某城區(qū)目標(biāo)消費(fèi)者研究報(bào)告

孔雀大衛(wèi)城目標(biāo)消費(fèi)者研究報(bào)告賽惟咨詢2010年5月1目錄4研究方法1235主要發(fā)現(xiàn)具體發(fā)現(xiàn)2研究方法3研究內(nèi)容一期研究：深訪和座談會(huì)/南城、固安潛在購買人群1.深入了解固安樓市及購買人群特征。

2.了解南城有購房需求人群對(duì)固安的意向。二期研究：座談會(huì)/孔雀大衛(wèi)城的潛在購買人群

1.深入了解其人群特征、購房需求，決策因素，信息途徑等。

2.著重測試他們對(duì)孔雀大衛(wèi)城產(chǎn)品的態(tài)度：

地理位置、容積率、景觀、建筑外觀、戶型、配套等及對(duì)價(jià)格的接受程度三期研究：座談會(huì)、深訪、電話訪問

/孔雀大衛(wèi)城登記客戶

1.深入了解登記客戶購買目的，購房需求、價(jià)格期望等

2.目前階段的考慮選擇和決策：購買，觀望，放棄的原因和具體比例4定性研究方法（一期）

AddYourText調(diào)查方式：焦點(diǎn)小組座談會(huì)（120分鐘)時(shí)間：2009年12月12日-13日座談會(huì)4場（每場6-7人）1/2北京戶籍南城/西城有購房需求者

3/4非北京戶籍南城/西城有購房需求者

調(diào)查方式：一對(duì)一深度訪談（40-50分鐘)時(shí)間：2009年12月5日-8日深訪8人固安現(xiàn)有典型公寓樓盤銷售顧問4人固安現(xiàn)有典型公寓的看盤北京客戶3人固安現(xiàn)有典型公寓的已購北京客戶1人

5定性研究方法（二期）

AddYourText調(diào)查方式：焦點(diǎn)小組座談會(huì)（120分鐘)時(shí)間：2009年3月27日-28日

2009年4月10日-11日座談會(huì)與會(huì)者甄選主要條件：對(duì)固安樓盤已購/有購買意向燕郊樓盤已購/看盤客戶涵蓋上班族/白領(lǐng)；京籍/非京籍涵蓋安家，改善，投資客戶座談會(huì)7場（每場7-8人）1/2固安安家：上班族/生意人3/4固安改善：北京人/外地人5/6/7固安投資/固安已購/燕郊

6定性研究方法（三期A）AddYourText調(diào)查方式：一對(duì)一深度訪談（120-140分鐘)時(shí)間：2010年5月5日/7日深訪對(duì)象甄選主要條件：孔雀大衛(wèi)城資深銷售顧問深訪2人偉業(yè)置業(yè)顧問思源置業(yè)顧問

7定性研究方法（三期B）

AddYourText調(diào)查方式：焦點(diǎn)小組座談會(huì)（120分鐘)時(shí)間：2010年5月9座談會(huì)與會(huì)者甄選主要條件：涵蓋安家，改善，投資客戶涵蓋京籍/非京籍；上班族/生意人涵蓋租房，自有住房涵蓋對(duì)新政的不同態(tài)度座談會(huì)2場（每場5-6人）孔雀大衛(wèi)城登記客戶：自住組

孔雀大衛(wèi)城登記客戶：投資組

8定量研究方法（三期C）

AddYourText調(diào)查方式：電話訪問（10分鐘)時(shí)間：2010年5月13日-18日電話訪問對(duì)象：孔雀大衛(wèi)城登記客戶接觸有效電話號(hào)碼近1900個(gè)。完成完整樣本384人。另有不完整數(shù)據(jù)136人也同時(shí)進(jìn)行分析。

