房地產經濟學（第三版）課件 第7章 房地產產權；第8章 房地產制度

房地產經濟學（第三版）世紀房地產系列教材謝經榮呂萍喬志敏○編著2本章共分四節(jié)。第一節(jié)從理論上探討產權的概念及其演變，重點講述了交易成本、絕對所有權、地產權和權利束的概念。第二節(jié)主要講述土地產權，重點介紹土地所有權、土地使用權和他項權利以及我國土地所有權形式及其變化。第三節(jié)介紹房屋產權，主要論述房屋所有權和產權屬性，特別是房改過程中形成的各種房屋產權。第四節(jié)介紹國外的房地產產權。[本章內容提要]第7章房地產產權房地產經濟學（第三版）21世紀房地產系列教材7.1.1.1民法中的產權定義我國《民法通則》中將財產權分為三類：財產所有權和財產所有權有關的財產權、債權、知識產權。7.1.1.2普通法中的產權定義《布萊克法律辭典》將財產權解釋為：“關于一切類型具體財產(含動產、不動產、有形財產、無形財產)權利的通用術語?！薄杜＝蚍纱筠o典》指出：“最好不要把財產權視作單一的權利，而應當把它視作若干獨立權利的集合體，其中的一些甚至其中的很多獨立權利可以在不喪失所有權的情況下予以讓與?！?7.1產權理論7.1.1產權房地產經濟學（第三版）21世紀房地產系列教材7.1.1.3產權經濟學中的產權定義產權是一種通過社會強制而實現的對某種經濟物品的多種用途進行選擇的權利。產權是指所有權、使用權、管理權、分享殘余收益或承擔負債的權利、對資本的權利、安全的權利、轉讓權以及尚未列舉的一些權利。產權由對財產進行利用、收益、轉讓的權利或權力組成。產權是描述人們或廠商可以對他們的財產做什么的法律規(guī)則。產權不是指人與物之間的關系，而是指由于物的存在及關于他們的使用所引起的人們之間相互認可的行為關系準則。產權意味著所有者能按照自己意愿使用或者轉讓財物的權利，只要所有其他人的私有財產的物質性能或用途不受影響，并為別人抵制或轉移這種影響留下充分的余地。47.1產權理論7.1.1產權房地產經濟學（第三版）21世紀房地產系列教材7.1.2.1完全(整)產權概念市場經濟下的商品及服務交易，實質上是產權交易。產權交易是提高資源配置效率的一種方式，只有完全產權才能夠進行自由交易。7.1.2.2交易費用(成本)概念交易費用是指在產權交易過程中，尋求買方或賣方、買賣雙方談判、簽訂合同、履行合同等方面的費用。成交的價格不屬于交易費用的內容。57.1產權理論7.1.2產權與經濟效率房地產經濟學（第三版）21世紀房地產系列教材7.1.2.3科斯定理

美國法學教授羅納德·科斯在論文《聯邦通訊委員會（1959）中提出“權利界定是市場交易的前提，促進產出最大化的結果與法律判決無關”。后來他又在《社會成本問題》（1960）一文中復述了這一觀點，并說明這一結果取決于零交易費用的假設。斯蒂格勒將科斯定理表述為：在完全競爭條件下，私人成本與社會成本將相等。也就是說，如果交易費用為零，私人成本就等于社會成本。67.1產權理論7.1.2產權與經濟效率房地產經濟學（第三版）21世紀房地產系列教材7.1.3.1羅馬法的絕對所有權在簡單的商品經濟條件下，形成了羅馬法的“個人本位”的立法思想和絕對所有權原則。一方面，它強調所有權，承認個人所有權的絕對性、排他性和永續(xù)性；另一方面，它強調對物的“所有”，而不是對物的“利用”。

