房地產(chǎn)公司建設(shè)高端住宅小區(qū)工程項(xiàng)目可行性研究報(bào)告2

1房地產(chǎn)公司建設(shè)住宅小區(qū)項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書2 一、項(xiàng)目簡述 4 3 第七章工程招標(biāo)及實(shí)施進(jìn)度 一、工程招標(biāo) 第八章組織機(jī)構(gòu)與人員編制 二、勞動(dòng)定員 二、資金籌措 第十章經(jīng)濟(jì)分析 第十二章社會(huì)影響分析 4第一章申報(bào)單位及項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目簡述項(xiàng)目名稱：***********建設(shè)單位：************法定代表人：****建設(shè)性質(zhì)：新建建設(shè)地點(diǎn)：****省****市****建設(shè)期：4年二、報(bào)告編制的依據(jù)1、國家發(fā)改委《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄(發(fā)改辦產(chǎn)業(yè)[2007]3074號(hào))(征求意見稿》(2007年版);2、《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(國辦發(fā)[2010]4號(hào));3、《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格意見的通知》(國辦發(fā)[2006]37號(hào));4、《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》(國辦發(fā)[2008]131號(hào));5、項(xiàng)目用地范圍內(nèi)現(xiàn)狀及周圍環(huán)境等基礎(chǔ)資料。6、《****市****科技新城總體規(guī)劃》(2006-2020年)7、********集團(tuán)************有限公司提供的其他基礎(chǔ)資料；8、********集團(tuán)************有限公司委托編制報(bào)告的合同。三、項(xiàng)目申報(bào)單位概況********集團(tuán)系中國500強(qiáng)企業(yè)之一，始創(chuàng)于1996年。********集團(tuán)以工業(yè)5電器為核心產(chǎn)業(yè)，橫跨船舶制造、基礎(chǔ)能源、城市建設(shè)、現(xiàn)代物流、國際貿(mào)易、造基地、12家全資子公司、85家控股成員企業(yè)、800多家加工協(xié)作企業(yè)和3000多家銷售公司。產(chǎn)品暢銷全球50多個(gè)國家和地區(qū)，廣泛應(yīng)用于浦東機(jī)場、京滬高鐵、三峽水電、北京地鐵、奧運(yùn)場館、南水北調(diào)、青藏鐵路、嫦娥探月工程、越南太安水電樞紐等國內(nèi)外重大工程項(xiàng)目，是中國電器行業(yè)產(chǎn)銷量最大的企業(yè)之一，位居世界機(jī)械企業(yè)500強(qiáng)前列。********已成為中國最具價(jià)值品牌之一，經(jīng)世界品牌實(shí)驗(yàn)室測評(píng)，品牌價(jià)值達(dá)70.61億元，是中國工業(yè)電器領(lǐng)域價(jià)值第一品牌。近年來，我國房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，形成了從開發(fā)建設(shè)、流通交易、中介服務(wù)到物業(yè)管理的產(chǎn)業(yè)鏈。房地產(chǎn)業(yè)與宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展及人民群眾生活聯(lián)系更加緊密。2010年，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資36232億元，比上年增長16.1%。其中，商品住宅完成投資25619億元，增長14.2%,占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為70.7%。據(jù)我國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部統(tǒng)計(jì)，改革開放30年來，建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用不斷增強(qiáng)，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。2008年12月8號(hào)召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，再一次明確了房地產(chǎn)業(yè)是重要支柱產(chǎn)業(yè)的地位，要求要保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展，要把滿足居民合理改善居住條件的愿望和發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)作用結(jié)合起來。2008年12月17號(hào)，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議專門研究和部署了促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策措施，進(jìn)一步明確了要堅(jiān)持住宅市場化的基本方向，同時(shí)要加快保障性住房的建設(shè)，進(jìn)一步鼓勵(lì)支持住房消費(fèi)，保持合理的房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，并確定了加大保障性用房建設(shè)力度，鼓勵(lì)普通商品房的消費(fèi)，和支持房地產(chǎn)合理融資等三方面的政策措施，這些都是近期中央對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的大政方針。62010年以來，各地區(qū)、各有關(guān)部門認(rèn)真貫徹落實(shí)國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的一系列政策措施，取得了積極成效，新建商品住房成交面積大幅度增加，保障性安居工程建設(shè)進(jìn)度進(jìn)一步加快，這對(duì)于提振信心、活躍市場、解決低收入家庭住房困難問題、促進(jìn)住房消費(fèi)和投資，實(shí)現(xiàn)保增長、擴(kuò)內(nèi)需、惠民生的2011年1月7日，下發(fā)的《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》進(jìn)一步明確，要加快中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)。開發(fā)區(qū)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，亦是國家人事部批準(zhǔn)設(shè)立的“中國博士后產(chǎn)業(yè)基地”和國家科技部批準(zhǔn)設(shè)立的"生物技術(shù)與新醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地",并經(jīng)國家工商總局批準(zhǔn)注冊“中國藥谷”商標(biāo)。全區(qū)規(guī)劃面積30平方公里，其凸顯的戰(zhàn)略地位，便捷的交通條件，完善的基礎(chǔ)設(shè)施，強(qiáng)勢的產(chǎn)業(yè)支撐，豐富的人才資源，低廉的投資成本，優(yōu)惠的投資政策，高效的服務(wù)體系，被國家相關(guān)部門評(píng)為中國二十佳投地240.3畝，建造愈30萬方的住宅小區(qū)，服務(wù)****人民，推進(jìn)****建設(shè)發(fā)展。項(xiàng)目將結(jié)合地塊特點(diǎn)，挖掘潛在資源，整合城市空間，和諧城市景觀，拓展功能模式，創(chuàng)造宜居氛圍。在住房設(shè)計(jì)及其建筑標(biāo)準(zhǔn)上強(qiáng)調(diào)住房的使用效果，以一流策劃、一流設(shè)計(jì)、一流質(zhì)量、一流服務(wù)，實(shí)施全封閉管理，依托周邊自然、人文環(huán)境，7以國家關(guān)于國民經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展重要政策為指導(dǎo)，以提高住房保障水平，改善人民群眾居住生活為目的，立足全面建設(shè)小康社會(huì)的高度，秉承"新城主義”模式，按照“高標(biāo)準(zhǔn)、前瞻性、多業(yè)態(tài)"的核心設(shè)計(jì)和開發(fā)，充分住宅小區(qū)項(xiàng)目建設(shè)成為體現(xiàn)舒適性和方便性，適應(yīng)現(xiàn)代生活要求的低碳綠色住宅大道，北臨人民路。規(guī)劃總用地面積160201m2(240.3畝)。項(xiàng)目總用地面積160201m2(240.3畝),其中，規(guī)劃建設(shè)用地面積面積：137019m2(205.5畝),規(guī)劃代征用地面積：23182m2(34.8畝),地下車庫(含人防)33184m2,規(guī)劃總建筑面積336369m2,形成入住總戶數(shù)2557戶，停車①新建超市3009m2;新建商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)21499m2;新建多層住宅13棟，建筑面積33910m2;新建小高層住宅12,建筑面積69765m2;新建高層住宅14棟，建筑面積149817m2;新建物業(yè)管理用房1棟，1050m2;新建幼兒園1棟，建筑面積960m2,新建商住樓1棟，建筑面積23184m2,地下車庫(含人防)33184②建道路及廣場，區(qū)域內(nèi)給排水管網(wǎng)、供配電及照明設(shè)施和消防、綠化工程本項(xiàng)目建設(shè)期為年，即月。8(1)總投資本項(xiàng)目總投資估算為67177.33萬元，其中：土建工程費(fèi)41550.66萬元，安裝工程7332.47萬元，室外工程5400萬元，其他費(fèi)用11115.36萬元(含土地購置費(fèi)5633萬元),基本預(yù)備費(fèi)1778.84萬元，由于不向銀行貸款其建設(shè)期利息0萬元。其項(xiàng)目靜態(tài)總投資構(gòu)成詳見表1-1?；绢A(yù)備費(fèi)，其它費(fèi)用，安裝工程，■基本預(yù)備費(fèi)土建工程，本項(xiàng)目總投資67177.33萬元，資金來源全部為項(xiàng)目企業(yè)自籌，不向銀行申請本項(xiàng)目的總銷售收入為109870.85萬元，總成本費(fèi)用為82009.9萬元(含銷售稅金及附加為14832.57萬元),利潤總額為27860.95萬元。在經(jīng)營期內(nèi)能收回全部投資；財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率高于財(cái)務(wù)基準(zhǔn)折現(xiàn)率，累計(jì)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，因此在主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯編見表1-1。