9主要發(fā)現(xiàn)10主要發(fā)現(xiàn)1置業(yè)目的：

安家46%，改善10%，投資兼自住23%，投資21%

部分人是幾種置業(yè)目綜合考慮，一些情況下可以相互兼容甚至轉(zhuǎn)換。孔雀大衛(wèi)城吸引力：

最核心的是價(jià)格，另有交通，開發(fā)商，環(huán)境，區(qū)域發(fā)展等。區(qū)域潛力：

綜合選擇下,非常認(rèn)可固安，最后一塊價(jià)格洼地。盡管起點(diǎn)較低，但發(fā)展?jié)摿薮?，速度也將最快。戶型?/p>

喜歡南北通透，90平米以下二居最受歡迎，需求率達(dá)53%；90平米以上二居需求率為13%；一居需求率23%；三居需求率為10%。關(guān)注配套：

交通（班車），醫(yī)療，教育，購物居住向往：

有個(gè)家，踏實(shí)、自豪、歸屬感、溫馨、舒適、安逸、寬松、安靜、減壓、慢節(jié)奏、方便、環(huán)境好、升值11主要發(fā)現(xiàn)2認(rèn)知途徑：

登記客戶主要通過親友的推薦(57%)

和銷售顧問主動(dòng)聯(lián)系(15%)。

還有網(wǎng)絡(luò)信息、房展會(huì)、地鐵廣告(合計(jì)20%）等。品牌效應(yīng)：

孔雀城的品牌對(duì)消費(fèi)者具有相當(dāng)大的影響力。

51%的人表示孔雀城的開發(fā)商是其選擇孔雀大衛(wèi)城的重要影響因素。價(jià)格敏感：

價(jià)格優(yōu)勢是決定性的因素。尤其是目前階段。

期待價(jià)格不要上漲（5500），甚至有所松動(dòng)（5326)。目前的考慮：

近40%的人基本肯定購買，

54%的人開盤時(shí)準(zhǔn)備視開盤價(jià)格和現(xiàn)場情況決定；

需再多看一段時(shí)間的占3%；明確放棄的只有3%。

存在一些觀望情緒。此時(shí)銷售顧問的溝通和引導(dǎo)將起到重要作用。12具體發(fā)現(xiàn)13置業(yè)目的14安家孔雀大衛(wèi)城購買目的之一安家：渴望在北京有個(gè)家首次置業(yè)居多，不再租房(諸多不便）。北京人：婚房，分戶，拆遷。（孩子大了）

在京的外地人：在京長期發(fā)展，需要安家置業(yè)，第一居所，對(duì)配套要求很高

尤其是交通，社區(qū)班車對(duì)其吸引力很大。相對(duì)集中于南城。

年輕白領(lǐng)、生意人均有。90平米以下的二居是首選戶型。經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限。價(jià)格是第一決定要素?！爸袊擞袀€(gè)情節(jié)，有個(gè)房子才像個(gè)家。”

“租房子太不方便了。一會(huì)給你漲價(jià)，一會(huì)說要裝修了要賣了，讓你搬家，搬一次家就得扔好多東西，真是沒辦法。一點(diǎn)安全感也沒有。換一次還得給中介交一次中介費(fèi)”

“我想買張新床，還得跟房東商量，房東說你買新的我不管，我的舊的你得給我留著，我將來還租給別人呢?！?/p>

“我是北京人，可結(jié)婚了就不想和父母住一起，得有自己的房子才行?！?5改善孔雀大衛(wèi)城購買目的之二改善：大宅之美早期曾經(jīng)置業(yè)或房改房、回遷房，但面積一般不大，現(xiàn)居住條件有限。北京人：改善居住面積和環(huán)境，提高生活品質(zhì)。接另一方的父母入京。

退休以后可以養(yǎng)老。在京的外地人：在京發(fā)展多年，孩子需就近讀書，

接父母進(jìn)京團(tuán)聚或照顧孩子，第一居所，一換一第二居所:一拖一，一帶一除交通外，對(duì)教育、醫(yī)療、購物等配套要求也很高。相對(duì)集中于南城。上班族、生意人均有。年齡稍大?？粗貥潜P品質(zhì)和社區(qū)環(huán)境。90平米二居及110平米以上三居是首選戶型。經(jīng)濟(jì)實(shí)力稍好。“我媽老說，你看人家那誰的房子多敞亮，什么時(shí)候我也能住個(gè)大房子?！?/p>

“我雖然是北京人，可愛人的父母在外地，老人誰不想到北京來啊。”

“好多年前買的小房子，太擠了，孩子也大了，想換個(gè)大點(diǎn)的住著舒服的.”

