業(yè)務(wù)操作-房地產(chǎn)經(jīng)紀人《業(yè)務(wù)操作》點睛提分卷1

業(yè)務(wù)操作-房地產(chǎn)經(jīng)紀人《業(yè)務(wù)操作》點睛提分卷1單選題（共61題，共61分）(1.)交易能否順利達成，()是關(guān)鍵的環(huán)節(jié)。A.買方代理人的信息收集B.確定購房者的需求（江南博哥）程度C.房地產(chǎn)經(jīng)紀人的撮合D.房地產(chǎn)經(jīng)紀人的銷售能力正確答案：C參考解析：房地產(chǎn)交易能否順利達成，房地產(chǎn)經(jīng)紀人的撮合是一個關(guān)鍵的環(huán)節(jié)。交易撮合時的操作要點主要包括：①分析交易雙方的分歧點，區(qū)分是主要問題還是次要問題，經(jīng)紀人要主導解決雙方的分歧，不能讓雙方自行協(xié)調(diào)；②要依照公平、公正的原則和市場慣例解決分歧；③當分歧較大時嘗試將雙方分開，進行協(xié)調(diào)。(2.)在整個配對過程中，房地產(chǎn)經(jīng)紀人都是圍繞()推薦一定價位和品質(zhì)的房源。A.購房客戶的基本信息B.購房客戶的資金實力C.客戶的房源信息D.購房客戶的需求正確答案：D參考解析：在整個配對過程中，房地產(chǎn)經(jīng)紀人都是圍繞購房客戶的需求推薦一定價位和品質(zhì)的房源。既是賣方獨家代理人為賣方尋找合適買家的過程，實際上也是為買家尋找合適房源的過程，因為只有買賣雙方實現(xiàn)信息的匹配，才能完成房地產(chǎn)交易。(3.)房地產(chǎn)經(jīng)紀人在看房前與購房客戶約見的地點最好是在()。A.經(jīng)紀門店B.業(yè)主小區(qū)C.業(yè)主家中D.適合會談的場所正確答案：A參考解析：房地產(chǎn)經(jīng)紀人在看房前，應(yīng)與業(yè)主和客戶約定具體的看房時間、見面地點，要提醒雙方帶好各種證明文件和資金。約定的時間、地點要準確，盡量與客戶約定在人流少、有明顯標志物的地點見面，引導客戶以最便捷的方式到達。約見的地點最好是在經(jīng)紀門店。(4.)在房屋展示過程中，房地產(chǎn)經(jīng)紀人引領(lǐng)看房前，首先要確定()。A.一段最佳的看房時間B.一條最佳的看房路線C.購房人的購買動機D.一系列最可靠的房源介紹正確答案：B參考解析：房地產(chǎn)經(jīng)紀人出發(fā)前仔細閱讀已經(jīng)搜集到的房屋介紹資料，再次確認已準確掌握該房屋的各項信息，包括房屋周邊環(huán)境以及市政配套設(shè)施、學校及交通狀況，并確定到達房屋的最佳路線。房地產(chǎn)經(jīng)紀人按選擇好的路線帶客戶到達所看房屋，并適時向客戶介紹周邊環(huán)境以及市政配套設(shè)施、學校及交通狀況。(5.)一旦購房者發(fā)出希望簽署購房確認書的信號，房地產(chǎn)經(jīng)紀人應(yīng)該及時把握，()地引導購房，直至簽署確認書。A.指導性B.試探性C.簡捷性D.強制性正確答案：B參考解析：一旦購房人發(fā)出希望簽署購房確認書的信號，經(jīng)紀人應(yīng)該及時把握，試探性地引導購房人簽署確認書。房地產(chǎn)經(jīng)紀人此時應(yīng)該告知定金的數(shù)額，并與購房人討論關(guān)于購房的一些細節(jié)問題。(6.)經(jīng)紀人在分析業(yè)主心理售價的過程后，通常會給出業(yè)主一個()。A.唯一的價格B.市場參考價C.市場最高價D.可能成交的價格區(qū)間正確答案：D參考解析：對于業(yè)主而言，除了解釋交易環(huán)節(jié)及風險外還要對出售的價格進行梳理，業(yè)主通常是想賣一個比較高的價格，但又擔心賣不出去或短時間內(nèi)不能成交。同時叉怕房價賣低了帶來的損失。對于這種情況，經(jīng)紀人可以和業(yè)主一起分析看過房的客戶一共有多少，他們是否有意向，他們的付款條件是什么，以及出價是多少。根據(jù)這些已經(jīng)梳理的信息，給出業(yè)主一個最可能成交的價格區(qū)間，而不是一個唯一的價格。(7.)經(jīng)紀人與客戶約好看房時間后，一般應(yīng)提前()分鐘到達約定地點。A.5B.10C.15D.20正確答案：B參考解析：房地產(chǎn)經(jīng)紀人一般應(yīng)提前10分鐘到達約定地點迎接客戶，不能讓客戶等候，房地產(chǎn)經(jīng)紀人自我介紹并主動遞名片。(8.)以下不屬于存量房的價款支付方式的是()。A.按揭付款B.一次性付款C.分期付款D.單價付款正確答案：D參考解析：存量房的價款一般只有總價，沒有單價。價款支付方式一般包括三種：①以所購存量房抵押貸款的方式付款，也稱按揭付款；②一次性付款；③分期付款。(9.)潛在客戶做出購房（承租）房屋的決策過程中的第二步是()。A.明確客戶的住房問題B.挑選為客戶介紹的房屋C.確定客戶的交易資格D.客戶評價挑選出的房屋正確答案：C參考解析：潛在客戶做出購房（承租）房屋的決策過程具體步驟如下：①明確客戶的住房問題；②確定客戶的交易資格；③挑選為客戶介紹的房屋；④客戶評價挑選出的房屋；⑤做出購買（承租）最合適房屋的決定。(10.)一般情況下，房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)的完成標準是()。A.房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同的簽訂B.房地產(chǎn)交易合同的簽訂C.委托人支付服務(wù)費用D.客戶實地看房正確答案：B參考解析：對房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和經(jīng)紀人員來說，房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)的基本要求包括及時告知和披露房地產(chǎn)交易相關(guān)信息、維護委托人的合法權(quán)益等；對委托人來說，房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)的基本要求包括提供必要的資料，在實地看房和辦理相關(guān)手續(xù)時給予必要協(xié)助等。房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)一般以房地產(chǎn)交易合同（包括買賣合同和租賃合同）簽訂為完成標準。(11.)下列關(guān)于簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同的要求，錯誤的是()。A.房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同應(yīng)以書面形式簽訂B.房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同應(yīng)由委托人簽名或者蓋章C.房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同應(yīng)加蓋房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)印章D.不需要由房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理簽名正確答案：D參考解析：依據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》的有關(guān)規(guī)定，簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同的要求主要包括：①房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同應(yīng)以書面形式簽訂；②房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同應(yīng)加蓋房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)印章；③房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同應(yīng)由從事該業(yè)務(wù)的一名房地產(chǎn)經(jīng)紀人或者兩名房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理簽名；④房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同應(yīng)由委托人簽名或者蓋章。