新疆天業(yè)股份有限公司擬以實物出資涉及的固定資產(chǎn)及無形資產(chǎn)-土地使用權(quán)市場價值資產(chǎn)評估報告

本資產(chǎn)評估報告依據(jù)中國資產(chǎn)評估準(zhǔn)則編制京百匯評報字(2024)第A-101-1號二○二四年十二月五日資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)報告?zhèn)浒富貓?zhí)法定評估業(yè)務(wù)資產(chǎn)評估報告京百匯評報字(2024)第A-101-1號土地使用權(quán)市場價值資產(chǎn)評估報告59,369,100.00元2024年12月05日北京百匯方興資產(chǎn)評估有限公司馮彥朋(資產(chǎn)評估師)正式會員編號：11220155路楊(資產(chǎn)評估師)正式會員編號：11180185(可掃描二維碼查詢備案業(yè)務(wù)信息)說明：報告?zhèn)浒富貓?zhí)僅證明此報告已在業(yè)務(wù)報備管理系統(tǒng)進(jìn)行了備案，不作為協(xié)會對該報告認(rèn)證、認(rèn)可的依據(jù)，也不作為資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)及其簽字資產(chǎn)評估專業(yè)人員免除相關(guān)法律責(zé)任的依據(jù)。備案回執(zhí)生成日期：2024年12月24日ICP備案號京ICP備2020034749號新疆天業(yè)股份有限公司擬以實物出資涉及的固定資產(chǎn)及無形資產(chǎn)土地使用權(quán)市場價值資產(chǎn)評估報告 1 3 7 7 8 8 28北京百匯方興資產(chǎn)評估有限公司0新疆天業(yè)股份有限公司擬以實物出資涉及的固定資產(chǎn)及無形資產(chǎn)土地使用權(quán)市場價值資產(chǎn)評估報告1一、本資產(chǎn)評估報告是依據(jù)中華人民共和國財政部發(fā)布的資產(chǎn)評估基本準(zhǔn)則和中國資產(chǎn)評估協(xié)會發(fā)布的資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則和職業(yè)道德準(zhǔn)則編制的。二、委托人或者其他資產(chǎn)評估報告使用人應(yīng)當(dāng)按照法律、行政法規(guī)規(guī)定和本資產(chǎn)評估報告載明的使用范圍依法使用資產(chǎn)評估報告；委托人或者其他資產(chǎn)評估報告使用人違反前述規(guī)定使用資產(chǎn)評估報告的，本資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)及簽字資產(chǎn)評估師不承擔(dān)責(zé)任。三、本資產(chǎn)評估報告僅供委托人、資產(chǎn)評估委托合同中約定的其他資產(chǎn)評估報告使用人和國家法律、行政法規(guī)規(guī)定的資產(chǎn)評估報告使用人使用；除此之外，其他任何機(jī)構(gòu)和個人不能成為資產(chǎn)評估報告的使用人。四、資產(chǎn)評估報告使用人應(yīng)當(dāng)正確理解和使用評估結(jié)論，評估結(jié)論不等同于評估對象可實現(xiàn)價格，評估結(jié)論不應(yīng)當(dāng)被認(rèn)為是對評估對象可實現(xiàn)價格的保證。五、資產(chǎn)評估報告使用人應(yīng)當(dāng)關(guān)注本資產(chǎn)評估報告中載明的評估結(jié)論成立的假設(shè)前提、資產(chǎn)評估報告特別事項說明和使用限制。六、本資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)及其資產(chǎn)評估師遵守法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則，堅持獨立、客觀、公正的原則，并對所出具的資產(chǎn)評估報告依法承擔(dān)責(zé)任。七、本次評估的評估對象所涉及的資產(chǎn)清單由委托人和相關(guān)當(dāng)事人申報并經(jīng)其采用簽字、蓋章或法律允許的其他方式確認(rèn)；委托人和相關(guān)當(dāng)事人依法對其所提供資料的真實性、合法性、完整性負(fù)責(zé)；因委托人和相關(guān)當(dāng)事人提供虛假或不實的法律權(quán)屬資料、財務(wù)會計信息或者其他相關(guān)資料，資產(chǎn)評估師履行正常核查程序未能發(fā)現(xiàn)而導(dǎo)致的法律后果應(yīng)由委托人和相關(guān)當(dāng)事人依法承擔(dān)責(zé)任。八、本資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)及執(zhí)行本項目的資產(chǎn)評估師與資產(chǎn)評估報告中的評估對象沒有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系；與相關(guān)當(dāng)事人沒有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系，對相關(guān)當(dāng)事人不存在偏見。