《某小區(qū)房地產(chǎn)項目的物業(yè)管理策劃報告》18000字（論文）

項目分析1.1項目概況徐州中南和平府是由中南置地和恒通集團聯(lián)合開發(fā)，致力打造徐州主城和平路上品質(zhì)高、適宜改善和投資的社區(qū)，把改善品質(zhì)融入到中南和平府，為徐州打造了一個高品質(zhì)的親湖型住宅。中南和平府項目位于徐州東西的主動脈，背靠鳳凰山公園，南至和平大道，北至鳳翔路，是依山而建的低密伴山府邸，項目以洋房、小高層為主，營造高端社區(qū)生活環(huán)境，商業(yè)配套完善，創(chuàng)造更方便的社區(qū)生活。此項目總用地面積8.5萬平方米，總建筑面積為25.6萬平方米，總體規(guī)劃有22棟住宅樓（18棟小高層、4棟洋房），總規(guī)劃1618戶，主要包括105㎡、113㎡、120㎡、140㎡四種戶型，樓間距南北間距為35m-60m，容積率2.29，車位配比為1:1。1.2項目周邊配套（1）教育項目周邊擁有眾多教育文化配套，自帶3297㎡的幼兒園，有和平東路小學(xué)、徐州樹恩中學(xué)（高鐵校區(qū)）、侯集中學(xué)、劍橋公學(xué)（在建）等知名學(xué)校。圖1-1和平路小學(xué)（2）交通中南和平府擇址和平路與高新路交匯處，同時靠近地鐵一號線（延長線）及多條交通路線，途經(jīng)徐州市政府，到達(dá)銅山新區(qū)，南側(cè)即為和平大道，直達(dá)宜家、云門區(qū)板塊。（見圖1-2）圖1-2項目區(qū)位交通示意圖（3）商業(yè)配套在未來，該區(qū)域?qū)⒔ㄔO(shè)大批地標(biāo)建筑，以產(chǎn)城融合為主導(dǎo)的新城建設(shè)，構(gòu)建宜居、宜業(yè)、宜商的生活環(huán)境。項目可直達(dá)萬達(dá)廣場，薈萃永輝超市、宜家、云龍萬達(dá)、萬達(dá)金街、鼎龍健身以及美食餐飲等各種業(yè)態(tài)為一體的商業(yè)綜合體，滿足購物、餐飲、休閑、娛樂等需求。（見圖1-3）圖1-3宜家（4）醫(yī)療衛(wèi)生距離該項目10分鐘車程可到達(dá)徐州市二院新院、四院新院，更有眾多的社區(qū)醫(yī)院，全系醫(yī)療配套。（5）其他項目周邊建有有中國銀行ATM、中國建設(shè)銀行、中國郵政儲蓄銀行、銅山農(nóng)村商業(yè)銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行等，滿足日常業(yè)務(wù)需求。1.4項目景觀特征中南和平府項目地塊規(guī)劃條件優(yōu)越，景觀以“森林花園-享受森林的旅居生活”為概念，倡導(dǎo)一邊旅行一邊居住，一邊探奇，一邊度假的生活方式，在這個溫暖、趣味、自然的森林花園中，你可以旅行，感受大自然的魅力，你可以居住，享受生活的樂趣，你可以探奇，體驗聲光水等自然元素的呈現(xiàn)，你還可以度假，放松自己，享受生活的情趣。小區(qū)內(nèi)樓間距南北間距為35m-60m，容積率2.29，植被方面，在住宅高樓的西邊道路兩側(cè)，種植有高大闊葉類的喬木，這些樹木能夠在夏季起到降溫作用，在住宅區(qū)內(nèi)部的車行道兩旁種一些可以適當(dāng)減少汽車尾氣和噪音或者能有效吸收灰塵的梧桐樹或其他景觀植物，人行道兩側(cè)主要種植觀賞類植物，例如枇杷、石榴樹等；在休閑娛樂場地外圍鋪設(shè)環(huán)保塑膠跑道，在跑道與車行道之間種植灌木形成一個的綠色屏障，保持小區(qū)的整體美觀和協(xié)調(diào)。圖1-4園林景觀設(shè)計2業(yè)主群體分析2.1業(yè)主調(diào)查分析為了使本設(shè)計更加專業(yè)和具體，我們采取向周邊消費者發(fā)放調(diào)查問卷的方式進行業(yè)主滿意度調(diào)查，這次調(diào)研活動主要集中在新城區(qū)、中心城區(qū)、其他城區(qū)和周邊城市進行，問卷在商場、單位、公園、超市等人流量較多的地方發(fā)放，時間集中在下班、吃飯、節(jié)假日等高峰期。本次調(diào)查問卷一共在目標(biāo)客戶中發(fā)放了300份，其中去掉無效和未收回的份數(shù)，收回剩余270份問卷及時，有效問卷220份，問卷內(nèi)容見附錄。圖2-1客戶來源由圖2-1可以看到，新城區(qū)的客戶占絕大多數(shù)，隨著市級政府辦公機構(gòu)的進駐，新城區(qū)各產(chǎn)業(yè)欣欣向榮、蓬勃發(fā)展，目前在新城區(qū)居住的人群中，年齡在25—60歲這一階段的居民占絕大多數(shù)，他們也是購買需求最強烈且最具購買力的消費群體。圖2-2客戶年齡結(jié)構(gòu)由上圖我們可以清楚的看到，被調(diào)查者的年齡以25-39歲和40-59歲的中青年居多，這部分年齡段的消費者家庭結(jié)構(gòu)大多為三口之家，家庭收入相對穩(wěn)定，存款較多，購買力較強，這部分家庭大多為了子女上學(xué)考慮，會選擇在這里購房，因此有購買改善型住房的能力和想法。除了上述因素以外，客戶的職業(yè)類型和收入狀況也是影響他們購買住宅的關(guān)鍵因素，見圖2-2和圖2-3。圖2-3客戶職業(yè)類型圖2-4客戶家庭年收入狀況由圖2-3可知，在所有被調(diào)查者中，公司高管、私營企業(yè)人員和自由職業(yè)者占比較高，他們大多為中產(chǎn)階級，有穩(wěn)定的經(jīng)濟收入，家庭年收入大部分在12w-30w，資金充足，有能力來購買房子作為改善型住宅或者用于投資升值。另外，我們把物業(yè)服務(wù)項目列入調(diào)查選項中，來統(tǒng)計現(xiàn)階段購房者比較注重的物業(yè)服務(wù)項目，調(diào)查結(jié)果見圖2-5。圖2-5物業(yè)服務(wù)項目由上圖可知，購房者最注重的物業(yè)服務(wù)項目依次是保潔管理、治安管理、車輛管理以及設(shè)施設(shè)備維修和消防管理，因此，物業(yè)公司在管理小區(qū)的時候要更加關(guān)注小區(qū)的衛(wèi)生清潔情況、治安狀況和車輛管理等服務(wù)項目。2.2業(yè)主特點分析由上述業(yè)主群體分析可知，該項目的主要目標(biāo)客戶來自新城區(qū)，家庭結(jié)構(gòu)以兩代同堂居多，職業(yè)中企業(yè)高管及私營企業(yè)主占據(jù)主導(dǎo)地位。他們的共同特點有：（1）多為成功人士，家庭結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，大多為三口之家；（2）有較高的家庭收入和穩(wěn)定的工作，消費能力強；（3）對項目周邊交通情況比較關(guān)注；（4）注重周邊是否有學(xué)區(qū)房和商業(yè)配套；（5）注重社區(qū)文化氛圍；（6）對物業(yè)服務(wù)要求較高。2.3服務(wù)定位分析由上面目標(biāo)客戶的分析情況可以看出，被調(diào)查者的年齡在25-60歲之間的最多，他們的工作和家庭結(jié)構(gòu)相對穩(wěn)定，有穩(wěn)定的家庭收入，有能力來購買改善型住房。他們大多文化水平較高，對生活質(zhì)量有更高的追求，因此他們希望小區(qū)可以配備高質(zhì)量的物業(yè)服務(wù)。我們?yōu)橹心虾推礁奈飿I(yè)服務(wù)規(guī)劃了中高端路線，注重業(yè)主的居住體驗。