(12.)目前房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)大多開設(shè)有實體門店，()成為房地產(chǎn)經(jīng)紀人獲得客戶委托的重要途徑。A.門店接待B.網(wǎng)絡(luò)客戶接待C.電話接待D.當面接待正確答案：A參考解析：目前房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)大多開設(shè)有實體門店，門店接待成為房地產(chǎn)經(jīng)紀人獲得客戶委托的重要途徑。門店接待是指客戶直接到各經(jīng)紀公司或各營業(yè)門店中了解信息、尋求服務(wù)時房地產(chǎn)經(jīng)紀人對客戶的接待。到店客戶是潛在客戶，他們可能對某一處房產(chǎn)產(chǎn)生購買欲望，或者希望房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)助其出售（出租）房產(chǎn)。(13.)房地產(chǎn)經(jīng)紀人在接待賣房客戶時，工作核心目標是了解客戶()。A.收入水平B.工作單位C.對房屋售價的期望值D.職業(yè)正確答案：C參考解析：業(yè)主愿意將房屋委托房地產(chǎn)經(jīng)紀人出售或出租，主要是相信房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的專業(yè)性與安全性，希望以專業(yè)化的經(jīng)紀服務(wù)，安全而高效地將物業(yè)銷售或出租出去。因此，經(jīng)紀人在與業(yè)主接洽、相互溝通了解的過程中，能否獲得業(yè)主的信任，是獲取委托的關(guān)鍵。房地產(chǎn)經(jīng)紀人在接待賣房（出租）客戶時，工作核心目標是了解客戶對房屋售價（租金）的期望值。(14.)房屋共有可分為共同共有和()。A.按份共有B.按需共有C.夫妻共有D.多人共有正確答案：A參考解析：在售房人資格審查時，房地產(chǎn)經(jīng)紀人要審查房屋產(chǎn)權(quán)人是否存在房屋共有權(quán)人。房屋共有是指由兩個或兩個以上的公民、法人共同擁有該房屋的權(quán)利和應(yīng)承擔的義務(wù)。房屋共有可分為共同共有和按份共有兩種。(15.)有意向在近期購房，前來咨詢了解市場行情的客戶屬于()。A.引導型B.試探型C.加強型D.成熟型正確答案：B參考解析：在客戶接待過程中，根據(jù)購房人在購買房地產(chǎn)的決策權(quán)、意愿程度和支付能力等因素可將客戶分為以下四種類型：①試探型；②引導型；③加強型；④成熟型。其中，表現(xiàn)為有意向在近期購房，前來咨詢了解市場行情的客戶屬于試探型。(16.)有了一段時間的市場了解、資金基本到位，但仍未形成購房意愿的客戶屬于()客戶。A.試探型B.加強型C.成熟型D.關(guān)注型正確答案：B參考解析：在客戶接待過程中，根據(jù)購房人在購買房地產(chǎn)的決策權(quán)、意愿程度和支付能力等因素可將客戶分為以下四種類型：①試探型；②引導型；③加強型；④成熟型。其中，加強型顧客的表現(xiàn)為：有了一段時間的市場了解、資金基本到位，但仍未形成購房意愿。(17.)在客戶接待過程中，房地產(chǎn)經(jīng)紀人可根據(jù)客戶在購買房地產(chǎn)的決策權(quán)、意愿程度和支付能力等因素來給客戶劃分優(yōu)先次序，其中引導型客戶的表現(xiàn)是()。A.有意向近期購房，前來咨詢了解市場行情B.有意購房，但對價位不明確，資金也尚未到位，開價隨意性大C.有了一段時間的市場了解，資金基本到位，但仍未形成購房意愿D.有明確意向，對市場行情非常了解，只要條件符合將很快成交正確答案：B參考解析：在客戶接待過程中，根據(jù)購房人在購買房地產(chǎn)的決策權(quán)、意愿程度和支付能力等因素可將客戶分為以下四種類型：①試探型；②引導型；③加強型；④成熟型。其中，引導型客戶的表現(xiàn)為：有意購房，但對價位不明確，資金也尚未到位，開價隨意性大。(18.)房地產(chǎn)經(jīng)紀人針對成熟型的買房客戶的正確引導方式為()。A.提供最符合客戶要求的房源B.幫助客戶分析購房能力、市場行情，制訂購房方案（目標、貸款安排等）C.提供咨詢服務(wù)，創(chuàng)造專業(yè)服務(wù)形象，爭取建立長期聯(lián)系D.提供好、中、差三類不同房源進行展示，引導客戶明確購房意向正確答案：A參考解析：在客戶接待過程中，根據(jù)客戶在購買房地產(chǎn)的決策權(quán)、意愿程度和支付能力等因素來給客戶劃分優(yōu)先次序，房地產(chǎn)經(jīng)紀人應(yīng)甄別不同情況做分類引導。成熟型客戶的表現(xiàn)為：有明確意向，對市場行情非常了解，只要條件符合將會很快成交。對其正確的引導方式為：提供最符合客戶要求的房源。(19.)在房地產(chǎn)經(jīng)紀實務(wù)操作過程，業(yè)主授予經(jīng)紀人就其所委托出售房產(chǎn)獨家的、排他性的代理權(quán)的委托形式是()。A.口頭委托B.獨家委托C.非獨家委托D.普通委托正確答案：B參考解析：在房地產(chǎn)經(jīng)紀實務(wù)操作過程，委托形式分為：①口頭委托，是指業(yè)主方口頭形式委托經(jīng)紀機構(gòu)出售其房產(chǎn)；②普通委托（又稱非獨家委托），是與獨家委托相對而言的，即業(yè)主同時委托多家經(jīng)紀機構(gòu)為其服務(wù)、出售房屋；③獨家委托，又稱獨家代理，是指業(yè)主授予經(jīng)紀人就其所委托出售房產(chǎn)獨家的、排他性的代理權(quán)，業(yè)主承諾即使是通過其他人將該房產(chǎn)出售成交，均將向擁有獨家代理權(quán)的經(jīng)紀人支付傭金的義務(wù)。(20.)在房屋買賣合同簽訂的過程中，房地產(chǎn)經(jīng)紀人需要認真審查的證件不包括()。A.房產(chǎn)證B.土地證C.戶口簿D.工作證正確答案：D參考解析：房地產(chǎn)經(jīng)紀人需要認真審查的證件包括：不動產(chǎn)權(quán)證（房屋所有權(quán)證、國有土地使用權(quán)證）、身份證、戶口簿、結(jié)婚證（或離婚證）、工商營業(yè)執(zhí)照、委托書等必要證件；房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)也應(yīng)出示相關(guān)資質(zhì)證書，經(jīng)紀人出示經(jīng)紀人資格執(zhí)業(yè)證書。(21.)房地產(chǎn)交易合同屬于()，一些合同條款需要由房地產(chǎn)經(jīng)紀人向雙方進行必要的解釋。A.實踐合同B.專業(yè)合同C.特殊合同D.單務(wù)合同正確答案：B參考解析：房地產(chǎn)交易合同屬于專業(yè)合同，一些合同條款需要由房地產(chǎn)經(jīng)紀人向雙方進行必要的解釋。房地產(chǎn)經(jīng)紀人要向買賣雙方講解簽訂合同的意義，簡述買賣手續(xù)辦理的整個流程及合同中與之相關(guān)的條款，并向買賣雙方講解重點條款。(22.)以下不屬于存量房租賃經(jīng)紀業(yè)務(wù)流程的是()。A.客戶接待B.出租（承租）委托C.房屋帶看D.未達成交易意向正確答案：D參考解析：存量房租賃經(jīng)紀業(yè)務(wù)流程一般包括：①客戶接待；②出租（承租）委托；③房屋帶看；④達成交易意向；⑤簽訂租賃合同；⑥支付租金和傭金；⑦房屋交付使用。(23.)經(jīng)紀機構(gòu)向客戶收取租金的方式一般是押1付3或()。A.押1付4B.押1付5C.押1付6D.押1付8正確答案：C參考解析：經(jīng)紀機構(gòu)向客戶收取租金的方式和期限與經(jīng)紀機構(gòu)向業(yè)主支付租金的方式不一定相同，經(jīng)紀機構(gòu)向客戶收取租金的方式一般是押1付3或押1付6，但經(jīng)紀機構(gòu)向業(yè)主支付租金的方式一般是每月或每季（3個月）支付。(24.)房屋租賃經(jīng)紀業(yè)務(wù)與租賃托管業(yè)務(wù)的差異不包括()。A.租賃期限不一致B.租賃合同類型不同C.租賃費用支付方式不同D.房屋租賃合同約定特殊事項正確答案：A參考解析：房地產(chǎn)經(jīng)紀人一定認識到，單宗房屋租賃經(jīng)紀服務(wù)業(yè)務(wù)與房屋租賃托管經(jīng)紀業(yè)務(wù)在合同類型、租賃費用、租賃當事人權(quán)利義務(wù)等方面都存在差異。