丹桂里項目銷售手冊

丹桂里項目銷售手冊

第一部分：項目總體概述

丹桂里是一個花園式酒店服務社區(qū)?；▓@式酒店服務參照

酒店服務制定，對象主要是高級公寓/住宅用戶。

丹桂里在設計中掌握了景觀的時間性，而且不斷地直至主

動地、充分地利用和把握自然性的天時之美，使“良辰”

和“美景”互相融合，時間和空間相互交感，共現(xiàn)”與天地

合其德"，”與四時合其序”的美。建筑與園林融于一體，

是謂：城市山林；意境與功用并歸其間，是謂：水墨丹桂。

在住宅的具體的各個功能空間分布中，丹桂里把握了如下

幾個基本的原則：實用性、安全性、靈活性與可變性、經(jīng)

濟性和藝術性。實用性是指住宅要實用、大小要適宜、功

能要合理、要舒適溫馨，真正成為人們居住的港灣。住宅還

要有一定的靈活性，以便根據(jù)生活要求靈活改變使用空間，

滿足不同對象的生活需要；靈活性的另一體現(xiàn)就是可改性，

因為家庭規(guī)模和結構是變化的，生活水平與科技水平也不斷

提高，戶型應符合可持續(xù)發(fā)展的原則，用合理的結構體系提

供一個大的空間，留下調整與更新的余地。

丹桂里花園式酒店服務社區(qū)?；▓@式酒店服務參照酒店服

務制定，對象主要是高級公寓/住宅用戶。其服務注重諧和、

生態(tài)，全面而又多樣化，滲入業(yè)主每一服務需求之中。

DTZ戴德梁行在全球四十個國家一百家分公司共有一萬余

名員工為客戶服務。該行針對丹桂里管理標準的實際情況，

建立一套獨特及切合實際需要之物業(yè)管理方案。丹桂里四星

級行政公寓(三期)。標準，永遠只是一個被量化與固化的

準稱。當人性與關懷深入建筑的每一細節(jié)之中，蘊于丹桂里

的內在含義，便不再只是一個“四星”所能全然涵蓋丹桂

里定制式精裝修。在丹桂里，業(yè)主能夠根據(jù)家庭需求，向物

業(yè)處申請菜單定制式精裝修服務，物業(yè)處將于第一時間為業(yè)

主聯(lián)系值得信任的設計與施工隊伍。

第二部分：項目答客問

一、項目總體介紹

(-)項目概況

I.項目名稱：丹桂里

2.位置（所屬區(qū)域及地塊四至）

"丹桂里”小區(qū)位于奎文區(qū)東風東街與新華路交叉口（原紡織

學院地塊），東臨新華路，南接東風東街，西臨文化路，北接福

壽街。得天獨厚的地理位置大大的方便了小區(qū)業(yè)主的居住需求。

3.交通（周遍道路及公交路網(wǎng)）：

乘坐環(huán)32路、53路、56路公交車到紡校下車即可

小區(qū)內部配套：社區(qū)底商、幼兒園、四星級會所；

綜合商場：佳樂家、沃爾瑪、利群；

銀行：工行、農(nóng)行、交行、商行；

其它：紡織職業(yè)學院。

4、建筑形態(tài)及解釋：

丹桂里在設計中掌握了景觀的時間性，而且不斷地直至主

動地、充分地利用和把握自然性的天時之美，使“良辰”

和“美景”互相融合，時間和空間相互交感，共現(xiàn)”與天地

合其德“，”與四時合其序”的美。建筑與園林融于一體,

是謂：城市山林；意境與功用并歸其間，是謂：水墨丹桂。

（二）規(guī)劃及設計

1.社區(qū)總體規(guī)劃

丹桂里二期闊宅：【御園】住宅面積逾11萬m2,由11棟極

富現(xiàn)代中式風情的高層建筑圍合呼應而成。160m2?200m2私家

公館（平層大宅）雄踞峰巔，270nl2?330m2空中院墅（復式大宅）

俯臨豪門。宅區(qū)樓樓相錯，臥新江南園林聽鶯歌燕語，倚"龍形”

