《?？诔峭豆景l(fā)展戰(zhàn)略的SWOT探析》4700字

?？诔峭豆景l(fā)展戰(zhàn)略的SWOT分析綜述1.1機遇（1）海南自貿(mào)港建設，?？诔峭豆居瓉戆l(fā)展大機遇。?？诔峭豆究梢劳姓邇?yōu)勢，充分發(fā)揮地方國有企業(yè)的責任與擔當，在?？谑谢A設施建設、信息技術與新基建、民生保障、產(chǎn)業(yè)體系構建等領域做出自己的貢獻。抓住自貿(mào)島建設帶來的基礎設施建設、免稅、人才引進、島外大型企業(yè)入駐等機遇，全面加強自身項目投融資、配套設施建設以及資產(chǎn)經(jīng)營能力，同時可廣泛采取參股合作、控股合作、設立混合所有制項目公司、成立中外合資企業(yè)等方式加強與進駐大型央企、外企以及民營企業(yè)合作，大力發(fā)展產(chǎn)業(yè)投資業(yè)務，利用海南島免稅政策發(fā)展?？诿舛惖?、自由貿(mào)易等業(yè)務，利用人才引進、海內(nèi)外人員涌入機遇大力發(fā)展安居型商品房、安置房、保障性租賃住房建設等業(yè)務。（2）中央及地方全面推進國企改革進度，有利于公司轉型。海口城投公司作為?？谑袊匈Y本投資運營公司試點企業(yè)，可抓住國企改革政策機遇，明確監(jiān)管機構管理權限，積極探索國有資本投資運營平臺建設，優(yōu)化國有資本布局，促進產(chǎn)業(yè)發(fā)展，提高國資運營效率。（3）充分利用“海澄文”綜合經(jīng)濟圈機遇，大膽走出去。?？谧鳛楹Ｄ鲜鞘?、區(qū)域經(jīng)濟中心，在“海澄文”一體化過程中應發(fā)揮帶頭作用，構建一個優(yōu)勢互補、互聯(lián)互通、協(xié)同發(fā)展的經(jīng)濟一體化合作體系。而?？诔峭豆咀鳛榈胤烬堫^國有企業(yè)，應充分利用此次契機，加強基礎設施配套建設，提高園區(qū)開發(fā)、產(chǎn)業(yè)投資等能力，積極拓展區(qū)域業(yè)務，促進“海澄文”區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展。（4）?？诮瓥|新區(qū)的開發(fā)給?？诔峭豆镜漠a(chǎn)業(yè)投資帶來新機遇。2018年6月，海口江東新區(qū)成立了，定位于建設成為中國（海南）自由貿(mào)易試驗區(qū)的集中展示區(qū)。在這個總用地面積約298平方公里的土地上，將建成包含國際重要濕地東寨港國家級自然保護區(qū)的東部生態(tài)功能區(qū)和包含臨空經(jīng)濟區(qū)、設計園區(qū)、科教園區(qū)、總部經(jīng)濟和國際金融中心區(qū)等的西部產(chǎn)城融合區(qū)。（5）隨著海南自由貿(mào)易港建設、國際旅游島建設的不斷提速，房地產(chǎn)、基礎設施配套建設需求不斷增長，在中央和地方大力推廣裝配式建筑的背景下，海南裝配式建筑市場必將迎來一輪爆發(fā)。海口城投公司應該把握機遇，通過與大型企業(yè)合作的方式積極布局裝配式建筑產(chǎn)業(yè)，以促進建筑和房地產(chǎn)行業(yè)的轉型升級。（6）隨著海南自貿(mào)港建設的不斷推進，基礎設施配套、環(huán)境整治、地產(chǎn)開發(fā)等重點項目建設需求將大幅增加，城投公司憑借資金、項目優(yōu)勢，有望在安居型商品住房的開發(fā)及建筑施工領域獲得新的進展。（7）?？诔峭豆究勺プ　半x島免稅”政策，積極布局拓展免稅業(yè)務。根據(jù)相關數(shù)據(jù)顯示，自從2020年7月1日實施離島免稅新規(guī)以來至2021年4月6日，海關共監(jiān)管離島免稅購物金額人民幣347億元，同比增長244%；件數(shù)4326萬件，同比增長215%；496萬人次購物旅客，同比增長101%。