“孩子20多了，在郊外買個(gè)大點(diǎn)的房子我們?nèi)プ?，城里的留給孩子?！?6投資

孔雀大衛(wèi)城購買目的之三投資：價(jià)值洼地，升值空間擁有自有住房，有閑余資金需要投資。北京人居多：總量不大的投資，有時(shí)可兼自住。

資產(chǎn)配置，保值升值，抵御預(yù)期通脹.出租，出售，放置。由于有出租，轉(zhuǎn)手的考慮，同樣看重配套：交通，教育、醫(yī)療、購來自北京各地區(qū)，不局限于南城。上班族、生意人均有。年齡稍大。

經(jīng)濟(jì)實(shí)力稍好。看重區(qū)域發(fā)展前景、租賃市場和升值空間。65平米一居和90平米二居是首選戶型。有些會(huì)擔(dān)心以后出手時(shí)的市場容量問題（樓盤規(guī)模太大）?！按驺y行貶值，股票又不保險(xiǎn)，還不如買個(gè)房子呢。這兒又不貴，挺值”

“那是價(jià)格洼地，以后肯定升值.”

“房地產(chǎn)，從長遠(yuǎn)角度來看房地產(chǎn)還是一個(gè)保值性的東西?！本C合考慮：“那邊可能父母搬過去，或者把孩子搬過去，以后升值過程中，

起碼對(duì)通脹有一個(gè)避險(xiǎn)?！?7購買目的

購買人群中以自住為主。

安家型最多：46%；其中第一居所占49%。

改善型最少：10%；其中第一居所占43%。

純投資型:23%；其中出售的占60%。

投資自住兼顧的有21%。其中第一第二居所兼顧的占44%。資產(chǎn)配置的占43%。N=470居住目的單位：%單位：%N=109100單位：%N=1004721418孔雀大衛(wèi)城的吸引力19孔雀大衛(wèi)城的吸引力價(jià)格優(yōu)勢，同樣總價(jià)可購買更大面積，更好環(huán)境。時(shí)間換空間。在北京無力購買，60萬以上很大的總價(jià)真空帶。南城發(fā)展帶動(dòng)固安區(qū)域快速發(fā)展，潛力巨大，地鐵大興線，京開高速，相對(duì)便利順暢快捷北京大外環(huán)，永定河綠化經(jīng)濟(jì)帶，第二機(jī)場大興榆垡地區(qū)鮮見商品房緊靠北京的地理優(yōu)勢，孔雀城品牌影響力

（當(dāng)?shù)貥?biāo)桿，實(shí)景，有實(shí)力，負(fù)責(zé)任的開發(fā)商，政府關(guān)系過硬）固安戶口，解決孩子上學(xué)問題樓盤品質(zhì)優(yōu)于當(dāng)?shù)仄渌麡潜P，（大規(guī)模社區(qū)規(guī)劃，大盤的一期有優(yōu)勢）建筑風(fēng)格，景觀環(huán)境，低密度，建筑質(zhì)量，樓層，南北通透，戶型配套：社區(qū)班車（運(yùn)送能力？班次？），幼兒園，社區(qū)醫(yī)院空氣清新，郊區(qū)生活的安靜美好關(guān)注采暖方式？？20孔雀大衛(wèi)城的吸引力

