房地產(chǎn)金融（第三版）課件 第5、6章 房地產(chǎn)開發(fā)貸款；收益性房地產(chǎn)貸款

房地產(chǎn)金融

（第三版）謝經(jīng)容殷紅王玉玫編著房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第五章房地產(chǎn)開發(fā)貸款

內(nèi)容提要（一）

本章主要講述三部分內(nèi)容，開發(fā)貸款程序、開發(fā)貸款的項目評估和貸后管理。重點介紹申請人資格和申請材料，開發(fā)貸款的調(diào)查、核實、審查、審批、發(fā)放；開發(fā)項目評估的條件、程序、內(nèi)容；借款人評價，特別是資產(chǎn)負(fù)債分析、投資估算和償債能力評估；資金的使用和售房款回籠的管理。

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第五章房地產(chǎn)開發(fā)貸款

內(nèi)容提要（二）

貸款行所發(fā)放的房地產(chǎn)開發(fā)貸款是指貸款人向借款人發(fā)放的用于房地產(chǎn)開發(fā)及其配套設(shè)施建設(shè)的貸款。這項業(yè)務(wù)主要包括住房開發(fā)貸款、經(jīng)濟適用房貸款、商業(yè)用房開發(fā)貸款及其他用于房地產(chǎn)開發(fā)所必要的配套設(shè)施建設(shè)貸款。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)貸款程序

房地產(chǎn)開發(fā)貸款操作流程如下：遞交申請--受理調(diào)查--項目評估--評級授信--借款審批--借款發(fā)放--貸后管理--收貸撤保房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)貸款程序

一、房地產(chǎn)開發(fā)貸款申請（一）借款人資格（1）借款人是經(jīng)工商行政管理機關(guān)（或主管機關(guān)）核準(zhǔn)登記的企（事）業(yè)法人、其他經(jīng)濟組織。（2）有經(jīng)工商行政管理部門核準(zhǔn)登記并辦理年檢的法人營業(yè)執(zhí)照或有權(quán)部門批準(zhǔn)設(shè)立的證明文件。（3）經(jīng)營管理制度健全，財務(wù)狀況良好。（4）信用良好，具有按期償還貸款本息的能力。（5）有貸款證，并在貸款行開立基本賬戶或一般賬戶。（6）有貸款人認(rèn)可的有效擔(dān)保。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)貸款程序（7）貸款項目已納入國家或地方建設(shè)開發(fā)計劃，其立項文件合法、完整、真實、有效。（8）借款人已經(jīng)取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建筑工程規(guī)劃許可證》、《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)工程開工證》。（9）貸款項目實際用途與項目規(guī)劃相符，符合當(dāng)?shù)厥袌龅男枨?，有?guī)范的可行性研究報告。（10）貸款項目工程預(yù)算報告合理真實。（11）借款人計劃投入貸款項目的自有資金不低于銀行規(guī)定的比例，并能夠在使用銀行貸款之前投入項目建設(shè)。（12）企業(yè)信用等級和風(fēng)險度符合貸款人的要求。（13）貸款人規(guī)定的其他條件。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)貸款程序（二）申請貸款資料

1.單位資料（1）經(jīng)年檢并核準(zhǔn)登記的法人營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、法定代表人或其授權(quán)代理人證明書及簽字樣本、借款授權(quán)書（股份制企業(yè)）、貸款證年檢證明復(fù)印件、貸款證（卡）及復(fù)印件。（2）單位章程、成立批文。（3）經(jīng)會計師事務(wù)所驗審的近三年年報及本期財務(wù)報表。（4）工商管理部門的注冊驗資報告、開戶許可證及有效稅務(wù)登記證正副本復(fù)印件。（5）法人代碼證復(fù)印件、年檢報告。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)貸款程序

（6）房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)證書。（7）借款申請報告。（8）公司最高權(quán)力機構(gòu)或授權(quán)機構(gòu)同意申請貸款的決議。（9）若屬第三者提供信用擔(dān)保方式的貸款，保證人亦須提交前五項資料并報貸款擔(dān)保承諾書；若屬抵押或質(zhì)押擔(dān)保方式的貸款，須提交抵押物或質(zhì)物清單、估價報告、所有權(quán)或使用權(quán)證書及有處置權(quán)人同意抵押或質(zhì)押的承諾證明。（10）公司主要領(lǐng)導(dǎo)人簡歷及工作人員文化結(jié)構(gòu)等清單。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)貸款程序

2.項目資料（1）項目立項批文、可行性研究報告及項目預(yù)算報告。（2）建設(shè)用地規(guī)劃許可證。（3）建筑工程規(guī)劃許可證。（4）土地出讓合同及規(guī)劃紅線圖、國有土地使用證。（5）地價款繳存憑證復(fù)印件。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)貸款程序

