長(zhǎng)春經(jīng)開(kāi)區(qū)53-89-5地塊項(xiàng)目概念性產(chǎn)品定位報(bào)告

長(zhǎng)春經(jīng)開(kāi)區(qū)53-89-5地塊項(xiàng)目概念性產(chǎn)品定位報(bào)告2009年4月

序項(xiàng)目基本情況

一、城市背景分析

二、項(xiàng)目背景分析

三、項(xiàng)目基本定位

四、開(kāi)發(fā)策略建議目錄在現(xiàn)階段，本報(bào)告所要回答的五個(gè)核心問(wèn)題序-項(xiàng)目區(qū)位-未來(lái)發(fā)展?jié)摿薮蟆锉景改喜啃鲁菍?duì)本項(xiàng)目的發(fā)展有重要的輻射作用序-項(xiàng)目區(qū)位-地塊現(xiàn)狀尚有不利因素西側(cè)：世紀(jì)大街、世紀(jì)廣場(chǎng)北側(cè)：開(kāi)發(fā)區(qū)熱力四廠南側(cè)：長(zhǎng)大公路序-項(xiàng)目區(qū)位-區(qū)位認(rèn)知度不高序-項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目名稱數(shù)量單位用地面積32.171萬(wàn)平方米總建筑面積70.7762萬(wàn)平方米容積率≤2.2---建筑密度＜30%，---綠化率＞30%---建筑限高公建＜80米住宅＜60米米土地用途為商住用地，土地等級(jí)為居住七級(jí)、商業(yè)七級(jí)二類(lèi)，土地出讓年限為50年。地塊以64505萬(wàn)元凈地（不包括“七通”費(fèi)用）出讓。土地出讓面積為321710平方米，規(guī)劃容積率≤2.2，出讓總建筑面積為707762平方米，商住比為2：8。吉林機(jī)場(chǎng)職工約需要20萬(wàn)平米的住宅，自成組團(tuán)。序-項(xiàng)目規(guī)劃條件更改1、學(xué)?？梢圆豢紤]2、高壓線完全移除3、可以先不考慮戶型配置的90/70問(wèn)題序項(xiàng)目基本情況

一、城市背景分析

二、項(xiàng)目背景分析

三、項(xiàng)目基本定位

四、開(kāi)發(fā)策略建議目錄一、城市背景分析-長(zhǎng)春基本情況★本案長(zhǎng)春是全省政治、經(jīng)濟(jì)、文化和交通中心，東北地區(qū)四大城市之一。六大主城區(qū)、四大開(kāi)發(fā)區(qū)總?cè)丝?87.6萬(wàn)。長(zhǎng)春市地處平原、自然區(qū)位四通八達(dá)、地質(zhì)基礎(chǔ)穩(wěn)固，為大規(guī)模房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)創(chuàng)造了良好的開(kāi)發(fā)條件。長(zhǎng)春市人文科教氛圍濃厚，眾多高等院校、科研院所云集，一方面使得居民素質(zhì)和收入不斷提高，另一方面吸引了眾多畢業(yè)生留在長(zhǎng)春謀求發(fā)展，間接形成了對(duì)房地產(chǎn)商品巨大的潛在需求。一、城市背景分析-長(zhǎng)春基本情況-GDP總量與增長(zhǎng)速度

長(zhǎng)春市GDP總量保持較快增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)實(shí)力不斷提升,2008年達(dá)到2588億，位列東北10城市第四。長(zhǎng)春將建設(shè)國(guó)內(nèi)最大、世界第三的國(guó)際汽車(chē)城；全國(guó)最大汽車(chē)零部件生產(chǎn)基地；亞洲最大軌道客車(chē)研發(fā)及生產(chǎn)基地；全球最大玉米生物化工基地。圖2-1長(zhǎng)春市2002-2007年GDP總量及增長(zhǎng)速度

一、城市背景分析-長(zhǎng)春基本情況-長(zhǎng)春市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿?007年，在全國(guó)15個(gè)副省級(jí)城市中，長(zhǎng)春市的經(jīng)濟(jì)總量排名雖相對(duì)靠后，但是增長(zhǎng)速度排在第一位，表明長(zhǎng)春經(jīng)濟(jì)發(fā)展后勁充足。未來(lái)幾年，預(yù)計(jì)東北地區(qū)的經(jīng)濟(jì)仍將保持較高的增長(zhǎng)率，在與周邊城市的相互促進(jìn)帶動(dòng)下，長(zhǎng)春的經(jīng)濟(jì)也將快速發(fā)展。圖2-22007年15個(gè)副省級(jí)城市經(jīng)濟(jì)總量對(duì)比