孔雀大衛(wèi)城的最大吸引力來自比北京價(jià)格低很多帶來諸多優(yōu)勢：更大面積，更低總價(jià)，保值升值等，

交通便利和孔雀城的品牌影響也是很重要的方面。

其次是高品質(zhì)的環(huán)境，景觀，戶型；還有地理位置和區(qū)域潛力等。N=388單位：%21產(chǎn)品

對(duì)孔雀大衛(wèi)城產(chǎn)品的接受度很高：較高品質(zhì)的樓盤，可補(bǔ)償不在北京的落差，景觀綠化好，容積率低，

和孔雀城一脈相承的建筑風(fēng)格板樓，電梯公寓，層數(shù)適中（各有偏好），接受毛胚房。

大規(guī)模社區(qū)南北通透戶型實(shí)用：

90平米二居最受歡迎，幾種二居各有偏好。

有南方生意人對(duì)HA戶型有些障礙：“進(jìn)門直對(duì)衛(wèi)生間不利于風(fēng)水?！?/p>

接受三居MD戶型，認(rèn)為設(shè)計(jì)緊湊。但對(duì)工具間設(shè)在戶門外有些疑慮。

22購買戶型

二居戶型是需求最多的戶型受貸款政策影響，是90平米以下的二居。改善型對(duì)三居的需求偏高。純投資型和投資自住兼顧型對(duì)一居的需求稍高。N=397單位：%單位：%N=82994118223配套

配套需求：

相對(duì)理性，滿足基本需要即可。投資客戶考慮出租，同樣在意配套。

交通：看重公共交通；小區(qū)接駁軌道交通和高速費(fèi)的優(yōu)惠

購物：小區(qū)內(nèi)的便利店；周邊的中型超市，如物美、美廉美等

醫(yī)療：藥店、社區(qū)醫(yī)院

教育：期望小區(qū)內(nèi)有幼兒園，對(duì)小學(xué)基本沒需求，中學(xué)選擇固安一中

餐飲娛樂、活動(dòng)場所、銀行、市政、供暖、電話等

無障礙設(shè)施等位置傾向：

部分人傾向于固安縣城，是為了縣城目前現(xiàn)有的配套比孔雀大衛(wèi)城完善。今后孔雀大衛(wèi)城的大規(guī)模社區(qū)配套逐步完善，這些顧慮將被打消。客戶希望開發(fā)商的承諾能夠真正兌現(xiàn)。24班車N=380175399076單位%還是遠(yuǎn)，希望直通地鐵無所謂，沒什么看法對(duì)我意義不大，乘坐機(jī)會(huì)不多希望班次能有保障不錯(cuò)，會(huì)有幫助非常好，解決了很大的交通問題近70%的人認(rèn)為班車很好。

同時(shí)希望很快開通，班次有保證，價(jià)格適中。

不同置業(yè)目的人都有需求。25工作學(xué)習(xí)分鐘元單位%通勤N=52休閑娛樂26固安戶口需要辦理固安戶口的只有21%。

其中安家的比例最高。N=383是否需要辦理固安戶口單位：%N=779139176單位：%27目前階段的考慮28目前的態(tài)度繼續(xù)購買（40%)

房價(jià)不是那么容易下跌的

房子好，自己要住

大盤的一期，內(nèi)部認(rèn)購，機(jī)會(huì)難得

房子在中國人們觀念當(dāng)中是很固有的重要視現(xiàn)場情況和開盤價(jià)格決定(54%)

視開盤價(jià)決定，期望降價(jià)，5500也能接受，再高就難以承受

視現(xiàn)場情況和朋友的決定而定

期待優(yōu)惠促銷，期待價(jià)格松動(dòng)觀望(3%)

觀望時(shí)間不等

有可能就在北京購買或接受固安放盤出來的二手房

等待政策穩(wěn)定，價(jià)量企穩(wěn)，抄底放棄(3%)

