公司項目市場推廣的全方位策略

XX企業(yè)項目全程營俏籌劃方案房地產項目全程營銷籌劃方案

帶格士的：左.W&e:M.18?符.莊司齊)

xxx投問育?企業(yè)

?目錄

目錄

第一部分青島市宏觀經濟環(huán)境分析64

1.1青島市國民經濟整體運行狀況.……...64

1.2承接奧運項目給青島帶來的影響…...75

1.3區(qū)位優(yōu)勢和發(fā)展方向.............86

第二部分青島市房地產市場狀況分析JOH

2.1供應求與需求病................IOX

青島市近6年商品房屋竣工面積........IOS

青島市歷年商品房銷?面積.........H9

2.2價格..........................]29

2.3近期巾場重點及未來發(fā)展預測…….13-W

第三部分項目周用項目及可類比項目調查成果]44^

第四部分項目所在地板塊市場分析232Q

4.1版塊綜述..........................2320

4.2目前調查現實狀況簡析................................................................2420

4.2地塊價值發(fā)現........................................................................2424

笫五部分項目SWOT分析及總體開發(fā)思緒硝定2523

5.1項目SWOT（優(yōu)劣勢）分析...........................................................,2522

優(yōu)勢分析....................................................................................................................................................2522

劣勢分析..............................................................................二

市場機會分析.............................................................................................................................................272^

威脅分析....................................................................................................................................................302S

5.2總體籌劃思緒及關鍵價值體系.........................................................3126

有關公寓....................................................................................................................................................W

有關商業(yè)....................................................................................................................................................現

商業(yè)物業(yè)前期運作方式初探:............................................................登以

項目總體定位......................................................................

6.1CONDO目的客戶群定位.............................................................駕H

6.2商業(yè)客戶群定位.....................................................................4(m

第七部分項目開發(fā)主題定位及整體概念設計提議以招

7.I開發(fā)主題定位......................................................................H第

7.2擅體設計提議......................................................................43^5

規(guī)劃設計..........................................................................43^

戶型提議..........................................................................44^

建筑風格..............................................................................卻

物業(yè)管理..........................................................................5240

笫八部分營俏籌劃

8.I獨特鉗售主張......................................................................5344

8.2廣告籌劃..........................................................................544+

8.3展會..............................................................................5542

第九部分銷售方案”43

9.I定價方略..........................................................................5542

9.2銷售控制..........................................................................5542

9.3銷售管理..........................................................................5542

第十部分售樓處及售后服務中心5643

10.I售樓處設計及裝修.................................................................

10.2售樓處銷售物料準備...............................................................56?

10.3售后服務中心設置.................................................................56?

10.4售樓處管理制度...................................................................一彳

笫十一部分開盤5643

11.1日期.............................................................................564^

II.2主題..............,5644

11.3邀請人員..........,5744

11.4日程安排..........,5744

II.5媒體計劃及現場包裝,5744

第卜二部分結語5744

?第一部分青島市宏觀經濟環(huán)境分析

1.1*島市國民經濟整體運行狀況

。九九”以來，青島市國民經濟發(fā)展展現逐年加緊的J態(tài)勢，2023年青島市國民生產總值比2023年增長I5.9也

青島市主要年份國內生產電值情況

2D23年】?5月份工業(yè)總產值（現價）947.2億元，合計增長23.1%,工業(yè)產品銷售收入906億元，利稅總額達

57.86億元，社會商品零售總額為197.6億元，合計增氏13%,固定資產投資128.3億元，增長56.4樂外貿出口

額達78.75億元，增長25.4%。

1.2承接奧運項目給青島帶來的影響

青島巾主要年份固定資產投資完成情況

19B01990199519%?W199920W3?12W22003

作為2023年奧運會帆船賽場，奧運會將給青島市的經濟帶來巨大的活力和競爭■刀，增進關聯產業(yè)如環(huán)境保護、

通訊、交通、餐飲等的發(fā)展。

青島后計劃總投資780億元全面改造和建設青島舊的旅游基礎設施、交通、比賽場館等設施。每年將投資40?

60億元建設生態(tài)環(huán)境保護都市，擬投資59億元建設“五大通訊工程”，投資57.5億元興建20座立交橋,新增高

速公路1660千米，完畢環(huán)青島海岸線的“濱海觀光大道”，建設旅游網絡系統(tǒng)和中央指示導游系統(tǒng)，實行綠色奧運

“七大工程”。奧運會將為增進青島市的入境旅游市場提供良好機遇。到2023年，海外游客將到達79.53萬人，外

匯收入將到達4.34億美元，屆時將在全國型點旅游都市中位次居前。同步2023年奧運會估計會為青島市增長2

萬個全日制就業(yè)機會。

1.3區(qū)位優(yōu)勢和發(fā)展方向

吉島市作為環(huán)黃渤海經濟圈和沿黃流域經濟帶的重要中心都市，通過區(qū)域經濟分工與合作，將充足發(fā)揮與口、

韓、朝合作的前沿和窗口作用，發(fā)揮經濟構造的互補性，鞏固已經有的制造業(yè)的合作，增進技術合作。伴隨保稅區(qū)