房屋租賃經(jīng)紀業(yè)務(wù)與租賃托管業(yè)務(wù)的差異具體表現(xiàn)在：①租賃合同類型不同；②房屋租賃費用支付方式不同；③房屋租賃合同約定特殊事項；④簽訂合同時間不是同一時間點。(25.)關(guān)于租賃合同的簽訂，錯誤的說法是()。A.合同應(yīng)字跡清楚，避免涂改B.合同應(yīng)一式兩份C.數(shù)字要大寫D.經(jīng)紀公司應(yīng)為收取的傭金開出收據(jù)正確答案：B參考解析：當房屋租賃雙方對房屋租賃事宜達成一致時，就可以簽署房屋租賃合同（或房屋租賃居間合同）了。在租約簽訂過程中，房地產(chǎn)經(jīng)紀人應(yīng)該做好以下工作：①如果雙方達成一致，經(jīng)紀人核實租賃雙方的身份及有關(guān)證件原件。②合同應(yīng)一式四份，租賃雙方各執(zhí)一份，經(jīng)紀公司存檔一份，一份合同交政府部門登記備案。③合同字跡清楚，盡量避免涂改。如有涂改，雙方應(yīng)該在涂改之處共同簽字。④雙方閱讀合同，房地產(chǎn)經(jīng)紀人對合同有關(guān)條款進行解釋。⑤經(jīng)紀公司收取傭金、開具收據(jù)。⑥協(xié)助租賃雙方辦理租賃合同登記備案。其中，合同條款的解釋包括：①房屋坐落地點應(yīng)與房產(chǎn)證相同，填后與出租人確認；②用途條款要明確；③數(shù)字要大寫；④租金及支付方式：應(yīng)詳細填寫支付時間、押金情況等；⑤在租賃期內(nèi)水、電、煤氣、電話費及其他相關(guān)費用的繳付方式。(26.)租賃合同的簽訂過程中，房地產(chǎn)經(jīng)紀人核實租賃雙方的身份及有關(guān)證件原件，其中出租方證件不包括()。A.身份證B.房屋產(chǎn)權(quán)證C.結(jié)婚證D.委托人的授權(quán)委托書正確答案：D參考解析：當房屋租賃雙方對房屋租賃事宜達成一致時，就可以簽署房屋租賃合同（或房屋租賃居間合同）了。經(jīng)紀人核實租賃雙方的身份及有關(guān)證件原件。承租人證件包括①身份證；②工作證；③居住證；④軍官證或公司擔保書。出租人證件包括：①房屋產(chǎn)權(quán)證；②身份證；③軍官證；④結(jié)婚證。代理人證件包括：①身份證；②委托人的授權(quán)委托書。(27.)在客源信息的開拓方法中，()的劣勢是成本較高、時效性較差。A.客戶介紹法B.廣告法C.講座攬客法D.互聯(lián)網(wǎng)開發(fā)法正確答案：B參考解析：A項，客戶介紹法，成本很低、客戶都是真實有效的；B項，使用廣告法的劣勢是成本較高、時效性較差；C項，講座的組織準備工作尤為關(guān)鍵，主題、時間、場地和邀請方式及主講人的演講技巧等都決定其效果；D項，互聯(lián)網(wǎng)開發(fā)法劣勢在于當前網(wǎng)上信息量大，信息難于突出，客戶篩選難度大，需要對信息進行有效的分析才能找出適合自己的房源。(28.)房地產(chǎn)的購置一定要和客戶的實際購買力和()相匹配，否則在銀行貸款等方面會產(chǎn)生問題。A.目標物業(yè)B.消費信用C.需求程度D.決策分析正確答案：B參考解析：購買房地產(chǎn)是大宗金額的交易，因此客戶對此非常重視。但不同客戶的購買力是不同的。一般情況下，以滿足自住需求的客戶，其購房價格一般會嚴格控制在經(jīng)濟承受范圍之內(nèi)。房地產(chǎn)經(jīng)紀人要分析客戶的消費信用，這是因為房地產(chǎn)的購置一定要和客戶的實際購買力和消費信用相匹配，否則在銀行貸款等方面會產(chǎn)生問題。(29.)對客戶信息的獲取、記錄、儲存、分析和利用的一系列活動，就是()。A.客源開拓B.客源分析C.客源利用D.客源信息管理正確答案：D參考解析：客戶信息管理是從收集信息、整理信息和存檔開始。對客戶信息的記錄、儲存、分析和利用的一系列活動就是客戶信息管理。(30.)房地產(chǎn)經(jīng)紀人應(yīng)把那些潛在的、創(chuàng)收潛力大的客戶作為()。A.近期重點客戶B.短期重點客戶C.中期重點客戶D.長期重點客戶正確答案：C參考解析：面對數(shù)量龐大的客戶信息，房地產(chǎn)經(jīng)紀人要通過對客戶信息資料的分析找出重點客戶，挖掘出近期可以成交、需求意向強烈的客戶作為近期重點客戶。對那些潛在的、創(chuàng)收潛力大的客戶可作為中期重點客戶，而對于有長期需求的意向客戶作為未來重點客戶來培養(yǎng)。以這樣的方式管理客戶信息會為經(jīng)紀人創(chuàng)造持續(xù)的成交機會。(31.)現(xiàn)代客戶關(guān)系管理系統(tǒng)是一種先進的管理思想和管理方法，其核心思想是將()作為最重要的企業(yè)資源。A.最終客戶B.分銷商C.合作伙伴D.企業(yè)客戶正確答案：D參考解析：現(xiàn)代客戶關(guān)系管理系統(tǒng)是一種先進的管理思想和管理方法，其核心思想是將企業(yè)的客戶（包括最終客戶、分銷商和合作伙伴）作為最重要的企業(yè)資源，利用智能解決方案，高效地收集、整理并分析相關(guān)數(shù)據(jù)，為企業(yè)的正確決策提供前瞻性支持，通過完善的客戶服務(wù)和深入的客戶分析來滿足客戶的需求，保證實現(xiàn)客戶的終生價值。(32.)對于()客戶應(yīng)引導其購買意向和需求條件，使其明確購房意向，待時機成熟實現(xiàn)房地產(chǎn)交易。A.A類B.B類C.C類D.D類正確答案：C參考解析：按客戶購買意向的強弱、經(jīng)濟承受能力的大小、購房區(qū)域范圍及對物業(yè)品質(zhì)要求程度的高低等因素，可以將客戶分為A、B、C三個等級的客戶群。房地產(chǎn)經(jīng)紀人應(yīng)對A、B兩類客戶進行重點扶持與培養(yǎng)。C類客戶屬于根本無法成交的對象，房地產(chǎn)經(jīng)紀人應(yīng)客觀地告訴客戶無法成交的原因，希望其能重新安排購房或租房計劃。對于此類客戶應(yīng)引導其調(diào)整購買意向和需求條件，使其明確購房意向，待時機成熟實現(xiàn)房地產(chǎn)交易。(33.)企業(yè)的潛在消費者數(shù)據(jù)來自()。A.內(nèi)部資料B.外部數(shù)據(jù)C.直接客戶資料D.間接客戶資料正確答案：B參考解析：企業(yè)內(nèi)部資料主要是一些銷售記錄、客戶購買活動的記錄以及促銷等市場活動中獲得的直接客戶資料，具有很高的價值，他們是企業(yè)產(chǎn)品的直接消費者。外部數(shù)據(jù)是指企業(yè)從數(shù)據(jù)調(diào)查公司、政府機構(gòu)、行業(yè)協(xié)會、信息中心等機構(gòu)獲得的，是企業(yè)的潛在消費者。(34.)房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)與銀行合作，共同宣傳房地產(chǎn)抵押貸款代辦服務(wù)項目，從而爭取到該銀行辦理房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)的客戶，屬于用()開拓客源信息。A.人際關(guān)系法B.會員攬客法C.駐守和橫幅攬客法D.團體攬客法正確答案：D參考解析：團體攬客法是以團體如公司或機構(gòu)為對象的開發(fā)客戶方法。房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)利用與團體的公共關(guān)系發(fā)布信息，宣傳公司從而爭取客戶的委托。例如，房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)與銀行合作，共同宣傳房地產(chǎn)抵押貸款代辦服務(wù)項目，從而爭取到該銀行辦理房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)的客戶。這種方法通常和講座攬客法或服務(wù)費打折或提供特別服務(wù)的方式一并使用，或者設(shè)臺咨詢，或者爭取團體的支持來組織某些活動來加強聯(lián)系，征求客戶。(35.)一般來說，得到一個新顧客的費用是維持一個老顧客所需費用的()倍。A.2B.5C.10D.15正確答案：B參考解析：據(jù)統(tǒng)計，爭取一個新客戶的成本是留住一個老客戶的5倍，在利潤貢獻方面老客戶更高達新客戶的16倍。房地產(chǎn)經(jīng)紀人應(yīng)有意識地致力于與客戶保持長期聯(lián)系。房地產(chǎn)經(jīng)紀人不應(yīng)只顧及眼前利益，做一單算一單。(36.)一般情況下，購買物業(yè)的客戶對目標市場有明確意向，特別是對有自住需求的客戶來說，他對于目標物業(yè)有明確的()要求。A.房型和地理區(qū)域范圍B.價格范圍和房型C.