDisposal城市綠帶UrbanGreenBelt游樂場用地EntertainmentUse

基地分析|基地周邊圖像

【整體建筑布局】住宅用地占地:201008建面：445731商住兩用地占地：62102商業(yè)用地占地：31376.4商業(yè)用地占地：91935.3住宅用地占地：49767.9建面：99535.8商住兩用地塊占地：63943.8【整體建筑布局】一期開發(fā)占地：63332.4建面：145664.52【整體建筑布局】一期開發(fā)占地：63332.4建面：145664.52一期銷售占地：55293.8建面：110587.6產(chǎn)品篇高層、小高層產(chǎn)品建議【市場分析－區(qū)域樓盤分布狀況】滄浪區(qū)\新區(qū)：園區(qū)：平江/金閶區(qū)：相城區(qū)：【市場分析－住房消費(fèi)狀況】八成以上的人表示2007年會買房過八成的被調(diào)查者表示會在2007年考慮買房。打算買房的有79.64%，不打算買房的人占20.36%。房價和地理位置是蘇州購房者買房時主要考慮的因素選房價的人占27.75%，選地理位置的人占23.7%，選戶型的人占18.5%，選社區(qū)環(huán)境的人占16.18%。普通住宅是購房消費(fèi)主流

選擇普通住宅的人占83.64%；高檔公寓的占14.55%；別墅的占1.82%。絕大多購房者認(rèn)為蘇州房價會持續(xù)上漲有65.45%的購房者認(rèn)為現(xiàn)有政策條件下，常州房價會持續(xù)上漲。購房者最能接受的價格為5000-7000元/平米5000-7000的人占62.5%；5000以下的人占28.57%；7000-9000的人占7.14%。10000以上的人只占1.79%。【市場分析－房型狀況】說明：上述統(tǒng)計(jì)選取了主城區(qū)在售的一些典型樓盤,包括翰林花園、創(chuàng)智贏家、城市別墅二期、云庭、品園、福星新城、橘子國、大觀名園等。主城區(qū)在售典型樓盤面積分布100㎡以下的所占比例不大，按面積比僅占15%；平均面積160㎡以上的部分按套數(shù)比占了26%，；大部分產(chǎn)品戶型以三房為主。主城區(qū)：【市場分析－房型狀況】

通過對園區(qū)典型在售公寓樓盤可售房源統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，無論套數(shù)比還是面積比，在售房源的戶型面積在100㎡以下所占比例都較小，大多數(shù)房源戶型面積都在120㎡以上；但相比半年以前，中小戶型所占的比例已經(jīng)大大增加（半年前園區(qū)120㎡以下戶型套數(shù)所占比例僅為24%，如今這一比例已經(jīng)達(dá)到32%）。園區(qū)：【市場分析－房型狀況】（注：以上結(jié)論是從國際公館、主語城、清水園、眼光假日、名墅花園、金光大道、理想城等等10個樓盤的數(shù)據(jù)資料分析統(tǒng)計(jì)得出）

新區(qū)小戶型套數(shù)比較多，但小戶型面積普遍比較??；新區(qū)180平米以上的大戶型產(chǎn)品還占了相當(dāng)一部分。新區(qū)：【市場分析－房型狀況】（注：以上結(jié)論是從金楓美地、山水華庭、嘉業(yè)·陽光水榭、嘉業(yè)·陽光水韻、石湖華城、錦和加州、國香園、鑫苑·湖岸名家等10個樓盤，共1500多套住宅數(shù)據(jù)資料分析統(tǒng)計(jì)得出）

從以上兩張統(tǒng)計(jì)圖可以看出100㎡以下的緊湊型小戶型套數(shù)占三成左右，而140㎡以上大戶型仍舊占到近四成。吳中區(qū)：【市場分析－房型狀況】

