房地產(chǎn)案例與分析-《房地產(chǎn)估價案例與分析》?？荚嚲?

房地產(chǎn)案例與分析-《房地產(chǎn)估價案例與分析》模考試卷4問答題（共3題，共3分）(1.)甲房地產(chǎn)估價機構(gòu)接受乙公司委托評估一棟其于5年前建成的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的商場，該商場位于（江南博哥）市中心繁華地帶，土地使用權(quán)以出讓方式取得，用途為商業(yè)，該樓于2015年7月底竣工后對外營業(yè)。2017年9月，乙公司以該綜合樓為抵押物向銀行申請抵押貸款。房地產(chǎn)估價師首先選用了收益法，選用了三個類似的可比實例最后確定可出租建筑面積的月租金65元/m2（不含物業(yè)管理費），扣除了年維修費用、年管理費用、年增值稅及附加、土地使用稅、租賃管理費，確定了年凈收益。根據(jù)乙公司提供的財務(wù)報表，取商場近三年平均的年凈利潤1200萬作為凈收益，收益年限選用了土地剩余年限33年，報酬率選用了該商場的投資回報率9%。采用成本法估價時，先用比較法確認了土地價格1000元/m2，根據(jù)當?shù)卦靸r工程文件結(jié)合社會平均值確認房屋成本價格是3000元/m2，估價時根據(jù)乙公司提供的成本數(shù)據(jù)，市政配套設(shè)施費享受應(yīng)上繳政府部門的減免20%的政策優(yōu)惠。因商場還有未償還債務(wù)200萬，只剩一年期，本次估價未予考慮。請你指出房地產(chǎn)估價師這樣估價的錯誤有哪些正確答案：參考解析：房地產(chǎn)估價師在估價中存在下述錯誤：（1）估價報告中年凈收益有錯誤。年收入未考慮押金利息收入、運營費用未扣除房產(chǎn)稅。（2）收益年限只選用了土地的剩余年限錯誤。收益年限既要考慮建筑物的剩余經(jīng)濟壽命，還必須考慮土地使用權(quán)的出讓年限及已使用的年限，建筑物的經(jīng)濟壽命可能早于、等于或晚于土地使用年限，應(yīng)作不同的考慮和計算。（3）報酬率應(yīng)選用房地產(chǎn)的投資報酬率，而不是商場的投資報酬率。（4）選用實際成本錯誤。房地產(chǎn)估價中所用的成本應(yīng)是價值時點的社會平均客觀成本，而委托人所提供的實際成本配套費減免20%是歷史的，也不是社會平均客觀成本。（5）成本法沒有考慮折舊因素對房地產(chǎn)價格的減值影響。（6）再次抵押未考慮尚未償還債務(wù)的影響錯誤或指出是續(xù)貸評估可不考慮尚未償還債務(wù)的影響。(2.)賈某2016年7月15日購買了一多層住宅的頂層6樓，2017年4月賈某辦理入住并開始裝修。2017年6月和7月該市連續(xù)數(shù)天暴雨，賈某房子頂部出現(xiàn)多處漏雨，已裝修的屋頂破損，新進入的實木大床、部分家具、地毯也被屋頂漏下的雨澆發(fā)霉，賈某找到開發(fā)商要求退房。1.因房屋漏水原因，開發(fā)商可否準予賈某退房2.如果因為現(xiàn)該房屋市場價格上升，賈某選擇接受開發(fā)商賠償，如果你是注冊房地產(chǎn)估價師，選擇什么方法評估應(yīng)對賈某做哪些賠償正確答案：參考解析：1.商品房交付使用后，購房人認為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請，經(jīng)核驗，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，購房人有權(quán)退房。《房地產(chǎn)基本制度與政策》109頁。一般情況下漏雨屬于質(zhì)量缺陷，可修復(fù)賠償購房人。2.（1）估價師應(yīng)分析、測算、判斷可修復(fù)和不可修復(fù)的被損害房地產(chǎn)價值減損及房地產(chǎn)損害中可修復(fù)和不可修復(fù)的部分；（2）對可修復(fù)的被損害房地產(chǎn)價值減損和房地產(chǎn)損害中可修復(fù)的部分，宜采用修復(fù)成本法測算其修復(fù)成本作為價值減損額；（3）主要賠償包括房屋的拆除、修繕、恢復(fù)費用和相關(guān)的直接經(jīng)濟損失，家具的損失。（4）對不可修復(fù)的被損害房地產(chǎn)價值減損，應(yīng)根據(jù)估價對象及其所在地的房地產(chǎn)市場狀況，選擇損害前后價差法，分析損失金額。