9表1-1主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總表序號(hào)數(shù)據(jù)備注1規(guī)劃用地面積約240畝2總建筑面積其中：超市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)面積多層住宅面積小高層住宅面積高層住宅面積物業(yè)管理用房幼兒園商住樓3建筑密度%4建筑容積率5綠化率%6入住總戶數(shù)戶7停車位輛8項(xiàng)目建設(shè)投資萬元9資金來源萬元企業(yè)自有資金萬元申請銀行長期貸款萬元0建設(shè)期年4項(xiàng)目總銷售收入萬元項(xiàng)目總經(jīng)營稅金及附加萬元項(xiàng)目利潤總額萬元評(píng)價(jià)指標(biāo)所得稅前所得稅后投資利潤率%按項(xiàng)目總收益數(shù)據(jù)計(jì)算投資利稅率%按項(xiàng)目總收益數(shù)據(jù)計(jì)算靜態(tài)投資回收期年財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(靜態(tài))%累計(jì)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬元14第二章發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析一、項(xiàng)目建設(shè)符合發(fā)展規(guī)劃要求《中華人民共和國國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要》指出“調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，重點(diǎn)發(fā)展普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房，嚴(yán)格控制大戶型高檔商品房”是我國“十一五”期間房地產(chǎn)發(fā)展的基本方向。而目前****作為中部崛起的龍頭城市，其“8+1”構(gòu)架包括了****市，《****省城鎮(zhèn)體系規(guī)劃(2003-2020年)》將****市作為地區(qū)性中心城市納入“****城市圈”,并入滬蓉高速公路暨長江****段城鎮(zhèn)聚合發(fā)展軸。因此****市提出了依靠****大力發(fā)展的規(guī)劃，大力發(fā)展房地產(chǎn)等主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，并將優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)為主導(dǎo)，注重引導(dǎo)和促進(jìn)住房消費(fèi)，重點(diǎn)發(fā)展與市民承受能力相適應(yīng)的普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用房等?！?***市總體規(guī)劃調(diào)整(2004-2015年)》明確提出“依托****經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，帶動(dòng)****、華容等城鎮(zhèn)發(fā)展，成為****市的西部科技城"。****科技新城是****市西接****的主要策略之一，它是以****高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)為基礎(chǔ)，以整個(gè)****鎮(zhèn)域?yàn)榘l(fā)展平臺(tái)，綜合相關(guān)城市功能的特定地區(qū)。按照此發(fā)展規(guī)劃，科學(xué)確定城市住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，重點(diǎn)發(fā)展中低價(jià)位、中小套型普通商品住房。同時(shí)規(guī)劃期內(nèi)，根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平，資源和環(huán)境承載能力，大力招商引資，重點(diǎn)發(fā)展面向中低價(jià)位、中小套型普通商品住房。********集團(tuán)****住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目是以面向****當(dāng)?shù)睾?***東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)開發(fā)建設(shè)的中低價(jià)位普通商品住房，加快實(shí)施該項(xiàng)目建設(shè)符合符合國家、****省尤其是****市發(fā)展規(guī)劃要求。二、項(xiàng)目建設(shè)符合產(chǎn)業(yè)政策要求房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展密切相關(guān)，一方面房地產(chǎn)業(yè)是社會(huì)經(jīng)濟(jì)和現(xiàn)代化城鄉(xiāng)建設(shè)事業(yè)發(fā)展的產(chǎn)物，沒有發(fā)達(dá)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、沒有較高的社會(huì)生產(chǎn)水平和國民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)支撐，就沒有發(fā)達(dá)的房地產(chǎn)業(yè)；另一方面，房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)、先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和導(dǎo)向性產(chǎn)業(yè)，能為社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民提供必需的生產(chǎn)資料和生活資料等物質(zhì)基礎(chǔ)，兩者的關(guān)系是相輔相成、緊密相連的。本貢獻(xiàn)一份力量。中國。********集團(tuán)****住宅小區(qū)項(xiàng)目以改善居民的居住條件、優(yōu)化住宅的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和空間布局、提高住宅品質(zhì)和配套水平、發(fā)展節(jié)能省地型住宅、確保住宅建設(shè)的舒適化和節(jié)約化等為原則，致力于將本案打造成“低密度、低容積率、高綠化率"的綜合性高檔住宅小區(qū)，配套公園式的小區(qū)景觀系統(tǒng)，創(chuàng)造舒適和諧的居指導(dǎo)目錄(2007年本》中一般允許類，項(xiàng)目的建設(shè)符合國家產(chǎn)業(yè)政策要求。********集團(tuán)********集團(tuán)************有限公司是一家專業(yè)從事房地產(chǎn)綜合開發(fā)的企業(yè)，公司實(shí)力雄厚，具備開發(fā)建設(shè)本項(xiàng)目的實(shí)力，符合行業(yè)準(zhǔn)入的規(guī)定。第三章項(xiàng)目地點(diǎn)及建設(shè)條件本項(xiàng)目位于****市****經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)位于********技術(shù)開發(fā)區(qū)，項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)東臨東湖路，西臨創(chuàng)業(yè)大道，北臨城人民路。建設(shè)地點(diǎn)地理位置優(yōu)越，交通便利，自然環(huán)境優(yōu)美，配套二、建設(shè)條件1.氣候條件(初設(shè)中數(shù)據(jù))氣溫：全年平均氣溫17℃年極端最高氣溫40.7℃年極端最低氣溫-12℃多年平均降雨量：1230.6mm日照：全年日照數(shù)2085.3小時(shí)日照百分率為47%濕度：平均相對(duì)濕度70%平均風(fēng)速：春季3.0米/秒夏季2.8米/秒秋季2.4米/秒冬季2.7米/秒2.地形、地貌、地震情況規(guī)劃地塊較為規(guī)整，整體朝向?yàn)檎媳狈较颍貏葺^為平整；地塊內(nèi)現(xiàn)較多項(xiàng)目建筑抗震設(shè)防烈度為6度，設(shè)計(jì)基本地震加速度值為0.05g。波狀起伏，覆蓋土層厚度平均25米左右，主要為第四紀(jì)晚更新的沖積粘性土層。本項(xiàng)目場地地質(zhì)屬中軟場地土，土層分布均勻。在自然條件下，無滑坡、斷層活動(dòng)，無巖洞、土洞影響，不存在出現(xiàn)崩塌、地震液化等現(xiàn)象。地下水類型主要為上層滯水，主要受大氣降水及地表水的影響。根據(jù)鄰區(qū)地下水分析資料，本場地地下水對(duì)混凝土不具有腐蝕性。4.社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件因?yàn)樵撔^(qū)主要按照“高標(biāo)準(zhǔn)、前瞻性、多業(yè)態(tài)”的核心思想設(shè)計(jì)，充分挖掘潛在資源，融入****城市圈的發(fā)展，力求將本案該地區(qū)核心競爭力的樓盤。因此，此案的主要客戶面向****城區(qū)，尤其是東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)的購房者。據(jù)網(wǎng)上搜索資料顯示，近三年****開發(fā)區(qū)居民家庭總收入人均增幅較快，增長率均超過12%,2011年的人均可支配收入11032元。因此，該地區(qū)的購買力較強(qiáng)，住房需求旺盛，社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件較好。5.交通條件本項(xiàng)目四周緊臨城市規(guī)劃道路，尤其是緊鄰****市東郊，在老武黃公路西側(cè)，距****中心22公里。規(guī)劃中的老武黃公路延長線將直達(dá)本案，規(guī)劃有公交途經(jīng)此處，交通條件較好。6.公用設(shè)施條件水源由市政管網(wǎng)供給，供水壓力≥0.3MPa,供水量充足，可滿足本項(xiàng)目建設(shè)和建成后的用水需要。建設(shè)場地內(nèi)排水系統(tǒng)采取雨、污水分流制，并與城區(qū)相應(yīng)市政排水管網(wǎng)相連，項(xiàng)目建設(shè)中的排水溝管可方便與之連接。電源由****市供電局主供電網(wǎng)供給，臨近區(qū)域的變電站供電容量充足，可滿足本項(xiàng)目建設(shè)和建成后的用電需要。氣源由****天然氣公司主供氣管供給，氣量充足，可滿足本項(xiàng)目建設(shè)和建成后的用電需要。項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)電信服務(wù)商有中國電信、中國移動(dòng)、中國聯(lián)通，其通訊網(wǎng)覆蓋面廣，寬帶信息網(wǎng)絡(luò)完善，實(shí)現(xiàn)了網(wǎng)絡(luò)數(shù)字化、傳輸光纖化、業(yè)務(wù)信息化，本項(xiàng)目建設(shè)可方便接入，通訊條件極為便利。第四章建設(shè)方案一、總體規(guī)劃1.項(xiàng)目建設(shè)目標(biāo)及規(guī)劃指導(dǎo)思想本案采用“新城主義”模式，以“創(chuàng)造新城居住中心”為主題，通過本項(xiàng)目的實(shí)施，配套公園式的小區(qū)景觀系統(tǒng)，創(chuàng)造舒適和諧的居住環(huán)境，努力打造符合地域特性的、創(chuàng)新超前的、具有高性價(jià)比的低密度、低容積率、高綠化率的綜合性高檔居住小區(qū)。①以人為本。規(guī)劃設(shè)計(jì)賦予人本思想，以人為核心，符合人的行為心理，滿足人的物質(zhì)和精神需求。