通過對相城區(qū)典型在售公寓樓盤可售房源統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，無論套數(shù)比還是面積比，戶型面積在120㎡以下的房源占絕大多數(shù)，120㎡以上房源所占比例較??；相比半年以前，中小戶型所占的比例進(jìn)一步提高（半年前相城區(qū)120㎡以下戶型套數(shù)所占比例為48%，如今這一比例已達(dá)到80%）。相城區(qū)：【市場分析－房型配比狀況】各區(qū)域樓盤戶型配比詳見附件----<蘇州市場調(diào)研表>項(xiàng)目周邊主要樓盤戶型配比數(shù)據(jù)調(diào)查表序號項(xiàng)目戶型面積主力戶型房型主力房型戶型配比二房三房四房其他1博雅苑（普通住宅結(jié)案）80-260131兩廳兩衛(wèi)兩廳一衛(wèi)兩廳兩衛(wèi)兩廳兩衛(wèi)兩廳三衛(wèi)--三室兩廳兩衛(wèi)2福星·新城（二期）84-22095、114兩廳兩衛(wèi)兩廳兩衛(wèi)兩廳兩衛(wèi)五房三廳三衛(wèi)二室兩廳兩衛(wèi)二房：三房：四房及以上=50%：35%：15%3天辰花園（一期最后2幢）149-245149-157兩廳兩衛(wèi)兩廳兩衛(wèi)兩廳兩衛(wèi)兩廳三衛(wèi)五房二廳三衛(wèi)三室兩廳兩衛(wèi)三房：四房及以上=85%：15%4金帝城市別墅101-200101-139無兩廳一衛(wèi)兩廳兩衛(wèi)兩廳兩衛(wèi)三房兩廳一衛(wèi)三房兩廳二衛(wèi)三房：四房=80%：20%5四季晶華80-22088、119兩廳兩衛(wèi)兩廳兩衛(wèi)兩廳兩衛(wèi)二室兩廳兩衛(wèi)三室兩廳兩衛(wèi)二房：三房：四房=20%：60%：20%6云庭城市中心花園（二期）85-25096-119兩廳一衛(wèi)兩廳一衛(wèi)兩廳二衛(wèi)兩廳二衛(wèi)二室兩廳一衛(wèi)三室兩廳一衛(wèi)二房：三房=40%：60%小區(qū)復(fù)式共10套7萬科金色家園（一期）130-200130-140、170兩廳二衛(wèi)兩廳二衛(wèi)三室兩廳二衛(wèi)三室兩廳二衛(wèi)三房：四房=1：1【市場分析－房型配比狀況】各區(qū)域樓盤戶型配比詳見附件----<蘇州市場調(diào)研表>2．園區(qū)部分在售項(xiàng)目戶型配比：中海湖濱一號：開盤批次33\34\39\43#，共144戶開盤時間2007-4-21開盤產(chǎn)品情況產(chǎn)品類型多層、小高層、高層主力面積133/162㎡價格/

戶型建筑面積樓號戶數(shù)排列比例3-2-2133.57㎡33#242個單元28%3-2-2133.79㎡34#161梯2戶4-2-2162.61/162.22㎡43#5472%4-2-2162.77/162.37㎡39#50【市場分析－房型配比狀況】各區(qū)域樓盤戶型配比詳見附件----<蘇州市場調(diào)研表>2．園區(qū)部分在售項(xiàng)目戶型配比：中海湖濱一號：開盤批次23、24、38#，共155戶預(yù)售證發(fā)放時間2006-12-6開盤產(chǎn)品情況產(chǎn)品類型高層主力面積140-160㎡價格/

戶型建筑面積樓號戶數(shù)排列比例2-2-194.538#252梯3戶16%3-2-2140.085056%3-2-2142.6824#361梯2戶4-2-2162.6723#441梯2戶28%中海星湖國際一期：戶型建筑面積分布樓號戶數(shù)所占比例名次2-2-195.92㎡11、12#全部72兩房71%三房19%別墅10%2-2-196.29㎡15-16#全部342-2-195.92㎡1-2#全部402-2-195.89㎡3#全部442-2-195.92㎡5-6#全部403-2-2134.56㎡28#全部44聯(lián)排173+30㎡17-23、25#全部642-2-192.87-93.33㎡9、10、26、27#全部2323-2-2133.78㎡7、8#全部80各區(qū)域樓盤戶型配比詳見附件----<蘇州市場調(diào)研表>各區(qū)域樓盤戶型配比詳見附件----<蘇州市場調(diào)研表>萬科玲瓏灣：開盤批次30\31#231戶開盤時間2007-4-28開盤產(chǎn)品情況產(chǎn)品類型高層主力面積120/140/160㎡價格/

戶型建筑面積開間戶數(shù)所占比例名次3-2-1124.16㎡30#483-2-2141.55-141.58㎡963-2-1122.09㎡31#293-2-2139.53㎡294-2-2161.13㎡29各區(qū)域樓盤戶型配比詳見附件----<蘇州市場調(diào)研表>翡翠國際社區(qū)：開盤批次一期一批1、2#，共88戶一期二批9#，共96戶開盤時間2007-1-312007-4-8

戶型建筑面積開間戶數(shù)所占比例名次2-2-191.72-101㎡263-2-2133.71㎡622-2-186.17㎡322-2-2102.13㎡323-2-2126.23㎡32開盤批次3#、7#,136戶開盤時間2007-5