(3.)兩年前，甲公司兼并了該城區(qū)中一個有沿街二層標準工業(yè)廠房的工廠，兼并后自行將廠房改造、重新裝修為辦公樓用于出租，由于該城區(qū)缺少辦公用房，甲公司辦公室出租率達到100%?，F(xiàn)政府將該區(qū)段規(guī)劃改造成為辦公商務(wù)區(qū)，上述房屋列入征收范圍。甲公司為了獲得最有利的征收補償，向房地產(chǎn)估價機構(gòu)進行了專業(yè)咨詢。根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》，《國有土地上房屋征收估價辦法》，甲公司能提出哪些估價要求對甲公司可能提出的估價要求，房地產(chǎn)估價機構(gòu)該如何解答正確答案：參考解析：1.甲公司可能提出以下要求：（1）要求按改造、裝修后的辦公用途房地產(chǎn)進行市場價值估價。（2）辦公樓的裝修、改造費用的估價。（3）對該辦公樓承租人的損失大小進行評估。2.房地產(chǎn)估價機構(gòu)可以做出的答復(fù)：（1）對于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般以房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿的記載為準；該宗房地產(chǎn)應(yīng)按照改造之前原法定用途，即標準工業(yè)廠房進行評估，并且評估價格中不應(yīng)包括改造、裝修辦公樓的費用支出，但按工業(yè)用途評估時，可另行委托評估停產(chǎn)停業(yè)的損失補償。（2）如果經(jīng)城市規(guī)劃行政管理部門確認認可，也可以按改造以后的辦公用途進行估價（注意土地使用權(quán)性質(zhì)是行政劃撥還是有償出讓的區(qū)別）。（3）對于當前辦公樓的承租人損失應(yīng)由甲公司與承租人協(xié)商解決。單選題（共10題，共10分）(4.)乙公司2013年3月欲參與政府掛牌出讓的一宗商住用地，占地30公頃，容積率2.5的競價。委托甲房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估其能承受的最高掛牌出讓地價。甲詢問乙公司一些基本想法，乙公司如果拿到此地想分5期滾動開發(fā)，未來住宅全部出售，商業(yè)50%出售，50%自營，董事會期望的投資回報率為8%。甲估價公司優(yōu)先選用()方法估價。A.估價對象位于XX市XX區(qū)XX自貿(mào)區(qū)內(nèi)，雖然近幾年來周邊土地招拍掛市場有多宗的成交案例，但案例基本都對競買申請人主體資格存在較嚴格的限制條件，適宜采用比較法進行主體資格修正評估B.估價對象區(qū)域較少單純土地出租案例，均以房地產(chǎn)開發(fā)形式經(jīng)營，適宜采用收益法自主經(jīng)營方式進行評估C.近幾年XX市房地產(chǎn)市場發(fā)展較快，從成本角度已較難反映出估價對象的客觀市場價值，不適宜選用成本法，但適宜采用基準地價系數(shù)修正法進行評估D.估價對象規(guī)劃條件明確，具有投資開發(fā)潛力，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)市場價值以及開發(fā)成本等信息相對透明或易于取得，故宜采用假設(shè)開發(fā)法正確答案：D參考解析：估價對象規(guī)劃條件明確，具有投資開發(fā)潛力，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)市場價值以及開發(fā)成本等信息相對透明或易于取得，故宜采用假設(shè)開發(fā)法。(5.)乙公司2013年3月欲參與政府掛牌出讓的一宗商住用地，占地30公頃，容積率2.5的競價。委托甲房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估其能承受的最高掛牌出讓地價。甲詢問乙公司一些基本想法，乙公司如果拿到此地想分5期滾動開發(fā)，未來住宅全部出售，商業(yè)50%出售，50%自營，董事會期望的投資回報率為8%。假如選擇假設(shè)開發(fā)法，則選擇估價前提()。A.業(yè)主自行處理前提B.