x州億都財富廣場建設(shè)項目可行性分析報告

第一部分*州宏觀市場調(diào)查二、*州社會經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r三、*州房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀五、*州工業(yè)園簡介第二部分·*州住宅市場調(diào)查與分析第三部分·*州商業(yè)市場調(diào)查與分析二、*州商業(yè)調(diào)查分析第六部分·項目產(chǎn)品初步定位第一部分*州宏觀市場調(diào)查*州市位于安徽省西北部，蘇、魯、豫、皖四省結(jié)合部，黃淮平原腹地。地中花戲樓、尉遲寺遺址、曹操地下運兵道、華祖庵、天靜◆全國最大的中藥材集散地：*州自古就有“藥都”之稱，是中醫(yī)藥文化的◆中國白酒大基地：*州釀酒年代久遠(yuǎn)，自古就是名酒之鄉(xiāng)，全市共有大小◆全國優(yōu)質(zhì)農(nóng)副特產(chǎn)品生產(chǎn)基地：*州是全國優(yōu)質(zhì)農(nóng)副特產(chǎn)品生產(chǎn)基地，盛◆皖北地區(qū)的老工業(yè)基地：*州亦是皖北地區(qū)的老工業(yè)基地?，F(xiàn)擁有機械制二、*州社會經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩rx州億都財富廣場建設(shè)項目可行性分析報告三、*州市房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r住宅均價（元/㎡）經(jīng)濟適用房（萬平方3.00.80.53.50.50.54.80.50.74.00.53.40.52.84.5出讓單位交易時間地塊名稱亳州市譙城區(qū)國土資亳州渦北鴻業(yè)路以南,渦北安亳州市譙城區(qū)國土資亳州渦北鴻業(yè)路以亳州市譙城區(qū)國土資南,渦北安亳州市譙城區(qū)國土資亳州渦北鴻業(yè)路以亳州市譙城區(qū)國土資亳州市譙城區(qū)國土資南,渦北安亳州渦北鴻業(yè)路以南,渦北安置小區(qū)B地源局亳州市國土資源局源局亳州市國土資源局蒙城縣國土資源局譙陵路東側(cè)人民路北側(cè),2008-9河路北側(cè),2008-8蒙城第一中學(xué)新校區(qū)面積(畝)3.282.083.534.65用途商住商住商住商住住宅商住起始價位(萬/畝)成交總價(萬)樓面價(元/平方米)成交地價容積率(≤)4.523.724.192.922.71.8競得單位安徽省華發(fā)有限公司安徽省華發(fā)有限公司安徽省華發(fā)有限公司安徽省華發(fā)有限公司-安徽光大置業(yè)有限公司城市發(fā)展方向：城市發(fā)展方向主要向南，適當(dāng)向西、向北發(fā)五、安徽*州工業(yè)園區(qū)概況x州億都財富廣場建設(shè)項目可行性分析報告第二部分·*州住宅市場調(diào)查與分析為典型的、具有競爭力的參考樓盤，以城西、城南、市政府周邊、城區(qū)該板塊為*州市較為早期進行整體住宅開發(fā)地段，該板塊主要由天潤地產(chǎn)整體開發(fā)為主，目前在售樓盤主要為天潤旗下的天潤上層、尚郡·玉蘭苑、錦繡年樓盤名稱建筑建筑設(shè)計*州天潤房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司點評：該樓盤為當(dāng)?shù)仄放崎_發(fā)商——天潤地樓盤名稱樓盤名稱建建筑設(shè)計第一街區(qū)、蓋盛詳超市、清云小學(xué)、建安中學(xué)建筑設(shè)建筑設(shè)計建筑設(shè)計樓盤名稱開發(fā)商*州天潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