融資擔(dān)保實(shí)務(wù)問題法律分析課件

模塊十一：

融資擔(dān)保實(shí)務(wù)問題的法律分析

融資擔(dān)保實(shí)務(wù)問題法律分析主要內(nèi)容一、融資擔(dān)保業(yè)務(wù)中存在的法律問題及如何解決（一）融資擔(dān)保業(yè)務(wù)中常見的法律問題（二）在辦理融資擔(dān)保業(yè)務(wù)時(shí)應(yīng)當(dāng)特別注意的法律規(guī)定（三）融資擔(dān)保業(yè)務(wù)中常見的疑難問題及法律風(fēng)險(xiǎn)的控制二、融資擔(dān)保公司需要特別關(guān)注的合規(guī)性問題（一）非法集資相關(guān)法律問題（二）民間借貸相關(guān)法律問題（三）企業(yè)借貸相關(guān)法律問題融資擔(dān)保實(shí)務(wù)問題法律分析一、融資擔(dān)保業(yè)務(wù)中常見的法律問題

（一）保證人主體資格問題

（二）保證責(zé)任的免除

（三）不動(dòng)產(chǎn)抵押登記的重要性及有效性（四）地隨房走或者房隨地走對(duì)行使抵押權(quán)的影響（五）融資擔(dān)保的登記機(jī)構(gòu)

（六）反擔(dān)保合同中簽名的效力融資擔(dān)保實(shí)務(wù)問題法律分析

并非所有的主體都有資格成為保證人。這一問題，《擔(dān)保法》、《公司法》、最高人民法院的司法解釋都有規(guī)定，比較原則，也比較零散，概括來說：

首先，必須具備相應(yīng)的民事行為能力，具有代為清償能力。其次，對(duì)法人擔(dān)任保證人作了限制性規(guī)定再次，對(duì)其他組織擔(dān)任保證人有條件的賦予保證主體資格。

注：其他組織是指合法成立、有一定的組織機(jī)構(gòu)和財(cái)產(chǎn)，但又不具備法人資格的組織

融資擔(dān)保實(shí)務(wù)問題法律分析

常見的導(dǎo)致保證合同無效的主體無完全民事行為能力的自然人

國(guó)家機(jī)關(guān)以公益為目的的企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體法人的分支機(jī)構(gòu)、職能部門精神病患者、年幼的小孩黨委、政協(xié)、政府學(xué)校、醫(yī)院、科技館分公司、代表處、企業(yè)財(cái)務(wù)部

融資擔(dān)保實(shí)務(wù)問題法律分析法律依據(jù)擔(dān)保法第8條：

國(guó)家機(jī)關(guān)不得為保證人，但經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)為使用外國(guó)政府或者國(guó)際經(jīng)濟(jì)組織貸款進(jìn)行轉(zhuǎn)貸的除外。擔(dān)保法第9條：學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體不得為保證人。擔(dān)保法第10條：企業(yè)法人的分支機(jī)構(gòu)、職能部門不得為保證人。

企業(yè)法人的分支機(jī)構(gòu)有法人書面授權(quán)的，可以在授權(quán)范圍內(nèi)提供保證。擔(dān)保法解釋第16條：從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體為保證人的，如無其他導(dǎo)致保證合同無效的情況，其所簽定的保證合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效。融資擔(dān)保實(shí)務(wù)問題法律分析特別注意幾類保證主體：村委會(huì)：基層群眾組織供銷社：1998年，最高人民法院研究室在對(duì)河南省高級(jí)人民法院請(qǐng)示的答復(fù)中，對(duì)此予以了明確：依據(jù)國(guó)發(fā)《1999》5號(hào)文件（《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決當(dāng)前供銷合作社幾個(gè)突出問題的通知》），在性質(zhì)、組織、經(jīng)費(fèi)方面不同于一般的企業(yè)，還承擔(dān)國(guó)家委托的政策性業(yè)務(wù)。不能作為保證人。自來水公司：雖然有公益性質(zhì)，但仍然是企業(yè)地方政府融資平臺(tái)公司：區(qū)分對(duì)待融資擔(dān)保實(shí)務(wù)問題法律分析

（二）保證責(zé)任的免除根據(jù)《擔(dān)保法》，下列情形保證人不再承擔(dān)民事責(zé)任

1、主合同當(dāng)事人雙方串通，騙取保證人提供保證的（第30條）

2、主合同債權(quán)人采取欺詐、脅迫等手段，使保證人在違背真實(shí)意思的情況下提供保證的（第30條）

3、因主合同內(nèi)容變更而免責(zé)（第23、24條）

4、因超過保證期限而免責(zé)

融資擔(dān)保實(shí)務(wù)問題法律分析3、因主合同內(nèi)容變更而免責(zé)《擔(dān)保法》第23條保證期間，債權(quán)人許可債務(wù)人轉(zhuǎn)讓債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)取得保證人書面同意，保證人對(duì)未經(jīng)其同意轉(zhuǎn)讓的債務(wù)，不再承擔(dān)保證責(zé)任。實(shí)踐中應(yīng)注意：1、債務(wù)轉(zhuǎn)移必須合法有效2、債權(quán)人許可債務(wù)人轉(zhuǎn)讓了部分債務(wù)，未經(jīng)保證人同意，保證人對(duì)已轉(zhuǎn)移部分債務(wù)可不承擔(dān)責(zé)任。3、必須采用書面形式，保證期限應(yīng)從新計(jì)算。

第24條債權(quán)人與債務(wù)人協(xié)議變更主合同的，應(yīng)當(dāng)取得保證人書面同意，未經(jīng)保證人書面同意的，保證人不再承擔(dān)保證責(zé)任。保證合同另有約定的，按照約定。

融資擔(dān)保實(shí)務(wù)問題法律分析4、因超過保證期限而免責(zé)