一、城市背景分析-長(zhǎng)春基本情況-居民消費(fèi)能力圖2-4人均可支配收入水平及增長(zhǎng)率

一、城市背景分析-長(zhǎng)春經(jīng)開(kāi)區(qū)基本情況2009年經(jīng)開(kāi)區(qū)計(jì)劃GDP達(dá)到342億元，增長(zhǎng)20%，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)力澎湃。一、城市背景分析-長(zhǎng)春房地產(chǎn)基本特征一、城市背景分析-長(zhǎng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)-土地市場(chǎng)分析1、2003-2008年土地出讓情況2003-2005年，長(zhǎng)春土地出讓面積增長(zhǎng)幅度較為緩慢，2006年因棚戶區(qū)改造導(dǎo)致土地突然放量，上漲幅度達(dá)74%。2007年受宏觀調(diào)控影響，土地出讓面積有所降低，約520萬(wàn)平方米，但成交總額未降。2008年出讓面積持續(xù)下降。2、土地出讓均價(jià)長(zhǎng)春土地出讓價(jià)格整體表現(xiàn)平穩(wěn)。2007年起，受樓市價(jià)格猛增的推動(dòng)作用，土地價(jià)格也迅速攀升。08、09年上半年土地市場(chǎng)仍在調(diào)整中。一、城市背景分析-長(zhǎng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)-土地市場(chǎng)分析3、人均居住面積長(zhǎng)春市人均居住面積增長(zhǎng)較為穩(wěn)健。自2003年以來(lái)，平均每年以一平方米的速度增長(zhǎng)。截止2007年末，人均居住面積已達(dá)27平方米。長(zhǎng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始以改善型居住為市場(chǎng)主流。4、2007開(kāi)發(fā)商拿地情況隨著萬(wàn)科、中海、保利、綠地、和黃、中信的進(jìn)入，外地企業(yè)在長(zhǎng)春拿地?cái)?shù)量已占2/3。外地企業(yè)的進(jìn)入，直接加劇了競(jìng)爭(zhēng)，將有效提升樓盤(pán)的綜合品質(zhì)，同時(shí)也會(huì)大大推動(dòng)地價(jià)和房?jī)r(jià)的上漲。一、城市背景分析-長(zhǎng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)-土地市場(chǎng)分析

2008年前三季度按城區(qū)統(tǒng)計(jì)的經(jīng)營(yíng)性用地成交情況1、各城區(qū)土地出讓面積及規(guī)劃建筑面積

汽車(chē)工業(yè)園區(qū)土地成交量最大，其次為凈月區(qū)，本項(xiàng)目所在的經(jīng)開(kāi)區(qū)位列第三位；規(guī)劃的建筑面積經(jīng)開(kāi)區(qū)最多，表明未來(lái)三年本區(qū)域?qū)⒓休^多密度大、容積率高的高層項(xiàng)目。

圖3-32008年前3季度各城區(qū)經(jīng)營(yíng)性用地成交面積及規(guī)劃建筑面積

一、城市背景分析-長(zhǎng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)-土地市場(chǎng)分析2、各城區(qū)樓面地價(jià)均值

二道區(qū)的平均樓面地價(jià)最高，經(jīng)開(kāi)區(qū)的平均樓面地價(jià)基本處于最低水平，僅為二道區(qū)的40%，為683.2元/平方米。根據(jù)本項(xiàng)目的規(guī)劃指標(biāo)計(jì)算，樓面地價(jià)為911元/平方米，高于經(jīng)開(kāi)區(qū)樓面地價(jià)均值，若按照同區(qū)域同等價(jià)格水平競(jìng)爭(zhēng)的話，本項(xiàng)目將不具備優(yōu)勢(shì)。

2008年前三季度按城區(qū)統(tǒng)計(jì)的經(jīng)營(yíng)性用地成交情況圖3-42008年前3季度各城區(qū)經(jīng)營(yíng)性用地成交樓面地價(jià)均值一、城市背景分析-長(zhǎng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)-新建商品住宅情況全市新建商品住宅平均價(jià)格水平

