湖南物業(yè)管理收費管理辦法釋義

二○一○年七月

?湖南省物業(yè)效勞收費管理方法?

釋義資料背景1996年，湖南省首次制定了城市住宅區(qū)物業(yè)管理效勞收費暫行方法，先后在2001年、2002年、2004年進行了三次修訂。本次對?湖南省物業(yè)效勞收費管理方法?〔以下簡稱?方法?〕的修訂，將有力促進人民生活的改善，城市文明程度的提高和物業(yè)效勞的進一步開展。新?方法?的特點一：有利于市場配置物業(yè)效勞資源。新方法把物業(yè)效勞分為5大工程、5大級別、45個類別、336項要求的菜單式樣，效勞內容、等級劃分更實用、更具體，操作性更強。既擴大了業(yè)主和業(yè)主大會的知情權、選擇權，有利于引導物業(yè)效勞企業(yè)標準效勞行為，提高效勞質量；又能方便業(yè)主監(jiān)督效勞是否到位，讓業(yè)主明明白白消費。新?方法?的特點二：新?方法?的特點三：第一條:【釋義】本條是關于?方法?立法和修訂的目的規(guī)定。近年來，隨著國民經(jīng)濟的快速開展，國家公布了?物權法?，修訂了?物業(yè)管理條例?，出臺了?物業(yè)效勞定價本錢監(jiān)審方法〔試行〕?，湖南省公布了?湖南省價格監(jiān)督管理條例?，同時，業(yè)主的消費觀念隨著社會的開展而在發(fā)生變化，物業(yè)效勞主體，業(yè)主消費群體與原?方法?三者之間出現(xiàn)了新的矛盾和不協(xié)調。為了完善社會主義市場經(jīng)濟條件下的價格形成機制，標準物業(yè)效勞收費及行為，引導業(yè)主合理消費，促進社會和諧，提升社會文明程度，對原?方法?的修訂具有非常積極的意義。第二條本方法適用于本省行政區(qū)域內的物業(yè)效勞、收費及監(jiān)督管理。未實施專業(yè)化物業(yè)效勞的全省公共機構物業(yè)及原房改房的收費參照本方法，由省物價局會同省機關事務局另行制定。業(yè)主自行組織管理物業(yè)的，其物業(yè)效勞及收費可參照本方法執(zhí)行，并由業(yè)主大會在屬地鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府〔街道辦事處〕的指導下具體實行?！踞屃x】本條是關于?方法?適用范圍的規(guī)定?方法?適用于湖南省行政區(qū)域內的物業(yè)效勞收費及監(jiān)督管理，在湖南省行政區(qū)域內具有普遍的約束力。?方法?規(guī)定了未實施專業(yè)化物業(yè)效勞的全省公共機構及原房改房的收費，由湖南省物價局會同湖南省機關事務局參照本方法另行制定收費方法。本條依據(jù)?物權法?第八十一條關于“業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設施〞的規(guī)定，在原?方法?的根底上，增加了“業(yè)主自行組織管理物業(yè)〞的效勞收費可以參照本方法執(zhí)行的規(guī)定，但必須由業(yè)主大會在屬地鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府〔街道辦事處〕的指導下具體實行。第三條本方法所稱物業(yè)效勞收費，是指物業(yè)效勞企業(yè)按照物業(yè)效勞合同約定，對房屋及共用配套的設施設備和公共或共用場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主〔使用人〕所收取的費用?！踞屃x】本條是關于物業(yè)效勞收費定義的規(guī)定。物業(yè)效勞收費的定義，就是為了解決?方法?調整范圍的問題。對?方法?所稱的物業(yè)效勞收費的定義要從以下幾個方面來理解：第一，物業(yè)效勞的收費必須建立在物業(yè)效勞合同約定的根底上，沒有物業(yè)效勞合同的約定就不存在物業(yè)效勞的收費，也就是說，物業(yè)效勞企業(yè)只有同業(yè)主或使用人形成了平等的物業(yè)效勞合同法律關系，才能依據(jù)物業(yè)效勞合同約定對物業(yè)效勞費用依法收取。第二，規(guī)定了物業(yè)效勞收費的范圍，物業(yè)效勞是一種公共性效勞，效勞收費不得超出法定和約定的范圍，其費用包括：一是對房屋及共用配套的設施設備和公共或共用場地進行維修、養(yǎng)護、管理的費用；二是維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的費用，包括物業(yè)效勞企業(yè)提供的保安、保潔、綠化、交通及車輛管理等效勞費用；第三，在此需要強調的一點是，代辦效勞和特約效勞屬于物業(yè)效勞合同以外的合同法律關系調整的范圍。第四條政府提倡建設單位、業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)效勞企業(yè)；鼓勵物業(yè)效勞企業(yè)開展正當?shù)膬r格競爭，禁止價格欺詐，促進物業(yè)效勞收費通過市場競爭形成。【釋義】本條是關于建設單位業(yè)主通過市場競爭機制選擇物業(yè)效勞企業(yè)，物業(yè)效勞收費價格通過市場競爭形成的規(guī)定。本條屬于倡導性條款。物業(yè)效勞企業(yè)與建設單位，業(yè)主之間，藉以建立民事法律關系的法律行為就是物業(yè)效勞合同。就一個物業(yè)管理區(qū)域而言，建設單位、業(yè)主選擇哪一家物業(yè)效勞企業(yè)來提供物業(yè)效勞，完全是一種市場行為。