道路及其管網(wǎng)基礎設施建設項目財務評價

道路及其管網(wǎng)基礎設施建設項目財務評價一、財務評價原則、依據(jù)及參數(shù)1、財務評價原則（1）遵循費用與效益計算范圍一致性原則。（2）遵循費用與效益識別的有無對比原則。（3）以動態(tài)、定量分析為主，靜態(tài)、定性分析為輔，對項目的盈利能力、償債能力進行評價。2、財務評價依據(jù)（1）國家計委頒發(fā)的《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》；（2）國家計委辦公廳計辦投資[2001]1153號文頒發(fā)的《投資項目可行性研究指南》；（3）業(yè)主提供的基礎資料。3、財務評價參數(shù)（1）基準財務內(nèi)部收益率：10%。（2）計算期根據(jù)項目實施計劃，道路建設期30個月（2.5年），道路周邊所輻射的土地從道路建設第三年開始出讓，預計8年出讓完畢。故項目財務評價計算期取10年。（3）法定盈余公積金提存率：10%。二、土地增值收入、營業(yè)稅金及附加估算所建道路輻射的可出讓土地面積為3000畝，由于道路的建設，該部分土地將收益，土地價值得以提高，土地出讓價格將大幅度增長。根據(jù)當?shù)氐禺a(chǎn)行情分析：在不建設該道路的情況下，預計該部分土地近年(以道路建設第3年為起點，共預測8年)的出讓價格依次為20.00萬元/畝、21.00萬元/畝、21.00萬元/畝、22.00萬元/畝、22.00萬元/畝、23.00萬元/畝、23.00萬元/畝、24.00萬元/畝；道路建成后的土地出讓價格依次為35.00萬元/畝、37.00萬元/畝、37.00萬元/畝、40.00萬元/畝、40.00萬元/畝、42.00萬元/畝、42.00萬元/畝、43.00萬元/畝。土地升值產(chǎn)生的收益作為道路建設的回報，用于回收道路建設投資。道路輻射的可出讓土地面積3000畝。根據(jù)項目實施計劃，該部分土地從項目計算期第三年開始出讓，逐年出讓比例為15%、15%、14%、14%、12%、12%、10%、8%，逐年土地出讓數(shù)量為450畝、450畝、420畝、420畝、360畝、360畝、300畝、240畝。根據(jù)上述數(shù)據(jù)計算，道路建設前土地出讓總收入為65370萬元，道路建成后土地出讓總收入為117180萬元，道路建成后土地增值總收入為51810萬元。項目應繳稅金為營業(yè)稅、城市維護建設費、教育費附加。營業(yè)稅稅率為5%，城市維護建設費費率為5%，教育費附加費率為3%。經(jīng)計算，項目的營業(yè)稅金及附加為2798萬元，其中營業(yè)稅2591萬元，城市維護建設費130萬元，教育費附加78萬元。土地增值收入、營業(yè)稅金及附加估算詳見附表13-1。三、成本費用估算道路建成后，需要利用周邊土地出讓收入回收投資，在建設投資回收和土地出讓期間需要設置專門機構或安排專人監(jiān)管土地出讓收入的使用和道路的維護管理，所有土地出讓后道路的維護和管理移交給市政部門。因而道路的建設投資以折舊費、攤銷費的形式計入成本在土地出讓期間予以回收。成本費用估算方法采用要素法。1、經(jīng)營成本估算（1）職工工資：該項目不設置專門機構進行建設投資的回收和借款償還，由項目建設單位有關部門安排專人對土地出讓收入的使用進行監(jiān)管并維護管理道路，定員為14人，該部分人員的工資進入本項目的成本中。根據(jù)當?shù)毓べY水平測算，職工工資平均為2.40萬元/年，年工資總額為34萬元。（2）職工福利費，按工資總額的14%計算，年職工福利費總額為5萬元。（3）道路維修費參照類似項目經(jīng)驗數(shù)據(jù)估算，年維修費為418萬元。（4）管理費參照類似項目經(jīng)驗數(shù)據(jù)估算，估算金額為20萬元。（5）其他支出參照類似項目經(jīng)驗數(shù)據(jù)估算，估算金額為17萬元。通過上述計算，項目年經(jīng)營成本為493萬元。2、折舊費、攤銷費、財務費用折舊費、攤銷費按出讓土地數(shù)量分攤計算。經(jīng)計算，折舊費總計為21552萬元，攤銷費總計為6323萬元。財務費用為建設投資經(jīng)營期間的借款利息，本項目為0萬元。3、總成本費用經(jīng)過上述計算，項目在計算期內(nèi)的總成本費用為31575萬元。項目成本費用估算詳見附表13-2。四、利潤估算及利潤分配計算期內(nèi)，土地增值收入為51810萬元，營業(yè)稅金及附加為2798萬元，總成本費用為31575萬元，利潤總額為17437萬元，所得稅稅率為33%，所得稅為5754萬元，稅后利潤為11683萬元。