2007年是長(zhǎng)春市商品住宅價(jià)格的分水嶺，2004年到2006年商品住宅均價(jià)基本保持在2200元/平方米，2007年在全國(guó)房?jī)r(jià)快速上漲的背景下，長(zhǎng)春市商品住宅均價(jià)以61.68%的漲幅上升到3528元/平方米，進(jìn)入2008年以來(lái)宏觀調(diào)控效果開(kāi)始逐步顯現(xiàn)，商品住宅均價(jià)出現(xiàn)小幅回落，見(jiàn)圖3-7。圖3-72004年-2008年長(zhǎng)春市商品住宅均價(jià)變化

一、城市背景分析-長(zhǎng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)-新建商品住宅情況長(zhǎng)春市房地產(chǎn)的開(kāi)工面積連續(xù)幾年保持較大幅度的增長(zhǎng)，2005-2008年，開(kāi)工面積基本翻番，同時(shí)銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)也較快，基本與建設(shè)面積保持同步，銷(xiāo)售面積與開(kāi)工面積的比值一直保持在25-30%之間，周轉(zhuǎn)率偏低。3、住宅開(kāi)工量、銷(xiāo)售量一、城市背景分析-長(zhǎng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)-新建商品住宅情況2007-2008年各行政區(qū)域住宅均價(jià)住宅均價(jià)在2800-4000元之間，區(qū)域差價(jià)不明顯。一、城市背景分析-長(zhǎng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)-新建商品房情況各城區(qū)商品住宅市場(chǎng)概況

城區(qū)產(chǎn)品類(lèi)型樓盤(pán)規(guī)模樓盤(pán)均價(jià)面積區(qū)間未來(lái)走向中心區(qū)（南關(guān)、朝陽(yáng)）長(zhǎng)春市老城區(qū)，商業(yè)中心，高層、小高層為主，寫(xiě)字樓為輔。樓盤(pán)規(guī)模較小，6萬(wàn)平方米以下的樓盤(pán)占37%。4000元/平方米以上42-120平方米的中小戶型占86%。土地稀缺，價(jià)格仍將上漲，產(chǎn)品以小戶型為主，大盤(pán)向南部延伸。綠城區(qū)（含汽車(chē)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)）西部，以多層、小高層為主，高層產(chǎn)品較少。規(guī)模較大，占地10-20平方米的項(xiàng)目占85%左右。3300-3500元/平方米100-150平方米之間，區(qū)內(nèi)中等收入人群為目標(biāo)客戶。07年出讓土地較多但面積較小，未來(lái)預(yù)計(jì)中檔項(xiàng)目占市場(chǎng)主力。寬城區(qū)城市后開(kāi)發(fā)區(qū)域，以多層為主，城市化水平較低規(guī)模較大，多集中在40萬(wàn)平方米以上，且品質(zhì)一般。2500-3000元/平方米，但由于位置原因，個(gè)案相差較大。大小戶型均等，各面積區(qū)間產(chǎn)品都有，面積區(qū)間不夠集中。市政設(shè)施的不斷完善將提升區(qū)域的價(jià)值，未來(lái)屬于大盤(pán)角力的時(shí)代。二道區(qū)（含經(jīng)開(kāi)區(qū)）城市向東南方向發(fā)展的主要門(mén)戶，從多層逐漸向高層轉(zhuǎn)變。中等規(guī)模，占地10萬(wàn)平方米以下的樓盤(pán)占70%。3500元/平方米左右。70-200平方米，小戶型較少，由于學(xué)校較多，小戶型具備投資價(jià)值。機(jī)場(chǎng)的建設(shè)將帶動(dòng)本區(qū)域的發(fā)展，未來(lái)價(jià)格仍有上漲空間。凈月開(kāi)發(fā)區(qū)屬于風(fēng)景區(qū)，產(chǎn)品以別墅為主，普通住宅較少。遠(yuǎn)離市區(qū)，土地供應(yīng)充足，多為大盤(pán)。普通住宅3000元/平方米左右，別墅10000元/平方米。多為大戶型，200平方米以上戶型居多。大盤(pán)帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展，隨著優(yōu)質(zhì)土地的減少且多為別墅產(chǎn)品，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)不大。表3-5長(zhǎng)春市各城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展概況序項(xiàng)目基本情況

