大灣區(qū)物流指數(shù)

定義及說明 背景背景2020（以下簡(jiǎn)稱大灣區(qū)物流地產(chǎn)市場(chǎng)參與者，如開發(fā)商、業(yè)主、租戶、投資者等，提供可靠的參考性指標(biāo)，以便掌握大灣區(qū)各個(gè)城市物流地產(chǎn)市場(chǎng)的變化趨勢(shì)并適時(shí)調(diào)整經(jīng)營(yíng)管理策略，該報(bào)告將進(jìn)行定期更新。大灣區(qū)數(shù)據(jù)取樣范圍大灣區(qū)數(shù)據(jù)取樣范圍本報(bào)告研究地理范圍界定為大灣區(qū)內(nèi)地九個(gè)城市以及香港特別行政區(qū)。其中，根據(jù)市場(chǎng)發(fā)展階段差異化特征，對(duì)各城市選擇不同指數(shù)起點(diǎn)。香港、深圳、廣州指數(shù)起點(diǎn)始于2010年，其它城市指數(shù)起點(diǎn)為2015年及以后。高標(biāo)準(zhǔn)倉庫高標(biāo)準(zhǔn)倉庫高標(biāo)準(zhǔn)倉庫（以下簡(jiǎn)稱高標(biāo)倉）指以鋼結(jié)構(gòu)為佳、凈層高達(dá)9米及以上、首層承重達(dá)每平方米3噸及以上的倉庫；此外，其防火等級(jí)應(yīng)至少為丙二類。指數(shù)指數(shù)租金及價(jià)格指數(shù)分別反映出各城市間租金及價(jià)格的變化趨勢(shì)，進(jìn)而說明城市間物流地產(chǎn)市場(chǎng)資產(chǎn)表現(xiàn)的共性與差異。更新周期更新周期20207大灣區(qū)物流指數(shù)摘要 2023傳統(tǒng)物流倉儲(chǔ)需求方的租賃情緒傾軟，并對(duì)區(qū)域租賃市場(chǎng)表現(xiàn)造成一定沖擊。而自第二季度以來，數(shù)個(gè)跨境電商巨頭強(qiáng)勁的租賃需求則助力市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)復(fù)蘇。在此背景下，盡317.4空置率仍繼2021年后再降至5%4.1%誠(chéng)然，考慮到當(dāng)前市場(chǎng)供需關(guān)系的變化，業(yè)主的租金預(yù)期已較過去數(shù)年更理性。因此，大灣區(qū)物流租金指數(shù)半年度0.3%2.5%。同期，大灣區(qū)物流價(jià)格指數(shù)亦延續(xù)上升趨勢(shì)，但增速有所放緩，半年度環(huán)比微升0.7%，1.6%。長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，在中國(guó)經(jīng)濟(jì)預(yù)期進(jìn)一步復(fù)蘇、電商行業(yè)持續(xù)蓬勃發(fā)展、大灣區(qū)更多重點(diǎn)基建項(xiàng)目相繼完工落成的多重利好下，大灣區(qū)物流市場(chǎng)發(fā)展前景預(yù)計(jì)保持謹(jǐn)慎樂觀。但短期而言，地緣政治風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)濟(jì)不確定性的加劇預(yù)計(jì)仍使市場(chǎng)去化承壓，而電商行業(yè)租戶或繼續(xù)在緩解上述壓力并助力市場(chǎng)維穩(wěn)中發(fā)揮重要作用。/research3宏觀概述 2023年2023年，全球通脹雖加速下降但壓力猶存，全球貨幣環(huán)境2023年持續(xù)緊縮，地緣政治風(fēng)險(xiǎn)和國(guó)際貿(mào)易碎片化加劇，全球經(jīng)濟(jì)2024120223.5%20233.%。受此影響，大灣區(qū)物流市場(chǎng)多數(shù)

中國(guó)跨境電商進(jìn)出口規(guī)模同比變化15.6%租戶和投資者對(duì)業(yè)務(wù)擴(kuò)張更加謹(jǐn)慎。因此，與2020及2021 1.6%表現(xiàn)得以保持穩(wěn)健增長(zhǎng)。中國(guó)跨境電商進(jìn)出口規(guī)模及同比變化，2019至2023中國(guó)跨境電商進(jìn)出口規(guī)模及同比變化，2019至202330,000 30%25,000 25%20,000 20%人民幣億元15,000 15%人民幣億元10,000 10%5,000 5%0 0%2019 2020 2021 2022 2023出口（左軸）

進(jìn)口（左軸）

進(jìn)出口同比變化（右軸）來源：海關(guān)總署，第一太平戴維斯研究部 供應(yīng)與需求 10637.489.3%1,737.30.8%。就城市板塊細(xì)分來看，受全年11.2廣佛肇城市板塊的存量同比增長(zhǎng)19.5%699.240.%供應(yīng)與需求 大灣區(qū)各城市總存量與空置率，2023大灣區(qū)各城市總存量與空置率，2023450 63%400 56%350 49%300 42%萬平方米250 36%萬平方米200 28%150 21%100 14%5000香港 廣