戶型建筑面積開間戶數(shù)所占比例名次2-2-186.16/91.72㎡442-2-2102.12㎡303-2-2126.22/133.12㎡62各區(qū)域樓盤戶型配比詳見附件----<蘇州市場調(diào)研表>第五元素：開盤批次7號樓，143戶（公安編號12）開盤時間2007-3-31開盤產(chǎn)品情況產(chǎn)品類型高層（25F）主力面積100/120/135/165㎡價格/

戶型建筑面積開間戶數(shù)所占比例名次2-2-1102.92/104.71㎡4934%3-2-1123.66㎡2518%3-2-2134.79/141.41㎡4632%4-2-2165.54㎡2316%3、我項(xiàng)目周邊項(xiàng)目供應(yīng)戶型比例目前在售樓盤基本情況：博雅苑：目前項(xiàng)目基本結(jié)束，只余下約10套獨(dú)立別墅預(yù)計(jì)下半年推出，價格預(yù)計(jì)過萬。福星·新城（二期）：項(xiàng)目二期約700戶，兩房為84、95、101平米三種戶型，三房為114、136、139平米三種戶型，其它為躍層，其中95平米的兩房、114平米的兩房為主力戶型，二房三房及躍層比例為：50%：35%：15%。目前二期銷售率過85%，只余少量大戶型。項(xiàng)目三期小高層預(yù)計(jì)下半年推出。天辰花園：項(xiàng)目目前為一期的最后二幢小高層，一期約700戶，有三幢以交付，目前在銷售的最后兩幢面積都為大戶型全裝修，最小面積149平米的三房，三房與四房及以上的戶型比例為85%：15%；項(xiàng)目二期將在下半年推出。金帝城市別墅：項(xiàng)目目前為最后一期，4月26日開盤，也是繼該項(xiàng)目前兩期多層和聯(lián)排之后推出的小高層項(xiàng)目，三期馬上推出的二幢樓共約170戶，最小面積為101的三房二廳一衛(wèi)，最大面積為200平米的躍層，三房為主力戶型，其中三房二廳一衛(wèi)、三房二廳二衛(wèi)、四房二廳二衛(wèi)的比例為20%：60%：20%。云庭城市中心花園（二期）：該項(xiàng)目總共有600戶，一期已銷售完畢，二期推出176戶于4月18日開盤，主力面積為96平米的二室兩廳一衛(wèi)，和119的三室兩廳一衛(wèi)；該項(xiàng)目兩房和三房的比例為40%：60%；小區(qū)復(fù)式共10套。萬科金色家園（一期）：該項(xiàng)目定位是蘇州最高端的產(chǎn)品。預(yù)售樓盤將于07年下半年(8-9月)開盤，一期為花園洋房（5層），主力面積為130-140平米的三房、160-170平米的四房，一期共約200戶價格不低于9000千，三房與四房及以上面積的比例為50%：50%。一期高層公寓預(yù)計(jì)在12月份開盤以精裝修為主面積從100-200都有，主力戶型以三房為主140-150平方米左右。錦滄名苑:

該項(xiàng)目緊臨我地塊東面，為上海匯成集團(tuán)所得，地塊土地面積10.6萬平方米，可建24萬余平方米。3月26日該項(xiàng)目已開工建設(shè)，預(yù)計(jì)10月左右開盤，一期推出的將是以中小戶型為主，具體戶型面積沒有對外公布。3、我項(xiàng)目周邊項(xiàng)目供應(yīng)戶型比例目前在售樓盤基本情況：

