上海浦東證大大拇指廣場(chǎng)經(jīng)典案例-P94

上海浦東證大“大拇指廣場(chǎng)”

參考案例漢博顧問2008年10月Contents項(xiàng)目簡(jiǎn)介1區(qū)域環(huán)境描述2定位、業(yè)態(tài)、品牌分析3項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)分析4項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理分析5上海社區(qū)mall代表案例簡(jiǎn)要說明建筑面積（萬平米）大拇指廣場(chǎng)（浦東聯(lián)洋）聯(lián)洋社區(qū)，具有文化藝術(shù)特色的多功能現(xiàn)代化社區(qū)，區(qū)域型商業(yè)中心11百聯(lián)南方mall（閔行蓮花）上海首家社區(qū)mall，目前已成為西南地區(qū)人氣最旺的商業(yè)中心10七寶龍城mall（閔行七寶）城市邊緣地區(qū)的mall，集購(gòu)物、餐飲、娛樂、休閑、文化、綠地于一體23西郊百聯(lián)mall（長(zhǎng)寧新逕）高級(jí)別數(shù)群及新興住宅區(qū)中的多業(yè)態(tài)、開放式、社區(qū)型商業(yè)中心11百聯(lián)中環(huán)mall（普陀真光）超大規(guī)模的泛商業(yè)集群體，融酒店、商務(wù)樓、酒店式公寓、商業(yè)廣場(chǎng)于一體43大寧國(guó)際廣場(chǎng)（閘北大寧）滬北地區(qū)規(guī)模最大的商業(yè)休閑購(gòu)物中心，集酒店、辦公、商業(yè)一體的社區(qū)型街區(qū)式購(gòu)物中心25大華虎城mall（寶山大華）坐落在大規(guī)模的社區(qū)內(nèi)，塊體圍合式的綜合商業(yè)中心16上海社區(qū)mall代表案例此類項(xiàng)目的區(qū)域特征，大多選址在居民區(qū)聚集區(qū)域或者新興住宅區(qū)內(nèi)，區(qū)域內(nèi)均有數(shù)十萬的常駐居民，并呈快速增長(zhǎng)趨勢(shì)，同時(shí)具備中等、中等偏上的消費(fèi)能力，從而提供了項(xiàng)目的發(fā)展空間。項(xiàng)目名稱布局特征產(chǎn)品組合商業(yè)酒店辦公大拇指廣場(chǎng)（浦東聯(lián)洋）大小不等的二層商業(yè)塊體圍繞中心廣場(chǎng)布置，廣場(chǎng)上安置“LOVE”雕塑，體現(xiàn)現(xiàn)代自由主義建筑風(fēng)格、具有商場(chǎng)室外化，中庭廣場(chǎng)化的特征73%27%/百聯(lián)南方mall（閔行蓮花）地下一層，地上五層的單體mall+2層好美家建材超市100%//七寶龍城mall（閔行七寶）廣場(chǎng)式的mall，一期工程由三幢4層商業(yè)建筑組成，分別為巴黎春天、CAPITAETAIL和碧海連天浴場(chǎng)100%//西郊百聯(lián)mall（長(zhǎng)寧新逕）由一系列大小不等的建筑有機(jī)結(jié)合為開放式建筑格局，地下2層，地上4層，中心是一個(gè)敞開式綠化廣場(chǎng)，步行街，走廊，天橋環(huán)繞100%//百聯(lián)中環(huán)mall（普陀真光）北區(qū)4層弧形商業(yè)建筑，背后是兩幢16層星級(jí)酒店，1-4層為商業(yè)廣場(chǎng)，東側(cè)為30層高的辦公樓，南面12層的辦公樓，西面為14層的辦公樓，1-4層為商業(yè)裙樓51%49%大寧國(guó)際廣場(chǎng)（