醫(yī)院物業(yè)設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)

醫(yī)院物業(yè)設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)

目錄

第一節(jié)日常維修養(yǎng)護(hù)...............................2

一、技術(shù)力量配備...............................2

二、制度保證...................................3

三、建立和完善維修檔案.........................3

四、預(yù)防性維修保養(yǎng).............................3

五、節(jié)能降耗...................................4

第二節(jié)公共設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù).......................4

一、維修養(yǎng)護(hù)范圍...............................4

二、具體方式...................................4

第三節(jié)公共部分的維修養(yǎng)護(hù).........................8

一、維修養(yǎng)護(hù)范圍...............................8

二、公共部分維修養(yǎng)護(hù)管理.......................9

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要點(diǎn)：

1.延長(zhǎng)設(shè)備設(shè)施的使用壽命，使物業(yè)保值、升值

2.保證設(shè)備設(shè)施的正常運(yùn)行，同時(shí)確保醫(yī)院的正常營(yíng)業(yè)

3.節(jié)能降耗，設(shè)備永葆如新

4.降低管理成本支出，減輕客戶經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)

第一節(jié)日常維修養(yǎng)護(hù)

物業(yè)的公共部分和公用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)是現(xiàn)代物業(yè)管

理的主要內(nèi)容之一，也是XX醫(yī)院這樣的綜合醫(yī)院的管理重點(diǎn)之

一。我們將堅(jiān)持“因地制宜、科學(xué)管養(yǎng)”的方針，編制科學(xué)的

物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃并合理組織實(shí)施，力爭(zhēng)達(dá)到如下目的：延長(zhǎng)

物業(yè)物質(zhì)壽命，滿足公共設(shè)施、設(shè)備的正常使用功能；延長(zhǎng)物

業(yè)的經(jīng)濟(jì)壽命，達(dá)到保值增值的效果；降低管理成本支出，減

輕客戶經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。

我們將以建設(shè)部、XX市有關(guān)物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)的相關(guān)法規(guī)、專

業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)規(guī)范以及XX物業(yè)質(zhì)量保證體系中的相關(guān)操作規(guī)程

作為依據(jù)，做好XX醫(yī)院的物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)工作。

一、技術(shù)力量配備

我們將從公司儲(chǔ)備的各類專業(yè)技術(shù)人才中抽調(diào)熟悉土建、

機(jī)電、給排水及空調(diào)等專業(yè)的技術(shù)人員充實(shí)到醫(yī)院管理中心，

以滿足物業(yè)日常管理及維修養(yǎng)護(hù)的需要。

2

同時(shí)，我們將加強(qiáng)維修技工的培訓(xùn)工作。通過開展長(zhǎng)期連

續(xù)的專項(xiàng)培訓(xùn)，促使維修技工不斷提高維修工作技能，熟練掌

握公共部分、共有設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)的內(nèi)容、周期及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)

等。

二、制度保證

我們將嚴(yán)格執(zhí)行《物業(yè)管理?xiàng)l例》及《XX市物業(yè)管理辦法》

等相關(guān)法規(guī)，并結(jié)合公司質(zhì)量管理體系的要求，根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際

情況編制《房屋本體及設(shè)施設(shè)備管理程序》、《用戶房屋維修

管理程序》等程序文件和《設(shè)施設(shè)備管理工作手冊(cè)》、《維修

工作手冊(cè)》、《設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)工作流程》等工作手冊(cè)及文

件，作為物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)的制度保證。

三、建立和完善維修檔案

我們將對(duì)物業(yè)的公用設(shè)施設(shè)備、共用部位進(jìn)行統(tǒng)一編號(hào)，

建立相應(yīng)的設(shè)備設(shè)施檔案卡片和臺(tái)賬（包括：檔案臺(tái)賬、分戶

臺(tái)賬、分類匯總臺(tái)賬），并輸入電腦，利用現(xiàn)代化的管理手段

進(jìn)行登記、查詢和控制，全面掌握公用設(shè)施設(shè)備、共用部位的

運(yùn)行使用狀況，為物業(yè)的維修養(yǎng)護(hù)提供科學(xué)的參考。

四、預(yù)防性維修保養(yǎng)