一、城市背景分析

二、項(xiàng)目背景分析

三、項(xiàng)目基本定位

四、開(kāi)發(fā)策略建議目錄二、項(xiàng)目背景分析-區(qū)域市場(chǎng)特征區(qū)域發(fā)展?jié)摿^(qū)域交通環(huán)境路網(wǎng)已基本形成，且周邊設(shè)有公交路線和輕軌車(chē)站，便于出行；同時(shí)距離環(huán)城高速公路很近，去往機(jī)場(chǎng)、其他城區(qū)和周邊城市都比較便利。

區(qū)域消費(fèi)主體住宅物業(yè)消費(fèi)主體主要為區(qū)域內(nèi)和周邊城區(qū)的居民、行政事業(yè)單位工作人員和工業(yè)企業(yè)員工。項(xiàng)目商業(yè)配套的目標(biāo)客戶主要為本項(xiàng)目住戶以及部分周邊居民，另外隨著會(huì)展經(jīng)濟(jì)和空港經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，預(yù)計(jì)未來(lái)將帶來(lái)數(shù)量比較龐大的流動(dòng)消費(fèi)人群。二、項(xiàng)目背景分析-區(qū)域市場(chǎng)特征-重點(diǎn)住宅物業(yè)供應(yīng)情況分析

項(xiàng)目名稱位置開(kāi)盤(pán)時(shí)間建筑面積（平方米）銷(xiāo)售價(jià)格（元/平米）面積范圍（平方米）項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)萬(wàn)科洋浦花園楊浦大街合肥路交匯處2008年6月17.9萬(wàn)5500（精裝）兩居89、三居101-150品牌認(rèn)知度高、產(chǎn)品為精裝修、銷(xiāo)售較為平穩(wěn)魯輝國(guó)際城遠(yuǎn)達(dá)大街東預(yù)計(jì)2008年11月203.3萬(wàn)3500一居42-49、兩居59-90、三居102-120體量大開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、品質(zhì)較為普通安華美郡東南胡大路2008年7月8.77萬(wàn)3500一居41-55、兩居61-89、三居134位置一般、銷(xiāo)售速度不高、多為區(qū)域客戶天琴灣臨河路268號(hào)2007年6月9.17萬(wàn)6550兩居86、三居125-150、空中別墅200環(huán)境優(yōu)良、園林突出、項(xiàng)目口碑好、現(xiàn)銷(xiāo)售接近尾聲眾成一品東南衛(wèi)星路南煙臺(tái)街西預(yù)計(jì)2009年上半年11.56萬(wàn)3600一居44-55、兩居74-90、三居108-130緊鄰城鐵、現(xiàn)為積累客戶階段高格藍(lán)灣吉林大路臨河街交匯處2008年5月53萬(wàn)4350一居49、兩居85-116、三居118-138位置較佳、景觀優(yōu)良、項(xiàng)目品質(zhì)中等、銷(xiāo)售情況一般玫瑰谷凈月大街聚業(yè)大街交匯處2008年5月一期13萬(wàn)花園洋房5400別墅8650四居171、聯(lián)排245-290、雙拼275-292、獨(dú)棟351-421環(huán)境優(yōu)良、園林突出、項(xiàng)目品質(zhì)高、銷(xiāo)售較為平穩(wěn)保利羅蘭香谷硅谷大街電臺(tái)街交匯處2008年6月70萬(wàn)高層4600別墅8500一居43、兩居87-90、三居134-147、聯(lián)排246-287位置較佳、園林精致細(xì)膩、項(xiàng)目品質(zhì)高口碑好、銷(xiāo)售速度較快中海國(guó)際社區(qū)規(guī)劃路以南102國(guó)道以北2008年5月106萬(wàn)3800兩居88-105、三居125-154、四居168、空中別墅219位置較偏、項(xiàng)目品質(zhì)較高、產(chǎn)品線齊全、銷(xiāo)售速度較快二、項(xiàng)目背景分析-區(qū)域市場(chǎng)特征-重點(diǎn)住宅物業(yè)供應(yīng)分析項(xiàng)目名稱位置開(kāi)盤(pán)時(shí)間建筑面積（平方米）銷(xiāo)售價(jià)格（元/平米）面積范圍（平方米）項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)中海水岸馨都南環(huán)路彩織街交匯處2007年1月32.2