閘北大寧）建筑布局為“四周高、中間低”圍合式分布，四周為“辦公、酒店、商業(yè)裙房”，中間為3-4層獨(dú)立商業(yè)建筑，設(shè)有6層獨(dú)立停車庫(kù)63%16%21%大華虎城mall（寶山大華）數(shù)個(gè)2-4層商業(yè)塊沿東、北兩條接到鋪展布置100%//上海社區(qū)mall布局特征一、項(xiàng)目簡(jiǎn)介第一部分、項(xiàng)目簡(jiǎn)介第一部分、項(xiàng)目簡(jiǎn)介----概況二、區(qū)域環(huán)境描述第二部分、區(qū)域環(huán)境描述浦東證大大拇指廣場(chǎng)第二部分、區(qū)域環(huán)境描述----概況聯(lián)洋國(guó)際社區(qū)聯(lián)洋社區(qū)因?yàn)槭莻€(gè)較高檔次的國(guó)際型社區(qū)，因此社區(qū)配套的檔次也比其他社區(qū)來的高檔，著名的餐飲如肯德基、星巴克咖啡、必勝客匹薩、味千拉面等現(xiàn)都已成為社區(qū)餐飲的主力軍。SPA館和休閑類商業(yè)如茶室等也在社區(qū)方興未艾；社區(qū)會(huì)館內(nèi)建造的健身房、網(wǎng)球場(chǎng)和游泳池，也都是業(yè)主可以釋放激情的理想選擇；社區(qū)南面的世紀(jì)公園更是放松心情的好去處。購(gòu)物方面，家樂福成了絕對(duì)主打，但是國(guó)人最習(xí)慣的菜場(chǎng)等生鮮感完備的配套未在社區(qū)規(guī)劃內(nèi)出現(xiàn)。在教育配套方面，聯(lián)洋社區(qū)內(nèi)建有劉詩(shī)昆音樂幼兒園、東方幼兒園、進(jìn)才實(shí)驗(yàn)學(xué)校、進(jìn)才學(xué)校國(guó)際部等，不過這些學(xué)校都是價(jià)格不菲，或者普遍定位明顯高于一般教育設(shè)施的學(xué)校。教育設(shè)施的齊全和高端化是聯(lián)洋社區(qū)內(nèi)教育設(shè)施存在的現(xiàn)狀。聯(lián)洋社區(qū)屬于在原有建筑拆除殆盡后，完全打造的新城。社區(qū)主題定位在中高檔國(guó)際社區(qū)的理念，帶來比例不小的自駕車一族在社區(qū)自住。社區(qū)內(nèi)的交通經(jīng)歷了較長(zhǎng)時(shí)間的空白期，至今也并未達(dá)到四通八達(dá)和串連整個(gè)社區(qū)的狀態(tài)。地鐵二號(hào)線對(duì)社區(qū)都作為賣點(diǎn)和主要市政配套。此外，整個(gè)聯(lián)洋社區(qū)在文化底蘊(yùn)方面的建設(shè)也在業(yè)界獨(dú)樹一幟，以羅丹思想者雕塑為主題的廣場(chǎng)就建造在為整個(gè)社區(qū)服務(wù)的LAYA會(huì)所內(nèi)，將世界級(jí)著名雕塑引進(jìn)社區(qū)作為社區(qū)的標(biāo)志，在滬上也是獨(dú)一無二的創(chuàng)舉。在聯(lián)洋會(huì)所內(nèi)，還建有餐飲、健身房、溫水泳池和網(wǎng)球場(chǎng)等設(shè)施。而作為為數(shù)不多的在社區(qū)新建天主教堂、星級(jí)酒店（淳大萬麗）和高爾夫球場(chǎng)的社區(qū)之一，聯(lián)洋社區(qū)打造國(guó)際化社區(qū)環(huán)境的定義，以及區(qū)域住戶的相對(duì)層次也由此可得應(yīng)證。第二部分、區(qū)域環(huán)境描述----區(qū)域特征第二部分、區(qū)域環(huán)境描述----交通情況距浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)約30分鐘車程，距人民廣場(chǎng)約20分鐘車程、距陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)約10分鐘車程；公共交通：983,987,640,794,984,584,泰高線,楊高專線等