范圍和功能的拓展，逐漸實現向自由貿易區(qū)疑化，從保稅區(qū)到自由貿易區(qū)，育島極有但愿趕上第一班車，還沒有哪

個保稅區(qū)像青島這樣較早地、系統(tǒng)地做向自由貿易區(qū)轉型的研究和準備。青島港即將建成北方國際航運中心，青島

將形成全方位、多層次、寬領域的開放型經濟格局。

在充斥但愿的新世紀里，青島將圍繞建設區(qū)域性航運中心、貿易中心、金融中心、信息中心和高新技術產業(yè)中

心的目的，加緊建設現代化、國際化都市的步伐。方興未艾的都市經營、良好的經濟環(huán)境和可期待的發(fā)展前景對

本案時開發(fā)比較有利.

不停增強的經濟實力、日益發(fā)展的北方大港、獨具優(yōu)勢的海洋科研，莫定了青島在中國的經濟與文化地位。20

數年內改革開放，更使青島煥發(fā)了蓬勃的生機和活力。海爾、青啤、海信、澳柯瑪等國內外著名企業(yè)及其產品已成

為音吊蓬勃發(fā)展的象征。近年來，青島市致刀于改善投資環(huán)境，不停擴大對外開放，己經有95家世界500強企業(yè)

在吉圖投資，其中，可口可樂、朗訊、德固薩、雀巢、三菱重工等大財團、大企業(yè)在青島投資I內項目已投產或已動

工運行，并獲得成功。

上述狀況表明，青島的發(fā)展正處在一種新經濟周期的上升階段，加入WT0、奧運會的籌辦建設、對外開放力度

的加大等都將會對青島的發(fā)展起到新的剌激作用.宏觀經濟持續(xù)向好，優(yōu)越的發(fā)展環(huán)境給房地產業(yè)帶來了很大的

發(fā)展空間。社會、文化環(huán)境和經濟環(huán)境均對房地產開發(fā)十分有利，本項目面臨良好的發(fā)展機遇。

?第二部分青島市房地產市場狀況分析

2.1供應■與需求，

青島市近6年商品房屋竣工面積

青島市.商品房竣工面積從98年開始展現出隔年大幅增長的發(fā)展趨勢，從柱形圖上我們可以看出兩條線：?條

是98年、2023年、2023年構成的上升線，一條是99年、2023年、2023年形成的上升線,這兩條線所體現出的都

是稔步上升，增幅逐漸變小的發(fā)展趨勢。

青島市歷年商品房銷售面積

T-埔長糊度《、）

青島市商品房銷售面積99年~2023年呈穩(wěn)定增長勢頭，從99年的236萬平方米煙長到2023年的453萬平方

米：均幅99年?2023年基本保持不變，為28%左右:2023年?2023年、2023年增幅較小，h5.6%,增幅下降較

明顯。

從產品構造來看，去年商品住宅投資94憶元，施工和新動工面積到達1417萬平方米和800萬平方米，分別占

房地產開發(fā)總量的81%和87%,經濟合用房占整個商品住宅的15%。

2.2價格

受供求關系影響，2023年1?4月份，育島房屋價格與2023年同期相比上漲9.2樂僅市內四區(qū)商品房的平均

成交價格便到達3151.56元/平方米，同比上漲30.6s

青島市商品房銷售額從99年?2023年逐年搟長，從99年的42.94億元增長至2023年的92億元，用幅超過

100%：各年增幅從99年?2023年穩(wěn)定增長,分別是20.9與、31.5%和39.7%；2023年?2023年增幅有所回落,為

14.7%,2023年的增幅為15.7%.

2.3近期市場重點及未來發(fā)展預測

2。23年及2023年青島的土地市場空的活躍，土地拍賣市場更是高潮迭起，涌現出兩個“天價:其一，市南區(qū)

芝泉路地塊每平方米樓面地價創(chuàng)出5500元“天價”：其二，中南區(qū)CBD中心區(qū)的海門珞8號地塊每平方米樓面地價

拍出5120元，更是創(chuàng)出了每畝一千一百多萬元的青島土地市場的“世紀天價工土地價格的攀高勢必強烈拉動肖?島

房價向繼續(xù)攀升。

此外由于青島作為北京奧運會的協(xié)辦都市，其投資潛力巨大，吸引了眾多島城內外的投資者的目光，作為投資

型的物業(yè)，將會吸引大量當地和外來投資者的眼球。

從2023年大青島發(fā)展思緒確實立、土地制度的改革、土地出讓量的逐漸增長，青島市區(qū)內的可開發(fā)土地逐漸

減少，讓青島供不應求的房地產市場增量發(fā)展。同步，由于青島土地市場在2023年終首國土資源管理局審查過程

中出現的一系列問題，導致了諸多項目無法正常動工建設，因此在市場上也留下一塊空白機會點.