根據(jù)設(shè)施設(shè)備臺(tái)帳，制定預(yù)防性維修保養(yǎng)計(jì)劃，對(duì)所有的

設(shè)施設(shè)備實(shí)施分級(jí)預(yù)防性保養(yǎng)，確保得到有效地維護(hù)，保證正

常的使用功能和延長(zhǎng)其使用壽命。

3

五、節(jié)能降耗

能源約占管理開支的百分之二十以上，因此在節(jié)減管理開

支中，節(jié)能便是最有效的方法。具體節(jié)能方法需根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際

和安排成立專題小組研究及監(jiān)管，由物業(yè)公司統(tǒng)一協(xié)調(diào)，監(jiān)督

日常運(yùn)作，制定每月工作進(jìn)度表，確保指定的工作如期完成。

第二節(jié)公共設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)

一、維修養(yǎng)護(hù)范圍

共用設(shè)施設(shè)備包括電梯、變配電設(shè)備、消防設(shè)施設(shè)備、中

央空調(diào)設(shè)備、水泵房設(shè)備系統(tǒng)、真空泵房、氣泵房、中央監(jiān)控

系統(tǒng)、公共照明、弱電（電話、電視、網(wǎng)絡(luò)、廣播、音響、對(duì)

講等）、給排水系統(tǒng)、污水處理系統(tǒng)、園林綠化、通道溝渠、

停車場(chǎng)、路燈等。

二、具體方式

（一）給水設(shè)施

飲用水水池（箱）半年消毒1次，水質(zhì)每3個(gè)月化驗(yàn)1次，

冬季水箱有可靠的保溫措施，且不得對(duì)水質(zhì)產(chǎn)生污染；保持泵

房清潔衛(wèi)生，良好的通風(fēng)、照明和采暖，地面排水暢通，每3

個(gè)月（結(jié)合清洗水池）清洗1次泵房；水泵運(yùn)行正常，每2小

時(shí)巡查泵房1次，每月啟動(dòng)1次，保持水泵能正常運(yùn)行，每月

檢查1次消防泵及管道閥門，每半年對(duì)共用明裝給水管道進(jìn)行

4

1次全面檢查維修，對(duì)輕度銹蝕將脫皮清理干凈；專業(yè)人員專

人巡視，每日檢查泵、管道、水箱、閥門、水表狀況，定期保

養(yǎng)、維護(hù)，出現(xiàn)問題隨時(shí)處理。

（二）排水設(shè)施

化糞池每年清理2次，每日巡查1次.出入口暢通，井內(nèi)

無積物浮于面上，池蓋無污漬、污物，清理后及時(shí)清潔現(xiàn)場(chǎng)；

樓面落水管落水口等保持完好，開裂、破損等及時(shí)更換，定期

檢查，每3年全面更換1次；每周清掃1次以上排水明溝內(nèi)的

泥沙、紙屑等垃圾，拔除溝內(nèi)生長(zhǎng)的雜草；達(dá)到目視基本干凈

無污漬、無雜草，排水暢通，無積水、臭味；每2個(gè)月對(duì)地下

管井清理1次，撈起井內(nèi)泥沙和懸浮物；每季度對(duì)地下管井徹

底疏通1次，清理結(jié)束地面沖洗干凈。清理時(shí)，地面豎警示牌，

必要時(shí)加護(hù)欄，清理后達(dá)到目視管道內(nèi)壁無粘附物，井底無沉

淀物，水面無漂浮物，水流暢通，井蓋上無污漬、污物。每日

清掃1次溝內(nèi)的泥沙、紙屑等垃圾，拔除溝內(nèi)生長(zhǎng)的雜草；必

要時(shí)用洗滌劑擦洗排水溝。達(dá)到干凈無污漬、無青苔雜草、排

水暢通，無積水、臭味。

（三）供配電系統(tǒng)（在不移交供電部門的情況下）

建立和完善有關(guān)規(guī)章制度，包括電氣設(shè)備運(yùn)行操作規(guī)程、

安全操作規(guī)程、事故處理規(guī)程、巡視檢查制度、維護(hù)制度、安

全及交接班制度；每年委托專業(yè)單位對(duì)變壓器、高壓開關(guān)柜進(jìn)