在原有物業(yè)管理的前提下，借鑒優(yōu)秀物業(yè)服務(wù)技能和理念，為小區(qū)配備先進的設(shè)備，給業(yè)主提供舒心體貼的服務(wù)。同時加強社區(qū)文化建設(shè)，加強小區(qū)內(nèi)居民的相互聯(lián)系，促進業(yè)主之間相互溝通交流，活躍社區(qū)氣氛，為中南和平府廣大業(yè)主提供一個放心、舒心、省心的居家體驗。3物業(yè)服務(wù)內(nèi)容3.1公共性服務(wù)中南和平府小區(qū)將根據(jù)徐州市政府頒發(fā)實施的物業(yè)管理條例的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，制定詳細(xì)的物業(yè)服務(wù)，為全體業(yè)主提供公共性服務(wù)，這些服務(wù)不僅滿足了業(yè)主的日常生活需求，也有利于后期物業(yè)工作的順利開展。3.1.1房屋的日常養(yǎng)護中南和平府房屋建筑的完好程度離不開物業(yè)管理企業(yè)的正常健康使用，良好的房屋管理和維修養(yǎng)護能夠很大程度的延長中南和平府物業(yè)的使用壽命，提高房屋的可用性、持久性和安全性。房屋日常維修養(yǎng)護工作如下:（1）根據(jù)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同的相關(guān)內(nèi)容對房屋進行維修。（2）在主要道路的交叉口設(shè)置道路標(biāo)志，并在主要出入口設(shè)置住宅、道路布局規(guī)劃和公示牌，以便業(yè)主確認(rèn)。（3）確保房屋整體功能正常；公共區(qū)域無沒有破損；廣告牌、標(biāo)識牌擺放整齊。（4）對違規(guī)擅自施工改變房屋原有用途及破壞樓棟整體外立面的行為，及時制止，并下發(fā)整改通知書。（5）每天對單元大堂、樓梯等公共部位進行一次清潔檢查，并保持所有工作的檢查、維護記錄。（6）每年對房屋、公共設(shè)施進行全方位的安全隱患排查，詳細(xì)記錄存在隱患的位置和具體情況，安排人員及時維修。（7）物業(yè)服務(wù)企業(yè)把房屋維修工程師電話張貼在物業(yè)前臺，讓業(yè)主都能在房屋發(fā)生損壞的情況下及時撥打電話進行維修。3.1.2設(shè)備維修管理3.1.2.1給水排水設(shè)備的養(yǎng)護管理中南和平府物業(yè)倡導(dǎo)綠色環(huán)保的生活理念，設(shè)計規(guī)劃出雨水循環(huán)利用系統(tǒng)和凈化生活用水基礎(chǔ)設(shè)備，通過鋪設(shè)專門管道收集到的大量雨水可以作為小區(qū)景觀綠化用水和地下補給用水，在有效緩解了徐州雨季的雨澇災(zāi)害的同時也在一定程度上節(jié)約了水資源。中南和平府給排水養(yǎng)護管理內(nèi)容如下：①定期檢查小區(qū)的所有給排水設(shè)施，發(fā)現(xiàn)問題后及時更換維修；②每季度測試消防栓的供水，水壓狀況，安排工作人員排查，一旦發(fā)現(xiàn)隱情立刻上報。③堅持每月清洗水泵，對水質(zhì)進行定期消毒化驗，以保證供水衛(wèi)生。④檢修大型設(shè)備前應(yīng)提前通知業(yè)主，提醒業(yè)主儲存臨時用水。⑤雨天及時清潔屋面天臺地漏，確保下水暢通。3.1.2.2供電設(shè)施的維修管理居民的日常生活及小區(qū)物業(yè)管理工作正常運行都離不開供電系統(tǒng)。電力設(shè)備一旦出現(xiàn)故障，其他功能系統(tǒng)也會受到牽連，影響小區(qū)整體運行。因此，維修端口應(yīng)安排人員24小時值守，當(dāng)小區(qū)發(fā)生保險絲故障、跳閘等導(dǎo)致停電的緊急情況時，能夠及時到場維修。供電設(shè)施維修管理的具體內(nèi)容如下：配備有專業(yè)技術(shù)的電力維修師傅，日常檢查備用供電設(shè)備能否正常運行。熟悉配電裝置及供電回路，每季度檢查小區(qū)的電路是否正常，滿足業(yè)主正常用電需求，確保居民用電安全。3.1.2.3供暖設(shè)施維修管理由于徐州地理位置特殊，冬天較為寒冷，徐州市是整個江蘇省唯一一個需要供暖的城市，所以中南和平府物業(yè)采取鋪設(shè)地暖的方式給業(yè)主供暖，滿足業(yè)主在合適的溫度下度過徐州的寒冬。供暖設(shè)施的管理和維修的內(nèi)容如下： （1）值班人員定期巡查室外供暖管道井有無漏水現(xiàn)象；（2）巡視途中，如出現(xiàn)漏水等情況值班員應(yīng)及時將詳細(xì)情況匯報給組長請求維修支援。（3）每半年維修保養(yǎng)一次鍋爐輔機和各類配件；（4）定期檢查供熱管道網(wǎng)，檢查各部件檢修日期，通知供暖單位對供暖的設(shè)施設(shè)備進行及時檢修；（5）每年供暖之前，提前檢查供水管道等，提醒業(yè)主關(guān)注家中有無漏水現(xiàn)象，確保供暖工作有序安全進行。3.1.2.4電梯設(shè)備的維修管理電梯的運行直接影響著業(yè)主的生命安全，是物業(yè)管理工作中不可忽略的一項。因此，中南物業(yè)要制定安全系數(shù)極高的電梯管理制度，保證乘客正常安全乘坐：（1）電梯維修人員必須經(jīng)過專業(yè)的培訓(xùn)并獲得行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)證書；（2）定期對電梯進行全面檢查，確保電梯無異響無抖動，梯門開關(guān)順暢等；（3）定期清潔電梯內(nèi)部，轎廂干凈無異味；（5）加強對電梯安全知識的宣傳；提高乘客安全意識；（6）維修電梯時應(yīng)提前通知業(yè)主，維修工作有序進行，為業(yè)主預(yù)留應(yīng)急電梯；3.1.3環(huán)境衛(wèi)生管理要想保持小區(qū)內(nèi)部整體干凈整潔，環(huán)境衛(wèi)生管理重中之重，它作為衡量住宅物業(yè)服務(wù)水平的重要指標(biāo)之一，在物業(yè)管理中起到了極大地作用。環(huán)境衛(wèi)生管理主要包括樓棟清潔打掃和生活垃圾的清理，保證小區(qū)整體環(huán)境干凈整潔，良好的環(huán)境衛(wèi)生管理在保持小區(qū)環(huán)境整潔的同時也有效減少了疾病的發(fā)生。環(huán)境衛(wèi)生管理的具體內(nèi)容如下：（1）每棟樓安排一個保潔人員，并配備專業(yè)齊全的清潔工具。（2）每位保潔人員的負(fù)責(zé)區(qū)域要負(fù)責(zé)到底。在不打擾業(yè)主的前提下開展保潔工作。（3）保潔每天打掃一次公共區(qū)域，連廊等樓梯扶手每天擦拭一遍。（4）保潔隨時關(guān)注道路的清潔情況，保證小區(qū)道路干凈無垃圾。。（5）保潔班長每天檢查小區(qū)衛(wèi)生情況，垃圾桶無明顯臭味，桶面干凈。（6）定期組織大掃除，全面檢查衛(wèi)生死角，定期對公共區(qū)域進行消菌殺毒。3.1.4公用設(shè)施設(shè)備管理公用設(shè)施是小區(qū)物業(yè)管理的重要區(qū)域，在業(yè)主的日?；顒又袩o處不在，因此，中南物業(yè)要密切關(guān)注公共設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護工作。下面是關(guān)于公共設(shè)施管理的一些規(guī)定：（1）道路道路路面干凈整潔、無坑洼、無起沙，無明顯污染和積水。