有針對(duì)性地通過道路的合理組織，休閑設(shè)施的精心安排，為住戶提供舒適的居住環(huán)境，貼近自然的聚落空間，親切宜人的生活氣息。②因地制宜、注重環(huán)境。通過改造現(xiàn)有水體，“依山”面水、藏風(fēng)聚氣，對(duì)地塊空間景觀節(jié)點(diǎn)、景觀軸線的精心營造，配套設(shè)置的科學(xué)安排，綠化步行系統(tǒng)的聯(lián)系穿插，為住戶提供具有良好通風(fēng)、日照，宜人景色的居住環(huán)境。③強(qiáng)調(diào)特色。根據(jù)項(xiàng)目地域特點(diǎn)，挖掘住宅區(qū)建設(shè)的風(fēng)格和地域的特色，打造既能適應(yīng)社會(huì)發(fā)展需求，具有時(shí)代感，又能最大限度保留自然環(huán)境，富于個(gè)性的高性價(jià)比居住環(huán)境。④多種業(yè)態(tài)，各業(yè)態(tài)中心明確，重視資源利用效益。通過合理的布局，提高土地利用率，在總量平衡的前提下，以環(huán)境促效益，落實(shí)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境三大效益的統(tǒng)一。2.規(guī)劃的原則在規(guī)劃設(shè)計(jì)中，嚴(yán)格執(zhí)行國家現(xiàn)行法規(guī)及設(shè)計(jì)規(guī)范，并符合當(dāng)?shù)乜傮w規(guī)劃的要求和遵循以下原則：要求設(shè)計(jì)美觀、布局合理、功能完備、使用舒適、與周邊環(huán)境保持協(xié)調(diào)一致。規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程施工采用新技術(shù)、新工藝、新材料，使項(xiàng)目具有先進(jìn)水平。執(zhí)行****市城市綠化管理規(guī)定，保證綠化面積。本案將采用“多軸線、多層中心景觀中心、外部水景。綠化體系布局采用“點(diǎn)、線、面”相結(jié)合方式。整個(gè)項(xiàng)目注重對(duì)自然環(huán)境的保護(hù)和景觀布局，各建構(gòu)筑物應(yīng)使用符合環(huán)保要求的新型墻體材料，建構(gòu)筑物設(shè)計(jì)新穎，具有現(xiàn)代化氣息，使項(xiàng)目具有良好的生態(tài)環(huán)境。貫徹執(zhí)行《****省公共住宅建筑節(jié)能設(shè)計(jì)導(dǎo)則》,結(jié)合此項(xiàng)目地域特點(diǎn)，規(guī)劃方案從多角度考慮，主要體現(xiàn)在建筑朝向、通風(fēng)、綠化、建筑節(jié)能設(shè)計(jì)和新型節(jié)能。建筑在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)最大化爭取最好朝向、通風(fēng)、采光，同時(shí)在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)以喬灌結(jié)合多層次，以綠化來調(diào)節(jié)局部氣候，同時(shí)減少因太陽直射而產(chǎn)生的熱量。同時(shí)將采用太陽能、中央水處理系統(tǒng)等提高能效，達(dá)到節(jié)能效果。并將采用節(jié)能型的建筑結(jié)構(gòu)、材料、器具和產(chǎn)品，提高建筑物保溫隔熱性能，達(dá)到冬暖夏涼的效果，減少采暖、制冷、照明的能耗。3.總體規(guī)劃本項(xiàng)目建設(shè)用地位于********經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。項(xiàng)目總用地面積160201m2(240.3畝),其中，規(guī)劃建設(shè)用地面積面積：筑面積336369m2形成入住總戶數(shù)2557戶規(guī)劃總?cè)藬?shù)8182人，停車位1476輛，超市、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、幼兒園等配套設(shè)施齊全的居住小區(qū)。場內(nèi)地勢平坦，根據(jù)地塊的特點(diǎn)，擬在場地北部布置高層住宅建筑，在場地南部布置低層和多層住宅建筑、公共建筑及配套設(shè)施，并在場地地下建人防地下車庫。場地內(nèi)交通以線路清晰、人車分流為指導(dǎo)思想，使社區(qū)內(nèi)景觀中心、建筑周圍和道路兩側(cè)的綠化帶，相互滲透，融為一體。本案按照其地形、景觀、及交通布局進(jìn)行了規(guī)劃。其中：北部和中軸設(shè)置15-26層高層建筑，共計(jì)16棟，在西北入口設(shè)置18層商住樓一棟。在正西部和東部臨近中心景觀處共設(shè)置多層建筑13棟，包括在中心景觀西北側(cè)設(shè)置的3層幼兒園一棟。并在整個(gè)中心景觀下部設(shè)置人防地下本項(xiàng)目道路系統(tǒng)布置力求線路清晰，人車適度分流、簡潔便利。整個(gè)地塊將主要人行入口設(shè)置在西、北、東側(cè)中軸，人流進(jìn)入后由入口廣場向北或向西進(jìn)行分流至各住宅，向北可由景觀道路引入該地塊的中心景觀；將車行入口設(shè)置在北面東段，車流進(jìn)入后向南可直接進(jìn)入地下車庫，向西通過車行道，可將車輛停于室外停車場。另外，該地塊小學(xué)在南面單獨(dú)設(shè)置出入口。南部地塊將主要人行入口設(shè)置在北面西段及東面中段，將車行入口設(shè)置在西北角及南部，車輛進(jìn)入后可直接進(jìn)入地下車庫不影響行人，小區(qū)營造了一個(gè)方便、暢通、安全的交通環(huán)境。小區(qū)在道路的圍合區(qū)域，適當(dāng)設(shè)置景觀節(jié)點(diǎn)，各節(jié)點(diǎn)通過綠化步行道相接，連成一片,形成較大的景觀區(qū)域。部分建筑底部采用架空的手法與綠化融為一體，“低碳生活”主題?？傆玫孛娣e：160201m2(240.3畝)其中凈用地面積：137019m2(205.5畝)代征地面積：23182m2(34.8畝)其中住宅建筑：253483m2(高層149817m2,低層和多層103666m2商住樓23184m2)幼兒園：960m2綠地率：38.16%建筑密度：22.1%總戶數(shù)：2557戶總?cè)藬?shù)：8182人停車位：1476輛1.建筑設(shè)計(jì)(1)建筑設(shè)計(jì)依據(jù)《****市城市建設(shè)規(guī)劃》《民用建筑設(shè)計(jì)通則》GB50352-2005《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50096-1966《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》《汽車庫建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50045-1995(2005年版)GB50009-2001(2006年版)甲方提供的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件和設(shè)計(jì)要求。(2)平面設(shè)計(jì)代生活方式的要求，做到動(dòng)靜分離、潔污分離，同時(shí)盡量爭取每戶有最多的南向多的選擇。每單元設(shè)主入口一個(gè)，在入口兩側(cè)設(shè)有坡道，以滿足殘疾人進(jìn)出的需要。每單元高層建筑主要設(shè)樓梯2座，電梯2部，以滿足消防和疏散需要。本項(xiàng)目單套套型建筑面積，滿足國家及省市的要求。②商業(yè)裙樓項(xiàng)目擬嚴(yán)東、西、北三個(gè)臨街建筑的底層設(shè)置商業(yè)裙樓，商業(yè)建筑面積共24508m2,特別在其西南角設(shè)置建面為3009m2的三層樓大型超市，群樓內(nèi)內(nèi)部空間開敞，可滿足設(shè)置商場、百貨超市、銀行等空間需要。③教育設(shè)施幼兒園建筑面積959.79m2,主體層數(shù)為三層，嚴(yán)格按照規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，功能齊全。建筑平面布置應(yīng)功能分區(qū)明確，避免相互干擾，方便使用管理。④其他配套建筑本項(xiàng)目建筑包括高層、小高層、多層和低層建筑。十層建筑3棟，每棟建筑高約140m;包括六十層建筑1棟，建筑高約140m。多層住宅建筑共19棟，包括五層住宅建筑7棟，每棟建筑高約16m;包括四層住宅建筑12棟，每棟建筑高約12m。多層住宅建筑標(biāo)準(zhǔn)層層高為2.8m。低層住宅建筑共棟34棟，每棟層數(shù)為三層，標(biāo)準(zhǔn)層層高為2.8m。②商業(yè)裙樓商業(yè)裙樓根據(jù)其特殊功能需要，層高約為5.1m,建筑高度約5.1m。③學(xué)校建筑社區(qū)幼兒園每層層高3.6m,層數(shù)為三層，建筑高度約10m。④其他配套建筑門房、配電房、洗衣房、物業(yè)管理用房等為單層建筑，建筑高度5.1m。整體突出一種簡明素雅的建筑情調(diào)，風(fēng)格清晰，以白色、褐色暖色為基調(diào)，輔以金屬百頁、玻璃、外墻磚等多種材質(zhì)搭配，給人耳目一新的感覺②商業(yè)裙樓商業(yè)裙樓立面整體風(fēng)格崇尚現(xiàn)代氣息，由石材、鋁板、玻璃幕墻構(gòu)成，將玻璃的通透質(zhì)感和鋁板、石材的莊重凝練匯聚于一體，構(gòu)建通透、動(dòng)感的建筑外形，現(xiàn)代感十足的都市氣質(zhì)。③學(xué)校建筑學(xué)校建筑風(fēng)格與周圍的住宅建筑風(fēng)格一致，緊湊的屋面造型給人嚴(yán)謹(jǐn)、治學(xué)④其他配套建筑門房、配電房、洗衣房、物業(yè)管理用房等根據(jù)各自使用特點(diǎn)簡潔設(shè)置立面造①住宅建筑劃分為標(biāo)準(zhǔn)設(shè)防類(丙類),建筑抗震設(shè)防烈度為6度，結(jié)構(gòu)安全等級(jí)為二級(jí)，結(jié)構(gòu)形式為鋼筋混凝土筒體結(jié)構(gòu)，結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)使用年限為50年；地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)等級(jí)為甲級(jí)，基礎(chǔ)形式采用樁基；類(丙類),建筑抗震設(shè)防烈度為6度，結(jié)構(gòu)安全等級(jí)為二級(jí)，結(jié)構(gòu)形式為鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)使用年限為50年；地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)等級(jí)為丙級(jí)，基礎(chǔ)形式采用獨(dú)立基礎(chǔ)；②商業(yè)裙樓商業(yè)裙樓耐火等級(jí)均為二級(jí)，建筑抗震設(shè)防類別劃分為標(biāo)準(zhǔn)設(shè)防類(丙類),建筑抗震設(shè)防烈度為6度，結(jié)構(gòu)安全等級(jí)為二級(jí)，結(jié)構(gòu)形式為鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)使用年限為50年；基礎(chǔ)形式同上部住宅。③學(xué)校建筑學(xué)校建筑耐火等級(jí)均為二級(jí)，建筑抗震設(shè)防類別劃分為標(biāo)準(zhǔn)設(shè)防類(乙類),建筑抗震設(shè)防烈度為7度，結(jié)構(gòu)安全等級(jí)為二級(jí)，結(jié)構(gòu)形式為鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)使用年限為50年；地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)等級(jí)為丙級(jí)，基礎(chǔ)形式采用獨(dú)立④其他配套建筑門房、配電房、洗衣房、物業(yè)管理用房等結(jié)構(gòu)形式為砌體結(jié)構(gòu)。