屋拆遷管理辦法

南通經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)房屋拆遷管理辦法市政府關(guān)于印發(fā)《南通經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)房屋拆遷管理辦法》的通知南通經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會，市各有關(guān)部門：現(xiàn)將《南通經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)房屋拆遷管理辦法》印發(fā)給你們，請認(rèn)真貫徹執(zhí)行。二○○三年四月八日南通經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)房屋拆遷管理辦法第一章總則為加強(qiáng)對南通經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)（以下簡稱開發(fā)區(qū)）房屋拆遷的管理，維護(hù)拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益，保障建設(shè)項目順利進(jìn)行，依據(jù)《江蘇省城市房屋拆遷管理條例》第二十七條規(guī)定，結(jié)合開發(fā)區(qū)實際，制定本辦法。在開發(fā)區(qū)內(nèi)的集體土地、國有農(nóng)用土地以及其他國有土地上，因規(guī)劃建設(shè)需要拆遷房屋及其附屬物，并需對被拆遷人補(bǔ)償、安置的，適用本辦法。因長江大橋建設(shè)、高速公路建設(shè)等項目進(jìn)行拆遷，江蘇省人民政府另有規(guī)定的，從其規(guī)定。開發(fā)區(qū)房屋拆遷必須符合城市規(guī)劃。拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本辦法的規(guī)定，對被拆遷人給予補(bǔ)償、安置；被拆遷人應(yīng)當(dāng)服從建設(shè)項目的需要，在拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議約定或者開發(fā)區(qū)管委會裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷，搬遷期限不得超出規(guī)定的拆遷期限。本辦法所稱拆遷人，是指取得房屋拆遷許可證的單位。本辦法所稱被拆遷人，是指被拆遷房屋的所有人。開發(fā)區(qū)管委會負(fù)責(zé)對開發(fā)區(qū)房屋拆遷工作實施管理監(jiān)督。第二章拆遷管理開發(fā)區(qū)房屋拆遷應(yīng)當(dāng)遵循下列程序：（一）對拆遷項目進(jìn)行評估提供概算；（二）拆遷人向開發(fā)區(qū)管委會申領(lǐng)房屋拆遷許可證；（三）開發(fā)區(qū)管委會發(fā)布拆遷公告；（四）評估機(jī)構(gòu)對被拆遷房屋進(jìn)行價格評估并公布評估結(jié)果；（五）拆遷人與被拆遷人訂立書面拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議；（六）拆遷人按照拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議進(jìn)行補(bǔ)償安置并實施房屋拆除。拆遷房屋的單位取得房屋拆遷許可證后，方可實施拆遷。申領(lǐng)房屋拆遷許可證的，應(yīng)當(dāng)向開發(fā)區(qū)管委會提交下列材料：（一）房屋拆遷申請書；（二）建設(shè)項目批準(zhǔn)文件；（三）建設(shè)用地規(guī)劃許可證或經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)的拆遷范圍紅線圖；（四）國有土地使用證或者建設(shè)用地批準(zhǔn)書、征用土地批準(zhǔn)文件；（五）拆遷計劃和拆遷方案，包括拆遷范圍、拆遷對象、房屋的用途、面積、權(quán)屬、拆遷實施步驟、安全防護(hù)、環(huán)保措施、各項補(bǔ)償補(bǔ)助費用預(yù)算、安置用房、周轉(zhuǎn)用房或者其他臨時過渡措施的落實情況、拆遷的方式與時限、拆遷及評估委托合同等；（六）辦理專項存款業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)出具的足額拆遷補(bǔ)償安置資金的存款證明。