從上述數(shù)據(jù)來看，海南旅游零售市場處于上升期，隨著自貿(mào)港建設的不斷提速，免稅政策的不斷推出，免稅業(yè)務勢必將迎來新的一輪快速增長。?？诔峭豆究勺プ『Ｄ蠂H旅游消費中心建設以及免稅政策積極布局拓展免稅業(yè)務。（8）?？诔峭豆鹃_拓住房租賃業(yè)務。充分運用海南省的稅收優(yōu)惠政策以及政府的各種支持（如金融支持、簡化流程支持等），依托自身在房地產(chǎn)方面的開發(fā)業(yè)務優(yōu)勢，積極布局住房租賃業(yè)務。1.2挑戰(zhàn)（1）國際需求下降抑制經(jīng)濟發(fā)展，經(jīng)濟全球化面臨嚴峻挑戰(zhàn)。在此之際，推行“一帶一路”、“海洋強國”和“創(chuàng)新驅(qū)動發(fā)展”等重大戰(zhàn)略在海口的部署，穩(wěn)抓海南省“自貿(mào)港”和?？谑小皣H化濱江濱?；▓@城市”的建設面臨著較大的挑戰(zhàn)。（2）外地優(yōu)質(zhì)建筑企業(yè)地不斷涌進，以政府為主導的本地城市開發(fā)建設投融資平臺公司明顯增多，競爭壓力明顯加劇。隨著海南國際旅游島、一帶一路、海南自貿(mào)港等政策的出臺，促使海南一次次對發(fā)展提出了更高要求，特別是在城市基礎、城市更新、公共服務以及居民生活改善的各種需求的建設上，還存在很大的發(fā)展空間，這也吸引了大量的優(yōu)質(zhì)建筑企業(yè)的涌進，同時為了加快城市的建設，政府也新成立了一批用于城市開發(fā)建設的投融資公司，這就對海口城投公司等地方國有企業(yè)帶來很大的競爭壓力，對公司也提出了更高的要求。（3）海南房地產(chǎn)的限購、現(xiàn)價政策，致使房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)陷入短期的低迷期。自習總書記4.13講話以來，海南省政府不斷出臺一系列配套政策，約束著本地房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，同時從?？谑凶罱耐恋嘏馁u成交價來看，一直處于逐步上升，這也使不景氣的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)再次雪上加霜。?？诔峭豆鹃L期以來都是依靠房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)維持公司的經(jīng)營，在目前的政治環(huán)境下，對公司在房地產(chǎn)建設與經(jīng)營方面的成本控制提出了更大地挑戰(zhàn)。（4）地方財政收入規(guī)模有限，政府投資基礎設施項目受限。隨著海南自貿(mào)港建設的需求，海口市一般公共預算投入明顯增大，但受制于本地經(jīng)濟規(guī)模較小，財政收入規(guī)模絕對數(shù)額不高，嚴重制約著海口市的政府投資項目的投資，這也說明了?？诔峭豆驹谡顿Y項目業(yè)務的承攬上也存在巨大地挑戰(zhàn)。1.3優(yōu)勢?？诔峭豆咀鳛楹？谑斜镜仄髽I(yè)，在社會公信力、國企改革、工程項目建設、業(yè)務鏈等方面都具有一定的優(yōu)勢，具體內(nèi)容如下。（1）社會公信力：?？诔峭豆臼呛？谑凶顬橹匾膰衅髽I(yè)之一，具有較強的社會公信力，容易獲取合作方和本地政府的信任與支持，而且容易整合大量的政府性資源，為公司的業(yè)務拓展起到重要作用。據(jù)不完全統(tǒng)計，自2016年以來，公司累計承擔了海口市基礎設施及科教文衛(wèi)項目200余項，完成了?？诠_學校、文明東越江通道、白駒大道改造及東延長線等數(shù)十個省、市重點項目建設，同時正在廣東省徐聞市開發(fā)“?？诔峭豆?南岸春語”房地產(chǎn)項目，成功邁出海南。（2）國企改革：在中央國企改革和地方國企改革政策的推動下，?？诔峭豆疽驯缓？