司樓盤名稱開發(fā)商享受9.3折市府板塊該板塊圍繞*州市市政府打造行政、住宅、商業(yè)一體化的政務(wù)核心區(qū)，該板樓盤名稱樓盤名稱*州市芍花路與市府環(huán)道交口*州市芍花路地稅局一樓東大廳建建筑設(shè)計x州億都財富廣場建設(shè)項目可行性分析報告宣傳重點政務(wù)核心宣傳重點政務(wù)核心、第一高樓樓盤名稱樓盤名稱*州市市政府南大門打造*州首席歐式豪宅建建筑設(shè)計*州首席豪宅、歐式建筑樓盤位置*州市站前路與*古路交匯處開發(fā)商*州市友陽房地產(chǎn)開發(fā)公司建筑建筑設(shè)計筑筑設(shè)計樓盤名稱開發(fā)商*州市法院西側(cè)*州市大成房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司x州億都財富廣場建設(shè)項目可行性分析報告該板塊圍繞南部新區(qū)新城建設(shè)，以城市前景規(guī)劃為基礎(chǔ)，打樓盤名稱建筑設(shè)計建筑設(shè)計竹溪花園*州市南部新區(qū)新公安局大樓東側(cè)建筑面積5.5萬平米，建筑包含小高層、多層*州市華興房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司樓盤名稱建筑建筑設(shè)計城南五小、龍鳳公園、市級體育館、*州市人民醫(yī)院城區(qū)板塊樓盤較為分散，項目周邊配套完善，交通便捷，整體居住氛圍濃郁，目前在售項目主要包括海晶·中央名城、瑞景嘉園，銷售均價3300元/平米樓盤名稱樓盤名稱建建筑設(shè)計建筑建筑設(shè)計樓盤名稱開發(fā)商*州市譙陵路與人民路交叉口心通過對*州房地產(chǎn)市場的市場調(diào)研，分析各區(qū)域、各樓盤以及*州市房產(chǎn)市場，我司認(rèn)為*州市樓市整體發(fā)展呈現(xiàn)出健康、穩(wěn)步、理性發(fā)展的態(tài)勢，具體分x州億都財富廣場建設(shè)項目可行性分析報告·房地產(chǎn)市場發(fā)展保持平穩(wěn)·市場供求關(guān)系不平衡·兩室兩廳、三房二廳市場接受度高·高品質(zhì)樓盤需求量逐步上升，高層、小高層住宅逐漸成為主流保持了較好的銷售態(tài)勢，同時，政府鼓勵開發(fā)企業(yè)做高層·價格穩(wěn)中有升·品牌建設(shè)逐步加強*州市現(xiàn)階段開發(fā)商品牌建設(shè)逐步加強，天潤地產(chǎn)隨著多年的建設(shè)，住宅品第三部分·*州商業(yè)市場調(diào)查與分析市場名稱經(jīng)營現(xiàn)狀沒有經(jīng)營管理，經(jīng)營狀況較為慘淡，即便是一層，也十分低廉，為0.1—0.2元/m2·天。二、三層目前全部空積經(jīng)營輻射流量狀況x州億都財富廣場建設(shè)項目可行性分析報告萬福大市場正門x州億都財富廣場建設(shè)項目可行性分析報告萬福大市場內(nèi)服飾鞋包城市場名稱*州大市場地段位置位于藥都大道與建安路交叉口x州億都財富廣場建設(shè)項目可行性分析報告再加上地段及交通條件較為優(yōu)越，規(guī)劃、定位合理盤后搶購一空的現(xiàn)象也在情理之中。值得關(guān)注的是盤后，有部分房源已在中介登記出售，反映出部分*州大市場現(xiàn)場廣告牌市場名稱購物內(nèi)街，其前期定位為服裝、電器、電腦百貨等，購物、經(jīng)營現(xiàn)狀x州億都財富廣場建設(shè)項目可行性分析報告規(guī)劃為三層的大賣場，只有一層作為中低端經(jīng)營輻射流量狀況*州譙城區(qū)本地金元寶商城x州億都財富廣場建設(shè)項目可行性分析報告二、*州各類商業(yè)現(xiàn)狀調(diào)查