.第三部分項目周圍項目及可類比項目調查成果

物業(yè)名稱數碼港

開發(fā)商新世界（青島）置業(yè)有限企業(yè)

物業(yè)管理企業(yè)青島雅園物業(yè)管理有限企業(yè)

地理位置香港中路和南京路交匯處

總建筑面積10萬平方米

竣工時間2023年終

銷售率95%以上

銷售價格均價9500元：現二手房市場均價110（）0元/平方米

物業(yè)服務內容及價格綜合服務費5元/月；電梯費0.4元/月；空調費0.25元/月：熱水&2元/噸

租金水平酒店式公寓2.0—3.0元/平方米?日；寫字樓3.0—36元/平方米?日

二手市場掛牌狀況諸多

項目賣點地理位置優(yōu)越，CBD關鍵位置：在青島首推酒店式公寓概念

其中酒店式公寓總建筑面枳13000平方米，全裝修：地板、廚具、碗具、床、桌椅、電器（電

備注

視、冰箱等）：主力戶型52平方米（80%）、109平方米（15%）

物業(yè)名稱百隆重廈

開發(fā)商青島第一仃盛有限企業(yè)

物業(yè)管理企業(yè)百盛物業(yè)

地理位置中山路和曲阜路交匯處

總建筑面積13萬平方米

竣工時間1998年

目前銷售價格13-26層均價6000元/平方米：28-37層均價7300元/平方米

物業(yè)服務內容及價格13-26層包括中央空調，電梯費等10.8元/平方米?月：2&37層不包括空調費6.5元

租金水平13-26平均2.3元/平方米?日：28-37平均2.6元/平方米?日

項目賣點中山路地標性建筑，南觀棧橋

二手市場掛牌狀況少

共49層，其中1-8層購物中心;9-11層集團辦公：13-26國際商務中心：28-37天卜君臨（以

備注

辦公為主）：38-48美食城：其他為設備層

物業(yè)名稱發(fā)達商廈

開發(fā)商山東發(fā)達集團

物業(yè)管理企業(yè)發(fā)達企業(yè)保安部代管

地理位置中山路和蘭山路交匯處

總建筑面積55000平方米

竣工時間1996年終

銷售率

目前銷售價格商住6100元，平方米

物業(yè)服務內容及價格包括中央空調，電梯費等5.15元/平方米?月

租金水平平均2元/平方米?H

項目賣點基本上沒有明顯優(yōu)勢

二手市場掛牌狀況有

備注目前該物業(yè)部分樓層被南方投資企業(yè)買斷分割對外銷存

物業(yè)名稱山東國際貿易大型

開發(fā)商

物業(yè)管理企業(yè)山東國貿物業(yè)

地理位置火車站廣場南側

般建筑面積40384平方米

竣工日期1993年

銷售率\

目前銷售價格\

物業(yè)服務內容及價格\

租金水平按使用面積2.14元/平方米?日（含物業(yè)管理費）

二手市場掛牌狀況\

備注不對外銷售：目前只剩二樓230平方一套

物業(yè)名稱如意大廈

開發(fā)商脊島悅海置業(yè)有限企業(yè)

物業(yè)管理企業(yè)吉品凱公物業(yè)管理企業(yè)

地理位置火車站廣場北側

主力戶型120—14。平方米

竣工日期2023年

銷售率90%

目前銷售價格二手市場25層如下均價5500元/平方米：29層紅式7900元/平方米（新居）

物業(yè)服務內容及價格2元/平方米?月（含電梯費）

租金水平0.8元/平方米?天

項目賣點項目銷售時老城區(qū)的高層住宅市場空白（金田公寓售罄,雙星?金色海岸未售）

二手市場掛牌狀況較多

備注目前由凱會物業(yè)管理企業(yè)負貢銷售，并旦其銷傳人員不悌得開發(fā)商是哪家企業(yè)

物業(yè)名稱貝蒙特大廈

開發(fā)商貝蒙特房地產

物業(yè)管理企業(yè)自管

總建筑面積

竣工日期

銷售率90%

目前銷售價格二手市場平均5500元/平方米

物業(yè)服務內容及價格含電梯費2.3元/平方米?月

租金水平0.8元/平方米

二手市場持牌狀況有

開發(fā)商是美國貝蒙特（青島）油業(yè)有限企業(yè)旗下的子企業(yè)，項目重耍為自用，未做正式市場推

備注

廣

其他信息:

項目名稱開發(fā)商二手市場均價租金答注

海富樓雙星地產5100-5300元/平方米0.8元/平方米?日

起價5280元/平方米（網上1樓）放9層平均

雙星?金色海岸雙星地產新項目

5650元/平方米

金田公寓金H1城建5900元/平方米（2層）、6500元/平方米（20層）

主力戶型

叁邦?新天地魯邦地產9樓5200元/平方米15樓5680元/平方米

54.5740平方米

火車站周用飯店原則件價格及折扣率

酒店名稱星級掛牌價格目前折扣率總間數裝修原則

金海大酒店400：2888折168三星

鐵道大廈二星460；260：6806.5折130

貝蒙特酒店220；2605折三星

碧海賓館280：300：2204.5折

五星賓館680；3805折全海景

泛海名人四星780：9606折960看海；780不看海

298:398:498:598：100

棧橋賓館5折

698；1400

華能賓館4366折

國風大酒店298：3086折三星

旅行社調查成果，周圍二星級酒店對旅行社價格平均在低價80元/天/間，高價160元/天/間。酒店經營旺季

為4月至11月，淡季為12月至次年3月。測算地塊周圍年平均酒店消費價格在126元/天/間，酒店消費總量超過

6000萬元。

?第四部分項目所在地板塊市場分析

4.1版塊綜述

項目所在地塊屬于青島市區(qū)西部，可以稱作中心西區(qū)，即該地塊既有市中心的多種優(yōu)勢和特性，又在地埋位坦

上偏r西部。

從未來發(fā)展來看，伴隨沿海二大區(qū)域建設逐漸成型，吉島市沿海?線將成為?種集商務辦公、文化休閑、旅游

等多種功能于一身的整體，環(huán)政府區(qū)域將成為整個沿海的中心，東為中央商務區(qū)，西為旅游休闈勝地，其位置優(yōu)勢

可見一斑。

該板塊屬于音島市老的居住和商業(yè)中心，在都市改造過程中，該板塊又起著極其市要的銜接作用，是吉島和下

?步青島的經濟中心一黃島的連接跳板，同步由于緊電火車站、輪渡碼頭、中山路、棧橋等標志性景點建筑和重要

交通口岸，板塊所在地的升值空間較大。由于目前該板塊各項目的定位和建筑設計等存在著多種缺陷，導致了許

多項目的銷售不力，同步也為市場化運作留二了機會和空白。

4.2目前調查現實狀況簡析

?單純的大戶型住宅在周困的銷售價格平均在50006500元左右，商住樓價格在60007500元/平方米左右，

總價均在50萬以上，銷售狀況不理隹，競爭對手較多.因此我們要避開大戶型純住宅的市場風險，必須采

用小戶型、精設計.

?結合目前周圍項目的狀況來分析，該地塊距離火車站僅100米距離，在動靜分區(qū)性能上講，屬于動區(qū)，不

利丁?營造大戶型高檔的住宅項目。從如意大廈（主力戶型120—140平方米）目前普遍被某些企業(yè)企業(yè)租賃

作為辦公用房，但其租金收益率就非常低，也可以看出，所在地塊不適合作大戶型高檔住宅項目.

4.2地塊價值發(fā)現

樹立開發(fā)商品牌.：進出百島重要門戶，人流量大，順利打造開發(fā)商強勢品牌：地塊獨特，社會關注率高，輕易塑

造開發(fā)商高端品牌。該項目也是華藝家團進駐青島的第?種項目，給進駐青島市場打卜.堅實的基礎.

社會效益：將建筑當作雕塑建設，做成青島市標志性建筑甚至是脊島的一種獨特啊名片工程，只要提起吉島就可

以想到本項目，首先獲得了較大的社會效益，更重要的是可以增進開發(fā)商品牌啊樹立。

經濟效益：銷售價格按保守估計7000元/平方米就可以發(fā)明靠近40%的投資回報率，買家輕松置業(yè)，開發(fā)商順利

掙錢。同步通過項目概念、建筑品質、戶型設計和物業(yè)服務等方面的提高，售價可以到達8000-10000元/平方米,

投資回報率可以到達60%-100%?