軌道交通：地鐵二號(hào)線科技館站（有10個(gè)延伸站頭即將開通，最遠(yuǎn)可至浦東機(jī)場(chǎng)）第二部分、區(qū)域環(huán)境描述----行政配套第二部分、區(qū)域環(huán)境描述----居住環(huán)境聯(lián)洋國(guó)際社區(qū)住宅226萬平方米，代表樓盤如：仁恒河濱城、第九城市、水清木華、華麗家族、御翠園、九間堂等；成熟商業(yè)配套近40萬平方米，如證大·大拇指廣場(chǎng)、淳大萬麗酒店、證大麗笙酒店等；另外還有包括進(jìn)才實(shí)驗(yàn)學(xué)校、東方幼兒園等在內(nèi)的公建配套項(xiàng)目近22萬平方米。學(xué)歷背景職業(yè)情況家庭收入單次消費(fèi)額第二部分、區(qū)域環(huán)境描述----消費(fèi)人群分析第二部分、區(qū)域環(huán)境描述----主要競(jìng)爭(zhēng)案例分析（聯(lián)洋廣場(chǎng)）聯(lián)洋廣場(chǎng)位于浦東芳甸路，緊鄰大拇指廣場(chǎng)，是上海聯(lián)洋集團(tuán)有限公司開發(fā)運(yùn)營(yíng)的商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目，將于2008年底開業(yè)。項(xiàng)目占地面積：約25500平方米總建筑面積：約68500平方米商場(chǎng)建筑面積：約58000平方米酒店建筑面積：約10000平方米項(xiàng)目各區(qū)域規(guī)劃：A區(qū)——百貨，共6層，地上4層，地下2層B區(qū)——社區(qū)，共4層C區(qū)——商務(wù)，共3層D區(qū)——酒店，共11層，為宜必思品牌聯(lián)洋廣場(chǎng)----項(xiàng)目定位聯(lián)洋廣場(chǎng)----總體定位及各樓層業(yè)態(tài)分布A區(qū)：B1：家居、電器、運(yùn)動(dòng)專賣1F：國(guó)際一線時(shí)尚流行休閑品牌2F：國(guó)際二線及國(guó)內(nèi)時(shí)尚流行休閑運(yùn)動(dòng)品牌3F：國(guó)際及國(guó)內(nèi)時(shí)尚兒童服飾、家居、家飾、床上用品、攝影及兒童教育品牌4F：時(shí)尚、概念、主題、創(chuàng)意餐飲及游樂中心B區(qū)：1F：社區(qū)配套服務(wù)2F：人氣餐廳3F：SPA、保健4F：教育、證券、社區(qū)配套服務(wù)、休閑C區(qū)：1F：金融服務(wù)、西餐廳（含酒吧）、社區(qū)配套2F：商務(wù)創(chuàng)意餐廳3F：商務(wù)粵式、杭本幫餐廳已簽約商家：A區(qū)：B1：BESTBUY1F：ZARA、MANGO、PROMOD、Sephora、LensCrofter、COSTA3F：Babyshop、多樣屋B區(qū)：1F：避風(fēng)塘、可頌坊2F：楚炫堂、洋蔥餐廳3F：美麗田園、瑪花纖體、蒂梵尼4F：恒佳齒科C區(qū)：1F：東亞銀行、匯豐銀行2F：俏江南3F：蘇浙匯聯(lián)洋廣場(chǎng)----已簽約商家論證點(diǎn)1、項(xiàng)目起初以出售為主，在經(jīng)營(yíng)上遇到問題