房地產(chǎn)案例與分析-《房地產(chǎn)估價案例與分析》真題匯編5

房地產(chǎn)案例與分析-《房地產(chǎn)估價案例與分析》真題匯編5問答題（共5題，共5分）(1.)某正常營業(yè)中的酒店有多種功能用房，其中，客房、餐廳、會議中心等由該酒店業(yè)主自行經(jīng)營，娛樂中心、商（江南博哥）場對外出租。某房地產(chǎn)估價機構接受委托評估該酒店房地產(chǎn)的市場價值。注冊房地產(chǎn)估價師進行了實地查勘和市場調(diào)查，擬選用收益法作為主要的估價方法之一。針對上述情況，請分別說明該酒店各類功能用房收益測算的技術思路。正確答案：參考解析：該酒店各類功能用房收益測算的技術思路如下：（1）對于酒店自營的功能用房可基于營業(yè)收入測算凈收益，對于出租的功能用房可以基于租賃收入測算凈收益。具體技術思路如下：基于租賃收入測算凈收益的基本公式為：凈收益＝潛在毛租金收入－空置和收租損失＋其他收入－運營費用＝有效毛收入－運營費用；基于營業(yè)收入測算凈收益，凈收益為營業(yè)收入扣除營業(yè)成本、經(jīng)營費用、營業(yè)稅金及附加、管理費用、財務費用、商業(yè)利潤。（2）對于包含題意中多種收益類型的房地產(chǎn)，其凈收益視具體情況采用下列三種方式之一求?。孩侔奄M用分為變動費用和固定費用，將測算出的各種類型的收入分別減去相應的變動費用，予以加總后再減去總的固定費用。其中，變動費用是指其總額隨著業(yè)務量的變動而變動的費用。當業(yè)務量增加（如生產(chǎn)更多產(chǎn)品）時，由于需要更多的原材料，費用也因此而增加。如客房部分的變動費用是與入住客人多少直接相關的費用，會議室部分的變動費用是與使用會議室的次數(shù)直接相關的費用，餐飲部分的變動費用是與用餐人數(shù)直接相關的費用，商場部分的變動費用是與商品銷售額直接相關的費用，等等；固定費用是指其總額不隨業(yè)務量的變動而變動的費用，即不論業(yè)務量發(fā)生什么變化，都固定不變的費用。是指人員工資、固定資產(chǎn)折舊費、房地產(chǎn)稅、保險費等，不管客房是否有客人入住、會議室是否有人租用、餐廳是否有人就餐、商場是否有人購物等，都要發(fā)生的費用。②首先測算各種類型的收入，然后測算各種類型的費用，再將總收入減去總費用。③把混合收益的房地產(chǎn)看成是各種單一收益類型房地產(chǎn)的簡單組合，先分別根據(jù)各自的收入和費用求出各自的凈收益，然后將所有的凈收益相加。（3）酒店的大堂、管理用房等的價值是通過其他用房的收益體現(xiàn)出來的，其凈收益不要單獨計算，否則就重復了。（4）對于娛樂中心、商場還要看是否有租約。如有租約，首先分析判斷租約是否正常合理，如正常合理則在租約期內(nèi)采用租約租金，在租約期外采用市場租金；如不正常、不合理，則采用市場租金測算。另外，對未出租部分采用市場租金測算。(2.)某房地產(chǎn)估價機構于2012年7月1日接受委托評估一宗在建工程的轉讓價值，估價委托合同約定本次估價的價值時點為2012年7月10日。注冊房地產(chǎn)估價師于2012年7月3日進行了實地查勘，估價作業(yè)期間恰逢中國人民銀行宣布自2012年7月6日起下調(diào)金融機構人民幣存貸款基準利率。請問：采用成本法和假設開發(fā)法估價時，是否需要考慮利率調(diào)整的影響?如是，哪些參數(shù)應當考慮利率調(diào)整的影響?正確答案：參考解析：答案：（1）用成本法估價時，需要考慮利率調(diào)整的影響。因為價值時點在利率調(diào)整之后，在成本法估價中，投資利息應該按照新調(diào)整的貸款利率計算。（2）假設開發(fā)法估價中，需要考慮利率調(diào)整的影響。因為價值時點在利率調(diào)整之后，在假設開發(fā)法估價中，如采用靜態(tài)分析法估價，后續(xù)開發(fā)投資利息應該按照新調(diào)整的貸款利率計算，如采用動態(tài)分析法估價，折現(xiàn)率體現(xiàn)了資金的利率和開發(fā)利潤率兩部分，其中，利率應為新調(diào)整的貸款利率。(3.)張某計劃用自有閑置資金100萬元購買一套房屋用于長期投資，擬持有一段時間后轉售。