所有權在立法中處于絕對的、中心的地位，主要表現在：1.所有權中心主義2.一物一權原則3.絕對所有權原則4.所有權的彈性力和歸一力77.1產權理論7.1.3產權的演變房地產經濟學（第三版）21世紀房地產系列教材7.1.3.2英美法的地產權地產權是英美法中土地制度的基礎。地產制度有兩個相互聯系的概念：保有權和地產權。保有權可以分為自由保有權和非自由保有權地產權最初是用來說明土地保有的持續(xù)期間。根據持續(xù)期間的不同可以分為不同的地產權狀態(tài)。隨著地產權制度的發(fā)展，estate一詞獲得了財產權的意義，它體現了一個人在特定地產中所享有的權利的屬性，即描述一個人在不動產中的所有權87.1產權理論7.1.3產權的演變房地產經濟學（第三版）21世紀房地產系列教材7.1.3.3日耳曼法的所有權《日耳曼法》中對于所有權的界定有其鮮明的特征：各種利用權為獨立的物權所有權的雙重性團體所有時權利的分離所有權的可分割性97.1產權理論7.1.3產權的演變房地產經濟學（第三版）21世紀房地產系列教材《日耳曼法》中所有權的相對性和分割性是后來產生權利束的條件。根據權利束理論，絕對所有權可以分割成相對獨立的、清晰的一束權利。絕對所有權同每項分離的權利的關系，就像一束花整體同其所包含的每枝花的關系。107.1產權理論7.1.4權利束房地產經濟學（第三版）21世紀房地產系列教材隨著社會的進步，土地絕對所有權的概念不斷發(fā)展、演進：權利分離，絕對性弱化，土地產權概念產生。主要趨向表現在這樣幾個方面：7.1.5.1由絕對所有權轉為相對所有權7.1.5.2從“以所有為中心”向“以利用為中心”轉變7.1.5.3從“個人中心”向“社會本位”轉變7.1.5.4所有權向權利束的發(fā)展7.1.5.5所有權由對物的所有向對價值的權利轉變117.1產權理論7.1.5所有權概念的發(fā)展房地產經濟學（第三版）21世紀房地產系列教材7.2.1.1所有權的屬性所有權的完整性。為了適應社會的發(fā)展，土地所有權的完整性、絕對性越來越形式化。所有權的顯要性。它是其他物權存在的條件，并受其制約。所有權的完整性、顯要性構成了所有權的絕對性，所有權又被稱為絕對權，但所有權的這種絕對權地位越來越受到挑戰(zhàn)。127.2土地產權7.2.1土地所有權房地產經濟學（第三版）21世紀房地產系列教材7.2.1.2所有權的權能占有權能：占有指對物的實際控制。使用權能：使用是指對物的有效利用，它是權利人依照自己的意志對物加以利用或不利用的行為權利。收益權能：指權利人可以由物之使用或物之自然產出而獲得經濟利益的權利。處分權能：指權利人對物的權利變化有權作出決定。137.2土地產權7.2.1土地所有權房地產經濟學（第三版）21世紀房地產系列教材7.2.1.3土地所有權的類型不同社會制度條件下，土地所有權類型是不同的。按土地所有權的發(fā)展歷史和不同國家土地所有權狀況，可以把土地所有權分成六種類型：1.部落和氏族所有2.家族所有3.個人所有4.集體或合作社所有5.法人所有6.國家所有147.2土地產權7.2.1土地所有權房地產經濟學（第三版）21世紀房地產系列教材7.2.1.4我國國家土地所有權1.國家所有土地的來源接收舊政權的國有土地沒收舊官僚等的土地農村土地改革中劃歸國家所有的土地經濟發(fā)展不同時期征收的土地2.國家土地所有權的性質該權利關系屬于民事法律關系范疇，受民法的調整在財產關系方面，國家同其他民事主體處于平等地位157.2土地產權7.2.1土地所有權房地產經濟學（第三版）21世紀房地產系列教材7.2.1.4我國國家土地所有權3.國家土地所有權的主體（1）國家土地所有權主體的形式：按國家或公有土地的所有權主體的不同，可以將世界各國的土地所有權主體劃分成一元制和多元制。（2）我國的國家土地所有權：我國的土地所有權制度既不是完整的一元單一制，也不是一元多級制，更不是多元制。實際上，我國的國家土地所有權是一個權利多元化的體制，不同的權利被不同的政府或利益群體擁有。