購房的房型和樓層D.地理區(qū)域范圍和價格范圍正確答案：D參考解析：不同的客戶對于自己想購置物業(yè)有不同的目標需求和偏好。一般情況下，購買物業(yè)的客戶對目標需求有明確的意向，特別是對有自住需求的客戶來說，他對于目標物業(yè)有明確的地理區(qū)域范圍和價格范圍。(37.)客戶進行房地產(chǎn)交易的動機可能是單一的，也可能是包含幾個動機的復合體，弄清這種動機應(yīng)將客戶做出區(qū)分，以便提供()的服務(wù)。A.連續(xù)性B.系統(tǒng)性C.針對性D.有效性正確答案：C參考解析：客戶信息管理的核心是了解客戶購買動機和需求?？蛻暨M行房地產(chǎn)交易的動機可能是單一的，也可能是包含幾個動機的復合體。弄清這種動機應(yīng)將客戶做出區(qū)分，以便提供針對性的服務(wù)。(38.)新建商品房銷售準備的宣傳資料中，()將項目的綜合信息，以圖片、文字及數(shù)據(jù)形式來描述。A.項目樓書B.戶型手冊C.宣傳展板D.銷售導示牌正確答案：A參考解析：項目樓書將項目的綜合信息，以圖片、文字及數(shù)據(jù)形式來描述。項目樓書包括形象樓書和功能樓書。B項，戶型手冊是一本將項目所有的戶型詳細完整展現(xiàn)出來的小冊子。CD兩項，宣傳展板和銷售導示牌是將項目樓書的核心賣點進一步提煉抽取，或?qū)N售信息以展板的形式在銷售現(xiàn)場展示，達到項目價值點滲透宣傳、銷售信息（如促銷措施等）及時公布的作用。(39.)介紹樓盤形象和賣點的書面資料是()。A.形象樓書B.功能樓書C.戶型手冊D.折頁和單張正確答案：A參考解析：形象樓書是多采用圖片及較容易產(chǎn)生聯(lián)想的感性語言，來向客戶傳遞項目的形象和賣點，包括樓盤的整體效果圖、位置圖、整體規(guī)劃平面圖、核心賣點、建筑風格、樓體形象、主力戶型圖、會所、物業(yè)管理等。(40.)房地產(chǎn)開發(fā)商準備的銷售資料中，可以理解為簡單的“產(chǎn)品說明書”的銷售資料是()。A.形象樓書B.功能樓書C.置業(yè)錦囊D.宣傳單張正確答案：B參考解析：功能樓書專業(yè)性較強，可以理解為一本簡單的“產(chǎn)品說明書”，主要介紹規(guī)劃說明、小區(qū)交通組織、建筑要點、會所功能分區(qū)、完整戶型資料、社區(qū)配套、周邊配套、交樓標準等方面，增加客戶對項目自身的全盤了解。(41.)()擬定后應(yīng)由相關(guān)法律人員審核，銷售人員必須了解各種手續(xù)的流程及相關(guān)條件，并能在客戶辦理手續(xù)過程中進行解說。A.置業(yè)計劃B.購房須知C.銷售導示牌D.購房相關(guān)稅費須知正確答案：B參考解析：購房須知擬定后應(yīng)由相關(guān)法律人員審核，銷售人員必須了解各種手續(xù)的流程及相關(guān)條件，并能在客戶辦理手續(xù)過程中進行解說。為了讓購房者明晰購買程序，事前需制定書面的購樓須知。(42.)下列選項中，()是房地產(chǎn)經(jīng)紀人工作的第一步，也是房地產(chǎn)經(jīng)紀人與客戶建立聯(lián)系的關(guān)鍵一步。A.信息收集B.與客戶溝通C.房地產(chǎn)展示D.洽商議價正確答案：B參考解析：與客戶溝通是房地產(chǎn)經(jīng)紀人工作的第一步，也是經(jīng)紀人與客戶建立聯(lián)系的關(guān)鍵一步，而接待水平是否專業(yè)，將決定客戶能否與客戶建立初步的信任關(guān)系，進而愿意委托經(jīng)紀人代理房地產(chǎn)交易業(yè)務(wù)。(43.)合同簽訂過程中的注意事項，常見錯誤不包括()。A.證件信息與合同信息一致B.明確界定合同有效期C.無需關(guān)注合同的空白處D.合同雙方任何資料、證件的交接均需要有簽收程序正確答案：C參考解析：在簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同時，一些常見錯誤需要引起房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的注意這些常見錯誤主要包括：①合同信息與證件信息不一致；②合同服務(wù)內(nèi)容未明確界定；③合同有效期限未標明；④格式合同空白處未作必要處理。(44.)在房屋交易配對過程中，配對成功的關(guān)鍵因素是()。A.房源的質(zhì)量B.客戶對房源的喜好C.房源的數(shù)量D.客源的數(shù)量正確答案：C參考解析：目前我國主流的配對方法是以房源為基礎(chǔ)對客源進行配對。其原理是房源在本區(qū)域是固有存在的，而客源可能在各個經(jīng)紀機構(gòu)中進行選擇和對比，即使同一套房源仍然會通過不同的經(jīng)紀公司獲得信息。所以房源的數(shù)量成為配對成功的關(guān)鍵因素。(45.)對房屋本身盡量創(chuàng)造有利成交的條件，主要是弱化房屋缺陷，強化房屋優(yōu)點，具體做法不包括()A.建議業(yè)主修復缺陷B.通知業(yè)主準備好土地使用證、室內(nèi)家具清單及客戶違約責任C.留意通風采光，空屋應(yīng)常開窗通風，避免客戶看房時呼吸不適D.建議業(yè)主清理家具，破敗的雜物全部拋棄，體現(xiàn)家的溫馨正確答案：B參考解析：對房屋本身盡量創(chuàng)造有利成交的條件，主要是弱化房屋缺陷，強化房屋優(yōu)點，具體做法包括：①建議業(yè)主修復缺陷，如打掃灰塵、油漆墻壁、修補裂縫滲漏、電燈更新、暗處使用玻璃補光、歪斜處擺放飾品家具等；②留意通風采光，空屋應(yīng)常開窗通風，避免客戶看房時呼吸不適；③建議業(yè)主花費適當?shù)某杀炯右哉?，甚至裝潢，提升房屋的格調(diào)；④建議業(yè)主清理家具，破敗的雜物全部拋棄，體現(xiàn)家的溫馨；⑤準備好贈送家具電器清單，貴重家具如不想贈送，則宜提前搬出，免生異議；⑥通知業(yè)主準備好房地產(chǎn)證、室內(nèi)平面圖、物業(yè)管理公約及其他文件。(46.)簽訂正式買賣合同時賣方可能要求支付首期房款或稱之大訂，約()萬元。A.3B.5C.10D.30正確答案：C參考解析：在簽訂正式買賣合同時賣方可能要求支付首期房款或稱之大訂，約十萬元。(47.)房地產(chǎn)買賣的房款支付最穩(wěn)妥的做法是()。A.開具收據(jù)后支付主要房款B.拿到舊房產(chǎn)證復印件后支付全部房款C.取得完稅憑證后支付主要房款D.通過銀行辦理資金轉(zhuǎn)賬業(yè)務(wù)支付主要房款正確答案：C參考解析：房地產(chǎn)買賣的房款支付需要控制風險。取得完稅憑證后支付主要房款是穩(wěn)妥的做法，拿到新不動產(chǎn)權(quán)證及最后交接完畢時再支付尾款；或通過銀行辦理資金托管業(yè)務(wù)，這是當前最安全的錢款交割方式。(48.)房屋租賃托管服務(wù)，可以免除業(yè)主（出租人）的成本不包括()。A.免除出租前來回陪承租人看房而產(chǎn)生的時間成本B.免除出租前因承租人需求要配置家具家電等物品而產(chǎn)生的資金成本和時間成本C.免除出租期間因發(fā)生維修而產(chǎn)生的維修費用和時間成本D.免除出租人與承租人之間的經(jīng)濟糾紛正確答案：D參考解析：從成本角度來看，房屋租賃托管服務(wù)，可以免除業(yè)主（出租人）以下三個方面的成本：①免除出租前來回陪承租人看房而產(chǎn)生的時間成本；②免除出租前因承租人需求要配置家具家電等物品而產(chǎn)生的資金成本和時間成本；③免除出租期間因發(fā)生維修而產(chǎn)生的維修費用和時間成本。但業(yè)主將房屋托管給經(jīng)紀機構(gòu)出租，只要出租人和經(jīng)紀機構(gòu)簽訂《出租房屋委托代理合同》，就由經(jīng)紀機構(gòu)帶客戶看房、根據(jù)租戶需求來配置物品，還會承擔在租賃期間相應(yīng)的屋內(nèi)設(shè)施維修。這大大降低了業(yè)主（出租人）的成本。(49.)根據(jù)客戶對物業(yè)需求的急迫性，房地產(chǎn)經(jīng)紀人可以對客戶進行分析分類，對于急迫購房的客戶，房產(chǎn)經(jīng)紀人必須馬上跟進并在()個月內(nèi)成交。A.1B.2C.3D.6正確答案：A參考解析：根據(jù)客戶對物業(yè)需求的急迫性，確定業(yè)務(wù)工作開展的先后順序。房地產(chǎn)經(jīng)紀人可以對客戶進行分析分類，一般可以將客戶按照購房或租房的急迫性分為四類：①1個月內(nèi)必須成交的客戶，此類客戶是急迫購房的客戶，需要房地產(chǎn)經(jīng)紀人馬上跟進；②3個月內(nèi)可以成交的客戶；③半年以內(nèi)可能成交的客戶；④半年以上成交或者無規(guī)定期限的客戶。