保證期限為保證責(zé)任的存續(xù)期間，根據(jù)擔(dān)保法規(guī)定保證可分為二種，一是定期保證，即在保證合同中有約定保證人承擔(dān)保證責(zé)任的期限；二是無期保證，即在保證合同中雙方并未約定保證期限。《擔(dān)保法》第25條

一般保證的保證人與債權(quán)人未約定保證期間的，保證期間為主債務(wù)履行期屆滿之日起六個(gè)月。

在合同約定的保證期間和前款規(guī)定的保證期間，債權(quán)人未對(duì)債務(wù)人提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁的，保證人免除保證責(zé)任；債權(quán)人已提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁的，保證期間適用訴訟時(shí)效中斷的規(guī)定。注意：如債權(quán)人在保證期間內(nèi)僅僅向債務(wù)人主張權(quán)利，而未提起訴訟或仲裁，保證人即可免責(zé)。

融資擔(dān)保實(shí)務(wù)問題法律分析第26條連帶責(zé)任保證的保證人與債權(quán)人未約定保證期間的，債權(quán)人有權(quán)自主債務(wù)履行期屆滿之日起六個(gè)月內(nèi)要求保證人承擔(dān)保證責(zé)任。

在合同約定的保證期間和前款規(guī)定的保證期間，債權(quán)人未要求保證人承擔(dān)保證責(zé)任的，保證人免除保證責(zé)任。注意：債權(quán)人必須直接向保證人主張權(quán)利

融資擔(dān)保實(shí)務(wù)問題法律分析（三）不動(dòng)產(chǎn)抵押登記的重要性及有效性《物權(quán)法》合理劃分抵押登記的成立要件和對(duì)抗要件登記成立主義：物權(quán)法規(guī)定對(duì)以下財(cái)產(chǎn)抵押的，抵押登記是該抵押權(quán)成立要求：（1）建筑物和其他土地附著物；（2）建設(shè)用地使用權(quán)；（3）以招標(biāo)、買賣、公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)；（4）正在建設(shè)中的建筑物。融資擔(dān)保實(shí)務(wù)問題法律分析法律依據(jù)物權(quán)法：以本法第180條第1款第1項(xiàng)至第三項(xiàng)規(guī)定的財(cái)產(chǎn)或者第五項(xiàng)規(guī)定的正在建造的建筑物抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記。抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。第16條不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。不動(dòng)產(chǎn)登記簿由登記機(jī)構(gòu)管理。第17條不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。房屋登記辦法第27條第2款：房屋權(quán)屬證書、登記證明遺失、滅失的，權(quán)利人在當(dāng)?shù)毓_發(fā)行的報(bào)刊上刊登房屋登記機(jī)構(gòu)予以補(bǔ)發(fā)的，應(yīng)當(dāng)將有關(guān)事項(xiàng)在房屋登記簿上予以記載。遺失聲明后，可以申請(qǐng)補(bǔ)發(fā)。補(bǔ)發(fā)的房屋權(quán)屬證書、登記證明上應(yīng)當(dāng)注明“補(bǔ)發(fā)”字樣。融資擔(dān)保實(shí)務(wù)問題法律分析特別注意：

在落實(shí)反擔(dān)保措施時(shí)，只收取產(chǎn)權(quán)證原件而不辦理相應(yīng)的抵押登記手續(xù)，是不可行的抵押人可登報(bào)掛失產(chǎn)權(quán)證再向相關(guān)登記部門重新辦理，這樣以來，即使收取了的產(chǎn)權(quán)證也對(duì)抵押人毫無約束力。融資擔(dān)保實(shí)務(wù)問題法律分析（四）地隨房走或者房隨地走對(duì)行使抵押權(quán)的影響物權(quán)法：第182條

以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款規(guī)定一并抵押的，未抵押的財(cái)產(chǎn)視為一并抵押。第183條鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設(shè)用地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。第200條建設(shè)用地使用權(quán)抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。該建設(shè)用地使用權(quán)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將該土地上新增的建筑物與建設(shè)用地使用權(quán)一并處分，但新增建筑物所得的價(jià)款，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。融資擔(dān)保實(shí)務(wù)問題法律分析擔(dān)保法：第36條

以依法取得的國(guó)有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)同時(shí)抵押。

以出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)抵押的，應(yīng)當(dāng)將抵押時(shí)該國(guó)有土地上的房屋同時(shí)抵押。

鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)抵押。城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例第32條土地使用權(quán)可以抵押。第33條土地使用權(quán)抵押時(shí)，其地上建筑物、其他附著物隨之抵押。地上建筑物、其他附著物抵押時(shí)，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之抵押?！冻鞘蟹康毓芾矸ā返?1條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押。”融資擔(dān)保實(shí)務(wù)問題法律分析

案例：A開發(fā)商買來一塊土地使用權(quán)，在其上建了一棟樓作為俱樂部。后來再開發(fā)另外一棟樓時(shí)缺錢，向工商銀行貸款五千萬，用土地使用權(quán)擔(dān)保，并登記。后來建設(shè)過程中，又缺錢，再向建行貸款三千萬，以俱樂部的樓作為抵押，并登記。后來，A開發(fā)商無法按時(shí)還款，兩個(gè)銀行的抵押權(quán)怎么受償？融資擔(dān)保實(shí)務(wù)問題法律分析目前審判結(jié)果分三種情況：

1、兩個(gè)合同都是無效的，因?yàn)槎歼`反了房隨地走，地隨房走的原則2、第一個(gè)是有效的，因?yàn)榈氐盅航o銀行，上面的俱樂部也是隨著它走的。3、兩個(gè)合同都有效，兩個(gè)抵押權(quán)也都有效，房和地不是分別抵押，是一個(gè)集合抵押。按照登記先后順序受償。以第三種居多融資擔(dān)保實(shí)務(wù)問題法律分析根據(jù)最高院的指導(dǎo)意見：1、“一并抵押”并不是法定抵押權(quán)，即只抵押登記房產(chǎn)，該房產(chǎn)占用范圍內(nèi)的土地并不當(dāng)然就設(shè)定了抵押權(quán)，土地使用權(quán)抵押應(yīng)當(dāng)?shù)怯洸啪哂行ЯΓ粗嗳唬?、“一并抵押”不是強(qiáng)制性規(guī)范，而是倡導(dǎo)性規(guī)范3、房地分別抵押并登記除第三人是惡意的外，一般應(yīng)認(rèn)定有效。融資擔(dān)保實(shí)務(wù)問題法律分析