投資計(jì)劃受到打擊

只購一套需慎重考慮

無法貸款

可能轉(zhuǎn)投其它領(lǐng)域

29購買套數(shù)

開盤時(shí)準(zhǔn)備購買的人占80%；

目前不確定的占16%；

明確放棄的只有4%。

但準(zhǔn)備購買者依然會(huì)視開盤時(shí)間、價(jià)格等因素才能最終決定。

購買一套的占到總體的64%。

但也有14%的人考慮購買2套，

并有2%的人希望購買更多套。N=461對(duì)孔雀大衛(wèi)城開盤時(shí)購買套數(shù)單位：%30新政下的考慮新政后的樓盤態(tài)勢：價(jià)格不降，但成交量很少。

大家都在觀望。幾方博弈。相信政策導(dǎo)向明確。認(rèn)為如果房價(jià)不降政府還有后續(xù)措施出臺(tái)。

“一是看政策，一是看心理，政策對(duì)心理的影響其實(shí)還是很大?！庇^望：到年底，10月，6月的都有。期待整體樓市價(jià)格松動(dòng).

“寧可不買后悔，也不愿意買了后悔。人家寧可錯(cuò)過機(jī)會(huì)也不愿意很冒然地去冒這個(gè)險(xiǎn)。這個(gè)事情，我買還是不買，很難受。”“購房者對(duì)開發(fā)商資金鏈的問題也有些了解。如果出臺(tái)物業(yè)稅，預(yù)估固安眾多投資客會(huì)有拋盤，因已獲利，可能偏低價(jià)，新購房者就可接二手現(xiàn)房（全新房）樓市高漲時(shí)價(jià)格心理承受力較高。5500-6000的價(jià)格基本可以接受。預(yù)算在總價(jià)50-60萬的很多。相對(duì)北京極具優(yōu)勢。部分全款支付，貸款的很多也首付50%以上。目前因總價(jià)較低，貸款政策變化的實(shí)際影響不算太大。期望開盤價(jià)比登記時(shí)預(yù)報(bào)的價(jià)格（5500？6000？）稍低。

銷售顧問：同樣是5800心理上的感覺截然不同。促銷優(yōu)惠的作用應(yīng)該很大。

“他們應(yīng)該比較有價(jià)格優(yōu)勢，如果他們的價(jià)格，稍低一些的話，可能就會(huì)有很多人去買。大盤的一期是非常難得的”固安政策還未出臺(tái)，很多不確定性。希望可以較北京靈活?！爱?dāng)?shù)亻_發(fā)商給你的政策會(huì)很寬：有的幫你先承擔(dān)加出來的那部分首付等等，“但是他有實(shí)力幫你墊的話，他肯定不降價(jià)”31開盤時(shí)的選擇

開盤時(shí)肯定搖號(hào)選房的人占39.4%；

開盤時(shí)到現(xiàn)場才決定的人占54.1%；

其他人群比例很小：

退訂，觀望一段時(shí)間以后再買孔雀大衛(wèi)城的人占1.3%；

退訂，觀望后再?zèng)Q定的人占1.8%；

徹底取消購房計(jì)劃的人占2.5%。

目前沒有目前態(tài)度的占0.7%。N=436單位：%會(huì)參加，急于買套房子住會(huì)去，看看價(jià)格方面到時(shí)候看情況32不同置業(yè)目的的選擇N=999743197單位%不能確定近期不再買房，已經(jīng)徹底取消購房計(jì)劃，不參加搖號(hào)直接退訂不參加搖號(hào)選房，退訂，觀望一段時(shí)間待樓市明朗后再?zèng)Q定不參加搖號(hào)選房，觀望待樓市整體穩(wěn)定后再購買孔雀大衛(wèi)城如可以保留登記，一段時(shí)間后再購買孔雀大衛(wèi)城視開盤的價(jià)格再做決定視現(xiàn)場的情況再做決定參加搖號(hào)選房，但可能改變當(dāng)初設(shè)想的套數(shù)、付款方式或面積參加搖號(hào)選房，按原計(jì)劃簽約購買自住改善型中原計(jì)劃購買的比例最高；自住安家型和自住兼投資型中視價(jià)格決定的最多；和其他購買目的相比，投資型不參加搖號(hào)選房的較多。33安家安家型：渴望在北京有個(gè)家受新政的直接影響相對(duì)較小，基本可享受首套貸款。首付的提高可能會(huì)使小部分人無力承受而影響購房計(jì)劃。如雙方父母補(bǔ)助一些可湊齊首付。期待北京樓市下跌，萌生了回到北京置業(yè)的希望。也可能考慮其他區(qū)域。其實(shí)多數(shù)人即使北京房價(jià)有所回落也很難有能力在北京置業(yè)。繼續(xù)購買孔雀大衛(wèi)城的可能性大，