(50.)客戶關(guān)系維護的核心在于()，在適當?shù)臅r候提供恰當?shù)男畔ⅲ栽黾涌蛻艋蚱渑笥褜︿N售人員的信任，甚至多次置業(yè)的機會。A.維護客戶基本利益B.開發(fā)長期顧客C.長期有效的為客戶提供良好的服務(wù)D.不定期回訪老客戶正確答案：B參考解析：房地產(chǎn)消費是有生命周期的，客戶具有重復購買、重復租售的可能。因而有意識地致力于開發(fā)長期顧客，力圖打造其終身的企業(yè)顧客，培養(yǎng)忠誠顧客，是經(jīng)紀企業(yè)和經(jīng)紀人業(yè)務(wù)源源不斷的保證，也是競爭力的基礎(chǔ)。(51.)某新建商業(yè)用房的完全成本為2500元/m2，開發(fā)商希望的目標利潤率是完全成本的20％，銷售稅金為200元/m2，周邊同檔次物業(yè)的市場價格水平為3500元／m2，預計該物業(yè)的年總收益為400元/m2，總收益倍數(shù)為10。1.采用市場比較定價法，該商業(yè)用房的價格應(yīng)為()元/m2。A.3000B.3200C.3500D.4000正確答案：C參考解析：該新建商業(yè)用房周邊同檔次物業(yè)的市場價格水平為3500元／m2，若采用市場比較定價法，則該商業(yè)用房的價格應(yīng)為3500元／m2。(52.)某市土地儲備中心準備拍賣一塊城市中心區(qū)的空地，規(guī)劃用途為商住兩用，A房地產(chǎn)開發(fā)公司準備競標開發(fā)。2.若開發(fā)的項目總面積為6000m2，固定總成本1200萬元，單位變動成本為2000元／m2，銷售稅費率為10％，開發(fā)商的目標利潤為1000萬元，則該項目全部銷售出去的保本價格和目標利潤銷售價格分別是()萬元。A.4400.4620B.4444.4620C.4444.6296D.4400.6296正確答案：C參考解析：單位保本價格=（[固定成本總額／盈虧平衡點產(chǎn)（銷）量]+單位變動成本）÷（1一銷售費率），目標利潤銷售價格=[（固定總成本+目標利潤額）÷預計銷售面積+單位變動成本]÷（1一銷售費率）。即，單位保本價格=（12000000/6000+2000）/（1-10％）≈4444（元／m2）；目標利潤銷售價格=[（12000000+10000000）/6000+2000]/(1-10％)≈6296（元／m2）。(53.)杭州某房地產(chǎn)開發(fā)集團為開展業(yè)務(wù)需要建立一個下屬房地產(chǎn)營銷公司，則該集團應(yīng)明確哪些問題及如何進行規(guī)劃？1.關(guān)于房地產(chǎn)市場營銷，下列描述正確的是()。A.房地產(chǎn)市場營銷必須對所在區(qū)域的城市規(guī)劃、市政基礎(chǔ)設(shè)施、商業(yè)設(shè)施等因素充分把握，根據(jù)區(qū)域環(huán)境制定適宜的營銷計劃B.房地產(chǎn)市場營銷者不需要和潛在消費者接觸溝通，讓消費者自己接受該房屋價值后就能實現(xiàn)成功營銷C.企業(yè)市場營銷不需要考慮消費者非理性預期的營銷，應(yīng)采取以往的營銷策略確保企業(yè)盈利目標實現(xiàn)D.房地產(chǎn)營銷策略可以不用理會國家當期發(fā)布的財政政策、貨幣政策、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策正確答案：A參考解析：房地產(chǎn)市場營銷具有以下五方面特征：①受區(qū)域環(huán)境影響很大。房地產(chǎn)市場營銷必須對所在區(qū)域的城市規(guī)劃、市政基礎(chǔ)設(shè)施、商業(yè)設(shè)施等因素充分把握，根據(jù)區(qū)域環(huán)境制定適宜的營銷計劃。②消耗時間較長。房地產(chǎn)市場營銷者需要和潛在消費者經(jīng)過多次接觸溝通，讓消費者完全認同該房屋價值后才能實現(xiàn)成功營銷。③具有動態(tài)性。企業(yè)必須根據(jù)市場營銷環(huán)境的變化，及時調(diào)整營銷計劃。④受消費者心理預期影響較大。企業(yè)市場營銷應(yīng)充分考慮消費者非理性預期的營銷，采取合適的營銷策略以確保企業(yè)盈利目標實現(xiàn)。⑤受政策法律影響大。從政策角度看，國家當期發(fā)布的財政政策、貨幣政策、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都會產(chǎn)生一定的影響，針對市場的房地產(chǎn)營銷策略也應(yīng)隨著市場政策環(huán)境的變化而變化。(54.)乙房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱乙公司）為了使開發(fā)的樓盤個性鮮明，在同類樓盤中樹立自身品牌形象，進行了專項的市場調(diào)查：樓盤所在城市60歲以上老齡人口約130萬，占全市人口的13％。針對這130萬人口進一步調(diào)研得知，具備中低檔樓盤購買力的占10％左右，約13萬人。因此乙公司決定開發(fā)老年公寓住宅項目。1.乙公司對該項目進行產(chǎn)品定位的方法為()A.建筑策劃方法B.目標客戶需求定位法C.項目SWOT分析法D.房地產(chǎn)項目市場分析方法正確答案：D參考解析：房地產(chǎn)產(chǎn)品市場分析定位法是指運用市場調(diào)查方法，對房地產(chǎn)項目市場環(huán)境進行數(shù)據(jù)搜集、歸納和整理，形成項目可能的產(chǎn)品定位方向，然后對數(shù)據(jù)進行競爭分析，利用普通邏輯的排除、類比、補缺等形成產(chǎn)品定位的方法。市場分析方法中的市場調(diào)查方法包括實地調(diào)查法、問卷訪問法、座談會等。(55.)乙房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱乙公司）為了使開發(fā)的樓盤個性鮮明，在同類樓盤中樹立自身品牌形象，進行了專項的市場調(diào)查：樓盤所在城市60歲以上老齡人口約130萬，占全市人口的13％。針對這130萬人口進一步調(diào)研得知，具備中低檔樓盤購買力的占10％左右，約13萬人。因此乙公司決定開發(fā)老年公寓住宅項目。2.最難以成為該項目主要銷售對象的為()。A.在本市工作的白領(lǐng)夫妻B.本市的老年居民C.有退休父母的本市居民D.外地的老年居民正確答案：D參考解析：D項，老年人一般具有安土重遷的、落葉歸根的思想，不愿離開家鄉(xiāng)，因此外地的老年人最難成為該項目的主要銷售對象。(56.)黃先生采用住房抵押貸款方式購買了一套總價30萬元的房子，貸款20萬元，年期20年，抵押貸款月還款系數(shù)為0.006924。黃先生住了2年后，想將房子租出，于是委托A中介公司的經(jīng)紀人小張代為招租，在未租出前房屋仍由黃先生管理。1.采用等額本息還款法，則其每月還款()元。A.1172B.2077C.692D.1585正確答案：A參考解析：等額本息還款法（等額法），是將消費者所貸款的總額（本金），加上貸款年限內(nèi)本金產(chǎn)生的總共利息，得出本息總額，然后除以貸款的總計月數(shù)，得出消費者貸款年限內(nèi)每月的還款數(shù)額。根據(jù)將現(xiàn)值轉(zhuǎn)換為等額年金的公式，其中n為還款期。本案例中，黃先生的購買總價為30萬元，貸款額20萬元，還款期20年，抵押貸款月還款系數(shù)為0.006924，代入公式，可得：200000×0.006924×（1＋0.006924）240÷[（1＋0.006924）240－1]＝1171.52（元）。(57.)某房地產(chǎn)企業(yè)擬建一項目，總投資20000萬元，建設(shè)期3年，建設(shè)完成后用于出租，從投資開始到投資全部回收的預期年限為10年，為了提高市場占有率的目標，該企業(yè)加大廣告宣傳費用的投入，并以低廉的價格進入市場，但該企業(yè)因建材價格上漲、同行業(yè)競爭激烈等方面的猛烈沖擊，并未成功進入市場，商品房無法按正常價格出售，最終倒閉。1.該企業(yè)不含建設(shè)期的投資回收年限為()年。A.5B.7C.9D.10正確答案：B參考解析：從投資開始到投資全部回收的預期年限為10年，建設(shè)期3年，不含建設(shè)期的投資回收年限=l0－3=7（年）。(58.)某房地產(chǎn)企業(yè)擬建一項目，總投資20000萬元，建設(shè)期3年，建設(shè)完成后用于出租，從投資開始到投資全部回收的預期年限為10年，為了提高市場占有率的目標，該企業(yè)加大廣告宣傳費用的投入，并以低廉的價格進入市場，但該企業(yè)因建材價格上漲、同行業(yè)競爭激烈等方面的猛烈沖擊，并未成功進入市場，商品房無法按正常價格出售，最終倒閉。