后，開發(fā)商進(jìn)行統(tǒng)一的回購(gòu)，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，使得項(xiàng)目能夠順利的運(yùn)轉(zhuǎn)；2、區(qū)域內(nèi)有2號(hào)線通過、且周邊的軌道交通在不斷的完善；3、區(qū)域內(nèi)行政配套較、商務(wù)較多，為消費(fèi)力奠定了一定基礎(chǔ)；4、區(qū)域內(nèi)人口密度較高，且文化素質(zhì)也較高，有不少的外國(guó)人入住，為改區(qū)域的消費(fèi)力及消費(fèi)層次奠定了基礎(chǔ)。三、定位、業(yè)態(tài)、品牌分析第三部分、定位、業(yè)態(tài)、品牌分析----功能定位1、打造了一條菜系復(fù)合的餐飲街，引進(jìn)包括日本料理、韓國(guó)燒烤、意大利PIZZA、印度料理、港式茶餐、川菜、上海小吃、中式素食在內(nèi)的多種特色風(fēng)味；

2、家樂福地下一層旁設(shè)置了一個(gè)美食廣場(chǎng)，提供價(jià)格較低的快餐；

3、主入口兩側(cè)為必勝客、肯德基、星巴克等傳統(tǒng)知名快餐和咖啡店；

4、引入了一家檔次較高的中餐旗艦店－唐朝；

5、除此之外，廣場(chǎng)內(nèi)其他位置也引進(jìn)了多家特色小吃、茶餐廳、意大利餐廳等。目前大拇指廣場(chǎng)的商戶達(dá)到86家，滿足率在95%以上。第三部分、定位、業(yè)態(tài)、品牌分析----業(yè)態(tài)布局（1F）餐飲超市服務(wù)娛樂零售一層業(yè)態(tài)以餐飲為主，主力店為家樂福超市及好樂迪KTV，周圍一圈沿馬路的商鋪，均為目的性消費(fèi)居多的，美容美發(fā)、銀行等業(yè)態(tài)。品牌面積業(yè)態(tài)家樂福8900超市好樂迪4000娛樂香啡繽50西餐馬龍酒樓250西餐棒約翰100西餐業(yè)態(tài)說明品牌面積業(yè)態(tài)美麗時(shí)光50西餐許留山50冰品馬可波羅50西餐Paul50服務(wù)秀發(fā)麗昂250服務(wù)業(yè)態(tài)說明品牌面積業(yè)態(tài)上海床上用品50零售唐朝酒店1300中式餐飲星巴克80冰品浦發(fā)銀行100服務(wù)肯德基150西式輕食類餐飲業(yè)態(tài)說明品牌面積業(yè)態(tài)中國(guó)銀行100服務(wù)詠琪美容美發(fā)80服務(wù)居家伴100零售想瘦主意80服務(wù)德申會(huì)口腔護(hù)理80服務(wù)業(yè)態(tài)說明品牌面積業(yè)態(tài)韓國(guó)料理50國(guó)外餐飲淑女屋50零售青瀧工坊50零售澳西奴40零售愉龍餐廳120國(guó)外餐飲業(yè)態(tài)說明品牌面積業(yè)態(tài)屈臣氏200零售沃歌斯150國(guó)外餐飲哈根達(dá)斯100國(guó)外餐飲巴黎貝甜80國(guó)外餐飲意式匹薩60國(guó)外餐飲業(yè)態(tài)說明品牌面積業(yè)態(tài)聚湘閣60中式餐飲西蜀風(fēng)情60中式餐飲sony80零售本杰比印度餐廳80國(guó)外餐飲交通銀行150服務(wù)業(yè)態(tài)說明品牌面積業(yè)態(tài)康友保健60服務(wù)曼都佳人SPA60服務(wù)曼都佳人美容60服務(wù)上海銀行100服務(wù)好果多30中式餐飲業(yè)態(tài)說明品牌面積業(yè)態(tài)比格玩具40零售葩加葩40零售必勝客120國(guó)外餐飲避風(fēng)塘200中式餐飲樺韻閣150中式餐飲業