部分有一定觀望情緒，期待價(jià)格不漲甚至調(diào)整。34改善改善型：大宅之美原計(jì)劃中就有部分全款買房，按揭的首付比例也相對(duì)較高。受新政的直接影響稍大，基本只能以二套貸款。首付的提高可能會(huì)使部分人增加購房成本。由于北京只準(zhǔn)新買一套的政策下更加慎重選擇。

期待固安政策出臺(tái)并相對(duì)靈活。期待北京樓市下跌后，考慮可能可以在北京購買。

整體房地產(chǎn)走勢將有很大影響。部分有一定觀望情緒，期待孔雀大衛(wèi)城價(jià)格不漲甚至調(diào)整。

35投資

投資：價(jià)值洼地，升值空間受新政的直接影響最大，基本只能以二套或三套貸款/全款。投資成本大量增加，加上對(duì)后市的預(yù)期，部分會(huì)取消投資計(jì)劃。由于北京只準(zhǔn)新買一套的政策和可能征收房產(chǎn)稅，更加慎重選擇。預(yù)期北京樓市下跌后，投資住宅獲利空間有限，有些猶豫。

有可能轉(zhuǎn)投商業(yè)地產(chǎn)，股市等其他領(lǐng)域。部分觀望情緒比較嚴(yán)重，期待價(jià)格不漲甚至調(diào)整。36以后考慮購買的條件對(duì)于目前準(zhǔn)備觀望甚至放棄的客戶，在一定的情況下依然會(huì)考慮購買孔雀大衛(wèi)城。

其中價(jià)格依然是最重要的因素。

政策充分出臺(tái)，整體樓市的穩(wěn)定也會(huì)讓他們考慮結(jié)束觀望。N=90單位：%37預(yù)期單價(jià)心理預(yù)期單價(jià)是通過購房預(yù)算和購買面積推算出來的總體心理預(yù)期單價(jià)均值在5326元/平米。不同置業(yè)目的心理預(yù)期價(jià)格相差不大。安家自住的人稍高。不同戶型需求中，一居的心理預(yù)期價(jià)格稍高。N=337841833733N=340161348164客戶心理上大都希望價(jià)格能有優(yōu)惠。期望最起碼不要漲價(jià)，開盤5500的價(jià)格，是可以承受的繼續(xù)漲價(jià)則可能使一些人不愿接受。38以前貸款否辦理過貸款的占到1/3左右。

其中自住安家的比例最低。N=386之前是否辦理過貸款購房單位：%N=799139177單位：%39付款方式準(zhǔn)備付全款的只有16%左右。

其中投資的比例最低。N=384購買孔雀大衛(wèi)城的付款方式單位：%N=779139177單位：%40認(rèn)知途徑41獲知途徑N=392176399186單位%在孔雀城購買或登記過房展會(huì)路過，看到樓盤在開發(fā)商內(nèi)部的親友告知的中介、代理商的銷售顧問看到了廣告（網(wǎng)絡(luò)，短信，路牌，宣傳單）親友推薦的親友推薦時(shí)最重要的獲知途徑。