（6）施工許可證。（7）房地產(chǎn)預(yù)售許可證。（8）已投入的項目資金憑證。（9）合作項目需提供合作開發(fā)合同或有權(quán)部門批準(zhǔn)合作開發(fā)的批件。三、評級授信房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)貸款程序二、房地產(chǎn)開發(fā)貸款調(diào)查

（一）對借款人資格的核查（二）調(diào)查核實項目情況（三）核實確定擔(dān)保方式

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第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)貸款程序四、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的審查與審批（一）貸款審查的主要內(nèi)容

1.審查調(diào)查部門提供的數(shù)據(jù)、資料是否完整。

2.根據(jù)國家產(chǎn)業(yè)政策、貸款原則審查貸款投向是否符合規(guī)定。

3.審查貸款項目是否需要評估，有無評估報告，有否超權(quán)限評估，評估報告是否已批準(zhǔn)，項目情況是否可行。

4.審查貸款用途是否合法合理，貸款金額能否滿足項目的需要，利率是否在規(guī)定的上下限范圍內(nèi)，借款人的還款能力，是否有可靠的還款來源。

5.審查貸款期限。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)貸款程序

6.審查擔(dān)保的合法性、合規(guī)性、可靠性。

7.復(fù)算貸款風(fēng)險度、貸款資產(chǎn)風(fēng)險度。

8.審查該筆貸款發(fā)放后，企業(yè)貸款總余額有無超過該企業(yè)貸款最高限額，授信額有無超過單個企業(yè)貸款占全行貸款總額最高比例10%。

9.按照授權(quán)授信管理辦法，確定該筆貸款的最終審批人。

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第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)貸款程序（二）貸款的審批

1.貸款簽批人在授權(quán)范圍內(nèi)簽批貸款，并決定貸款種類、金額、期限、利率、方式。

2.凡是要上報上級行審批的，均要由下級行向上級行審查崗提交本級行信貸審查委員會對貸款項目調(diào)查的初審意見，并由行長簽署上報。上級行審查崗審查后按審批權(quán)限提交信貸審查委員會或有權(quán)簽批人簽批。上級行審查崗的審查內(nèi)容基本與貸款上報行的審查崗相同。

3.貸款經(jīng)批準(zhǔn)后，由調(diào)查部門辦理貸款發(fā)放手續(xù)。審查或?qū)徟瞬煌赓J款的，要說明理由，有關(guān)資料退還給貸款調(diào)查部門，并由貸款調(diào)查部門通知企業(yè)。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)貸款程序

五、貸款的發(fā)放貸款審查部門對貸款合同、有關(guān)協(xié)議等全部貸款手續(xù)中的各種要素、簽章等全部貸款手續(xù)核實無誤后，由信貸員填寫貸款劃撥憑證，經(jīng)借款人認(rèn)定，并逐級審批簽發(fā)后，交由會計部門，根據(jù)項目進(jìn)度情況及有關(guān)約定條款，分期、分批將款項直接轉(zhuǎn)入借款人在貸款銀行開立的專戶。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的項目評估

一、房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目評估概述

（一）評估應(yīng)具備的基本條件

1.貸款經(jīng)貸款行有關(guān)分支機構(gòu)受理初審，基本符合貸款行有關(guān)貸款的基本條件。

2.項目符合國家產(chǎn)業(yè)政策、房改政策，項目審批程序合規(guī)、合法。

3.借款人已取得項目立項批準(zhǔn)文件、“四證”（或同等法律效力的證明文件）及其他有效證明文件，并且證件真實可靠。

4.項目開發(fā)成本構(gòu)成明確，無重大缺項或漏項，項目融資方案和資金渠道合法合規(guī)，自有資金來源及比例符合國家和貸款行的規(guī)定。

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第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的項目評估

5.已完成可行性研究報告。

6.借款人符合《貸款通則》和貸款行規(guī)定的有關(guān)條件。

7.借款人已提供近三年財務(wù)報表及貸款人要求提供的項目資料和其他有關(guān)資料；對成立不足三年的項目公司，要求提供該公司最近的財務(wù)報表及其母公司或股份合作單位的財務(wù)報表及其他資料，各項報表須經(jīng)執(zhí)業(yè)會計師事務(wù)所審核認(rèn)證。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的項目評估（二）評估程序

1.審核項目是否具備評估條件。

2.抽調(diào)評估人員組建評估小組，確定主評估人，制定評估工作計劃。

3.現(xiàn)場調(diào)查、收集、整理資料。

4.對資料進(jìn)行分析、研究和測算，作出預(yù)測和評價，編寫評估報告。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的項目評估（三）評估內(nèi)容