行1次測(cè)試、試驗(yàn)等項(xiàng)目的維修保養(yǎng)；每年對(duì)變壓器外部、低

壓配電柜進(jìn)行2次清潔、保養(yǎng)；保證正常電力供應(yīng)，限電、停

電按規(guī)定時(shí)間通知用戶（使用人）；每年檢測(cè)1次保安接地電

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阻；每年檢測(cè)1次配電房主要電器設(shè)備的絕緣強(qiáng)度；每年檢測(cè)2

次配電房?jī)?nèi)消防器材，保持消防器材完好；妥善保管高壓操作

工具，并每年送供電部門檢測(cè)1次；每日填寫運(yùn)行記錄，建檔

備查。

（四）弱電系統(tǒng)

操作人員受過專業(yè)培訓(xùn)，持證上崗；工作時(shí)認(rèn)真負(fù)責(zé)，精

神集中，對(duì)異常情況能及時(shí)識(shí)別；發(fā)現(xiàn)異常，及時(shí)處理；有切

實(shí)可行的維修保養(yǎng)計(jì)劃；保養(yǎng)檢修及時(shí)；對(duì)相關(guān)設(shè)備、設(shè)施定

期進(jìn)行調(diào)試，使系統(tǒng)處于最佳工作狀態(tài)；工作、維修、養(yǎng)護(hù)有

記錄，特殊系統(tǒng)、設(shè)備的進(jìn)入經(jīng)過授權(quán)，密碼有有效保護(hù)；分

系統(tǒng)定時(shí)檢查和記錄各部分、各監(jiān)控點(diǎn)的工作及運(yùn)行狀態(tài)，定

期對(duì)各類信息、數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，形成日、月報(bào)表。

（五）避雷接地系統(tǒng)

每年雨季來臨之前，對(duì)整個(gè)避雷接地系統(tǒng)進(jìn)行檢查維護(hù)；

在大雷雨過后也要及時(shí)系統(tǒng)檢查，發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重腐蝕、松脫等立即

更換或緊固。

（六）道路、停車場(chǎng)、（車棚、車庫(kù)）及路燈等配套設(shè)施

加強(qiáng)道路維修與養(yǎng)護(hù)，制定詳細(xì)的道路維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，按

照合同約定實(shí)施；保持道路暢通，路面平坦整齊，排水暢通；

設(shè)立報(bào)修渠道，并有巡查制度，專人負(fù)責(zé)，發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)修補(bǔ)；

道路、車場(chǎng)每天檢查1次；勸阻人為損壞路面，制止在路面焚

燒垃圾、落葉或其他雜物；停車場(chǎng)、停車設(shè)備完好無損，有大、

中、小修計(jì)劃；每日對(duì)道路、停車場(chǎng)進(jìn)行巡檢，發(fā)現(xiàn)缺損立即

維護(hù)。對(duì)進(jìn)入的施工單位，派人跟蹤，確保道路、停車場(chǎng)不受

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損壞。每2年對(duì)道路，停車場(chǎng)設(shè)施進(jìn)行一次維護(hù)，每5年進(jìn)行

一次大修。停車場(chǎng)內(nèi)照明設(shè)施完好，通道暢通無阻，配備必要

的消防設(shè)備，符合停車場(chǎng)規(guī)范要求，便于管理和停放車輛。每

日對(duì)路燈進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)損壞立即更換，發(fā)現(xiàn)損壞，及時(shí)通知

工程維修部。每月清潔燈具一次，每季檢修線路一遍，每年對(duì)

于破損燈具及老化線路進(jìn)行更換。

（七）電梯

電梯采取外包的方式承包給專業(yè)電梯公司負(fù)責(zé)日常維護(hù)與

保養(yǎng)。具體要求按照國(guó)家相關(guān)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)處理。

（八）中央空調(diào)系統(tǒng)