開發(fā)區(qū)管委會應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起30日內(nèi)，對申請事項進(jìn)行審查，符合條件的，頒發(fā)房屋拆遷許可證。開發(fā)區(qū)管委會在發(fā)放房屋拆遷許可證的同時，應(yīng)當(dāng)將房屋拆遷許可證中載明的拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限、拆遷實施單位等事項，以房屋拆遷公告的形式予以公布。房屋拆遷公告應(yīng)當(dāng)在拆遷范圍內(nèi)張貼并通過本地媒體向社會公布。

實施房屋拆遷施工的時間，應(yīng)當(dāng)自拆遷公告公布之日起不少于30日。對華僑和其他居住在國(境)外的人員，拆遷人應(yīng)當(dāng)書面告知實施房屋拆遷的時間，拆遷時間應(yīng)當(dāng)相應(yīng)延長。開發(fā)區(qū)管委會、拆遷人、拆遷實施單位和評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)及時向被拆遷人做好宣傳、解釋工作。被拆遷人所屬單位、組織和街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)及居(村)民委員會應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助，并如實提供有關(guān)房屋、土地權(quán)屬的資料。前款所稱拆遷實施單位是指依法取得城市房屋拆遷資格證書，接受拆遷人委托，對被拆遷人進(jìn)行拆遷動員、組織簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的單位。拆遷人應(yīng)當(dāng)在房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍和拆遷期限內(nèi)實施房屋拆遷。拆遷人需要延長拆遷期限的，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定提前向開發(fā)區(qū)管委會提出申請，開發(fā)區(qū)管委會應(yīng)當(dāng)自收到延期拆遷申請之日起10日內(nèi)給予答復(fù)。拆遷人可以自行拆遷，也可以委托拆遷實施單位拆遷。開發(fā)區(qū)管委會不得作為拆遷人，不得接受拆遷委托。從事房屋拆遷及拆遷評估業(yè)務(wù)的人員，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)和考核，取得上崗證后，方可從事拆遷工作。被拆遷人有權(quán)要求從事房屋拆遷及拆遷評估業(yè)務(wù)的人員出示上崗證。拆遷人委托拆遷，在確定被委托的拆遷單位時，可以采用招標(biāo)方式，也可以采用協(xié)議方式。拆遷人應(yīng)當(dāng)向被委托的拆遷單位出具委托書，并訂立書面拆遷委托合同。被委托的拆遷單位不得轉(zhuǎn)讓拆遷業(yè)務(wù)。拆遷范圍確定后，拆遷范圍內(nèi)的單位和個人不得進(jìn)行下列活動：（一）新建、擴(kuò)建、改建房屋；（二）改變房屋和土地用途、辦理工商營業(yè)執(zhí)照；（三）租賃房屋；（四）遷入戶口。（四）裝飾裝修：裝飾裝修補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)結(jié)合裝潢材料的檔次、價格、折舊年限等因素評估補(bǔ)償。對超出被評估房屋本身結(jié)構(gòu)等級條件以外的設(shè)施設(shè)備和裝潢、裝修項目，按《南通開發(fā)區(qū)房屋拆遷附屬設(shè)施設(shè)備和裝潢、裝修補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)》（附表四）進(jìn)行補(bǔ)償。（五）其他因素：房屋建筑結(jié)構(gòu)形式、成新程度、樓層、層高、朝向等。拆遷人和被拆遷人對評估機(jī)構(gòu)不能達(dá)成一致的，由開發(fā)區(qū)管委會抽簽確定，開發(fā)區(qū)管委會應(yīng)當(dāng)提前3日在拆遷范圍內(nèi)公告抽簽的時間和地點。