?第五部分項目SWOT分析及總體開發(fā)思緒確定

5.1項目SWOT（優(yōu)劣勢）分析

5.1.1優(yōu)勢分析

1、景觀優(yōu)勢：三面環(huán)海，一面觀中山路，擁有360度無障礙的景觀，適合推廣海景休閑度假高級酒店式

公寓：同步由于項目緊鄰青島市標志性景點一棧橋，其景觀優(yōu)勢愈加突出，

2、商業(yè)優(yōu)勢：位于老式商圈中山路商業(yè)圈內，商業(yè)價值高：尤其是中山路改造工程的啟動，中山路將建

成以旅游為關鍵，其他輔助功能相結合的多種規(guī)模和類型的度假賓館區(qū)，同步具有旅游有關的信息服務、

餐飲娛樂和旅游商業(yè)，充足發(fā)揮和運川濱海的土地和旅游資源。

3、人流優(yōu)勢：緊靠火車站，是進出青島的重要通道，人流量大，人氣旺，商業(yè)價值高；

4、交通優(yōu)勢：交通樞紐，適合推廣站前物業(yè)。

5、行業(yè)優(yōu)勢：中山路附近老城區(qū)土地資源稀缺，既有高層住宅項目大多數為爛尾樓改建，在戶型及配

套設施上局限很大。本項目新開發(fā)的優(yōu)勢讓我們有無限的空間，將產品從規(guī)劃到設計做到盡善盡美，從

周圍項目中脫穎而出。

劣勢分析

1、市場對該地塊的熟悉程度

此項目擱置已久，會有部分市場成見和顧慮存在，在項目重新入市的定位和包裝上的投入要大某些。

2,未來市場放最的競爭

由于青島市2023年動工總量和正在施工總量共2200多萬平方米，其中市內四區(qū)共占約20%,合計430

多萬平方米，再加上今年即將動工的經濟合用房，2023年和2023年時竣工總量估計要比2023年有大幅增

長，給房地產市場帶來一定的銷售壓刀。

3、噪音劣勢，靠近火車站，噪音污染比較嚴再，不適合開發(fā)高檔住宅：

4、規(guī)模劣勢，土地規(guī)模小，不能發(fā)揮房地產開發(fā)的規(guī)模效益；

市場機會分析

1、市場空白點

?縱觀吉島房地產市場，假如在市南區(qū)置業(yè)，其總投費額度要不小于50萬元人民幣，因此低于50萬

元的小戶型物業(yè)是市南區(qū)市場空白，更是海景公寓的市場空白。

?該地塊所在中心西區(qū)板塊既有項目包括百隆重膽、發(fā)達商廈等均由于定位不明確，一直在住宅和寫

字樓之間徘徊，以至于目前的商業(yè)辦公和居住任意劃分銷售，給項目的美譽度導致了嚴重影響，同

步，也使其項目在市場中難于立腳。因此，從版塊市場來講，小戶型的酒店式公寓是市場空白點，

機會較多。

?投資空白點：由于青島房地產市場中，真正提出來酒店式公甫概念的應當是數碼港的三度空間，不

過由于該項目的后期管理空白,使該項目大打折扣，失去酒店式公寓的主線優(yōu)勢，使得這種在市場

上低投資商回報的酒店式公寓整體稀缺。此外，由于中山路改造工程龐大，估計需要較長時間，因

此，由于中山路改造形成的拆遷戶客戶以及臨時撤離中山路的投資客戶大量產生，我項目恰好可以

彌補這個空白點，搶占市場制高點。

?戶型設計上的空白點：青島的房地產項目由于缺乏前瞻性的規(guī)劃設計，導致了許多項目的平席低俗,

完全無法融入漂亮啊海濱都市青島。尤其是青島啊戶型設計，片面追求面積大導致了許多功能構造

不合理的項目。假如我項目可以從戶型設計采用復式、躍式、三錯層、入戶花園等設計上的創(chuàng)新，

則存在著較大的市場機會點.