某房地產(chǎn)經(jīng)紀機構向其推薦了市場價格均為100萬元的兩套房屋，一套為普通住宅，另一套為酒店式公寓。經(jīng)了解，普通住宅的市場租金為5000元／月，酒店式公寓按70000元/年的固定收益委托經(jīng)營。張某認為，普通住宅的投資回報率是（5000×12）／1000000=6%，而酒店式公寓的投資回報率是70000／1000000=7%，所以選擇購買酒店式公寓。問題：1．張某的選擇是否正確?2．針對兩類物業(yè)不同的投資經(jīng)營特點，注冊房地產(chǎn)估價師可以從哪些方面為張某投資決策提供專業(yè)建議?正確答案：參考解析：（1）張某的選擇不一定正確。（2）理由：如按資本化率考慮，酒店式公寓投資回報率高于普通住宅的收益率，如按報酬率考慮，張某的選擇可能不正確，第一，因為酒店式公寓收益年限可能短于普通住宅的收益年限。第二，應該考慮兩套房屋本身未來增值速度和增值能力的差異。第三，還應考慮兩套房屋變現(xiàn)能力大小，普通住宅的變現(xiàn)能力較好。要在綜合考慮上述情況基礎上作出判斷。2．如選擇酒店式公寓，其建議包括：①盡量選擇70年產(chǎn)權的公寓；②區(qū)位選擇非常重要；③配套服務設施要齊全；④選擇專業(yè)品牌物業(yè)服務很重要。如選擇普通住宅，除考慮投資回報率外，重點要關注它的升值空間大小。(4.)房地產(chǎn)抵押評估報告估價項目名稱：××市開發(fā)區(qū)××路××號房地產(chǎn)抵押價值評估估價委托人：××有限公司估價機構：××房地產(chǎn)估價有限公司注冊房地產(chǎn)估價師：×××（注冊號：×××）×××（注冊號：×××）估價作業(yè)日期：2012年10月1日至2012年10月8日估價報告編號：××估字[2012]第××號目錄（略）致估價委托人函（略）注冊房地產(chǎn)估價師聲明（略）估價假設和限制條件（略）估價結果報告一、估價委托人（略）二、估價機構（略）三、估價對象估價對象為××市開發(fā)區(qū)××路××號的房地產(chǎn)，房屋所有權人和土地使用權人均為××有限公司，房地產(chǎn)權證號為：××號，房屋用途為工業(yè)，建筑面積為15000m2；土地用途為工業(yè)用地，使用權類型為出讓，終止日期為2052年10月13日，土地使用權面積為25000m2。估價對象位于××市開發(fā)區(qū)××路與××大道交叉路口的西北角，土地形狀較規(guī)則，開發(fā)程度較高，區(qū)域內(nèi)達到“七通一平”（通供水、通排水、通電、通風、通路、通煤氣、通熱、土地平整），公共配套齊全。（土地其他情況略）估價對象包括兩棟建筑物，具體情況如下：一號車間：單層，鋼結構，建筑面積10000m2，建成于2002年，2011年進行了電力改造，尚有11萬元工程尾款未結清，層高16.5m，普通水泥地面，彩鋼板頂棚，彩鋼板墻面，照明、水、電配套設施齊全，養(yǎng)護情況良好，可正常使用。二號車間：單層、鋼結構，建筑面積5000m2，建成于2002年，層高8m，目前出租給其他公司使用，租期到2015年12月31日。地面、頂棚、墻面、設施及養(yǎng)護情況等與一號車間相同。（建筑物其他情況略）四、估價目的為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值。五、價值時點本次估價的價值時點為2012年10月13日。六、價值定義本報告提供的價值是估價對象在現(xiàn)狀合法利用下于價值時點的市場價值。（價值內(nèi)涵略）七、估價依據(jù)（略）八、估價原則（略）九、估價方法（略）十、估價結果估價人員經(jīng)過實地查勘和分析測算，確定估價對象在符合本報告估價假設和限制條件下于價值時點的房地產(chǎn)市場價值為：人民幣9666萬元（大寫：人民幣玖仟陸佰陸拾陸萬元整）。估價對象于價值時點房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款為：人民幣0萬元（大寫：人民幣零萬元整）。因此，確定估價對象的房地產(chǎn)抵押價值為：人民幣9666萬元（大寫：人民幣玖仟陸佰陸拾陸萬元整）。單價：6444元/m2。