評估機(jī)構(gòu)按照前款規(guī)定對被拆遷房屋進(jìn)行房地產(chǎn)市場價評估的費用，由拆遷人承擔(dān)。被拆遷人無正當(dāng)理由不到場，或者拒絕評估，影響拆遷正常進(jìn)行的，評估機(jī)構(gòu)可以依據(jù)被拆遷房屋的權(quán)屬資料，可確權(quán)書證及房屋區(qū)位、朝向、結(jié)構(gòu)狀況等因素進(jìn)行評估。評估時，評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)通知公證機(jī)關(guān)現(xiàn)場公證，開發(fā)區(qū)管委會可依據(jù)評估結(jié)果進(jìn)行裁決。拆遷人或者被拆遷人對評估結(jié)果有異議的，可以在評估報告送達(dá)之日起5個工作日內(nèi)要求評估機(jī)構(gòu)作出解釋說明。評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在5個工作日內(nèi)作出書面解釋說明。經(jīng)解釋說明仍有異議的，持有異議的拆遷人或者被拆遷人可以委托符合規(guī)定的其他評估機(jī)構(gòu)重新評估。重新評估結(jié)果與原評估結(jié)果在±2％的誤差范圍之內(nèi)的，原評估結(jié)果有效，重新評估費用由委托人承擔(dān)。重新評估結(jié)果與原評估結(jié)果超出±2％的誤差范圍的，由開發(fā)區(qū)管委會在專家?guī)熘谐楹炦x定有關(guān)專家進(jìn)行鑒定。鑒定采用原評估結(jié)果的，重新評估和鑒定的費用由重新評估的委托人和重新評估的機(jī)構(gòu)共同承擔(dān)；鑒定采用重新評估結(jié)果的，重新評估和鑒定的費用由委托人的相對人和原評估機(jī)構(gòu)共同承擔(dān)。拆遷人應(yīng)當(dāng)在評估結(jié)束后5日內(nèi)在拆遷地點公布評估結(jié)果。被拆遷住宅房屋為平房的，區(qū)位補(bǔ)償按合法建筑面積計算。被拆遷住宅房屋為樓房的，底樓區(qū)位補(bǔ)償按底樓合法建筑面積計算；樓上區(qū)位補(bǔ)償按樓上合法建筑面積的60％計算，但區(qū)位補(bǔ)償面積總數(shù)不得大于合法土地使用面積。被拆遷住宅房屋合法土地使用面積大于房屋合法建筑占地面積的，其超出部分按每平方米70元的標(biāo)準(zhǔn)給予土地補(bǔ)償。新建住宅房屋自批準(zhǔn)建房之日起6個月至拆遷許可證頒發(fā)之日不滿5年被拆遷的，按其房屋重置價的15％增加補(bǔ)償。開發(fā)區(qū)拆遷以被拆遷人的產(chǎn)權(quán)戶為單位。拆遷范圍內(nèi)計劃內(nèi)出生、婚嫁、長期居住的人員列入被拆遷人產(chǎn)權(quán)戶成員范圍。拆遷范圍內(nèi)非計劃內(nèi)出生、婚嫁、長期居住的人員，具有下列情形之一的，經(jīng)被拆遷人申請，可以列入被拆遷人產(chǎn)權(quán)戶成員范圍：一）原戶口在拆遷范圍內(nèi)的現(xiàn)役軍人(包括義務(wù)兵和未在異地安家落戶的志愿兵)。原戶口在拆遷范圍內(nèi)的現(xiàn)役軍官，如其配偶是被拆遷人產(chǎn)權(quán)戶成員，可以列為被拆遷人產(chǎn)權(quán)戶成員，但配偶已隨軍的除外。（二）戶口報在大、中專院校的在校學(xué)生或畢業(yè)后待業(yè)在家的人員。（三）在外地工作的配偶，不包括全家戶口均在外地的人員。（四）產(chǎn)權(quán)戶僅此一處住房，不包括同一產(chǎn)權(quán)戶在不同村、組、隊有兩處或兩處以上住房的。（五）符合法定結(jié)婚年齡，無子一女招婿的，列入被拆遷人產(chǎn)權(quán)戶成員范圍。（六）拆遷公告期間計劃內(nèi)出生、死亡的人員。（七）產(chǎn)權(quán)戶中有未婚獨生子女的，增加1人標(biāo)準(zhǔn)計算。