（2）公共照明以一季度為周期對小區(qū)的燈具進行檢查和擦拭，有維修部人員及時檢修電路，確保燈罩內(nèi)清潔，燈色統(tǒng)一，小區(qū)內(nèi)公共照明正常，。（3）休閑娛樂設(shè)施休閑娛樂設(shè)施為業(yè)主提供了一定的休閑娛樂活動，每到周末或者節(jié)假日之際，該區(qū)域是業(yè)主必不可少的娛樂項目，所以，我們要定期檢查娛樂設(shè)施的使用情況，如有零件松動等現(xiàn)象應(yīng)及時處理，為業(yè)主休閑娛樂提供安全保障。3.1.5綠化養(yǎng)護管理（1）綠化無死苗，無枯枝、無病蟲害；（2）草坪長勢良好，目視平整，無裸露黃土，無明顯雜草；3.1.6車輛管理小區(qū)人車分流理念在我國眾多住宅小區(qū)廣泛流行，這種設(shè)計極大地避免了小區(qū)內(nèi)發(fā)生人車事故的概率，也提升了小區(qū)的整體形象，減少了小區(qū)內(nèi)部噪音；中南和平府小區(qū)采用萬?？萍计煜碌慕蓓樋萍贾悄苘囕v識別系統(tǒng)，該系統(tǒng)能智能識別登記記錄過的車輛并自動抬桿，沒有錄入系統(tǒng)的車輛，必須實名登記，方可進入小區(qū)停車場，保證了業(yè)主利益，節(jié)省了業(yè)主時間，減少物業(yè)管理成本，也使小區(qū)更加安全有秩序。地下停車位按照住戶比例1:1設(shè)計，確保所有業(yè)主都能有停車位，具體車輛管理的規(guī)定如下：（1）小區(qū)門口保安仔細(xì)審查，外來車輛必須實名登記；（2）業(yè)主開車駛?cè)氲貛熘?，必須將車輛停放在規(guī)定的車位上，不允許私自占用不屬于自己的車位；（3）根據(jù)地下車位交付時間及時錄入業(yè)主車牌號，以便車庫出入口系統(tǒng)識別，未錄入系統(tǒng)的車輛無法通過系統(tǒng)識別進入小區(qū)，需嚴(yán)格審查；（4）外來車輛需在門衛(wèi)處登記車牌號等個人信息，物業(yè)管家核實后方可進入小區(qū)。（5）所有小區(qū)車輛須統(tǒng)一服從物業(yè)管理，不得隨意停放；3.1.7安保管理3.1.7.1治安管理（1）中南和平府小區(qū)的物業(yè)重視小區(qū)的安保管理工作，在小區(qū)的每一個角落設(shè)置了監(jiān)控設(shè)備，實現(xiàn)了小區(qū)監(jiān)控的無死角全覆蓋；在人員安排上也設(shè)置了足夠數(shù)量的安保人員，24小時小區(qū)內(nèi)部巡邏，保障小區(qū)業(yè)主的生命財產(chǎn)安全，使業(yè)主安全得到保障；（2）雨天組織安全員及時上天臺查看地漏、下水道等是否堵塞，地下車庫有無漏水、下水不暢等現(xiàn)象；（3）小區(qū)公共區(qū)域不允許亂擺放、亂晾曬等影響小區(qū)整體形象的事情發(fā)生，巡邏中一旦發(fā)現(xiàn)及時上報，與業(yè)主聯(lián)系處理；（4）嚴(yán)格核實外來訪客的個人信息，并做好登記，嚴(yán)格把控小區(qū)出入口；（5）夜班巡邏時注意調(diào)式樓宇可視對講系統(tǒng)和小區(qū)周圍路燈、監(jiān)控等是否正常；（6）保安日常巡查樓棟，嚴(yán)防高空拋物、噪音施工等現(xiàn)象。3.1.7.2智能安全管理系統(tǒng)（1）門禁管理系統(tǒng)業(yè)主在上房時會贈送四張門禁卡，并將業(yè)主及家屬信息錄入系統(tǒng)，該系統(tǒng)用于識別進入小區(qū)的人，防止非本小區(qū)人員進入小區(qū)。它設(shè)置在小區(qū)北門、南門和東門以及單元門，小區(qū)居民憑門禁卡刷卡進出小區(qū)。（2）樓宇可視對講系統(tǒng)該系統(tǒng)的主要功能是再次確認(rèn)需要進入單元門的訪客身份，通過在業(yè)主家內(nèi)安裝可視對講機，在單元門口安裝門口機、門鎖等裝置。門口機和門鎖接入業(yè)主家和控制室，并在控制室設(shè)置聯(lián)網(wǎng)監(jiān)控。比如當(dāng)業(yè)主點外賣時，外賣員到樓下送外賣時，通過門口機呼叫業(yè)主房號，業(yè)主通過對講機核實人員身份確定是否接待。（3）家庭安防報警系統(tǒng)該系統(tǒng)能智能地識別安裝在小區(qū)內(nèi)的所有報警感應(yīng)器。當(dāng)事故發(fā)生時，報警器將信息傳送到物業(yè)管理中心和監(jiān)控室，系統(tǒng)能準(zhǔn)確顯示事故發(fā)生地的地址等詳細(xì)信息，這樣，值班人員會在最快時間內(nèi)趕赴報警地點。3.1.7.3消防安全管理（1）每層樓業(yè)主家門對面都安裝了消防栓，定期檢查消防栓內(nèi)部滅火器材是否齊全；（2）定期對滅火器和消防安全通道的使用情況進行排查，每隔一段時間安排專業(yè)人員測試消防管井水壓是否正常；（3）與消防單位達(dá)成長期合作，定期組織物業(yè)工作人員與業(yè)主參加消防安全教育講座，進行消防演練，確保工作人員能熟練使用滅火器，絕大多數(shù)人熟練掌握火災(zāi)發(fā)生時應(yīng)急處理方案；（4）春節(jié)等節(jié)假日期間，小區(qū)內(nèi)嚴(yán)禁燃放煙花爆竹，安全出口嚴(yán)禁業(yè)主私人物品或建筑垃圾；（5）當(dāng)發(fā)生火災(zāi)時，值班人員應(yīng)及時拉響消防報警鈴，組織業(yè)主有序撤離火災(zāi)現(xiàn)場，并撥打119。圖3-1微型消防站3.2專項服務(wù)為了提高業(yè)主的居家體驗，，讓業(yè)主感受到物業(yè)服務(wù)之美好，中南物業(yè)推出了以下專項服務(wù)。業(yè)主通過住這兒APP下單，工作人員可在后臺接受訂單，并為業(yè)主提供所需的專項服務(wù)。（1）日常服務(wù)類表3-1日常服務(wù)類日常服務(wù)項目收費標(biāo)準(zhǔn)代簽收或配送快遞免費代特殊天氣開關(guān)門窗免費代送純凈水免費代辦業(yè)務(wù)雙方議價辦理門禁卡20元/個修換門鎖30元/個疏通馬桶、下水道50元/個換水管井、電井鎖10元/個（2）商業(yè)服務(wù)類中南物業(yè)結(jié)合自身實際情況，與優(yōu)質(zhì)供應(yīng)商合作，在小區(qū)內(nèi)開辦蜂巢快遞柜、純凈飲用水機、電動車充電樁等商業(yè)項目，讓業(yè)主享受便捷的生活的同時也為物業(yè)服務(wù)企業(yè)創(chuàng)收。（3）社區(qū)活動類中南物業(yè)在小區(qū)內(nèi)定期組織各類文化活動，此外，小區(qū)還會舉辦家庭運動會，節(jié)假日組織業(yè)主踏青春游等集體活動，有利于家庭和睦和業(yè)主團結(jié)，增加業(yè)主居家幸福感。（4）老人關(guān)愛類中南物業(yè)為小區(qū)內(nèi)60歲以上的老人提供各項養(yǎng)老服務(wù)，如棋牌室，戲劇表演等，以此來幫助老人度過業(yè)余空虛時光，讓老人體驗晚年充實又幸福的生活。3.3委托性服務(wù)當(dāng)個別業(yè)主有特殊需求時，會尋求物業(yè)公司幫助，這時需要業(yè)主向物業(yè)公司提出其特殊需求，物業(yè)公司向業(yè)主收取一定費用，然后對業(yè)主提供特約服務(wù)，委托性服務(wù)需要業(yè)主自行在住這兒APP上下單，物業(yè)管理企業(yè)工作人員在后臺收到訂單會安排專人為業(yè)主服務(wù)；中南和平府物業(yè)為業(yè)主提供的常見委托性服務(wù)項目有:

（1）為業(yè)主出租房屋和車位等，按成交價的2%算取傭金。（2）幫忙照看獨居老人，雙方議價。（3）代業(yè)主賣紙箱，木板，空瓶等，雙方議價。（4）代接代送兒童入托、入園，接上下學(xué)的。20/次。（5）代購代送車票機票與物品，20/次。（6）代洗車輛，40/次。4管理組織架構(gòu)及人員要求4.1組織架構(gòu)及部門職能根據(jù)中南和平府小區(qū)區(qū)位特征和業(yè)主特點，中南物業(yè)提出將小區(qū)建設(shè)成受業(yè)主一致好評的中高端社區(qū)的目標(biāo)，因此，中南物業(yè)按照權(quán)責(zé)對等，團結(jié)協(xié)作，分工明確的原則，實行直線制的企業(yè)管理形式。這種管理方式的避免了權(quán)責(zé)模糊，分工雜亂無章，各部分相互推諉的現(xiàn)象發(fā)生，有利于各部門在接到任務(wù)后能夠迅速進入狀態(tài)，從而高效、高質(zhì)量的完成工作。中南物業(yè)設(shè)置三個部門，分別為行政部門、財務(wù)部門和管理部門。其中行政部門又劃分為人事部、行政部、后勤部三個部門；財務(wù)部門主要為會計和出納，主要負(fù)責(zé)各類財務(wù)費用的管理工作；管理部門分為保安、保潔、綠化、維修、車輛管理五個部分。各部門人員結(jié)構(gòu)見圖4-1。圖4-1人員組織架構(gòu)4.1.1行政部門職責(zé)行政部門主要職責(zé)是接受上級領(lǐng)導(dǎo)的通知和任務(wù)，負(fù)責(zé)各部門日常事務(wù)的安排，然后按照任務(wù)類型劃分責(zé)任，分配給相應(yīng)部門的具體人員，并且負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)各部門之間的合作發(fā)展。4.1.2人事部職責(zé)負(fù)責(zé)公司人力資源的規(guī)劃，建立考勤、招聘、培訓(xùn)等規(guī)章制度；（2）協(xié)調(diào)各部門并高效的利用員工價值；（3）辦理員工入職手續(xù)、離職手續(xù)，負(fù)責(zé)人事檔案的管理；（4）負(fù)責(zé)公司員工考勤與工資福利管理工作；（5）審核并制定員工績效和社會福利等的辦理；（6）制定員工入職培訓(xùn)、轉(zhuǎn)正定薪等制度；4.1.3后勤部職責(zé)（1）滿足客戶需求，解決客戶投訴，建立并維護與客戶的良好關(guān)系；（2）挖掘客戶潛在需求，不斷優(yōu)化與創(chuàng)新物業(yè)服務(wù)體驗；（3）負(fù)責(zé)客戶滿意度，業(yè)主好評率等工作；（4）負(fù)責(zé)業(yè)主郵件、包裹代收、代發(fā)及臨時物品保管工作；（5）保障住宅社區(qū)內(nèi)現(xiàn)場服務(wù)品質(zhì)，營造美好社區(qū)氛圍，推動鄰里和諧；4.1.4財務(wù)部門職責(zé)財務(wù)部門是物業(yè)管理過程中不可或缺的一部分，財務(wù)部門的主要職責(zé)有:（1）物業(yè)開票及收費臺賬及時輸入和更新；（2）整理各類財務(wù)資料，按時歸檔。同時填制各種收入記賬憑證和公司財務(wù)結(jié)賬；（3）編制資金日報表，上報銀行賬戶資金余額，嚴(yán)格管理備用金使用情況；（4）對各項報銷單據(jù)進行整理、審核，做好往來款項的結(jié)算工作；（5）完善材料出入庫手續(xù)，建立倉庫材料明細(xì)分類賬。4.1.5管理部門職責(zé)管理部門主要負(fù)責(zé)的是小區(qū)的安保管理、衛(wèi)生管理、植被綠化管理和維修管理。該部門設(shè)置一位部門主管，負(fù)責(zé)監(jiān)督部門員工的正工作和日常事務(wù)的有序運行，保障每日的工作任務(wù)都能夠順利完成，該部門的主要職責(zé)有：（1）安全端口主要負(fù)責(zé)張貼安全標(biāo)識和監(jiān)督設(shè)施管理，對進出門崗的車輛引導(dǎo)，處理突發(fā)緊急事件，控制外來人員進入管理范圍，維護公共區(qū)域的安全秩序。（2）保潔端口完成每天規(guī)定的保潔任務(wù)，做到小區(qū)公共區(qū)域內(nèi)衛(wèi)生干凈整潔；（3）綠化工人負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)綠化景觀等事項，確保小區(qū)無死苗，植物長勢良好，環(huán)境優(yōu)美。（4）維修端口對中南和平府小區(qū)的房屋和公用設(shè)施設(shè)備進行維修養(yǎng)護，接受維修工單，確保工單好評率，并做好工單記錄。4.2人員管理規(guī)劃4.2.1崗位配置人數(shù)表4-1崗位人數(shù)表人員總負(fù)責(zé)人部門主管行政主管辦公人員保安保潔綠化人員設(shè)備維修人員總計人數(shù)111410153338根據(jù)中南和平府物業(yè)的組織架構(gòu)和實際崗位運行需求，確定具體的崗位人數(shù)（見表5-1）。物業(yè)服務(wù)處總負(fù)責(zé)人1人，部門主管1名，行政主管1名，前臺客服1名，客服管家2名；會計1名；保安班長1名，保安9名；保潔班長1名，保潔工人14名；綠化班長1名，綠化工人2名；設(shè)維修班長1名，維修工人2名。中南和平府項目的物業(yè)服務(wù)工作人員總數(shù)為38人。4.2.2具體人員要求（1）總負(fù)責(zé)人：具有四年及以上的住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)工作經(jīng)驗。對中南物業(yè)的組織架構(gòu)及管理規(guī)章制度了熟于胸，熟悉并掌握各個端口的工作內(nèi)容及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，統(tǒng)籌各部門日常管理工作，具有優(yōu)秀的對客協(xié)調(diào)能力，能從容應(yīng)對項目上出現(xiàn)的緊急情況。并對每周工作做出總結(jié)，安排下一階段工作內(nèi)容及目標(biāo)。（2）行政主管：要求本科及本科以上學(xué)歷，熟悉項目內(nèi)部結(jié)構(gòu)和人員組織結(jié)構(gòu)，從事三年及以上物業(yè)管理工作，負(fù)責(zé)監(jiān)督和組織協(xié)調(diào)行政部門、財務(wù)部門和管理部門三個部門的日常工作情況，每周一下午舉行走場周例會，排查小區(qū)所有需要改善的情況，下達(dá)下一周具體工作內(nèi)容。（3）部門主管：掌握基本物業(yè)管理服務(wù)的工作內(nèi)容，負(fù)責(zé)各自部門工作指標(biāo)，具備對應(yīng)部門專業(yè)知識與能力。（4）前臺客服：五官端正，普通話標(biāo)準(zhǔn)，細(xì)心認(rèn)真，踏實能干。有前臺工作經(jīng)驗者優(yōu)先。（5）客服管家①形象良好，善于溝通，談吐大方有耐心，踏實穩(wěn)重；②負(fù)責(zé)日常對接業(yè)主，巡查小區(qū)整體情況，統(tǒng)籌保潔、維修等端口日常工作；③行動如閃電，責(zé)任心杠杠；④客戶虐你千百遍，你待客戶如初戀；財務(wù)人員①大專及以上學(xué)歷，有一年左右相關(guān)工作經(jīng)驗；②要求熟練使用電腦及操作各類財務(wù)辦公軟件，有會計資格證書。