十一、估價人員（略）十二、估價作業(yè)日期2012年10月1日至2012年10月8日。十三、估價報告應用的有效期（略）十四、估價對象變現(xiàn)能力分析（略）估價技術報告一、估價對象實物狀況描述與分析（略）二、估價對象權益狀況描述與分析（略）三、估價對象區(qū)位狀況描述與分析（略）四、市場背景描述與分析1．××市宏觀經(jīng)濟發(fā)展狀況××市近年經(jīng)濟快速發(fā)展，2012年GDP同比增長12%，財政收入同比增長9%，固定資產(chǎn)投資規(guī)模增長15%。（其他經(jīng)濟發(fā)展情況略）2．××市房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況××市2012年房地產(chǎn)市場十分活躍，市場呈現(xiàn)量價齊增態(tài)勢。全年住宅成交量同比增長9%，寫字樓成交量同比增長12%，商業(yè)物業(yè)成交量同比增長5%。住宅成交價格同比上升12%，寫字樓成交價格同比上升10%，商業(yè)物業(yè)成交價格上升16%。五、最高最佳利用分析（略）六、估價方法適用性分析（略）七、估價測算過程（一）成本法測算過程1．土地取得成本采用市場法計算同類用途出讓土地使用權價格為1300元／m2。（測算過程略）土地取得成本=1300×25000=3250（萬元）。2．建設成本（1）建筑安裝工程費當?shù)赝悩藴蕦痈叩膯螌愉摻Y構廠房建筑安裝工程費單價為2600元／m2。（依據(jù)略）建安工程費=2600×15000=3900（萬元）。（2）勘查設計和前期工程費勘察設計和前期工程費為建筑安裝工程費的9%。（依據(jù)略）勘查設計和前期工程費=3900×9%=351（萬元）。（3）基礎設施建設費基礎設施建設費為每平方米建筑面積290元。（依據(jù)略）基礎設施建設費=290×15000=435（萬元）。（4）其他工程費其他工程費為每平方米建筑面積130元。（依據(jù)略）其他工程費=130×15000=195（萬元）（5）開發(fā)期間稅費開發(fā)期間稅費為每平方米建筑面積210元。（依據(jù)略）開發(fā)期間稅費=210×15000=315（萬元）。（6）建設成本建設成本=3900+351+435+195+315=5196（萬元）。3．管理費用管理費用比率一般按4%計算。（依據(jù)略）管理費用=5196×4%=207.84（萬元）。4．銷售費用銷售費用比率一般按3%計算。（依據(jù)略）銷售費用=（3250+5196）×3%=253.38（萬元）。5．投資利息計息期按一年計算，利率按6.15%計算。（依據(jù)略）投資利息=（土地取得成本+建設成本+管理費用+銷售費用）×6.15%=（3250+5196+207.84+253.38）×6.15=547.79（萬元）。6．銷售稅費銷售稅費一般為銷售價格V（即開發(fā)完成后的價值）的5.65%。（依據(jù)略）銷售稅費=V×5.65%。7．開發(fā)利潤項目成本利潤率為15%。（依據(jù)略）開發(fā)利潤=（土地取得成本+建設成本+管理費用+銷售費用+投資利息）×15%=（3250+5196+207.84+253.38+547.79）×15%=1418.25（萬元）；銷售價格=土地取得成本+建設成本+管理費用+銷售費用+投資利息+開發(fā)利潤+銷售稅費=土地取得成本+建設成本+管理費用+銷售費用+投資利息+開發(fā)利潤+銷售價格×5.65%；銷售價格=（土地取得成本+建設成本+管理費用+銷售費用+投資利息+開發(fā)利潤）／（1－5.65%）=（3250+5196+207.84+253.38+547.79+1418.25）／（1－5.65%）=11524.39（萬元）。8．折舊根據(jù)實地查勘建筑物的完損程度和使用年限確定建筑物的成新率為90%。（確定過程略）房地產(chǎn)現(xiàn)值為：11524.39×90%=10371.95（萬元）。取整：10372萬元單價：10372／15000=6915（元／m2）。（取整）（二）收益法測算過程收益價格式中A——年凈收益；Y——報酬率；g——年收益遞增率；n——收益年限。1．