稅后利潤按10%提取法定盈余公積金，提取公積金后的利潤用于償還借款，還款后剩余利潤進行分配。經(jīng)計算，法定盈余公積金為1168萬元，利潤分配總額為10514萬元。利潤估算及分配詳見損益和利潤分配表（附表13-3）。五、財務分析1、盈利能力分析根據(jù)損益和利潤分配表計算項目投資利潤率、投資利稅率等財務指標如下：投資利潤率=年平均利潤總額/總投資×100%=7.82%投資利稅率=年平均利稅總額/總投資×100%=9.07%項目財務現(xiàn)金流量表見附表13-4。資本金財務現(xiàn)金流量表見附表13-5。根據(jù)項目財務現(xiàn)金流量表及項目資本金財務現(xiàn)金流量表計算項目財務內(nèi)部收益率、資本金收益率、財務凈現(xiàn)值、投資回收期等財務指標如下：財務內(nèi)部收益率：12.29%資本金收益率：8.63%財務凈現(xiàn)值：2018萬元（基準收益率10%）投資回收期：6.51年分析上述財務指標，項目財務內(nèi)部收益率12.29%，高于基準收益率10%；資本金收益率8.63%，高于銀行長期借款利率6.39%；財務凈現(xiàn)值2018萬元，大于零，表明項目除能滿足行業(yè)最低要求外，還有超額盈余；項目從財務上講是可以接受的。2、財務平衡及償債能力分析項目資金來源與運用表見附表13-6。計算期內(nèi)第1年至第2年項目的資金流入與流出持平，其他各年均有盈余資金，說明項目的資金是匹配的，能夠保證財務平衡。項目建設和經(jīng)營的資金全部由企業(yè)自籌，不產(chǎn)生負債，因而項目不存在債務償還。3、盈虧平衡分析計算期內(nèi)項目的總成本費用為31575萬元，分解成可變成本813萬元、固定成本30762萬元,土地增值總收入為51810萬元，營業(yè)稅及附加為2798萬元。根據(jù)上述數(shù)據(jù)計算項目盈虧平衡點如下:BEP（土地出讓率）=年固定總成本年營業(yè)收入-年可變成本-營業(yè)稅及附加×100%=63.82%BEP（出讓土地數(shù)面積）=3000畝×63.82%=1914.69畝根據(jù)以上數(shù)據(jù)繪制盈虧平衡分析圖，如圖13-1。盈虧平衡分析表明，該項目可出讓土地的出讓率只需達到63.82%，即該部分土地的出讓面積達到1914.69畝時，項目就可以保本，說明項目具有一定的抗風險能力。圖13-1盈虧平衡分析圖4、敏感性分析項目在計算期內(nèi)可能發(fā)生變化的因素有項目建設投資、經(jīng)營成本和土地出讓價格，上述各單因素變化±20%，±10%時對財務指標的影響見表13-1。根據(jù)敏感性分析表所示數(shù)據(jù)繪制敏感性分析圖，如圖13-2。表13-1敏感性分析表序號變化因素-20%-10%010%20%1建設投資變化財務內(nèi)部收益率（%）19.3915.5512.299.477.00投資回收期（年）5.566.006.517.047.542經(jīng)營成本變化財務內(nèi)部收益率（%）12.7212.5112.2912.0711.85投資回收期（年）6.446.486.516.556.593土地出讓價格變化財務內(nèi)部收益率（%）5.789.1412.2915.2718.11投資回收期（年）7.827.106.516.045.70圖13-2財務敏感性分析圖從敏感性分析表和敏感性分析圖可以看出，項目對土地出讓價格變化最為敏感，建設投資變化次之，對經(jīng)營成本變化最不敏感。經(jīng)計算，在項目可行區(qū)域內(nèi)，允許建設投資增加幅度為8.02%，經(jīng)營成本增加幅度為101.42%，土地出讓價格下降幅度為7.32%。六、財務評價結(jié)論該項目的財務內(nèi)部收益率高于基準收益率，資本金收益率高于銀行長期借款利率，說明項目的盈利能力較好；項目的建設及經(jīng)營不向金融機構借款，不產(chǎn)生負債，不存在債務清償問題；從不確定性分析來看，該項目具有一定的抗風險能力。綜上所述，該項目在財務上是可行的。