市場競爭機制的最大優(yōu)點就是可以最大限度地實現(xiàn)資源優(yōu)化配置。對于一個物業(yè)管理區(qū)域眾多的業(yè)主來說，選擇一個適宜的物業(yè)效勞企業(yè)，一個合理的物業(yè)效勞價格，并不是一件很容易的事。而市場競爭機制為業(yè)主提供了選擇最正確合作伙伴和合理物業(yè)效勞價格的時機。第五條縣級以上房地產(chǎn)行政主管部門是物業(yè)管理活動的行業(yè)主管部門，物業(yè)效勞收費屬于物業(yè)管理活動的一局部，對物業(yè)管理當事人的利益有著重大影響?物業(yè)管理條例?規(guī)定。縣級以上人民政府價格主管部門會同同級以上房地產(chǎn)行政主管部門進行物業(yè)效勞收費的監(jiān)督檢查。本條規(guī)定具有很強的針對性。物業(yè)收費問題與人民群眾的切身利益相關，是物業(yè)管理中的核心問題，也是業(yè)主投訴的熱點問題。越權定價、擅自提高收費標準、擅自設立收費工程亂收費用、不按規(guī)定實行明碼標價、提供效勞質價不符、只收費不效勞或多收費少效勞等是業(yè)主反映最多的物業(yè)管理企業(yè)的價格違法行為。物業(yè)效勞收費，屬于經(jīng)營性收費范疇。物業(yè)效勞收費應當遵循合理、公開以及費用與效勞水平相適應的原那么，并區(qū)別不同物業(yè)的性質和特點，按照物業(yè)效勞收費方法由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定。按照價格法規(guī)定，價格主管部門進行價格監(jiān)督檢查時，可以行使以下職權：1.詢問當事人或者有關人員，并要求其提供證明材料與價格違法行為有關的其他資料；2.查詢、復制與價格違法行為有關的賬簿、單據(jù)、憑證、文件及其他資料，核對與價格違法行為有關的銀行資料；3.檢查與價格違法行為有關的財務，必要時可以責令當事人暫停相關營業(yè)；4.在證據(jù)可能滅失或者以后難以取得的情況下，可以依法先行登記保存，當事人或者有關人員不得轉移、隱匿或者銷毀。物業(yè)管理企業(yè)作為經(jīng)營者，在接受政府價格主管部門的監(jiān)督檢查時，應當如實提供價格監(jiān)督檢查所必須的賬簿、單據(jù)、憑證、文件及其他資料。第六條物業(yè)效勞收費應當遵循公開、合理以及費用與效勞水平相適應的原那么?！踞屃x】本條是對物業(yè)效勞收費原那么的規(guī)定。在一個物業(yè)效勞區(qū)域，物業(yè)效勞收費關系到眾多的業(yè)主和使用人，業(yè)主最關心的是物業(yè)效勞的價格、物業(yè)效勞收費的工程、以及物業(yè)效勞的收費工程是否符合相關法律法規(guī)、規(guī)章和標準性文件的規(guī)定，其支付的物業(yè)效勞費用是否同物業(yè)效勞水平相適應，公開透明。要讓業(yè)主和使用人明明白白消費，心甘情愿主動交費。物業(yè)效勞企業(yè)在依法依約收取物業(yè)效勞費的同時，應嚴格履行物業(yè)效勞合同的約定，提供優(yōu)質物業(yè)效勞。第七條物業(yè)公共性效勞收費、代收代辦收費和特約效勞收費，根據(jù)物業(yè)效勞企業(yè)所提供效勞的工程、性質、內容、特點等不同情況，分別實行政府指導價和市場調節(jié)價管理。住宅的公共性效勞、車輛停放效勞和裝修效勞收費，實行政府指導價。非住宅物業(yè)效勞收費、滿足局部業(yè)主〔使用人〕需要或接受委托開展的特約效勞和代收代辦效勞收費，實行市場調節(jié)價，由雙方當事人遵循平等、自愿的原那么事先約定，不得強行效勞，強行收費?！踞屃x】本條是對如何確定物業(yè)服務收費價格的規(guī)定。

第一，本條開宗明義規(guī)定了物業(yè)效勞收費為物業(yè)公共性效勞收費、代收代辦收費和特別效勞收費三大類別。該三大效勞收費類別是依據(jù)物業(yè)效勞企業(yè)所提供效勞的工程、性質、內容和特點等情況來確定的。第二，明確了住宅的公共性效勞，車輛停放效勞和裝修效勞的收費，實行政府指導價格，也就是說，物業(yè)效勞企業(yè)與業(yè)主在簽訂物業(yè)效勞合同時，對住宅的公共性效勞、車輛停放效勞和裝修效勞的收費價格，只能在政府指導價格的范圍內進行約定。第三，規(guī)定了非住宅物業(yè)效勞的收費價格，為滿足局部業(yè)主和使用人需要或接受委托開展的特約效勞收費價格，以及代收代辦的效勞收費價格，實行的是市場調節(jié)價格，由物業(yè)效勞企業(yè)同效勞合同相對人在平等、互惠、公平、合理的根底上，充分協(xié)商約定效勞收費價格。第四，在本條的第三款設置了限制性的規(guī)定，對非住宅物業(yè)效勞收費、為滿足局部業(yè)主和使用人需要或接受委托開展的特約效勞和代收代辦效勞的收費，在事先必須有合同的明確約定，物業(yè)效勞企業(yè)不得強行提供效勞，強行收取效勞費用。第八條住宅的公共性效勞工程根據(jù)效勞內容、效勞要求和設施設備配置等情況分為：管理綜合效勞，公共區(qū)域清潔衛(wèi)生效勞，公共區(qū)域秩序維護效勞，公共區(qū)域綠化養(yǎng)護效勞，以及共用部位、共用設施設備的日常運行、保養(yǎng)及維修效勞等五項，等級從低到高，最高級為五級?！踞屃x】本條是住宅的公共性效勞內容及效勞等級的規(guī)定。