1.借款人評價

2.項目建設(shè)條件評估

3.市場評估

4.投資估算和籌資評估

5.償債能力評估

6.貸款風(fēng)險分析

（四）評估報告的編寫要求房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的項目評估

二、借款人評價（一）借款人非財務(wù)評價

主要包括借款人的歷史沿革、產(chǎn)權(quán)構(gòu)成、組織形式、職工人數(shù)及構(gòu)成，分析企業(yè)形象、主要開發(fā)項目及業(yè)績、在行業(yè)和區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展中的地位和作用。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的項目評估

（二）經(jīng)營者素質(zhì)及管理水平評價

評價的基本內(nèi)容包括：分析主要領(lǐng)導(dǎo)人員的經(jīng)歷、業(yè)績、信譽和能力，分析企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營管理狀況，評價經(jīng)營管理水平。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的項目評估（三）經(jīng)濟技術(shù)實力評價

經(jīng)濟實力評價主要從兩方面進(jìn)行：一是從企業(yè)自身發(fā)展的角度，如近三年的總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)、累計開發(fā)量、累計銷售量、固定資產(chǎn)凈值、在建工程、長期投資等情況的變化，分析借款人近幾年業(yè)務(wù)拓展及經(jīng)濟實力增長情況；二是從目前的資產(chǎn)實力、開發(fā)能力來評價其在行業(yè)中所處的地位和競爭優(yōu)勢。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的項目評估（四）資產(chǎn)負(fù)債分析

分析資產(chǎn)負(fù)債欄目的增減變化情況和原因，在綜合考慮或有負(fù)債的情況下，評價其短期和長期償債能力。資產(chǎn)負(fù)債分析主要有以下方法：

1.查閱企業(yè)近三年的資產(chǎn)負(fù)債表及其附表（如存貨明細(xì)表、固定資產(chǎn)明細(xì)表）和財務(wù)狀況說明

2.資產(chǎn)負(fù)債表的趨勢分析法

3.資產(chǎn)負(fù)債表的比率分析法

4.評估中要注意未決訴訟、為其他企業(yè)擔(dān)保等或有負(fù)債的分析。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的項目評估（五）資產(chǎn)運用效率評價資產(chǎn)運用效率指標(biāo)是以各種周轉(zhuǎn)率為計算指標(biāo)，反映企業(yè)使用其經(jīng)濟資源的效率和有效性。主要包括存貨周轉(zhuǎn)率、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、生產(chǎn)能力利用率、營運資金周轉(zhuǎn)率、固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和全部資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率等指標(biāo)。存貨周轉(zhuǎn)率的計算公式為：存貨周轉(zhuǎn)率=（產(chǎn)品銷售成本/存貨平均余額）×100%房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的項目評估（六）盈利能力分析

了解近三年主要開發(fā)項目的開發(fā)量、銷售量、開發(fā)質(zhì)量、成本費用、銷售收入、稅后利潤及創(chuàng)匯等情況，分析影響盈利的原因，評價盈利能力。

1.損益表的趨勢分析。

2.盈利能力比率分析。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的項目評估（七）現(xiàn)金流量分析（八）信用狀況評價（九）新建企業(yè)分析重點房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的項目評估三、項目建設(shè)條件評價四、市場評估

（一）市場評估程序市場評估程序可分四個階段：明確目標(biāo)，確定調(diào)查對象和方法、范圍，收集有關(guān)信息，分析提出結(jié)論。（二）市場評估內(nèi)容市場評估內(nèi)容包括國家對房地產(chǎn)業(yè)的方針政策、企業(yè)的競爭能力、當(dāng)?shù)卣麄€房地產(chǎn)市場的供求狀況、居民的消費心理等方面。

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第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的項目評估五、投資估算和籌資評估

（一）項目總投資的構(gòu)成（二）投資估算評估（三）投資來源及籌資評價（四）項目投資計劃評價（五）編制“項目投資來源及支出預(yù)算表”

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第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的項目評估六、償債能力評估

（一）項目財務(wù)效益預(yù)測（二）項目財務(wù)現(xiàn)金流量分析

1.項目財務(wù)現(xiàn)金流量表

2.財務(wù)內(nèi)部收益率

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第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的項目評估

財務(wù)內(nèi)部收益率的計算公式：其中，CI為現(xiàn)金流入量；CO為現(xiàn)金流出量；（CI-CO）t為第t年的凈現(xiàn)金流量；n為計算期；FIRR為財務(wù)內(nèi)部收益率。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的項目評估3.投資回收期其計算公式為：投資回收期（Pt）=累計凈現(xiàn)金流量開始出現(xiàn)正值年份數(shù)-1+上年累計凈現(xiàn)金流量的絕對值/當(dāng)年凈現(xiàn)金流量4.凈現(xiàn)值計算公式為：

其中，F(xiàn)NPV為凈現(xiàn)值；IC為行業(yè)基準(zhǔn)收益率。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的項目評估（三）資金來源和運用分析（四）項目償債能力評估（五）敏感性分析計算公式為：盈虧平衡點銷售房源數(shù)量=年固定總成本/（單位產(chǎn)品價格-單位可變成本-單位產(chǎn)品銷售稅金）（六）借款人綜合償債能力分析