土地增值收入、營業(yè)稅金及附加估算表附表13-1單位：萬元序號項目年份123456789101經(jīng)營收入675072006720756064806840570045601.1道路范圍內(nèi)可出讓土地(畝)300030003000300030003000300030001.2土地可供出讓率(%)1001001001001001001001001.3可供出讓土地總面積(畝)300030003000300030003000300030001.4土地出讓計劃(%)15.0015.0014.0014.0012.0012.0010.008.001.5土地出讓數(shù)量(畝)4504504204203603603002401.6道路建設前土地出讓單價20.0021.0021.0022.0022.0023.0023.0024.001.7道路建設前出讓土地收入900094508820924079208280690057601.8道路建設后土地出讓單價35.0037.0037.0040.0040.0042.0042.0043.001.9道路建設后出讓土地收入15750166501554016800144001512012600103201.10道路建設后土地差價15161618181919191.11道路建設后土地增值收入675072006720756064806840570045602營業(yè)稅金及附加3653893634083503693082462.1營業(yè)稅3383603363783243422852282.2城市維護建設費17181719161714112.3教育費附加10111011101097總成本費用估算表附表13-2單位：萬元序號項目年份12345678910一經(jīng)營成本2474934934934934934934931職工工資17343434343434342職工福利費255555553道路維修費2094184184184184184184184管理費10202020202020205其他支出817171717171717二折舊費(回收建設投資)32333233301730172586258621551724三攤銷費用948948885885759759632506四財務費用1長期借款利息2短期借款利息五總成本費用44284675439643963838383832812723損益和利潤分配表附表13-3單位：萬元序號項目年份123456789101土地增值收入675072006720756064806840570045602增值稅3營業(yè)稅金及附加3653893634083503693082464總成本費用442846754396439638383838328127235利潤總額195821371961275622922632211115906應納稅所得額195821371961275622922632211115907所得稅6467056479097568696975258稅后利潤131214321314184615351764141510668.1盈余公積金1311431311851541761411078.2利潤分配11801288118316621382158712739598.3未分配利潤9累計未分配利潤投資利潤率（%）：7.82投資利稅率（%）：9.07項目財務現(xiàn)金流量表附表13-4單位：萬元序號項目年份123456789101現(xiàn)金流入675072006720756064806840570045601.1土地增值收入675072006720756064806840570045601.2其他收入1.3回收固定資產(chǎn)余值1.4回收流動資金2現(xiàn)金流出111501115061868828569028438638017402.1建設投資111501115055752.2流動資金2.3經(jīng)營成本2474934934934934934934932.4營業(yè)稅金及附加3653893634083503693082462.5增值稅3凈現(xiàn)金流量-11150-1115056463185864665856375977489938204累計凈現(xiàn)金流量-11150-22300-21736-15418-9555-2896274087181361717437財務內(nèi)部收益率（%）：12.29財務凈現(xiàn)值（萬元）：2018投資回收回期（年）：6.51資本金財務現(xiàn)金流量表附表13-5單位：萬元序號項目年份123456789101現(xiàn)金流入675072006720756064806840570045601.1土地增值收入675072006720756064806840570045601.2其他收入1.3回收固定資產(chǎn)余值1.4回收流動資金2現(xiàn)金流出1115011150683215871503181116001731149812642.1資本金111501115055752.2經(jīng)營成本2474934934934934934934932.3增值稅2.4營業(yè)稅金及附加3653893634083503693082462.5所得稅6467056479097568696975252.6借款本金償還2.7借款利息支付3凈現(xiàn)金流量-11150-111