本條是此次?方法?修訂最大的亮點之一。通俗的講，就是對住宅的公共性效勞實行了“菜單式〞效勞，并且將物業(yè)效勞的等級和物業(yè)效勞收費的標準嚴格對應。業(yè)主可以按點菜的方式，根據(jù)物業(yè)的特點，同物業(yè)效勞企業(yè)就物業(yè)效勞的內容和等級分別選擇組合確定。?方法?規(guī)定了物業(yè)效勞工程五大項：1.管理綜合效勞；2.公共區(qū)域清潔衛(wèi)生效勞；3.公共區(qū)域秩序維護效勞；4.公共區(qū)域綠化養(yǎng)護效勞；5.共用部位、共用設施設備的日常運行、保養(yǎng)及維修效勞。?方法?規(guī)定了物業(yè)效勞的等級為五級，最高級為五級。本條的修訂能夠更好地表達物業(yè)效勞收費公開、合理以及費用與效勞水平相適用的原那么。第九條實行政府指導價的住宅公共性效勞收費，由省價格主管部門會同省住房和城鄉(xiāng)建設主管部門制定物業(yè)效勞分工程、分等級收費基準價，并定期公布〔現(xiàn)階段全省分工程、分等級效勞及收費基準價詳見附件一?湖南省住宅物業(yè)效勞分工程分等級基準價標準?〕。市、州、縣價格主管部門會同同級房產(chǎn)主管部門，根據(jù)物業(yè)的硬件設施、環(huán)境和物業(yè)管理效勞內容、效勞質量、效勞本錢、物價指數(shù)等因素，在省定基準價上下30%的幅度內制定當?shù)刈≌飿I(yè)效勞分工程分等級指導價，并對同一住宅區(qū)內多種住宅類別制定各住宅類別的收費系數(shù)，每兩年應公布一次?！踞屃x】本條是對物業(yè)效勞分工程、分等級收費基準制定的規(guī)定。第一，本條明確規(guī)定了實行政府指導價的住宅公共性物業(yè)效勞分工程、分等級的收費基準價的制定，由湖南省價格主管部門會同省住房和城鄉(xiāng)建設主管部門制定，并且要定期進行公布。第二，各市、州、縣行政區(qū)域內的實行政府指導價的住宅公共性效勞分工程、分等級的收費指導價在省定的基準價的30%的幅度內制定。這里根據(jù)各市、州、縣物業(yè)的特點，包括物業(yè)的硬件設施、物業(yè)所在的環(huán)境和物業(yè)效勞的內容，以及效勞的質量、本錢和當?shù)氐奈飪r指數(shù)等因素來進行考慮的。并且，每兩年必須公布一次，同一住宅內多種住宅類別制定各住宅類別的收費系數(shù)。這對促進物業(yè)效勞市場逐步成熟具有非常積極的意義。第十條住宅物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)效勞收費標準應按照質價相符的原那么，分別選擇工程等級組合確定。物業(yè)效勞收費標準為各物業(yè)效勞工程收費標準的總和。業(yè)主大會成立前未通過招投標方式確定的住宅前期物業(yè)效勞收費標準由當?shù)貎r格主管部門在當?shù)毓嫉淖≌飿I(yè)效勞分工程分等級指導價內核定。鼓勵建設單位通過標準的招投標方式選擇前期物業(yè)效勞企業(yè)，以招投標方式選擇前期物業(yè)效勞企業(yè)的由當?shù)貎r格主管部門審核物業(yè)效勞收費資格。未通過招投標方式確定的住宅前期物業(yè)效勞收費由建設單位根據(jù)物業(yè)特點和效勞要求，選擇效勞工程、效勞等級并擬定收費標準，填列?住宅前期公共性物業(yè)效勞收費申報審核表?〔見附件二〕。建設單位在核定的收費指導價范圍內，在房屋交易合同中與物業(yè)買受人預先約定物業(yè)效勞內容、效勞標準、收費標準、計費方式及計費起始時間等內容，涉及物業(yè)買受人共同利益的約定應當一致。【釋義】本條是對物業(yè)效勞收費標準由價格主管部門審核的規(guī)定。本條第一款確定了物業(yè)效勞的收費標準為各物業(yè)效勞工程收費標準的總和。本條規(guī)定了物業(yè)效勞收費兩種情形要通過當?shù)貎r格主管部門一種情形是建設單位通過標準的招投標方式選聘的前期物業(yè)效勞企業(yè)的物業(yè)效勞收費資格由當?shù)貎r格主管部門審核。也就是說，通過招投標方式確定的住宅前期物業(yè)效勞收費標準，當?shù)貎r格主管部門不予審核，只對物業(yè)效勞企業(yè)的收費資格進行審核。該條款解決了原?方法?沒有解決的一個矛盾，建設單位通過招投標方式選聘物業(yè)效勞企業(yè)，投標報價是一個不可缺少的內容，如果通過招投標的方式確定的住宅前期物業(yè)效勞收費標準還必須經(jīng)過當?shù)貎r格部門審核，顯然，會產(chǎn)生矛盾，會出現(xiàn)招投標確定的物業(yè)效勞收費標準同當?shù)貎r格主管部門審核確定的收費標準不一致。本條修訂有效地解決了這一矛盾。第十一條因提供本方法〔附件一〕未涵蓋的效勞內容和設施設備而需增加物業(yè)效勞本錢的〔如提供備用電源、柴油機發(fā)電機組、自備供水加壓泵、消防設施等非常用的公共設施等專項效勞〕，可根據(jù)其效勞方式、時間另行在物業(yè)效勞合同中約定收費標準?！踞屃x】本條是對?方法?未涵蓋的效勞內容和設施設備需增加物業(yè)效勞本錢的收費標準的規(guī)定。本條是采用排除法作出的規(guī)定，但凡?方法?沒有涵蓋的效勞內容，設施設備需增加的物業(yè)效勞本錢的收費標準，實行市場調節(jié)價格，在物業(yè)效勞合同中另行作出約定。第十二條第十三條第十四條物業(yè)效勞收費可以采取包干制或者酬金制等形式約定。