萬(wàn)4000兩居105、三居125-140項(xiàng)目品質(zhì)高東皇先鋒長(zhǎng)吉路武漢路交匯處2008年10月17.8萬(wàn)3300一居51-53、二居81、三居101-104項(xiàng)目小戶型居多，采用多項(xiàng)高科技技術(shù)，銷(xiāo)售較快浦東明珠臨河街浦東路交匯處2007年6月7.3萬(wàn)4050二居78、三居105-128位置較好，品質(zhì)一般、現(xiàn)為尾房東方萬(wàn)達(dá)城會(huì)展大街珠海路交匯處2008年3月34.5萬(wàn)3900一居43-67、二居99-102、三居110-140緊鄰北海公園、品牌知名度較高、銷(xiāo)售較好巴洛克鉑宮東南湖大路666號(hào)——60005200（精裝）一居47-79、兩居116酒店公寓，市場(chǎng)接受度較低澳海東方一號(hào)浦東大街東武漢路南2008年7月30萬(wàn)3700二居95、三居97地處經(jīng)開(kāi)區(qū)核心，銷(xiāo)售較好楓林園東環(huán)城路自由大街交匯處2008年9月21.5萬(wàn)3600一居40、二居80、三居95政府定向銷(xiāo)售，部分外銷(xiāo)，小戶型接受度較高天成領(lǐng)寓長(zhǎng)吉南路合肥路交匯處2008年8月7.3萬(wàn)3500一居50、二居62-94、三居103-127品質(zhì)一般，小戶型接受度較高中意之尊經(jīng)開(kāi)區(qū)東方廣場(chǎng)2008年1月6.3萬(wàn)3400一居55-76、二居88-109、三居122-156項(xiàng)目一期大部分為定向銷(xiāo)售，目前已售完，二期開(kāi)盤(pán)待定、品質(zhì)較好二、項(xiàng)目背景分析-區(qū)域市場(chǎng)特征-重點(diǎn)住宅物業(yè)供應(yīng)分析國(guó)內(nèi)一線品牌開(kāi)發(fā)商、高品質(zhì)樓盤(pán)、大盤(pán)開(kāi)發(fā)模式普遍得到長(zhǎng)春市購(gòu)房消費(fèi)者的認(rèn)可，銷(xiāo)售速度較快。市場(chǎng)已經(jīng)逐步接受高層住宅產(chǎn)品，目前銷(xiāo)售均價(jià)已超過(guò)3000元/平方米。本項(xiàng)目地塊附近房地產(chǎn)項(xiàng)目：“眾誠(chéng)一品東南”、“安華美郡”目前銷(xiāo)售價(jià)格或預(yù)計(jì)銷(xiāo)售價(jià)格均處于3500元/平方米左右，所在區(qū)域周邊城區(qū)房?jī)r(jià)區(qū)間3500-4500元/平方米，為本項(xiàng)目2009年定價(jià)提供了市場(chǎng)參考依據(jù)。80-110平方米的兩到三居產(chǎn)品屬于主力戶型；40-55平方米小戶型產(chǎn)品市場(chǎng)接受度也較高。二、項(xiàng)目背景分析-區(qū)域市場(chǎng)特征-配套商業(yè)物業(yè)分析在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中配套商業(yè)物業(yè)銷(xiāo)售普遍不太理想，銷(xiāo)售率偏低，表明區(qū)域商業(yè)氛圍有待進(jìn)一步培養(yǎng)，商業(yè)物業(yè)有效需求不足。區(qū)域內(nèi)有佳泰帝景城（19.7萬(wàn)平米，賓館、寫(xiě)字樓和商業(yè)）值得關(guān)注。區(qū)域內(nèi)不同商業(yè)物業(yè)銷(xiāo)售價(jià)格相差較大，周邊商業(yè)氛圍相對(duì)濃厚的配套商業(yè)物業(yè)售價(jià)較高；反之通常采用低價(jià)策略帶動(dòng)銷(xiāo)售。區(qū)域內(nèi)目前沒(méi)有大型的集中商業(yè)物業(yè)對(duì)外銷(xiāo)售或出租，尚無(wú)輻射整個(gè)區(qū)域的商業(yè)中心。