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第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的項目評估

七、貸款風(fēng)險評價（一）項目風(fēng)險定量分析&定性分析（二）貸款擔(dān)保評價（三）項目可行性結(jié)論

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第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)貸款貸后管理

房地產(chǎn)開發(fā)貸款貸后管理是指銀行在房地產(chǎn)貸款發(fā)放后到貸款收回期間，對貸款檔案進(jìn)行收集、整理和保存，對借款人資信情況和貸款項目進(jìn)展情況的跟蹤調(diào)查，貸款到期的收回及違約貸款的催收與處理等一系列工作。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)貸款貸后管理一、貸款資料

（一）借款人資料（二）擔(dān)保資料（三）貸款項目資料（四）合同借據(jù)（五）貸后檢查資料房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)貸款貸后管理

二、借款人及貸款項目管理（一）貸款資金使用管理（二）貸款企業(yè)和貸款項目的貸后跟蹤檢查

1.主要內(nèi)容：（1）項目資金及其他資金來源落實情況（2）企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營及資產(chǎn)負(fù)債變化情況（3）企業(yè)貨幣資金歸行情況（4）企業(yè)財務(wù)報表的真實性及主要財務(wù)指標(biāo)變化情況（5）企業(yè)信用等級及貸款資產(chǎn)風(fēng)險度變化情況（6）企業(yè)是否有違法經(jīng)營行為，是否卷入經(jīng)濟糾紛房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)貸款貸后管理

（7）企業(yè)法定代表人情況，企業(yè)管理層人員的組成、經(jīng)營策略及其與銀行合作態(tài)度的變化情況（8）企業(yè)的改革、改組、改制及貸款債權(quán)的落實情況（9）企業(yè)向其他金融機構(gòu)的融資情況及與債權(quán)人的合作關(guān)系（10）企業(yè)對外投資情況（11）企業(yè)對外擔(dān)保等或有負(fù)債情況（12）銀行承兌匯票、信用證等的使用及兌付情況房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)貸款貸后管理

（13）企業(yè)的母公司和主要子公司的經(jīng)營管理情況（14）項目進(jìn)展是否順利，建設(shè)進(jìn)度是否符合計劃，項目實施中是否存在問題，產(chǎn)生問題的主要原因（15）項目建設(shè)過程中，總投資預(yù)算是否突破，突破的原因及金額（16）項目累計完成工作量與項目累計財務(wù)支出是否相當(dāng)（17）建設(shè)項目施工企業(yè)及主要材料的供應(yīng)和價格變化情況（18）配套落實和施工質(zhì)量等情況房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)貸款貸后管理（19）主要銷售策略和市場銷售狀況（20）銷（預(yù)）售資金回籠情況及用途（21）項目總體環(huán)境設(shè)計和實施情況，與周邊同類項目比較的特點及對銷（預(yù)）售產(chǎn)生的影響（22）辦理個人住房貸款和商業(yè)用房貸款情況及銀行所占的比重（23）還款資金來源是否落實，能否按期歸還貸款本息（24）貸款發(fā)生逾期和欠息的原因，所采取的措施和產(chǎn)生的效果。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)貸款貸后管理

2.貸后檢查間隔期

按貸款形態(tài)分類設(shè)定貸后檢查間隔期，正常和關(guān)注類貸款一般不超過90天，次級類貸款一般不超過60天，可疑和損失類貸款一般不超過30天。對項目的進(jìn)展、資金使用和銷（預(yù)）售情況每月至少檢查一次，對于發(fā)生突發(fā)性、嚴(yán)重性問題的貸款則應(yīng)隨時檢查。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)貸款貸后管理

3.貸后檢查程序（1）根據(jù)貸后檢查內(nèi)容和貸后檢查間隔期，信貸人員應(yīng)定期走訪借款人，深入施工現(xiàn)場，對借款人及項目進(jìn)行跟蹤檢查。（2）借款人項目完工后，貸款人應(yīng)參與工程驗收和決算審查。（3）當(dāng)貸款產(chǎn)生問題出現(xiàn)風(fēng)險時，應(yīng)在發(fā)現(xiàn)問題的當(dāng)天書面報告信貸部門主管領(lǐng)導(dǎo)，對貸款風(fēng)險較高的借款人，要組織人員進(jìn)行全面檢查，并將檢查結(jié)果及時報告主管行長及上級住房信貸管理部門。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)貸款貸后管理（三）項目預(yù)銷售回籠款的監(jiān)督管理