?建筑材料上的空白點：運用水泥玻纖管、清水混凝土等新型建筑材料，新型節(jié)能技術，能有效處理

項目所存在劣勢，增長層高（甚至增長層數）、隔絕噪音、提高出房率，在減少成本的基砂匕深入

提高產品品質。

2、火車提速

?火車提速帶來的影響是巨大的，伴隨火車提速，將有大批本來選擇大巴、飛機等出行的人士轉乘火

車，因此，該項目位置的預期商業(yè)價值將大大提高。

?伴隨火車提速，該地塊的旅游接待優(yōu)勢將深入顯現。

?火車站周圍的賓館旅店普遍檔次較低，星級不高，服務不佳，由于未來火車提速，必將產生一批高

層次消費群體乘坐火車，而該板塊缺乏一種高檔次的接待酒店，假如我項目引入星級酒店的物業(yè)管

理，必將可以搶占該板塊的市場空白點。

3、中山路改造

?百年中山路改造工程，全力打造青島市的旅游商業(yè)和休閑商業(yè)中心，給項目提供了無限的增值空間和

想象力。

4、以奧運為契機的都市配套日新月異

為了迎接2023年奧運會，濱海步行道、濱海大道、東西迅速路一期、二期、延吉路打通、鞍山路、

南京路綜合整改、29條沙土路改建等等，整個都市的交通功能正在悄然之間進行著革命性的提高。

垃圾所有無害處理、加速開發(fā)清潔能源：到2023年，全市基本實現衛(wèi)星、光纜等多種形式的立體式

通訊.在搞好浮山灣地區(qū)建設和中央商務區(qū)規(guī)劃建設的基礎上，將充足運用海濱旅游資源的優(yōu)勢，嚴格

控制前海一線的用地以及開發(fā)建設，此前海一線原有的旅游海濱通道為基礎，補充完善配套設施。爭取

用兩年時間完畢渤海天然氣的引進項目，并加緊當地天然氣市場出J開發(fā)。都市配套的全面提高、前海一

線用地的嚴格控制，都為本項目帶來了福音。

威脅分析

I、競爭者的威脅：青島市各大開發(fā)商開發(fā)的多種住宅物業(yè)和商鋪物業(yè)都會稀稀整個市場啊消費總量，

給項目帶來一定的威脅。

2,選擇運行企業(yè)的威脅：假如開發(fā)酒店式公寓，后期的物業(yè)管理和運行企業(yè)非常重要，否則很輕易做

成簡樸的小戶型住宅項目，失去其原有的投資價值。

5.2總體籌劃思緒及關鍵價值體系

規(guī)劃限定木項目為住宅、商棉型項目，怎樣在市場上以差異化的優(yōu)質產品脫穎而出，綜合多種內外部資源條件,

我們內總體籌劃思緒定位于以酒店式公寓為主體，突出星級酒店服務內涵、全新錯、躍層小戶型設計內涵、青島

首個全方位口岸物業(yè)（地鐵、火車站、輪渡、公共交通）的投資內涵、青島首個全方位海洋物業(yè)的文化內涵。在

整體規(guī)劃設計、局部細節(jié)設計、設備與配套乃至前期營銷與后期物業(yè)管理等各方面，突出項目的整體優(yōu)勢，在具有

也許出現的共性競爭優(yōu)勢之外，賦予項目決勝千里的個性化優(yōu)勢，可以數年內領先于行業(yè)，成為市場標桿，以規(guī)避

目前以及此后潛在的競爭風險，差異+領先成為我們的關鍵價值所在。

5.2.1有關公寓

伴隨申奧向成功、產業(yè)構造調整、及招商引資園區(qū)經濟的蓬勃發(fā)展，國際及區(qū)域型的經濟以及商務活動越來越

頻繁，越來越多的境內外駐肯機構傾向購置或租賃市區(qū)區(qū)位優(yōu)越、交通以便、價格僅為酒店房租的七、八分之一附

“酒店式公寓”，而如海天、香格里拉、環(huán)海凱萊等商務套房的出租率基本在90%以上。

所謂酒店式公寓是?種新的住宅形態(tài)，是指提供酒店式管理服務的公寓，酒店式公寓?般分布在都市商圈或次

級商凰。酒店式公寓是目前在上海、北京、廠州等沿海發(fā)達都市逐漸走紅的一種新型物業(yè)形態(tài)，它集住宅、酒店、

會所多功能于一體，具有“自用”和“投資”兩大功能。與老式的酒店或公寓相比，它吸老式酒店與老式公寓的長

處，酒店式公寓在硬件配套設施上毫不遜色，而服務更勝一笄：除了提供老式酒店的各項服務外，更重要的是向住

客提供家庭式的居住布局、家居式的服務。并且在國際匕酒店式公寓又逐漸向著更高層次叫住宅形式CONDO

轉移。

本案公寓的人群與一?般公寓的市場輻射是完全不?樣的。我們的目的客戶群體，他們受過高等的教育，擁有不

非的收入和超前的觀念，他們追求高品質的生活，不愿被生活瑣事纏住，而酒店式公寓的適時推出，恰好滿足了這

部分人的需求。從國內幾種已出現酒店式公寓的都市來看，這一形態(tài)的住宅受到極其熱烈的推崇.酒店式公寓因其

獨特內長處，符合了市場的需求，相信在很快的未來，這一概念必將在青島的房地產舞臺占據非常重要的位置。

目前，酒店式公寓在青島的房地產市場仍然屬于一種新的概念，包括“新世界數碼港”、“天泰國際精英公寓”

在內，還沒有一種到達國際原則叫酒店式公寓。有的只是借用“酒店式公寓”這一概念進行炒作：亦或本者酒店式

公寓的想法運行，最終卻做成了商住兩用樓或SOLO,

就青島而言，除建筑自身的缺陷外，目前最讓業(yè)主頭疼和準業(yè)主索張的就是物業(yè)服務的問題，業(yè)主們普遍得不

到稱心的物業(yè)服務，如本案能提供真正意義上的酒店式的物業(yè)服務，使業(yè)主真正的擁有了上帝的感覺，加之地理

位置等優(yōu)越的客觀條件，則可使本案成為青島市含金量最高的經典物業(yè)項目，飾演國際化都市先行倡導者而成為

本市的標志性項目。

首先，硬件方面朝國際上流行的酒店公寓看齊，甚至向CONDO看齊，配置中央空調、集中熱水以及噴淋到戶，

整體精裝修，用料講究，舒適豪華，高檔家川設施應有盡有；從外墻或到室內門窗，從地板到浴缸、家俱，甚至水

泵、閥門等都會選用高級產品，這些表面上看不到的東西對于業(yè)主入住之后的生活來說發(fā)揮著里要作用，并旦將對

物業(yè)維護班高下產生巨大膨響，在這些部件1?使用國際著名品牌可使住戶真正享有到星級酒店的硬件設施，是開發(fā)

商對業(yè)主負責IKJ良苦專心：另一方面，軟件即服務管理方面聘任境外著名管理企業(yè)實現體貼入微的酒店式管理，提

供包括24小時保安、24小時便利店、24小時自助型洗衣店,24小時自助式健身房等:五類線入戶，集寬帶、、、

閉路電視電影為一體：商務中心、送餐、洗衣、維修、訂票、清潔等數十種專題服務，更設有室內游泳池、桑那浴、

健身中心、酒吧、京球室、中西餐飲等會員制場所，全面滿足海內外成功人士居住、商務、社交、休閑的需求。

陰：數碼港三度空間部分裝修配套設施原則（供參照）

東陶P浴設備

圣象木地板

奧迪斯電梯

特靈中央空調

有線衛(wèi)星電視系統(tǒng)

每戶25時海信電視

美的微波爐

喬吉抽油煙機

5.2.2有關商業(yè)

謖項目商業(yè)部分由于共緊鄰火車站和風景名勝棧橋，其旅游商業(yè)和旅行商業(yè)的可操作性和空間牧人。旅游商業(yè)

重要指H勺是結合當地旅游市場特色推出口勺專門針對外地游客采購當地或世界各地有關的旅游特色產品的一種商業(yè)

形態(tài)。而旅行商業(yè)則屬『重要為旅行外出人士提供多種生活平常用品的商業(yè)性質，目的該項目周圍的華聯商廈就屬

于該類物業(yè)。

通過上述分析，由于該地的獨特地理位置，其商業(yè)應當是獨立于小區(qū)型商圈和地區(qū)型商圈的一種更高形態(tài)的商

圈形式。通過旅游商圈將其輻射半徑放大為國內各地。因此，市場機會增大，可以采用產權式商鋪的方式進行運

作.