二、項(xiàng)目背景分析-區(qū)域市場(chǎng)特征-配套商業(yè)物業(yè)分析項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格商鋪面積銷(xiāo)售情況點(diǎn)評(píng)眾誠(chéng)一品東南待定50-200平米預(yù)計(jì)09年上半年開(kāi)盤(pán)距離本項(xiàng)目較近，主要以生活配套設(shè)施為主萬(wàn)達(dá)東方城7200元/平米80-300平米銷(xiāo)售率30%項(xiàng)目進(jìn)入現(xiàn)房銷(xiāo)售階段，商業(yè)物業(yè)銷(xiāo)售不好高格藍(lán)灣11000元/平米200-1000平米銷(xiāo)售率10%比鄰繁華大街，商業(yè)價(jià)格高，銷(xiāo)售難度大中海水岸馨都5000元/平米100-350平米銷(xiāo)售率50%地理位置較偏，依靠社區(qū)規(guī)模，目前經(jīng)營(yíng)情況中等天成領(lǐng)寓6500元/平米150-300平米未開(kāi)始銷(xiāo)售經(jīng)開(kāi)區(qū)政府對(duì)面，位置較好中意之尊6800元/平米64-300平米銷(xiāo)售率30%價(jià)格較高，位置無(wú)優(yōu)勢(shì)，商業(yè)物業(yè)銷(xiāo)售不好亞泰櫻花苑7800元/平米500-2000平米銷(xiāo)售率80%由于亞泰大街已具有一定的商業(yè)氛圍，故價(jià)格較高南航世紀(jì)苑4800元/平米150-2500平米只有15套銷(xiāo)售位置距主要街道存在一定距離，小區(qū)檔次相對(duì)較低表4-2區(qū)域內(nèi)配套商業(yè)物業(yè)銷(xiāo)售情況二、項(xiàng)目背景分析-項(xiàng)目SWOT分析-優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)1、地塊占地面積32萬(wàn)平方米，自成一體，總建筑面積達(dá)到100萬(wàn)平方米，具有規(guī)模優(yōu)勢(shì)，可按照新興城鎮(zhèn)的結(jié)構(gòu)去規(guī)劃，形成豐富的產(chǎn)品線，以滿足不同客戶的需求。2、地塊緊靠世紀(jì)廣場(chǎng)，五條城市干道和次干道連接世紀(jì)廣場(chǎng)，周邊路網(wǎng)建設(shè)基本完成，輕軌站近在咫尺，交通出行便捷，方式多樣。3、西聯(lián)會(huì)展中心，緊鄰空港，會(huì)展經(jīng)濟(jì)和空港經(jīng)濟(jì)的輻射不可小覷；4、西距南部新城核心區(qū)約3公里，已經(jīng)與南部新城融為一體，形成共生共榮的局面。5、世紀(jì)廣場(chǎng)環(huán)島是市中心區(qū)通往旅游度假勝地-凈月區(qū)的交通要道。6、經(jīng)開(kāi)區(qū)動(dòng)力澎湃的經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景，是支撐地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的基本保障。二、項(xiàng)目背景分析-項(xiàng)目SWOT分析-劣勢(shì)劣勢(shì)1、周邊生活配套設(shè)施缺乏，地塊北側(cè)為工業(yè)園區(qū)，尚未形成居住氛圍。2、距中心城區(qū)較遠(yuǎn)，周邊路網(wǎng)條件雖然較好，但公共交通不夠發(fā)達(dá)。3、屬于城鄉(xiāng)結(jié)合部，購(gòu)房者對(duì)該區(qū)域住宅產(chǎn)品認(rèn)知度偏低。4、項(xiàng)目東北緊鄰供熱廠，東南臨環(huán)城高速，煙塵、噪音污染降低了地塊價(jià)值，將影響購(gòu)房者的購(gòu)買(mǎi)信心。二、項(xiàng)目背景分析-項(xiàng)目SWOT分析-機(jī)會(huì)機(jī)會(huì)1、南部新城的快速崛起，三點(diǎn)一線的戰(zhàn)略關(guān)系，地處城市發(fā)展的主要方向，開(kāi)發(fā)前景良好。2、長(zhǎng)春市房地產(chǎn)發(fā)展已進(jìn)入升級(jí)換代階段，居民改善型需求不斷增長(zhǎng)。3、長(zhǎng)春以及經(jīng)開(kāi)區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)力澎湃，將吸引更多的資金、企業(yè)和人員進(jìn)入，將會(huì)對(duì)房地產(chǎn)提出更高的要求。4、經(jīng)過(guò)一段時(shí)期的調(diào)整，長(zhǎng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入理性穩(wěn)健的發(fā)展階段。二、項(xiàng)目背景分析-項(xiàng)目SWOT分析-威脅序項(xiàng)目基本情況