③能承受較強的工作壓力，思路縝密，具有較強的責(zé)任心。（7）保安人員：年齡18-35歲，初中學(xué)歷以上，身高175cm以上，體重與身高成正常比例，具備良好的客戶溝通服務(wù)意識，無不良習(xí)慣，熟練掌握各項動作要求并運用到執(zhí)勤中，保持崗?fù)ぜ爸苓叚h(huán)境干凈整潔，熟悉周邊相關(guān)崗位分布，能準(zhǔn)確與相關(guān)崗位工作人員對接、聯(lián)絡(luò)和傳遞信息。（8）保潔人員①保持小區(qū)公共區(qū)域干凈整潔，地面無垃圾，無衛(wèi)生死角；②服從上級安排，能夠保質(zhì)保量完成所負(fù)責(zé)區(qū)域的清潔工作；③工作期間不得擅自離開工作崗位。（9）綠化人員①熟悉小區(qū)綠化面積和綠化布局情況，懂得立體綠化的基本知識與技能；②掌握小區(qū)內(nèi)部各品種植物數(shù)量，懂得花草樹木的特性和培植方法；（10）設(shè)備維修人員①35-45歲，大專及以上學(xué)歷；②主要工作職責(zé):房屋售后維修、質(zhì)量保障；③熟悉工民建及建筑施工，具有一定的施工管理經(jīng)驗，能夠分析、處理大部分房屋質(zhì)量問題，具有較強的溝通交流能力；④具有良好的道德品質(zhì)，誠懇務(wù)實，有團隊精神和較強的協(xié)調(diào)能力。4.2.3人員工作規(guī)定（1）儀容、行為舉止①符合BI要求，無佩戴夸張飾物；②著裝干凈、平整，穿深色或黑色鞋、鞋底，鞋面、鞋側(cè)保持清潔；③人過地凈；工完場清；④作業(yè)有標(biāo)識，工具無亂擺放現(xiàn)象；⑤在小區(qū)內(nèi)無吸煙、踐踏草坪等不文明現(xiàn)象；⑥公共場所不評價業(yè)主；⑦收費給票據(jù)；⑧路遇客戶主動微笑，點頭示意問好；（2）專業(yè)技能①管理人員應(yīng)全面掌握小區(qū)基本設(shè)施狀況和物業(yè)管理基本知識與技能，具備統(tǒng)籌管理各端口日常工作的能力，熟練應(yīng)對日常突發(fā)事件和業(yè)主投訴；②保安員工必須具備專業(yè)的小區(qū)安全管理技能和基本消防安全常識，熟練操作門禁、監(jiān)控、門口機等安全防范系統(tǒng)，熟練使用消防滅火器等；③綠化人員要有基本草坪修剪技能，懂得綠化系統(tǒng)維修養(yǎng)護知識，具備基礎(chǔ)環(huán)境治理常識；④保潔人員熟練使用保潔衛(wèi)生工具，需要熟悉操作助英臺工作系統(tǒng)，能夠正常關(guān)閉衛(wèi)生工單；⑤維修人員必須持有電工等專業(yè)證書，具備基本公共設(shè)施維修能力。5管理規(guī)章制度5.1員工考勤管理制度全體員工統(tǒng)一實行單休、調(diào)休制度，設(shè)置每月份20號到下月份20號為一個周期，每日工作時間為9：00-17：30，員工需在每月15號向人事上報排班日期；一律實行上下班助英臺打卡制度，助英臺軟件后臺綁定員工個人手機，必須本人打卡，不得他人代打卡；每月給每位員工3次申請補簽機會，超過3次則納入員工績效考核，扣發(fā)工資；每天17：30-20：00安排工作人員值班，值班人員到20：00下班打卡；遲到10分鐘以內(nèi)警告，大于10分鐘小于30分鐘，罰款50元，大于半小時扣發(fā)當(dāng)天工資；早退與遲到罰款制度一致；一個月內(nèi)曠工一天，扣發(fā)當(dāng)天工資，曠工2天扣發(fā)三天工資，曠工三天及以上者要求員工辦理離職；5.2員工招聘、錄用、離職制度中南和平府物業(yè)服務(wù)公司本著公開透明、公平競爭、擇優(yōu)錄取的原則進行人員招聘。

求職者先線上投遞簡歷，項目人事通過簡歷初篩之后與求職者聯(lián)系，根據(jù)招聘公告里的聯(lián)系方式和面試地址靈活選擇線上面試或者線下面試，面試流程分為初試、復(fù)試、終試；面試者通過三輪面試且通過公司背景調(diào)查之后，便可在人事規(guī)定的合理時間內(nèi)帶上相關(guān)資料前往公司辦理入職報道等手續(xù)，公司設(shè)立“春分行動”、“錦上添花”等內(nèi)部員工推薦制度，員工可以推薦新人入職且申請獎勵；新員工有三個月試用期，在入職一周后前往總部參加新員工入職培訓(xùn)并參加考核，三個月試用期之后根據(jù)員工表現(xiàn)定薪，如有員工離職，需要提前半個月向人事申請，提交離職聲明，人事提交上級主管，待審核通過后找人事辦理離職手續(xù)，本月工資照常按照上班天數(shù)按期發(fā)放。5.3福利制度（1）常規(guī)福利中南物業(yè)按照徐州政府規(guī)定的繳納基數(shù)為每位員工繳納養(yǎng)老保險、失業(yè)保險、基本醫(yī)療保險、工傷保險、生育保險及住房公積金，（2）生活福利①提供員工宿舍，員工前半年如在外租房，可憑借租房合同申請每月600的租房補貼，每年6、7、8、9月給予員工300元的高溫補貼等；②提供免費學(xué)歷提升機會；③員工生日期間給予關(guān)懷；（3）假期福利①年假：在職上班期滿一年，有三天的帶薪年假；②病假：員工憑公司指定醫(yī)院出具的醫(yī)療證明，可申請10天帶薪病假；③婚假：員工出示結(jié)婚證提前向人事部門申請，可享有15天的帶薪婚假，④生育假：女性員工可憑借醫(yī)院出具的分娩證明，可享受90天帶薪產(chǎn)假，男性員工可享受30天帶薪陪產(chǎn)；⑤吊唁假：若員工的直系親屬去世，可享受三天帶薪吊唁假期，而兄弟姐妹去世，可獲一天全新吊唁假。5.4獎懲制度（1）有以下情形者，可獲得公司獎勵：①對公司管理提出可行性建議并備公司采納者；②嚴(yán)格控制開支，節(jié)約費用，有顯著成效者；③為公司取得重大社會榮譽者；④幫助業(yè)主且被業(yè)主贈送錦旗以示感謝者；⑤遇突發(fā)事件能夠冷靜處理獲得重大成效者；⑥其他對公司做出重大貢獻者；對員工優(yōu)秀行為上報總部，向各個項目公示，納入員工本月績效考核，贈送獎狀及獎金。（2）如違反下列情況之一者，公司予以紀(jì)律處分：①不按公司規(guī)定著裝，儀表儀容不符合要求的；②在崗工作時不專注，做與工作無關(guān)的事情，如聽音樂，打游戲等；③擅離工作崗位或遲到早退超過十分鐘的；④在物業(yè)公司內(nèi)銷售買賣私人物品的；構(gòu)成刑事犯罪或觸犯國家法律法規(guī)的；⑤接受他人賄賂或向他人行賄，嚴(yán)重影響公司聲譽者；⑥服務(wù)態(tài)度差遭到用戶投訴，并與用戶爭辯吵鬧；⑦遲到早退、無故曠工、外出不請假以及委托他人代打卡；⑧不服從領(lǐng)導(dǎo)的正確命令并在公眾場合頂撞領(lǐng)導(dǎo)者。對違反公司相關(guān)規(guī)定者，取消本月季度考核，嚴(yán)重者扣分罰款。6物業(yè)服務(wù)費用的測算與收取6.1費用測算的依據(jù)