九、資產(chǎn)評估師業(yè)已對本資產(chǎn)評估報告中的評估對象及其所涉及的資產(chǎn)進(jìn)行了必要的常規(guī)核查，該常規(guī)核查僅限制肉眼可觀察部分，對于不動產(chǎn)等實體性資產(chǎn)內(nèi)部及被遮蓋、隱蔽部分的狀況，除委托人及相關(guān)當(dāng)事人另有說明，或常規(guī)核查能直觀判斷存在質(zhì)量問題外，均假設(shè)其狀態(tài)良好、能正常使用，無嚴(yán)重質(zhì)量問題；已對評估對象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬狀況和資料履行了一般查驗程序，并對已發(fā)現(xiàn)的產(chǎn)權(quán)資料瑕疵等問題進(jìn)行了如實披露，但本資產(chǎn)評估報告并非對評估對象的法律權(quán)屬提供保北京百匯方興資產(chǎn)評估有限公司 新疆天業(yè)股份有限公司擬以實物出資涉及的固定資產(chǎn)及無形資產(chǎn)土地使用權(quán)市場價北京百匯方興資產(chǎn)評估有限公司因電腦對各明細(xì)數(shù)據(jù)進(jìn)行萬元取整時遵循四舍五入規(guī)則處理所致，應(yīng)以匯總數(shù)據(jù)為 京百匯評報字(2024)第A-101-1號北京百匯方興資產(chǎn)評估有限公司接受新疆天業(yè)股份有限公司(簡稱“委托人”或者“新疆天業(yè)”)的委托，遵循有關(guān)法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定，恪公司擬以實物出資涉及的固定資產(chǎn)及無形資產(chǎn)-土地使用權(quán)于評估基準(zhǔn)日2023年12月根據(jù)新疆天業(yè)股份有限公司提供的2024年5月21日新疆天業(yè)股份有限公司總經(jīng)理辦公會會議紀(jì)要《關(guān)于盤活八一糖廠資產(chǎn)的議案》,新疆天業(yè)股份有限公司擬以實形資產(chǎn)-土地使用權(quán)于評估基準(zhǔn)日2023年12月31日的市場價值進(jìn)行評估，為上述經(jīng)本次評估對象為新疆天業(yè)股份有限公司擬以實物出資涉及的固定資產(chǎn)及無形資產(chǎn)-土地使用權(quán)于評估基準(zhǔn)日2023年12月31日的市場價值，評估范圍為新疆天業(yè)股本次評估的基準(zhǔn)日為2023年12月31日。新疆天業(yè)股份有限公司擬以實物出資涉及的固定資產(chǎn)及無形資產(chǎn)-土地使用權(quán)賬經(jīng)評估，新疆天業(yè)股份有限公司擬以實物出資涉及的固定資產(chǎn)及無形資產(chǎn)-土地北京百匯方興資產(chǎn)評估有限公司B 新疆天業(yè)股份有限公司擬以實物出資涉及的固定資產(chǎn)及無形資產(chǎn)土地使用權(quán)市場價值資產(chǎn)評估報告北京百匯方興資產(chǎn)評估有限公司AB非流動資產(chǎn)其中：固定資產(chǎn)-無形資產(chǎn)資產(chǎn)合計報告所載明的假設(shè)條件、限制條件、特別事項(期后重大事項)及其對評估結(jié)果的影(一)引用其他機(jī)構(gòu)出具報告結(jié)論的情況(二)權(quán)屬資料不全面或者存在瑕疵的情形字第0038號土地使用權(quán)證載面積226612.1m2,政府以資本金注入到新疆天業(yè)(集團(tuán))有限公司后轉(zhuǎn)讓到新疆天業(yè)股份有限公司的面積167638.73m2,本次按照政府注資面積167638.73m2申報評估(包括八糖土地宗地一和八糖土地宗地二合計167638.73m2,其中井房占地285.90m2);本次委估的石土出字(1999)04號石河子市國土資源局文估；本次委估的權(quán)證號石市國用(2006)第00000183號土地使用權(quán)證載權(quán)利人為石河子市興發(fā)資產(chǎn)管理有限公司，證載面積12746.73m2,本次以證載面積申報評估；本次委估的權(quán)證號石市國用(2006)第00000187號土地使用權(quán)證載權(quán)利人為新疆天融投資 (集團(tuán))有限公司，證載面積12747.20m2,本次以證載面積申報評估。政府將上述五宗地以資本金注入新疆天業(yè)(集團(tuán))有限公司時未對宗地一及宗地二的土地使用權(quán)的(三)委托人未提供的其他關(guān)鍵資料情況或評估資料不完整的情形 新疆天業(yè)股份有限公司擬以實物出資涉及的固定資產(chǎn)及無形資產(chǎn)-土地使用權(quán)市場價值資產(chǎn)評估報告(四)評估基準(zhǔn)日存在的未決事項、法律糾紛等不確定因素(五)重要的利用專家工作及相關(guān)報告情況房屋建筑物的價值確定依據(jù)中譽設(shè)計有限公司出具的房屋結(jié)構(gòu)安全鑒定報告結(jié)(六)重大期后事項(七)評估程序受限的有關(guān)情況、評估機(jī)構(gòu)采取的彌補措施及對評估結(jié)論情況本次委估的資產(chǎn)中有22項文物、3項歷史建筑，根據(jù)《中華人民共和國文物保護(hù)(八)抵押、擔(dān)保、租賃及其或有負(fù)債(或有資產(chǎn))等事項的性質(zhì)、金額及與評(九)本次資產(chǎn)評估對應(yīng)的經(jīng)濟(jì)行為中，可能對評估結(jié)形本次評估除權(quán)證號石市國用(2006)第00000183號和權(quán)證號石市國用(2006)第(十)其他需要特別說明的事項2.本次委估的房屋建筑物中，至現(xiàn)場勘查日，有4項建筑已被文物管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行3.本次委估的資產(chǎn)中有22項文物、3項歷史建筑，根據(jù)《中華人民共和國文物保4.