由于法律沒有明確的相關(guān)規(guī)定，我們?cè)谵k理不動(dòng)產(chǎn)抵押時(shí)，最好先調(diào)查房屋和土地的權(quán)屬狀況，根據(jù)不同的情況區(qū)分對(duì)待：

1、若土地使用權(quán)已被抵押，應(yīng)當(dāng)調(diào)查抵押的具體情況，了解房屋是否一并被抵押，若房屋被抵押則無法再設(shè)立抵押權(quán)，若房屋未被抵押，當(dāng)?shù)胤抗芫衷试S則可抵押，但應(yīng)當(dāng)相應(yīng)的減少評(píng)估的抵押價(jià)值；

2、考慮房地其中一項(xiàng)的抵押物價(jià)值已能足額清償債權(quán)，即使是另一項(xiàng)被他人用作抵押，也能夠完整地收回本息，才不會(huì)損害到貸款人的利益。如果房地其中一項(xiàng)的價(jià)值不足以清償貸款本息，應(yīng)將兩項(xiàng)一并抵押登記，才能防范風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

融資擔(dān)保實(shí)務(wù)問題法律分析（五）融資擔(dān)保登記機(jī)構(gòu)

1、房屋（取得房屋所有權(quán)證）包括：城市房地產(chǎn)、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)廠房登記機(jī)構(gòu)：住房保障和房產(chǎn)管理局法律依據(jù)：《擔(dān)保法》第42條《城市房地產(chǎn)管理法》第62條注意：甘肅省人民政府1996年3月14日《關(guān)于授權(quán)省工商行政管理局對(duì)城市房地產(chǎn)及鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)的廠房等建筑物辦理抵押物登記的批復(fù)》（甘政函［1996］15號(hào)），同意對(duì)城市房地產(chǎn)及鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)的廠房等建筑物由省工商行政管理局負(fù)責(zé)組織實(shí)施1995-2000年有些房屋在工商局辦理了抵押登記。融資擔(dān)保實(shí)務(wù)問題法律分析1、《建設(shè)部關(guān)于重申房地產(chǎn)抵押登記必須由房地產(chǎn)行政主管部門辦理的緊急通知》（建房[1996]420號(hào)，1996年7月18日）2、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》（1997年5月9日建設(shè)部令第56號(hào)）房產(chǎn)抵押的應(yīng)當(dāng)?shù)椒慨a(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門辦理抵押登記。3、2000年《擔(dān)保法司法解釋》第60條以擔(dān)保法第42條第（二）項(xiàng)規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)抵押的，縣級(jí)以上地方人民政府對(duì)登記部門未作規(guī)定，當(dāng)事人在土地管理部門或者房產(chǎn)管理部門辦理了抵押物登記手續(xù)，人民法院可以確認(rèn)其登記的效力。司法實(shí)踐中對(duì)工商部門和房地產(chǎn)部門登記的都認(rèn)定有效如存在重復(fù)登記，按照分別登記時(shí)間區(qū)分優(yōu)先權(quán)先后順序融資擔(dān)保實(shí)務(wù)問題法律分析2、土地使用權(quán)

（取得國(guó)有土地使用證）

（1）國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)（2）以招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒地使用權(quán)、有鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)廠房建筑物的集體建設(shè)用地的土地使用權(quán)登記機(jī)構(gòu)：國(guó)土資源部門法律依據(jù)：《擔(dān)保法》第42規(guī)定：以無地上定著物的土地使用權(quán)抵押的，辦理抵押物登記的部門為核發(fā)土地使用權(quán)證書的土地管理部門。《城市房地產(chǎn)管理法》第62條《土地登記辦法》2007年融資擔(dān)保實(shí)務(wù)問題法律分析3、動(dòng)產(chǎn)

（1）生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品分兩種情況：A一般性抵押（如以已有設(shè)備抵押，有購(gòu)置發(fā)票可以入賬）登記機(jī)構(gòu)為財(cái)產(chǎn)所在地的工商行政管理部門法律依據(jù)：《擔(dān)保法》第42條第5項(xiàng)B動(dòng)產(chǎn)浮動(dòng)抵押登記機(jī)構(gòu)為抵押人住所地的工商行政管理部門法律依據(jù)：《物權(quán)法》189條工商總局《動(dòng)產(chǎn)抵押登記辦法》2007年第2條融資擔(dān)保實(shí)務(wù)問題法律分析（2）機(jī)動(dòng)車（非農(nóng)用）登記機(jī)構(gòu)：車輛注冊(cè)登記地的車輛管理所法律依據(jù)：公安部《機(jī)動(dòng)車登記規(guī)定》（2004年頒布，2012年最新修訂）第2條、第22條登記機(jī)構(gòu)：（3）農(nóng)業(yè)機(jī)器設(shè)備登記機(jī)構(gòu)：農(nóng)機(jī)安全監(jiān)理機(jī)構(gòu)（農(nóng)業(yè)機(jī)械化管理局，下屬的農(nóng)業(yè)機(jī)械安全監(jiān)理所）法律依據(jù)：農(nóng)業(yè)部《拖拉機(jī)登記規(guī)定》農(nóng)業(yè)部（2004年頒布，2010年最新修訂）第2條和第4節(jié)《聯(lián)合收割機(jī)及駕駛?cè)税踩O(jiān)理規(guī)定》（1999年頒布，2007年最新修訂）第2條》融資擔(dān)保實(shí)務(wù)問題法律分析（4）船舶A非漁業(yè)船舶登記機(jī)構(gòu)：海事局B漁業(yè)船舶登記機(jī)構(gòu)：漁政局法律依據(jù)：《海商法》第13條《船舶登記條例》（1995年頒布）第8條農(nóng)業(yè)部《漁業(yè)船舶登記辦法》（1996年頒布，2012年最新修訂）第3條（5）民用航空器登記部門：民用航空總局法律依據(jù)：《民用航空器權(quán)利登記條例》（1997年頒布）第3、4條（6）林木登記機(jī)構(gòu)：林業(yè)局《擔(dān)保法》第42條融資擔(dān)保實(shí)務(wù)問題法律分析（7）《擔(dān)保法》第43條規(guī)定的“其他財(cái)產(chǎn)”包括：