萬福大市場住宅底商

薛閣路建材市場①位置、道路描述：薛閣路，位于*州城南，城市主干道希夷大道與魏武大道之（二至三層，也有部

文帝中路西段

希夷大道道路東側(cè)

魏園路鋼材商貿(mào)街④租金狀況：租金普遍較為便宜，租金為0.3—0.5元/m2·天

魏武大道路段①位置描述：魏武大道為*州④租金狀況：根據(jù)具體位置及店面結(jié)構(gòu)不同，租金為0.7—0.8元/m2·天x州億都財富廣場建設(shè)項目可行性分析報告⑤經(jīng)營戶滿意度：經(jīng)營戶滿意度不高，主要反映為租金高

蒙城路①位置描述：位于*州城區(qū)中心，南面與立辛路、北面與人民中路分別相交。路為0.6—1.2元/m2·天商業(yè)遷往*州大市場。但市場名稱經(jīng)營現(xiàn)狀x州億都財富廣場建設(shè)項目可行性分析報告積經(jīng)營輻射流量狀況市場名稱經(jīng)營現(xiàn)狀積經(jīng)營輻射流量狀況該市場的地段是眾多家私市場中最為中心的家宜家居家具賣場正門口x州億都財富廣場建設(shè)項目可行性分析報告市場名稱經(jīng)營現(xiàn)狀積經(jīng)營輻射市場名稱經(jīng)營現(xiàn)狀積經(jīng)營輻射市場名稱位于*州城南，和平東路經(jīng)營現(xiàn)狀積經(jīng)營輻射米的大型購物商城，皆由于規(guī)劃、經(jīng)營等方面問題以失敗倒閉告終，導(dǎo)致*州市為自發(fā)成市的商業(yè)街道，商鋪結(jié)構(gòu)、交通等未作科學(xué)規(guī)劃，經(jīng)營業(yè)態(tài)互為穿插，呈現(xiàn)凌亂、零散的整體觀感；商鋪結(jié)構(gòu)不合理、交通不便、倉儲物流欠缺等弊端以帶狀商業(yè)及以超市為主的集中購物場所形成了*州的商業(yè)環(huán)境，三、經(jīng)營戶問卷調(diào)查分析滿意不滿意不滿意2.您滿意的原因租金合適地段好交通方便其他適”和“地段好”是經(jīng)營戶滿意的主要原因，其次“交通3.您不滿意的原因位置不好交通不便經(jīng)營面積小缺乏倉儲經(jīng)營前景不好交通不便經(jīng)營面積小缺乏倉儲經(jīng)營前景不好租金不合理市場分散其他評析：本題意在調(diào)查經(jīng)營戶對目前經(jīng)營戶對經(jīng)營戶的不滿之處，以此反映*州建材裝飾類商鋪的缺陷，調(diào)查顯示“市場分散意的主要因素，其次是“經(jīng)營前景不好”等其他4.您經(jīng)營的方式是哪類零售零售批發(fā).5.您的客戶主要是譙城本地整個亳州市亳州市外整個亳州市亳州市外6.您的貨源從哪里進的外地廠家直銷批發(fā)商進貨7.如果條件合適，您愿意到譙城區(qū)內(nèi)新的大市場去經(jīng)營嗎愿意不愿意評析：本題意在調(diào)查經(jīng)營戶對*州城區(qū)內(nèi)的新市場的購買及投資意向，調(diào)查8.您對新市場的基本要求地段合適地段合適交通便利租金合理政策優(yōu)惠配套齊全倉儲足夠9.您如果到市場去，打算是購鋪還是租賃租賃租賃鋪和租賃的受訪者各半，反映在*州商鋪投資租及售皆有市場需求，可適當(dāng)參考1元-1.2元/㎡/天1.2-1.51.5-1.81.8-2.22.2-2.62.6-3.0接受不接受接受不接受沒考慮過倉儲車站住宅其他1.您對目前的經(jīng)營狀況滿意嗎滿意不滿意家對經(jīng)營現(xiàn)狀比較滿意，根據(jù)以往經(jīng)驗，選擇“不滿意”的經(jīng)營2.您滿意的原因租金合適租金合適地段好交通方便客戶多其他3.您不滿意的原因位置不好經(jīng)營面積小缺乏倉儲經(jīng)營前景不好租金不合理市場分散其他4.您的經(jīng)營方式是哪類零售批發(fā)5.您的客戶主要是譙城本地整個亳州市亳州市外在*州市范圍，而其中絕大部分又集中在譙城區(qū)及其下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)，五金機電經(jīng)營沒6.您的貨源是從哪里進的外地廠家直銷批發(fā)商進貨愿意不愿意沒考慮過8.您對新市場的基本要求交通便利租金合理政策優(yōu)惠配套齊全倉儲足夠交通便利租金合理政策優(yōu)惠配套齊全倉儲足夠9.您如果到市場區(qū)，打算購鋪還是租賃租賃在*州商鋪投資租及售皆有市場需求，可適當(dāng)參考此題，在未來項目開發(fā)中，合1元-1.2元/㎡/天1.2-1.51.5-1.81.8-2.22.2-2.62.6-3.0—1.5元/㎡/天是絕大多數(shù)商鋪能夠接受的租價范圍。與目前*州市商鋪租賃價接受不接受沒考慮過倉儲住宅滿意不滿意滿意不滿意2.您滿意的原因是租金合適地段好客戶多其他租金合適地段好客戶多其他3.您不滿意的原因是位置不好經(jīng)營面積小缺乏倉儲4.您的經(jīng)營方式是哪類零售批發(fā)5.您的客戶主要是譙城本地整個亳州市譙城本地整個亳州市亳州市外客戶集中在*州市，*州市之外只占極小比重6.您的貨源從哪里進的本地外地廠家直銷批發(fā)商進貨7.如果條件合適，您愿意到譙城區(qū)內(nèi)新的大市場去經(jīng)營嗎不愿意沒考慮過8.您對新市場的基本要求是地段合適交通便利地段合適交通便利租金合理政策優(yōu)惠配套齊全倉儲足夠9.您如果到市場去，打算購鋪還是租賃購鋪租賃