一、城市背景分析

二、項(xiàng)目背景分析

三、項(xiàng)目基本定位

四、開(kāi)發(fā)策略建議目錄三、項(xiàng)目基本定位-定位依據(jù)1、經(jīng)濟(jì)環(huán)境和房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境長(zhǎng)春市房地產(chǎn)市場(chǎng)與城市經(jīng)濟(jì)同步發(fā)展，狀態(tài)良好；南部區(qū)域成為長(zhǎng)春新興的城市副中心，且已具有了一定成熟度。3、項(xiàng)目的位置特征和規(guī)模效應(yīng)項(xiàng)目近百萬(wàn)平方米的體量，在定位時(shí)將考慮不同的物業(yè)類(lèi)型和產(chǎn)品類(lèi)型的配比，以滿足不同的城市功能和各類(lèi)消費(fèi)者的需求，同時(shí)提高項(xiàng)目的盈利水平。

2、長(zhǎng)春市城市發(fā)展空間規(guī)劃三、項(xiàng)目基本定位-總體定位2、開(kāi)發(fā)方向打造面向中產(chǎn)階級(jí)的公園式宜居新城1、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主題定位本案處于城市東南部快速發(fā)展的城市副中心，未來(lái)城市發(fā)展?jié)摿Υ?，空間層次豐富，景觀條件好，總盤(pán)量大，適宜做中高端產(chǎn)品，開(kāi)發(fā)主題定位是

長(zhǎng)春市大型多功能生態(tài)園林式復(fù)合型城區(qū)三、項(xiàng)目基本定位-對(duì)城市的意義

本項(xiàng)目是長(zhǎng)春市東南部地區(qū)為數(shù)不多的大規(guī)模復(fù)合型城區(qū)項(xiàng)目，對(duì)于完成新區(qū)城市功能，塑造城市形象，提升地區(qū)總體價(jià)值，共同構(gòu)造長(zhǎng)春南部新城都具有重要的意義。

