第十三章 城市房地產(chǎn)管理法

第十三章城市房地產(chǎn)管理法學(xué)習(xí)目標(biāo)：知識(shí)目標(biāo)：?了解：房地產(chǎn)的概念、城市房地產(chǎn)權(quán)屬、城市房屋拆遷的補(bǔ)償和安置?理解：房地產(chǎn)的特征、城市房地產(chǎn)開發(fā)的注意事項(xiàng)、房地產(chǎn)抵押的程序?掌握：城市房地產(chǎn)開發(fā)用地取得的方式；城市房屋拆遷的程序；房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的一般條件能力目標(biāo)：?能說(shuō)明房地產(chǎn)開發(fā)用地的取得方式?能根據(jù)所學(xué)知識(shí)分析房屋拆遷事件中拆遷人與被拆遷人的做法合法與否第一節(jié)城市房地產(chǎn)管理法律制度概述

一、房地產(chǎn)的概念(一)房地產(chǎn)的概念房地產(chǎn)是指土地、建筑物及附屬物和固定于其上不可分離的部分，以及由此衍生的各種權(quán)益的總稱。(二)房地產(chǎn)的分類(三)房地產(chǎn)的特征1、固定性

2、永久性或持久性3、個(gè)別性二、房地產(chǎn)法(一)房地產(chǎn)法概念房地產(chǎn)管理管理法，是指為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)公共政策目標(biāo)目標(biāo)，由國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)擁有、開發(fā)、利用、交易、維護(hù)等加以管制與調(diào)控的一系列法律規(guī)范的總稱。(二)立法現(xiàn)狀1、全國(guó)人大常委會(huì)審議并通過(guò)的法律

2、國(guó)務(wù)院公布的行政法規(guī)3、最高人民法院司法解釋第二節(jié)城市房地產(chǎn)權(quán)屬及其管理

一、城市房地產(chǎn)權(quán)屬房地產(chǎn)權(quán)屬是指房地產(chǎn)權(quán)利的歸屬，表明的是房地產(chǎn)權(quán)利在主體上的歸屬狀態(tài)。

二、城市房地產(chǎn)權(quán)屬登記(一)概述1、概念。房地產(chǎn)權(quán)屬登記，指由房地產(chǎn)管理部門依職權(quán)或應(yīng)當(dāng)事人請(qǐng)求，對(duì)土地所有權(quán)、土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)和房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利等進(jìn)行勘測(cè)、記錄、核實(shí)、確認(rèn)、并向權(quán)利人頒發(fā)權(quán)證的一系列活動(dòng)。2、功能(二)登記類型1、總登記2、初始登記3、轉(zhuǎn)移登記4、變更登記5、他項(xiàng)權(quán)利登記

6、注銷登記三、城市房屋登記管理1、房屋與土地權(quán)屬分別登記2、房屋與土地權(quán)屬統(tǒng)一登記第三節(jié)城市房地產(chǎn)開發(fā)一、城市房地產(chǎn)開發(fā)的概念與特征房地產(chǎn)開發(fā)，一般是對(duì)土地和地上建筑物進(jìn)行的投資開發(fā)建設(shè)活動(dòng)，在依法取得土地使用權(quán)的國(guó)有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。房地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)綜合性的開發(fā)行為，不僅包括房屋建設(shè)，更主要的是基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)備的建設(shè)，即土地的開發(fā)建設(shè)。二、城市房地產(chǎn)開發(fā)的注意事項(xiàng)1、執(zhí)行城市規(guī)劃

2、房地產(chǎn)開發(fā)的用途與期限

3、房地產(chǎn)開發(fā)的安全性要求

4、房地產(chǎn)開發(fā)中的聯(lián)建三、城市房地產(chǎn)開發(fā)用地1、出讓方式獲得土地使用權(quán)