權(quán)證號石國用(1994)字第0038號土地使用權(quán)證載土地性質(zhì)為劃撥用地，政府2006年12月以資本金注入新疆天業(yè)(集團(tuán))有限公司時未辦理性質(zhì)變更，包括土地使北京百匯方興資產(chǎn)評估有限公司 新疆天業(yè)股份有限公司擬以實物出資涉及的固定資產(chǎn)及無形資產(chǎn)土地使用權(quán)市場價值資產(chǎn)評估報告用權(quán)的后續(xù)轉(zhuǎn)讓，土地使用權(quán)性質(zhì)及權(quán)證均未做變更，因是政府以資本金投入，本次按出讓性質(zhì)土地評估。以上內(nèi)容摘自評估報告正文，欲了解本評估項目的詳細(xì)情況并正確理解評估結(jié)論，應(yīng)當(dāng)閱讀評估報告正文。 新疆天業(yè)股份有限公司擬以實物出資涉及的固定資產(chǎn)及無形資產(chǎn)土地使用權(quán)市場價值資產(chǎn)評估報告京百匯評報字(2024)第A-101-1號估程序，對新疆天業(yè)股份有限公司擬以實物出資涉及的固定資(一)委托人概況類型：其他股份有限公司(上市)成立日期：1997年6月9日營業(yè)期限：1997年6月9日至無固定期限住所：新疆石河子經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)北三東路36號烷、石灰的批發(fā)(無儲存設(shè)施經(jīng)營);汽車運輸；番茄醬的生產(chǎn)和銷售(限所屬分支機(jī)構(gòu)經(jīng)營);塑料制品的生產(chǎn)和銷售；機(jī)電設(shè)備(小轎車及國家專項審批規(guī)定的產(chǎn)品除外)、建筑材料、五金交電、鋼材、棉麻產(chǎn)品、輕所屬分支機(jī)構(gòu)經(jīng)營);廢舊塑料回收、再加工、銷售；貨物及技限定公司經(jīng)營或禁止進(jìn)出口的商品和技術(shù)除外);農(nóng)副產(chǎn)品的加工(國家有專項審批北京百匯方興資產(chǎn)評估有限公司B 新疆天業(yè)股份有限公司擬以實物出資涉及的固定資產(chǎn)及無形資產(chǎn)土地使用權(quán)市場價值資產(chǎn)評估報告北京百匯方興資產(chǎn)評估有限公司(二)產(chǎn)權(quán)持有人概況(三)資產(chǎn)評估委托合同約定的其他資產(chǎn)評估報告使用根據(jù)新疆天業(yè)股份有限公司提供的2024年5月21日新疆天辦公會會議紀(jì)要《關(guān)于盤活八一糖廠資產(chǎn)的議案》無形資產(chǎn)-土地使用權(quán)于評估基準(zhǔn)日2023年12月31日的市場價值進(jìn)行評估，本次評估(一)委托評估對象和評估范圍本次評估對象為新疆天業(yè)股份有限公司擬以實物出資涉及的固定資產(chǎn)及無形資評估范圍為新疆天業(yè)股份有限公司擬以實物出資涉及的其持有的固定資產(chǎn)及無形資產(chǎn)-土地使用權(quán)，其中固定資產(chǎn)包括房屋建(構(gòu))筑物，詳見申報評估明細(xì)表。截至評估基準(zhǔn)日，新疆天業(yè)股份有限公司申報評估的資產(chǎn)總額4,879.06萬元，其中固定資產(chǎn)804.54萬元，土地使用權(quán)4,074.52萬元。評估范圍內(nèi)各類資產(chǎn)賬面價序號備注1固定資產(chǎn)-房屋建(構(gòu))筑物2無形資產(chǎn)-土地使用權(quán)新疆天業(yè)股份有限公司申報評估的評估對象和評估范圍與委托人擬實施的經(jīng)濟(jì)(二)委估資產(chǎn)概況 新疆天業(yè)股份有限公司擬以實物出資涉及的固定資產(chǎn)及無形資產(chǎn)土地使用權(quán)市場價值資產(chǎn)評估報告府將其與土地使用權(quán)一起以資本金注入方式轉(zhuǎn)到新疆天業(yè)(集團(tuán))有限公司，后又由新疆天業(yè)(集團(tuán))有限公司經(jīng)評估轉(zhuǎn)到新疆天業(yè)股份有限公司。截至評估基準(zhǔn)日，委定為歷史建筑，除政府維護(hù)過的4項文物外觀狀新疆天業(yè)股份有限公司擬以實物出資涉及的固定資產(chǎn)及無形資產(chǎn)土地使用權(quán)市結(jié)構(gòu)年月使用m2或m31水泥庫房(辦公室)1985年12月閑置21977年12月閑置3車間1(糖酐車間)1976年12月閑置41977年12月閑置51984年12月閑置6車間6(糖酐車間)1976年12月閑置7庫房(設(shè)備庫)1982年12月閑置81982年12月閑置9警衛(wèi)房1984年12月1982年12月閑置1990年6月1984年12月閑置辦公室(1號辦公樓)1990年7月閑置1990年12月閑置1990年12月閑置制糖預(yù)處理間1989年12月閑置進(jìn)煤間1990年12月閑置1965年12月水回收間1994年12月閑置1989年12月閑置1989年12月1994年12月閑置1984年12月閑置1992年12月閑置庫房(糖庫6)1958年12月閑置1989年12月閑置車間(酒精車間)1958年12月閑置1989年12月閑置1992年12月閑置1994年12月泵房(酒精庫)1990年12月閑置1987年12月閑置1976年12月閑置1978年12月閑置1982年12月閑置1976年12月閑置地磅房(7)1976年12月閑置西地磅(8)1995年12月閑置小房(辦公室)1976年12月閑置1992年12月1988年12月閑置1990年12月閑置計北京百匯方興資產(chǎn)評估有限公司 