167.2土地產權7.2.1土地所有權房地產經濟學（第三版）21世紀房地產系列教材7.2.1.5我國集體土地所有權我國的農村土地所有制問題在過去的50年經歷了多次變革，形成了目前的農村集體土地所有權。1.集體土地所有權的歷史2.農村集體土地所有權人村農民集體所有村民小組所有鄉(xiāng)鎮(zhèn)農村經濟組織所有3.集體土地和集體土地所有權177.2土地產權7.2.1土地所有權房地產經濟學（第三版）21世紀房地產系列教材7.2.2.1土地使用權的特征和性質1.土地使用權的特征土地使用權是一種物權土地使用權是土地所有權派生出來的一種權利土地使用權可以在法律規(guī)定和合同約定下轉讓2.土地使用權的屬性土地使用權的派生性土地使用權的從屬性土地使用權的直接性土地使用權的期限性及可轉讓性187.2土地產權7.2.2土地使用權房地產經濟學（第三版）21世紀房地產系列教材7.2.2.2國有土地使用權1.國有土地使用權的發(fā)展2.國有土地使用權的類型按國有土地使用權取得方式的不同，可以分為：劃撥土地使用權出讓土地使用權197.2土地產權7.2.2土地使用權房地產經濟學（第三版）21世紀房地產系列教材7.2.2.3集體土地使用權1.集體土地使用權的屬性用益物權限制物權2.集體土地使用權的類型農地使用權建設用地使用權207.2土地產權7.2.2土地使用權房地產經濟學（第三版）21世紀房地產系列教材7.2.3.1他項權利的特點它是在他人土地上享有的權利它的主體是土地所有權人和使用權人以外的人它不受一物一權主義的限制它對所有權和使用權既依賴又限制他項權利可以登記217.2土地產權7.2.3他項權利房地產經濟學（第三版）21世紀房地產系列教材7.2.3.2地役權地役權是為了滿足利用自己土地的需要，而對他人土地加以支配的權利。1.地役權的主體、客體和內容在以上關系中，客體包括供役地和需役地：他人土地為供役地，利用或限制他人的土地為需役地。主體包括供役地、需役地所有權人或使用權人。就地役權的內容而言，可以分成：通行權、用水權、建筑物地役權、2.地役權的基本規(guī)則：建立我國的地役制度，應本著既保護需役地人的利用利益，又維護供役地人的合法權益這一原則，建立和諧、公平的土地利用秩序。227.2土地產權7.2.3他項權利房地產經濟學（第三版）21世紀房地產系列教材7.2.3.3土地抵押權土地抵押權是指在抵押關系中，抵押權人對作為抵押物的土地所有權或土地使用權及附屬物所享有的以處分權和優(yōu)先受償為中心的一系列權利。土地抵押權是擔保物權，是土地權利的一種。1.土地抵押權的性質從物權法的角度看，土地抵押權是一種擔保物權；從土地法的意義上說，它是一種土地他項權利。2.土地抵押權的設定土地抵押只能依法設定。土地抵押權的設定屬于要式行為，它需要訂立書面抵押合同和抵押登記，抵押登記是其法律關系成立的要件。237.2土地產權7.2.3他項權利房地產經濟學（第三版）21世紀房地產系列教材7.3.1.1房屋所有權性質房屋所有權是以房屋為客體的所有權，是房屋所有權人在法律規(guī)定的范圍內，對房屋行使的占有、使用、收益和處分并排除他人干涉的權利。房屋所有權具有以下屬性：所有權是一種最充分的物權所有權是一種絕對權所有權具有排他性房屋所有權是建筑物所有權和土地產權的結合247.3房屋產權7.3.1房屋所有權屬性房地產經濟學（第三版）21世紀房地產系列教材7.3.1.2房屋所有權取得和喪失