測算年凈收益年有效毛收入=月租金×12×收益總面積×出租率+其他收入；年運營費用=維修費+管理費+稅金+保險費+其他費用（物業(yè)管理費、水電費等）；年凈收益=年有效毛收入－年運營費用。（1）年有效毛收入該地區(qū)同類工業(yè)廠房以建筑面積計算的租金為1.5元／（m2·天）（不包括物業(yè)費、水電費），空置率為5%。（依據(jù)及測算過程略）年有效毛收入=日租金×365×（1－5%）=1.5×365×0.95=520.13（元/m2）。（2）年運營費用1）營業(yè)稅及附加包括營業(yè)稅、城市建設維護費、教育費附加，占租金有效毛收入的5.5%。營業(yè)稅及附加=520.13×5.5%=28.61（元／m2）。2）房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅占租金有效毛收入的12%。房產(chǎn)稅=520.13×12%=62.42（元/m2）。3）維修費維修費為5.2元／m2。（依據(jù)及測算過程略）4）管理費管理費占租金有效毛收入的3%。（依據(jù)略）管理費=520.13×3%=15.6（元／m2）。5）保險費經(jīng)測算，保險費為10.39元／m2。（依據(jù)及測算過程略）（3）年凈收益年凈收益=有效毛收入-營業(yè)稅及附加-房產(chǎn)稅-維修費-管理費-保險費=520.13—28.61－62.42－5.2－15.6－10.39=397.97（元／m2）。2．確定報酬率Y經(jīng)測算，報酬率為7%。（依據(jù)及測算過程略）3．確定收益逐年遞增比率g經(jīng)測算，估價對象凈收益每年遞增1%。（依據(jù)及測算過程略）4．確定尚可收益年限n估價對象為鋼筋混凝土結構，其耐用年限為60年，該房地產(chǎn)建成于2002年，則建筑物剩余使用年限為50年，再根據(jù)委托人提供的估價對象《房屋所有權證》、《國有土地使用證》和《土地使用權出讓合同》，土地使用權終止日期為2052年10月13日，土地剩余年限為40年，土地出讓合同約定建設用地使用權期間屆滿需要無償收回建設用地使用權。按照《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB／T50291—1999）的規(guī)定，建筑物耐用年限長于土地剩余年限時，應當按土地剩余年限計算。因此，估價對象尚可使用40年，即收益年限n為40年。5．測算收益價格=5972元／m2。（取整）八、估價結果確定采用簡單算術平均法確定估價對象評估價格：評估單價=（6915+5972）／2=6444（元／m2）；（取整）評估總價=6444×15000=9666（萬元）；估價對象于價值時點的價值為人民幣9666萬元（大寫：人民幣玖仟陸佰陸拾陸萬元整）。單價：6444元/m2。附件（略）正確答案：參考解析：該房地產(chǎn)評估報告中存在的錯誤如下：（1）該房地產(chǎn)評估報告的封面中應為“估價報告出具日期”而不是“估價作業(yè)日期”。理由：房地產(chǎn)估價報告的封面應寫明估價報告名稱、估價項目名稱、估價估價委托人、估價機構(名稱)、注冊房地產(chǎn)估價師(姓名)、估價報告出具日期及估價報告編號。估價報告出具日期，是指本次估價出具報告的年、月、日。需要注意的是，估價報告出具日期應與致估價委托人函中的致函日期一致。（2）該房地產(chǎn)評估報告的“致估價委托人函”應放在“目錄”前。理由：一份完整的估價報告通常由以下八個部分構成：①封面；②目錄；③致估價委托人函；④估價師聲明；⑤估價假設和限制條件；⑥估價結果報告；⑦估價技術報告；⑧附件。（3）該房地產(chǎn)評估報告缺估價對象是否有他項權、是否有共有權情況說明。理由：致委托人函的寫作內(nèi)容應包括：致函對象、估價目的、估價對象(名稱、坐落、范圍、規(guī)模、用途、權屬)、價值時點、價值類型、估價方法、估價結果、與估價結果和使用估價報告有關的特別提示、致函日期。（4）該房地產(chǎn)評估報告“七通一平”中不包含“通風”，缺少“通信”或者說“七通一平”中不應為“通風”而應為“通信”。理由：七通一平”是指通供水、通排水、通電、通信、通路、通煤氣、通熱、土地平整。（5）該房地產(chǎn)評估報告估價目的應放在估價對象之前。