結(jié)構(gòu)年月使用建筑面積1218庫棚1北三路工二小區(qū)1991年12月2218庫棚2北三路工二小區(qū)瓦)玻璃1991年12月3218庫棚3北三路工二小區(qū)瓦)玻璃1991年12月4辦公北三路工二小區(qū)瓦)□磚混1958年12月閑置5泵房北三路工二小區(qū)1959年12月閑置6北三路工二小區(qū)1993年12月7泵房(酒精庫值班室)北三路工二小區(qū)1989年12月閑置8北三路工二小區(qū)1989年12月9北三路工二小區(qū)1989年12月閑置門衛(wèi)室(制糖車間)北三路工二小區(qū)1989年12月閑置車間(制糖)北三路工二小區(qū)1958年12月閑置北三路工二小區(qū)1976年12月閑置北三路工二小區(qū)1976年12月閑置北三路工二小區(qū)1976年12月閑置北三路工二小區(qū)1976年12月閑置北三路工二小區(qū)1976年12月閑置老鍋爐房北三路工二小區(qū)1976年12月閑置新鍋爐房北三路工二小區(qū)1988年12月閑置北三路工二小區(qū)1976年12月閑置北三路工二小區(qū)1976年12月閑置北三路工二小區(qū)1976年12月閑置車庫北三路工二小區(qū)1976年12月閑置地磅房(11)北三路工二小區(qū)1976年12月閑置電工房北三路工二小區(qū)1989年12月閑置房(食堂及門衛(wèi)室)北三路工二小區(qū)1976年12月棚(2)北三路工二小區(qū)1976年12月北三路工二小區(qū)瓦)磚混1997年12月閑置干粕車間北三路工二小區(qū)1982年12月北三路工二小區(qū)1989年12月北三路工二小區(qū)1989年12月花房(保衛(wèi)室車庫)北三路工二小區(qū)1990年12月花房(花房辦公室)北三路工二小區(qū)1990年12月環(huán)保取樣間(大門外)北三路工二小區(qū)1990年12月閑置酒廠北三路工二小區(qū)1999年12月閑置庫房北三路工二小區(qū)1982年12月庫棚(3)北三路工二小區(qū)1976年12月庫棚(2)北三路工二小區(qū)瓦)玻璃1976年12月北三路工二小區(qū)瓦)玻璃1976年12月棚(1)北三路工二小區(qū)瓦)(玻璃1976年12月北三路工二小區(qū)1989年12月閑置石灰石地磅間北三路工二小區(qū)1990年12月北三路工二小區(qū)1991年12月閑置衛(wèi)生間北三路工二小區(qū)1988年12月小車排車庫北三路工二小區(qū)1984年12月閑置小車排車庫北三路工二小區(qū)1986年12月閑置小房(工具間)北三路工二小區(qū)1976年12月制糖車間北三路工二小區(qū)1959年12月閑置北三路工二小區(qū)1987年12月北三路工二小區(qū)1987年12月計北京百匯方興資產(chǎn)評估有限公司B 新疆天業(yè)股份有限公司擬以實物出資涉及的固定資產(chǎn)及無形資產(chǎn)土地使用權(quán)市場價值資產(chǎn)評估報告北京百匯方興資產(chǎn)評估有限公司結(jié)構(gòu)年月使用1警衛(wèi)房1984年12月2北三路12-22號1990年6月31965年12月4北三路12-33號簡易鋼結(jié)構(gòu)1989年12月5北三路12-52號1994年12月6北三路12-64號1992年12月7218庫棚1北三路工二小區(qū)磚混(玻璃1991年12月8北三路工二小區(qū)1991年12月9北三路工二小區(qū)1991年12月北三路工二小區(qū)1993年12月北三路工二小區(qū)磚混(玻璃1989年12月房(食堂及門衛(wèi)室)北三路工二小區(qū)1976年12月棚(2)北三路工二小區(qū)磚混(玻璃1976年12月干粕車間北三路工二小區(qū)1982年12月北三路工二小區(qū)1989年12月北三路工二小區(qū)1989年12月花房(保衛(wèi)室車庫)北三路工二小區(qū)1990年12月花房(花房辦公室)北三路工二小區(qū)1990年12月北三路工二小區(qū)1982年12月庫棚(3)北三路工二小區(qū)1976年12月庫棚(2)北三路工二小區(qū)1976年12月棚(1)北三路工二小區(qū)1976年12月棚(1)北三路工二小區(qū)1976年12月石灰石地磅間北三路工二小區(qū)1990年12月衛(wèi)生間北三路工二小區(qū)1988年12月小房(工具間)北三路工二小區(qū)1976年12月北三路工二小區(qū)1987年12月北三路工二小區(qū)1987年12月結(jié)構(gòu)年月使用m2或m31庫房(設(shè)備庫)1982年12月閑置2泵房(酒精庫)1990年12月閑置3北三路工二小區(qū)1989年12月閑置計結(jié)構(gòu)年月使用m2或m31北三路12-10號1977年12月閑置21989年12月閑置31982年12月閑置41988年12月閑置計 ⑥屬于文物的房屋建筑物情況結(jié)構(gòu)年月使用m2或m311977年12月2車間1(糖酐車間)1976年12月閑置31977年12月4車間6(糖酐車間)1976年12月51982年12月閑置61984年12月閑置7辦公室(1號辦公樓)1990年7月81990年12月91990年12月制糖預(yù)處理間1989年12月進(jìn)煤間1990年12月水回收間1994年12月1989年12月庫房(糖庫6)1958年12月車間(酒精車間)1958年12月1989年12月1982年12月1988年12月北三路工二小區(qū)1958年12月車間(制糖)北三路工二小區(qū)1958年12月北三路工二小區(qū)1976年12月制糖車間北三路工二小區(qū)1959年12月計2.無形資產(chǎn)-土地使用權(quán)企業(yè)申報的無形資產(chǎn)原始取得價值61,383,186.00元，攤余價值40,745,222.82元，共計5宗土地使用權(quán)，總面積195,172.66m2。