昆明金域緹香優(yōu)化管理方案(方偉)

昆明金域緹香花園管理優(yōu)化方案

成都萬科物業(yè)服務(wù)有限公司昆貴管理中心管理儲備競聘-方偉2015年5月20日目錄一、項目概況；二、內(nèi)部優(yōu)化；三、顧客需求特點分析四、經(jīng)營拓展；昆明金域緹香花園項目概況—坐落位置萬科?金域緹香花園是萬科進入昆明的一號作品，位于昆明市盤龍區(qū)北京路2190號?？傉嫉孛娣e104870平方米（157.2畝），總建筑面積365480平方米，綜合容積率2.55，綜合建筑密度約15%，綜合綠地率45.3%。小區(qū)住宅總戶數(shù)為2479戶，商鋪總戶數(shù)為165戶，住宅總建筑面積255385平方米。地下車庫總面積82881平方米（地下一層），共2461個車位，于2013年3月封園。項目四至：東—北京路

西—盤龍江南—省政府小區(qū)北—昆十中昆明金域緹香項目配套商業(yè)：一站式購物、餐飲、娛樂；四大購物中心：A.中匯商業(yè)廣場；B.嘉年華商業(yè)廣場；C.北辰財富中心；D.和諧商業(yè)廣場；三大商業(yè)街：

金江商業(yè)街、霖雨路商業(yè)街、銀河大道商業(yè)街，集餐飲、娛樂、休閑為一體，為北市區(qū)餐飲娛樂中心；醫(yī)療配套優(yōu)勢：昆明市第一人民醫(yī)院北市區(qū)分院，已經(jīng)開始動工修建，為國家三級甲等。

教育配套（優(yōu)勢）：昆十中求實分校（省級重點）、昆八中龍泉分校（省級重點）等；昆師專附小、昆煙小學(xué)、盤龍小學(xué)金江小區(qū)、中華小學(xué)書香門第分校等；金域緹香九班幼兒園；

緊鄰昆明軌道2號線，現(xiàn)已投入使用。內(nèi)部優(yōu)化—人員編制技術(shù)、客服不變~

共計減編14人，節(jié)約成本約9800元/月，11.8萬元/年。提效：1、增加立體式三桿閘、月卡通道；2、增加地庫保潔清潔車，人車配套（年齡、設(shè)備配置/維護）；3、技術(shù)員配置自行車（地下車場）；4、管家責(zé)任制，創(chuàng)造利潤；人員成本控制減編：1、安全減2個固定崗位（6人）；2、保潔減編7人（地下室6人減為2人，園區(qū)10人減為8人，商業(yè)區(qū)2人減為1人）；3、倉管由環(huán)境主辦崗位兼任；月卡車道改造、立體式三桿閘改造前：崗位需要為業(yè)主刷卡，通行時間較長，易造成擁堵。

改造后：藍牙卡自動感應(yīng)，通行時間短，通行流暢，用戶體驗好。立體式三桿閘（約2.6萬元）顧客需求特點分析生活場：四大購物中心、三大商業(yè)街，但1公里內(nèi)空白社交場：省游泳館/金羊公園/盤龍區(qū)心行政中心教育場：私家雙精英幼兒園、昆十中求實分校（省級重點）、昆八中龍泉分校奢享場：地鐵物業(yè)/昆明萬科標(biāo)桿項目/第一管家萬科物業(yè)客戶群穩(wěn)定，已度過磨合期，客戶關(guān)系良好；作為昆明標(biāo)桿項目，客戶優(yōu)越感強；對物業(yè)信任度高，跟容易接受物業(yè)推薦新產(chǎn)品、新服務(wù)；

顧客需求特點分析—客戶基礎(chǔ)名稱上級名稱總樣本量目標(biāo)樣本量完成樣本量滿意度得分總電話量昆明金域緹香成都物業(yè)_昆明202118315796.94%688

2014年滿意度調(diào)查名稱物有所值城市地位安全感受清潔衛(wèi)生綠化養(yǎng)護設(shè)施設(shè)備運營服務(wù)態(tài)度昆明金域緹香85%91%93%95%97%75%96%昆明金域緹香二期84%90%90%97%98%76%97%昆明金域緹香一期86%91%96%93%97%75%96%滿意度分享得分對物業(yè)認(rèn)可度高，優(yōu)質(zhì)客戶群體，市場潛力大！物業(yè)費收繳率服務(wù)中心物業(yè)費累計應(yīng)收2015年1季度物業(yè)費累計收繳率2014年1季度物業(yè)費累計收繳同期比較2015年2季度物業(yè)費收繳率目標(biāo)昆明金域緹香物業(yè)服務(wù)中心1,935,308.3493.50%93.01%0.49%95.12%顧客需求特點分析—購買能力共計長停車輛2395輛，私家車覆蓋率：96.6%（共計2479戶）購買能力強，追求高品質(zhì)生活！幸福驛站代收郵包數(shù)據(jù)經(jīng)營拓展—現(xiàn)有1、地下洗車場（2014年11月開業(yè)，外包，年租金3.6萬元），收費30元/輛，平均20輛/日。

拓展：按每月洗車1次，平均79.8輛/日有洗車需求，伴生銷售：汽車美容、配件、食品等。2、桶裝水業(yè)務(wù)，2015年1-5月共計6022桶，平均1204桶/月。

拓展：金域緹香入住率95%（

入住2355戶），按每戶1.5桶/月飲用水需求，約3532需求，可做直營水站。3、租售業(yè)務(wù),2015年1月-5月，共計出租55套（傭金約12.6萬元），出售16套（傭金約30萬元），根據(jù)服務(wù)中心統(tǒng)計租售中心占份額出售約50%，出租約30%；經(jīng)營拓展—現(xiàn)有4、房屋銀行，目前已托管約80套左右，產(chǎn)生利潤約20萬元左右；拓展：金域緹香租戶占比約25%（約600戶左右），其中學(xué)生家長約60%，外來務(wù)工人員約25%，其他15%，故重點目標(biāo)應(yīng)放在學(xué)生家長。經(jīng)營拓展序號經(jīng)營項目收費標(biāo)準(zhǔn)市場評估利潤預(yù)估（元/年）備注1洗車場服務(wù)（后期再考慮車輛美容、配件、飾品等）30元/車79.8車/天需求，按10元/車?yán)麧?，?0%份額144,000

2桶裝水業(yè)務(wù)5元/桶（含員工3元/桶）3532桶/月需求，按利潤2元/桶，占60%份額50,860

3售房業(yè)務(wù)

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4房屋銀行2300/套（均值）租戶約600，按占30%份額。414,000

5家政維修私屬服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)2015年1-4月共收入40846元122,538

6家政服務(wù)/精保潔200元/次每6個月做家政一次，共有需求4958次，按利潤100元/戶，占10%份額49