從目前蘇州市場來看主城區(qū)在售典型樓盤面積分布100㎡以下的所占比例不大，按面積比僅占15%；平均面積160㎡以上的部分按套數(shù)比占了26%，；大部分產(chǎn)品戶型以三房為主；園區(qū)典型在售公寓樓盤可售房源統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，無論套數(shù)比還是面積比，在售房源的戶型面積在100㎡以下所占比例都較小，大多數(shù)房源戶型面積都在120㎡以上；但相比半年以前，中小戶型所占的比例已經(jīng)大大增加（半年前園區(qū)120㎡以下戶型套數(shù)所占比例僅為24%，如今這一比例已經(jīng)達(dá)到32%）。新區(qū)小戶型套數(shù)比較多，但小戶型面積普遍比較?。恍聟^(qū)180平米以上的大戶型產(chǎn)品還占了相當(dāng)一部分；從吳中區(qū)可以看出100㎡以下的緊湊型小戶型套數(shù)占三成左右，而140㎡以上大戶型仍舊占到近四成。通過對相城區(qū)典型在售公寓樓盤可售房源統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，無論套數(shù)比還是面積比，戶型面積在120㎡以下的房源占絕大多數(shù)，120㎡以上房源所占比例較小；相比半年以前，中小戶型所占的比例進(jìn)一步提高（半年前相城區(qū)120㎡以下戶型套數(shù)所占比例為48%，如今這一比例已達(dá)到80%）。從各個區(qū)域的戶型供應(yīng)量及去化的情況來看主要還是以兩房及三房為主，單套戶型的總價還是影響到了樓盤的去化速度。從本項(xiàng)目的地理位置來看將來的主力客源還是集中在吳中區(qū)、高新區(qū)、園區(qū)（軌道交通3號線連接滄浪區(qū)及園區(qū)）、金閶區(qū)、部分相城區(qū)。目前在售樓盤基本情況綜述：【戶型面積配比建議】房型面積（平方米）比例（%）二居兩室兩廳一衛(wèi)80-951０%25%兩室兩廳兩衛(wèi)95—1101５%三居三室兩廳兩衛(wèi)110—1４０2５%55%三室兩廳兩衛(wèi)1４０—1６０３０%四居1６０-1801０%復(fù)式180以上１０%設(shè)計(jì)陽臺時可部分考慮隔層（不算面積）設(shè)置或設(shè)計(jì)入戶式花園。三房及四房主人衛(wèi)生間面積可適當(dāng)增大，設(shè)計(jì)雙臺盆。四房設(shè)計(jì)儲藏間，無需保姆間,四房以上房型包括部分頂層復(fù)式。兩梯兩戶和兩梯三戶設(shè)計(jì),小高層可一梯兩戶設(shè)計(jì)。外立面要厚重并注意整體感，放置空調(diào)外機(jī)的位置要合理隱蔽。高層得房率不能低于79%，小高層得房率不能低于83%?？蛷d和臥室的開間要大。建筑體型比例小高層公寓40%高層公寓60%一期公寓單套售價范圍如下:兩房:90平方米-----總價約55萬

108平方米-----總價約65萬三房:140平方米-----總價約85萬

160平方米-----總價約96萬四房:180平方米------總價約110萬

200平方米------總價約125萬55萬~65萬85萬~96萬110萬~125萬景觀資源利用最大化：通過板式設(shè)計(jì)，為住宅南北通透、大面寬短、戶戶有景創(chuàng)造條件產(chǎn)品多樣化：創(chuàng)造出多樣的住宅設(shè)計(jì)，并通過寬景陽臺、入戶花廳、令室內(nèi)空間更具可塑性立面建議：６樓以下采用天然石材立面，６樓以上采用真石漆增強(qiáng)外墻效果，體現(xiàn)不同一般的真實(shí)及質(zhì)感，體現(xiàn)建筑的高尚品質(zhì)．【產(chǎn)品建議－建筑形體】【產(chǎn)品建議－戶型亮點(diǎn)】套內(nèi)面積約：82平米兩房兩廳一衛(wèi)價值亮點(diǎn)：結(jié)構(gòu)緊湊，臥室客廳空間感強(qiáng)。主人房內(nèi)的觀景陽臺——主臥的觀景陽臺全明設(shè)計(jì)，南北通透套內(nèi)面積約：113平米三房兩廳雙衛(wèi)價值亮點(diǎn)：引入TOWNHOUSE的設(shè)計(jì)菁華——入戶花園主人房內(nèi)的超大轉(zhuǎn)角飄窗所有臥室及客廳朝南，且戶型南北通透【產(chǎn)品建議－戶型亮點(diǎn)】建筑面積：130平米三房兩廳雙衛(wèi)建筑面積：140平米三房兩廳雙衛(wèi)【產(chǎn)品建議－戶型參考】園林建議地上車庫間太多會浪費(fèi)環(huán)境空間，把開放空間的機(jī)會讓給景觀是我們設(shè)計(jì)的原則，因此將停車位全部規(guī)劃為地下車庫，局部留訪客車位，地上完整的空間我們?nèi)坷脕硪?guī)劃景觀。通過地下車庫實(shí)現(xiàn)了人車分流，中間留下的開放空間是一個完全步行的環(huán)境，沒有機(jī)動車的打攪，給景觀設(shè)計(jì)創(chuàng)造了很大的機(jī)會，可以做一些非常有利于這個社區(qū)交流和活動的場地。比如地下車庫上方就是我們寬闊的陽光平原，是交流的最好空間，另外溪流、淺灘也都實(shí)