墻涂料，建筑外墻為毛石(或紋華磚)貼面，住宅樓內(nèi)走廊及樓梯地面采用地磚，樓梯欄桿扶手均為木質(zhì)。各住戶室內(nèi)裝修由戶主自行解決。在建筑材料方面，采用新材料、新產(chǎn)品，初步估計(jì)新材料、新產(chǎn)品、新技術(shù)的采用率分別為：外墻材料為60%,屋面保溫防水材料為90%,管線集中綜合布置為40%。2.人防地下車庫設(shè)計(jì)根據(jù)國家有關(guān)人防法規(guī)，本項(xiàng)目人防地下車庫平時(shí)為機(jī)動(dòng)車停車庫，戰(zhàn)時(shí)設(shè)有二等人員遮蔽所。地下車庫建筑面積共33184m2,其中地下車庫21056.6m2,人防車庫12127.4m2。地下室人防按附建式人防設(shè)計(jì)，為甲類人防地下室的防護(hù)等級(jí)，防常規(guī)武器抗力級(jí)別6級(jí)，防核武器級(jí)別為6級(jí)。地下車庫建筑面積共33184m2,滿足業(yè)主停車需求。車庫防火分類為I類，耐火等級(jí)為一級(jí)。車庫頂部覆土后作為綠化場地，并設(shè)景觀、小品與周邊環(huán)境相協(xié)調(diào)，既節(jié)約空間又能創(chuàng)造良好的視覺感受。1.給、排水《建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50015-2003《室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50013-2《室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50014-2006《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50016-2006《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50045-1995(2005年版)項(xiàng)目建設(shè)紅線范圍內(nèi)室內(nèi)外給水排水系統(tǒng)及消防給水系統(tǒng)。①水源及給水現(xiàn)狀建設(shè)地水源由****市水務(wù)集團(tuán)供水管網(wǎng)供給，供水壓力為0.25MPa~0.3MPa,根據(jù)市政規(guī)劃，建設(shè)場地周邊水管可直接接入該主供水管，供水能力②用水量估算生活用水：本項(xiàng)目建成后，小區(qū)用水主要為住戶生活用水、道路、廣場、綠化等澆灑用水。具體用水量詳見表4-1:表4-1生活用水量估算表住戶8182人商業(yè)及物業(yè)管理人員約100人未預(yù)見用水量按總用水量15%計(jì)道路廣場綠化等澆灑用水經(jīng)測算，本項(xiàng)目建成后總用水量為1800.6m3/d,平均時(shí)用水量60m3/h,時(shí)變化系數(shù)Kh=2.0,最高時(shí)用水量120m3/h?！は烙盟喊聪酪?guī)范要求，消防用水量如表4-5所示：序號(hào)1室內(nèi)消防2室外消防③給水管網(wǎng)本項(xiàng)目擬設(shè)變頻調(diào)速恒壓給水設(shè)備(含消毒設(shè)施)和全自動(dòng)氣壓消防給水設(shè)小區(qū)主要道路邊設(shè)置室外消火栓，室外消火栓間距小于120m,室外消火栓距道路0.5m。④排水將按市政規(guī)劃要求鋪設(shè)管徑為φ1000mm～中1500mm的城區(qū)污、雨水排水干管，本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)排水管網(wǎng)可方便與其連接，排水能力可以滿足項(xiàng)目排水需要。據(jù)估算，本項(xiàng)目建成后日排污量約為2334.9m3(污水量按總用水量的85%污水管道沿小區(qū)內(nèi)規(guī)劃道路下敷設(shè)DN400-DN600的污水管，排水坡度控制在0.004-0.005,將各建筑單體的污水接入主污水管道，污水管網(wǎng)枝狀布置，匯總后的污水排入城市污水管網(wǎng)。同時(shí)建污水檢查井，檢查井最大間距為30m。雨排水規(guī)劃原則為就近、分散、重力流或經(jīng)雨水管直接排入市政管道“先深后淺”原則，小區(qū)區(qū)雨水管道與道路等基礎(chǔ)設(shè)施同時(shí)規(guī)劃、同時(shí)設(shè)計(jì)、同時(shí)實(shí)施。小區(qū)內(nèi)各道路上均敷設(shè)雨水排水管，覆蓋率為100%。雨水就近經(jīng)雨水管排入臨近水體。雨水管道最大管徑為DN600,最小管徑為DN400。雨水管道排水坡度一般為0.01。雨水檢查井間距最大為40m。2.電氣設(shè)計(jì)《供配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》《低壓配電設(shè)計(jì)規(guī)范》《通用用電設(shè)備配電設(shè)計(jì)規(guī)范》《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》《建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》《建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50057-1994(2000版)《系統(tǒng)接地的型式及安全技術(shù)要求》GB14050-1993設(shè)計(jì)范圍涉及工程內(nèi)的配電系統(tǒng)、動(dòng)力、照明、防雷及接地。建設(shè)區(qū)域電力由當(dāng)?shù)毓╇娋峙R近變電所供給，電力充足。電源由規(guī)劃建設(shè)的開閉所直接接入，實(shí)行雙回路供電，其能力可以滿足本項(xiàng)目用電需要。本項(xiàng)目電力負(fù)荷計(jì)算均采用估算法：①住宅樓負(fù)荷計(jì)算項(xiàng)目工程住戶共有2557戶，按每戶8kW進(jìn)行計(jì)算，經(jīng)計(jì)算電力負(fù)荷為②公建房屋負(fù)荷計(jì)算其中學(xué)校建筑、配套用房、商業(yè)建筑、地下車庫電力負(fù)荷分別按60W/m2、40W/m2、150W/m2、20W/m2進(jìn)行估算，經(jīng)計(jì)算電力負(fù)荷為4440kW。③道路、廣場照明及其他電力負(fù)荷經(jīng)估算為200kW。項(xiàng)目總電力負(fù)荷約為209200kW,取用電系數(shù)0.5,功率因素0.9,計(jì)算容量為94140kVA。考慮一定的安全系數(shù)，本項(xiàng)目需電力增容10000kVA。①供電電源：擬從城市電網(wǎng)引入10kV電源進(jìn)入項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)配電房。配電房配電方式為單母線分段，聯(lián)絡(luò)自投。小區(qū)內(nèi)道路照明由市政設(shè)專線供電，保障供電可靠性。②負(fù)荷分級(jí)：③變配電房設(shè)置根據(jù)負(fù)荷估算情況，本項(xiàng)目需電力增容10000kVA。擬在建設(shè)場地新建配電油發(fā)電機(jī)作為消防和應(yīng)急備供電源，電源電壓380V/220V。④低壓配電系統(tǒng)及線路敷設(shè)⑤路燈及照明設(shè)計(jì)·路燈電源及控制：電源為380V/220V,由配電房專用回路供電，路燈控制燈具布置與光源選擇：小區(qū)內(nèi)車行道路燈采用雙側(cè)交錯(cuò)排列布置，燈桿間距30m,選用雙排高桿風(fēng)帆燈；步行道路燈采用單側(cè)排列，燈桿間距25m,選用單排高桿風(fēng)帆燈。燈柱中心距人行道邊0.5m。施工時(shí)應(yīng)根據(jù)地形作適當(dāng)調(diào)整。廣場及綠化用地照明選用高桿燈、園林景燈、草坪燈及射燈等。①在建筑物上裝設(shè)避雷裝置，利用建筑物金②建筑物內(nèi)的主要金屬設(shè)備、管道等接至電氣設(shè)備的保護(hù)接地裝置上，以防③在入戶端處將電纜金屬外皮、金屬管線等接地，以防雷電波侵入。④防直擊雷、防雷電感應(yīng)、防雷電波侵入、電氣設(shè)備等接地裝置總等電位聯(lián)結(jié)，接地電阻小于10。①信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)本工程住戶2557戶，按1個(gè)數(shù)據(jù)點(diǎn)/戶配置考慮，共2557個(gè)，加上公建部分預(yù)留數(shù)據(jù)點(diǎn)，共計(jì)3000個(gè)。在通信信息控制中心設(shè)置小區(qū)弱電機(jī)房(與電話機(jī)房合用),在各單元樓一線。綜合布線系統(tǒng)五部分：·工作區(qū)子系統(tǒng)：住戶按每戶1條信息外線設(shè)計(jì)。類RJ45標(biāo)準(zhǔn)信息插座。·設(shè)備間子系統(tǒng)：設(shè)備間設(shè)在塔樓各弱電交接間，內(nèi)設(shè)光纜及對(duì)絞鋼纜主配線架及網(wǎng)絡(luò)交換機(jī)、計(jì)算機(jī)等設(shè)備。·管理交接間：每棟住宅內(nèi)設(shè)網(wǎng)絡(luò)配線間，內(nèi)設(shè)光纜配線架等樓層配線設(shè)備，②電話系統(tǒng)本工程住戶2557戶，按1對(duì)/戶配置考慮，共2557對(duì)，考慮商業(yè)部分預(yù)留，共計(jì)3000對(duì)。在各單元樓一層設(shè)電話交接間，由小區(qū)弱電電話分支線采用RVS-2*0.5導(dǎo)線，穿鍍鋅鋼管敷設(shè)。③有線電視系統(tǒng)電視信號(hào)由室外有線電視網(wǎng)絡(luò)引來，系統(tǒng)采用750MHZ鄰頻傳輸，用戶電平要求64±4db,圖像清晰度應(yīng)在四級(jí)以上。室外有線電視信號(hào)引入處加裝避雷保護(hù)器，以防止雷電波侵入。④樓宇聯(lián)網(wǎng)可視對(duì)講系統(tǒng)該系統(tǒng)具有叫門、攝像、對(duì)講、室內(nèi)監(jiān)視室外、室內(nèi)遙控開鎖、夜視等全部訪者影像并通過開鎖按鈕控制鐵門開啟，達(dá)到阻止陌生人進(jìn)入大樓的目的。住戶在樓下可以通過感應(yīng)卡、密碼、鑰匙、視和錄像；室內(nèi)分機(jī)可以任意選擇可視或不可視本項(xiàng)目擬購置樓宇聯(lián)網(wǎng)可視對(duì)講系統(tǒng)一套，并配置可視對(duì)講機(jī)。⑤閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)由產(chǎn)生圖像的攝像機(jī)或成像裝置；圖像的傳輸與控制設(shè)備；圖像的處理與顯示設(shè)備組成。本項(xiàng)目將設(shè)高清晰度黑白固定攝像機(jī)和全方位球形云臺(tái)攝像機(jī)共100臺(tái)，掃除監(jiān)視盲角，提高監(jiān)控力度，并配置圖像的傳輸與控制設(shè)備和圖像的處理與顯示設(shè)備等。該系統(tǒng)可任意選擇某個(gè)指定的攝像區(qū)域，便于重點(diǎn)監(jiān)視或在某個(gè)范圍內(nèi)對(duì)多個(gè)攝像機(jī)區(qū)域做自動(dòng)巡回顯示。在中央控制室可以切換監(jiān)看到所有的圖像。中央控制室設(shè)在通信信息控制中心內(nèi)。⑥門禁管理系統(tǒng)及地下停車場管理系統(tǒng)門禁管理系統(tǒng)主要是保證區(qū)域內(nèi)人員及設(shè)備安全。當(dāng)有人要進(jìn)入被管制的區(qū)域時(shí)，必須先在門旁的讀卡器中刷卡，門才能被打開。