1.預(yù)銷售款回籠的監(jiān)管

2.預(yù)銷售款使用監(jiān)管（四）保證人、抵押物、質(zhì)押物的管理

1.對保證人的檢查主要涉及保證人的資格與經(jīng)濟實力是否有重大變化，保證人本身的經(jīng)營狀況及財務(wù)狀況有無變化，保證人與借款人的關(guān)系是否變化。

2.對于抵押物、質(zhì)押物的檢查主要涉及標(biāo)的當(dāng)時的估價與現(xiàn)價是否有重大變化，保管保存是否完好，貸款余額與抵押限制的比例是否合適，抵押物有無轉(zhuǎn)讓、出租等處置或重復(fù)抵押。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)貸款貸后管理

3.一旦發(fā)現(xiàn)保證人保證資格發(fā)生變化或擔(dān)保能力下降，抵押物、質(zhì)押物價值下降，或抵押權(quán)益受損，應(yīng)要求借款人增加相應(yīng)的擔(dān)保措施，若不能滿足，可根據(jù)合同約定停止支付借款人尚未使用的貸款并提前收回部分或全部貸款。

4.對抵押物、質(zhì)押物的現(xiàn)價，有條件的地區(qū)最好能取用快速折現(xiàn)價值或清算價值，如拍賣市場同類標(biāo)的的成交價。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)貸款貸后管理

（五）貸款風(fēng)險認(rèn)定（六）利率調(diào)整（七）貸款展期管理（八）收貸撤保

房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

關(guān)鍵術(shù)語房地產(chǎn)開發(fā)貸款貸款程序項目評估貸后管理

房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

復(fù)習(xí)思考題

1.簡述房地產(chǎn)開發(fā)貸款的程序和流程。

2.房地產(chǎn)開發(fā)貸款的項目評估應(yīng)包括哪些方面？

3.貸款銀行對借款人的評價應(yīng)包括哪些內(nèi)容？

4.房地產(chǎn)開發(fā)貸款貸后管理應(yīng)包括哪些方面？房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材房地產(chǎn)金融

（第三版）謝經(jīng)容殷紅王玉玫編著房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第六章收益性房地產(chǎn)貸款

內(nèi)容提要（一）

本章講述收益性房地產(chǎn)的貸款分析和決策。主要講述收益性房地產(chǎn)的投資特性和放款決策程序，放款人評審的內(nèi)容、指標(biāo)和標(biāo)準(zhǔn)（這部分內(nèi)容是保證貸款安全性的關(guān)鍵），借款人對項目可行性的評價。重點介紹貸款各方的決策程序、相互關(guān)系和營業(yè)收益的具體計算，項目收益性的評價指標(biāo)、標(biāo)準(zhǔn)和風(fēng)險的分析。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第六章收益性房地產(chǎn)貸款

內(nèi)容提要（二）

收益性房地產(chǎn)（也可稱為營業(yè)或商業(yè)房地產(chǎn)）同其他房地產(chǎn)有明顯不同，還款的來源及投資風(fēng)險很不一樣，在計算房地產(chǎn)的收入時存在很多獨特的方法。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第一節(jié)收益性房地產(chǎn)投資及放款決策一、收益性房地產(chǎn)的投資

在進(jìn)行收益性房地產(chǎn)投資時，首先要分析收益及風(fēng)險，然后分析收益性房地產(chǎn)同其他投資的組合是否適宜。（一）投資過程

1.初步計算

2.經(jīng)營收入、運轉(zhuǎn)費用預(yù)測

3.風(fēng)險分析

4.稅收狀況及投資組合分析房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第一節(jié)收益性房地產(chǎn)投資及放款決策

（二）可行性分析可行性是說明一投資項目能獲取足夠的收益，償還債務(wù)和取得利潤的可能性，它是借貸雙方?jīng)Q策的關(guān)鍵因素。可行性可以通過對未來市場的預(yù)測而獲取。（三）預(yù)測

預(yù)測就是充分利用現(xiàn)有資料、信息求取未來期望收益。借款人在做出投資決定前都應(yīng)清楚房地產(chǎn)在未來能否滿足社會需求，當(dāng)時的收入能否彌補支出以及盈利水平。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第一節(jié)收益性房地產(chǎn)投資及放款決策二、盈利可能性（一）現(xiàn)金流量（二）融資狀況和稅收

房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第一節(jié)收益性房地產(chǎn)投資及放款決策三、風(fēng)險及個人作用

（一）風(fēng)險（二）個人因素

房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材收入預(yù)測清單

營業(yè)凈營業(yè)收入稅前收入稅后收入第一節(jié)收益性房地產(chǎn)投資及放款決策

終結(jié)凈售價還債后剩余稅后剩余

收入與支出融資形式和股權(quán)機構(gòu)

資金建筑物和土地放款人評價

申請文件

估價

金融指標(biāo)借款人評價

房地產(chǎn)和市場營利指標(biāo)