三、項(xiàng)目基本定位-指導(dǎo)思想

本項(xiàng)目將作為一個(gè)復(fù)合型城市街區(qū)項(xiàng)目嵌入長(zhǎng)春市東南部都市設(shè)計(jì)網(wǎng)格之中。這意味著該區(qū)除了要?jiǎng)?chuàng)造一個(gè)安靜祥和、空氣清新、景色優(yōu)美、親切宜人的居住環(huán)境之外，同時(shí)還要為城市創(chuàng)造休閑、健身、購(gòu)物、交流等豐富多彩的生活方式。以多樣化的物業(yè)類(lèi)型為多種混合功能提供可能。同時(shí)，多樣化的物業(yè)類(lèi)型也將豐富區(qū)域的空間形態(tài)。三、項(xiàng)目基本定位-指導(dǎo)思想從城市規(guī)劃與設(shè)計(jì)的角度考慮社區(qū)規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)問(wèn)題：規(guī)劃、景觀、建筑三位一體；因時(shí)、因地、因人制宜，強(qiáng)調(diào)景觀體系間的聯(lián)系；努力探索具有原創(chuàng)意義的、符合長(zhǎng)春市特色的新居住形態(tài)。三、項(xiàng)目基本定位-規(guī)劃設(shè)計(jì)理念規(guī)劃的基本思想1、原則保持2：8比例的商住比，綜合考慮地區(qū)的未來(lái)發(fā)展，本項(xiàng)目西南側(cè)地塊商業(yè)價(jià)值潛力巨大，是本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)重要的利潤(rùn)來(lái)源，也是項(xiàng)目住宅部分重要賣(mài)點(diǎn)，建議做多種商業(yè)類(lèi)型的商業(yè)規(guī)劃和開(kāi)發(fā)，要點(diǎn)是把握開(kāi)發(fā)節(jié)奏和開(kāi)發(fā)模式，以減少資金壓力。2、運(yùn)用多種規(guī)劃手段，在基本保持容積率要求的情況下，盡可能多地建設(shè)多種類(lèi)型的花園洋房，旨在形成差異化，提升項(xiàng)目總體品質(zhì)，迎合地區(qū)消費(fèi)偏好，獲取良好的開(kāi)發(fā)收益。三、項(xiàng)目基本定位-規(guī)劃設(shè)計(jì)理念規(guī)劃的基本思想3、統(tǒng)籌地塊內(nèi)外的景觀空間，統(tǒng)一規(guī)劃，內(nèi)外景觀相融合，在整個(gè)項(xiàng)目區(qū)，形成一個(gè)巨型的公園景觀體系。充分利用大環(huán)境優(yōu)勢(shì)---城市綠化帶及項(xiàng)目本身規(guī)模優(yōu)勢(shì)，建立一個(gè)內(nèi)外結(jié)合的大景觀系統(tǒng)。總體以自然山水式園林風(fēng)格統(tǒng)率全園，主要體現(xiàn)在標(biāo)志物建筑、總體地形塑造、中心景觀峽谷、組團(tuán)間主題公園、小區(qū)干道兩側(cè)及外圍與城市干道綠化隔離帶景觀部分。4、機(jī)場(chǎng)職工團(tuán)購(gòu)的20萬(wàn)平米，自成體系，保證提供良好的產(chǎn)品品質(zhì)和后期物業(yè)服務(wù)。三、項(xiàng)目基本定位-總平面圖三、項(xiàng)目基本定位-鳥(niǎo)瞰圖三、項(xiàng)目基本定位-立面效果圖三、項(xiàng)目基本定位-立面效果圖三、項(xiàng)目基本定位-立面效果圖三、項(xiàng)目基本定位-立面效果圖三、項(xiàng)目基本定位-園林景觀效果圖三、項(xiàng)目基本定位-園林景觀效果圖三、項(xiàng)目基本定位-園林景觀效果圖序項(xiàng)目基本情況

一、城市背景分析

二、項(xiàng)目背景分析

三、項(xiàng)目基本定位

四、開(kāi)發(fā)策略建議目錄區(qū)域定位—完善新區(qū)城市功能，確立城市副中心的總體定位開(kāi)發(fā)主題—長(zhǎng)春市大型多功能生態(tài)園林復(fù)合型城區(qū)開(kāi)發(fā)原則—高舉產(chǎn)品主義旗幟，做好宅，不做豪宅產(chǎn)品規(guī)劃—社區(qū)復(fù)合，組團(tuán)純粹，景觀最大化的原則推廣策略—建立“好宅”標(biāo)準(zhǔn)體系，樹(shù)立標(biāo)桿，引領(lǐng)市場(chǎng)“好宅”標(biāo)準(zhǔn)體系—科技住宅、人文住宅、健康住宅、生態(tài)住宅四、開(kāi)發(fā)策略建議-基本策略四、開(kāi)發(fā)策略建議-總體物業(yè)配比按照“社區(qū)復(fù)合，組團(tuán)純粹”的原則進(jìn)行總體規(guī)劃。作為一個(gè)大的城市功能區(qū)，本項(xiàng)目的物業(yè)類(lèi)型包括中高檔住宅（花園洋房、多層電梯洋房、小高層白領(lǐng)公寓、高層寬景公寓等）、商業(yè)（風(fēng)情商業(yè)街、主題賣(mài)場(chǎng)、社區(qū)配套底商）、商務(wù)酒店、SOHO商務(wù)公寓四種?？偨ㄖ娣e約90萬(wàn)平米，其中1、各種類(lèi)型商業(yè)約19萬(wàn)平米，包括地下4.5萬(wàn)平米，約占總面積的20%2、各種類(lèi)型住宅約71萬(wàn)平米，包括地下14萬(wàn)平米，約占總面積的80%

四、開(kāi)發(fā)策略建議-住宅類(lèi)型配比住宅總建筑面積71萬(wàn)平米，其中地上57萬(wàn)平米，地下面積14萬(wàn)平米，滿足1：0.5的停車(chē)要求。高端住宅滿足1：1停車(chē)要求。住宅地上57萬(wàn)平米，其中4.5層花園洋房：33210平米，占住宅總面積比例5.98%6.5層花園洋房：40560平米，占住