(一)個(gè)人、事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體和其他非企業(yè)組織所有的機(jī)械設(shè)備、牲畜等生產(chǎn)資料；

(二)位于農(nóng)村的個(gè)人私有房產(chǎn)；

(三)個(gè)人所有的家具、家用電器、金銀珠寶及其制品等生活資料；

(四)其他除《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第三十七條（禁止抵押財(cái)產(chǎn)）和第四十二條（可以抵押財(cái)產(chǎn)）規(guī)定之外的財(cái)產(chǎn)。登記機(jī)構(gòu)：抵押人所在地的公證部門法律依據(jù)：司法部《公證機(jī)構(gòu)辦理抵押登記辦法》2002年頒布融資擔(dān)保實(shí)務(wù)問題法律分析4、權(quán)利質(zhì)押權(quán)設(shè)立及登記部門一覽表

融資擔(dān)保實(shí)務(wù)問題法律分析（六）反擔(dān)保合同中簽名的效力嘉興一能源公司向銀行申請(qǐng)貸款800多萬元，想讓一擔(dān)保公司提供擔(dān)保，該擔(dān)保公司同意擔(dān)保其中的500萬元，但同時(shí)要求與該能源公司關(guān)系較好的嘉興一染紗公司、公司張老板以及張老板妻子陶女士為能源公司提供反擔(dān)保。在征得同意后，擔(dān)保公司第二天就和張老板及陶女士簽訂了《反擔(dān)保保證合同》2012年3月，因能源公司陷入財(cái)務(wù)危機(jī)，銀行要求擔(dān)保公司承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，擔(dān)保公司不得不代能源公司償還了500萬元。擔(dān)保公司償還500萬元債務(wù)后，要求張老板和他的染紗公司以及陶女士承擔(dān)保證責(zé)任，卻遭到了拒絕。擔(dān)保公司將陶女士起訴至秀洲區(qū)法院。融資擔(dān)保實(shí)務(wù)問題法律分析開庭當(dāng)天，陶女士說合同上的字不是她簽的，并提出了筆跡鑒定申請(qǐng)。鑒定結(jié)論出來了，合同上的簽字確實(shí)并非陶女士本人所簽。擔(dān)保公司這才明白，簽合同那天，張老板說妻子在家有事不能來，要將合同拿回家去讓陶女士簽。擔(dān)保公司就放心地讓張老板拿回家。哪知，這簽名根本不是陶女士的。法院最終認(rèn)定陶女士不承擔(dān)保證責(zé)任，僅判決張老板和他的染紗公司承擔(dān)500萬元的保證款。另外，近3萬元的筆跡鑒定費(fèi)用也判由擔(dān)保公司承擔(dān)。融資擔(dān)保實(shí)務(wù)問題法律分析警示保證作為一種重要的反擔(dān)保措施，只有保證人在各種文書上面的簽名和捺印是本人所為，保證關(guān)系才合法、有效。即使保證人同意承擔(dān)保證責(zé)任，簽合同一定要當(dāng)面簽，并且核實(shí)對(duì)方身份，否則會(huì)使保證關(guān)系無效，公司也會(huì)蒙受損失。融資擔(dān)保實(shí)務(wù)問題法律分析二、在辦理融資擔(dān)保業(yè)務(wù)時(shí)應(yīng)當(dāng)特別注意的法律規(guī)定（一）最新《民事訴訟法》關(guān)于擔(dān)保物權(quán)的實(shí)現(xiàn)途徑

（二）公司提供擔(dān)保決議的有效性融資擔(dān)保實(shí)務(wù)問題法律分析（一）最新《民事訴訟法》關(guān)于擔(dān)保物權(quán)的實(shí)現(xiàn)途徑反擔(dān)保時(shí)可以考慮的途徑《物權(quán)法》第195條債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議以抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該抵押財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。

抵押權(quán)人與抵押人未就抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)方式達(dá)成協(xié)議的，抵押權(quán)人可以請(qǐng)求人民法院拍賣、變賣抵押財(cái)產(chǎn)。第220條出質(zhì)人可以請(qǐng)求質(zhì)權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿后及時(shí)行使質(zhì)權(quán)；質(zhì)權(quán)人不行使的，出質(zhì)人可以請(qǐng)求人民法院拍賣、變賣質(zhì)押財(cái)產(chǎn)第237條

債務(wù)人可以請(qǐng)求留置權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿后行使留置權(quán)；留置權(quán)人不行使的，債務(wù)人可以請(qǐng)求人民法院拍賣、變賣留置財(cái)產(chǎn)融資擔(dān)保實(shí)務(wù)問題法律分析《民事訴訟法》