一宗為2006年12月25日政府以資本金注入方式取得的工業(yè)用地土地使用權(quán)，證載權(quán)利人八一制糖廠，權(quán)證號石國用(1994)字第0038號，證載面積226612.10平方米，政府以資本金注入到新疆天業(yè)(集團(tuán))有限公司后轉(zhuǎn)讓到新疆天業(yè)股份有限公司的面積為167638.73m2,產(chǎn)權(quán)持有人以該面積進(jìn)行了申報，土地性質(zhì)為劃撥用地，政府2006年12月以資本金注入新疆天業(yè)(集團(tuán))有限公司時未辦理性質(zhì)變更；一宗為1999年石河子市土地管理局石土出字【1999】04號文件《關(guān)于出讓國有土地使用權(quán)的通知》,政府出讓給八一糖業(yè)有限公司的土地使用權(quán)，批復(fù)文件面積2040m2,產(chǎn)權(quán)持有人以該面積進(jìn)行了申報，土地性質(zhì)為出讓用地；權(quán)證號石市國用(2006)第00000183號土地使用權(quán)證載權(quán)利人為石河子市興發(fā)資產(chǎn)管理有限公司，出讓取得的工業(yè)用地，證載面積12746.73m2,本次以證載面積申報評估；本次委估的權(quán)證號石市國用(2006)第00000187號土地使用權(quán)證載權(quán)利人為新疆天融投資(集團(tuán))有限公司，出讓取得的工業(yè)用地，證載面積12747.20m2,本次以證載面積申報評估。以上五宗地經(jīng)政府的資本金注入及新疆天業(yè)(集團(tuán))有限公司的轉(zhuǎn)讓，截至評估基準(zhǔn)日，委估土地使用權(quán)實際控制人為新疆天業(yè)股份有限公司。委估宗地均位北京百匯方興資產(chǎn)評估有限公司 新疆天業(yè)股份有限公司擬以實物出資涉及的固定資產(chǎn)及無形資產(chǎn)土地使用權(quán)市場價值資產(chǎn)評估報告北京百匯方興資產(chǎn)評估有限公司于石河子市北三路工二小區(qū)，有產(chǎn)權(quán)證的準(zhǔn)用年限50年，土地紅線外開發(fā)程度“七通”一平，截至評估基準(zhǔn)日，委估土地使用權(quán)未設(shè)定抵押等他項權(quán)利。(一)價值類型及其選取資產(chǎn)評估價值類型包括市場價值和市場價值以外的價值類型。在資產(chǎn)評估師根據(jù)本次評估的評估目的、評估對象的具體狀況及評估資料的收集情況等相關(guān)條件、經(jīng)與委托人充分溝通并就本次評估之評估結(jié)論的價值類型選取達(dá)成一致意見的前提下，選定市場價值作為本次評估的評估結(jié)論的價值類型。(二)市場價值的定義本評估報告所稱市場價值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強迫的情況下，評估對象在評估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常公平交易的價值估計數(shù)額。五、評估基準(zhǔn)日本項目評估基準(zhǔn)日是2023年12月31日。該評估基準(zhǔn)日由委托人選定并與本次評估的《資產(chǎn)評估委托合同》載明的評估基準(zhǔn)日一致。在與資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)評估師進(jìn)行充分溝通的基礎(chǔ)上，委托人于確定評估基準(zhǔn)日時主要考慮了以下因素：1.評估基準(zhǔn)日盡可能與評估目的所對應(yīng)的經(jīng)濟(jì)行為的計劃實施日期接近，使評估基準(zhǔn)日的時點價值對擬進(jìn)行交易的雙方更具有價值參考意義，以利于評估結(jié)論有效服務(wù)于評估目的。2.評估基準(zhǔn)日盡可能為與評估目的所對應(yīng)的經(jīng)濟(jì)行為計劃實施日期接近的會計報告日，使資產(chǎn)評估師能夠較為全面地了解與評估對象相關(guān)的資產(chǎn)整體情況，并盡可能避免因利率、匯率、賦稅基準(zhǔn)及稅率、政策性征收費用率等方面的變化對評估結(jié)論的影響，以利于資產(chǎn)評估師進(jìn)行系統(tǒng)的現(xiàn)場調(diào)查、收集評估資料、評定估算等評估程序的履行。3.評估基準(zhǔn)日盡可能與資產(chǎn)評估師實際實施現(xiàn)場調(diào)查的日期接近，使資產(chǎn)評估師能更好的把握評估對象所包含的資產(chǎn)于評估基準(zhǔn)日的狀況，以利于真實反映評估對象在評估基準(zhǔn)日的價值。(一)經(jīng)濟(jì)行為依據(jù)新疆天業(yè)股份有限公司提供的2024年5月21日新疆天業(yè)股份有限公司總經(jīng)理辦公 新疆天業(yè)股份有限公司擬以實物出資涉及的固定資產(chǎn)及無形資產(chǎn)土地使用權(quán)市場價值資產(chǎn)評估報告(二)法律法規(guī)依據(jù)1.《中華人民共和國資產(chǎn)評估法》(中華人民共和國主席令第46號，自2.《中華人民共和國民法典》(中華人民共和國主席令第45號，自20211.《企業(yè)國有資產(chǎn)交易監(jiān)督管理辦法》(國務(wù)院國資委財政部令第32號);督管理委員會國資產(chǎn)權(quán)(2009)941號);北京百匯方興資產(chǎn)評估有限公司5乃 新疆天業(yè)股份有限公司擬以實物出資涉及的固定資產(chǎn)及無形資產(chǎn)土地使用權(quán)市場價值資產(chǎn)評估報告(三)評估準(zhǔn)則依據(jù)5.《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評估委托合同》8.