DB3301T 0304-2022 城中村改造拆遷安置房小區(qū)管理規(guī)范

ICS91.020CCSP363301代替DB3301/T0304—2019I 1范圍 1 1 1 24.1基本要求 2 24.3工作機(jī)制 24.4工作內(nèi)容 2 35.1房屋裝修 3 3 3 46.1消防設(shè)施 46.2小區(qū)道路 4 46.4建筑附屬設(shè)施 46.5電梯 ………………4 4 56.8宣傳設(shè)施 56.9無障礙設(shè)施 5 5 57.1停車 57.2噪聲源 5 5 6 6 6 69.1一般要求 6 6 6 DB3301/T0304—2022一般要求 信息化管理平臺(tái) 11安全管理 安全防范 應(yīng)急處置 12評(píng)價(jià)與改進(jìn) 參考文獻(xiàn) DB3301/T0304—2022本文件按照GB/T1.1—2020《標(biāo)準(zhǔn)化工作導(dǎo)則第1部分：標(biāo)準(zhǔn)化文件的結(jié)構(gòu)和起草規(guī)則》的規(guī)定起草。本文件代替DB3301/T0304—2019《城中村改造拆遷安置房小區(qū)長(zhǎng)效管理規(guī)范》，與DB3301/T0304—2019相比，除結(jié)構(gòu)調(diào)整和編輯性改動(dòng)外，主要技術(shù)變化如下：a)增加了“三方協(xié)同治理”一章（見第4章）；b)將“管理內(nèi)容”一章細(xì)分為“房屋管理”“公共設(shè)施管理”“公共秩序管理”“公共服務(wù)”“環(huán)境衛(wèi)生”“安全管理”章節(jié)（見第5、6、7、8、9、11章）；c)增加了“信息化管理”一章（見第10章）。請(qǐng)注意本文件的某些內(nèi)容可能涉及專利。本文件的發(fā)布機(jī)構(gòu)不承擔(dān)識(shí)別專利的責(zé)任。本文件由杭州市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)提出、歸口并組織實(shí)施。本文件起草單位：杭州市城鄉(xiāng)建設(shè)管理服務(wù)中心、杭州上城區(qū)城市建設(shè)投資集團(tuán)有限公司、杭州市拱墅區(qū)住房和城市建設(shè)局、杭州市拱墅區(qū)城中村改造辦公室、杭州市拱墅區(qū)住宅小區(qū)居委會(huì)、業(yè)委會(huì)、物業(yè)三方協(xié)同治理工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室、杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局、浙江省產(chǎn)品與工程標(biāo)準(zhǔn)化協(xié)會(huì)。本文件主要起草人：嚴(yán)崗、陳美麗、李醒塵、何海珠、徐夢(mèng)婷、沈寒冰、朱卓誠、何亦名、王勇、陳任姝、陳勁松、陳洪燕、陳旭偉、章斌、王鶴、羅雄興、胡青蕾、鄭瑩、張林生、陳磊、何陳煜、鄧銘庭。本文件及其所代替文件的歷次版本發(fā)布情況為：——2019年首次發(fā)布為DB3301/T0304—2019；——本次為第一次修訂。1DB3301/T0304—2022城中村改造拆遷安置房小區(qū)管理規(guī)范本文件規(guī)定了城中村改造拆遷安置房小區(qū)的三方協(xié)同治理、房屋管理、公共設(shè)施管理、公共秩序管理、公共服務(wù)管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、信息化管理、安全管理、評(píng)價(jià)與改進(jìn)等內(nèi)容。本文件適用于城中村改造拆遷安置房小區(qū)的全過程管理及評(píng)價(jià)。2規(guī)范性引用文件下列文件中的內(nèi)容通過文中的規(guī)范性引用而構(gòu)成本文件必不可少的條款。其中，注日期的引用文件，僅該日期對(duì)應(yīng)的版本適用于本文件；不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改單）適用于本文件。