(yè)態(tài)說明品牌面積業(yè)態(tài)味千拉面100國(guó)外餐飲燕之屋60零售寶島眼鏡50零售爐邊情談60中式餐飲味知堂200中式餐飲業(yè)態(tài)說明品牌面積業(yè)態(tài)花月亭60中式餐飲雅點(diǎn)舫80中式餐飲榮壽司60國(guó)外餐飲韓林炭烤250國(guó)外餐飲泓葉私房菜150中式餐飲業(yè)態(tài)說明品牌面積業(yè)態(tài)皇后餐廳150國(guó)外餐飲卓可30零售高爾夫地帶30零售亞閣30零售琪也秀30零售業(yè)態(tài)說明品牌面積業(yè)態(tài)仙蒂美甲30服務(wù)金巧依30零售兒童科技館100服務(wù)第三部分、定位、業(yè)態(tài)、品牌分析----業(yè)態(tài)布局（2F）二層左側(cè)業(yè)態(tài)以大面積品牌集合店、服務(wù)為主，右側(cè)業(yè)態(tài)以餐飲、娛樂為主。餐飲服務(wù)娛樂零售品牌面積業(yè)態(tài)only90零售jack&jones90零售veromoda90零售優(yōu)哉瑜伽SPA會(huì)館450服務(wù)nike450零售業(yè)態(tài)說明品牌面積業(yè)態(tài)sport100450零售星寶寶50零售百麗60零售沙華多利60國(guó)外餐飲哇吧150國(guó)外餐飲業(yè)態(tài)說明品牌面積業(yè)態(tài)藏瓏坊100國(guó)外餐飲藏瓏太極50服務(wù)證大現(xiàn)代藝術(shù)館450服務(wù)燕舍家居30零售緣鍋豆撈制造250中式餐飲賽百味30國(guó)外餐飲業(yè)態(tài)說明品牌面積業(yè)態(tài)影酷數(shù)碼影院800娛樂美頌巴黎800零售月亮河餐廳120國(guó)外餐飲LZH網(wǎng)吧120娛樂新奧爾良西餐廳120國(guó)外餐飲青桐書屋120服務(wù)業(yè)態(tài)說明面積配比數(shù)量配比數(shù)據(jù)說明從面積上看家樂福超市及好樂迪KTV作為次主力店所占項(xiàng)目總比較大達(dá)到了56%，但從業(yè)態(tài)數(shù)量上來看，餐飲占了46%，也較為符合社區(qū)型購(gòu)物中心的特質(zhì)；項(xiàng)目名稱布局特征百貨賣場(chǎng)零售購(gòu)物餐飲休閑娛樂其他大拇指廣場(chǎng)（浦東聯(lián)洋）/36%12%22%20%10%百聯(lián)南方mall（閔行蓮花）8%48%24%13%6%1%七寶龍城mall（閔行七寶）24%16%22%10%21%7%西郊百聯(lián)mall（長(zhǎng)寧新逕）15%47%9%11%16%2%百聯(lián)中環(huán)mall（普陀真光）15%40%24%21%大寧國(guó)際廣場(chǎng)（閘北大寧）/27%23%29%13%8%上海典型社區(qū)型購(gòu)物中心各類業(yè)態(tài)比例：百貨類比重一般在15~30%，賣場(chǎng)在30%~50%，零售購(gòu)物在10~25%，餐飲類10~30%，休閑娛樂在10~20%，其他在10%以下，由此可發(fā)現(xiàn)賣場(chǎng)對(duì)社區(qū)mall的影響力最大，餐飲、娛樂是必不可少的。賣場(chǎng)均要占到了整個(gè)項(xiàng)目的三分之一的面積比例上海典型購(gòu)物中心業(yè)態(tài)比例分析面積配比數(shù)量配比數(shù)據(jù)說明-----餐飲通過對(duì)此項(xiàng)目的調(diào)研，我們發(fā)現(xiàn)這不同于一般的社區(qū)型購(gòu)物中心，周邊的居住群有相當(dāng)一部分的外國(guó)人，也堪稱浦東的“古北新區(qū)”，從餐飲比上看，西式餐飲及酒吧的量已經(jīng)超過了中式餐飲達(dá)到了67%，由此可發(fā)現(xiàn)業(yè)態(tài)的定位與周邊人群的消費(fèi)習(xí)慣是精密相連的。