已出嫁的人員，掛靠戶口的人員，租住、借住、寄住的人員，拆遷公告規(guī)定期限以后出生的人員，在另一地已列為被拆遷人產(chǎn)權(quán)戶成員，以及其他原因非正常遷入的人員，不列入被拆遷人產(chǎn)權(quán)戶成員范圍。符合本辦法第四十九條規(guī)定的人員，給予補(bǔ)償區(qū)位基價補(bǔ)貼、未建房價差補(bǔ)貼和宅基地補(bǔ)貼。（一）區(qū)位基價補(bǔ)貼。含樓房二層0．6系數(shù)已補(bǔ)償?shù)拿娣e在內(nèi)，核定產(chǎn)權(quán)戶實際人口建筑面積達(dá)不到下列標(biāo)準(zhǔn)的，按下列標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)足：1.戶人數(shù)3人以下(含3人)區(qū)位補(bǔ)償人均面積不足24平方米的，補(bǔ)足到人均24平方米；2.戶人數(shù)4人區(qū)位補(bǔ)償面積不足93平方米的，補(bǔ)足到93平方米；3.戶人數(shù)5人(含5人)以上的，每增加1人，區(qū)位補(bǔ)償面積增加17.5平方米；4.對列入被拆遷人產(chǎn)權(quán)戶成員范圍的非農(nóng)業(yè)人口，其區(qū)位補(bǔ)償人均面積按農(nóng)業(yè)人口標(biāo)準(zhǔn)的90%計算。（二）未建房價差補(bǔ)貼。實際合法建筑面積(含二層合法建筑面積)低于第（一）項規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的部分，每平方米補(bǔ)貼150元。（三）宅基地補(bǔ)貼。按實際區(qū)位補(bǔ)償面積×0．43×70元計算。第五十一條被拆遷人獲得的住宅房屋拆遷補(bǔ)償額人均低于17000元的，按人均17000元給予補(bǔ)償。第五十二條開發(fā)區(qū)管委會決定移地遷建的，根據(jù)被拆遷房屋合法建筑面積，按遷建費用給予被拆遷人補(bǔ)償。被拆遷房屋的遷建成本補(bǔ)償價，按《南通開發(fā)區(qū)被拆遷房屋遷建補(bǔ)償費標(biāo)準(zhǔn)》（見附表五）評估。第五十三條對被征用集體土地范圍內(nèi)的鎮(zhèn)村集體經(jīng)濟(jì)組織的房屋實施拆遷的，房屋的合法建筑面積按重置價評估補(bǔ)償。第五十四條對拆遷范圍內(nèi)屬于被拆遷人的樹木（含果樹）、竹園、祖墳等，需要砍伐或遷移的，按附表六給予一次性補(bǔ)償。第五十五條被拆遷人從事養(yǎng)殖等家庭副業(yè)，或者取得工商營業(yè)執(zhí)照從事經(jīng)營，因房屋拆遷終止的，按其直接經(jīng)濟(jì)損失評估補(bǔ)償。具體補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)見附表七。第五章企業(yè)拆遷的其他規(guī)定第五十六條對被拆遷鎮(zhèn)村工業(yè)企業(yè)屬于國有劃撥性質(zhì)建設(shè)用地或集體性質(zhì)建設(shè)用地的土地，按其持有的《國有土地使用權(quán)證》或《集體土地建設(shè)用地使用權(quán)證》載明的合法用地面積，以拆遷時取得《國有土地使用權(quán)證》或《集體土地建設(shè)用地使用權(quán)證》所需支付的費用標(biāo)準(zhǔn)（2.5萬元/畝）給予土地補(bǔ)償。對被拆遷鎮(zhèn)村工業(yè)企業(yè)未取得合法土地使用權(quán)證的土地，及屬于臨時用地性質(zhì)的土地，不給予土地補(bǔ)償。第五十七條被拆遷鎮(zhèn)村工業(yè)企業(yè)的遷建用地另行辦理國有土地出讓手續(xù)，土地出讓價按江蘇省人民政府規(guī)定的最低保護(hù)價確定。被拆遷鎮(zhèn)村工業(yè)企業(yè)購買國有土地使用權(quán)確有困難，需租用土地的，經(jīng)開發(fā)區(qū)管委會批準(zhǔn)，可訂立租賃合同，租賃期限不超過5年，租金可參照簽訂租賃合同時的同期銀行貸款利息確定。租賃期滿后需要續(xù)租的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地租賃合同，租金按簽訂新合同時的價格確定。租賃期間，鼓勵企業(yè)購買國有土地使用權(quán)。第五十八條被拆遷鎮(zhèn)村工業(yè)企業(yè)的房屋權(quán)屬按房屋權(quán)屬證書（或建房批文）確定。房屋的等級按建筑結(jié)構(gòu)、裝潢設(shè)施等因素綜合確定。第五十九條被拆遷鎮(zhèn)村工業(yè)企業(yè)的房屋，根據(jù)房屋權(quán)屬證書（或建房批文）確定的合法建筑面積給予房屋拆遷補(bǔ)償和搬遷費補(bǔ)助。