GB3096聲環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)GB/T7588.1電梯制造與安裝安全規(guī)范第1部分：乘客電梯和載貨電梯GB/T18775電梯、自動(dòng)扶梯和自動(dòng)人行道維修規(guī)范GB25201建筑消防設(shè)施的維護(hù)管理GB25506消防控制室通用技術(shù)要求GB50140建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范GB50444建筑滅火器配置驗(yàn)收及檢查規(guī)范GB50642無障礙設(shè)施施工驗(yàn)收及維護(hù)規(guī)范DB33/T976居住出租房消防安全基本要求DB33/T1101浙江省保障性住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)3術(shù)語和定義下列術(shù)語和定義適用于本文件。城中村改造拆遷安置房小區(qū)urbanvillagereconstructionanddemolitionresettlementhousingdistrict因城中村改造，政府對(duì)被拆遷住戶進(jìn)行安置所建的小區(qū)。拆遷安置removalandresettlement政府對(duì)集體所有土地或者國有土地上的房屋及其附屬物進(jìn)行征收并給予補(bǔ)償安置的行為。三方協(xié)同治理tripartitecollaborativegovernance以小區(qū)為最小單元格，社區(qū)居民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)（物業(yè)管理委員會(huì)）、物業(yè)服務(wù)人共同參與，發(fā)揮黨建統(tǒng)領(lǐng)作用，通過聯(lián)席會(huì)議、民主協(xié)商、綜合協(xié)調(diào)等方式，防范、發(fā)現(xiàn)和處理小區(qū)中各類問題的治理模式。24三方協(xié)同治理4.1基本要求4.1.1拆遷安置房建設(shè)應(yīng)符合DB33/T1101的規(guī)定。4.1.2拆遷安置應(yīng)遵循相關(guān)安置政策、公布安置方案，依據(jù)相應(yīng)安置流程進(jìn)行，并做好安置資格和標(biāo)4.1.3應(yīng)建立城中村改造拆遷安置房小區(qū)建設(shè)中的管理機(jī)制。4.1.4應(yīng)建立城中村改造拆遷安置房小區(qū)建成后的三方協(xié)同治理長(zhǎng)效管理機(jī)制。4.1.5三方協(xié)同治理組織對(duì)小區(qū)(社區(qū))的信息、房屋、公共設(shè)施、公共秩序、公共服務(wù)、環(huán)境衛(wèi)生和安全等進(jìn)行協(xié)同治理。社區(qū)社區(qū)方辦4.3工作機(jī)制4.3.2三方協(xié)同治理組織應(yīng)在黨建引領(lǐng)下開展相關(guān)工作。4.3.4應(yīng)建立聯(lián)動(dòng)、融合、共商的有效機(jī)制，共同解決小區(qū)環(huán)境改造、公共設(shè)施改善等問題。a)在社區(qū)指導(dǎo)下，協(xié)調(diào)指導(dǎo)業(yè)主大會(huì)的籌備工作及業(yè)委會(huì)換屆工作，引導(dǎo)組建業(yè)主監(jiān)督委員會(huì)；b)制定小區(qū)三方黨組織議事規(guī)則和三方聯(lián)席會(huì)議制度，完善三方聯(lián)動(dòng)協(xié)調(diào)機(jī)制，健全小區(qū)民主協(xié)商制度；3f)定期召開小區(qū)三方聯(lián)席會(huì)議，定人列席業(yè)h)指導(dǎo)業(yè)委會(huì)、物業(yè)服務(wù)人新舊交接工作，督促相關(guān)檔案資料移交i)通過引進(jìn)、孵化、培育各類小區(qū)社會(