2.該企業(yè)預期投資收益率為()。A.10.2％B.12.5％C.14.3％D.15.6％正確答案：C參考解析：預期投資收益率=（總投資額÷總投資回收年限）／總投資額=（20000÷7）/20000=14．3％。(59.)某房地產(chǎn)企業(yè)擬建一項目，總投資20000萬元，建設(shè)期3年，建設(shè)完成后用于出租，從投資開始到投資全部回收的預期年限為10年，為了提高市場占有率的目標，該企業(yè)加大廣告宣傳費用的投入，并以低廉的價格進入市場，但該企業(yè)因建材價格上漲、同行業(yè)競爭激烈等方面的猛烈沖擊，并未成功進入市場，商品房無法按正常價格出售，最終倒閉。3.為了提高企業(yè)的市場占有率，剛剛進入新市場的企業(yè)采用()，以低廉的價格、優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品或服務(wù)，吸引消費者選擇自己的產(chǎn)品。A.比較定價法B.滲透定價法C.目標利潤定價法D.盈虧平衡定價法隱藏答案收藏標記反饋正確答案：B參考解析：市場占有率是指在一定時期內(nèi)某類產(chǎn)品市場上，房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品的銷售量占同一類產(chǎn)品銷售總量的比例，或銷售收入占同一類產(chǎn)品銷售收入的比例。市場占有率是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營狀況和產(chǎn)品競爭力狀況的綜合反映，關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)在市場中的地位和興衰。市場占有率與平均收益率呈正相關(guān)關(guān)系，即企業(yè)在較小的市場上占較大的市場份額，比在較大的市場上占據(jù)較小的市場份額獲得更大的收益。為了提高企業(yè)的市場占有率，剛剛進入新市場的企業(yè)采用滲透定價法，以低廉的價格、優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品或服務(wù)，吸引消費者選擇自己的產(chǎn)品。(60.)某房地產(chǎn)企業(yè)擬建一項目，總投資20000萬元，建設(shè)期3年，建設(shè)完成后用于出租，從投資開始到投資全部回收的預期年限為10年，為了提高市場占有率的目標，該企業(yè)加大廣告宣傳費用的投入，并以低廉的價格進入市場，但該企業(yè)因建材價格上漲、同行業(yè)競爭激烈等方面的猛烈沖擊，并未成功進入市場，商品房無法按正常價格出售，最終倒閉。4.為了維護企業(yè)形象或為了阻止帶有風險的價格競爭，企業(yè)經(jīng)常會制定()。A.過渡定價目標B.競爭定價目標C.穩(wěn)定價格目標D.提高市場占有率的目標正確答案：C參考解析：穩(wěn)定價格目標，又稱為企業(yè)聲譽目標，是指房地產(chǎn)企業(yè)為維護企業(yè)形象，采取穩(wěn)定價格的做法。良好的企業(yè)形象是企業(yè)的無形資產(chǎn)，是企業(yè)成功運用市場營銷組合取得消費者的信賴，是長期積累的結(jié)果。為了維護企業(yè)形象或為了阻止帶有風險的價格競爭，經(jīng)常會采用穩(wěn)定價格的定價目標。(61.)某房地產(chǎn)企業(yè)擬建一項目，總投資20000萬元，建設(shè)期3年，建設(shè)完成后用于出租，從投資開始到投資全部回收的預期年限為10年，為了提高市場占有率的目標，該企業(yè)加大廣告宣傳費用的投入，并以低廉的價格進入市場，但該企業(yè)因建材價格上漲、同行業(yè)競爭激烈等方面的猛烈沖擊，并未成功進入市場，商品房無法按正常價格出售，最終倒閉。5.在()下，營銷者確定房地產(chǎn)價格需要考慮價格與銷售量、價格與成本之問的關(guān)系。A.最大利潤目標B.安全收益率目標C.最小利潤目標D.預期投資收益率目標正確答案：A參考解析：在最大利潤目標下，營銷者確定房地產(chǎn)價格需要考慮價格與銷售量、價格與成本之間的關(guān)系。最為合理的價格和規(guī)模就是要求將開發(fā)項目的邊際收益等于邊際成本時的價格與規(guī)模。多選題（共39題，共39分）(62.)下列關(guān)于“房地產(chǎn)登記的含義”的表述，正確的有()。A.房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記有狹義和廣義之分B.狹義的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記特指房屋所有權(quán)登記C.房地產(chǎn)登記需要向房屋所在地的房地產(chǎn)機關(guān)申請登記D.廣義的房地產(chǎn)登記的申請人包括土地使用權(quán)人和房屋所有權(quán)人E.廣義的房地產(chǎn)登記的申請人包括土地人所有權(quán)和房屋使用權(quán)人正確答案：A、C、D參考解析：房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記有狹義和廣義之分。廣義的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記是指在規(guī)定登記的范圍內(nèi)的土地使用權(quán)人和房屋所有權(quán)人按照有關(guān)規(guī)定，向房屋所在地的房地產(chǎn)管理機關(guān)申請產(chǎn)權(quán)登記。狹義的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記，只包括房屋所有權(quán)登記和房屋的他項權(quán)利登記。(63.)房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)助買賣雙方進行物業(yè)交驗時的注意事項有()。A.在物業(yè)交付前，應(yīng)提醒買賣雙方物業(yè)相關(guān)費用的支付責任B.不需要檢查和驗收附屬設(shè)施C.檢查電表狀況是否正常運行D.協(xié)助雙方進行煤氣（天然氣）過戶E.協(xié)助辦理有線電視過戶正確答案：A、C、D、E參考解析：房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)助買賣雙方進行物業(yè)交驗時，應(yīng)注意以下10點：①房地產(chǎn)經(jīng)紀人在物業(yè)交付前，應(yīng)提醒買賣雙方物業(yè)相關(guān)費用的支付責任；②檢查電表狀況是否正常運行；③協(xié)助雙方進行煤氣（天然氣）過戶；④結(jié)清電話費；⑤協(xié)助辦理有線電視過戶；⑥結(jié)算維修基金；⑦檢查和驗收附屬設(shè)施；⑧協(xié)助辦理遷移戶口手續(xù)；⑨如果買方因種種原因，在沒有辦理了房屋不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移變更手續(xù)、并獲得其本人名下的不動產(chǎn)權(quán)利證書前，與賣方業(yè)主提前進行了房屋交付，房地產(chǎn)經(jīng)紀人應(yīng)提示買方防范后續(xù)風險，最好不要提前進行房屋裝修，待最終辦理了不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)后，再進行房屋的裝修；⑩房地產(chǎn)經(jīng)紀人應(yīng)準備好物業(yè)交驗表，將水、電、煤氣數(shù)字抄在合同的附件備注中，協(xié)助雙方進行電費、水費、燃氣、室內(nèi)設(shè)施和用品的檢驗和交接。(64.)以北京為例，住房公積金可以分為()。A.縣管單位B.國管單位C.區(qū)管單位D.市管單位E.省管單位正確答案：B、D參考解析：以北京為例，住房公積金分為國管單位和市管單位兩種。國管單位公積金是指國務(wù)院機關(guān)事務(wù)管理局中央國家機關(guān)在京單位和在京中央企業(yè)的住房公積金，在實施操作中，凡在《個人住房擔保委托貸款借款申請表》“個人登記號”一欄寫的是以502、509等數(shù)字“5”開頭的，即視為國管單位。市管公積金是北京市單位住房公積金，在《個人住房擔保委托貸款借款申請表》“個人登記號”一欄以身份證號開頭的號碼，則大多數(shù)視為市管單位。(65.)下列關(guān)于公積金貸款的表述中，正確的有()。A.住房公積金分為國管單位和市管單位兩種B.住房公積金貸款年限一般為1～10年C.