廣告也起到了很明顯的作用。42媒體習(xí)慣N=52雜志比例%瑞麗40知音27讀者23精品購物指南17時(shí)尚13青年文摘12報(bào)紙比例%北京晚報(bào)63法制晚報(bào)52京華時(shí)報(bào)48新京報(bào)21北京青年報(bào)15北京晨報(bào)13北京娛樂信報(bào)10短信比例%只要是樓盤的信息就完全不看，直接刪掉4大體瀏覽一下，然后刪掉73關(guān)注信息內(nèi)容，感興趣的存儲(chǔ)下來85電話咨詢感興趣的樓盤79遇到合適的樓盤會(huì)去現(xiàn)場看盤100單位%43網(wǎng)絡(luò)信息單位%N=52網(wǎng)絡(luò)地產(chǎn)信息接觸最多%印象最深%最信賴%互聯(lián)網(wǎng)門戶網(wǎng)上介紹地產(chǎn)商/樓盤的信息887571互聯(lián)網(wǎng)房地產(chǎn)專業(yè)網(wǎng)站625455地產(chǎn)商/樓盤自己的網(wǎng)站545033互聯(lián)網(wǎng)上關(guān)于房地產(chǎn)的一些文章464449網(wǎng)上業(yè)主論壇405461業(yè)主QQ群82129門戶網(wǎng)比例%新浪80搜狐72百度66網(wǎng)易20騰訊14谷歌10專業(yè)地產(chǎn)網(wǎng)比例%搜房66地產(chǎn)商網(wǎng)24百度16趕集網(wǎng)16新浪房產(chǎn)12焦點(diǎn)10欄目比例%頭版要聞56國內(nèi)新聞31物業(yè)/房地產(chǎn)29國際新聞27本地新聞25股市/金融/個(gè)人理財(cái)25影視娛樂2544開發(fā)商品牌影響N=391175409185單位%都在意，不確定不會(huì)考慮其他開發(fā)商，就是信任孔雀城才選擇的孔雀大衛(wèi)城選擇孔雀城開發(fā)商，別墅開發(fā)商應(yīng)該有實(shí)力影響不大，我更在意房子本身都可以，不在乎開發(fā)商品牌半數(shù)以上的會(huì)選擇孔雀城的開發(fā)商。

改善型的人對(duì)孔雀城開發(fā)商最為認(rèn)同。45銷售顧問和現(xiàn)場46銷售顧問1希望早點(diǎn)開盤孔雀大衛(wèi)城房子好，如果早賣一點(diǎn)沒問題。新政打擊泡沫、投機(jī)，肯定有影響。

力度大，準(zhǔn)確，全方位，有前、有后、有保、有押。“存款準(zhǔn)備金”輿論的導(dǎo)向影響很大。政策預(yù)估;緩和甚至鼓勵(lì)，還會(huì)上漲，報(bào)復(fù)性的也難說登記時(shí)的價(jià)格是新政之前（當(dāng)時(shí)說的5500，6000）。購房者期望能有松動(dòng)或促銷。心理上的高低落差影響很大目前銷售顧問對(duì)政策的解釋，對(duì)購房者的引導(dǎo)很重要。隨時(shí)溝通鼓勵(lì)現(xiàn)場氛圍，親友的決策也具有很大的影響力。

一期房源：加推，現(xiàn)場氛圍有些會(huì)流失（投資客？），但整體預(yù)估不大。偉業(yè)：安家的多,預(yù)估總數(shù)能保留70%。思源：改善的多（孔雀城客戶就占50-60%)；預(yù)估總數(shù)能保留90%。47銷售顧問2