（2013年1月1日實(shí)施）

第七節(jié)實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)案件第196條申請(qǐng)實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)，由擔(dān)保物權(quán)人以及其他有權(quán)請(qǐng)求實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的人依照物權(quán)法等法律，向擔(dān)保財(cái)產(chǎn)所在地或者擔(dān)保物權(quán)登記地基層人民法院提出。第197條人民法院受理申請(qǐng)后，經(jīng)審查，符合法律規(guī)定的，裁定拍賣、變賣擔(dān)保財(cái)產(chǎn)，當(dāng)事人依據(jù)該裁定可以向人民法院申請(qǐng)執(zhí)行;不符合法律規(guī)定的，裁定駁回申請(qǐng)，當(dāng)事人可以向人民法院提起訴訟。融資擔(dān)保實(shí)務(wù)問題法律分析《浙江省高級(jí)人民法院關(guān)于審理實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)案件的意見（2013年）》全國(guó)第一個(gè)實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)案件的裁定1、申請(qǐng)人：擔(dān)保物權(quán)人以及其他有權(quán)請(qǐng)求實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的人具體包括：抵押權(quán)人、質(zhì)押權(quán)人、留置權(quán)人、（也可以是《物權(quán)法》第195條規(guī)定的抵押人、220條規(guī)定的出質(zhì)人和第237條規(guī)定的財(cái)產(chǎn)被留置的債務(wù)人等其他有權(quán)請(qǐng)求實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的主體）【浙江】2、受理法院：擔(dān)保財(cái)產(chǎn)所在地或者擔(dān)保物權(quán)登記地基層人民法院，（兩個(gè)以上基層人民法院對(duì)實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)案件都有管轄權(quán)的，由最先立案的基層人民法院管轄。）【浙江】融資擔(dān)保實(shí)務(wù)問題法律分析3、【浙江】審查內(nèi)容：申請(qǐng)人提出實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)申請(qǐng)的，應(yīng)當(dāng)提交申請(qǐng)書并附以下證據(jù)材料：（1）主合同；（2）擔(dān)保物權(quán)合同；（3）抵押權(quán)登記證明或者他項(xiàng)權(quán)利證書、權(quán)利質(zhì)權(quán)的權(quán)利憑證或者出質(zhì)登記證明；（4）能夠證明實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)條件成就的有關(guān)證據(jù)材料，如證明債務(wù)已屆清償期、合同約定的實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)情形發(fā)生等證據(jù)材料；（5）人民法院認(rèn)為需要提交的其他證據(jù)材料融資擔(dān)保實(shí)務(wù)問題法律分析2010年5月30日匯通信用擔(dān)保有限公司擔(dān)保業(yè)務(wù)營(yíng)銷及風(fēng)險(xiǎn)控制培訓(xùn)公司法第16條：

公司向其他企業(yè)投資或者為他人提供擔(dān)保，依照公司章程的規(guī)定，由董事會(huì)或者股東會(huì)、股東大會(huì)決議；公司章程對(duì)投資或者擔(dān)保的總額及單項(xiàng)投資或者擔(dān)保的數(shù)額有限額規(guī)定的，不得超過規(guī)定的限額。

公司為公司股東或者實(shí)際控制人提供擔(dān)保的，必須經(jīng)股東會(huì)或者股東大會(huì)決議。

前款規(guī)定的股東或者受前款規(guī)定的實(shí)際控制人支配的股東，不得參加前款規(guī)定事項(xiàng)的表決。該項(xiàng)表決由出席會(huì)議的其他股東所持表決權(quán)的過半數(shù)通過。（二）公司提供擔(dān)保決議的有效性融資擔(dān)保實(shí)務(wù)問題法律分析具體到擔(dān)保業(yè)務(wù)中，判斷公司提供擔(dān)保的決議是否有效，要著重審查該公司的章程，除了法律有特別規(guī)定（如公司為股東或者實(shí)際控制人提供擔(dān)保），只要依照章程的規(guī)定出具決議均可認(rèn)定有效。融資擔(dān)保實(shí)務(wù)問題法律分析（一）關(guān)于浮動(dòng)抵押的問題（二）租賃權(quán)對(duì)行使抵押權(quán)的影響（三）農(nóng)村集體土地使用權(quán)的抵押?jiǎn)栴}（四）應(yīng)收賬款質(zhì)押的問題（五）在建工程抵押的問題（六）關(guān)于賦予擔(dān)保合同強(qiáng)制執(zhí)行效力的公證書的問題（七）落實(shí)反擔(dān)保措施時(shí)無法辦理抵押或質(zhì)押登記的風(fēng)險(xiǎn)控制融資擔(dān)保實(shí)務(wù)問題法律分析（一）關(guān)于動(dòng)產(chǎn)浮動(dòng)抵押的問題

浮動(dòng)抵押的法律風(fēng)險(xiǎn)1、何為正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的買受人？物權(quán)法第189條：商戶、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者以本法第一百八十一條規(guī)定的動(dòng)抵押人住所地的工商行政管理部門辦理登記產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)向。抵押權(quán)自抵押合同生效時(shí)設(shè)立；未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。

依照本法第181條規(guī)定抵押的，不得對(duì)抗正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中已支付合理價(jià)款并取得抵押財(cái)產(chǎn)的買受人。融資擔(dān)保實(shí)務(wù)問題法律分析受到保護(hù)的買受人必須符合以下條件

第一，買受的財(cái)產(chǎn)是生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品。第二，受保護(hù)的主體必須是正常交易活動(dòng)中的買受人。第三，存在有效的交易合同,買受人必須是已支付合理價(jià)款并取得了抵押財(cái)產(chǎn)融資擔(dān)保實(shí)務(wù)問題法律分析2、浮動(dòng)抵押權(quán)與一般抵押權(quán)競(jìng)合時(shí)的問題經(jīng)典案例：江蘇響水縣某建材公司（甲）與該縣（乙）工商銀行商議簽定了500萬元的貸款合同,約定貸款的期限為兩年，擔(dān)保財(cái)產(chǎn)為貸款期限屆滿時(shí)該公司生產(chǎn)建筑材料的所有動(dòng)產(chǎn)，包括設(shè)備、原材料、半成品、成品等。

公司獲得銀行貸款后，又購(gòu)置了兩套生產(chǎn)設(shè)備，買入大量的生產(chǎn)材料，但是在企業(yè)的生產(chǎn)過程中由于污染嚴(yán)重多次受到環(huán)保等有關(guān)部門的處罰，要求加大環(huán)保整改力度,周圍受污染侵害的群眾也提出了賠償請(qǐng)求，因此甲公司決定賣掉其中一套設(shè)備將資金用于建造排污實(shí)施，由于資金還不足，甲公司又把另外一套設(shè)備抵押給（丙）銀行，拿到了100萬貸款。融資擔(dān)保實(shí)務(wù)問題法律分析乙銀行認(rèn)為該設(shè)備屬于抵押財(cái)產(chǎn)的范圍,未經(jīng)其同意不得轉(zhuǎn)讓或抵押,于是要求甲公司提前償還貸款,雙方協(xié)商未成產(chǎn)生較大意見分歧。