商業(yè)物業(yè)前期運作方式初探:

結合既有商業(yè)布局和國內外多種商業(yè)物業(yè)的操作模式來看，商業(yè)物業(yè)前期運作重要采用如下幾種方式：

1、整體發(fā)售：開發(fā)商只負貨規(guī)劃、建設，后期將物業(yè)整體銷售給?家專營企業(yè)進行經營。這種方式?般要定向

生產建設，根據買家的需求,進行規(guī)劃和設計，然后建設。該方式操作屬于短平快的操作方式，開發(fā)商I內風險

較小，項目操作周期較短，資金回收速度較快，當然利潤相對也較低。這種操作一般可以比較成功地進行后期

經營。

2、整體出租：開發(fā)商建設完畢后，將物業(yè)整體出租給一家專營企業(yè)，這樣一般不需要定向建設，開發(fā)商重要考

慮該地段功能定位，通過專家的論證進行設計、建設、開發(fā)，完畢后整體出租，承租方自主經營或者進行二次

招商。該操作方式規(guī)定開發(fā)商對商業(yè)物業(yè)有一定的操作經驗，并且這種方式開發(fā)商對物業(yè)有長期11勺收益，屬于

同報速度慢，不過比較持久的方式。這種操作方式風險不大，不過對于整個商業(yè)物業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展會存?定

的影響。

3、自主招商經營：一般是開發(fā)商建設完畢后，成立專門時經營企業(yè)或部門對物業(yè)進行經營.這種操作方式回報

期比較長，同步也是對開發(fā)商的商業(yè)物業(yè)經營能力的嚴市:考收。假如前期招商經營不善，會對整個物業(yè)的可持

經件經營導致嚴重傷害，因此有一定的風險。

4、分割發(fā)售，白主經營：將物業(yè)分割成為獨立的商鋪，進行產權銷俗，銷售后有業(yè)主自主經營，或者出租。這

和方式的資金回收較快，銷售控制在前期經營中比較重要。交付后由于業(yè)主自主經營，沒有統(tǒng)?性，很難將整

個物業(yè)價值充足運用起來,很輕易導致修業(yè)的后期頹廢。因此，這種方式雖然對開發(fā)商而言風險不大，但對于

該物業(yè)的長遠發(fā)展來看存在著較大的風除。

5、產權商鋪，分割發(fā)售，統(tǒng)一經營：將物業(yè)從空間上分割開，每一部分均有獨立產權，銷售的同步簽訂統(tǒng)一經

營的協(xié)議，業(yè)主不可以自主經營，必須要專門MJ經營企業(yè)進行統(tǒng)一的經營或者招商。這種方式首先可以使購置

產權口勺業(yè)務對投資回報放心，另首先也可以使經營者不用投入太多資金（假如購置商鋪，投資額將會大增）既

可以入住比較繁華的商業(yè)地段，同步由于統(tǒng)一經營，輕易形成統(tǒng)一的品牌力。這種方式對于開發(fā)商、投資業(yè)主、

經營者三方面來說，風險都比較小，可以形成共赫的局面。

綜合以上五種運作方式，對于該項目地段來說，最佳的運作方式應當是采用第1、第2、第5種方式比較理想。

不過由于第一種方式，需要開發(fā)商有較大的前期投入，此外由于該地段業(yè)態(tài)選擇的面較窄，因此這種方式雖好，

但很難操作成功（即：難于成交）。對于笫2種方式，投資回收周期較長，并且需要選擇一家比較理想、忐同道合

的專營企業(yè)介入，也存在著一定叫不可預見性。而第5種方式投資的回收速度較快，此外由于統(tǒng)一經營，對于該

物業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展比較有利。

項目總體定位

關鍵訶：投資、CONDO.產權式商鋪

要點：為了避開由于數碼港也許給酒店式公呂帶來的不良影響，我們提出CONDO概念，避而不談酒店式公寓，

從概念上導致區(qū)隔。同步不管是塔樓部分I內CONDO還是裙樓I向商業(yè)部分，其重要的購置群體應當集中于投資性

客戶，因此強調共產品的投資網報率和低風險尤為電要。

6.1CONDO目的客戶群定位

1.“金領階級”

例如外國金融保險貿易機構、跨國企業(yè)亞青企業(yè)高管等；對于來自于此外的文化的這一群體，與異域文化融合

的最佳結合點就是生活在同胞或朋友匯集的區(qū)域，且購物、休閑以便，則他們在任何國家都會首選頂級物業(yè)，這里

有他們相對熟悉的文化小環(huán)境和社交圈,有助于其生意的順利開展和對市場的逐漸理解和接軌。

2.“中產階級”