東莞 佛山 惠

肇慶 江門 深

7%00中山 珠?？偞媪浚ㄗ筝S） 空置率（右軸）來源：第一太平戴維斯研究部 需求活躍行業(yè)年初，考慮到全球貿(mào)易扭曲加劇、地緣經(jīng)濟(jì)割裂加深、實(shí)體零售商、第三方物流企業(yè)等在內(nèi)的多數(shù)傳統(tǒng)物流需求方的倉庫租賃策略均保持謹(jǐn)慎，市場(chǎng)租賃活動(dòng)隨之放緩。在此之上，疊加供應(yīng)高峰的影響，業(yè)主在去化方面需求活躍行業(yè)面臨更大挑戰(zhàn)，且這在部分有供應(yīng)集中交付的新興子市場(chǎng)中表現(xiàn)得更為明顯。而自第二季度起，得益于跨境電商海外業(yè)務(wù)的顯著增長(zhǎng)，包括、Shein、Shop等在內(nèi)的數(shù)個(gè)跨境電商巨頭在大灣區(qū)展現(xiàn)出強(qiáng)勁的擴(kuò)張需求，并在多個(gè)城市累計(jì)承租數(shù)百萬平方米倉儲(chǔ)面積以擴(kuò)張其供應(yīng)鏈。全年，大灣區(qū)物流市場(chǎng)年度凈吸97.3305.1肇和深莞惠城市板塊的需求繼續(xù)領(lǐng)跑大灣區(qū)，對(duì)區(qū)域凈吸納量的貢獻(xiàn)分別為41.3%44.7%。截至年底，區(qū)20215以下水平，年末4.1%，1.0

跨境電商需求放緩行業(yè)需求放緩行業(yè) 制造業(yè) 零售 第三方物流租金指數(shù) 租金指數(shù)，1H/2014租金指數(shù)，1H/20142H/20232501H1H01501001H 2H 1H 2H 1H 2H 1H 2H 1H 2H 1H 2H 1H 2H 1H 2H 1H 2H 1H 2H2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 20231H 2H 1H 2H 1H 2H 1H 2H 1H 2H 1H 2H 1H 2H 1H 2H 1H 2H 1H 2H2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 香港 廣州 深圳 中山 東莞 惠州 肇慶大灣區(qū)

佛山 江門 珠海來源：第一太平戴維斯研究部 租金指數(shù)環(huán)比變化年內(nèi)，租戶組合相對(duì)成熟且穩(wěn)定的存量物業(yè)租金仍實(shí)現(xiàn)有機(jī)0.3，同比上升2.5%租金指數(shù)環(huán)比變化202220210.42.0

0.3%同比變化2.5%價(jià)格指數(shù) 價(jià)格指數(shù)，1H/2014價(jià)格指數(shù)，1H/20142H/20233503002501H1H/2015=1001501001H 2H 1H 2H 1H 2H 1H 2H 1H 2H 1H 2H 1H 2H 1H 2H 1H 2H 1H 2H501H 2H 1H 2H 1H 2H 1H 2H 1H 2H 1H 2H 1H 2H 1H 2H 1H 2H 1H 2H2014

2015

2017

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2020

2021 2022 2023 香港 廣州 深圳 中山 東莞 惠州 肇慶大灣區(qū)

佛山 江門 珠海來源：第一太平戴維斯研究部 價(jià)格指數(shù)環(huán)比變化價(jià)格指數(shù)環(huán)比變化盡管如此，但就交易活動(dòng)方面而言，大灣區(qū)物流投資市場(chǎng)仍較區(qū)域內(nèi)其它商業(yè)地產(chǎn)板塊活躍，數(shù)宗源自知名物流地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商、內(nèi)外資基金和其它機(jī)構(gòu)投資者于年內(nèi)所達(dá)成的整售成0.7%20222.5個(gè)百分點(diǎn)。

0.7%同比變化1.6%市場(chǎng)展望 路等更多重點(diǎn)基建項(xiàng)目預(yù)計(jì)相繼完工落成，在上述多重利好下，大灣區(qū)物流市場(chǎng)發(fā)展前景預(yù)計(jì)保持謹(jǐn)慎樂觀。但短期而言，地緣政治風(fēng)險(xiǎn)加劇、紅海危機(jī)持續(xù)、大宗商品價(jià)格上漲等不利因素料對(duì)全球貿(mào)易和供應(yīng)鏈的復(fù)蘇造成沖擊，進(jìn)而削弱傳統(tǒng)制造業(yè)、零售與貿(mào)易行業(yè)租戶的倉儲(chǔ)租賃情緒，加202428.5（主要位于佛山、東莞、肇慶），市場(chǎng)料面臨更大去化壓力，而電商行業(yè)租戶或繼續(xù)在助力區(qū)域物流資產(chǎn)表現(xiàn)維穩(wěn)中發(fā)揮重要作用。聯(lián)系我們

謝靖宇CarlbyXie第一太平戴維斯華南區(qū)市場(chǎng)研究部負(fù)責(zé)人TEL:+862036654874E-mail:carlby.xie@蔡子杰CharlieCai第一太平戴維斯深圳產(chǎn)業(yè)及物流地產(chǎn)服務(wù)部負(fù)責(zé)人:TEL:+8655843601:E-mailcharlie.cai@

羅瑾Louis