房屋所有權是一種物權，它的取得和喪失需要一定的形式，要遵守一定的法律、法規(guī)，這同一般商品的取得、消費是不同的。1.房屋所有權的取得按其取得的途徑不同，可以分成原始取得和繼受取得兩種。2.房屋所有權的喪失通過自然的、法律的和行為的事件，房屋所有權又是可以被取消的。房屋所有權客體的消失；所有權主體的消失；所有權的轉讓。257.3房屋產權7.3.1房屋所有權屬性房地產經濟學（第三版）21世紀房地產系列教材7.3.2.1房屋所有權分類267.3房屋產權7.3.2房屋所有權和產權類型房地產經濟學（第三版）21世紀房地產系列教材房屋所有權25341全民所有房屋所有權集體所有房屋所有權合資和股份制房屋所有權外產所有權私有房屋所有權7.3.2.2房屋產權類型277.3房屋產權7.3.2房屋所有權和產權類型房地產經濟學（第三版）21世紀房地產系列教材房屋產權1.標準價產權2.成本價產權3.微利房產權4.市場價房屋產權7.3.3.1建筑物區(qū)分所有權的概念1．發(fā)展歷史通常認為，建筑物區(qū)分所有權觀念的萌芽形成于奴隸社會。1804年，《法國民法典》第644條的規(guī)定，開創(chuàng)了近代民法建立建筑物區(qū)分所有權制度的先河。此后，很多國家的民法典先后規(guī)定了建筑物區(qū)分所有權法律制度。287.3房屋產權7.3.3建筑物區(qū)分所有權房地產經濟學（第三版）21世紀房地產系列教材7.3.3.1建筑物區(qū)分所有權的概念2．概念界定對建筑物區(qū)分所有權概念的界定理論界有不同的看法···“二元論說”認為：該權是指區(qū)分所有人對建筑物的占有部分和共有部分所享有的專有權和共有權的結合。“三元論說”認為：該權是指區(qū)分所有人對建筑物的專有部分和共有部分所享有的專有權和共有權，以及基于建筑物的管理、維護和修繕等共同事務而產生的成員權的總稱。7.3.3.2我國的建筑物區(qū)分所有權：采用“三元論說”297.3房屋產權7.3.3建筑物區(qū)分所有權房地產經濟學（第三版）21世紀房地產系列教材7.4.1.1土地權益1.現實(即時)的土地權益現實（即時）的土地權益包括土地的占有權、使用權、享受權。對土地的排他性占有是即時土地權益的最主要特征。2.未來的土地利益回收權。時效占有。信托。307.4國外房地產產權7.4.1美國的房地產產權房地產經濟學（第三版）21世紀房地產系列教材7.4.1.2公寓所有制和合作制住房在美國，傳統(tǒng)的不動產所有制是以土地或獨立的住宅為基礎的。而公寓所有制和合作制是公寓樓為基礎，所有權分為兩部分。一部分是擁有自己的一個單元或公寓的一部分股份。另一部分是共同占有公寓的公共領域，如墻、樓梯、走廊等。317.4國外房地產產權7.4.1美國的房地產產權房地產經濟學（第三版）21世紀房地產系列教材7.4.1.3美國對房地產的管理1.警察權警察權不是指公安權力，而是指州政府為保護公眾的健康、安全、福利、倫理，在理性原則指導下，對私有財產加以限制乃至剝奪的權力。2.土地征收(taking)它是指政府依法有償從私人手中取得財產占有權。3.規(guī)劃(zoning)規(guī)劃關心的是土地的使用，目的是將不宜與其他部分協(xié)調使用的土地分離出來，以在統(tǒng)一的計劃中保護財產的價值，如果規(guī)劃過于嚴格或者不合理，使財產所有人受到損害，那么財產所有人就可以聲明此種規(guī)劃具有征收的性質，要求賠償。327.4國外房地產產權7.4.1美國的房地產產權房地產經濟學（第三版）21世紀房地產系列教材7.4.2.1不動產權益1.地上權地上權是指因土地所有權人設定而獲得的,享有在土地的地上或者地下構造建筑物的可轉讓、可繼承的權利。2.地役權地役權是指為土地或人的利益而在他人之物上設定的用益權，亦即對于他人之物或權利直接地加以利用的權利，即是役權。3.