中南和平府物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)《江蘇省物業(yè)管理條例》及《徐州市物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》等相關(guān)法規(guī)，徐州市最低工資標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合中南和平府業(yè)主收入水平和小區(qū)總體定位來制定物業(yè)服務(wù)費；中南和平府物業(yè)服務(wù)費用定價依據(jù)企業(yè)成本按實核付，事實上，物業(yè)服務(wù)的收費定價根據(jù)就是“按實核付”，只有以實際消耗為基礎(chǔ)，才能正確地評價收費情況，才能使業(yè)主“心服”，提高服務(wù)的滿意度。6.2物業(yè)服務(wù)費用的收費原則（1）合理收費原則中南和平府通過調(diào)查全體業(yè)主平均收入水平來確定具體物業(yè)服務(wù)費用標(biāo)準(zhǔn)。既不能超出業(yè)主的承受范圍，也不能一味地降低收費標(biāo)準(zhǔn)。（2）有償服務(wù)原則物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同對小區(qū)進行管理和服務(wù)，小區(qū)業(yè)主有義務(wù)按時按額繳納物業(yè)服務(wù)費，不得拖欠或拒繳物業(yè)費。（3）費用公開原則中南物業(yè)在制定物業(yè)服務(wù)項目時便向業(yè)主公示服務(wù)項目的收費明細(xì)，并且將收費明細(xì)張貼在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置，每季度向業(yè)主公布收費記錄與明細(xì)，接受業(yè)主監(jiān)督。（4）按服務(wù)層次原則中南物業(yè)根據(jù)為業(yè)主提供服務(wù)的難度層次制定不同價位的收費標(biāo)準(zhǔn)，對于有難度耗費人力物力財力較大的服務(wù)，收費較貴。6.3物業(yè)費用的測算中南和平府小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)成本有幾下幾個方面：（1）管理服務(wù)人員工資及社會保險和福利（2）行政辦公費（3）固定資產(chǎn)折舊費（4）公共秩序維護費（5）共用設(shè)備設(shè)施維護費（6）公共用電費（7）清潔衛(wèi)生費（8）綠化養(yǎng)護費（9）利潤（10）稅費；具體測算過程如下：6.3.1基本費用（1）管理服務(wù)人員工資及社會保險和福利我們通過對比周邊小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)人員的平均工資狀況，結(jié)合中南和平府小區(qū)定位，根據(jù)中南和平府小區(qū)物業(yè)的組織結(jié)構(gòu)圖和實際需求，確定具體的崗位人數(shù)（見表5-1）。依據(jù)2021年徐州市最低工資標(biāo)準(zhǔn)制定制動中南和平府物業(yè)服務(wù)人員工資；社會保險費按國家有關(guān)規(guī)定，中南和平府物業(yè)承擔(dān)比例分別為：養(yǎng)老保險20%，醫(yī)療保險10%，失業(yè)保險1%，生育保險1%，工傷保險0.5%，住房公積金8%。表6-1物業(yè)服務(wù)人員工資、社會保險費職位人數(shù)工資（元/月）養(yǎng)老保險（元/月）醫(yī)療保險（元/月）失業(yè)保險（元/月）生育保險（元/月）工傷保險（元/月）住房公積金（元/月）總負(fù)責(zé)人168001360680686834544行政主管163001260630636331.5504管理部門主管158001160580585829464行政助理14000800400404020320客服人員24000800400404020320財務(wù)人員150001000500505025400安全班長160001200600606030480安全956001120560565628448保潔班長13000600300303015240保潔142500500250252512.5200綠化班長13000600300303015240綠化工人22500500250252512.5200維修班長14800960480484824384維修工人24200840420424221336合計38151500303001515014731473757.512120物業(yè)服務(wù)人員每月的工資和社會保險費總計為：212773.5元，福利費按員工每月工資總額的8%計算為：212773.5*8%=17021.88元表6-2服裝費序號項目人數(shù)單位/套單價（年）計算方法金額/元1主管級領(lǐng)導(dǎo)543001數(shù)目*價格60002客服人員24300124003保安944001144005維修工人34300136006綠化和保潔1242801134407合計312039840員工服裝按照一年的使用期限計算，則分?jǐn)偟矫總€月為：39840/12=3320元/月人工成本費合計每月：212773.5+17021.88+3320=233115.38元綜合以上三項分?jǐn)偟矫吭旅科椒矫诪椋?33115.38/256000≈0.92元/月·平方米（2）行政辦公費表6-3行政辦公費序號費用名稱年限計算方法年支出/元1辦公用品使用費1綜合估計500002通話流量費1綜合估計30005廣告宣傳費1綜合估計50006印刷費1綜合估計40007辦公用水電費1綜合估計60008員工宿舍水電費1綜合估計80009報紙雜志費1綜合估計300010出差培訓(xùn)費1綜合估計700011辦公設(shè)備維護費綜合估計6000法律服務(wù)費綜合估計10000合計102000預(yù)計每年中南和平府的辦公費用約為102000元，見表2-12。則分?jǐn)偟矫吭旅科椒矫诪椋?02000/256000/12≈0.03元/月·平方米（3）固定資產(chǎn)折舊費表6-4中南和平府物業(yè)固定資產(chǎn)品種數(shù)量單價/元總價/元臺式惠普電腦8450036000座機電話3300900工作手機230006000打印機220004000掛式及柜式空調(diào)10400040000電視機235007000保險柜240008000辦公桌椅 205000100000考勤機210002000垃圾運輸車105005000草坪修剪機318005400供水加壓設(shè)備1020000200000消防設(shè)備100000監(jiān)控設(shè)備30000總計544300中南和平府物業(yè)的固定資產(chǎn)總額約為544300元，見表6-4。按折舊年限為5年算。則分?jǐn)偟矫吭旅科椒矫诪椋?44300/256000/（12*5）≈0.04元/月·平方米（4）公共秩序維護費中南和平府小區(qū)共配有10名安全員，秩序維護費有安全員的專業(yè)器材設(shè)備配置費用、人身意外保險費以及房屋租賃費。表6-5中南和平府公共秩序維護費項目價格金額（元/年）設(shè)備配置費用700元/人·年7000保險購置費8000房屋租賃費800/月9600合計24600注：公司每年都會為每名保安代購買10萬元人身意外險，保險合同書上標(biāo)明保險費費率為0.8%，人身保險費為100000×10×0.8%=8000元/年則公共秩序維護費：24600/256000/12≈0.08元/月·平方米（5）共用設(shè)備設(shè)施維護費根據(jù)本組成員的財務(wù)分析結(jié)果得知中南和平府項目建安工程費為18493.16萬元，公共設(shè)施的維修養(yǎng)護費用按月折舊費的40%提取，折舊年限為20年。