（6）該房地產(chǎn)評估報告價值時點未說明確定理由或者說價值時點應為估價作業(yè)日期內(nèi)某時點，通常為注冊房地產(chǎn)估價師現(xiàn)場查勘之日。理由：價值時點是所評估的估價項目客觀合理價格或價值對應的年月日。價值時點也是估價結果所對應的日期。價值時點要說明所評估的估價對象價值對應的年、月、日及其確定的簡要理由。'（7）該房地產(chǎn)評估報告中價值定義表述錯誤。理由：估價對象房地產(chǎn)的抵押價值是在估價時假定未設立優(yōu)先受償權利下的市場價值(或有限市場價值)扣除法定優(yōu)先受償款后的余額。（8）該房地產(chǎn)評估報告估價依據(jù)應在估價原則后，或估價原則應在估價依據(jù)前。理由：估價結果報告應記載以下事項：①估價委托人；②房地產(chǎn)估價機構；③估價目的；④估價對象；⑤價值時點；⑥價值類型；⑦估價原則；⑧估價依據(jù)；⑨估價方法；⑩不同估價方法的測算結果和最終的估價結果；?注冊房地產(chǎn)估價師；?協(xié)助估價的人員；?實地查勘期；?估價作業(yè)期。如果是房地產(chǎn)抵押估價報告，還應包括變現(xiàn)能力分析、市場風險提示。（9）該房地產(chǎn)評估報告缺實地查勘日期。（10）該房地產(chǎn)評估報告缺估價對象風險提示。（11）該房地產(chǎn)評估報告缺估價對象此類工業(yè)房地產(chǎn)狀況過去、現(xiàn)在及未來變化趨勢分析。理由：估價對象區(qū)位狀況描述與分析包括：①位置現(xiàn)狀描述與分析；②交通現(xiàn)狀描述與分析；③周圍環(huán)境和景觀狀況描述與分析；④外部配套設施狀況描述與分析；⑤區(qū)位狀況未來變化趨勢分析。（12）兩幢建筑物層高不同，建筑安裝工程費不應相同或者說應該有區(qū)別。（13）該房地產(chǎn)評估報告缺公共配套設施建設費或者不計算公共配套設施建設費的理由。理由：開發(fā)成本包含勘察設計和前期工程費、基礎設施建設費、房屋建筑安裝工程費、公共配套設施建設費、構筑物的價值分攤、開發(fā)過程中的經(jīng)營費用等。（14）該房地產(chǎn)評估報告管理費用的取費基數(shù)錯誤，估價中管理費用按社會一般水平計算，取續(xù)建改造成本的3%。理由：管理費用是指為組織和管理估價對象改造工程所必需的費用，包括開發(fā)商人員工資及福利性支出、辦公費、差旅費等。（15）該房地產(chǎn)評估報告銷售費用的取費基數(shù)錯誤，應為開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值。理由：銷售費用是指銷售改造完成的估價對象所必須發(fā)生的費用，包括廣告宣傳費、銷售代理費等。估價中銷售費用按社會一般水平計算，取售價的2%。（16）該房地產(chǎn)評估報告投資利息中銷售費用應為開發(fā)完成之前發(fā)生的，開發(fā)完成時發(fā)生的銷售費用不應計算利息。（17）該房地產(chǎn)評估報告中折舊計算的基數(shù)應為建筑物重新購建價格，不應為建筑物重新購建價格與土地重新購建價格之和。理由：折舊是指各種原因造成的估價對象價值的實際減損，其金額為估價對象在價值時點的市場價值與在價值時點的重新購建價格之差。（18）抵押價值評估應遵循謹慎原則，不應采用凈收益每年按一定比率遞增公式計算收益價格。理由：收益法測算公式為：式中，V為收益價格(元，元／m2)；Ai為未來第i年的凈收益(元、元／m2)；R為報酬率(%)；N為未來可獲收益的年限(年)；g為年凈收益遞增率。（19）該房地產(chǎn)評估報告應說明年運營費用構成項目的確定理由或內(nèi)涵。（20）該房地產(chǎn)評估報告中年有效毛收入計算時未考慮收租損失。理由：年有效毛收入=(潛在毛租金收入×12個月×有效出租面積+其他收入－空置和收租損失)÷建筑面積。（21）該房地產(chǎn)評估報告中年有效毛收入計算未說明是否有其他收入。理由：年有效毛收入=(潛在毛租金收入×12個月×有效出租面積+其他收入－空置和收租損失)÷建筑面積。（22）抵押價值評估遵循謹慎原則，應說明凈收益是保守估計值。