工程部專人負(fù)責(zé)對(duì)中央空調(diào)的日常維護(hù)和保養(yǎng)，并持證上

崗。制定了詳細(xì)周密的運(yùn)行管理規(guī)程。每日隔1小時(shí)巡視1次，

巡視部位包括：中央空調(diào)主機(jī)，控制柜及管路，閘閥等附件。

檢查內(nèi)容包括電壓，高低壓力，油壓，冷凍水溫度，冷卻水溫

度，三相電流等并做好工程部中央空調(diào)運(yùn)行記錄，出現(xiàn)異常立

即處理，對(duì)于處理不了的故障報(bào)修工程部主管處理。中央空調(diào)

水泵每?jī)尚r(shí)檢查空調(diào)水泵軸承聲音，排除不正常漏水。每月

檢查主機(jī)漏油泄漏情況，風(fēng)機(jī)盤管皮帶，過濾網(wǎng)清洗，冷凝水

管等。并填寫中央空調(diào)月度保養(yǎng)記錄。每季檢查保養(yǎng)空調(diào)水泵

軸承，檢查水質(zhì)。每年4月對(duì)中央空調(diào)系統(tǒng)進(jìn)行大修，對(duì)系統(tǒng)

全面檢查，電機(jī)檢查絕緣，風(fēng)機(jī)盤管是否漏水漏氣，管路檢查

等?？照{(diào)機(jī)房保證干凈清潔，每日打掃，設(shè)備表面清潔?？照{(diào)

交接班記錄清楚完善，工程部為保證空調(diào)運(yùn)行，保證醫(yī)院使用，

制定了中央空調(diào)緊急預(yù)案。工程部對(duì)電，氣消耗要求操作維修

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人員必須認(rèn)真填寫。工程主管對(duì)每天消耗進(jìn)行分析，減少不必

要的浪費(fèi)。

（九）供暖系統(tǒng)

工程部對(duì)鍋爐操作人員進(jìn)行培訓(xùn)上崗，做到安全第一。鍋

爐操作人員必須有上崗證。工程部制定了鍋爐操作規(guī)程，鍋爐

運(yùn)行及交接班記錄，鍋爐房管理規(guī)定等管理制度。要求鍋爐操

作人員認(rèn)真執(zhí)行。工程部水暖維修工負(fù)責(zé)鍋爐維修與巡查工作，

鍋爐操作工發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)報(bào)告工程部維修工進(jìn)行處理。水暖維

修日常巡查內(nèi)容：換熱泵，循環(huán)水泵，及鍋爐的運(yùn)行情況。檢

查內(nèi)容：水泵壓力，煤氣壓力，控制柜電流，電壓，水泵聲音

等，每月對(duì)水泵、保養(yǎng)加油，發(fā)現(xiàn)漏水及時(shí)處理。供暖系統(tǒng)維

修計(jì)劃制定，每年12月由工程部主管召集鍋爐操作工，維修水

工制定維修計(jì)劃及材料計(jì)劃。供暖季后，由工程部主管組織實(shí)

施。保養(yǎng)主要內(nèi)容：鍋爐燃燒室清理，燃燒頭保養(yǎng)清理，煙管，

煙道，風(fēng)機(jī)，水泵大修，控制系統(tǒng)保養(yǎng)等。工程部對(duì)每天燃?xì)?/p>

消耗進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析并按室外溫度調(diào)節(jié)鍋爐設(shè)定溫度。

第三節(jié)公共部分的維修養(yǎng)護(hù)

一、維修養(yǎng)護(hù)范圍

公共部分是指主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻

體、柱、梁、樓板等）、外墻、屋面、樓梯間、通道等。

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二、公共部分維修養(yǎng)護(hù)管理

（一）房屋本體共用部位日常維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃及實(shí)施方案

日常維修

序項(xiàng)維修

實(shí)施

號(hào)目類別計(jì)劃方案標(biāo)準(zhǔn)

效果

（1）由于使用

不當(dāng)造成結(jié)構(gòu)

日常每局部受損較

（1）周巡查輕，由工程部

局部一次，按房屋修繕規(guī)

房

受損；特別是定實(shí)施維修；（1）

屋

（2）在前期如局部受損較安全、

承

施工階段要重，應(yīng)請(qǐng)公司《XX市城鎮(zhèn)正常

重

１質(zhì)量每天巡專業(yè)工程技術(shù)房屋修繕范圍使用；

結(jié)