谑袊衅髽I(yè)監(jiān)督管理委員會列為國有資本投資運營公司改革試點，公司應抓住此次機遇，積極探索改革具體方向，提升公司的業(yè)務結構和融資結構。（3）工程項目建設：?？诔峭豆镜闹鳡I業(yè)務為房地產(chǎn)開發(fā)及代建政府市政基礎設施工程，截止至今已累計承擔了46個科教文衛(wèi)項目代建工作和投資建設各類保障性住房19458套，具備豐富的工程項目管理經(jīng)驗，同時也匯聚了許多工程類方面的專業(yè)人才。（4）業(yè)務鏈：經(jīng)過十余年積累，?？诔峭豆灸壳靶纬闪税ǚ康禺a(chǎn)開發(fā)、資產(chǎn)經(jīng)營、物業(yè)管理等業(yè)務在內(nèi)的綜合業(yè)務鏈，具備投資、規(guī)劃、建設、運營、物業(yè)服務全套產(chǎn)業(yè)鏈集成服務能力。1.4劣勢雖然?？诔峭豆就ㄟ^長達18年的經(jīng)營，積累了一定的核心競爭優(yōu)勢，但是還存在一些不足影響著自身的發(fā)展，具體表現(xiàn)如下：（1）業(yè)務模式：一是主營業(yè)務即自營房地產(chǎn)開發(fā)和政府代建業(yè)務發(fā)展遇到瓶頸。從自營房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務來看，公司現(xiàn)有存量土地逐漸見底，海南省房地產(chǎn)政策不斷嚴格，該業(yè)務將面臨較大的發(fā)展壓力；從政府代建業(yè)務來看，除了公司以外，能承接政府代建業(yè)務的企業(yè)越來越多，如?？诔墙?、海旅集團及江東開發(fā)新區(qū)等，公司未來能承接的代建業(yè)務日趨減少。二是收益來源單一，收入有明顯下降的風險。目前自營房地產(chǎn)業(yè)務收入占公司整體收入的90%，其余的業(yè)務如政府代建業(yè)務、物業(yè)管理業(yè)務、商業(yè)經(jīng)營業(yè)務等的貢獻率過低。隨著自營房地產(chǎn)業(yè)務的萎縮，公司的整體收入將會呈現(xiàn)逐漸下降。（2）內(nèi)部管控：?？诔峭豆咎幱谟梢苑康禺a(chǎn)開發(fā)及政府代建為主的投建企業(yè)向多元化發(fā)展的國有資本投資運營公司轉型的階段。公司雖對標大型企業(yè)進行了部門職能的梳理，完善了內(nèi)部管理架構。然而，?？诔峭豆緦τ谙聦僮庸镜墓芸厝蕴幱谀ズ掀?，總部與子公司對于管理權限劃分的認知仍然需要統(tǒng)一。（3）項目投資：?？诔峭豆镜膶ν馔顿Y基本是基于PPP項目的被動投資，參與的項目都是代表政府投資，仍處于建設期或運營初期，所投項目基本處于虧損狀態(tài)；目前，海口城投公司投資項目信息多數(shù)依靠政府渠道，尚未形成完善的投資項目分析團隊及穩(wěn)定的產(chǎn)業(yè)合作方資源。在投資決策方面，政府意志決策影響較大，公司投資分析難以影響最終投資決策。（4）制度建設：公司雖然已形成較為規(guī)范的組織治理機構，但是仍存在較多的提升空間：一是制度不全面，部分重要制度仍缺乏如審計監(jiān)督、法律事務、融資管理、經(jīng)營管理、戰(zhàn)略制定修訂管理等重要方面，給公司的規(guī)范化運作帶來一定阻礙；二是部門設置發(fā)生變化，相應的規(guī)章制度未進行同步修改，而且更新不及時，導致規(guī)范要求與實際操作不相符；三是制度與制度之間存在互相矛盾現(xiàn)象，沒有反饋機制；四是公司業(yè)務操作中未嚴格按照規(guī)章制度執(zhí)行；五是沒有建立評估反饋機制。對制度執(zhí)行過程中出現(xiàn)的問題沒有相關的部門負責統(tǒng)計及整理并反饋，沒有評估機制。（5）資金方面：自2003年以來，公司政府相關項目融資主要通過與海南省國開行簽訂借款合同并以項目收益或土儲中心土地為抵押，獲取資金后向各代建單位撥付，政府項目投資建設不需要公司另外進行融資；自有項目投資資金主要來源于自有資金及政府補貼，海口金融中心、五源河三期等項目通過項目貸款等方式進行融資。