先買權先買權是指土地所有人保有的優(yōu)先購買其土地所有權的不動產物權。4.永久居住權、永久利用權，為德國《住宅所有權法》上的用益物權337.4國外房地產產權7.4.2德國的房地產產權房地產經濟學（第三版）21世紀房地產系列教材7.4.2.2建筑物區(qū)分所有權建筑物(公寓)各套住房或各個單元的所有權人是整個建筑物的共同所有人,他們對共同使用的部分(門廳、走廊、消防通道等)享有共有權,而每個人都對自己的居住部分享有單獨的所有權。所有權人舉行會議,選舉負責看管公用設施的管理人。347.4國外房地產產權7.4.2德國的房地產產權房地產經濟學（第三版）21世紀房地產系列教材7.4.2.3德國對房地產的管理1.不動產登記德國在各州法院下屬的基層法院負責對不動產權利取得和處分實施強制性登記。2.征收不動產的財產權含有行使權利，同時負有利于公共福利的義務,為了公共福利，且沒有其他可供選擇的手段獲得所需土地的情況下方可進行征收。357.4國外房地產產權7.4.2德國的房地產產權房地產經濟學（第三版）21世紀房地產系列教材7.4.3.1不動產權益《日本民法典》第269條規(guī)定了地上權人的收回權：“地上權人于其權利消滅時，可以恢復土地原狀，收去其工作物及竹木。”該法典承認地上權人對建筑物的所有權。日本《借地借房法》還賦予借地權人于借地權的存續(xù)期限屆滿且建筑物尚有存余價值時，請求延長借地權期限的權利，借地人非因正當原因不得拒絕。367.4國外房地產產權7.4.3日本的房地產產權房地產經濟學（第三版）21世紀房地產系列教材7.4.3.2日本對房地產的管理1.不動產登記日本在法務省下設有地方法務分局和登記所，負責轄區(qū)內的不動產登記。不動產的取得、喪失、變更非經登記，不得對抗第三人。2.征收日本土地征收除可由國家實施外，也可由地方的公共團體、各種法律確定的事業(yè)主體實施。只有為“公共目的”才能行使土地征用權。377.4國外房地產產權7.4.3日本的房地產產權房地產經濟學（第三版）21世紀房地產系列教材38房地產經濟學（第三版）21世紀房地產系列教材關鍵術語土地房地產產權39房地產經濟學（第三版）21世紀房地產系列教材1.不動產產權與經濟效益之間的關系如何？2.我國目前的土地所有權有幾種類型？其各自特點如何？3.什么是土地的他項權利？4.論述法學、經濟學對產權界定的差異及共性。房地產經濟學（第三版）世紀房地產系列教材謝經榮呂萍喬志敏○編著41房地產制度可細分為土地制度和住房制度。土地制度是長期穩(wěn)定的，由法律等規(guī)范的土地所有、使用和管理等方面制度性的規(guī)定組成。住房制度是社會生活中的重要制度，關乎百姓生活，也涉及經濟發(fā)展。本章將從土地所有制、土地使用制和土地管理制度三個方面介紹土地制度的形成、演變過程和目前存在的問題及制度創(chuàng)新探討；對住宅供給與保障制度、住房金融制度和住房制度改革三個方面進行介紹；最后，對國外土地制度和住房制度進行介紹和討論。由于住房管理與土地管理有許多交叉，這里僅作簡單介紹。[本章內容提要]第8章房地產制度房地產經濟學（第三版）21世紀房地產系列教材土地制度是關于土地所有、土地使用等方面的制度規(guī)定，即以土地為核心，對由于占有、利用土地等行為而產生的人與人之間的關系的制度性規(guī)定。