原因視，發(fā)人員提出方和標(biāo)準(zhǔn)》（2）

構(gòu)

造成現(xiàn)問案，委托專業(yè)功能

部

的結(jié)題，立公司實(shí)施；完好。

位

構(gòu)問即處（2）如因施工

題。理、維質(zhì)量原因造成

修。結(jié)構(gòu)問題，應(yīng)

報(bào)請(qǐng)建設(shè)單位

處理。

２外（1）每周檢由工程部有關(guān)（1）《城、鎮(zhèn)無鼓

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墻外墻查一修繕規(guī)程實(shí)施房屋修繕范圍無脫、

面面磚遍，發(fā)和標(biāo)準(zhǔn)》；無滲

起鼓現(xiàn)問（2）《房屋滲水、美

脫落題，及漏修繕技術(shù)規(guī)觀整

的修時(shí)維程》潔。

補(bǔ)；修。（cJJ62-95）

（2）

外墻

面局

部滲

漏；

（3）

外墻

面大

面積

滲漏；

（4）

外墻

面及

裝飾

面的

翻新

屋每月檢由工程部按相（1）《城、鎮(zhèn)（1）

３

面查一應(yīng)作業(yè)規(guī)程實(shí)房屋修繕范圍無積

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遍，雨施維修，按照和標(biāo)準(zhǔn)》；水，無

季每周年度普查計(jì)劃（2）《房屋滲滲漏；

檢查，維修。漏修繕技術(shù)（2）

發(fā)現(xiàn)問規(guī)》cJJ62-95隔熱

題，及層完

時(shí)維修好無

損；

（3）

雨落

管暢

通、安

裝牢

固。

（1）（1）

公公用整潔，

共地面每周檢無缺

通的維查一損，無

道修改次，發(fā)由工程部按相霉跡。

4門造；現(xiàn)問應(yīng)技術(shù)作業(yè)規(guī)（2）

廳（2）題，及程實(shí)施維修。扶手

樓公共時(shí)維完好，

梯信道、修。無張

間門廳貼痕

的墻、跡。

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天棚（3）

維護(hù)；門窗

（3）開閉

樓間自如

墻面、無破

扶手、損。

踏步

的維

護(hù)；

（4）

公共

門窗

的維

護(hù)。

（1）

接口

及砂

上

眼漏上、下

下用戶隨

水；由工程技術(shù)部水通

5水報(bào)

（2）負(fù)責(zé)維修暢，無

主隨修

管道滲漏

管

堵塞、

破裂；

（3）

12

固定

卡松

脫；

（4）

污水

檢查

口的

維護(hù)。

（二）公共設(shè)施日常維修計(jì)劃及實(shí)施方案

序項(xiàng)維修日常維修

號(hào)目類別計(jì)劃方案標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施效果

路面每周檢由工程干整、無坑洼、

道路面修繕質(zhì)

１人行查一遍部專業(yè)無積水、無缺

路量標(biāo)準(zhǔn)；

道隨壞隨維修工損、完好率達(dá)

雨水砼道每周檢修。由實(shí)施工程（1）井內(nèi)無（99%1以上）井蓋完好

溝

口牙查一遍部專業(yè)積物，井壁率達(dá)100%有效

渠

２雨水發(fā)現(xiàn)問維修工無脫落；發(fā)揮功用，無滲

池

口題及時(shí)按作業(yè)（2）化糞池透；（2）無缺

井

污水維修。規(guī)程實(shí)出口及分隔損，少污跡；

園井綠每周檢施維修。園林綠地堵塞；（31）無堵塞。）綠化管理

公司《二級(jí)

林化糞地、查一遍化進(jìn)行（3）井蓋上設(shè)施、設(shè)備齊全

３綠化養(yǎng)護(hù)標(biāo)

綠池花發(fā)現(xiàn)問綠化補(bǔ)標(biāo)志清晰。完好；

準(zhǔn)》

地綠化草、題及時(shí)種園藝（2）綠化覆蓋

井樹木維修。維修。率95％以上，

閥門