組合投資及風(fēng)險指標(biāo)放款人借款人Ⅰ.Ⅱ.Ⅲ.收益性房地產(chǎn)投資決策框圖（圖6-1）

第一節(jié)收益性房地產(chǎn)投資及放款決策

四、決策過程

（一）融資結(jié)構(gòu)（二）收入清單（三）借款人和貸款人評價（四）借款人和貸款人之間的關(guān)系房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第一節(jié)收益性房地產(chǎn)投資及放款決策

五、房地產(chǎn)收益狀況（一）預(yù)測財務(wù)清單現(xiàn)存房地產(chǎn)的預(yù)測財務(wù)清單主要利用過去數(shù)據(jù)預(yù)測未來，而對新開發(fā)房地產(chǎn)的預(yù)測財務(wù)清單主要取決于開發(fā)商對現(xiàn)有房地產(chǎn)狀況、市場分析技術(shù)以及對租金和租賃時間預(yù)測的準(zhǔn)確性。開發(fā)商、投資者、放款人和估價人利用參比房地產(chǎn)的資料來驗證其預(yù)測假設(shè)的正確性。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第一節(jié)收益性房地產(chǎn)投資及放款決策

1.一年收入分析

稅前稅后收入清單（表6-1）房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

項目

稅前

稅后凈營業(yè)收入毛租金收入加上非租金收入最大毛收入減去空房及信用損失有效毛收入減去營業(yè)費用凈營業(yè)收入（NOI）30000030000330000330002970001000001970003000003000033000033000297000100000197000

后接

第一節(jié)收益性房地產(chǎn)投資及放款決策續(xù)前表房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

項目

稅前

稅后稅前收入

凈營業(yè)收入減去利息減去貸款分?jǐn)偅ū窘穑p去儲備金減去折舊稅前收入應(yīng)稅收入少納稅19700016200080001000001700019700016200080001000080000-4500014850稅后收入

稅前收入少納稅稅后收入170001485031850

第一節(jié)收益性房地產(chǎn)投資及放款決策

（1）凈營業(yè)收入（NOI）：

凈營業(yè)收入也被稱為還債前收入，由前表的前七行進(jìn)行計算。前五行為實際收入，也可稱為有效毛收入。從有效毛收入中減去營業(yè)費用得到凈營業(yè)收入（NOI）。

房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第一節(jié)收益性房地產(chǎn)投資及放款決策（2）稅前收入（BTCF）：納稅前的收入為稅前收入，它等于凈營業(yè)收入減去債務(wù)（還款額）和儲備金。計算公式為：稅前收入=凈營業(yè)收入-債務(wù)-儲備金=凈營業(yè)收入-［利息+月（年）還本額］-儲備金房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第一節(jié)收益性房地產(chǎn)投資及放款決策（3）應(yīng)稅收入同稅前收入：

兩者有很大區(qū)別，利息支付同時降低稅前收入和應(yīng)稅收入；而貸款分?jǐn)偅赀€本）和儲備金降低稅前收入，但不影響應(yīng)稅收入；另一方面，折舊應(yīng)從稅收中減去，而包含在稅前收入中。上表中稅前收入為17000元，而應(yīng)稅收入為-45000元。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第一節(jié)收益性房地產(chǎn)投資及放款決策（4）稅后收入（ATCF）：

納稅量為應(yīng)稅收入乘以稅率（這里為33％），稅前收入減去納稅量就為稅后收入。計算公式為：稅后收入＝稅前收入-（應(yīng)稅收入×稅率）房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第一節(jié)收益性房地產(chǎn)投資及放款決策

2.多年收入分析

某一房地產(chǎn)投資的基本資料：這一房產(chǎn)以15154000元的價格購入，其中80％為30年期的貸款融資，年利息率為10.5％，月償還額為110896元，抵押貸款常數(shù)（K）為0.009147。這里僅計算前5年收入，剩余資金在抵押期滿5年時一次還清。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第一節(jié)收益性房地產(chǎn)投資及放款決策

2.多年收入分析

某一經(jīng)營性房地產(chǎn)融資狀況表（表6-2）房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材購置價格（包括各種手續(xù)費）(元)不同年間空房和漏收率(%)抵押貸款儲備金(元)折舊（31.5年直線折舊）(%)折舊初始值（建筑物價格）(元)經(jīng)營時間(年)預(yù)測售價（凈營業(yè)收入/0.097）(元)銷售費用經(jīng)營者稅率（%）收入營業(yè)費用1515400013，9，5，5，5價格的80%，利率10.5%，抵押期限為30年，5年后還清購買時2000003.04，3.17，3.17，3.17，3.1713144000520678335售價的6%33每年增加5%每年增加6%