包干制是指由業(yè)主向物業(yè)效勞企業(yè)支付固定物業(yè)效勞費用，盈虧均由物業(yè)效勞企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)效勞計費方式。物業(yè)效勞費用采用包干制的，住宅區(qū)公共性物業(yè)效勞收費實行政府指導價管理。酬金制是指在預收的物業(yè)效勞資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)效勞企業(yè)，其余全部用于物業(yè)效勞合同約定的支出，結余或者缺乏均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)效勞計費方式。物業(yè)效勞費用采用酬金制的，住宅區(qū)公共性物業(yè)效勞收費可實行市場調節(jié)價管理?！踞屃x】本條是對物業(yè)效勞收費的包干制和酬金制兩種計費方式的規(guī)定。首先要理解包干制和酬金制的主要區(qū)別。包干制是業(yè)主依據(jù)物業(yè)效勞合同的約定，向物業(yè)效勞企業(yè)支付物業(yè)效勞費，盈利或虧損都有物業(yè)效勞企業(yè)承擔，圓滿完成約定的效勞事項，并且，產(chǎn)生的合理利潤不得超過8%。而酬金制那么是物業(yè)效勞企業(yè)依據(jù)合同約定提取合理利潤，其余局部全都用于物業(yè)效勞，物業(yè)效勞費用的盈余和虧損都由業(yè)主方承擔。物業(yè)效勞企業(yè)只是承擔合理使用物業(yè)效勞費用，到達合同約定的效勞目標的義務。酬金制的物業(yè)效勞收費實行的是市場調節(jié)價格。就目前湖南省而言，大局部物業(yè)效勞區(qū)域采取的是包干制，只有極少數(shù)的物業(yè)效勞區(qū)域采取酬金制，并且，采取酬金制的物業(yè)效勞區(qū)域，通常是在前期管理，是在業(yè)主入住率較低的情況下采取的計費方式?！踞屃x】本條是關于物業(yè)效勞費用公示制度的規(guī)定。實行酬金制的物業(yè)效勞區(qū)域，物業(yè)效勞企業(yè)應當建立清晰的物業(yè)效勞費用臺帳，并且，每年不能小于一次向全體業(yè)主公布，同時，還是就費用支出的合理性等情況接受業(yè)主大會的質詢。而實行包干制的物業(yè)效勞區(qū)域，物業(yè)效勞企業(yè)那么應在每年內不少于一次向業(yè)主公布公共性物業(yè)效勞工程和效勞工作的情況，要聽取業(yè)主大會的意見，目的是讓業(yè)主有效地行使監(jiān)督和建議的權利，該條款的修訂更具合法性和合理性，對于原?方法?規(guī)定的包干制計費的物業(yè)效勞區(qū)域，要求物業(yè)效勞企業(yè)公示效勞費用收支情況一直存在很大爭議，包干制的物業(yè)效勞企業(yè)，盈虧都是自己承擔，超過了合理利潤，效勞工程一定達不到合同約定的管理目標，如果物業(yè)效勞企業(yè)在到達了管理目標的情況下，未能合理控制本錢，產(chǎn)生了虧損，業(yè)主方亦不承擔，因此，如果規(guī)定讓包干制計費的物業(yè)效勞企業(yè)定期公布物業(yè)效勞費用的收支情況，產(chǎn)生爭議是必然的。本條款的修訂，應該說是立法的一大進步，同時，也表示了立法機構對物業(yè)效勞有了深層次的了解，對物業(yè)效勞行業(yè)的開展將有極大的促進作用。綜上所述，對于本條的理解，可以簡單為，實行酬金制的物業(yè)效勞企業(yè)，應當向業(yè)主公布物業(yè)效勞的各項資金的收支情況，而實行包干制的物業(yè)效勞企業(yè)那么不需要公布物業(yè)效勞的各項資金的收支情況，只需公布公共性物業(yè)效勞工程和效勞工作情況，依照物業(yè)效勞合同的約定，接受業(yè)主大會監(jiān)督，聽取意見就可以了。第十六條【釋義】本條是對公共性物業(yè)效勞費用構成的規(guī)定。本條規(guī)定了公共性物業(yè)效勞費用的構成為11項。本條修訂的特點，一是增加了管理費分攤工程；二是在合理利潤的工程上增加了利潤率最高不得超過物業(yè)效勞本錢的8%的規(guī)定。管理費的分攤在實際的物業(yè)效勞活動中，一直存在，但在湖南省的地方性法規(guī)，規(guī)章和標準性文件上一直沒有相應的規(guī)定。該費用構成工程規(guī)定，是依據(jù)國家開展改革委和建設部〔發(fā)改價格[2007]2285號〕的?物業(yè)效勞定價本錢監(jiān)審方法〔試行〕?第十五條的規(guī)定。該費用構成工程的增加，對解決物業(yè)效勞企業(yè)長期以來的困惑，具有非?，F(xiàn)實的意義。合理利潤率最高不得超過效勞本錢8%，在湖南省是第一次以標準性文件的形式出現(xiàn)規(guī)定。此前，在湖南省行政區(qū)域內的物業(yè)效勞活動中，一直是以行業(yè)自律的行為來標準。這對進一步標準物業(yè)效勞，保障業(yè)主利益將起到重要作用。第十七條為供熱、中央空調等動力設備發(fā)生的能源費用、運行維護費用應分別計入其供給價格中，不得另外向業(yè)主〔使用人〕收取?！踞屃x】本條是對供熱、中央空調等動力設備發(fā)生的能源費用，運行維護費用的計費規(guī)定。本條首先要理解的是，供熱、中央空調等動力設備發(fā)生的能源費用和運行維護費用不包括在公共性物業(yè)效勞費用中。