家樂福成立于1959年的家樂福集團(tuán)是大賣場(chǎng)業(yè)態(tài)的首創(chuàng)者，是歐洲第一大零售商，世界第二大國(guó)際化零售連鎖集團(tuán)?，F(xiàn)擁有11,000多家營(yíng)運(yùn)零售單位，業(yè)務(wù)范圍遍及世界30個(gè)國(guó)家和地區(qū)。品牌店說明好樂迪“好樂迪”在全國(guó)各地都有著自己的一席之地。其中心理念是“健康、歡樂、自在、人文”，為了進(jìn)一步與國(guó)際化KTV接軌，為了成為全國(guó)皆知的KTV品牌成為娛樂業(yè)最美麗的風(fēng)景線。品牌店說明香啡繽CoffeeBean&TeaLeaf始建于1963年美國(guó)的加利福尼亞，營(yíng)運(yùn)至今已成為一家享有良好聲譽(yù)與形象的知名連鎖餐飲經(jīng)營(yíng)企業(yè)。品牌店說明棒約翰PAPAJOHN'S國(guó)際公司是全球三大比薩連鎖企業(yè)之一。經(jīng)過20幾年，PAPAJOHN'S全球得到快速的發(fā)展，并且在世界各地取得了強(qiáng)大的商業(yè)成功。截至2008年，PAPAJOHN'S全球共擁有餐廳3200多家，遍布美國(guó)各州和30個(gè)國(guó)際市場(chǎng)。品牌店說明許留山許留山於60年代在香港元朗開設(shè)首間涼茶店，以著名清熱祛濕的【特種龜苓膏】及各款涼茶起家。至90年代，憑獨(dú)創(chuàng)的【芒果西米撈】而奠定「港式鮮果甜品店」的專有地位。品牌店說明星巴克星巴克（Starbucks）咖啡公司成立于1971年，是世界領(lǐng)先的特種咖啡的零售商，烘焙者和品牌擁有者。旗下零售產(chǎn)品包括30多款全球頂級(jí)的咖啡豆、手工制作的濃縮咖啡和多款咖啡冷熱飲料、新鮮美味的各式糕點(diǎn)食品以及豐富多樣的咖啡機(jī)、咖啡杯等商品。

品牌店說明肯德基肯德基源于美國(guó)，創(chuàng)建于1930年，是世界著名的炸雞快餐連鎖企業(yè)，在全球擁有10000多家餐廳。

品牌店說明屈臣氏屈臣氏集團(tuán)是全球第三大保健及美容產(chǎn)品零售集團(tuán)。屈臣氏個(gè)人護(hù)理店是集團(tuán)首先設(shè)立的旗艦零售品牌。憑借其準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，使其“個(gè)人護(hù)理專家”的身份深入人心，以致于人們一提到屈臣氏便想到“個(gè)人護(hù)理專家”。品牌店說明哈根達(dá)斯哈根達(dá)斯作為美國(guó)冰激凌品牌，1921年由魯本·馬特斯研制成功。如今，不僅在全美，在全球都是極受歡迎的品牌。無論在那里，一提到“哈根達(dá)斯”，人們就會(huì)想起極其美味誘人的冰淇淋。品牌店說明必勝客屋頂作為餐廳外觀顯著標(biāo)志的必勝客，如今已是全球最大的比薩專賣連鎖企業(yè)。在遍布世界各地一百多個(gè)國(guó)家,每天接待超過4,00萬位顧客,烤制1,70多萬個(gè)比薩餅。必勝客已在營(yíng)業(yè)額和餐廳數(shù)量上，迅速成為全球第一的比薩連鎖餐廳企業(yè)。