住房公積金貸款對象為在住房公積金管理中心系統(tǒng)繳存住房公積金的繳存人和住房公積金繳存單位的離退休職員D.公積金貸款發(fā)放委托銀行，并由借款人或第三人提供符合管理中心要求的擔保方式E.只要公積金貸款申請人所購買房屋的“房齡＋貸款年限≤47年(鋼混)或房齡＋貸款年限≤57年(磚混)”，都可以申請公積金貸款正確答案：A、C、D參考解析：住房公積金貸款是指由各城市住房公積金管理中心及所屬管理部門，運用住房公積金，委托銀行向購買（自建、翻建、大修）住房職工發(fā)放的一種政策性擔保委托貸款。貸款發(fā)放委托銀行，并由借款人或第三人提供符合管理中心要求的擔保方式。住房公積金分為國管單位和市管單位兩種。住房公積金貸款對象為在住房公積金管理中心系統(tǒng)繳存住房公積金的繳存人和住房公積金繳存單位的離退休職員。住房公積金貸款年限一般為l～30年，借款申請人的貸款期限最長可以計算到借款人70周歲，同時不得超過30年。另外，只要公積金貸款申請人所購買房屋的“房齡＋貸款年限≤47年(磚混)或房齡＋貸款年限≤57年(鋼混)”，都可以申請公積金貸款。(66.)房地產(chǎn)經(jīng)紀人在買賣雙方辦理交易手續(xù)、正式簽訂商品房預售合同之前，必須將()、房款支付方式及時間安排等一系列問題向買受人說明清楚。A.認購書的簽訂B.交易程序C.合同條款D.需要提交的資料E.抵押貸款流程正確答案：B、C、D、E參考解析：銷售人員在買賣雙方辦理交易手續(xù)、正式簽訂商品房預售合同之前，必須將交易程序、合同條款、需要提交的資料、應(yīng)納稅費明細、銀行抵押貸款流程、房款支付方式及時間安排等一系列問題向買受人說明清楚。(67.)商業(yè)地產(chǎn)的特征包括()。A.收益多樣性B.贏利模式多元化C.主體特定性D.權(quán)益復雜與利益平衡E.客戶非個體屬性正確答案：A、B、D參考解析：商業(yè)地產(chǎn)的特征表現(xiàn)在：①收益多樣性；②贏利模式多元化；③權(quán)益復雜與利益平衡。(68.)大戶型及別墅客戶的消費特征表現(xiàn)在()等方面。A.置業(yè)經(jīng)驗非常豐富，對物業(yè)有自己獨有的判斷B.關(guān)注生活便利性、舒適性，要求有較好的小區(qū)環(huán)境和物業(yè)服務(wù)C.表現(xiàn)比較低調(diào)。很講道理，容易溝通D.對居住面積、產(chǎn)品戶型及居住配套條件有更高的追求E.注重物業(yè)品質(zhì)及形象等精神層面正確答案：A、C、E參考解析：大戶型及別墅客戶的消費特征表現(xiàn)在：①置業(yè)經(jīng)驗相對比較豐富，對物業(yè)有自己獨有的判斷；②表現(xiàn)比較低調(diào)，很講道理，容易溝通；③對自己的選擇較自信，朋友的影響較關(guān)鍵，同時也接受銷售人員提出的好建議；④注重物業(yè)品質(zhì)及形象等精神層面與客戶身份地位的匹配度。(69.)銀行在貸款審查時，對貸款期限的長短的確定要綜合考慮借款人的()。A.購房壓力B.經(jīng)濟實力C.購房目的D.家庭支出計劃E.貸款金額正確答案：B、C、D參考解析：銀行在貸款審查時，對貸款期限長短的確定要綜合考慮借款人的經(jīng)濟實力、家庭支出計劃及購房的目的。期限長的貸款，償還時所支付的利息往往較高，且購房者一旦無力償付貸款，則貸款銀行有可能依法申請法院查封房產(chǎn)；如果貸款期限太短，借款人承受壓力會較大。(70.)根據(jù)成交客戶置業(yè)目的的不同，將客戶分為()等類別。A.投資客戶B.自用客戶C.大戶型客戶D.別墅客戶E.小戶型客戶正確答案：A、B參考解析：住宅客戶根據(jù)不同的標準可以分成不同的類型，具體為：①根據(jù)成交客戶置業(yè)目的的不同，將客戶分為自用客戶和投資客戶；②根據(jù)購房面積大小，將客戶分為小戶型客戶、中大戶型客戶、大戶型及別墅客戶。(71.)房地產(chǎn)銷售人員應(yīng)提醒借款人向各銀行的抵押貸款產(chǎn)品或抵押貸款服務(wù)公司的專業(yè)人士進行咨詢，注意防范抵押貸款的()風險。A.房屋貶值B.無法實現(xiàn)交換C.購房者房屋處置D.利率變化E.無力繼續(xù)償還貸款本息正確答案：A、C、D、E參考解析：對借款人來說，銀行抵押貸款存在一定的風險。房地產(chǎn)銷售人員應(yīng)提醒借款人向各銀行的抵押貸款產(chǎn)品或抵押貸款服務(wù)公司的專業(yè)人士進行咨詢，注意防范以下抵押貸款的風險：①無力繼續(xù)償還貸款本息風險；②房屋貶值風險；③利率變化風險；④購房者房屋處置風險。(72.)商業(yè)地產(chǎn)項目的贏利模式有()。A.租售并舉B.自行經(jīng)營C.只售不租D.只租不售E.作價入股正確答案：A、B、C、D參考解析：商業(yè)地產(chǎn)項目的贏利模式有：①只售不租，通過讓渡商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，短期內(nèi)回收投資；②只租不售，開發(fā)商擁有產(chǎn)權(quán)，租賃經(jīng)營，通過收取租金或提取折扣率贏得利潤；③租售并舉，部分出租，部分出售，或以租代售，售后回租；④自行經(jīng)營，同時賺取投資開發(fā)利潤和商業(yè)經(jīng)營利潤。(73.)一般商業(yè)地產(chǎn)項目的市場調(diào)研分為()等方面。A.經(jīng)濟環(huán)境研究B.城市商圈調(diào)查C.商業(yè)消費者行為調(diào)查D.關(guān)聯(lián)性在建商業(yè)地產(chǎn)項目調(diào)查E.城市及區(qū)域土地利用結(jié)構(gòu)和規(guī)劃調(diào)整正確答案：A、B、C、E參考解析：一般商業(yè)地產(chǎn)的市場調(diào)研分為以下七個方面：①經(jīng)濟環(huán)境研究；②城市及區(qū)域土地利用結(jié)構(gòu)和規(guī)劃調(diào)查；③城市商圈調(diào)查；④競爭性在建商業(yè)地產(chǎn)調(diào)查；⑤商業(yè)消費者行為調(diào)查；⑥商業(yè)地產(chǎn)地塊的研究分析；⑦品牌商戶的進入性。(74.)住宅項目價格制定中，價格確定步驟包括()。A.了解自己所有的產(chǎn)品B.分析現(xiàn)在與未來的市場競爭情況C.將產(chǎn)品根據(jù)戶型、資源及客戶需求進行分類，并進行細分D.結(jié)合產(chǎn)品分類、客戶需求和銷售目標確定價格策略E.收集競爭項目銷售與價格信息正確答案：A、C、D參考解析：住宅項目價格策略的確定步驟包括：①了解自己所有的產(chǎn)品；②將產(chǎn)品根據(jù)戶型、資源及客戶需求進行分類，并進行細分；③結(jié)合產(chǎn)品分類、客戶需求和銷售目標確定價格策略。(75.)經(jīng)濟環(huán)境研究主要是對商業(yè)地產(chǎn)的總體環(huán)境進行調(diào)查和分析，其變量主要包括()等。A.人均收入水平、消費水平B.購買行為與習慣C.全社會消費零售總額D.全市商業(yè)增加值E.人均可支配收入正確答案：A、C、D、E參考解析：經(jīng)濟環(huán)境研究主要是對商業(yè)地產(chǎn)的總體環(huán)境進行調(diào)查和分析。經(jīng)濟環(huán)境研究根據(jù)商業(yè)項目開發(fā)的規(guī)模和能級，分為兩種調(diào)查情況：城市級商業(yè)或區(qū)域級商業(yè)的調(diào)查指標，社區(qū)級商業(yè)或片區(qū)級商業(yè)的調(diào)查指標。城市級或區(qū)域級商業(yè)的主要變量包括：①總?cè)丝凇⑷司杖胨?、消費水平等；②城市及人均GDP發(fā)展狀況；③全社會消費零售總額；④全市商業(yè)的存量、增量、租金、售價；⑤人均可支配收入；⑥零售百強商戶的進入性。(76.)下列關(guān)于新建商品房自然銷售方式的表述，正確的有()。A.開盤風險表現(xiàn)為熱銷盤客戶會提前排隊，維持秩序、解釋規(guī)則所需的成本過高，容易引起客戶情緒激化，風險較大B.客戶誠意度難以把握，客戶流失度高C.只針對前期積累客戶開盤，前期積累客戶量多，具有一定的市場關(guān)注度D.前期積累客戶容易流失，對樓盤性質(zhì)要求較高E.適用樓盤為常規(guī)樓盤正確答案：A、B、D參考解析：新建商品房自然銷售方式開盤風險表現(xiàn)為熱銷盤客戶會提前排隊，維持秩序、解釋規(guī)則所需的成本過高，容易引起客戶情緒激化，風險較大；在客戶流失度方面，對客戶沒有約束力，客戶誠意度難以把握，客戶流失度高；在市場關(guān)注度方面走炒作路線，通過“先到先得”的形式引發(fā)客戶了解欲、購買欲，市場關(guān)注度高；新老客戶同等待遇，前期積累客戶容易流失，對樓盤性質(zhì)要求較高；自然銷售方式適用樓盤為產(chǎn)品、客戶均少的樓盤。