其次，上述費用應當計入供給價格中，計入供給價格中的費用既包括了能源費用，也包括了運行維護費用。第三，本條還有一個強制性的規(guī)定，也就是上述費用只能計入供給價格中，不得另外向業(yè)主或使用人收取。第十八條住宅公共性物業(yè)效勞費按照法定產(chǎn)權面積計收。已辦理產(chǎn)權證的，以產(chǎn)權證記載的建筑面積為準，未辦理產(chǎn)權證的，按購房合同標明的建筑面積計算。由業(yè)主購置〔使用〕的車庫、層高到達2.2米雜屋的公共性物業(yè)效勞費按照同類型住宅收費標準的50%收取。另有合同約定的從其約定。改變使用性質的住宅用于辦公的應按照同類住宅收費標準加收100%，用于商業(yè)的應加收200%。改變使用性質的雜屋、車庫，用于居住的應按照同類住宅收費標準收取，用于辦公的按同類住宅收費標準加收100%，用于商業(yè)〔包括商業(yè)經(jīng)營，為經(jīng)營配套的倉儲、員工食堂等〕的按同類住宅收費標準加收200%?！踞屃x】本條是對物業(yè)收費面積如何認定、車庫雜屋怎樣收費和改變物業(yè)使用性質如何收費的規(guī)定物業(yè)效勞費的計算公式是單價×面積×月數(shù)，物業(yè)的面積應如何認定是現(xiàn)實中容易有分歧的地方。這一條款清晰的解決了這一問題。物業(yè)的面積有兩種依據(jù)，首先是產(chǎn)權證登記的面積，其次是合同約定的面積。車庫雜屋房在此明確了可以收費，但收費標準要依據(jù)兩個條件來確定，一是房屋所在的房屋類型，看其是高層還是多層，還是別墅；二是看房屋的層高，以2.2米為分界點，高于那么按全額，低于那么按50%.物業(yè)改變使用性質的，條文也予以了明確規(guī)定，較之老178號文標準有所提高，而且更具體，防止了收費矛盾的產(chǎn)生。住宅、車庫、雜屋改成辦公的，按物業(yè)費的2倍收取，改成商業(yè)的按3倍收取，車庫、雜屋改成住宅的，如保姆房，其收費要按住宅標準收取。第十九條物業(yè)效勞費由物業(yè)效勞企業(yè)向業(yè)主或物業(yè)使用人收取。納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售、出租，或者因建設單位原因未按時交給物業(yè)買受人的，物業(yè)效勞費用由建設單位交納。物業(yè)竣工驗收合格后，建設單位根據(jù)購房合同書面通知買受人辦理交付手續(xù)，經(jīng)物業(yè)買受人查驗收房后，物業(yè)效勞費由買受人交納；物業(yè)買受人在查驗收房時物業(yè)存在不符合法律法規(guī)規(guī)定和購房合同約定的條件，整改期間的物業(yè)效勞費由建設單位交納；物業(yè)買受人無正當理由拖延辦理交付手續(xù)的，物業(yè)效勞費從建設單位書面通知買受人辦理交付手續(xù)的次月開始計收，由物業(yè)買受人交納，但首先由建設單位墊付并負責追繳。建設單位與物業(yè)買受人另有約定的，從其約定。已辦理交付手續(xù)但未使用的物業(yè)，物業(yè)效勞費按照90%交納。物業(yè)效勞費按月計收，經(jīng)雙方約定可以預收，但最長預收期限不得超過十二個月?！踞屃x】本條規(guī)定了物業(yè)驗收前后繳費的義務人和已交房但未使用物業(yè)的繳費標準以及繳費的方式。物業(yè)繳費源于物權的取得。如果物業(yè)效勞已經(jīng)提供，在物業(yè)驗收交付前，物業(yè)的原始產(chǎn)權屬于開發(fā)建設單位，所以未出售、未出租和未交付的物業(yè)，其效勞費應由開發(fā)建設單位繳納；在物業(yè)已經(jīng)驗收交付給買受人，物業(yè)效勞費應由買受人繳納。這里有一個要明確的問題就是物業(yè)怎樣才是驗收交付。按照建設部的有關規(guī)定，房屋必須要竣工驗收后才可以交付，房屋交付買受人必須由開發(fā)建設單位書面通知買受人，而且要經(jīng)買受人對房屋進行查驗，直到查驗合格才能交付；但如果買受人無正當理由拒絕交房，那么從開發(fā)建設單位通知交房的次月起，視為已向買受人交付，但這種情況的物業(yè)效勞費用首先由開發(fā)建設單位予以墊付，然后由開發(fā)建設單位向物業(yè)買受人追繳，如果開發(fā)商建設單位與物業(yè)買受人有合同約定的，從其約定。

已經(jīng)交付物業(yè)買受人但未使用的物業(yè)的效勞費，在本條文中，予以90%硬性規(guī)定，較之老178號文更具有操作性，而且也比較合理。物業(yè)繳費方式以月計算，可以前付費也可以后付費。在實踐中根本上是前付費的繳費方式即預收物業(yè)效勞費，但預收物業(yè)效勞費的最長時間不能超過一年。第二十條前期物業(yè)效勞合同生效之日至出售房屋交付之日的當月發(fā)生的物業(yè)效勞費用，由建設單位承擔。出售房屋交付之日的次月至前期物業(yè)效勞合同終止之日的當月發(fā)生的物業(yè)效勞費用，由物業(yè)買受人按照房屋銷售合同約定的前期物業(yè)效勞收費標準承擔；房屋銷售合同未約定的，由建設單位承擔。物業(yè)產(chǎn)權轉移時，產(chǎn)權轉移之日的當月及以前發(fā)生的物業(yè)效勞費用，由物業(yè)出讓人承擔；產(chǎn)權轉移之日的次月起發(fā)生的物業(yè)效勞費用，由物業(yè)受讓人承擔。