理由：在存在不確定因素的情況下，房地產(chǎn)估價師做出估價相關判斷時，應當保持必要的謹慎，充分估計抵押房地產(chǎn)在處置時可能受到的限制、未來可能發(fā)生的風險和損失，不高估市場價值，不低估知悉的法定優(yōu)先受償款，并在估價報告中做出必要的風險提示。（23）估價對象在結果報告中描述為鋼結構，與鋼筋混凝土結構矛盾。（24）在估價結果確定中應說明三種價值：房地產(chǎn)抵押價值、假定未設立法定優(yōu)先受償權利下的市場價值、房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。(5.)本次估價背景情況如下：估價對象為某工業(yè)廠房及附屬辦公用房，2012年6月通過竣工驗收并辦理了權屬登記，2009年11月25日該宗土地設定抵押。至價值時點他項權利尚未注銷。估價目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值。價值時點為2012年10月20日，估價作業(yè)日期為2012年11月1日至11月8日。以下是該房地產(chǎn)抵押估價報告內(nèi)容片斷：注冊房地產(chǎn)估價師聲明1．我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準確的。2．本估價報告的分析、意見和結論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結論，但受到本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制。3．我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關系，也與有關當事人沒有個人利害關系或偏見。4．我們依照國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB／T50291—1999）和《房地產(chǎn)抵押估價指導意見》進行分析，形成意見和結論，撰寫本估價報告。5．我們已于2012年11月3日對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘。6．沒有人對本估價報告提供重要專業(yè)幫助。參加本次估價的注冊房地產(chǎn)估價師：估價假設和限制條件1．本次估價以估價對象在實地查勘之日的狀況為準。2．本次估價以估價對象按照現(xiàn)有用途、持續(xù)使用為假設前提。3．本次估價以估價對象未設定任何擔保及他項權利為假設前提。4．本估價報告確定的估價對象范圍及面積數(shù)據(jù)以估價委托人提供的《國有土地使用證》、《房屋所有權證》及相關證明文件所載明的內(nèi)容為準。5．本估價報告的估價結論是在估價委托人提供的資料真實、合法、完整的基礎上得出的，估價委托人應當對其提供的相關資料的真實性、合法性和完整性負責。6．本估價報告的估價結論是估價對象在價值時點的抵押價值，未考慮未來市場變化風險和短期強制處分等因素對房地產(chǎn)抵押價值的影響。7．本估價報告的估價結論未考慮房地產(chǎn)交易時應當繳納的有關稅費，如需轉讓，應當按國家有關規(guī)定辦理。8．本報告估價結果僅供估價委托人在本次估價目的下使用，不得用于其他用途。9．因估價委托人使用估價報告不當而引起的后果，估價機構和估價人員不承擔相應的責任。10．本估價報告自出具之日起一年內(nèi)有效。在此期間如果房地產(chǎn)市場發(fā)生重大變化，則有效期應相應折減。正確答案：參考解析：該評估報告中存在的錯誤如下：（1）該評估報告中應明確說明進行實地查勘的注冊房地產(chǎn)估價師，不能籠統(tǒng)的以“我們”指代。（2）該評估報告中應該是按照現(xiàn)有用途、最高最佳利用為假設前提。（3）據(jù)題意，估價對象在價值時點有已抵押擔保債權，因此不能對已知事實做違背事實假設。（4）在存在不確定因素的情況下，房地產(chǎn)估價師做出估價相關判斷時，應當保持必要的謹慎，充分估計抵押房地產(chǎn)在處置時可能受到的限制、未來可能發(fā)生的風險和損失，不高估市場價值，不低估知悉的法定優(yōu)先受償款，并在估價報告中做出必要的風險提示。抵押價值評估遵循謹慎原則，就低不就高，應充分考慮未來市場變化風險和短期強制處分等因素對房地產(chǎn)抵押價值的影響。