表6-6公共設(shè)施的維護費項目名稱保養(yǎng)期計算方法總費用給排水系統(tǒng)施1年15元/㎡（按建筑面積計算）3840000電力設(shè)施1年6元/㎡（按建筑面積計算）1536000供暖設(shè)施1年7元/㎡（按綠化面積計算）1792000綠化養(yǎng)護1年3元/㎡（按建筑面積計算）768000道路1年建安工程費的2%3698632電梯費1年5元/㎡（按建筑面積計算）1280000合計12914632由表得知，公共設(shè)施建造成本為12914632元，見表6-6，折舊年限按20年算，則維修保養(yǎng)費：12914632*40%/256000/20/12≈0.08元/月·平方米（6）公共用電費表6-7公共用電費項目名稱保養(yǎng)期計算依據(jù)總費用電梯電費1年按電梯數(shù)量、功率等計算120000公共照明系統(tǒng)電費1年按使用時間、數(shù)量、功率等計算80000供配電系統(tǒng)電費1年按供電局收費標(biāo)準(zhǔn)計算70000消防系統(tǒng)電費1年按消防水泵數(shù)量、功率等計算60000給排水系統(tǒng)電費1年按照水泵電費、使用次數(shù)、時間等計算60000綠化、清潔用電按照小區(qū)面積、使用次數(shù)等計算60000合計450000則公共用電費：450000/256000/12=0.15元/月·平方米（7）清潔衛(wèi)生費中南和平府根據(jù)小區(qū)建筑面積、樓棟數(shù)和綠化面積等，合理安排保潔人數(shù)，明天早上有專門垃圾清運車清運小區(qū)垃圾，但只限于生活垃圾，不負(fù)責(zé)清運建筑垃圾；中南物業(yè)根據(jù)小區(qū)衛(wèi)生保潔成本，確定具體清潔衛(wèi)生費用，主要收費標(biāo)準(zhǔn)見表6-8。表6-8清潔衛(wèi)生費項目單價金額（元）清潔材料費200/人·年3000保潔工具費500/人·年7500清潔用水費600/月7200消毒用品費用120元/戶·年194160垃圾運輸費150/日54750清理化糞池費3000/季度12000其他費用300/月3600合計282210則清潔衛(wèi)生費用：282210/256000/12≈0.092元/月·平方米（8）綠化養(yǎng)護費中南和平府小區(qū)的綠化面積為25852.5㎡，下面表格是對小區(qū)植被養(yǎng)護所產(chǎn)生的費用情況。表6-9綠化管理費用表項目收費標(biāo)準(zhǔn)金額（元）綠化用品費300元/人/年900勞動工具費300元/人/年900綠化用水費600/月7200肥料農(nóng)藥費0.7元（㎡/年)62720綠植養(yǎng)護費0.8元（㎡/年)71680合計143400由以上表格得出綠化管理費：143400/256000/12≈0.05元/月·平方米6.3.2利潤 中南和平府將物業(yè)公司利潤率控制在13%，則利潤約為0.2元/月·㎡6.3.3稅費中南和平府繳納的稅費按照前9項費用之和的5.5%上繳，則稅費=（前9項費用之和）*5.5%＝1.622*5.5%≈0.09元/月·㎡由以上各項服務(wù)費用的計算，得出下列收費詳情：表6-10各項服務(wù)收費詳情項目金額（元/月·㎡）員工工資及社會保險、福利費0.9行政辦公費0.03固定資產(chǎn)折舊費0.04秩序維護費0.08物業(yè)共用設(shè)備設(shè)施維護費0.08公共用電費0.15清潔衛(wèi)生費0.092綠化管理費0.05利潤0.2稅費0.09合計1.7為了使中南和平府小區(qū)的物業(yè)費更加合理具體，我通過對比徐州市部分樓盤的物業(yè)服務(wù)費用，結(jié)合徐州房地產(chǎn)物業(yè)市場情況，最終確定中南和平府物業(yè)服務(wù)費為1.7元/月·㎡。表6-11周邊樓盤物業(yè)收費詳情樓盤名稱物業(yè)費（元/月·㎡）物業(yè)公司云龍華府1.3綠城物業(yè)和平上東潤園1.5協(xié)鑫物業(yè)徐州碧桂園1.7碧桂園物業(yè)翠湖御景1.8保利物業(yè)龍商天驕1.5天驕物業(yè)6.4物業(yè)費用的收取中南和平府物業(yè)根據(jù)業(yè)主的文化水平、生活習(xí)慣等的差異，繳費方式也不一樣；主要采用現(xiàn)場繳費、物業(yè)管家上門收取和業(yè)主自行線上繳費；如果有業(yè)主不按規(guī)定時期繳納物業(yè)費，物業(yè)會通過電話形式提醒業(yè)主及時繳納，兩個月內(nèi)仍不繳納物業(yè)費，物業(yè)管理企業(yè)將暫停對該業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)，并采取法律途徑。（1）現(xiàn)場繳費對于部分對手機操作不是很擅長的中老年業(yè)主，可以自行前往物業(yè)服務(wù)大廳“幸福驛站”，采取當(dāng)面繳費的方式向工作人員繳納物業(yè)費，工作人員收到物業(yè)費候要及時業(yè)主繳費發(fā)票。（2）線上APP繳費業(yè)主也可以通過下載關(guān)注“住這兒”APP進行繳費。（見圖6-12），業(yè)主用購房時預(yù)留手機號注冊賬號，綁定房屋信息，系統(tǒng)后臺根據(jù)房屋建筑面積等自動生成物業(yè)服務(wù)費用，有12個月、18個月和24個月的繳納年限，可供業(yè)主自行選擇，業(yè)主確認(rèn)房屋信息、繳費金額等之后直接交付，業(yè)主也可以選擇在中南物業(yè)服務(wù)公眾號上面進行線上繳費，這樣的繳費方式更加簡單便捷，適合現(xiàn)在普遍流行的網(wǎng)上交易方式。圖6-12APP繳納物業(yè)費頁面管家上門收取不習(xí)慣線上繳費和不方便出門前往物業(yè)前臺繳費的業(yè)主，可以聯(lián)系管家上門收取物業(yè)費，收費完成后將電子發(fā)票傳送至業(yè)主微信即可。圖6-13上門收取物業(yè)費7中南和平府社區(qū)文化建設(shè)7.1社區(qū)文化建設(shè)的意義隨著社會生活的水平的提高，大眾對吃穿住行的需求已經(jīng)基本滿足，人們開始逐漸追求精神層面的滿足，因此,物業(yè)服務(wù)企業(yè)在為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)和高效管理的同時，一定要把社區(qū)文化建設(shè)作為物業(yè)管理的重要內(nèi)容；中南物業(yè)積極響應(yīng)政府號召，加大資金投入，打造幸福社區(qū)，通過設(shè)立為社區(qū)業(yè)主權(quán)益而生的業(yè)主專屬“住這兒”APP，定期組織開展迎新春，送春聯(lián)、春游踏青等節(jié)日活動，以此激發(fā)社區(qū)活力，形成“陶冶情操、凈化心靈、提升精神”的社區(qū)氛圍，社區(qū)文化建設(shè)不僅能使社區(qū)物業(yè)管理功能有效發(fā)揮，也使社區(qū)物業(yè)管理價值充分體現(xiàn)。7.1.1開展社區(qū)文化建設(shè)的目的（1）充實業(yè)主閑暇時間中南物業(yè)定期在周六周日和國家法定節(jié)假日組織舉辦家庭親子日和音樂節(jié)等集體活動，鼓勵業(yè)主們走出家門，不會讓業(yè)主覺得周末或者節(jié)假日在家無所事事，充實了他們的閑暇時間。