品牌店說明避風(fēng)塘1998年海開設(shè)了第一家“避風(fēng)塘茶樓”。今天的避風(fēng)塘茶樓，全國(guó)地區(qū)的總門店數(shù)已逾近200家，遍布全國(guó)16個(gè)省市地區(qū)。已然成為中國(guó)茶樓行業(yè)的知名品牌。

品牌店說明味千拉面品牌店說明ONLYONLY是歐洲著名的時(shí)裝公司丹麥BESTSELLER擁有的四個(gè)著名品牌之一。ONLY擁有許多設(shè)計(jì)師，他們遍布巴黎、米蘭、倫敦和哥本哈根等主要時(shí)尚發(fā)源地，這使ONLY永遠(yuǎn)站在歐洲流行的最前沿。品牌店說明JACK&JONESJackJones是針對(duì)年齡在18歲到30歲之間的喜歡穿著隨意、流行和時(shí)尚的男士們?cè)O(shè)計(jì)的。JackJones的設(shè)計(jì)迎合了國(guó)際大都市男士的生活品位，他們喜歡一種獨(dú)特、輪廓鮮明而樸實(shí)的風(fēng)格，同時(shí)采用高品質(zhì)、時(shí)興和新穎的面料制作的服裝。品牌店說明VEROMODAVEROMODA面向25-35歲女性的職業(yè)休閑裝。經(jīng)典中滲透最新的時(shí)尚感覺。簡(jiǎn)潔的款式突出優(yōu)雅的女人味。為成熟的女性帶來職業(yè)休閑裝的新概念讓她們上班和休閑場(chǎng)合都能感覺到自信和美麗。

品牌店說明Sport100Sport100是一家融合運(yùn)動(dòng)休閑，時(shí)尚購(gòu)物，新穎設(shè)計(jì)為一體的大型體育運(yùn)動(dòng)用品零售概念店。

品牌店說明美頌巴黎美頌巴黎隸屬于法國(guó)圣戈班集團(tuán)，是其進(jìn)入亞洲的第一家建材銷售商，獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)理念帶來無限的驚喜。品牌店說明知名品牌店占到了整個(gè)項(xiàng)目品牌數(shù)的20%（17個(gè)商家），生活賣場(chǎng)為家樂福，建材賣場(chǎng)為法國(guó)的中高端品牌美頌巴黎，水吧類的代表品牌有星巴克、香啡繽，輕食類有肯德基、麥當(dāng)勞，購(gòu)物類有only等品牌，聯(lián)洋社區(qū)是一個(gè)人口素質(zhì)較為高端的社區(qū)，引進(jìn)這些中高端品牌也是為了迎合當(dāng)?shù)叵M(fèi)者的消費(fèi)需求。數(shù)據(jù)說明-----知名品牌占比特色業(yè)態(tài)點(diǎn)評(píng)將文化元素的業(yè)態(tài)融入shoppingmall中，已經(jīng)是國(guó)內(nèi)購(gòu)物中心布局的一次概念革命，除了凸顯品質(zhì)又能帶來一批新鮮的客源。中心廣場(chǎng)特賣區(qū)業(yè)態(tài)總結(jié)社區(qū)購(gòu)物中心的核心元素：生活賣場(chǎng)、餐飲及配套服務(wù)（根據(jù)不同層次的社區(qū)而設(shè)定）

布局特點(diǎn)：★東西兩側(cè)設(shè)定了家樂福超市及好樂迪KTV作為次主力店，吸引固定人流；★一層其他位置基本以中、西餐飲為主；★外圍沿馬路的區(qū)域，由于人流帶動(dòng)理由較少，設(shè)置了銀行、診所等社區(qū)服務(wù)類業(yè)態(tài)（銀行及診所也是較為能承受高租金的業(yè)態(tài)）；★項(xiàng)目具有一個(gè)2000平米左右的露天內(nèi)廣場(chǎng)，主要功能為兒童娛樂其次為集裝箱攤位式的小型零售及零售特賣區(qū)。