物業(yè)受讓人在產(chǎn)權轉移時應向物業(yè)效勞企業(yè)了解物業(yè)效勞合同、管理規(guī)約等情況，并催促原業(yè)主結清相關物業(yè)效勞費用，出現(xiàn)費用未結清時，由物業(yè)受讓人承擔連帶交納責任?！踞屃x】本條是對物業(yè)繳費起始之日的界定。第十九條確定的是繳費的義務人，本條也是按物權的歸屬來確定繳費的起始之日。因物業(yè)效勞費是按月繳納，但物權的轉移之日不可能完全與物業(yè)效勞繳費日相吻合。為了解決這一矛盾，本條對物權轉移和繳費之日相對接做了界定：前期物業(yè)效勞合同生效之日至物業(yè)移交買受人的當月的物業(yè)效勞費，由開發(fā)建設單位繳納，從次月起那么由物業(yè)買受人繳納；房屋轉讓的，轉讓當月的物業(yè)效勞費由原業(yè)主繳納，從次月起那么由新的業(yè)主繳納，但原業(yè)主未對物業(yè)轉讓當月以前的費用未結清的，由新業(yè)主承擔連帶責任，物業(yè)效勞企業(yè)可以向新業(yè)主予以追繳。第二十一條【釋義】本條是對利用共有部位共有設施進行經(jīng)營收入的歸屬確實認和如何使用的規(guī)定。因物權的共有，利用共有場地、共有設施設備的經(jīng)營收入，因納入全體業(yè)主共有范疇，但因經(jīng)營具有一定的本錢支出，所以經(jīng)營性收益應先扣除本錢。如能耗、人力資源本錢等等?？鄢惧X后的收益如何使用，由業(yè)主大會決定。第二十二條【釋義】本條對停車效勞收費進行了規(guī)定。停車效勞在實踐中一直是模糊的概念，導致物業(yè)管理矛盾不斷，糾紛日益增多，本條充分的對物業(yè)效勞的內容進行了明確的界定，它包含三個方面的內容：停車場地的提供效勞、停車物業(yè)效勞、車輛保管效勞。場地的提供效勞按物權法的規(guī)定即車位歸誰所有，其收益也歸誰所有。停車物業(yè)效勞指物業(yè)效勞企業(yè)提供的停車秩序的維護，場地的清潔衛(wèi)生、照明、排污、抽濕等系統(tǒng)的維護等效勞工作。這一費用歸物業(yè)效勞企業(yè)所有。場地占用費和車輛停放效勞費由物價部門提供指導價格。車輛保管效勞是指車主與物業(yè)效勞企業(yè)單獨就車輛的保管所達成的協(xié)議，保管費用的上下、保管責任的大小由雙方當事人在協(xié)議中予以明確，價格部門不予以干預。第二十三條業(yè)主〔使用人〕對房屋進行裝修，裝修人在室內裝飾裝修工程開工前，應當向物業(yè)效勞企業(yè)申報。業(yè)主、裝修人或者裝飾裝修企業(yè)，需要物業(yè)效勞企業(yè)提供特別效勞的，可以與物業(yè)效勞企業(yè)簽訂裝飾裝修管理效勞協(xié)議，物業(yè)效勞企業(yè)按照室內裝飾裝修管理效勞協(xié)議可向業(yè)主〔使用人〕收取以下費用：〔一〕裝修效勞費：按房屋建筑面積和裝修工期在裝修管理效勞協(xié)議簽訂時一次性向業(yè)主收取。裝修效勞費主要用于裝修期間各種設備、設施的能源消耗、裝修管理效勞、各種資料的制作等費用?！捕逞b修垃圾清運費：業(yè)主可以委托物業(yè)效勞企業(yè)清運裝修產(chǎn)生的垃圾〔不包括撤除墻體產(chǎn)生的建筑垃圾〕，也可以按照規(guī)定時間自行清運；委托物業(yè)效勞企業(yè)清運的，清運費標準在政府指導價范圍內由業(yè)主和物業(yè)效勞企業(yè)協(xié)商確定?！踩吵鋈胱C件工本費：對出入人員實行證件或登記查詢管理的小區(qū)，物業(yè)效勞企業(yè)可對裝修工人出入實行持證限期管理，并收取證件工本費。〔四〕裝修押金：根據(jù)室內裝飾裝修管理效勞協(xié)議一次性向業(yè)主和裝飾裝修企業(yè)收取。在裝飾裝修工程完成后應當立即退回。但是，裝修期間損壞的共用局部〔公共走廊、墻面等〕、共用設施設備(電梯、對講門等)的修復由損壞責任人承擔，當責任人拒絕修復時，物業(yè)效勞企業(yè)可扣取相關裝修押金進行修復，其余局部應在裝飾裝修工程完成后退回。除上述費用以及實際提供了資料復制效勞可以依照市場價格合理收取復印費外，物業(yè)效勞企業(yè)不得另行收取諸如電梯使用費、樓道維修費等與裝修相關的其它任何費用。上述收費標準由當?shù)貎r格主管部門會同房產(chǎn)主管部門制定并公布?！踞屃x】本條是對業(yè)主和物業(yè)效勞企業(yè)就裝修管理如何收費進行了規(guī)定。業(yè)主裝修效勞與工程日常物業(yè)管理效勞不是同一效勞內容，物業(yè)效勞企業(yè)提供了較之日常物業(yè)效勞更多的內容，所以物業(yè)效勞企業(yè)與業(yè)主簽訂室內裝修管理效勞協(xié)議，約定相應的裝修效勞費用、裝修垃圾清運費、裝修工人的出入證工本費、裝修押金是合情合理的，物業(yè)效勞企業(yè)收取裝修效勞費用后不得再將共用部位、共用設施設備的修復費用重新計算分擔給業(yè)主，也不得將電梯的能消耗用分攤給業(yè)主。裝修效勞的有關費用標準由物價部門予以制定。第二十四條有關單位向物業(yè)管理區(qū)域內提供水、電、燃氣、熱、電信、郵政、有線電視等效勞，凡屬于政府定價、政府指導價的，應當執(zhí)行規(guī)定的收費標準，不得亂加價、亂收費，并直接向業(yè)主收費和提供效勞。需要委托物業(yè)效勞企業(yè)代收費的，委托單位應當與物業(yè)效勞企業(yè)簽訂委托代收、代繳合同，并向物業(yè)效勞企業(yè)支付1—3%的代辦效勞費?！踞屃x】本條是對物業(yè)管理效勞之外的其他有關單位提供的效勞收費所做的規(guī)定。