溪渠賞秋月春花。

2.地塊規(guī)劃

1）地塊形狀：項目地塊為反S形，建筑設計師以親和、謙

遜的態(tài)度，使項目建筑組合與兩邊固有建筑合為用字符形,

生字符形為佛家吉祥符號，代表圓滿、和合，與銀河系陰

陽螺旋圖暗合。

2）總占地面積：92352平方米

3）總建筑面積：212410平方米

4）容積率：2.30%

5）建筑密度（建筑覆蓋率）：

6）樓間距（最小一平均一最大）：

7）綠化率：50.20%

8）建筑形態(tài)及具體分布配比：平層、復式板式建筑，高層

9）分期開發(fā)情況：分三期開發(fā)

10）總戶數(shù)（二期總戶數(shù)）：1970戶（二期：700戶）

11）建筑風格：現(xiàn)代中式宜居建筑風格

⑵社區(qū)內道路系統(tǒng)（路寬，路標，人車分流及方式）：

⑶規(guī)劃理念

丹桂里規(guī)劃布局取意山川走勢，在滿足相關規(guī)范的前提下,

以寫意的方式達到了功能與形式的完美結合。老子《道德經(jīng)》謂：人

法地，地法天，天法道，道法自然。屋宇形山，師法自然。設計師

因應地勢和建筑規(guī)范，將建筑設計成層巒疊嶂的山川形勢，構建

出”宅院深深，庭院幾許”的生活意象。這樣，項目在形局上便

兼具了儒釋道文化精神，體現(xiàn)了協(xié)調、平衡，應和項目運勢

2.戶型設計細節(jié)

1）戶型種類：二室二廳一衛(wèi)、三室兩廳兩衛(wèi)、四室兩廳

兩位、五室三廳四衛(wèi)

2）面積區(qū)間：98T00平方米。155-330平方米

3）得房率：80%

4）層高及凈高

5）米2.8米凈高

6）朝向：南向

（三）工程及細節(jié)

1、交房標準

（1）室內墻面及地面：（墻面）水泥砂漿找平層搓毛，外

批施工膩子；（地面）：細石混凝土墊層拉毛，預

留100mm裝飾面層；

（2）廚衛(wèi)裝修狀況：（地面）聚氨酯涂膜防水，做水泥砂

漿保護層排毛：

（墻面）聚氨酯涂膜防水層水泥砂漿保護層搓毛,

外批施工膩子；

（3）陽臺露臺地面（防水）：南北封閉陽臺均預留洗衣機

位、電源插座和給排水管網(wǎng)；

（4）陽臺露臺欄桿（型材及方式）：

（5）管道型材及特點：變壓式止逆煙道；

（6）戶門及內門的品牌及材質：豪華裝飾鋼制防盜子母

門；

（7）窗戶材質及特點或品牌：廚房為推拉窗或平開窗，衛(wèi)

生間為上旋窗

（8）外墻裝修標準（材質）：一、二層采用黑色石材或黑

色拋光石專，二層以上面層采用ICI或同檔次高級環(huán)保

外墻涂料及高級外墻磚。

（9）屋頂材質及坡度：刮膩子找平；

（10）小區(qū)公共道路，綠地，車位，路燈等設施交樓同時交

付使用

2、主體結構

（1）主體結構形式：現(xiàn)澆鋼筋混凝土剪力墻結構；

（2）排水導用U-PVC管材；

（3）保溫方式與隔熱性：（外墻部分）外墻包括直接對外

墻體，與梯間相鄰房間的隔墻及不封閉陽臺外墻，封

閉陽臺與室外空氣接觸的維護結構其中，外墻部分采

用ZL膠粉聚苯顆粒、聚苯板外墻外保溫體系，傳熱

系數(shù)限值<0.60。不采暖樓梯間隔墻、靠外墻陽臺分

戶墻等處的隔斷熱橋和保溫措施采用40厚膠粉聚苯

顆粒保溫層；（外門窗部分）外墻門窗采用斷橋式鋁

合金節(jié)能窗，雙層中空玻璃；（屋面部分）平屋面保

溫層均為90厚難燃型聚苯板（G體系），傳熱系數(shù)