每道門邊的讀卡器均通過現(xiàn)場控制介面單元和系統(tǒng)集中控制器受到監(jiān)控終端的控制。每一張卡根據(jù)系統(tǒng)設(shè)置，只能在規(guī)定時(shí)間內(nèi)打開規(guī)定范圍的門。同時(shí)防止外來人員隨便闖入，如有人強(qiáng)行破門或下班沒有關(guān)門，門禁裝置將發(fā)出報(bào)警信號(hào)，監(jiān)控終端上馬上顯示報(bào)警的門號(hào)。該系統(tǒng)還可實(shí)現(xiàn)消防聯(lián)動(dòng)，當(dāng)出現(xiàn)火警等情況時(shí)，由中心統(tǒng)一開啟出入通道，可啟動(dòng)CATV實(shí)現(xiàn)聯(lián)運(yùn)實(shí)時(shí)監(jiān)控。停車場IC卡與門禁管理系統(tǒng)通用，實(shí)現(xiàn)“一卡通”。IC卡身份識(shí)別，控制本項(xiàng)目擬購置門禁管理系統(tǒng)一套(含門禁控制器、進(jìn)出門讀座，每個(gè)出入口設(shè)一個(gè)；進(jìn)門卡等)。⑦居家防盜報(bào)警系統(tǒng)該系統(tǒng)適用于家庭安全防范，該系統(tǒng)由無線紅外探測器及門磁開關(guān)等設(shè)備組成。同時(shí)還配置有無線遙控器緊急報(bào)警功能，當(dāng)家庭遇到緊急情況或家中有老人發(fā)生急病時(shí)，可按一下遙控器上的報(bào)警按鈕,主機(jī)立即向控制中心發(fā)出求救信號(hào)。與110報(bào)警中心和120急救中心聯(lián)網(wǎng)?？梢允姑總€(gè)家庭的報(bào)警信號(hào)得到及時(shí)處本項(xiàng)目每家住戶將配置居家防盜報(bào)警系統(tǒng)一套，共2557套。實(shí)行全封閉24小時(shí)安全管理，運(yùn)用人防，智能化安防系統(tǒng)和物防系統(tǒng)進(jìn)行安全防范管理。⑧火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)警控制器，在各建筑單體一層、地下車庫設(shè)置區(qū)在消防控制室設(shè)置聯(lián)動(dòng)控制臺(tái)，控制方式分控制臺(tái)，實(shí)現(xiàn)對(duì)消火栓、自動(dòng)噴灑滅火系統(tǒng)一般照明及動(dòng)力電源的監(jiān)視和控制事故廣播系統(tǒng)采用定壓式輸出在各層樓梯間等適當(dāng)位置設(shè)置3W耐火型揚(yáng)在消防控制室內(nèi)設(shè)消防直通對(duì)講電話總機(jī)，小區(qū)根據(jù)城市規(guī)劃采用天然氣管網(wǎng)系統(tǒng)，城市天然氣管道輸送來的中壓天然氣經(jīng)埋地式調(diào)壓柜調(diào)壓后送至用戶。綜合生活用氣量按照30kg/戶月計(jì)。為了確保供氣的可靠性，采用環(huán)狀管網(wǎng)。工程紅線范圍內(nèi)的區(qū)內(nèi)燃?xì)夤芫W(wǎng)設(shè)施和住宅內(nèi)的燃?xì)庥?jì)量表、表前閥、表尾閥及其配套設(shè)施由****市燃?xì)夤窘y(tǒng)一規(guī)劃實(shí)施。4.通風(fēng)及空調(diào)一般建筑采用自然通風(fēng)的形式，各住戶空調(diào)自行解決，投資不列入本項(xiàng)目。在小區(qū)的商鋪、學(xué)校建筑、地下車庫等公共活動(dòng)空間設(shè)計(jì)規(guī)格不等的機(jī)械送排風(fēng)系統(tǒng)。水泵房、配電房設(shè)機(jī)械排風(fēng)系統(tǒng)，自然補(bǔ)風(fēng)。地下汽車庫設(shè)有排風(fēng)及排煙系統(tǒng)，由車道出入口自然補(bǔ)風(fēng)，平時(shí)由誘導(dǎo)器將風(fēng)引至排風(fēng)口，通過排風(fēng)機(jī)經(jīng)排風(fēng)井排至室外?；馂?zāi)時(shí)，開啟排煙風(fēng)機(jī)，煙氣由排煙井排至室外，排煙風(fēng)機(jī)入口處裝設(shè)排煙防火閥。5.消防設(shè)計(jì)本工程在場地四周及中心設(shè)有環(huán)形消防通道，通道寬為6m,并滿足消防要采用控制中心系統(tǒng)，在小區(qū)消防控制室設(shè)置火災(zāi)報(bào)警控制器。系統(tǒng)由自動(dòng)報(bào)警、聯(lián)動(dòng)控制及火警通訊等三部分組成。在學(xué)校建筑、各樓層住宅主要出入口、疏散樓梯間及走道、安全出口處，地下車道等處均設(shè)置疏散誘導(dǎo)指示燈，疏散走道誘導(dǎo)指示燈間距不大于20米，離地1米以下，其他誘導(dǎo)燈按需布置。消防供電等級(jí)：消防控制中心、消火栓泵、噴淋泵、噴霧泵、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警聯(lián)控設(shè)備、火警通訊廣播設(shè)備、自動(dòng)滅火裝置、火災(zāi)應(yīng)急照明等消防用電為二級(jí)消防供電系統(tǒng)：消防用電設(shè)備的電源來自市電，在最末一級(jí)配電箱處進(jìn)行自動(dòng)切換。消防用電設(shè)備和報(bào)警控制線路采用耐火及阻燃型導(dǎo)線穿焊接鋼管埋板及埋墻暗敷及豎井內(nèi)線槽敷設(shè)。為給住戶提供便利、安全、高效、舒適、節(jié)能的生活環(huán)境和條件，小區(qū)考慮了在一定條件下使用智能化系統(tǒng)。安防方面住宅單元入口設(shè)置電子對(duì)講門禁系統(tǒng)，物業(yè)管理處配備緊急情況預(yù)警和處置系統(tǒng)。資源使用方面使用水、電、氣等自動(dòng)計(jì)量系統(tǒng)，并和市政繳費(fèi)系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)，準(zhǔn)確反映住戶資源使用情況的同時(shí)做到多媒體信息機(jī)、自動(dòng)健身娛樂設(shè)施等設(shè)備，豐富和方便住戶的日常生活。嚴(yán)格按照國家勞動(dòng)部(1998)48號(hào)《關(guān)于生產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目工程項(xiàng)目職業(yè)安全衛(wèi)生監(jiān)察的暫行規(guī)定》的規(guī)范進(jìn)行安全衛(wèi)生工程設(shè)計(jì)，以防為主，從根本上保障建筑物的電纜進(jìn)線處均應(yīng)可靠的重復(fù)接地，電氣設(shè)備外殼，配線穿管以及電氣安裝支架等均作接零保護(hù)，插座回路應(yīng)設(shè)專用接地線。配電房進(jìn)線開關(guān)柜采用反時(shí)限過電流保護(hù)，變壓器出線柜采用過電流速斷保護(hù)和溫度保護(hù)。配電房操作電源為220V交流電源。當(dāng)?shù)蛪壕€路電纜埋地時(shí)，在入戶端應(yīng)將電纜金屬外皮和金屬線槽接地，直埋地的金屬管道在進(jìn)出建筑物處應(yīng)就近與防雷裝置相連。低壓配電系統(tǒng)接地型式為TN-S制，由變電所引出專用PE線，與N線嚴(yán)格分開，所有正常不帶電的金屬構(gòu)架等均應(yīng)與PE線作良好的電器連接。PE線干線為40×4鍍鋅扁鋼，沿電纜溝和橋架敷設(shè)。重復(fù)接地與防雷接地及弱電系統(tǒng)接地共用接地板，綜合接地電阻不大于10。檢修照明電壓不高于12伏，以確保檢修人員不致發(fā)生觸電事故；各工段應(yīng)備急救箱，可作突發(fā)事故及職工急病的緊急處理。對(duì)物業(yè)管理員工定期組織進(jìn)行健康檢查，建立健康檔案，并按不同工種崗位發(fā)放勞動(dòng)保護(hù)用品，加強(qiáng)職工的安全衛(wèi)生保健。利用生態(tài)原理，在小區(qū)內(nèi)種植桉樹、香樟等外香型樹種，有效地驅(qū)蚊及抑制蚊蟲滋生。第五章節(jié)能方案分析能源是制約我國經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的重要因素。解決能源問題的根本出路是堅(jiān)持開發(fā)與節(jié)約并舉、節(jié)約優(yōu)先的方針，大力推進(jìn)節(jié)能降耗，提高能源利用效率。節(jié)能工作是一種特定形式的“能源開發(fā)”,是節(jié)約我國能源供應(yīng)緊張、保護(hù)環(huán)境的有效途徑。本項(xiàng)目主要從建筑節(jié)能、公用輔助設(shè)施、電器、照明等能效標(biāo)準(zhǔn)以及公共建筑用能設(shè)備運(yùn)行標(biāo)準(zhǔn)等，依據(jù)國家和行業(yè)有關(guān)節(jié)能的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范合理設(shè)計(jì)，提高能源利用效率，節(jié)約能源。4.《外墻外保溫工程技術(shù)規(guī)范》5.《建筑節(jié)能工程施工驗(yàn)收規(guī)范》7.《住宅建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》本項(xiàng)目建成后，將入住居民2557戶，另建有商鋪、學(xué)校建筑、等其它能源消耗場所。經(jīng)分析，工程總電力負(fù)荷約為10000kW;生活用水約為1800m3/d,綠化等其他用水約為300m3/d;所以應(yīng)時(shí)時(shí)處處注意節(jié)約能耗。三、節(jié)能措施1.建筑節(jié)能(1)建筑結(jié)合陽臺(tái)及檐廊設(shè)計(jì)起到有效遮陽、降溫、導(dǎo)風(fēng)的作用；建筑外墻采用白色飾面，以減少外墻對(duì)太陽輻射熱的吸收，同時(shí)采用新型的建材、空心磚等建筑砌塊和墻體材料。(2)建筑外窗選用密封性能良好的彩色塑鋼窗并配雙層中空玻璃，達(dá)到保溫、隔熱、降低建筑采暖、空調(diào)、除濕能耗的目的。(3)屋面節(jié)能措施：一是屋面保溫層不宜選用密度較大、導(dǎo)熱系數(shù)較高的保溫材料，以免屋面重量、厚度過大；二是屋面保溫層不宜選用吸水率較大的保溫材料，以防屋面濕作業(yè)時(shí)因保溫層大量吸水而降低保溫效果。(4)戶型布局針對(duì)當(dāng)?shù)氐臍夂颍M(jìn)行深入的研究。從生活建筑學(xué)的原則出發(fā)，充分利用自然采用通風(fēng)，每家每戶每個(gè)房間都能具備自然通風(fēng)采光，每戶都有一條以上穿堂風(fēng)，以降低能耗，在戶型設(shè)計(jì)中強(qiáng)調(diào)功能分區(qū)，動(dòng)態(tài)的起居空間和靜態(tài)臥室空間均有很好的分區(qū)。(5)提倡住戶適當(dāng)養(yǎng)花培植盆景等綠化方法，它能調(diào)節(jié)改善氣溫，調(diào)節(jié)碳氧平衡，減弱溫室效應(yīng)，減輕城市的大氣污染，減低噪聲，遮陽隔熱，是改善居住區(qū)微小氣候，改善建筑室內(nèi)環(huán)境，節(jié)約建筑能耗的有效措施。(6)按照《****省公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)導(dǎo)則》的規(guī)定，12層以下住房設(shè)計(jì)安裝2.節(jié)電措施(1)配電設(shè)計(jì)盡量使配電設(shè)施靠近負(fù)荷較大的設(shè)備，選用低損高效的無功功率補(bǔ)償器就地補(bǔ)償，降低線路損耗。(2)對(duì)于用量較大的電梯、分體式空調(diào)及水泵等設(shè)備擬采取變頻節(jié)能控制及變頻加壓供水技術(shù)，以利于降低電耗，設(shè)備運(yùn)行正常。(3)建筑物設(shè)計(jì)應(yīng)盡量滿足通風(fēng)、采光要求，合理配置設(shè)備和室外路燈燈具的數(shù)量及位置，在滿足使用和照明的前提下盡量減少設(shè)備和燈具的裝機(jī)容量。