《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——不動產(chǎn)》(中評協(xié)(四)資產(chǎn)權(quán)屬依據(jù)(五)評估取價依據(jù)北京百匯方興資產(chǎn)評估有限公司B 新疆天業(yè)股份有限公司擬以實物出資涉及的固定資產(chǎn)及無形資產(chǎn)土地使用權(quán)市場價值資產(chǎn)評估報告5.網(wǎng)絡(luò)查詢的資料；6.房屋結(jié)構(gòu)安全鑒定報告；7.其他相關(guān)資料。七、評估方法(一)評估方法簡介評估方法是指評定估算資產(chǎn)價值所采用的途徑、程序和技術(shù)手段的總和。包括市場法、收益法和成本法三種基本方法及其衍生方法。1.收益法收益法是指將評估對象的預(yù)期收益資本化或者折現(xiàn)，確定其價值的評估方法。2.市場法市場法是指將評估對象與市場上同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價格經(jīng)過直接比較、類比分析和調(diào)整，確定其價值的評估方法。3.成本法成本法是指通過計算評估對象的更新重置成本或者復(fù)原重置成本，并扣除其實體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值，確定其價值的評估方法。(二)評估方法的選擇A.房屋建筑物評估方法的選擇資產(chǎn)評估師執(zhí)行資產(chǎn)價值評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估目的、評估對象、價值類型、資料收集情況等相關(guān)因素，審慎分析收益法、市場法和成本法三種資產(chǎn)評估基本方法的適用性，依法恰當(dāng)?shù)剡x擇一種或多種資產(chǎn)評估基本方法進(jìn)行評估。(1)收益法①收益法應(yīng)用的前提條件：I.評估對象的未來收益可以合理預(yù)期并用貨幣計量；Ⅱ.預(yù)期收益所對應(yīng)的風(fēng)險能夠度量；②收益法的適用性分析納入本次評估范圍內(nèi)的固定資產(chǎn)-房屋建筑物不能獨立核算其產(chǎn)生的收益，因此不適宜采用收益法評估。(2)市場法①市場法應(yīng)用的前提條件： 北京百匯方興資產(chǎn)評估有限公司B 新疆天業(yè)股份有限公司擬以實物出資涉及的固定資產(chǎn)及無形資產(chǎn)土地使用權(quán)市場價值資產(chǎn)評估報告I.評估對象的可比參照物具有公開的市場，以及活躍的交易；Ⅱ.有關(guān)交易的必要信息可以獲得。②市場法的適用性分析由于市場上未收集到與本次評估的房屋建筑物相似或相近的交易案例，故本次評估不宜采用市場法評估。(3)成本法①成本法應(yīng)用的前提條件：I.評估對象能正常使用或者在用；Ⅱ.評估對象能夠通過重置途徑獲得；Ⅲ.評估對象的重置成本以及相關(guān)貶值能夠合理估算。②成本法的適用性分析委托評估的房屋建筑物評估基準(zhǔn)日的建安造價依據(jù)類比工程調(diào)整，建安造價數(shù)據(jù)可以合理的取得，在此基礎(chǔ)上依據(jù)國家及新疆地方發(fā)布的相關(guān)建設(shè)前期費用及其他費用的規(guī)定，以及依據(jù)同花順資訊查閱的相關(guān)數(shù)據(jù)、銀行間利率等合理確定的LPR值，可以合理確定前期費用及資金成本，房屋建筑物工程的重置全價可以合理測算。委估資產(chǎn)的成新率可以通過現(xiàn)場勘查確定勘察成新率，從而確定評估綜合成新率。B.無形資產(chǎn)-土地使用權(quán)評估方法的選擇根據(jù)《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——不動產(chǎn)》(中評協(xié)[2017]38號),執(zhí)行不動產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估目的、評估對象、價值類型、資料收集等情況，分析市場法、收益法和成本法三種資產(chǎn)評估基本方法以及假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價修正法等衍生方法的適用性，選擇評估方法。(1)未選用方法的理由：①收益法收益法是將預(yù)計的待估土地未來正常年純收益(地租),以一定的土地還原利率將其統(tǒng)一還原為評估時點后累加，以此估算待估土地的客觀合理價格的方法。土地未來地租的資本化是其基本原理。收益法只適用于有收益的土地和建筑物，或房地產(chǎn)的估價。由于待估宗地?zé)o出租、所處地域土地租賃市場不發(fā)達(dá)，故不適宜采用收益法評估。②成本逼近法成本逼近法是以開發(fā)土地所耗費的各項費用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利息、利潤、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益來確定土地價格的估價方法。采用成本逼近法無法很好反應(yīng)其區(qū)域規(guī)劃等對待估宗地價值的影響，從而無法很好體現(xiàn)其市場價值，故不適宜采用成本逼近法。北京百匯方興資產(chǎn)評估有限公司8乃 新疆天業(yè)股份有限公司擬以實物出資涉及的固定資產(chǎn)及無形資產(chǎn)土地使用權(quán)市場價值資產(chǎn)評估報告北京百匯方興資產(chǎn)評估有限公司③市場法市場法是將待估宗地與在估價基準(zhǔn)日近期有過交易的類似土地交易案例進(jìn)行比較，對這些類似土地交易案例的已知價格作適當(dāng)?shù)男拚源斯浪愦雷诘氐目陀^合理價格或價值的方法。市場法主要用于地產(chǎn)市場發(fā)達(dá)，有充足的具有替代性的土地交易實例的地區(qū)。