2、劃撥土地使用權(quán)第四節(jié)城市房屋拆遷一、城市房屋拆遷的概念與類型(一)城市房屋拆遷的概念

城市房屋拆遷，是指拆遷人根據(jù)建設(shè)規(guī)劃要求和政府所批準(zhǔn)的用地文件，在取得拆遷許可證的情況下，依法拆除建設(shè)用地范圍內(nèi)的房屋和附屬物，將該范圍內(nèi)的單位和居民（被拆遷人）重新安置，并對(duì)其所受損失予以補(bǔ)償?shù)囊幌盗谢顒?dòng)。(二)實(shí)施城市房屋拆遷，有兩種類型：1、自行拆遷2、委托拆遷二、城市房屋拆遷的程序(一)城市房屋拆遷的程序1、申領(lǐng)規(guī)劃用地許可證2、編制拆遷計(jì)劃和方案3、申領(lǐng)拆遷許可證4、發(fā)布拆遷公告5、簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議6、實(shí)施拆遷三、城市房屋拆遷的補(bǔ)償和安置(一)拆遷補(bǔ)償1、城市房地產(chǎn)開發(fā)的注意事項(xiàng)2、拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞椒课莶疬w補(bǔ)償?shù)姆绞接袃煞N：貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換(二)拆遷安置1、拆遷安置的對(duì)象與方式2、拆遷安置的地點(diǎn)和標(biāo)準(zhǔn)3、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)和經(jīng)濟(jì)損失補(bǔ)償拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)包括兩種：一種是搬遷補(bǔ)助費(fèi)；一種是臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。4、過(guò)渡期限的規(guī)定第五節(jié)城市房地產(chǎn)交易一、城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓1、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的一般性禁止城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定，下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓：以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合法定條件的；司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；依法收回土地使用權(quán)的；共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；權(quán)屬有爭(zhēng)議的；未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。2、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的一般條件與程序房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓人應(yīng)持有合法取得的土地使用權(quán)證書；轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。被轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)權(quán)利屬于可依法轉(zhuǎn)讓的類型并具備依法轉(zhuǎn)讓的條件。3、出讓土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓(1)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；(2)按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的25％以上，屬于成片開發(fā)工地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。

4、劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓二、城市房地產(chǎn)抵押1、可抵押的房地產(chǎn)依抵押權(quán)理論，只有抵押人有處分權(quán)的可依法流通且具有獨(dú)立交換價(jià)值的財(cái)產(chǎn)，方可成為抵押權(quán)客體。2、程序。設(shè)定房地產(chǎn)抵押時(shí)，抵押人所持有的土地使用權(quán)證書，房屋所有權(quán)證書是標(biāo)志抵押人具有設(shè)定抵押資格的書面憑證。因此，城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定，房地產(chǎn)抵押，應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書、房屋所有權(quán)證書辦理。房地產(chǎn)抵押，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)簽訂書面抵押合同。3、劃撥土地上房地產(chǎn)的抵押4、新增地上物處置三、城市房屋租賃、贈(zèng)與和交換(一)房屋租賃，是房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。(二)城市房屋贈(zèng)與城市房屋贈(zèng)與一方(贈(zèng)與人)自愿把自己所有的房屋無(wú)償贈(zèng)與他人(受贈(zèng)人)，他人愿意接受的民事法律行為。房屋贈(zèng)與的雙方當(dāng)事人應(yīng)訂立書面合同。其法律特征：(1)房屋贈(zèng)與合同是單務(wù)合同、無(wú)償合同；(2)房屋贈(zèng)與合同是實(shí)踐性合同；(3)房屋贈(zèng)與合同是要式合同。(三)城市房屋交換是指房屋所有者之間相互交換房屋的行為。房屋交換的一般概念是指房屋住戶、用戶、所有人，在雙方之間或多方自愿的基礎(chǔ)上，通過(guò)交換或多角交換，相互交換房屋的使用權(quán)和所有權(quán)。本章小結(jié)本章對(duì)房地產(chǎn)法律知識(shí)做了全面的介紹，通過(guò)本章的學(xué)習(xí)會(huì)獲得房地產(chǎn)法律知識(shí)的大致框架。城市房地產(chǎn)管理法律制度概述是本章的基礎(chǔ)，城市房地產(chǎn)開發(fā)涉及房地產(chǎn)形成的相關(guān)內(nèi)容，城市房地產(chǎn)交易涉及房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押、贈(zèng)與等方面的內(nèi)容，城市