(4)建筑物內(nèi)公共走道摟梯間采用聲光延時(shí)開關(guān)和節(jié)能燈具；建筑物外公共空間(如：路燈、園林燈)照明采用熒光燈，燈管選用細(xì)管和緊湊型，并用時(shí)間繼電器開關(guān)控制，便于節(jié)能。3.節(jié)水措施(1)合理配置水資源，實(shí)行分質(zhì)、分類多種水源供水，實(shí)現(xiàn)優(yōu)質(zhì)優(yōu)用目標(biāo)。合理配置再生水源，減少取用新水量。小區(qū)內(nèi)配有再生水回用和雨水回收利用系統(tǒng)，雨水經(jīng)屋面虹吸雨水斗排入系統(tǒng)管道，流入集水池，通過提升泵排出，即可用來綠化澆灌、路面噴灑、沖洗廁所、水景補(bǔ)給等，又能大大減輕因雨水滯留給屋面所帶來的承載壓力。(2)采用節(jié)水器具(如陶瓷芯片龍頭等),采用節(jié)水型工藝和設(shè)備，提高水資源利用率，降低水資源無效消耗，使有限的水資源滿足人民生活需要，保障城市經(jīng)濟(jì)和建設(shè)可持續(xù)發(fā)展，創(chuàng)建節(jié)水型小區(qū)。(3)小區(qū)內(nèi)的公共用水，包括小區(qū)內(nèi)綠化、景觀、清潔、消防及其它用水等，設(shè)施應(yīng)采用節(jié)水措施，配置節(jié)水型器具，實(shí)行定額用水。第六章環(huán)境和生態(tài)影響分析1.項(xiàng)目產(chǎn)生的主要污染源為：住戶產(chǎn)生的生活污水、廚房產(chǎn)生的油煙、生活垃圾及空調(diào)、風(fēng)機(jī)、水泵運(yùn)行時(shí)產(chǎn)生的噪聲。施工期間主要是建設(shè)過程中產(chǎn)生的粉塵、廢水、固體廢物以及設(shè)備產(chǎn)生的噪聲污染。其中揚(yáng)塵濃度約0.5-0.7mg/m3,固體廢物排放量約6748噸。營運(yùn)期間主要污染物是：生活污水、廚房產(chǎn)生的油煙廢氣、生活垃圾等。二、項(xiàng)目擬采取的防治措施為了保護(hù)人類賴以生存的環(huán)境，保護(hù)自然資源，維護(hù)生態(tài)平衡，實(shí)施可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，歷年來我國相繼制定了一系列法律法規(guī)，不僅為進(jìn)行環(huán)境影響評(píng)價(jià)，也為環(huán)境保護(hù)方案設(shè)計(jì)提供了政策依據(jù)。本工程根據(jù)國家頒布的有關(guān)環(huán)保法規(guī)及****省、****市環(huán)保、勞動(dòng)部門發(fā)布的環(huán)境保護(hù)管理暫行條例等文件精神，在建設(shè)和營運(yùn)過程中必須對(duì)“三廢”進(jìn)行治理，使各項(xiàng)指標(biāo)均達(dá)到國家環(huán)1.環(huán)境保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)《中華人民共和國固體廢物污染環(huán)境防治法》《中華人民共和國水污染防治法》《中華人民共和國環(huán)境噪聲污染防治法》①環(huán)境空氣影響及環(huán)保措施產(chǎn)生量在不同的施工情況下變化很大，各種粉塵氣下，將會(huì)對(duì)周圍環(huán)境空氣產(chǎn)生較大影響。為此本項(xiàng)目施工時(shí)，需在施工現(xiàn)場周的作業(yè)面應(yīng)灑水降塵，車輛出工地時(shí)應(yīng)進(jìn)行沖洗，防止隨車輸土石方等車輛采取密閉措施，防止沿路拋灑，污染城市環(huán)②地表水環(huán)境影響及環(huán)保措施入沖洗水等生產(chǎn)污水和施工人員所產(chǎn)生的生《綜合污水排放標(biāo)準(zhǔn)》表4中二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)?？紤]到項(xiàng)目施工期的短期行為，本項(xiàng)目對(duì)施工場地所產(chǎn)生的污水需加強(qiáng)管理、控制，沖洗石料等建材所排放的污水應(yīng)設(shè)置專門溝渠，經(jīng)格柵沉淀池處理；生活污水應(yīng)設(shè)置化糞池處理，經(jīng)處理后的施工廢水和生活污水排入市政排水管合污水排放標(biāo)準(zhǔn)》表4中二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。③聲學(xué)環(huán)境影響及環(huán)保措施施工期間對(duì)周圍聲學(xué)環(huán)境的影響主要來自于各種機(jī)械(打樁機(jī)等)作業(yè)產(chǎn)生施工機(jī)械設(shè)備和將產(chǎn)生的噪聲值及相應(yīng)的噪聲限值(GBI2523-90)見表6-1。表6-1施工機(jī)械噪聲值及相應(yīng)限值表單位：dB(A)平均平均晝間夜間由表中可看出，即使距聲源30m處，許多施工機(jī)械的噪聲值仍超過了相應(yīng)的建筑施工場界限值，對(duì)施工現(xiàn)場周圍環(huán)境產(chǎn)生較大的噪聲影響。因此項(xiàng)目施工應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行；建筑施工噪聲申報(bào)登記制度，在工程開工前15日內(nèi)向所在地轄區(qū)環(huán)保局提出申報(bào)，填寫《建筑施工場地噪聲管理審批表》,經(jīng)覆和隔聲罩等辦法，機(jī)動(dòng)車輛進(jìn)出施工場地應(yīng)禁止鳴笛，夜間(22時(shí)至次日6時(shí))嚴(yán)禁使用各種打樁機(jī)。在施工的各階段均應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行GBI2523-90《建筑施工場界噪聲限值》中的各項(xiàng)規(guī)定，將施工噪聲控制在限值以內(nèi)。④固體廢物影響及環(huán)保措施施工期間所產(chǎn)生的固體廢物主要有基礎(chǔ)施工所產(chǎn)生的施工廢物料以及施工人員的生活垃圾等，不含《國家危險(xiǎn)廢物名錄》中的有害廢物，這些固廢物集中堆放、土方及時(shí)回填，垃圾及時(shí)清運(yùn)(須辦理準(zhǔn)運(yùn)證),交有關(guān)部門進(jìn)行相關(guān)處理，不會(huì)對(duì)周圍環(huán)境產(chǎn)生不良影響。①環(huán)境空氣影響及環(huán)保措施天然氣作燃料，油煙排放量小，將不會(huì)對(duì)空②地表水環(huán)境影響及環(huán)保措施合GB8978-1996《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》中“二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)”限值要求。③聲學(xué)環(huán)境影響及環(huán)保措施由于建筑吸聲、隔音裝置效果好，不會(huì)對(duì)小區(qū)及周邊環(huán)境產(chǎn)生不良影響。④固體廢棄物污染及環(huán)保措施項(xiàng)目運(yùn)行后，固體廢物主要為生活垃圾和化糞池污物。本項(xiàng)目擬在小區(qū)適當(dāng)處放置50個(gè)垃圾箱，用以生活垃圾的收集、分類，收集、分類后的生活垃圾由三、預(yù)期治理效果項(xiàng)目采取以上措施后，油煙排放量較小，對(duì)周圍空氣環(huán)境質(zhì)量基本無影響；污水排放滿足GB8978-1996《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》中“二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)”要求，對(duì)納綜上所述，項(xiàng)目在建設(shè)過程中和建成運(yùn)行時(shí)第七章工程招標(biāo)及實(shí)施進(jìn)度監(jiān)理以及與工程建設(shè)有關(guān)的重要設(shè)備、材料的采購，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行招標(biāo)計(jì)委2000年第3號(hào)根據(jù)國家計(jì)委2000年第3號(hào)發(fā)布的《國家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)印發(fā)工程建設(shè)項(xiàng)①施工單項(xiàng)目合同估算價(jià)在200萬元人民幣以上的；②重要設(shè)備、材料等貨物的采購、單項(xiàng)合同估算價(jià)在100萬元人民幣以上③勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理等服務(wù)的采購，單項(xiàng)合同估算價(jià)在50萬元人民幣以上④單項(xiàng)合同估算價(jià)低于第1、2、3項(xiàng)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，但項(xiàng)目總投資額在3000綜合上述依據(jù)，本項(xiàng)目建設(shè)建議進(jìn)行招標(biāo)。本項(xiàng)目招標(biāo)范圍為：設(shè)計(jì)、建筑工程、安裝工程、監(jiān)理、設(shè)備及重要材料采采取委托具有相關(guān)資質(zhì)的單位，組織對(duì)上述招標(biāo)范圍進(jìn)行招標(biāo)。為保證工程項(xiàng)目在公平、公正、公開、透明、有序的原則下進(jìn)行，工程項(xiàng)目招標(biāo)階段由有關(guān)部門組成專門機(jī)構(gòu)整體把握、控制、調(diào)整。評(píng)標(biāo)工作應(yīng)按照嚴(yán)肅、認(rèn)真、公平、公正、科學(xué)合理、客觀全面、競爭優(yōu)選、嚴(yán)格保密的原則進(jìn)行，保證所有的投標(biāo)人的合法權(quán)益。評(píng)標(biāo)由評(píng)標(biāo)委員會(huì)負(fù)責(zé)。評(píng)標(biāo)委員會(huì)由有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和有關(guān)技術(shù)、經(jīng)濟(jì)方面專家組成，成員為5人以上單數(shù)，其中技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等方面專家大于成員總數(shù)的2/3。這些專家從事相關(guān)領(lǐng)域工作滿8年，并具有高級(jí)職稱或具有同等專業(yè)水平。評(píng)標(biāo)委員會(huì)的評(píng)標(biāo)工作受有關(guān)行政監(jiān)督部門監(jiān)督。4.招標(biāo)方式對(duì)方案及施工圖設(shè)計(jì)、建筑工程、安裝工程、設(shè)備和重要材料采購、監(jiān)理等均采取公開招標(biāo)的方式。項(xiàng)目招標(biāo)基本情況詳見表7-1。表7-1招標(biāo)基本情況表招標(biāo)范圍不采用全部自行方案及施工圖設(shè)計(jì)★★建筑工程★★★安裝工程★★★設(shè)備及材料采購★★★監(jiān)理★★★勘測二、項(xiàng)目建設(shè)期及實(shí)施進(jìn)度安排本項(xiàng)目建設(shè)期為4年，即2011年06月至2014年5月。本項(xiàng)目在建設(shè)期內(nèi)需完成項(xiàng)目的項(xiàng)目申請報(bào)告報(bào)批、施工圖設(shè)計(jì)、施工建設(shè)、設(shè)備安裝、驗(yàn)收交付等工作。具體安排見表7-2。