商業(yè)地產(chǎn)中介公司的發(fā)展模式分析

商業(yè)地產(chǎn)中介公司的發(fā)展模式分析一、商業(yè)地產(chǎn)中介存在的問題當前，在開發(fā)商大舉進軍商業(yè)地產(chǎn)的時候，中介代理機構也爭先恐后地介入相關業(yè)務。由于多屬半路出家，許多企業(yè)并不成功。商業(yè)地產(chǎn)中介機構操作不成功的樓盤，主要有以下幾個原因。1.注重前期銷售效益，忽視長期經(jīng)營價值。這類項目特點是在成熟商業(yè)中心投資巨大，商業(yè)建筑硬件設施到位，但因為追求快速收回投資和獲取利潤，忽視后期經(jīng)營的重要性，導致經(jīng)營陷入困境。2.市場定位不準。定位不準的原因，在于相關調(diào)研水平不夠，對市場把握不準。于是盲目跟風、隨意炒作，而沒有從商業(yè)的階梯性和互補性定位項目的業(yè)態(tài)。商業(yè)的階梯性源于消費日標群，高中低檔的商品適合不同階層的購買力；而其互補性則要求不同業(yè)態(tài)中的商品功能具有互補作用。定位不準的樓盤當然在市場上無法成功。3.商業(yè)規(guī)劃設計不到位。其主要特點是商業(yè)建筑結構、商業(yè)規(guī)劃、空間形態(tài)不適合商業(yè)運作。由于缺乏商業(yè)知識，部分商業(yè)地產(chǎn)中介對建筑層高、柱距、承重、動線、節(jié)點等具體運作及其對商業(yè)業(yè)種的影響了解不多，結果把商業(yè)地產(chǎn)做成了準商業(yè)地產(chǎn)，不能充分滿足商業(yè)運作的需要。4.過于房產(chǎn)化的項目。這類項目商業(yè)用房之上或周圍是住宅或寫字樓。商業(yè)用房的功能大大受損，結構和布局不合理，客戶經(jīng)營獨來獨往，顧客購物也不方便。5.過早走在商圈成熟之前的項目。此類項目建設比較超前，大多數(shù)一般商業(yè)環(huán)境條件差，建筑成本相對比較低，有的僅是其它房地產(chǎn)的配套建設項目。此類項H忽視商圈的培育，中介對相關的運作又不到位，無法形成商業(yè)必要的人氣和商業(yè)項目的增值，從而造成死盤或“爛尾”。二、當前商業(yè)地產(chǎn)中介的運營特色特色一：注重本行業(yè)上游資源的利用，從而提高公司的知名度。此類公司通過借助行業(yè)協(xié)會等機構創(chuàng)辦與商業(yè)地產(chǎn)相關的雜志等，以其獨到的公共資源運作策略使其贏在了起跑線上。特色二：戰(zhàn)略轉型，專業(yè)制勝。此類公司為適應我國商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)化發(fā)展的需要，將自己原來的業(yè)務重點全部轉向商業(yè)地產(chǎn)運營，或者是出于母公司的發(fā)展戰(zhàn)略進行重組，提升商業(yè)地產(chǎn)代理運營的組織地位和業(yè)務層次。特色三：廣結伙伴，以提升綜合服務獲得市場認可。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)建設和招商運營等牽涉面太廣，僅靠一家地產(chǎn)中介無法較好地解決其運營過程中的種種問題，諸如形象設計、商業(yè)規(guī)劃、品牌資源整合等等，都必須和相應的專業(yè)伙伴緊密聯(lián)合，才能取得佳績。此類公司更相信戰(zhàn)略合作對于市場競爭的作用和價值。特色四：充分拓展商家客戶資源。商業(yè)地產(chǎn)的重點是“商”而非地產(chǎn)，而這正是大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商和中介機構所缺乏的。不懂商業(yè)發(fā)展行情，不了解商家對業(yè)態(tài)和項目商業(yè)規(guī)劃設計的需要，缺乏商家尤其是品牌商家客戶資源，導致相關項目的運作不能實現(xiàn)其商業(yè)價值。有鑒于此，不少中介紛紛積累商家的人脈關系，如定期對商家進行訪問、建立覆蓋全國的商家網(wǎng)絡等等。三、商業(yè)中介機構的未來運營模式縱向來看，商業(yè)地產(chǎn)中介機構的運營模式，有單—型商業(yè)地產(chǎn)代理模式和綜合型商業(yè)地產(chǎn)運作模式，前者僅以商業(yè)地產(chǎn)銷售作為重點，足以策劃為主而非運營：后者是在銷售難度加大和商業(yè)市場要求提高的基礎上，商業(yè)地產(chǎn)中介機構集前期策劃、中期招商、后期營銷為一身的綜合運營的更高級的商業(yè)地產(chǎn)服務供應方，這也正是我國大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)中介機構目前正在運營的模式。隨著國家宏觀調(diào)控政策的不斷出臺，市場競爭專業(yè)細化的發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)投資準入門檻的提高等等，商業(yè)地產(chǎn)的后期投資風險也在不斷增加，市場的專業(yè)化及規(guī)范化成為大勢所趨。因此，開發(fā)商對項目運作專業(yè)度及后期商業(yè)經(jīng)營價值的可持續(xù)發(fā)展隨之“水漲船高”，以項目后期運營管理增值服務和可持續(xù)發(fā)展為核心的新一代商業(yè)中介代理機構，將掌握主流市場的話語權。和前兩者立足銷售或地產(chǎn)特色不同，新一代商業(yè)中介代理機構立足于商業(yè)良性生態(tài)鏈，是商業(yè)地產(chǎn)的綜合運營商。他們根據(jù)項目所處的不同階段綜合考慮業(yè)態(tài)分布、鋪位規(guī)劃、主題定位、經(jīng)營管理等多個技術層面，充分利用自己的客戶平臺與操作平臺，在將招商和銷售落在實處的基礎上，重點提升商業(yè)項目的后期經(jīng)營價值。商業(yè)地產(chǎn)的運作涉及房地產(chǎn)開發(fā)、建筑設計、招商運營、銷售策劃、經(jīng)營管理等多個專業(yè)化的運作體系，它們之間環(huán)環(huán)相扣，一招不慎便會全盤皆輸。商業(yè)地產(chǎn)的成功，是在各個環(huán)節(jié)較高的專業(yè)基礎上，多元化綜合運營的結果，必須統(tǒng)籌到投資客戶、經(jīng)營商戶、商業(yè)管理、消費市場等諸多方面。要實現(xiàn)成本的回收并且確保利潤最大化，商業(yè)的整體