(77.)功能樓書主要介紹了()等信息。A.小區(qū)規(guī)劃風格B.規(guī)劃說明C.小區(qū)交通組織D.建筑要點說明E.完整的戶型資料正確答案：B、C、D、E參考解析：功能樓書專業(yè)性較強，可以理解為一本簡單的“產(chǎn)品說明書”，主要介紹規(guī)劃說明、小區(qū)交通組織、建筑要點、會所功能分區(qū)、完整戶型資料、社區(qū)配套、周邊配套、交樓標準等方面，增加客戶對項目自身的全盤了解。(78.)住宅項目的銷售執(zhí)行過程中，展會方案確定后，接下來就是對方案的執(zhí)行，主要包括()及安排從展會現(xiàn)場到銷售現(xiàn)場的看樓車等工作。A.協(xié)助展位設(shè)計制作B.物料準備C.彩排走場D.展場布場E.展會客戶分析正確答案：A、B、C、D參考解析：展會組織是指參加一些地區(qū)專為房地產(chǎn)企業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)舉辦的展會。展會方案的執(zhí)行主要包括：協(xié)助展位設(shè)計制作、人員培訓、物料準備、展場布場、彩排走場、安排從展會現(xiàn)場到銷售現(xiàn)場的看樓車等等工作。(79.)對于一個城市的寫字樓市場的把握主要可從()方面來分析。A.交通B.產(chǎn)品C.配套設(shè)施D.客戶E.價格與租金走勢正確答案：B、D、E參考解析：與城市經(jīng)濟發(fā)展水平特性相關(guān)，不同城市的寫字樓市場發(fā)展階段不同，客戶構(gòu)成也不同。對于一個城市的寫字樓市場的把握主要可從產(chǎn)品、客戶、售價／租金走勢三大方面來分析。(80.)銷售準備中應(yīng)對銷售人員應(yīng)進行的工作內(nèi)容主要有()。A.確定銷售團隊B.銷售人員培訓C.銷售人員上崗考核D.銷售人員獎勵方案E.確定營銷組織模式正確答案：A、B、C參考解析：銷售準備中應(yīng)對銷售人員應(yīng)進行的工作內(nèi)容主要有：①組建銷售團隊。房地產(chǎn)銷售中，一般根據(jù)項目的銷售階段、項目銷售量、銷售目標、宣傳推廣等因素決定銷售人員數(shù)量，然后根據(jù)銷售情況進行動態(tài)調(diào)整。②銷售人員的培訓，包括市場調(diào)查培訓、競爭項目分析、購房客戶分析、項目本體分析、銷售資料學習、其他培訓內(nèi)容；③銷售人員的上崗考核。(81.)寫字樓項目形象定位的注意要點有()。A.清晰的商務(wù)感B.通俗易懂C.語句簡練具有張力D.核心賣點體現(xiàn)E.具有針對性正確答案：A、C、D參考解析：結(jié)合項目的產(chǎn)品定位和客戶定位，融合項目區(qū)域價值、本體價值及其他可利用價值，如開發(fā)商品牌價值，對項目進入市場的標志性形象進行描述，或提煉關(guān)鍵詞。該工作將指導后期廣告公司對項目形象包裝及制定推廣語的方向。寫字樓項目形象定位的注意要點有三個：①清晰的商務(wù)感；②核心賣點體現(xiàn)；③語句簡練具有張力。(82.)黃先生采用住房抵押貸款方式購買了一套總價30萬元的房子，貸款20萬元，年期20年，抵押貸款月還款系數(shù)為0.006924。黃先生住了2年后，想將房子租出，于是委托A中介公司的經(jīng)紀人小張代為招租，在未租出前房屋仍由黃先生管理。相對于等額本金還款法，等額本息還款法具有()的特點。A.借款人的前期壓力大B.借款人的前期壓力小C.操作復雜D.操作簡單正確答案：A、C參考解析：等額本息還款法（等額法），是將消費者所貸款的總額（本金），加上貸款年限內(nèi)本金產(chǎn)生的總共利息，得出本息總額，然后除以貸款的總計月數(shù)，得出消費者貸款年限內(nèi)每月的還款數(shù)額。其特點為：每月以相等的金額償還借款本息，每月還款額固定，這種還款方式下借款人可準確掌握收支預算。(83.)個人住房抵押消費貸款是指以個人或者他人名義的房產(chǎn)做抵押，向銀行申請用于各種消費用途，其主要適用人群有()。A.全款購房，現(xiàn)有資金需求的借款人B.正在貸款的借款人C.無抵押房產(chǎn)的借款人D.無力償還的借款人E.貸款購房但已經(jīng)將貸款還清，且又有資金需求的借款人正確答案：A、E參考解析：一般情況下，個人住房抵押消費貸款是指以個人或者他人名義的房產(chǎn)做抵押，向銀行申請用于各種消費用途，如裝修、買車、出國、旅游、留學等。主要適用人群為：①全款購房，現(xiàn)有資金需求的借款人；②貸款購房但已經(jīng)將貸款還清，且又有資金需求的借款人。(84.)存量房商業(yè)抵押貸款年限應(yīng)付的條件有()。A.房齡+貸款年限≤50B.房齡+貸款年限≤47（磚混）C.年齡+貸款年限≤70D.房齡+貸款年限≤47（鋼混）E.年齡+貸款年限≤65正確答案：A、C參考解析：商業(yè)貸款年限是指銀行在為借款人評估還款年限時以其年齡作為基礎(chǔ)，年齡越小，其貸款年限越長，反之年齡越大，貸款年限則較短。通常情況下，貸款年限最長為30年，且符合以下兩個條件：①房齡＋貸款年限≤50；②年齡+貸款年限≤70。(85.)寫字樓運作與住宅的不同之處重點體現(xiàn)在()。A.項目資源利用的程度明顯不同B.項目資源屬性判斷指標的差異C.市場分析的宏觀經(jīng)濟關(guān)聯(lián)性判斷D.市場分析的技術(shù)水平顯著不同E.具體的辦公物業(yè)類型界定的顯著不同正確答案：B、C、E參考解析：任何一個房地產(chǎn)項目在投入建設(shè)之前都需要根據(jù)既定的土地性質(zhì)與規(guī)劃用途，進行前期的市場定位與大致的產(chǎn)品類型界定。寫字樓項目運作與住宅存在以下顯著不同：①項目資源屬性判斷指標；②市場分析的宏觀經(jīng)濟關(guān)聯(lián)性判斷；③具體的辦公物業(yè)類型界定。(86.)分析寫字樓項目的產(chǎn)品定位可以從()等方面分析其資源條件。A.景觀資源分析B.項目指標分析C.路網(wǎng)情況判斷D.類型屬性判斷E.項目四至分析正確答案：A、B、C、E參考解析：分析寫字樓項目的產(chǎn)品定位可以從以下幾個方面分析其資源條件：①項目指標分析；②項目四至分析；③區(qū)域?qū)傩耘袛?；④景觀資源分析；⑤周邊商業(yè)配套成熟度判斷；⑥路網(wǎng)情況判斷；⑦其他資源優(yōu)劣勢判斷。(87.)購房相關(guān)稅費一般包括()，以及其他當?shù)卣罄U納的相關(guān)稅費。A.土地使用費B.契稅C.印花稅D.抵押登記費E.房地產(chǎn)交易費正確答案：B、C、D、E參考解析：購房相關(guān)稅費一般包括：購房契稅、印花稅、《房地產(chǎn)證》印花稅、抵押登記費、房地產(chǎn)交易費以及其他當?shù)卣罄U納的相關(guān)稅費。由于各地稅費的標準也因地區(qū)而異，詳細情況需要向當?shù)卣畽C關(guān)咨詢。(88.)以深圳為例，下列關(guān)于“辦理銀行抵押貸款手續(xù)需要繳納的費用”的表述，正確的有()。A.抵押登記費的收費標準為貸款額的0、Ol％B.貸款合同公證費的收費標準為貸款額的0、3％C.貸款合同印花稅的收費標準為貸款額的0、05％D.無論境外人士還是境外人士都必須繳納貸款合同公證費E.抵押登記費的收費單位為地稅局正確答案：A、B、C參考解析：辦理銀行抵押貸款需要繳納一些稅費用，以深圳為例，具體為：①抵押登記費，收費標準為貸款額的0.Ol％（不足l00元按l00元收?。?，收費單位為財政局；②貸款合同公證費，收費標準為貸款額的0.3％（境外人士必須辦理，境內(nèi)人士自主選擇），收費單位為公證處；③貸款合同印花稅，收費標準為貸款額的0.05％（不足20元的按20元收?。?，收費單位為地稅局。(89.)下列選項中，屬于分析寫字樓項目指標分析的有()、地塊內(nèi)部狀況等。A.占地面積B.容積率C.建筑密度D.建筑限高E.高爾夫球場正確答案：A、B、C、D參考解析：寫字樓項目指標分析包括地塊經(jīng)濟指標、建設(shè)指標分析和地塊形狀分析，具體是指用地面積、容積率、建筑面積、限高、建筑密度、退紅線、地塊形狀、地塊內(nèi)部狀況等。(90.)購房者在簽訂住房抵押貸款合同時，應(yīng)注明()等監(jiān)督權(quán)。A.估價機構(gòu)的選擇B.拍賣底價的認可C.公告發(fā)布D.招標活動的參與E.按時付款給業(yè)主隱藏答案收藏標記反饋正確答案：A、B、C、D參考解析：一旦因購房者不能償還貸款，銀行對房屋進行處置時，銀行往往為盡快回收自己的貸款，很可能將房屋低價拍賣