房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)按《南通開發(fā)區(qū)被拆遷房屋遷建補(bǔ)償費標(biāo)準(zhǔn)》（附表五）執(zhí)行；搬遷費補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)按《南通開發(fā)區(qū)非住宅房屋拆遷搬遷費補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)》（附表八）執(zhí)行。第六十條對鎮(zhèn)村工業(yè)企業(yè)的鍋爐、煙囪等特殊設(shè)備拆遷，可按建設(shè)成本減去折舊后適當(dāng)補(bǔ)償。第六十一條拆遷商業(yè)總店、供銷社營業(yè)鋪面的，可實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換。被拆遷人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)?，按拆遷時同類地區(qū)市場同類用房的區(qū)位地價給予土地補(bǔ)償。第六十二條拆遷非住宅房屋造成被拆遷人停產(chǎn)、停業(yè)的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對停產(chǎn)、停業(yè)期間的經(jīng)濟(jì)損失給予適當(dāng)補(bǔ)償。第六章罰則第六十三條違反本辦法規(guī)定，未取得房屋拆遷許可證，擅自實施拆遷的，由開發(fā)區(qū)管委會責(zé)令停止拆遷，給予警告，并處已經(jīng)拆遷房屋建筑面積每平方米20元以上50元以下的罰款。第六十四條拆遷人違反本辦法規(guī)定，以欺騙手段取得房屋拆遷許可證的，由開發(fā)區(qū)管委會吊銷房屋拆遷許可證，并處拆遷補(bǔ)償安置資金1％以上3％以下的罰款。第六十五條拆遷人違反本辦法規(guī)定，有下列行為之-的，由開發(fā)區(qū)管委會責(zé)令停止拆遷，給予警告，可以并處拆遷補(bǔ)償安置資金3％以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，吊銷房屋拆遷許可證：（一）未按房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍實施房屋拆遷的；（二）委托不具有拆遷資格的單位實施拆遷的；（三）擅自延長拆遷期限的。第六十六條接受委托的拆遷單位違反本辦法規(guī)定，轉(zhuǎn)讓拆遷業(yè)務(wù)的，由開發(fā)區(qū)管委會責(zé)令改正，沒收違法所得，并處合同約定的拆遷服務(wù)費25％以上50％以下的罰款。第六十七條承接房屋拆除工程業(yè)務(wù)的施工企業(yè)拆除房屋未采取安全護(hù)衛(wèi)措施的，由建設(shè)行政主管部門責(zé)令改正，給予警告，并處以2000元以上30000元以下的罰款；造成傷亡事故的，還應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)民事責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。拆遷實施單位及其工作人員弄虛作假、濫用職權(quán)的，對直接負(fù)責(zé)的主管人員和直接責(zé)任人員，由其所在單位或者上級主管部門依法給予處分；情節(jié)嚴(yán)重的，由開發(fā)區(qū)管委會吊銷其拆遷上崗證，可以并處1000元以上10000元以下的罰款。第六十八條拆遷當(dāng)事人違反本辦法規(guī)定委托不符合條件的評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行拆遷評估的，由開發(fā)區(qū)管委會責(zé)令改正。第六十九條評估機(jī)構(gòu)與拆遷當(dāng)事人相互串通，故意壓低或者抬高被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場評估價的，評估結(jié)果無效，由開發(fā)區(qū)管委會處以5000元以上50000元以下的罰款；有違法所得的，并處沒收違法所得；情節(jié)嚴(yán)重的，暫停直至取消評估資質(zhì)；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。給他人造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。第七十條以侮辱、威脅、毆打等方法阻礙房屋拆遷工作人員依法實施拆遷的，由公安機(jī)關(guān)依照《中華人民共和國治