序號(hào)時(shí)間2011年2012年2013年2014年12341234123412341申請報(bào)告報(bào)批2施工圖設(shè)計(jì)3施工準(zhǔn)備4施工建設(shè)5設(shè)備安裝裝修6竣工驗(yàn)收說明：本項(xiàng)目擬采用滾動(dòng)開發(fā)，自2012年年末就可以開始分批竣工驗(yàn)收，向業(yè)主交房。第八章組織機(jī)構(gòu)與人員編制1.物業(yè)管理①建立24小時(shí)值班制度，實(shí)行房屋維修登記制度，采取預(yù)約服務(wù)，隨時(shí)服務(wù)，有限服務(wù)等多種方式，以滿足住戶的不同需求。②有償服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：明碼標(biāo)價(jià)，公開上墻，收費(fèi)后及時(shí)給住戶開收據(jù)。③維修后做到：活完料凈，場地清，并由住戶在維修單上對(duì)維修質(zhì)量，服務(wù)態(tài)度簽署意見，隨時(shí)改進(jìn)工作。①小區(qū)實(shí)行袋裝垃圾，每日清運(yùn)垃圾一次，對(duì)庭院和樓道進(jìn)行保潔，隨時(shí)清理雜物，保持樓內(nèi)，院內(nèi)清潔，無雜物，無污染，無積塵，無死角。②每周擦洗樓梯扶手，消防栓，樓門，保持清潔。③每周擦樓道玻璃，信箱，清洗樓內(nèi)地面，拆擦樓道等，擦洗垃圾箱，桶一次，公共設(shè)施每周清洗一次，夏季每天清洗一次。④夏季噴灑滅蚊蠅，消毒藥物。①綠化人員對(duì)小區(qū)內(nèi)的花草樹木按季節(jié)適時(shí)適量淋水，修剪，培土，施肥，除蟲，打藥，維護(hù)。②定期清除綠地內(nèi)雜物，清潔綠地護(hù)欄，維護(hù)園林建筑，小品完好.③負(fù)責(zé)維護(hù)好小區(qū)的花木。①小區(qū)內(nèi)設(shè)有機(jī)動(dòng)車存車廠和自行車棚。②車管人員負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)存放車輛的保管、收費(fèi)，并向車主提供。③報(bào)案人員指揮車輛，停放有序。①24小時(shí)報(bào)案服務(wù)，對(duì)小區(qū)事實(shí)治安防范，交通管理和防火檢查。②門崗值班報(bào)案認(rèn)真檢查出入車輛及人員，對(duì)車輛實(shí)行換證制度，對(duì)貴重物品出入實(shí)行登記制度。③每天分區(qū)巡邏規(guī)定的次數(shù)，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。2.組織機(jī)構(gòu)本項(xiàng)目將按現(xiàn)代企業(yè)管理制度，實(shí)行項(xiàng)目法人負(fù)責(zé)制，自主經(jīng)公司實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。總經(jīng)理受董事會(huì)任聘,各部門分設(shè)經(jīng)理，負(fù)責(zé)組織公司的經(jīng)營管理活動(dòng)。高級(jí)職員由董事會(huì)商議任聘。監(jiān)理會(huì)由股東代表和職工代表組成，對(duì)公司的財(cái)務(wù)和職權(quán)予以監(jiān)督。公司內(nèi)部機(jī)構(gòu)設(shè)有規(guī)劃部、工程部、營銷部、財(cái)務(wù)部、辦公室等職能部門。公司組織機(jī)構(gòu)圖如下：工會(huì)部工會(huì)部財(cái)務(wù)資產(chǎn)部開發(fā)部經(jīng)營部工程二部工程一部預(yù)算部策劃部材料設(shè)備部黨委工作部綜合管理部董事會(huì)秘書處董事長圖8-1組織機(jī)構(gòu)示意圖二、勞動(dòng)定員本項(xiàng)目建設(shè)過程中，根據(jù)開發(fā)及現(xiàn)場管理需要，需配備管理人員30人，公本項(xiàng)目的銷售就由專業(yè)的銷售公司人員。有關(guān)本項(xiàng)目建設(shè)管理人員見下表8-1。表8-1序號(hào)1總經(jīng)理12副總經(jīng)理23行政綜合14人力資源15財(cái)務(wù)26工程37采購28營銷49保安4售后服務(wù)3物業(yè)管理2其他工作人員52.人員培訓(xùn)為本項(xiàng)目建設(shè)提供全方位的技術(shù)支持、管理策劃是本開發(fā)團(tuán)隊(duì)的宗旨。因此，該公司按照先培訓(xùn)后上崗的要求，組織人員培訓(xùn)。公司全體員工上崗前必須取得相應(yīng)資格管理、服務(wù)培訓(xùn)證書，方能從業(yè)。人員培訓(xùn)的重點(diǎn)對(duì)象管理層人員和服務(wù)工作人員。公司將積極組織服務(wù)技能和操作技能培訓(xùn)，并定期選送一批優(yōu)秀員工到外地培訓(xùn)學(xué)習(xí)，以提高其管理能力和服務(wù)意識(shí)。第九章投資估算與建設(shè)資金籌措方案1.建設(shè)投資估算的范圍本項(xiàng)目投資估算的范圍主要包括建安工程、工程建設(shè)其他費(fèi)用及基本預(yù)備費(fèi)三個(gè)部分。其中：建安工程主要包括：土建工程、設(shè)備及安裝工程和室外工程等；工程建設(shè)其他費(fèi)用主要包括：土地購置費(fèi)，建設(shè)階段有關(guān)費(fèi)用以及建設(shè)單位管理2.編制依據(jù)(1)國家發(fā)展改革委、建設(shè)部發(fā)布《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)(第三版)》;(2)****省建筑工程消耗量定額及統(tǒng)一基價(jià)表(2008年);(3)****省裝飾裝修工程消耗量定額及統(tǒng)一基價(jià)表(2008年);(4)****省安裝工程消耗量定額及單位估價(jià)表(2008年);(5)****省建筑安裝工程費(fèi)用定額(2008年);(6)各項(xiàng)工程費(fèi)用根據(jù)****省建設(shè)工程概算定額、材料價(jià)格及調(diào)差、管理費(fèi)用及稅金等，并參照****市及****市周邊城區(qū)近期施工的同類建筑的各項(xiàng)工程單位面積概算指標(biāo)計(jì)算；知》(財(cái)建[2002]394號(hào))計(jì)列；工程監(jiān)理費(fèi)根據(jù)發(fā)改價(jià)格[2007]670號(hào)文件規(guī)定計(jì)算；③可行性研究費(fèi)根據(jù)計(jì)價(jià)格[1999]1283號(hào)文規(guī)定計(jì)算；勘察、設(shè)計(jì)費(fèi)根據(jù)工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)2002文規(guī)定計(jì)算；④勞動(dòng)安全衛(wèi)生評(píng)審費(fèi)根據(jù)發(fā)改投[2003]1346號(hào)文件規(guī)定計(jì)算；場地準(zhǔn)備及臨時(shí)設(shè)施費(fèi)根據(jù)計(jì)標(biāo)(85)352號(hào)文件規(guī)定計(jì)算；建筑消防設(shè)施檢測服務(wù)費(fèi)根據(jù)鄂價(jià)經(jīng)函字[1999]80號(hào)文件規(guī)定計(jì)算；⑤環(huán)境影響評(píng)價(jià)費(fèi)根據(jù)計(jì)價(jià)格[2002]125號(hào)文件規(guī)定計(jì)算；⑥工程勘察文件審查費(fèi)、工程抗震設(shè)計(jì)審查費(fèi)根據(jù)鄂價(jià)房服[2002]216號(hào)文件規(guī)定計(jì)算；⑦衛(wèi)生監(jiān)督防疫費(fèi)根據(jù)鄂價(jià)費(fèi)字[1996]256號(hào)文件規(guī)定計(jì)算；⑧招標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)按國家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)計(jì)價(jià)格[2002]1980號(hào)文件規(guī)定計(jì)(8)基本預(yù)備費(fèi)按建安工程及其他費(fèi)用之和的5%估算(不含土地購置費(fèi))。本項(xiàng)目總投資估算為68668.57萬元，其中：建安工程費(fèi)48883.13萬元，其他費(fèi)用11115.51萬元，基本預(yù)備費(fèi)3269.53萬元。詳見附表1。投資構(gòu)成詳見表9-1。表9-1投資構(gòu)成一覽表序號(hào)估算投資(萬元)一建安工程費(fèi)1土建工程2安裝工程3室外工程二工程建設(shè)其他費(fèi)用1其中：土地購置費(fèi)2其他費(fèi)用三基本預(yù)備費(fèi)五總投資二、資金籌措根據(jù)國務(wù)院2010年5月27日發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的通知》中明確，保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例為20%,其他房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的最低資本金比例為30%。因此，本項(xiàng)目企業(yè)應(yīng)具備不少于項(xiàng)目建設(shè)投資20%的資本金，即67177.13×20%=13435.43萬元。本項(xiàng)目建設(shè)總投資67717.13萬元，建設(shè)期間發(fā)生的所有費(fèi)用均由項(xiàng)目企業(yè)第十章經(jīng)濟(jì)分析開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》(建標(biāo)[2000]205號(hào))和國家現(xiàn)行的財(cái)稅制度進(jìn)行；(2)項(xiàng)目計(jì)算期：根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，本項(xiàng)目計(jì)算期擬定為6年建設(shè)期4年，銷售經(jīng)營期2年。(3)根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，本項(xiàng)目用以測算經(jīng)濟(jì)效益的總資金為67177.13本項(xiàng)目總建筑面積336369平方米(含地下建筑面積33184平方米),可形成銷售面積334359平方米，其中住宅樓276667平方米(含住宅和商住樓),商業(yè)用房15000平方米，地下車庫33184平方米。根據(jù)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃，本項(xiàng)目總建筑面積336369平方米(含地下建筑面積33184平方米)應(yīng)在建設(shè)期3年內(nèi)完工?？紤]到國家、****省關(guān)于房地產(chǎn)銷從每期建筑工程達(dá)到規(guī)定的進(jìn)度后開始，并按在4年內(nèi)完成商品房銷售計(jì)劃測項(xiàng)目商業(yè)用房預(yù)售期初始售價(jià)均價(jià)暫定為多層3300元/平方米，高層(含小高層)3600元/平方米，商業(yè)用房5000元/平方米，車位5000元/個(gè)。隨著項(xiàng)目商業(yè)用房銷售價(jià)格將達(dá)到在此價(jià)格上進(jìn)一步提升，因此按此價(jià)做出的分析可靠度(2)付款方式各年銷售的房產(chǎn)均按當(dāng)年付清(或由銀行向客戶提供按揭，開發(fā)商一次收回房款)測算。預(yù)計(jì)本項(xiàng)目住宅樓的銷售收入為109870.85萬元。