單選題（共10題，共10分）(6.)某新建住宅樓頂層相鄰的兩套住房因暴雨導致屋頂滲漏進水，房屋室內(nèi)裝修及部分家具家電遭到不同程度的損壞，但房屋主體結構和安全性未受到影響。該住宅樓開發(fā)企業(yè)擬對該兩戶業(yè)主作出相應賠償，委托某房地產(chǎn)估價機構分別對該兩戶業(yè)主的損失價值進行評估，兩個估價結果差異較大。本估價項目最適宜采用的估價方法是()。A.修復費用法B.損失資本化法C.賠償實例比較法D.損害前后價差法正確答案：A參考解析：損害賠償評估通常采用：①修復費用法，又稱成本法，該法是通過設定規(guī)劃許可、采取其他工程措施、采用最合理的修復方案進行修繕以排除商品房缺陷所發(fā)生的各項費用，主要包括拆除工程費用、修繕工程費用、恢復工程費用、由于修復活動造成的直接經(jīng)濟損失而支出的補償費用。②損失資本化法，是通過測算房地產(chǎn)效益的減損值與費用的增加值在凈收益損失年限的現(xiàn)值和，或無質量缺陷經(jīng)濟耐用年限正常凈收益現(xiàn)值之和與有質量缺陷經(jīng)濟耐用年限正常凈收益現(xiàn)值之和的差估價房地產(chǎn)的價值損失。③損害前后價差法，又稱剩余法，該法是通過測算損害前的房地產(chǎn)狀況的市場價值與損害后的房地產(chǎn)狀況的市場價值之差。④賠償實例比較法，又稱比較法，該法通過類似房地產(chǎn)損害的實際賠償金額的比較和調(diào)整，得出估價對象房地產(chǎn)損害的賠償金額。據(jù)題意：“兩戶室內(nèi)裝修及部分家具家電受到損壞，主體結構安全性未受影響”，可見兩套住宅屬于暫時性的損害，可推斷損害是可修復的，因此不能采用損害前后價差法（此方法主要適用于不可修復損失的）；損失資本化法也不適用，因為損失前后收益變化難以確定；賠償實例比較法也不適用，因為類似損失程度和范圍的比較實例很難獲得。綜上所述，本估價項目最適宜采用的估價方法是修復費用法。(7.)某新建住宅樓頂層相鄰的兩套住房因暴雨導致屋頂滲漏進水，房屋室內(nèi)裝修及部分家具家電遭到不同程度的損壞，但房屋主體結構和安全性未受到影響。該住宅樓開發(fā)企業(yè)擬對該兩戶業(yè)主作出相應賠償，委托某房地產(chǎn)估價機構分別對該兩戶業(yè)主的損失價值進行評估，兩個估價結果差異較大。本估價項目的估價結果不包括()。A.屋面及室內(nèi)裝修修繕費用B.損壞家具家電維修費用C.房屋使用人周轉安置費用D.房屋市場價值的減損額正確答案：D參考解析：由于采用修復成本法，估價結果主要包括拆除工程費用、修繕工程費用、恢復工程費用、由于修復活動造成的直接經(jīng)濟損失而支出的補償費用。房地產(chǎn)損害評估值的計算公式為：V＝C1＋C2＋C3＋C4－C5，式中，C1為拆除工程費用；C2為修繕工程費用；C3為恢復工程費用；C4為直接經(jīng)濟損失；C5為被拆除物殘值。其中，直接經(jīng)濟損失是指修復施工期間或修復后所造成的經(jīng)濟損失，包括：①房屋使用人周轉安置費用；②房屋空置的收益損失；③房屋使用面積減少的損失；④房屋室內(nèi)凈高降低的損失；⑤房屋采光面積減少的損失；⑥房屋耐久性降低的損失；⑦鄰近房屋損壞的補償；⑧施工影響的補償；⑨其他直接經(jīng)濟損失。被拆除物殘值應當根據(jù)評估時點的回收市場價格合理確定。D項，“房屋市場價值的減損額”是價差法的計算結果。(8.)某新建住宅樓頂層相鄰的兩套住房因暴雨導致屋頂滲漏進水，房屋室內(nèi)裝修及部分家具家電遭到不同程度的損壞，但房屋主體結構和安全性未受到影響。該住宅樓開發(fā)企業(yè)擬對該兩戶業(yè)主作出相應賠償，委托某房地產(chǎn)估價機構分別對該兩戶業(yè)主的損失價值進行評估，兩個估價結果差異較大。導致兩個估價結果差異較大的因素不包括()。A.房屋滲漏情況B.房屋購置原價C.修繕工期長短D.房屋使用人數(shù)正確答案：B參考解析：直接經(jīng)濟損失是指修復施工期間或修復后所造成的經(jīng)濟損失，包括：①房屋使用人周轉安置費用；②房屋空置的收益損失；③房屋使用面積減少的損失；④房屋室內(nèi)凈高降低的損失；⑤房屋采光面積減少的損失；⑥房屋耐久性降低的損失；⑦鄰近房屋損壞的補償；⑧施工影響的補償；⑨其他直接經(jīng)濟損失。