丙銀行知道情況后擔(dān)心債權(quán)得不到保障也要求甲公司償還貸款,要求優(yōu)先受償,但是乙銀行認(rèn)為設(shè)備已經(jīng)預(yù)先辦理浮動(dòng)抵押丙銀行無權(quán)優(yōu)先受償,兩家銀行也產(chǎn)生意見分歧。

三家當(dāng)事人最后通過協(xié)商解決了這個(gè)問題。問題：1、甲公司對(duì)浮動(dòng)抵押財(cái)產(chǎn)是否有自由處分權(quán)？2、乙銀行和丙銀行如何優(yōu)先受償財(cái)產(chǎn)？

融資擔(dān)保實(shí)務(wù)問題法律分析提示：浮動(dòng)抵押的法律風(fēng)險(xiǎn)控制輔助以其他類型的擔(dān)保措施（保證）降低風(fēng)險(xiǎn)加強(qiáng)對(duì)抵押物的監(jiān)管（引入第三方監(jiān)管）成功案例：浙江衢州市農(nóng)開行貸款案例在合同中設(shè)定限制性條款，并進(jìn)行登記公示融資擔(dān)保實(shí)務(wù)問題法律分析3、農(nóng)作物如何進(jìn)行浮動(dòng)抵押？全國(guó)成功案例（1）2013年，江蘇銀行蘇州新區(qū)支行和蘇州高新區(qū)中小企業(yè)擔(dān)保有限公司已完成了“惠農(nóng)貸”創(chuàng)新產(chǎn)品的相關(guān)審批流程，總授信額度設(shè)定為1000萬元，已受理6戶農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者的貸款申請(qǐng)，貸款金額150萬元，已在工商局辦理“涉農(nóng)動(dòng)產(chǎn)浮動(dòng)抵押”手續(xù)的有三筆，累計(jì)實(shí)現(xiàn)投放貸款31萬元。做法：農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者+擔(dān)保公司+銀行+保險(xiǎn)公司———蘇州“涉農(nóng)動(dòng)產(chǎn)浮動(dòng)抵押”融資模式誕生中國(guó)人民財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)公司新區(qū)分公司，在最短的時(shí)間里設(shè)計(jì)了新的保險(xiǎn)產(chǎn)品———特色果品保險(xiǎn)。在省、市、區(qū)三級(jí)財(cái)政的支持下，農(nóng)戶只要承擔(dān)保險(xiǎn)費(fèi)率的20%。我省皋蘭縣已經(jīng)有了農(nóng)戶融資保險(xiǎn)的試點(diǎn)，只要交20元保費(fèi)即可融資擔(dān)保實(shí)務(wù)問題法律分析（2）2012年浙江海寧市工商局成功為農(nóng)戶辦理了首例水稻抵押登記。做法：金融機(jī)構(gòu)+擔(dān)保公司+工商局其他分散風(fēng)險(xiǎn)的措施：農(nóng)民必須從土地使用權(quán)、規(guī)模等方面提供相關(guān)證明，確保抵押農(nóng)作物的有效性、可靠性，保證工作順利開展。融資擔(dān)保實(shí)務(wù)問題法律分析（二）租賃權(quán)對(duì)行使抵押權(quán)的影響《物權(quán)法》第190條訂立抵押合同前抵押財(cái)產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)。兩個(gè)權(quán)利之間的沖突問題：承租人的租賃權(quán)

——抵押人的抵押權(quán)融資擔(dān)保實(shí)務(wù)問題法律分析

具體包括：先租后抵時(shí)，租賃權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)

先抵后租時(shí)，抵押權(quán)優(yōu)于租賃權(quán)

承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)抵押權(quán)與租賃權(quán)并存時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)防范

融資擔(dān)保實(shí)務(wù)問題法律分析先租后抵時(shí)，租賃權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)合同法第229規(guī)定：租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。這條便是關(guān)于“買賣不破租賃”的規(guī)定，也同樣適用于行使抵押權(quán)時(shí)所有權(quán)發(fā)生變動(dòng)的情形。融資擔(dān)保實(shí)務(wù)問題法律分析先抵后租時(shí)，抵押權(quán)優(yōu)于租賃權(quán)擔(dān)保法48條：抵押人將已出租的財(cái)產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)書面告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效。擔(dān)保法司法解釋第66條：抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力。融資擔(dān)保實(shí)務(wù)問題法律分析承租人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問題的意見第118條：出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前3個(gè)月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。合同法第230條：出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。融資擔(dān)保實(shí)務(wù)問題法律分析《物權(quán)法》第195條規(guī)定：

抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的時(shí)候有三種方式，拍賣、變賣和折價(jià)例子：工人俱樂部租給中國(guó)電信、再抵押給工商銀行。工商銀行要采取折價(jià)方式取得樓的所有權(quán)，就會(huì)與中國(guó)電信產(chǎn)生沖突。中國(guó)電信（承租人）放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的時(shí)候，工商銀行（抵押權(quán)人）才能通過折價(jià)的方式取得所有權(quán)。融資擔(dān)保實(shí)務(wù)問題法律分析抵押權(quán)與租賃權(quán)并存時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)防范嚴(yán)格的審查租賃合同，有條件的促成抵押權(quán)人與承租人達(dá)成新的租賃協(xié)議在抵押合同中增加限制性的條款融資擔(dān)保實(shí)務(wù)問題法律分析（三）農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)的抵押?jiǎn)栴}