第一節(jié)收益性房地產(chǎn)投資及放款決策

（1）收入：最大毛收入等于出租面積以及由市場供需所決定的單位面積租金的乘積。（2）營業(yè)費用：營業(yè)費用是為客戶提供服務(wù)和維護(hù)房地產(chǎn)的費用之和，它因房地產(chǎn)類型、服務(wù)種類以及當(dāng)?shù)囟愂盏鹊牟煌煌＃?）稅前收入：影響稅前收入的因素較多，在房地產(chǎn)一定的情況下它取決于凈營業(yè)收入、貸款利息、月還本額和儲備金的高低。（4）稅后收入：稅后收入是應(yīng)稅收入在納稅后的剩余部分，納稅的多少取決于收入的檔次以及對應(yīng)的稅率。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第一節(jié)收益性房地產(chǎn)投資及放款決策

（二）預(yù)測抵押終結(jié)收益

1.終結(jié)清單（1）銷售價格減去銷售費用，也可稱為凈售價。（2）銷售過程中的稅負(fù)。（3）稅前稅后收入。

2.假設(shè)條件

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第一節(jié)收益性房地產(chǎn)投資及放款決策

六、估價

（一）估價的基本模式對收益性房地產(chǎn)最常用的估價模式為貼現(xiàn)模式。計算公式為：V=I/R

其中：V為預(yù)測價格；I為預(yù)測收入；R為資本化率。它是房地產(chǎn)收入同房地產(chǎn)價格的比值

房地產(chǎn)現(xiàn)值計算公式為：V0=I1/（1+r）+I2/（1+r）2+I3/（1+r）3+...+In/（1+r）n

其中：I為不同年份的收入；r為房地產(chǎn)基準(zhǔn)貼現(xiàn)率；V0為房地產(chǎn)現(xiàn)值；n為房地產(chǎn)壽命房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第一節(jié)收益性房地產(chǎn)投資及放款決策

如果房地產(chǎn)價值等于購入價，則r為內(nèi)部收益率。如果每年的租金相同，貼現(xiàn)率不變，則上述公式可以寫成：V＝I/R

其中：V為房地產(chǎn)現(xiàn)值；R為房地產(chǎn)基準(zhǔn)貼現(xiàn)率；I為年租金（或收入）根據(jù)現(xiàn)代投資組合理論，R為銀行利率加上房地產(chǎn)風(fēng)險溢價。在一般情況下，房地產(chǎn)風(fēng)險溢價被視為零，則R為銀行利率，而V成為年租金（或年收益）的資本化值。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第一節(jié)收益性房地產(chǎn)投資及放款決策

（二）其他方法估價方法可以分為兩種，一種為靜態(tài)收入模型，另一種為多年（或多時期）動態(tài)模型。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第一節(jié)收益性房地產(chǎn)投資及放款決策

收入還原法中收入求算模型（表6-7）房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材收入模型

資金流動模型一時期資金流通一時期資金流通和價格變動多時期資金流通模型凈營業(yè)收入稅前收入稅后收入資本化價值資本化率毛收入乘數(shù)自有資金收益率自有資金收益率資本化率回收期抵押自有資金自有資金收益率資金流通貼現(xiàn)內(nèi)部收益率回收期凈現(xiàn)值內(nèi)部收益率調(diào)整后內(nèi)部收益率

第二節(jié)貸款人對貸款的評價

一、申請文件內(nèi)容在申請時應(yīng)包括以下文件：（1）貸款申請書（2）房地產(chǎn)或建設(shè)項目地點（3）房地產(chǎn)自身狀況（5）借款人經(jīng)濟狀況及信譽（6）預(yù)測的財務(wù)清單和可行性分析（7）評估書（8）房地產(chǎn)未來前景綜述（9）抵押物的產(chǎn)權(quán)證明房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第二節(jié)貸款人對貸款的評價

（一）貸款及其安全性（二）區(qū)位、不動產(chǎn)和市場行情（三）借款申請人情況（四）預(yù)測財務(wù)清單和估價（五）結(jié)論房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第二節(jié)貸款人對貸款的評價二、房地產(chǎn)評估收入還原法估價包括四個過程：（1）選擇收益種類。（2）收益的現(xiàn)值和未來價值的估算。由于評估的收益種類、時段的不同而應(yīng)采用不同的方法。（3）資本化率或貼現(xiàn)率的選擇。資本化率是資產(chǎn)收入同其價值的比值，其數(shù)值隨時間、資產(chǎn)類型和區(qū)位的不同而不同。（4）將期望收入變?yōu)楝F(xiàn)值。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第二節(jié)貸款人對貸款的評價（一）直接收入還原法

直接收入還原法是將求算得到的凈營業(yè)收入直接轉(zhuǎn)化為資產(chǎn)價格。計算公式為：資產(chǎn)價格=期望凈營業(yè)收入/資本化率=I/R

整個估價過程可以分成凈營業(yè)收入、資本化率和價格的求算。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第二節(jié)貸款人對貸款的評價