資本主義的土地制度，最顯著的特征是土地私有；而社會主義的土地制度，最典型的特點是土地公有。428.1土地制度房地產經濟學（第三版）21世紀房地產系列教材8.1.1.1土地所有制度的建立與現狀1.城市土地所有制的建立與現狀2.農村土地集體所有制的建立與現狀土地所有權虛設集體的受益邊界模糊三元地權結構，國家、集體、農戶對土地的權屬不清3.農村土地國有制的建立438.1土地制度8.1.1土地所有制房地產經濟學（第三版）21世紀房地產系列教材8.1.1.2土地所有制度的改革與完善1.城市土地所有制度的完善（1）有利于維護社會主義生產資料公有制。（2）城市土地國家所有，是適應城市化和工業(yè)化發(fā)展、合理利用城市土地資源、進行城市經（3）有利于城市土地的統(tǒng)一管理。2.土地集體所有制度的完善（1）與現實國情和生產力的發(fā)展水平相適應。（2）有利于維護政策的持續(xù)性與穩(wěn)定性。（3）有利于對土地的管理和控制。448.1土地制度8.1.1土地所有制房地產經濟學（第三版）21世紀房地產系列教材8.1.1.3港、澳、臺土地所有制1.香港土地所有制《中華人民共和國香港特別行政區(qū)基本法》的規(guī)定：“香港特別行政區(qū)境內的土地和自然資源屬于國家所有，由香港特別行政區(qū)政府負責管理、使用、開發(fā)、出租或批給個人、法人或團體使用或開發(fā)，其收入全歸香港特別行政區(qū)政府支配?！?58.1土地制度8.1.1土地所有制房地產經濟學（第三版）21世紀房地產系列教材8.1.1.3港、澳、臺土地所有制2.澳門土地所有制按照《中華人民共和國澳門特別行政區(qū)基本法》的規(guī)定：“澳門特別行政區(qū)境內的土地和自然資源，除在澳門特別行政區(qū)成立前已依法確認的私有土地外，屬于國家所有，由澳門特別行政區(qū)政府負責管理、使用、開發(fā)、出租或批給個人、法人使用或開發(fā)，其收入全部歸澳門特別行政區(qū)政府支配。”468.1土地制度8.1.1土地所有制房地產經濟學（第三版）21世紀房地產系列教材8.1.1.3港、澳、臺土地所有制3.臺灣土地所有制臺灣地區(qū)由臺灣本島、澎湖群島和其他84個大小附屬島嶼構成。土地面積36000.06平方公里，其中陸地面積為35961平方公里，海埔新生地為38.84平方公里。土地所有權性質有私有、公有以及公私有等幾種形式，其中以私有土地的數量為多。478.1土地制度8.1.1土地所有制房地產經濟學（第三版）21世紀房地產系列教材8.1.2.1土地使用制度的建立土地使用制度是關于土地使用權形成、土地使用權轉移等過程中所發(fā)生的人與人之間的經濟關系的法律規(guī)定。1.城市土地使用制度的建立2.農村土地使用制度的建立488.1土地制度8.1.2土地使用制房地產經濟學（第三版）21世紀房地產系列教材8.1.2.2土地使用制度的現狀土地利用年度計劃耕地保護制度土地收購儲備制度土地征收制度集體建設用地流轉制度城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤制度498.1土地制度8.1.2土地使用制房地產經濟學（第三版）21世紀房地產系列教材8.1.2.3港澳土地使用制度1.香港的土地使用制度回歸以前，香港土地的使用方式主要是土地租用制，即政府批地的方式?；貧w以后，香港特區(qū)政府以行政管理者和所有者的身份，采用與土地租用制類似的方式出讓土地，具體方式有拍賣、招標、私人協(xié)議、無償劃撥、臨時出租。2.澳門的土地使用制度對私有土地，政府一般不強行征收，主要依據《都市建筑總規(guī)章》限制和約束私有土地的發(fā)展。508.1土地制度8.1.2土地使用制房地產經濟學（第三版）21世紀房地產系列教材土地管理制度是國家行政管理制度的一個組成部分，專門負責對土地相關事宜的管理。土地管理制度的主要內容是指土地管理機構及其運行模式和運行規(guī)則。8.1.3.1土地管理制度的現狀1.