物業(yè)管理區(qū)域除了物業(yè)效勞企業(yè)提供的效勞之外，其他有關單位如供水、電、燃氣、電信、郵政、有線電視等提供的效勞，其效勞收費與物業(yè)效勞收費不屬于同一范疇，向業(yè)主收取相關費用應由提供單位直接收取，當然效勞也要由它們直接提供，如需要委托物業(yè)效勞企業(yè)代收代繳應當與物業(yè)效勞企業(yè)簽訂相應的合同，并支付1—3%的效勞費。這一條款是對傳統(tǒng)的水電費代收代繳的有利沖擊。改變了物業(yè)管理效勞企業(yè)背著沉重的代收代繳包袱的命運。第二十五條在簽訂物業(yè)效勞合同之前，物業(yè)效勞企業(yè)應查驗接管物業(yè)管理區(qū)域的公共配套效勞設施，對公共配套效勞設施不全或不能正常使用的，應要求建設單位或業(yè)主大會完善，不能完善的，其物業(yè)效勞內容及其要求、效勞收費及其標準，可參照本方法在效勞合同中明確。物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行和維護內容、標準及其要求，物業(yè)效勞企業(yè)應根據(jù)有關規(guī)定與建設單位或業(yè)主大會在效勞合同中明確?！踞屃x】本條確認菜單式的選擇要在物業(yè)效勞合同中明確規(guī)定，即效勞內容、標準及要求要與效勞費相對應。這是質價相符原那么的表達。第二十六條【釋義】本條規(guī)定了物業(yè)效勞收費要公式化，物業(yè)效勞收費要經(jīng)物價部門的審批，審批的方式看是否經(jīng)招投標方式來選聘物業(yè)管理效勞企業(yè)和確定的價格。同時在物業(yè)工程的醒目地方予以公示收費標準，效勞工程，接受業(yè)務的監(jiān)督和質詢，讓業(yè)主明明白白消費。第二十七條物業(yè)效勞企業(yè)按規(guī)定向業(yè)主〔使用人〕收取了物業(yè)效勞費的，其它任何單位和個人不得再重復收取性質相同的費用。未經(jīng)委托人委托，物業(yè)效勞企業(yè)自行提供其他效勞，需收取費用的，委托人有權拒付?！踞屃x】本條規(guī)定了物業(yè)效勞收費不能重復，?物業(yè)效勞本錢監(jiān)審方法?明確了物業(yè)效勞收費的本錢，凡已計入物業(yè)效勞本錢的內容不得另行再次向業(yè)主收取費用。物業(yè)效勞企業(yè)也不得自行提供超出物業(yè)本錢內容的效勞，如需提供，需經(jīng)業(yè)主同意方可收費。第二十八條物業(yè)效勞企業(yè)不承擔收取自身不提供管理或效勞的費用。政府有關部門〔單位〕及社區(qū)在物業(yè)管理區(qū)域內按規(guī)定應當向業(yè)主〔使用人〕收取費用的，須持合法有效文件自行向業(yè)主〔使用人〕收取?！踞屃x】本條規(guī)定了物業(yè)效勞企業(yè)的禁止性收費行為。即物業(yè)效勞企業(yè)自身并不提供的效勞不能收取費用，政府部門應收取的費用應由政府部門持合法有效的文件自行收取。第二十九條物業(yè)效勞企業(yè)在物業(yè)效勞中應當遵守法律法規(guī)，嚴格履行物業(yè)效勞合同，為業(yè)主提供質價相符的效勞。對同一物業(yè)管理區(qū)域內相同的物業(yè)，禁止價格歧視，物業(yè)效勞企業(yè)不得區(qū)分業(yè)主身份實行不同的收費標準。物業(yè)效勞企業(yè)不得向進入物業(yè)管理區(qū)域為約定業(yè)主提供配送、維修、安裝等效勞的外來人員收取包括辦證費在內的任何費用，也不得向業(yè)主〔使用人〕收取任何未予標明的費用?！踞屃x】本條明文規(guī)定了物業(yè)效勞的收費要遵循質價相符合的原那么，業(yè)主的法律地位是平等的，這決定了物業(yè)效勞的收費的價格一致性。同時物業(yè)效勞未增加其他本錢的物業(yè)效勞企業(yè)不能隨意增加收費內容，如外來配送效勞，維修安裝效勞等，物業(yè)效勞企業(yè)不能收取。第三十條【釋義】本條規(guī)定了物業(yè)效勞收費者的根本義務，業(yè)主是物業(yè)效勞的消費者，應當按效勞合同的約定及時足額繳納物業(yè)效勞費，不得以未享受效勞、不是合同的當事人而拒交物業(yè)效勞費，業(yè)主拒交物業(yè)效勞費的，物業(yè)效勞企業(yè)可以依法追繳并追究其違約責任。第三十一條物業(yè)效勞企業(yè)將物業(yè)效勞合同中局部專業(yè)效勞事項轉包給其他企業(yè)的，不得降低效勞質量，減少效勞內容，提高收費標準。【釋義】本條是對專業(yè)效勞事項轉包及收費標準的規(guī)定。第一，整體物業(yè)效勞工程不得轉包，但允許專業(yè)效勞事項轉包給其他從事專業(yè)效勞的企業(yè)。在此，要強調的一點是，必須遵守物業(yè)效勞合同的約定，如果物業(yè)效勞合同中約定了局部專業(yè)效勞事項不得轉包，那么，物業(yè)效勞企業(yè)就不得轉包。第二，物業(yè)效勞企業(yè)在簽訂轉包合同時，一定能夠要將效勞工程，效勞質量，效勞內容，收費標準約定明確、具體。接受轉包的其他企業(yè)，不得降低效勞質量，減少效勞內容，提高收費標準。第三，物業(yè)效勞企業(yè)和接受轉包企業(yè)，在嚴格履行合同的同時，也同樣接受業(yè)主的監(jiān)督。第三十二條【釋義】本條是對監(jiān)督體制和行政處分的規(guī)定。