根據(jù)國家稅法規(guī)定，本項(xiàng)目應(yīng)繳納以下稅項(xiàng)：①營業(yè)稅及附加營業(yè)稅：銷售不動(dòng)產(chǎn)繳納營業(yè)稅，稅率為5%;業(yè)稅額的9%、0.05%、1%計(jì)?。黄渌嚓P(guān)稅收按現(xiàn)行****省稅收標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。②土地增值稅本項(xiàng)目商品房建設(shè)投資在項(xiàng)目計(jì)算期4年內(nèi)按各年房屋銷售收入占總銷售利、企業(yè)利潤等費(fèi)用，按總銷售收入的5%計(jì)取，預(yù)計(jì)銷售費(fèi)用共計(jì)5493.54萬本項(xiàng)目不存在向銀行貸款，則經(jīng)營期財(cái)務(wù)費(fèi)用為0萬元。預(yù)計(jì)本項(xiàng)目的總成本費(fèi)用共計(jì)82009.9萬元，其中經(jīng)營成本為2197.72萬從附表可以看出，本項(xiàng)目的總銷售收入為109870.85萬元，含銷售稅金及附加稅費(fèi)總成本費(fèi)用為82009.9萬元，利潤總額為27860.95萬元。根據(jù)稅務(wù)部門的有關(guān)規(guī)定，所得稅按25%計(jì)算，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目應(yīng)納所得稅6965.24萬元，所得稅后凈利潤為20895.71萬元。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)見表10-1。表10-1財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)匯總表指標(biāo)名稱單位所得稅前所得稅后投資利潤率%按項(xiàng)目總收益數(shù)據(jù)計(jì)算投資利稅率%按項(xiàng)目總收益數(shù)據(jù)計(jì)算靜態(tài)投資回收期年財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%累計(jì)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬元從表10-1中可以看出，本項(xiàng)目在經(jīng)營期內(nèi)能收回全部投資；財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率高于財(cái)務(wù)基準(zhǔn)折現(xiàn)率，累計(jì)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，因此在財(cái)務(wù)上是可行的。住宅產(chǎn)業(yè)是以住宅的開發(fā)建設(shè)為平臺(tái)，將房產(chǎn)制造、土建施工安裝、裝修、物業(yè)管理與維護(hù)等多種產(chǎn)業(yè)進(jìn)行有機(jī)集成和鏈接，并輻射帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)而形成的產(chǎn)業(yè)鏈條，實(shí)現(xiàn)資源利用和經(jīng)濟(jì)效益最大化。住宅動(dòng)30元的住房消費(fèi)，對(duì)建筑裝飾用品消費(fèi)的拉動(dòng)作用大約為購房支出的1/10,對(duì)建筑工人特別是農(nóng)民工日常消費(fèi)的帶動(dòng)作用為100元投資可增加消費(fèi)40元左本項(xiàng)目總投資為67177.13萬元，據(jù)此分析，本項(xiàng)目的實(shí)施可創(chuàng)造相關(guān)產(chǎn)業(yè)很大的市場需求，經(jīng)濟(jì)合理性十分顯著。在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一定階段，住宅產(chǎn)業(yè)具有先導(dǎo)作用，既能帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，又具有較大的需求乘數(shù)效應(yīng)。自改革開放以來，我國的城鄉(xiāng)住宅建設(shè)以前所未有速度增長。通過本項(xiàng)目帶動(dòng)新興的****市****開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)效益和社會(huì)發(fā)展的貢獻(xiàn)將十分巨大。建筑業(yè)完成的產(chǎn)品一方面為經(jīng)濟(jì)發(fā)展增加了重要的物質(zhì)基礎(chǔ)；另一方面有效地改善了人們的居住條件；建筑業(yè)的發(fā)展加快了相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，其輻射作用范圍相當(dāng)廣泛。本項(xiàng)目的建設(shè)相應(yīng)了國家和當(dāng)?shù)卣?，以提高住房保障水平，改善人民群眾居住生活為目的，完善住房供?yīng)政策、調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、推進(jìn)合理的住房供應(yīng)和住房保障體系建設(shè)；切實(shí)解決了****當(dāng)?shù)睾?***東湖高新周邊城區(qū)中低收入家庭住房困難，穩(wěn)定了住房價(jià)格，對(duì)本地房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展具有一定的促進(jìn)作用，并帶動(dòng)相關(guān)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。第十一章不確定性分析對(duì)項(xiàng)目所得稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、累計(jì)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和動(dòng)態(tài)投資回收期的影響程表11-1基準(zhǔn)方案售價(jià)變動(dòng)凈現(xiàn)值凈現(xiàn)值升降幅度財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率升降幅度凈利潤凈利潤升降幅度動(dòng)態(tài)回收期(年)回收期變化幅度表11-2基準(zhǔn)方案銷售成本變動(dòng)凈現(xiàn)值凈現(xiàn)值升降幅度財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率升降幅度凈利潤凈利潤升降幅度動(dòng)態(tài)回收期(年)回收期變化幅度從表11-1和表11-2中可以看出，銷售價(jià)格和銷售成本對(duì)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率評(píng)價(jià)指標(biāo)影響非常大，而經(jīng)營成本因素變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響較1.主要風(fēng)險(xiǎn)因素商品房房地產(chǎn)市場主要存在著主要風(fēng)險(xiǎn)有：宏觀政策風(fēng)險(xiǎn)、市場經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、融資風(fēng)險(xiǎn)。(1)宏觀政策風(fēng)險(xiǎn)：自2010年至今，國家加大了對(duì)房地產(chǎn)投資的監(jiān)控力度，并出臺(tái)了限購令、“國六條”等，對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控在持續(xù)加強(qiáng)并逐步顯現(xiàn)效應(yīng)，而房地產(chǎn)業(yè)是受宏觀調(diào)控政策影響較大的行業(yè)，隨著國家一系列文件的出臺(tái)及實(shí)施，商品房市場也將受到不同程度的影響。(2)市場經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)：宏觀調(diào)控易使購房者的心理預(yù)期產(chǎn)生變化，雖然隨著國家宏觀調(diào)控預(yù)期目標(biāo)的逐步實(shí)現(xiàn)和房地產(chǎn)銷售市場的回暖，持幣觀望氣氛已逐步消退，但消費(fèi)者的購買行為變得更加理性，同時(shí)，商品房的供應(yīng)量充足，同質(zhì)化產(chǎn)品增多，競爭更加激烈，這使房地產(chǎn)公司的市場經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)加大。(3)融資風(fēng)險(xiǎn)：房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型的行業(yè)，和金融緊密相連。市場、資金、土地是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的三要素，在宏觀調(diào)控的背景下，資金自然成為核心的要素。同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于資金的巨大需求，以及其資金需求與供給的時(shí)間差，客觀上提出了巨大的金融服務(wù)的需求。因此，若不能很好地協(xié)調(diào)金融與房地產(chǎn)之間的戶動(dòng)關(guān)系，將為本項(xiàng)目的正常進(jìn)行帶來阻力。①由于房地產(chǎn)市場的投資周期相對(duì)較長，公司應(yīng)在認(rèn)真分析市場變換的同時(shí)，把握開發(fā)節(jié)奏，縮短開發(fā)周期，宜采用分期方式開發(fā)，根據(jù)市場和政策的變換進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。②加強(qiáng)與政府有關(guān)部門的信息溝通，及時(shí)研究重要政策對(duì)市場的影響，建設(shè)過程中緊扣商品房優(yōu)惠政策，以降低政策風(fēng)險(xiǎn)。③采取審慎的財(cái)務(wù)策略，降低金融政策風(fēng)險(xiǎn)。(2)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策面對(duì)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，公司應(yīng)在廣泛的市場調(diào)查的基礎(chǔ)上，正確確定產(chǎn)品定位和市場定位，同時(shí)控制各個(gè)環(huán)節(jié)的質(zhì)量和成本，加快銷售速度及資金回籠，降低開發(fā)成本以減少經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。(3)融資風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策項(xiàng)目單位應(yīng)盡快與金融機(jī)構(gòu)簽訂貸款協(xié)議，從而保證開發(fā)資金的持續(xù)足額到位，維持項(xiàng)目資金鏈貫穿始終，同時(shí)，項(xiàng)目單位還應(yīng)組織相關(guān)人員對(duì)項(xiàng)目資金運(yùn)作進(jìn)行妥善管理安排，盡可能地降低融資風(fēng)險(xiǎn)。第十二章社會(huì)影響分析****市的****開發(fā)區(qū)，尤其是其毗鄰****市周邊地區(qū)快速發(fā)展。在年國家進(jìn)行一系列的調(diào)控措施后增長幅度比以往都有了一定的回落，但仍然保持雄厚、管理規(guī)范、后期服務(wù)到位的開發(fā)單位邊地區(qū)與