“趁著現(xiàn)在好的時(shí)候趕緊賣，”6-8家代理聯(lián)手，京城鮮有客源不同，各有特點(diǎn)排多個(gè)號(hào)增加選房幾率，也有購買多套的開發(fā)商在當(dāng)?shù)氐膮f(xié)調(diào)能力很強(qiáng)針對(duì)客戶的擔(dān)憂和難處給以解決的建議：銀行？代辦？自住，經(jīng)濟(jì)條件有限被首付卡住的最為可惜。父母幫助。新政分化？對(duì)高端盤影響加大，我們總價(jià)低，受影響小對(duì)保留排號(hào)的給以后面的優(yōu)先權(quán)等，有可能促使他們購買2期。

“如搖的號(hào)好，他們就挺猶豫的，這個(gè)時(shí)候開發(fā)商如果采取很積極有效的辦法就可以把這部分客戶留住?！?8現(xiàn)場服務(wù)現(xiàn)場服務(wù)總體比較滿意，但也有人反映當(dāng)時(shí)比較混亂，希望今后能有所改善。N=509對(duì)孔雀大衛(wèi)城的服務(wù)是否滿意N=520登記現(xiàn)場服務(wù)是否熱情周到服務(wù)貼心單位：%單位：%49購買人群50生活區(qū)域N=385175379083單位%客群主要來自北京。

改善型中固安當(dāng)?shù)厝松远?。N=324單位：%北京51收入水平N=270127246554單位%家庭年收入集中在5-10萬之間。

投資型客戶經(jīng)濟(jì)條件較好。52年齡N=270127246554單位%年輕客戶較多，20-39歲為主要年齡段。

自住改善型客戶年齡主要集中在30-49歲。53居住向往

有個(gè)家，扎根了踏實(shí)、安定自豪、炫耀、成就感收獲、歸屬感高興、甜蜜、溫馨舒服、舒適自然、自在、安逸寬松、愜意安靜、放松、減壓、慢節(jié)奏環(huán)境好、方便人文環(huán)境團(tuán)聚、其樂融融升值54希望和建議希望它能像當(dāng)初承諾的小區(qū)配套設(shè)施要齊全，房子質(zhì)量要有保障，與廣告中描述的要一致。希望說的和做的一致社區(qū)的服務(wù)、物業(yè)再跟上點(diǎn)。盡快落實(shí)開盤日期，不然心老懸著。希望價(jià)格合理：保持原價(jià)，最好能便宜點(diǎn)。快點(diǎn)開盤快點(diǎn)告訴消費(fèi)者價(jià)格，提前通知相關(guān)信息和政策，開發(fā)商可不可以墊付一些首付好的房子質(zhì)量，可以保留小區(qū)班車，有個(gè)學(xué)校就更好了盡快開盤，盡快建成，盡快入戶。價(jià)格不要再漲了希望把孔雀大衛(wèi)城的品牌樹立好，把做別墅的綠化來做孔雀大衛(wèi)城，不要讓戶主們失望，小區(qū)的管理水平提高一些希望再做出第二期、第三期能搖上號(hào)；搖三個(gè)號(hào)最后自己買不了可以過戶給弟弟妹妹？收費(fèi)站最好往南移，不要每次出入都收費(fèi)，盡快弄在售房或者是管理方面不是很完善，現(xiàn)場很亂如果不買，可不可以把錢退回，如果以后條件合適，還會(huì)選擇大衛(wèi)城。55即使贈(zèng)品只是一張紙，顧客也是高興的。如果沒有贈(zèng)品，就贈(zèng)送“笑容”。所謂企業(yè)管理就是解決一連串關(guān)系密切的問題，必須有系統(tǒng)地予以解決，否則將會(huì)造成損失。浪費(fèi)時(shí)間。2月-252月-25蓋茨運(yùn)用的管理風(fēng)格既不是美國的個(gè)人主義式，也不是日本的共識(shí)主義式，而是獨(dú)樹一幟的達(dá)爾文式企業(yè)成功經(jīng)典名人名言01:4801:4801:48:422月-25前方充滿著未知，但我必須得走。無法評(píng)估，就無法管理。2月-252月-252月-252月-2501:4801:48授權(quán)就像