國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)可以依據(jù)《物權(quán)法》抵押。《土地管理法》農(nóng)村集體建設(shè)用地包括：建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括個(gè)人使用的宅基地和公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地等。

包括經(jīng)營(yíng)性（鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)）和非經(jīng)營(yíng)性（住宅和公益性）的?？梢缘盅旱霓r(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)包括：1、以招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)2、有鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)廠房建筑物的集體建設(shè)用地的土地使用權(quán)融資擔(dān)保實(shí)務(wù)問題法律分析法律依據(jù)：《物權(quán)法》第180條第3項(xiàng)債務(wù)人或者第三人有權(quán)處分的下列財(cái)產(chǎn)可以抵押：以招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)；《物權(quán)法》第183鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設(shè)用地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。《物權(quán)法》第184條第2項(xiàng)下列財(cái)產(chǎn)不得抵押：耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但法律規(guī)定可以抵押的除外；融資擔(dān)保實(shí)務(wù)問題法律分析《土地管理法》第63條農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。

融資擔(dān)保實(shí)務(wù)問題法律分析農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押的限制條件：1.

土地使用權(quán)必須已經(jīng)經(jīng)過縣級(jí)土地管理部門登記，未經(jīng)登記的不得設(shè)定抵押；2.

土地上必須有廠房等地上建筑物。如果只是一塊空地，不得設(shè)定抵押；3.

土地只能與土地上的廠房等地上建筑物一并設(shè)定抵押，不得單獨(dú)設(shè)定抵押；4.

抵押的范圍是廠房等地上建筑物占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，而不是全部地塊的土地使用權(quán)。融資擔(dān)保實(shí)務(wù)問題法律分析最新政策變化：2009年3月6日《國(guó)土資源部關(guān)于促進(jìn)農(nóng)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展農(nóng)民持續(xù)增收推動(dòng)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的若干意見》（國(guó)土資發(fā)[2009]27號(hào)）除宅基地、集體公益事業(yè)建設(shè)用地，凡符合土地利用總體規(guī)劃、依法取得并已經(jīng)確權(quán)為經(jīng)營(yíng)性的集體建設(shè)用地，可采用出讓、轉(zhuǎn)讓等多種方式有償使用和流轉(zhuǎn)。2013年《中國(guó)共產(chǎn)黨十八屆三中全會(huì)公報(bào)》“賦予農(nóng)民更多財(cái)產(chǎn)權(quán)利，推進(jìn)城鄉(xiāng)要素平等交換”以及“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)”。在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實(shí)行與國(guó)有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)。融資擔(dān)保實(shí)務(wù)問題法律分析最新實(shí)踐探索2007年南京市國(guó)土資源局與中國(guó)人民銀行南京分行營(yíng)業(yè)管理部最近出臺(tái)《南京市集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押操作辦法》明確，依法登記并核發(fā)了集體土地使用證的集體建設(shè)用地使用權(quán)均可抵押貸款；集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押自登記之日起生效，并受法律保護(hù)。創(chuàng)新了《物權(quán)法》的規(guī)定。融資擔(dān)保實(shí)務(wù)問題法律分析

（四）關(guān)于應(yīng)收賬款質(zhì)押的問題

應(yīng)收賬款質(zhì)押概述應(yīng)收賬款質(zhì)押存在的法律風(fēng)險(xiǎn)

如何防范應(yīng)收賬款質(zhì)押的風(fēng)險(xiǎn)融資擔(dān)保實(shí)務(wù)問題法律分析應(yīng)收賬款含義：2007年中國(guó)人民銀行頒布的《應(yīng)收賬款質(zhì)押登記辦法》權(quán)利人因提供一定的貨物、服務(wù)或設(shè)施而獲得的要求義務(wù)人付款的權(quán)利，包括現(xiàn)有的和未來的金錢債權(quán)及其產(chǎn)生的收益，但不包括因票據(jù)或其他有價(jià)證券而產(chǎn)生的付款請(qǐng)求權(quán)融資擔(dān)保實(shí)務(wù)問題法律分析應(yīng)收賬款包括下列權(quán)利：

（一）銷售產(chǎn)生的債權(quán)，包括銷售貨物，供應(yīng)水、電、氣、暖，知識(shí)產(chǎn)權(quán)的許可使用等；（二）出租產(chǎn)生的債權(quán)，包括出租動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn);

（三）提供服務(wù)產(chǎn)生的債權(quán);

（四）公路、橋梁、隧道、渡口等不動(dòng)產(chǎn)收費(fèi)權(quán)；（五）提供貸款或其他信用產(chǎn)生的債權(quán)。融資擔(dān)保實(shí)務(wù)問題法律分析法律明確規(guī)定不可質(zhì)押的應(yīng)收賬款：

醫(yī)院、學(xué)校、公園等帶有公益性質(zhì)的民事主體基于公益而產(chǎn)生的收費(fèi)權(quán)，政府土地儲(chǔ)備中心的土地收益金等。融資擔(dān)保實(shí)務(wù)問題法律分析應(yīng)收賬款質(zhì)押存在的法律風(fēng)險(xiǎn)

第一類：主體風(fēng)險(xiǎn)1、破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)（出質(zhì)人、債務(wù)人）2、履約能力風(fēng)險(xiǎn)（出質(zhì)人生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)能力、債務(wù)人信用情況、能否付款、是否對(duì)外提供擔(dān)保等）第二類：客體風(fēng)險(xiǎn)1、應(yīng)收賬款合同（效力、價(jià)款價(jià)格是否合理）2、應(yīng)收賬款滅失（抵銷權(quán)、挪用、出質(zhì)人放棄債權(quán)）3、法院判決執(zhí)行融資擔(dān)保實(shí)務(wù)問題法律分析如何防范應(yīng)收賬款質(zhì)押的風(fēng)險(xiǎn)強(qiáng)化出保前對(duì)應(yīng)收賬款企業(yè)（出質(zhì)人）及其交易企業(yè)（債務(wù)人）的調(diào)查評(píng)估