則房屋使用人周轉安置費用屬于直接經(jīng)濟損失，應計入估價結果，因此估價結果與房屋使用人數(shù)有關，損失價值多少與房屋損失程度、范圍和內(nèi)容有關，與房屋購置原價無關。(9.)因公共利益需要，政府對某棚戶改造區(qū)作出了房屋征收決定，甲房地產(chǎn)估價機構被選定為征收評估機構。被征收人張某在征收范圍內(nèi)擁有兩處住房，其中一處辦理了權屬登記，另一處為其10年前自行建設，未辦理相關手續(xù)。收到征收評估分戶評估報告后，張某對評估范圍和評估結果有異議，認為其自建房屋未得到合理補償。本案中征收評估機構的選定程序應當是()。A.由征收部門對備選估價機構進行綜合評分，根據(jù)評分結果確定B.由被征收人推選的代表對備選評估機構進行綜合評分，根據(jù)評分結果確定C.由征收部門與被征收人協(xié)商，協(xié)商不成的，由征收部門采取公開方式確定D.由被征收人協(xié)商，協(xié)商不成的，由征收部門組織被征收人投票以得票多的當選或采取搖號、抽簽等隨機方式確定正確答案：D參考解析：根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十條和《國有土地上房屋征收評估辦法》第四條，房地產(chǎn)價格估價機構由被征收人在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商選定；在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。(10.)因公共利益需要，政府對某棚戶改造區(qū)作出了房屋征收決定，甲房地產(chǎn)估價機構被選定為征收評估機構。被征收人張某在征收范圍內(nèi)擁有兩處住房，其中一處辦理了權屬登記，另一處為其10年前自行建設，未辦理相關手續(xù)。收到征收評估分戶評估報告后，張某對評估范圍和評估結果有異議，認為其自建房屋未得到合理補償。關于張某的自建房屋是否應當進行評估的說法，正確的是()。A.依照市、縣人民政府的認定、處理結果進行評估B.依據(jù)張某提供的自建房屋相關證明材料，按照合法建筑進行評估C.該自建房屋未進行權屬登記，不論何種情況均不應當予以評估D.該自建房屋已建10年未被拆除，可認定為合法，按照合法建筑進行評估正確答案：A參考解析：對于已經(jīng)登記的房屋，其性質、用途和建筑面積，一般以房屋權屬證書和房屋登記簿的記載為準；房屋權屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準。對于未經(jīng)登記的建筑，應當按照市、縣級人民政府的認定、處理結果進行評估。(11.)因公共利益需要，政府對某棚戶改造區(qū)作出了房屋征收決定，甲房地產(chǎn)估價機構被選定為征收評估機構。被征收人張某在征收范圍內(nèi)擁有兩處住房，其中一處辦理了權屬登記，另一處為其10年前自行建設，未辦理相關手續(xù)。收到征收評估分戶評估報告后，張某對評估范圍和評估結果有異議，認為其自建房屋未得到合理補償。張某對評估結果有異議，首先應當()。A.委托其他評估機構另行評估B.向原估價機構申請復核評估C.向當?shù)卦u估專家委員會申請鑒定D.向當?shù)厝嗣穹ㄔ禾崞鹪V訟正確答案：B參考解析：被征收人或者房屋征收部門對評估結果有異議的，應當自收到評估報告之日起5日內(nèi)，向原房地產(chǎn)估價機構申請復核評估。申請復核估價的，應當提出書面復核估價申請，并指出估價結果存在的問題。該房地產(chǎn)估價機構應當自收到書面復核估價申請之日起5日內(nèi)對估價結果進行復核。復核后，改變原估價結果的，應當重新出具估價報告；估價結果沒有改變的，應當書面告知復核估價申請人。(12.)因公共利益需要，政府對某棚戶改造區(qū)作出了房屋征收決定，甲房地產(chǎn)估價機構被選定為征收評估機構。被征收人張某在征收范圍內(nèi)擁有兩處住房，其中一處辦理了權屬登記，另一處為其10年前自行建設，未辦理相關手續(xù)。收到征收評估分戶評估報告后，張某對評估范圍和評估結果有異議，認為其自建房屋未得到合理補償。張某就征收補償提出的下列要求中，不合理的是()