首先，本條明確規(guī)定了鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府〔街道辦事處〕及街道社區(qū)的監(jiān)督職能及物業(yè)效勞糾紛的調解職能。在日常的物業(yè)效勞活動中，一直存在一種呼聲，業(yè)主由誰來監(jiān)督的問題，而本條第一款就規(guī)定了物業(yè)合同雙方均接受監(jiān)督，那么，本條第一款就可以理解為，業(yè)主和物業(yè)效勞企業(yè)均應當接受鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府〔街道辦事處〕及街道社區(qū)的監(jiān)督及糾紛的調解。其次，對于物業(yè)效勞企業(yè)的效勞內容、質量、收費工程、收費標準的監(jiān)督機構為各級價格主管部門和各級房產(chǎn)主管部門。第三，本條第三款是對物業(yè)效勞企業(yè)違反物業(yè)收費法規(guī)及有關規(guī)定的行政處分的規(guī)定。作出行政處分的行政機關為價格主管部門。第三十三條【釋義】本條是對行政機關工作人員在行政管理中的行為的法律責任的規(guī)定。本條規(guī)定的是行政機關不依法履行監(jiān)督管理職責的行為。?方法?規(guī)定的監(jiān)督管理工作不僅是行政機關的監(jiān)督管理職責，也是行政機關必須履行的義務，不積極依法履行監(jiān)督管理職責，是必須要承擔法律責任的。這是一種不作為的違法行為，表現(xiàn)為消極的狀態(tài)，應當作為而不作為。第三十四條本方法自2021年7月1日起實施。各級價格主管部門可會同同級房產(chǎn)主管部門結合當?shù)貙嶋H制定實施細那么。?湖南省物價局、湖南省建設廳關于發(fā)布湖南省物業(yè)效勞收費管理實施方法的通知?〔湘價服〔2004〕178號〕以及其他與本方法不符的規(guī)定同時廢止。本方法實施前已簽訂物業(yè)效勞合同且尚未到期的，物業(yè)效勞及其收費標準等仍按原合同約定執(zhí)行，合同到期后按本方法規(guī)定執(zhí)行。本方法實施時尚未成立業(yè)主大會且原有效勞等級低于本方法適用收費標準的，須相應提高效勞等級；收費標準低于本方法相應效勞等級的，在業(yè)主大會成立前不得擅自提高收費標準。【釋義】本條是關于本方法生效日期的規(guī)定。法的時間效力是法的效力的主要組成局部，它不僅意味著從某日開始，某種行為要接受法的調整，而且，新法的實施日往往是舊法或內容與新法相抵觸的同級或低級法的內容的廢止之日。本方法就規(guī)定了，2021年7月1日起，?湖南省物價局、湖南省建設廳關于發(fā)布湖南省物業(yè)效勞收費管理實施方法的通知?〔湘〕價服[2004]178號〕以及其他與本方法不符的規(guī)定同時廢止。本條還就新舊方法交替如何執(zhí)行進行了規(guī)定：一是在本方法實施前簽訂了物業(yè)效勞合同沒有到期的，其物業(yè)效勞和標準仍按原合同執(zhí)行；二是在本方法實施的時候，沒有成立業(yè)主大會，原有的效勞等級比照本方法的等級收費標準，原有效勞標準低于本方法規(guī)定的要相應提高效勞等級。但原有的收費標準比照本方法的等級收費標準，原有收費標準低于本方法等級收費標準的，在業(yè)主大會成立前不得提高。湖南省物業(yè)效勞收費管理方法

菜單式收費解讀

一、引言?湖南省物業(yè)效勞收費管理方法?〔以下簡稱新方法〕在省物價局、省建設廳、省司法辦、省辦公廳、長沙市物業(yè)監(jiān)管處等政府各有關部門的共同努力下于2021年7月1日正式實施?！靶路椒è曇浴拔餀喾è暋ⅰ皣椅飿I(yè)管理條例〞等相關為法律法規(guī)為依據(jù)，結合湖南省物業(yè)管理市場開展的客觀要求，借鑒上海、江蘇在物業(yè)管理收費方面的成功經(jīng)驗，經(jīng)反復研究，在各方面較老方法均做出了較大的突破，對我省未來物業(yè)管理的健康開展具有十分重要的現(xiàn)實意義。其中，最具代表性的突破點是按“菜單式〞要求計收物業(yè)效勞費。類別是指物業(yè)管理效勞企業(yè)為業(yè)主及物業(yè)使用人所提供效勞的涵蓋范圍。按照建筑物區(qū)分所有權的法律界定，物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主及物業(yè)使用人提供的物業(yè)管理效勞主要側重于為全體業(yè)主的公共產(chǎn)權及公共區(qū)域局部提供品質保障性效勞。這個品質自然即包括公共區(qū)域的生活品質也包括共有資產(chǎn)的價值品質。因此，物業(yè)管理企業(yè)通常將其提供的效勞內容按此要求劃分為兩大類：一是按照生活品質保障性要求確定的綜合效勞類，包括：公共區(qū)域清潔效勞、公共區(qū)域綠化養(yǎng)護效勞、公共區(qū)域秩序維護效勞、社區(qū)文化效勞、業(yè)主特別約定效勞等。二是按照共有資產(chǎn)價值品質保障性要求確定的維修保養(yǎng)效勞類，包括：本體設施系統(tǒng)、公共設施系統(tǒng)、供水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、避雷系統(tǒng)、公共照明系統(tǒng)等。等級是指物業(yè)管理效勞企業(yè)按照所提供物業(yè)效勞工程的硬件配套要求、環(huán)境滿足要求及效勞層次要求由