當前房地產(chǎn)行業(yè)融資環(huán)境仍未見寬松，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)均積極拓展融資渠道，提升債券融資比例，與國內(nèi)房地產(chǎn)龍頭企業(yè)相比，?？诔峭豆灸壳叭谫Y過于依賴內(nèi)部，未能有效發(fā)揮國有資本杠桿效應，在一定程度上影響了企業(yè)整體的運營效率。表3房地產(chǎn)龍頭企業(yè)融資情況Table3FinancingofLeadingRealEstateCompanies公司銀行借款債券融資其他融資保利地產(chǎn)73.47%14.02%12.52%招商蛇口67.97%18.26%13.78%金科股份64.22%16.19%18.88%綠地61.14%21.08%17.78%中南建設51.38%17.67%26.95%萬科54.45%24.09%21.45%陽光城47.28%27.78%24.94%恒大31.25%24.41%40.34%新城27.54%46.19%26.27%華夏幸福21.43%43.52%31.05%（6）人力資源：目前海口城投公司尚未形成以戰(zhàn)略為導向的人力資源管理體系，缺少人力資源規(guī)劃，難以對公司戰(zhàn)略的實施提供充分支持。公司總部現(xiàn)有員工154人，平均年齡36歲，其中30歲以下員工占比達34%，整體年齡結構較為年輕。學歷方面，公司部分員工學歷水平偏低，研究生及以上學歷僅占4%，大專及以下學歷占30.5%，需要進一步提升高學歷人才引進比例。此外，?？诔峭豆究偛繐碛袑I(yè)技術資格者53人，執(zhí)業(yè)資格者39人，且專業(yè)/執(zhí)業(yè)資格多集中于工程及財務相關領域，投資及運營管理方面人才嚴重不足。圖11?？诔峭豆究偛咳藛T年齡結構Figure11AgeStructureofHaikouUrbanInvestmentHeadquarters圖12海口城投公司總部人員學歷結構Figure12EducationStructureofHaikouUrbanInvestmentHeadquarters1.5戰(zhàn)略選擇綜合以上，結合公司的內(nèi)部資源及外部環(huán)境，在充分發(fā)揮優(yōu)勢因素、克服劣勢因素、利用機會因素、化解威脅因素的基礎上，制度出科學、全面、有效地公司發(fā)展戰(zhàn)略。具體內(nèi)容見表4。表4SWOT分析模型Tabie4SWOTanalysismodel外部環(huán)境分析（OT）內(nèi)部環(huán)境分析（SW）機遇（O）海南自貿(mào)港利好政策的不斷出臺；國資國企改革的全面推進；“海澄文”綜合經(jīng)濟商圈的推動發(fā)展；江東新區(qū)開發(fā)不斷提速；裝配式建筑產(chǎn)業(yè)；建筑施工業(yè)務需求增大；海南旅游零售市場利好；依托自身房地產(chǎn)業(yè)務開拓住房租賃業(yè)務。挑戰(zhàn)（T）國際需求下降抑制經(jīng)濟發(fā)展，經(jīng)濟全球化面臨嚴峻挑戰(zhàn)；地方財政收入規(guī)模有限；外部大型企業(yè)不斷涌進，本地新增投融資平臺公司；海南房地產(chǎn)的限購、限價政策。優(yōu)勢（S）社會公信力強；國企改革試點具備先行優(yōu)勢；較為豐富的項目管理經(jīng)驗及工程類專業(yè)人才積累；具備投資、規(guī)劃、建設、運營、物業(yè)服務全套產(chǎn)業(yè)鏈集成服務能力。SO策略：依靠內(nèi)部優(yōu)勢，利用外部機會。開展國有資本投資運營業(yè)務可傾向于旅游、醫(yī)養(yǎng)、物流、金融服務及高新技術等產(chǎn)業(yè)得投資；發(fā)揮城市開發(fā)建設主體核心功能；進