1.凈營業(yè)收入的求算

2.資本化率的求算（1）市場比較法（2）毛收入乘數(shù)法（GIM）計算公式為：V=I×GIM

其中，GIM=售價毛收入房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第二節(jié)貸款人對貸款的評價（3）投資權(quán)重法資本化率的計算公式為：

R=KL/V＋（1-L/V）ROE

其中：R為資本化率；K為抵押貸款常數(shù)；L/V為貸價比；ROE為自有資金收益。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第二節(jié)貸款人對貸款的評價

3.價格計算

4.資本化率求算中存在的問題（1）資料收集誤差（2）房地產(chǎn)折舊（3）收益及售價的變化（4）收入的多種形式房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第二節(jié)貸款人對貸款的評價（二）收益資本化法

這種方法將估算的多年現(xiàn)金流（包括終結(jié)收入）轉(zhuǎn)化為收入現(xiàn)值，資本化率為未來收益同資產(chǎn)現(xiàn)值的比值，在選擇一定的貼現(xiàn)率后，按照下式求算房地產(chǎn)現(xiàn)值：

V=CF1/（1+i）+CF2/

（1+i）2

+CF3/（1+i）3+...+CFn/(1+i)n

其中，V為現(xiàn)值；CF為一定期段的現(xiàn)金流；i為貼現(xiàn)率；n為期限。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第二節(jié)貸款人對貸款的評價

1.預(yù)測現(xiàn)金流貼現(xiàn)法

2.貼現(xiàn)率的計算房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第二節(jié)貸款人對貸款的評價

三、貸款標(biāo)準(zhǔn)通常金融機構(gòu)通過相應(yīng)指標(biāo)來評價：房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材申請人經(jīng)營歷史區(qū)位及建筑物市場狀況最高貸價比最低保本點單位面積最高貸款額可能的空房損失營業(yè)費用比率估價結(jié)果準(zhǔn)確性盈利潛力可接受的貸款期限金融機構(gòu)審批貸款申請的指標(biāo)（表6-10）

第二節(jié)貸款人對貸款的評價（一）借款人和房地產(chǎn)主要從以下幾個方面評價：借款人經(jīng)營歷史是否符合放款人要求；預(yù)抵押房地產(chǎn)是否可接受，主要從區(qū)位、設(shè)計、建筑物質(zhì)量及維護(hù)幾個方面來評價，不良的維護(hù)管理常使房地產(chǎn)價值降低。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第二節(jié)貸款人對貸款的評價（二）最高放款額

1.貸價比

2.還債率

3.保本點計算公式為：保本點=（營業(yè)費用+債務(wù)）/可能毛收入

4.單位面積貸款額房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第二節(jié)貸款人對貸款的評價（三）其他指標(biāo)的合理性

1.空房和收租損失

2.營業(yè)費用比率

3.放款人經(jīng)濟預(yù)測房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第三節(jié)借款人評價和決策

一、決策過程及主要決策因素

借款人評價主要是衡量投資的收益及風(fēng)險，投資的收益受很多因素的影響，而風(fēng)險的影響因素則更多。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第三節(jié)借款人評價和決策

借款人投資評價過程圖（圖6-2）房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材根據(jù)投資意向確定收益和風(fēng)險選擇融資結(jié)構(gòu)及貸款自有資金比率預(yù)測營業(yè)和終結(jié)現(xiàn)金流計算收益率及盈利率

衡量風(fēng)險貸款評價結(jié)果、購買、談判和拒絕

第三節(jié)借款人評價和決策

二、收益衡量指標(biāo)（一）傳統(tǒng)方法

最簡單的盈利性分析就是一個時期的收入分析，一般僅估計第一年的收入或穩(wěn)定收入，有時估算多年的平均收入。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第三節(jié)借款人評價和決策

1.毛租金乘數(shù)和收益率

見表6-11、表6-12。表6-11是各種收益狀況，而表6-12則說明各種指標(biāo)的計算公式及其結(jié)果。

表6-11某一經(jīng)營性房地產(chǎn)各種收益狀況（單位：元）房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

收益1990年1991年1992年1993年1994年終結(jié)收入

毛租金凈營業(yè)收入稅前收入稅后收入24150001470000139000139000251100016350003050003050002609000181400048300048300027110001907000577000536000281800020060006750005610001943800078710005965000

第三節(jié)借款人評價和決策

表6-12集中盈利指標(biāo)求算結(jié)果房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材指標(biāo)公式第1年5年平均毛收入乘數(shù)（GIM）資產(chǎn)收益率（ROR）稅前自有資金收益率（BTCF）稅后自有資金收益率（ATCF）GIM=售價/毛租金ROR=NOI/售價ROE（1）=BTCF/E*ROE（2）=ATCF/E*6.27=15154000/24150009.70%=1470000/151540004.30%=139000/32310004.30%=139000/32310005.80=15