業(yè)主自主轉(zhuǎn)讓前提C.業(yè)主自行開發(fā)前提D.業(yè)主被迫轉(zhuǎn)讓前提正確答案：C參考解析：假設(shè)開發(fā)法的估價前提有3種：業(yè)主自行開發(fā)前提、自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提、被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提，題目背景已經(jīng)說明乙公司如果拿到此地想分5期滾動開發(fā)，因此選擇“業(yè)主自行開發(fā)前提”。(6.)乙公司2013年3月欲參與政府掛牌出讓的一宗商住用地，占地30公頃，容積率2.5的競價。委托甲房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估其能承受的最高掛牌出讓地價。甲詢問乙公司一些基本想法，乙公司如果拿到此地想分5期滾動開發(fā)，未來住宅全部出售，商業(yè)50%出售，50%自營，董事會期望的投資回報率為8%。采用動態(tài)分析法進行估價時，正確的是()。A.對宗地整體估價，將各期凈現(xiàn)金流量分別折現(xiàn)至各期開發(fā)活動起始點B.對宗地整體估價，將各期開發(fā)投資分別計息至各期開發(fā)活動結(jié)束點C.對宗地整體估價，將各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)至整個開發(fā)活動起始點D.對五期分別估價，將各期凈現(xiàn)金流量分別折現(xiàn)至各期開發(fā)活動起始點后加總正確答案：C參考解析：動態(tài)分析法是要將未來凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到價值時點（在本題中是取得土地的時點）的，選項D錯在不同時點的價格不能直接相加。(7.)乙公司2013年3月欲參與政府掛牌出讓的一宗商住用地，占地30公頃，容積率2.5的競價。委托甲房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估其能承受的最高掛牌出讓地價。甲詢問乙公司一些基本想法，乙公司如果拿到此地想分5期滾動開發(fā)，未來住宅全部出售，商業(yè)50%出售，50%自營，董事會期望的投資回報率為8%。如果選用比較法估價時，適宜選為可比實例的是()。A.臨近項目西邊的商住招標出讓土地，面積10公頃的B.同一供求圈，掛牌出讓的商住地，面積40公頃C.臨近，剛剛協(xié)議出讓的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)用地D.掛牌出讓的商住用地，但對競買申請人主體資格存在較嚴格的限制條件正確答案：B參考解析：根據(jù)選取可比實例的要求，選項B適宜選為可比實例。(8.)某公司于2012年9月10日委托甲評估公司對其擁有的房地產(chǎn)，登記建筑面積為20000m2（不含地下建筑面積2500m2），土地面積為3000m2，進行抵押評估，該房地產(chǎn)的土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥，經(jīng)協(xié)商銀行同意按其評估價值的80%提供貸款，該評估公司在評估過程中評估出該房地產(chǎn)在正常出讓土地使用權(quán)法定最高年期的條件下，評估價值為2500萬元，應(yīng)繳納的出讓金為600萬元，無其他法定優(yōu)先權(quán)。該公司2014年9月10日破產(chǎn)，拍賣價值扣除應(yīng)繳稅費后為2000萬元，問：該公司2014年9月10日破產(chǎn)時，該公司能有()萬元拍賣款償還銀行。A.1900B.2500C.2000D.1400正確答案：D參考解析：《城市房地產(chǎn)管理法》第五十一條規(guī)定，設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產(chǎn)后，應(yīng)當從拍賣所得的價款中繳納相當于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償，因此可用于償還銀行的拍賣款=2000-600=1400（萬元）。