確定估價技術(shù)路線應(yīng)注意的問題10課件講解

確定估價技術(shù)路線應(yīng)注意的問題要充分了解估價對象例：對一涉案房產(chǎn)進(jìn)行拍賣估價，首先了解拍賣的形式有兩種一是限制性拍賣、另一種是非限制性拍賣。估價思路：應(yīng)明確估價對象為限制性拍賣估價，

故此時估價結(jié)果應(yīng)該屬于清算價格評估。與一般估價的差別：存在短期強(qiáng)行變現(xiàn)的影響。確定估價技術(shù)路線應(yīng)注意的問題要充分了解估價目的估價目的決定了價格內(nèi)涵，進(jìn)而決定了估價技術(shù)路線。例：銀行需要對抵押人提供抵押的一宗房地產(chǎn)進(jìn)行估價，該房地產(chǎn)的土地劃撥取得。分析：銀行要了解的是當(dāng)因?yàn)榈盅喝怂鶕?dān)保的債權(quán)不能按時清償時，銀行能夠通過變賣抵押房地產(chǎn)獲得的最大價值是多少，因此在“抵押估價”的目的下對該房地產(chǎn)進(jìn)行估價時，就要向估價委托人（銀行）說明，在處分抵押房地產(chǎn)時將要向國家交付多少土地使用權(quán)出讓金。也可理解為該房地產(chǎn)在“抵押估價”目的下所估算的房地產(chǎn)價格的內(nèi)涵中應(yīng)該扣除應(yīng)向國家交付的土地使用權(quán)出讓金。確定估價技術(shù)路線應(yīng)注意的問題要充分了解估價目的估價目的決定了價格內(nèi)涵，進(jìn)而決定了估價技術(shù)路線。例：銀行需要對抵押人提供抵押的一宗房地產(chǎn)進(jìn)行估價，該房地產(chǎn)的土地劃撥取得。分析：銀行要了解的是當(dāng)因?yàn)榈盅喝怂鶕?dān)保的債權(quán)不能按時清償時，銀行能夠通過變賣抵押房地產(chǎn)獲得的最大價值是多少，因此在“抵押估價”的目的下對該房地產(chǎn)進(jìn)行估價時，就要向估價委托人（銀行）說明，在處分抵押房地產(chǎn)時將要向國家交付多少土地使用權(quán)出讓金。也可理解為該房地產(chǎn)在“抵押估價”目的下所估算的房地產(chǎn)價格的內(nèi)涵中應(yīng)該扣除應(yīng)向國家交付的土地使用權(quán)出讓金。例：為保險目的進(jìn)行的房地產(chǎn)估價，其價格內(nèi)涵不包括土地的價格。

分析：因?yàn)楸ｋU估價的價值主體（保險公司）所關(guān)心的僅僅是房屋的價格，在出險時土地是不會受到損失的。確定估價技術(shù)路線應(yīng)注意的問題要充分了解價值時點(diǎn)例：某估價公司于2009年8月1日對一宗房地產(chǎn)進(jìn)行了估價，估價目的是為了抵押貸款，按正常市場價格評估的結(jié)果是1000萬元，銀行據(jù)此貸款給其業(yè)主800萬元。2011年10月1日，因業(yè)主無力償還，銀行申請拍賣房產(chǎn)抵債，經(jīng)法院判決將該房地產(chǎn)拍賣，扣除拍賣所得各項(xiàng)稅費(fèi)后為600萬元，不足償債，于是銀行認(rèn)為估價公司估價有誤，要求其賠償損失。

分析：事實(shí)上，該責(zé)任不在于估價公司，因?yàn)?000萬元這一估價結(jié)果是估價對象在設(shè)定抵押權(quán)時（即2009年8月1日）的正常市場價值，而不是2011年