（2）改善業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的認(rèn)識由于許多物業(yè)管理企業(yè)不作為，沒有制定規(guī)范的管理條例，住宅管理不規(guī)范，工作人員行為不負(fù)責(zé)，使得大眾群體普遍對物業(yè)公司不看好，網(wǎng)絡(luò)上經(jīng)常出現(xiàn)業(yè)主與物業(yè)公司產(chǎn)生矛盾糾紛，發(fā)生沖突的事件，因此，中南物業(yè)積極開展社區(qū)文化建設(shè)，為業(yè)主和物業(yè)工作人員交流溝通搭建橋梁，加深業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的交流，讓業(yè)主從日常生活的小細(xì)節(jié)中感受物業(yè)服務(wù)帶給大家的便利和美好，從而逐步改善對物業(yè)管理企業(yè)不好的看法和印象，由此形成一個良性循環(huán)，促進了物業(yè)管理企業(yè)工作的開展。（3）促進業(yè)主相互交流在現(xiàn)如今，鋼筋水泥建成小區(qū)，人們各自為自己的事業(yè)奔波，為自己的生活拼搏，鄰居之間的溝通交流變得極為奢侈，就算出門碰面，也只是禮貌性的點頭示意，開展社區(qū)文化建設(shè)，鄰居可以一起參加活動，給鄰居創(chuàng)造了相互溝通、相互了解的機會，由此加深了鄰居間的認(rèn)識，有利于打造和諧的社區(qū)生活。（4）使業(yè)主日常生活多元化豐富多彩的文化活動不僅促進鄰里之間的關(guān)系，還可以使業(yè)主日常生活變得多姿多彩，中南物業(yè)舉行的各種活動涉及教育、科學(xué)、文化、醫(yī)療等各個領(lǐng)域，很大拓展上增加了業(yè)主的知識層面。7.1.2社區(qū)文化建設(shè)的主題：健康與生活健康是社區(qū)文化中一個永恒不變的主題，關(guān)系到所有業(yè)主，中南和平府社區(qū)文化的建設(shè)提倡健康生活，集中體現(xiàn)出健康與文化融入生活的精髓。這是中南物業(yè)積極開展社區(qū)文化建設(shè)活動的初衷，也是社區(qū)文化最基本的內(nèi)容；社區(qū)文化對每個人起著潛移默化的作用，社區(qū)文化建設(shè)面向全體業(yè)主，我們需要針對各種層次的業(yè)主了解他們的需求，創(chuàng)造條件，倡導(dǎo)現(xiàn)代生活方式和居住理念，展現(xiàn)中南業(yè)主獨特的生活品質(zhì)。7.2社區(qū)文化建設(shè)內(nèi)容7.2.1打造和諧社區(qū)活動中南物業(yè)自主研發(fā)的健康TED社區(qū)以舒適、珍享、兼愛為主題，中南產(chǎn)品遵循寬、薄、明、透、亮的理念打造的健康社區(qū)。健康的居住，健康生活，健康的修為，營造愛與陪伴共存的美好生活場景。豐富多彩的社區(qū)生活不僅要求居住環(huán)境優(yōu)美，更講求和諧的鄰里關(guān)系。中南物業(yè)通過組織各種類型的社區(qū)活動，使社區(qū)業(yè)主之間密切聯(lián)系，打造和諧友好的社區(qū)氛圍：中南社區(qū)文化活動主要分為節(jié)假日活動和家庭親子活動兩類；（1）節(jié)假日活動有：春節(jié)貼對聯(lián)、元宵節(jié)送元宵、植樹節(jié)種綠植、母親節(jié)送香包等，通過這些活動，可以使業(yè)主們更加深刻難忘的度過傳統(tǒng)節(jié)日，了解中華傳統(tǒng)習(xí)俗，感受中華民族優(yōu)秀文化和歷史。（2）家庭親子活動：在五一勞動節(jié)舉辦小型運動會，組織業(yè)主以家庭為單位分組，通過比賽獲得名次，發(fā)放獎品，母親節(jié)和父親節(jié)鼓勵小朋友給爸爸媽媽送禮物等，促進家庭之間和睦友愛相處，也增加了友鄰之間的相處機會。7.2.2警鐘長鳴安全社區(qū)活動（1）黃金四分鐘邀請專業(yè)醫(yī)護人員傳授基本急救技巧，并成立“業(yè)主互助聯(lián)盟”，爭取做到大部分業(yè)主會使用基本急救方法，構(gòu)建安全社區(qū)。（2）安全斑馬線社區(qū)與交警大隊達(dá)成合作，定期進入社普及交通安全知識，呼吁大家共同遵守交通規(guī)則。（3）消防總動員與地方下放部門合作，不定期開展消防演習(xí)，組織業(yè)主參加學(xué)習(xí)，普及規(guī)范使用消防栓和滅火器方法，進一步帶來更多的安全保障。結(jié)論中南和平府項目物業(yè)管理策劃報告首先從市場分析出發(fā)，通過研究項目的基本概況、周邊配套和植被特征，制作業(yè)主群體分析調(diào)查問卷，調(diào)查客戶群體來源、年齡分布、職業(yè)狀況、家庭收入等，得出中南和平府項目的業(yè)主特點，設(shè)計決定該項目物業(yè)服務(wù)為中高端標(biāo)準(zhǔn)，然后結(jié)合項目服務(wù)定位設(shè)計出具體的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容，制定了管理組織架構(gòu)和企業(yè)人員要求，制定員工管理規(guī)章制度，隨后依據(jù)徐州市物業(yè)管理相關(guān)條例測算物業(yè)服務(wù)費用，最后設(shè)計出中南和平府社區(qū)文化建設(shè)具體內(nèi)容。通過對中南和平府項目進行詳細(xì)的物業(yè)管理方案策劃，我的設(shè)計成果總結(jié)如下：（1）分析項目的具體概況，對項目的交通狀況、商業(yè)配套、教育及醫(yī)療配套等進行了全面分析。（2）通過問卷調(diào)查的方式總結(jié)出中南和平府項目的業(yè)主特點，由此決定了本項目的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。（3）對項目物業(yè)服務(wù)內(nèi)容分類并進行了詳細(xì)介紹，注重業(yè)主的居住體驗。在原有物業(yè)管理的前提下，借鑒優(yōu)秀物業(yè)服務(wù)技能和理念，為小區(qū)配備先進的設(shè)備，給業(yè)主舒心體貼的服務(wù)。（4）制定了物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織人員架構(gòu)和內(nèi)部管理規(guī)章制度，明確各個部門的職責(zé)，使得人員配備更加優(yōu)化，嚴(yán)格要求員工。（5）通過精細(xì)測算，得出符合中南和平府的物業(yè)服務(wù)費用，向業(yè)主公示服務(wù)項目的收費明細(xì)，并且將收費明細(xì)張貼在物業(yè)前臺，以便業(yè)主監(jiān)督。（6）對中南和平府小區(qū)建設(shè)文明社區(qū)提出了可行性建議和具體內(nèi)容，通過組織各類活動，使業(yè)主感受物業(yè)服務(wù)之美好，打造健康和諧社區(qū)。中南和平府項目物業(yè)管理策劃報告的組成部分不局限于以上六點，相信在后期落地實施后還會有更加詳盡的補充完善。參考文獻[1]張玉娟.我國房地產(chǎn)物業(yè)服務(wù)市場化水平研究[D].河南:鄭州大學(xué),2016.[2]武斌.房地產(chǎn)物業(yè)管理存在的問題及對策分析[J].中國房地產(chǎn)業(yè),2019,(24):38.[3]農(nóng)昌先.我國房地產(chǎn)物業(yè)管理的發(fā)展趨勢研究[J].財會學(xué)習(xí),2018(10):1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