外企高管、企業(yè)主、歸國創(chuàng)業(yè)人員。

3.“資產階級”

在青島投資及置業(yè)的當地外地甚至外籍之二、三次置業(yè)的富裕人群和投資者。吉島得天獨厚的地理及氣候優(yōu)勢、

沿海漂亮的山海風光及提供優(yōu)越的生活居家條件，其稀缺性又保證了其良好的升值保值效應。而伴隨沿海地段開發(fā)

和投資的逐漸飽和、物業(yè)素質提高與價格提高之間的不一樣步，許多青島當地二、三次置業(yè)的富裕人群和投資者將

熱情轉向同樣擁有景觀資源、而功能和品質逐漸完善的物業(yè)，閑置資金得到有效運用，而物業(yè)在二級市場的接受程

度，決定其投資導向。據青島記錄部門數據，近幾年此區(qū)域房價近兩年的漲幅以30%左右的速度遞增！

4.外來置業(yè)者

盧多外地黃業(yè)音島的J人群，重要目的就是選擇?處海景房，山于我項目的獨特的地理位置.，可以說是戶戶有景，

東、南、西可以觀海聽濤，北面可以看到改造后的中山路，選擇我們的項目就是選擇棧橋、選擇大海、選擇百年

中山路，也就是等于選擇青島！

5、個體旅行社經營者

本項目無可替代的位置優(yōu)勢及獨有的星級酒店服務體系，為私營旅行社的經營者提供了一種可投資購置用于

酒店接待，將原木交給酒店的費用變?yōu)樽约旱睦麧镜拇蠛脵C會。此類人群將成為我們一種特殊的購置群體，同步

可為酒店式公寓的后期運作經營帶來廣闊的商業(yè)機會。

此外，尚行?批游離于城際線之間的投資客，他們的重要置業(yè)方向就是投資，因此，更輕易被我項目的獨特優(yōu)

勢所吸引。

6.2商業(yè)客戶群定位

根據以上分析，該商業(yè)物業(yè)應當采用產權式商鋪銷售比較有利，因此其客戶群體應當如下界定：

h大買家

也就是大型連鎖商業(yè)物業(yè)的經營者，他們?般對各地的商業(yè)布局和商業(yè)規(guī)劃IT者比較敏感和獨特的認識,

一般狀況下針對此類買家應當采用按單定做比較切實可行。

2、投資者

重要是某些中小投資者，其投資總額度在50-300萬元之間。這也是我們商業(yè)部分的重要目的客戶群體。

3、詳細經營者

購置后用于自主經營的投資者，一股狀況下這部分完戶目前已經在其他地方搠有正在營業(yè)的物業(yè)。

第七部分項目開發(fā)主題定位及整體概念設計提議

7.1開發(fā)主題定位

宜家宜商-CONDO國際公寓

附一：CONDO八大生活準則

都市的一定是繁華都市，都市必須是現代化的具有國際水準的

年輕的CONDO是年輕人H勺精神樂園，多種各樣的性格可以兼容、不拒絕另類

關鍵的一定是在稱市關秋反域，義與關林區(qū)城保持一種蛤到好處的距離，工件科生活兩不誤

CONDO一定是小戶型。勺，把最基本的私密生活保持在最基本的私密空間，快樂空間無限

小尺度的

延伸

陽光。勺、景觀的51大程度H勺享有相光和景現.齊春因比而飛揚

軌道上的對于匆匆的都市年輕一族，交通是最■重要。勺生活原則交通以便節(jié)省時間成本

便利晌依存于社會史套，用國有完善的生活就套，享有才能理所當然

共享的有一種豐富n勺小區(qū)共享空間，參與和分享，快樂才可以倍增

附二：Condo釋義

Cond。源自國外，全稱為Condominiums,中文可譯為“共管式獨立產權公寓”，專指具有臥

室、起居室、浴室、廚房等常用房屋功能，配置生活必備的全套家保電器及住戶可共享的完備

的酒店式配卷和休閑設施，并由嫵一的管理企業(yè)提供酒店式服務的公寓式住房。Cond。產權一

軀歸個人所有，但其內外設施H勺江護、維修及管理則由專門的企業(yè)統(tǒng)一負*,公寓所有者按月

交納一定的管理黃。Condo的公關部分一般附有功能齊備H勺酒店配套設施，包括運動健身、養(yǎng)

生體檢、娛樂休閑、商務交流等題目，并可為住客提供比較完善周到口勺軟性腹務，從而使住客

享有到一種簡易以便、輕松自如的生活。作為一種房屋形態(tài)，Conde，來源于上世紀八十年代的

美國。如今作為一種高檔物業(yè)，Condo普遍流行于歐美及東南亞地區(qū)，是酒店式公寓的升級換

代產品。在其發(fā)展歷程中，Condo還體現出一種地區(qū)上口勺自然取向，Condo重要集中在風景優(yōu)美、

自然環(huán)境良好、交通以便、距離都市中心較近