在合同中約定嚴(yán)密的風(fēng)險(xiǎn)防范措施重視對(duì)應(yīng)收賬款的保后跟蹤管理規(guī)范應(yīng)收賬款質(zhì)押的操作流程融資擔(dān)保實(shí)務(wù)問題法律分析

對(duì)沖賬款，即貸款企業(yè)同時(shí)欠應(yīng)收賬款債務(wù)人的錢；賬齡超過90天的應(yīng)收賬款；信用質(zhì)量較差的應(yīng)收賬款債務(wù)人的全部應(yīng)收賬款；有瑕疵的應(yīng)收賬款

下列應(yīng)收賬款不宜用于設(shè)立質(zhì)押：融資擔(dān)保實(shí)務(wù)問題法律分析（五）在建工程抵押的問題

《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第3條規(guī)定：

在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。融資擔(dān)保實(shí)務(wù)問題法律分析法律風(fēng)險(xiǎn)《合同法》第286條規(guī)定的建筑工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》法釋〔2002〕16號(hào)建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)建筑工程價(jià)款包括承包人為建設(shè)工程應(yīng)當(dāng)支付的工作人員報(bào)酬、材料款等實(shí)際支出的費(fèi)用，不包括承包人因發(fā)包人違約所造成的損失。規(guī)定了行使優(yōu)先權(quán)的期限為六個(gè)月，自建設(shè)工程竣工之日或者建設(shè)工程合同約定的竣工之日起計(jì)算。融資擔(dān)保實(shí)務(wù)問題法律分析風(fēng)險(xiǎn)防范建議1、選擇資信良好、工程開發(fā)前景看好的客戶2、提供擔(dān)保前向抵押人索取其與承包人簽訂的建設(shè)工程合同3、盡量要求借款人提供除在建工程以外的抵押擔(dān)保，以減少風(fēng)險(xiǎn)4、要求提供建設(shè)工程承包人自愿放棄優(yōu)先的書面承諾，在開發(fā)企業(yè)與建設(shè)工程承包人是關(guān)聯(lián)企業(yè)、母子公司或控股公司的情形下，要求建設(shè)工程承包人對(duì)貸款承擔(dān)連帶責(zé)任保證5、嚴(yán)密監(jiān)測(cè)貸款資金的使用6、在抵押人與承包人發(fā)生訴訟時(shí)，要及時(shí)向法院要求以第三人身份參加訴訟，對(duì)建筑工程價(jià)款的數(shù)額和是否在六個(gè)月內(nèi)行使權(quán)利進(jìn)行核實(shí)融資擔(dān)保實(shí)務(wù)問題法律分析（六）關(guān)于賦予擔(dān)保合同強(qiáng)制執(zhí)行效力的公證書的問題

1、公證能否賦予擔(dān)保合同強(qiáng)制執(zhí)行效力：爭(zhēng)議較大2、具有強(qiáng)制執(zhí)行效力的公證書與普通的公證書的區(qū)別2000年《最高人民法院司法部關(guān)于公證機(jī)關(guān)賦予強(qiáng)制執(zhí)行效力的債權(quán)文書執(zhí)行有關(guān)問題的聯(lián)合通知》規(guī)定公證機(jī)關(guān)賦予強(qiáng)制執(zhí)行效力的債權(quán)文書應(yīng)當(dāng)具備以下條件：

（一）債權(quán)文書具有給付貨幣、物品、有價(jià)證券的內(nèi)容；

（二）債權(quán)債務(wù)關(guān)系明確，債權(quán)人和債務(wù)人對(duì)債權(quán)文書有關(guān)給付內(nèi)容無疑義；

（三）債權(quán)文書中載明債務(wù)人不履行義務(wù)或不完全履行義務(wù)時(shí)，債務(wù)人愿意接受依法強(qiáng)制執(zhí)行的承諾。融資擔(dān)保實(shí)務(wù)問題法律分析2013年《民事訴訟法》第238條對(duì)公證機(jī)關(guān)依法賦予強(qiáng)制執(zhí)行效力的債權(quán)文書，一方當(dāng)事人不履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以向有管轄權(quán)的人民法院申請(qǐng)執(zhí)行，受申請(qǐng)的人民法院應(yīng)當(dāng)執(zhí)行。公證債權(quán)文書確有錯(cuò)誤的，人民法院裁定不予執(zhí)行，并將裁定書送達(dá)雙方當(dāng)事人和公證機(jī)關(guān)。融資擔(dān)保實(shí)務(wù)問題法律分析公證機(jī)關(guān)賦予強(qiáng)制執(zhí)行效力的債權(quán)文書的范圍為：

（一）借款合同、借用合同、無財(cái)產(chǎn)擔(dān)保的租賃合同

（二）賒欠貨物的債權(quán)文書；

（三）各種借據(jù)、欠單；

（四）還款（物）協(xié)議；

（五）以給付贍養(yǎng)費(fèi)、扶養(yǎng)費(fèi)、撫育費(fèi)、學(xué)費(fèi)、賠（補(bǔ)）償金為內(nèi)容的協(xié)議；

（六）符合賦予強(qiáng)制執(zhí)行效力條件的其他債權(quán)文書。融資擔(dān)保實(shí)務(wù)問題法律分析

其實(shí)，該問題很大程度上不是一個(gè)法律問題，而是實(shí)踐中公證機(jī)構(gòu)與法院的溝通協(xié)調(diào)問題。自《物權(quán)法》頒布以來，已經(jīng)趨向于可以對(duì)擔(dān)保合同賦予強(qiáng)制執(zhí)行效力。融資擔(dān)保實(shí)務(wù)問題法律分析具有強(qiáng)制執(zhí)行效力的公證書與普通的公證書的區(qū)別

公證對(duì)象的范圍不同具有強(qiáng)制執(zhí)行效力的公證書所依據(jù)的合同等必須有債務(wù)人愿意接受強(qiáng)制執(zhí)行的承諾具有強(qiáng)制執(zhí)行效力的公證書給付內(nèi)容必須明