統(tǒng)管與分管的模式2.集權與分權模式8.1.3.2土地管理制度確定的原則1．與土地產權制度相適應2．與國家行政體系相協(xié)調3．反映社會經濟體制的性質518.1土地制度8.1.3土地管理制度房地產經濟學（第三版）21世紀房地產系列教材8.1.3.3土地管理制度的改革與完善1.改革省以下國土資源管理體制（1）調整省以下國土資源主管部門干部管理體制。（2）理順國土資源行政管理體制。（3）完善和強化行政管理職能。2.建立國家土地督察制度《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》提出要“完善土地執(zhí)法監(jiān)察體制，建立國家土地督察制度，設立國家土地總督察，向地方派駐土地督察專員，監(jiān)督土地執(zhí)法行為”。528.1土地制度8.1.3土地管理制度房地產經濟學（第三版）21世紀房地產系列教材住房制度是關于住房建設、流通以及使用等過程中所發(fā)生的各種經濟關系的制度性規(guī)定。8.2.1.1我國住房供應體系的發(fā)展歷程大體來看，新中國成立以來，我國城鎮(zhèn)住房供應體系經歷了四大階段：1.單一的住房行政供給制階段——改革開放前2.住房市場化供應的探索和試點階段——1978—1998年3.以經濟適用住房為主的階段——1998—2003年4.以普通商品住房為主的階段——2003年以來538.2住房制度8.2.1住房供給制度房地產經濟學（第三版）21世紀房地產系列教材548.2住房制度8.2.1住房供給制度房地產經濟學（第三版）21世紀房地產系列教材圖8—1目前我國住房供應體系8.2.1.2當前住房供應體系存在的主要問題制度設計不盡完善，操作上還沒有完全涵蓋不同收入人群存量與增量市場發(fā)展不平衡租賃與買賣市場發(fā)展不平衡住房保障制度建設明顯滯后于住房市場發(fā)展商品住房供應結構不合理住宅產業(yè)化程度低558.2住房制度8.2.1住房供給制度房地產經濟學（第三版）21世紀房地產系列教材8.2.1.3完善住房供應制度的建議1.著力改善供應結構，堅持普通商品住房在住房供應中的主體地位2.創(chuàng)新機制，強化住房保障3.大力培育租賃市場4.加快推進住宅產業(yè)現代化568.2住房制度8.2.1住房供給制度房地產經濟學（第三版）21世紀房地產系列教材8.2.2.1我國住房保障制度的歷史沿革1.住房保障政策的提出2.住房保障制度基本框架的完善3.住房保障制度的規(guī)范4.住房保障制度的全面推進578.2住房制度8.2.2住房保障制度房地產經濟學（第三版）21世紀房地產系列教材8.2.2.2我國住房保障制度實施現狀1.經濟適用住房制度經濟適用住房是具有保障性質的政策性商品住房。城市政府要通過提供土地劃撥供應、減免有關配套費用等政策優(yōu)惠，限定建設標準、供應對象和銷售價格，滿足低收入家庭的需要。2.廉租住房制度廉租住房制度是社會救助制度的組成部分。1999年以來，根據國務院關于加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設的要求，建設部與相關部門密切配合，先后出臺了一系列文件規(guī)定。588.2住房制度8.2.2住房保障制度房地產經濟學（第三版）21世紀房地產系列教材8.2.2.2我國住房保障制度實施現狀3.公共租賃住房制度近年來，隨著廉租住房、經濟適用住房建設和棚戶區(qū)改造力度的逐步加大，城市低收入家庭的住房條件得到較大改善。4．其他保障方式的探索在上述三項主要制度基礎上，部分地區(qū)結合當地改革和發(fā)展的實踐，進行了一些