(9.)某公司于2012年9月10日委托甲評估公司對其擁有的房地產(chǎn)，登記建筑面積為20000m2（不含地下建筑面積2500m2），土地面積為3000m2，進行抵押評估，該房地產(chǎn)的土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥，經(jīng)協(xié)商銀行同意按其評估價值的80%提供貸款，該評估公司在評估過程中評估出該房地產(chǎn)在正常出讓土地使用權(quán)法定最高年期的條件下，評估價值為2500萬元，應(yīng)繳納的出讓金為600萬元，無其他法定優(yōu)先權(quán)。該公司2014年9月10日破產(chǎn)，拍賣價值扣除應(yīng)繳稅費后為2000萬元，問：假若銀行對甲評估公司的評估結(jié)果有異議，申請重新評估，則重新評估的日期應(yīng)為()。A.2012年9月10日B.2014年9月10日C.銀行指定的日期D.2012年9月10日到2014年9月10日正確答案：A參考解析：抵押估價的評估日期是2012年9月10日，申請重新評估時，重新評估日期為原抵押評估的評估日期2012年9月10日。(10.)某公司于2012年9月10日委托甲評估公司對其擁有的房地產(chǎn)，登記建筑面積為20000m2（不含地下建筑面積2500m2），土地面積為3000m2，進行抵押評估，該房地產(chǎn)的土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥，經(jīng)協(xié)商銀行同意按其評估價值的80%提供貸款，該評估公司在評估過程中評估出該房地產(chǎn)在正常出讓土地使用權(quán)法定最高年期的條件下，評估價值為2500萬元，應(yīng)繳納的出讓金為600萬元，無其他法定優(yōu)先權(quán)。該公司2014年9月10日破產(chǎn)，拍賣價值扣除應(yīng)繳稅費后為2000萬元，問：拍賣估價時，采取成本法時，取類似辦公樓的總建筑面積綜合單價進行測算；采用的建筑面積應(yīng)為()m2。A.22500m2B.20000m2C.大于22500m2D.無法確定正確答案：A參考解析：成本法估價時，建筑面積=20000+2500=22500m2。(11.)（三）甲方（開發(fā)公司）于2013年7月委托乙方（建筑公司）建造兩幢（分別稱為A座和B座）8層共5000平方米的商品房。2015年建造完成，甲方尚欠乙方80萬工程款。在建工程抵押貸款還有100萬元未還，貸款成數(shù)為5成。建造完成前半年開始銷售，共售出3000平方米，均價10000元/平方米。現(xiàn)甲方想請丙房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估剩余部分房地產(chǎn)市場價值。優(yōu)先選用的方法為()。A.比較法和收益法B.假設(shè)開發(fā)法和收益法C.成本法和基準地價修正法D.成本法和假設(shè)開發(fā)法正確答案：A參考解析：建造的商品房總面積為5000平方米，已經(jīng)售出3000平方米，剩余未出售部分為2000平方米，評估剩余部分房地產(chǎn)市場價值時，可選用比較法和收益法。(12.)（三）甲方（開發(fā)公司）于2013年7月委托乙方（建筑公司）建造兩幢（分別稱為A座和B座）8層共5000平方米的商品房。2015年建造完成，甲方尚欠乙方80萬工程款。在建工程抵押貸款還有100萬元未還，貸款成數(shù)為5成。建造完成前半年開始銷售，共售出3000平方米，均價10000元/平方米。甲方想申請再次抵押的抵押貸款，則抵押面積為()。A.5000平方米B.3000平方米C.2000平方米D.小于2000平方米正確答案：D參考解析：建造的商品房總面積為5000平方米，已經(jīng)售出3000平方米，剩余未出售部分為2000平方米，剩余未出售部分中可能包含公建面積、回遷部分面積等，因此抵押面積小于2000平方米。(13.)（三）甲方（開發(fā)公司）于2013年7月委托乙方（建筑公司）建造兩幢（分別稱為A座和B座）8層共5000平方米的商品房。2015年建造完成，甲方尚欠乙方80萬工程款。在建工程抵押貸款還有100萬元未還，貸款成數(shù)為5成。建造完成前