從一起商品房預(yù)售合同糾紛案談購(gòu)房定購(gòu)單的性質(zhì)于風(fēng)衛(wèi)

?摘要：購(gòu)房定購(gòu)單是商品房買賣雙方在簽訂預(yù)售合同前所簽訂的文書，它是對(duì)雙方買賣房屋有關(guān)事宜的初步確認(rèn)。但在實(shí)踐中，由于對(duì)購(gòu)房定購(gòu)單的性質(zhì)認(rèn)識(shí)不一，導(dǎo)致在處理商品房預(yù)售合同糾紛時(shí)出現(xiàn)了不同的裁判結(jié)果。本文通過(guò)對(duì)一起商品房預(yù)售合同糾紛案的分析，探討了購(gòu)房定購(gòu)單的性質(zhì)，并提出了相關(guān)的建議。一、引言在商品房預(yù)售過(guò)程中，購(gòu)房定購(gòu)單是一種常見的文書。它通常是在購(gòu)房者與開發(fā)商簽訂商品房預(yù)售合同之前，由購(gòu)房者向開發(fā)商支付一定數(shù)額的定金，以確定雙方買賣房屋的意向。購(gòu)房定購(gòu)單的內(nèi)容一般包括房屋的基本情況、價(jià)款、定金數(shù)額、付款方式、簽訂正式合同的時(shí)間等。但在實(shí)踐中，由于對(duì)購(gòu)房定購(gòu)單的性質(zhì)認(rèn)識(shí)不一，導(dǎo)致在處理商品房預(yù)售合同糾紛時(shí)出現(xiàn)了不同的裁判結(jié)果。本文通過(guò)對(duì)一起商品房預(yù)售合同糾紛案的分析，探討了購(gòu)房定購(gòu)單的性質(zhì)，并提出了相關(guān)的建議。二、案例介紹2008年6月，李某與某房地產(chǎn)公司簽訂了一份購(gòu)房定購(gòu)單，約定李某購(gòu)買該公司開發(fā)的一套商品房，房屋面積為120平方米，單價(jià)為每平方米5000元，總價(jià)款為60萬(wàn)元。李某在簽訂定購(gòu)單的同時(shí)，向房地產(chǎn)公司支付了定金5萬(wàn)元。定購(gòu)單還約定，李某應(yīng)在2008年7月10日前與房地產(chǎn)公司簽訂商品房預(yù)售合同，但雙方在簽訂正式合同時(shí)，對(duì)房屋的價(jià)款和付款方式產(chǎn)生了分歧。李某認(rèn)為，定購(gòu)單中已經(jīng)明確了房屋的單價(jià)和總價(jià)款，雙方應(yīng)當(dāng)按照定購(gòu)單的約定簽訂商品房預(yù)售合同。但房地產(chǎn)公司則認(rèn)為，定購(gòu)單只是一種預(yù)約合同，雙方在簽訂正式合同時(shí)，有權(quán)對(duì)房屋的價(jià)款和付款方式等內(nèi)容進(jìn)行協(xié)商。由于雙方無(wú)法達(dá)成一致意見，李某訴至法院，要求房地產(chǎn)公司雙倍返還定金10萬(wàn)元。三、爭(zhēng)議焦點(diǎn)在本案中，雙方爭(zhēng)議的焦點(diǎn)主要有兩個(gè)：一是購(gòu)房定購(gòu)單的性質(zhì)；二是李某是否有權(quán)要求房地產(chǎn)公司雙倍返還定金。四、法院判決法院經(jīng)審理認(rèn)為，購(gòu)房定購(gòu)單是一種預(yù)約合同，它只是對(duì)雙方買賣房屋有關(guān)事宜的初步確認(rèn)，并不具有商品房預(yù)售合同的法律效力。在簽訂正式合同時(shí)，雙方仍有權(quán)對(duì)合同的內(nèi)容進(jìn)行協(xié)商。由于李某與房地產(chǎn)公司在簽訂正式合同時(shí)，對(duì)房屋的價(jià)款和付款方式無(wú)法達(dá)成一致意見，導(dǎo)致商品房預(yù)售合同未能簽訂，雙方均無(wú)過(guò)錯(cuò)。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第四條的規(guī)定，李某有權(quán)要求房地產(chǎn)公司返還定金5萬(wàn)元。五、分析與建議從上述案例可以看出，購(gòu)房定購(gòu)單的性質(zhì)對(duì)于處理商品房預(yù)售合同糾紛具有重要意義。如果購(gòu)房定購(gòu)單被認(rèn)定為商品房預(yù)售合同的預(yù)約合同，那么在簽訂正式合同時(shí)，雙方仍有權(quán)對(duì)合同的內(nèi)容進(jìn)行協(xié)商，如果一方違反預(yù)約合同的約定，導(dǎo)致商品房預(yù)售合同未能簽訂，另一方有權(quán)要求其承擔(dān)違約責(zé)任。但如果購(gòu)房定購(gòu)單被認(rèn)定為商品房預(yù)售合同本身，那么在簽訂正式合同時(shí)，雙方應(yīng)當(dāng)按照定購(gòu)單的約定簽訂商品房預(yù)售合同，如果一方違反定購(gòu)單的約定，導(dǎo)致商品房預(yù)售合同未能簽訂，另一方有權(quán)要求其承擔(dān)違約責(zé)任。因此，建議在簽訂購(gòu)房定購(gòu)單時(shí)，應(yīng)當(dāng)明確約定定購(gòu)單的性質(zhì)，并在定購(gòu)單中對(duì)房屋的基本情況、價(jià)款、定金數(shù)額、付款方式、簽訂正式合同的時(shí)間等內(nèi)容進(jìn)行詳細(xì)約定，以避免在簽訂正式合同時(shí)產(chǎn)生爭(zhēng)議。同時(shí)，建議在簽訂正式合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)真審查合同的內(nèi)容，確保合同