中式餐飲區(qū)西式餐飲區(qū)業(yè)態(tài)總結(jié)(續(xù))四、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)分析項(xiàng)目是一個(gè)廣場(chǎng)式樣的shoppingmall，由22個(gè)建筑單體組成，建筑形式以地上兩層為主，局部一層至三層，地下兩層是停車場(chǎng)和配套設(shè)備用房，項(xiàng)目出入口分東、西各一個(gè)，另設(shè)有2000平米的中心廣場(chǎng)，整個(gè)項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)是圍繞廣場(chǎng)與街區(qū)的概念而形成。項(xiàng)目整體布局項(xiàng)目整體布局圖中心廣場(chǎng)特賣區(qū)卸貨區(qū)地下停車出入口特色小店餐飲露臺(tái)區(qū)鋪面分割情況說明中心廣場(chǎng)特賣區(qū)卸貨區(qū)地下停車出入口特色小店餐飲露臺(tái)區(qū)L1，除了賣場(chǎng)與KTV作為次主力店占據(jù)了較大的面積，廣場(chǎng)內(nèi)部小鋪大多為餐飲店（藍(lán)色），廣場(chǎng)外圍小鋪大多為生活服務(wù)業(yè)態(tài)（橙色），小鋪的門寬在6~8米，進(jìn)深在8~10米，中間集裝箱式的特色小店門寬在10米，進(jìn)深在2米。L2，均布置的為大店形式的業(yè)態(tài)，零售業(yè)態(tài)門寬在16~20米、進(jìn)深在25~28米，其他業(yè)態(tài)則大小不一。中庭廣場(chǎng)設(shè)置兒童戲水區(qū)集裝箱改裝的特色小店共有六個(gè)集裝箱改裝組成，每家小店的面積為20平米左右項(xiàng)目前后出口廣場(chǎng)主入口處（西門）廣場(chǎng)后門（東門）樓梯垂直動(dòng)線通向2層的通道分布在廣場(chǎng)的左右兩側(cè)，通道寬約18米，由一輛向上的自動(dòng)扶梯及2條人行階梯組成，中間用綠化帶作為點(diǎn)綴。上下樓梯的處理方式廣告位處理景觀布置中心廣場(chǎng)景觀布置(續(xù))景觀布置(續(xù))景觀布置(續(xù))景觀布置(續(xù))景觀布置(續(xù))景觀布置(續(xù))整個(gè)項(xiàng)目以街區(qū)式的購(gòu)物中心形式為展示面，平面及垂直動(dòng)線組織簡(jiǎn)單明了。有效利用廣場(chǎng)中的水池，變成兒童戲水池，集裝箱式的店鋪也極具特色，鋪位的面積分割也較為合理。景觀規(guī)劃及建筑小品的布置與建筑物的比例較為協(xié)調(diào)，不雜不亂，格調(diào)清爽。規(guī)劃要點(diǎn)五、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理分析統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)統(tǒng)一招商綜合服務(wù)性強(qiáng)為不同的區(qū)域量身定做業(yè)態(tài)統(tǒng)一管理新元素業(yè)態(tài)的合理融合核心要點(diǎn)社區(qū)型購(gòu)物中心商業(yè)運(yùn)營(yíng)要點(diǎn)中心廣場(chǎng)特賣區(qū)卸貨區(qū)地下停車出入口特色小店租金說明---2008年L1：特色小店：30元/平米/天其他餐飲、零售商鋪：15~20元/平米/天特賣區(qū)：按季節(jié)不同收取場(chǎng)地費(fèi)2008年2007年2006年2005年15元/平米/天12元/平米/天10元/平米/天8元/平米/天租金說明---遞增情況物業(yè)管理費(fèi)