待估宗地所處地區(qū)市場交易案例難以取得，故不適宜采用市場法評估。④剩余法剩余法又稱假設(shè)開發(fā)法，就是在預(yù)計開發(fā)完成后不動產(chǎn)正常交易價格的基礎(chǔ)上，扣除預(yù)計的正常開發(fā)成本及有關(guān)專業(yè)費用、利息、利潤與稅收等，以價格余額來估算待估土地價格的方法。由于待估宗地為工業(yè)用地，不屬于房地產(chǎn)開發(fā)項目，且在待估宗地同一供求圈范圍內(nèi)，類似工業(yè)用地的租售案例極少，難以準(zhǔn)確估算開發(fā)完成后房地產(chǎn)總價，故不適宜采用剩余法評估。(2)選用方法的理由：①基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法基準(zhǔn)地價修正法是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價和基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表等評估成果，按照替代原則，對待估宗地的區(qū)域條件和個別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對基準(zhǔn)地價進(jìn)行修正，進(jìn)而求取待估宗地在估價基準(zhǔn)日價格的方法?；鶞?zhǔn)地價系數(shù)修正法適用于已公布基準(zhǔn)地價的城市的宗地地價評估。計算公式：基準(zhǔn)地價設(shè)定開發(fā)程度下的宗地地價=基準(zhǔn)地價×K1×K2×K3×(1+ZK)×K4式中：K1一期日修正系數(shù)K2-土地使用年期修正系數(shù)K3一容積率修正系數(shù)ZK一影響地價區(qū)域因素及個別因素修正系數(shù)之和K4一開發(fā)程度修正由于待估宗地所在區(qū)域基準(zhǔn)地價體系資料完善，地價變化增長率數(shù)據(jù)易于取得，故適宜采用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法進(jìn)行評估。綜合以上分析結(jié)論后，資產(chǎn)評估師認(rèn)為：本次評估對于固定資產(chǎn)-房屋建筑物在理論上和實務(wù)上適宜采用成本法，對無形資產(chǎn)-土地使用權(quán)在理論上和實務(wù)上適宜采用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法。2.本次評估的評估方法的選取 本次評估的對象為新疆天業(yè)股份有限公司擬以實物出資涉及的固定資產(chǎn)及無形資產(chǎn)-土地使用權(quán)市場價值。根據(jù)本次評估的評估目的、評估對象、價值類型、委托人與產(chǎn)權(quán)持有人提供的相關(guān)資料和現(xiàn)場勘查與其他途徑收集的資料以及評估對象的具體情況等相關(guān)條件，結(jié)合前述評估方法的適用性分析等綜合判斷，本次評估對無形資產(chǎn)-土地使用權(quán)采用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法進(jìn)行評估，對固定資產(chǎn)-房屋建筑物采用成本法進(jìn)行評估。(三)本次評估技術(shù)思路及重要評估參數(shù)的確定根據(jù)本次評估目的，按照資產(chǎn)用途持續(xù)使用原則，以市場價格為依據(jù)，結(jié)合委估資產(chǎn)的特點和收集資料等情況，主要采用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法及成本法進(jìn)行評估作1.固定資產(chǎn)-房屋建筑物房屋建筑物資產(chǎn)評估值基本計算公式為：評估值=重置全價×綜合成新率重置全價=建安綜合造價+前期費用及其他費用+資金成本根據(jù)中譽設(shè)計有限公司出具的房屋結(jié)構(gòu)安全鑒定報告，本次委托評估的建筑物均為D級危房，經(jīng)與房屋質(zhì)量鑒定機(jī)構(gòu)專業(yè)人員溝通，D級危房為不允許使用且需要強制管控不許人員靠近的房屋，沒有修復(fù)使用價值，且委估資產(chǎn)多為磚混結(jié)構(gòu)，可利用廢舊金屬較少，故按照零值確認(rèn)評估值。2.無形資產(chǎn)-土地使用權(quán)根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》(GB/T18508-2014)(以下簡稱《規(guī)程》),常用的土地估價方法有：收益還原法、市場比較法、成本逼近法、基準(zhǔn)地價修正法、剩余法等。估價方法的選用應(yīng)當(dāng)按照地價評估的技術(shù)規(guī)程，根據(jù)當(dāng)?shù)赝恋厥袌龅那闆r及委托評估宗地的具體特點、估價目的及評估人員所掌握的資料等，選擇適當(dāng)?shù)墓纼r方法。根據(jù)此次評估目的及委估對象宗地的特點，遵循土地估價原則，對委托人提供的資料及評估人員實地勘察、調(diào)查收集的有關(guān)資料進(jìn)行綜合分析比較。確定采用基準(zhǔn)地價修正法進(jìn)行評估?；鶞?zhǔn)地價修正法是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價和基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表等評估成果，按照替代原則，對待估宗地的區(qū)域條件和個別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對基準(zhǔn)地價進(jìn)行修正，進(jìn)而求取待估宗地在估價基準(zhǔn)日價格的方法。