huì)組織，參與小區(qū)治理、居民協(xié)商、矛盾化j)受理信訪投訴，對(duì)反映到小區(qū)的有關(guān)業(yè)委會(huì)、物業(yè)服務(wù)人方面的投訴進(jìn)行直接受理，及時(shí)處k)化解矛盾糾紛，協(xié)調(diào)化解業(yè)委會(huì)、物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主相互之間和內(nèi)部之間的矛盾糾紛；1)引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)人、業(yè)委會(huì)、居務(wù)監(jiān)督委員會(huì)、居民小組、小區(qū)黨員、小區(qū)老干部、兩代表一m)制定三方協(xié)同治理工作應(yīng)急預(yù)案，完善預(yù)研預(yù)判預(yù)警機(jī)制，如遇業(yè)委會(huì)成員辭職、物業(yè)撤離n)配合考核工作，協(xié)助區(qū)、街道、社會(huì)組織做好對(duì)物業(yè)項(xiàng)目的月查季考、物業(yè)指數(shù)測(cè)評(píng)以及對(duì)5房屋管理5.1.1小區(qū)應(yīng)依據(jù)政府文件制定裝修管理制度，明確申請(qǐng)、備案、巡查等要求，統(tǒng)一裝修管理。5.1.2裝修時(shí)不應(yīng)改變房屋的基礎(chǔ)、承重墻體、梁柱、樓蓋、屋頂?shù)确课菰荚O(shè)計(jì)承重構(gòu)件，以及擴(kuò)5.1.3建筑材料進(jìn)入小區(qū)應(yīng)登記，裝修材料應(yīng)在物業(yè)管理人員的指導(dǎo)下使用電梯，大型建筑材料應(yīng)委5.1.4裝飾裝修材料及裝修垃圾應(yīng)存放在指定地點(diǎn)，不應(yīng)擅自占用其他公共區(qū)域。5.1.5在已竣工交付使用的住宅樓進(jìn)行室內(nèi)裝修活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)限制作業(yè)時(shí)間，并采取有效措施，減少對(duì)5.1.6住戶應(yīng)簽訂住宅室內(nèi)裝修管理服務(wù)協(xié)議，遵守裝飾裝修的注意事項(xiàng)，小區(qū)物業(yè)服務(wù)人應(yīng)對(duì)違反5.2.1應(yīng)依據(jù)政府文件制定房屋出租管理制度并向公安機(jī)關(guān)報(bào)送相關(guān)信息。5.2.2出租前居民房屋應(yīng)到社區(qū)進(jìn)行登記備案并由物業(yè)服務(wù)人做實(shí)地勘察和確認(rèn)。5.2.3出租人應(yīng)按規(guī)定配備消防器材，并符合DB33/T976的規(guī)定。5.2.4應(yīng)告知承租人遵守物業(yè)管理規(guī)約，不應(yīng)改變居住房屋的結(jié)構(gòu)和用途。5.2.5如涉及安置情形構(gòu)成被安置戶與安置建設(shè)主體形成共有產(chǎn)權(quán)房屋，應(yīng)由實(shí)際出租人承擔(dān)相應(yīng)責(zé)5.3防違控違5.3.1應(yīng)依據(jù)相關(guān)文件制定防違、控違管理制度，對(duì)違法搭建、改建建筑物、構(gòu)筑物，違法挖掘房屋5.3.2小區(qū)日常違建管控應(yīng)采取網(wǎng)格化管理模式，做好日常巡查、監(jiān)督工作及上報(bào)。45.3.3業(yè)主發(fā)現(xiàn)違建應(yīng)及時(shí)上報(bào)物業(yè)服務(wù)人，由物業(yè)服務(wù)人上門做工作，責(zé)令當(dāng)事人立即自行拆除。5.3.4物業(yè)服務(wù)人應(yīng)對(duì)每幢房屋建立一幢一檔地排查檔案，記錄各幢樓房是否存在違建等詳細(xì)情況。6.1.1消防設(shè)施和器材應(yīng)符合GB50140和GB50444的規(guī)定，消防設(shè)施的維護(hù)管理應(yīng)符合GB25201的規(guī)定，消防控制室應(yīng)符合GB25506的規(guī)定。6.1.2每月應(yīng)至少開展一次消防檢查，檢查內(nèi)容包括消防設(shè)施和器材、疏散通道、安全出口、消防登6.1.3應(yīng)對(duì)消防安全進(jìn)行巡查，出現(xiàn)問題應(yīng)及時(shí)整改并上報(bào)。6.1.4應(yīng)設(shè)置消防安全宣傳專欄，每年至少組織1次消防安全培訓(xùn)，每半年至少組織1次消防演練。6.2.1小區(qū)內(nèi)道路應(yīng)完好順暢、干凈整潔、消防通道暢通。6.2.3雨雪后應(yīng)及時(shí)對(duì)小區(qū)內(nèi)主路、干路進(jìn)行清掃，恢復(fù)道路清潔暢通。6.2.4路面排水設(shè)施包括排水管道、泄洪溝等通暢。6.2.5各種窨井蓋、雨蓖應(yīng)齊備，與路面平整，保持完好。6.3.1應(yīng)制定小區(qū)綠化管理制度，定期對(duì)小區(qū)綠化進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，保持公共綠地的整潔、美觀。6.3.2綠化設(shè)施應(yīng)完備、安全整潔，綠化管理有序，綠地內(nèi)應(yīng)無種菜、垃圾、堆放雜物、晾掛衣物等6.4建筑附屬設(shè)施窗外護(hù)欄、室外空調(diào)機(jī)(架)、晾衣架等樓體附屬設(shè)施設(shè)置規(guī)范，風(fēng)機(jī)房、監(jiān)控室、文體設(shè)施、公6.5.1應(yīng)定期維護(hù)保養(yǎng)，增加應(yīng)急處置，制定應(yīng)急預(yù)案，進(jìn)行應(yīng)急演練。6.5.2電梯轎廂內(nèi)應(yīng)在顯著位置標(biāo)明應(yīng)急救援電話、電梯使用管理和維護(hù)保養(yǎng)單位6.5.3通風(fēng)、照明、緊急報(bào)警裝置和緊急照明電源應(yīng)符合GB/T7588.1的規(guī)定。6.5.5電梯發(fā)生困人、停梯等重大事件時(shí)，應(yīng)第一時(shí)間啟動(dòng)應(yīng)急預(yù)案開展救援。56.6.2應(yīng)根據(jù)季節(jié)和天氣變化，結(jié)合道路等級(jí)、交通流量、照度水平等情況，科學(xué)確定道路照明設(shè)施6.6.3公共照明設(shè)施應(yīng)保持整潔干凈，符合環(huán)境衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。6.7.1公共座椅應(yīng)整潔干凈，無明顯污漬。6.7.2應(yīng)定期對(duì)公共座椅進(jìn)行檢查，確保無安全隱患。6.8宣傳設(shè)施6.8.1廣告牌匾及宣傳欄應(yīng)整潔規(guī)范，無亂貼亂畫。6.8.2宣傳內(nèi)容應(yīng)文明、健康，符合相關(guān)法律法規(guī)。6.9無障礙設(shè)施6.10.2應(yīng)設(shè)立快遞、外賣架存放快遞、外賣，并保持貨架整潔，無亂堆、亂放現(xiàn)象。7.1.1.1應(yīng)制定小區(qū)車輛行駛和停車管理制度，明確行駛和停放要求。7.1.1.2機(jī)動(dòng)車應(yīng)憑通行憑證出入。7.1.1.3設(shè)有專門的機(jī)動(dòng)車停放場(chǎng)所的，機(jī)動(dòng)車停車位、殘疾人機(jī)動(dòng)車專用停車位設(shè)置應(yīng)合理。小區(qū)7.1.2.1應(yīng)有專用非機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)地，車輛管理規(guī)范，停放安全有序。7.1.2.2應(yīng)及時(shí)處理車輛停放不規(guī)范的現(xiàn)象。7.1.2.3應(yīng)設(shè)置電動(dòng)自行車充電區(qū)域，充電裝置安全規(guī)范。不應(yīng)擅自私拉電線對(duì)非機(jī)動(dòng)車充電。