基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法適用于已公布基準(zhǔn)地價的城市的宗地地價評估。計算公式：基準(zhǔn)地價設(shè)定開發(fā)程度下的宗地地價=基準(zhǔn)地價×K1×K2×K3×(1+ZK)×K4北京百匯方興資產(chǎn)評估有限公司 新疆天業(yè)股份有限公司擬以實物出資涉及的固定資產(chǎn)及無形資產(chǎn)土地使用權(quán)市場價值資產(chǎn)評估報告式中：K1一期日修正系數(shù)K2-土地使用年期修正系數(shù)K3-容積率修正系數(shù)∑K-影響地價區(qū)域因素及個別因素修正系數(shù)之和K4-開發(fā)程度修正。八、評估程序?qū)嵤┻^程和情況本評估機(jī)構(gòu)接受委托后，即選派資產(chǎn)評估師了解與本次評估相關(guān)的基本情況、制定評估工作計劃，并布置和協(xié)助產(chǎn)權(quán)持有人進(jìn)行資產(chǎn)清查工作；隨后評估小組進(jìn)駐產(chǎn)權(quán)持有人，對評估對象及其所包含的資產(chǎn)實施現(xiàn)場調(diào)查，收集并分析評估所需的全部資料，選擇評估方法并確定評估模型，進(jìn)而估算評估對象的價值。自接受評估項目委托起至出具評估報告分為以下五個評估工作階段：(一)評估項目洽談及接受委托階段本評估機(jī)構(gòu)通過洽談、評估項目風(fēng)險評價等前期工作程序并決定接受委托后，即與委托人進(jìn)行充分溝通、了解本評估項目的基本事項——評估目的、評估對象與評估范圍、評估基準(zhǔn)日等，擬定評估工作方案和制定評估計劃，并與委托人簽訂《資產(chǎn)評(二)現(xiàn)場調(diào)查和收集資料階段該階段的主要工作內(nèi)容是：提交《資產(chǎn)評估須提供資料清單》;指導(dǎo)產(chǎn)權(quán)持有人清查資產(chǎn)、準(zhǔn)備評估資料；收集并驗證評估資料；盡職調(diào)查訪談、現(xiàn)場核查資產(chǎn)與驗證評估資料、市場調(diào)查及收集市場信息和相關(guān)資料等。1.提交《資產(chǎn)評估須提供資料清單》根據(jù)委托評估資產(chǎn)的特點，提交有針對性的《資產(chǎn)評估須提供資料清單》、《資產(chǎn)評估申報明細(xì)表》等，要求委托人和產(chǎn)權(quán)持有人積極進(jìn)行評估資料準(zhǔn)備工作。2.指導(dǎo)產(chǎn)權(quán)持有人清查資產(chǎn)、準(zhǔn)備評估資料與委托人和產(chǎn)權(quán)持有人相關(guān)工作人員聯(lián)系，布置并輔導(dǎo)其按照資產(chǎn)評估的要求填列《資產(chǎn)評估申報明細(xì)表》和準(zhǔn)備評估所需要的相關(guān)資料。3.收集并驗證委托人、產(chǎn)權(quán)持有人提供的資料對委托人和產(chǎn)權(quán)持有人提供的資料進(jìn)行驗證、核對，對發(fā)現(xiàn)的問題協(xié)同其解決。4.現(xiàn)場勘查與重點清查對評估對象所涉及的資產(chǎn)進(jìn)行全面(或抽樣)核實，對重要資產(chǎn)進(jìn)行詳細(xì)勘查、 新疆天業(yè)股份有限公司擬以實物出資涉及的固定資產(chǎn)及無形資產(chǎn)-土地使用權(quán)市場價值資產(chǎn)評估報告北京百匯方興資產(chǎn)評估有限公司(三)評定估算階段(四)匯總評估結(jié)果及撰寫初步資產(chǎn)評估報告階段(五)出具資產(chǎn)評估報告(一)前提條件假設(shè) 北京百匯方興資產(chǎn)評估有限公司公開市場假設(shè)是假定評估對象處于充分競爭與完善的市場(區(qū)域性的、全國性的或國際性的市場)之中，在該市場中，擬交易雙方的市場地位彼此平等，彼此都有獲(二)一般條件假設(shè)1.假設(shè)國家和地方(委估資產(chǎn)所在地區(qū))現(xiàn)行的有關(guān)法律法規(guī)、行業(yè)政策、產(chǎn)業(yè)(三)特殊條件假設(shè)充分。(四)上述評估假設(shè)對評估結(jié)果的影響新疆天業(yè)股份有限公司擬以實物出資涉及的固定資產(chǎn)及無形資產(chǎn)-土地使用權(quán)賬面價值為4,879.06萬元。經(jīng)評估，新疆天業(yè)股份有限公司擬以實物出資涉及的固定資產(chǎn)及無形資產(chǎn)-土地 新疆天業(yè)股份有限公司擬以實物出資涉及的固定資產(chǎn)及無形資產(chǎn)土地使用權(quán)市場價值資產(chǎn)評估報告北京百匯方興資產(chǎn)評估有限公司AB非流動資產(chǎn)無形資產(chǎn)資產(chǎn)合計(一)引用其他機(jī)構(gòu)出具報告結(jié)論的情況(二)權(quán)屬資料不全面或者存在瑕疵的情形字第0038號土地使用權(quán)證載面積226612.1m2,政府以資本金注入到新疆天業(yè)(集團(tuán))有限公司后轉(zhuǎn)讓到新疆天業(yè)股份有限公司的面積167638.73m2,本次按照政府注資面積167638.73m2申報評估(包括八糖土地宗地一和八糖土地宗地二合計167638.73m2,其中井房占地285.90m2);本次委估的石土出字(1999)04號石河子市國土資源局文件批復(fù)的一宗出讓土地使用權(quán)，批復(fù)文件面積2040m2,本次以批復(fù)面積2040m2申報評估；本次委估的權(quán)證號石市國用(2006)第00000183號土地使