7.1.2.4應(yīng)安裝視頻監(jiān)控?cái)z像機(jī)對(duì)充電過程實(shí)時(shí)監(jiān)控，異常情況自動(dòng)斷電，防止電動(dòng)車火災(zāi)事故。7.1.2.5非機(jī)動(dòng)車應(yīng)在指定區(qū)域停放或充電，不應(yīng)在樓梯間、門廳、走道、安全出口處停放或充電。7.2噪聲源7.2.1應(yīng)對(duì)小區(qū)內(nèi)機(jī)動(dòng)車鳴喇叭、報(bào)警器、文體娛樂活動(dòng)、家庭裝修等噪聲源進(jìn)行管理。7.2.2晝間時(shí)段噪聲限值應(yīng)低于55分貝，夜間時(shí)段噪聲限值應(yīng)低于45分貝，應(yīng)符合GB3096的規(guī)定。6a)在小區(qū)業(yè)主規(guī)約中增設(shè)有關(guān)約束高空拋物行為的條款；d)安裝高空拋物監(jiān)控設(shè)備；7.4.1應(yīng)依據(jù)政府文件制定小區(qū)寵物飼養(yǎng)管理制度，文明飼養(yǎng)寵物。7.4.2飼養(yǎng)犬類寵物應(yīng)辦理養(yǎng)犬許可證，物業(yè)服務(wù)人做好對(duì)養(yǎng)犬人依法養(yǎng)犬、文明養(yǎng)犬的宣傳管理。8.1應(yīng)對(duì)公共場(chǎng)所進(jìn)行維護(hù)并保持正常使用。8.2應(yīng)對(duì)既有文化體育活動(dòng)場(chǎng)所，每天定時(shí)向小區(qū)居民開放，定期開展各類文化活動(dòng)，展現(xiàn)當(dāng)?shù)貧v史8.3應(yīng)開展小區(qū)普法宣傳工作。8.4宜引進(jìn)社會(huì)心理服務(wù)組織進(jìn)行專業(yè)服務(wù)，開展心理咨詢、心理科普、心理健康講座等活動(dòng)。9.1一般要求9.2.2草坪和綠化帶應(yīng)定期修剪，無干枯發(fā)黃現(xiàn)象，無磚礫瓦塊、大片樹葉、紙屑、垃圾袋等雜9.2.3應(yīng)及時(shí)清理垃圾桶，保證外表無明顯污跡、無粘貼物，垃圾桶下無散落垃圾及污漬、污水。9.3垃圾分類9.3.1物業(yè)服務(wù)人應(yīng)指導(dǎo)居民進(jìn)行正確分類投放生活垃圾，并安排專人落實(shí)分類收集、分類運(yùn)9.3.2物業(yè)服務(wù)人應(yīng)按規(guī)定分類收集生活垃圾，規(guī)范設(shè)置垃圾分類收集點(diǎn)。9.3.3物業(yè)服務(wù)人應(yīng)以公告宣傳欄、電子屏等載體，開展垃圾分類為主題的輿論引導(dǎo)、知識(shí)普及和氛10.1一般要求10.1.1根據(jù)《杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例》,三方協(xié)同治理組織宜使用杭州市智慧物業(yè)管理服務(wù)平臺(tái)對(duì)小區(qū)7a)采集和匯聚小區(qū)社區(qū)住戶人口、房屋、小區(qū)黨組織信息、等基本信息；b)采集和匯聚小區(qū)社區(qū)各業(yè)務(wù)系統(tǒng)和物聯(lián)網(wǎng)設(shè)備的數(shù)據(jù)信息；c)應(yīng)提供業(yè)委會(huì)(物管會(huì))、物業(yè)企業(yè)在平臺(tái)備案、進(jìn)行業(yè)主大會(huì)電子投票的功能；d)應(yīng)滿足小區(qū)物業(yè)維修資金申請(qǐng)及查詢，小區(qū)經(jīng)營性收入支出查詢；e)應(yīng)建立多種模型，對(duì)業(yè)委會(huì)換屆、物業(yè)選續(xù)聘、業(yè)主大會(huì)決策等重點(diǎn)事項(xiàng)進(jìn)行提前預(yù)警介入，f)宜構(gòu)對(duì)接社區(qū)智慧服務(wù)平臺(tái)、智慧安防、智慧消防、智能停車、養(yǎng)老等綜合智能管理平臺(tái)，協(xié)同開發(fā)各類服務(wù)基層數(shù)字治理的大數(shù)據(jù)實(shí)用模型系統(tǒng)