<0.5,坡屋面保溫層均為65厚擠塑板；

與不采暖地下室相鄰的住宅樓板保溫做法采用40厚

擠塑板保溫層

3、生活設施

1、電視：有線電視接口入戶，主臥室、次臥室、客廳均

設接口。

2、電話插口：客廳、主臥室及主衛(wèi)生間設接口。

3、信息網(wǎng)絡系統(tǒng)：提供社區(qū)寬帶網(wǎng)絡系統(tǒng)，每戶設兩個信

息點。

4、暖氣：地板輻射采暖，衛(wèi)生間采用高級散熱器做采暖設

施。

5、燃氣：天然氣入戶，設燃氣報警裝置。

6、給水：預留接口。

7、排水：預留下水口。

8、熱水：預留戶內熱水管網(wǎng)。

9、供電：統(tǒng)一供電，一戶一表。

10、電梯：永磁同步無齒輪曳引機拖動電梯。

11、樓宇可視對講系統(tǒng)。

12、24小時門禁系統(tǒng)。

13、周界防護系統(tǒng)。

14、電子公告牌顯示系統(tǒng)。

15、車庫設停車場管理系統(tǒng)。

16、消防報警聯(lián)動系統(tǒng)。

17、小區(qū)背景音樂。

（四）工程進度

I.交房時間：

2.是否有樣板間（開放時間）：有，9月14日

（五）景觀及環(huán)境

“丹桂里”建筑色彩以中國傳統(tǒng)建筑中的黑、白、灰三

色為建筑主體顏色，應和濰坊原生態(tài)建筑色彩，形成既具有

江南白墻甯瓦，又具有北地灰磚民宅的雙重特色。

建筑材料充分利用鄉(xiāng)土材料，如布瓦、灰磚、木飾、藤

麻等，強調建筑的原生態(tài)，以自然的材質最接近生命的原生

態(tài)，較現(xiàn)代鋼制、合成材料更為屬人。

建筑細部充分利用中國傳統(tǒng)建筑語匯與元素，如花

窗、欄桿、檐口等部位的傳統(tǒng)手法，賦予建筑強烈與鮮明的

民族的文化精神。

“丹桂里”的園林景觀理念取法濰坊古宅園林設計精髓，

設計理念園林和建筑相輔相成，融為一體。共同構成“城市山

林”的景觀意向。共同詮釋了現(xiàn)代濰坊最高品質的典雅生活。

園區(qū)景觀借鑒和隱喻傳統(tǒng)中式造園方式，經(jīng)過現(xiàn)代景觀

設計手法，建設具有中式園林意境的現(xiàn)代景觀環(huán)境。研究中式

傳統(tǒng)園林，對中式園林加以篩選提煉，選取中式園林經(jīng)典手

法，與現(xiàn)代景觀設計理念結合，創(chuàng)造意象化現(xiàn)代中式園林環(huán)

境。

（六）生活及配套

1、社區(qū)內部設施

（1）休閑娛樂設施：

（2）路標、路燈安置情況：未定

（3）垃圾處理方式及安放位置：未定

（4）化糞池位置：未定

（5）鍋爐房位置：無

（6）中水處理系統(tǒng)及位置：無

（7）會所規(guī)模：四星級會所；

（8）社區(qū)商業(yè)配套規(guī)模及位置：

（9）車位數(shù)量及位置（車位配比）：一期322個

2.社區(qū)周邊生活配套情況

<i>商業(yè)配套：中百住樂家旗艦店、沃爾瑪、利群大型超

市、中百購物廣場

（2）娛樂餐飲配套：西堤島咖啡、迪歐咖啡、避風堂、肯

德雞、重慶富喬、富華大酒店、信通大酒店

⑶運動休閑：人民廣場

（4）教育配套：新華小學、實驗中學、濰坊學院、衛(wèi)校、

藝校、公安干校、稅務學校

⑸醫(yī)療衛(wèi)生配套：哮喘病醫(yī)院、第二人民醫(yī)院、新城醫(yī)

院

（6）金融及郵政配套：工行、中國銀行、建行

（7）其它配套設施：市委市政府

二、開發(fā)團隊及合作單位介紹

（一）發(fā)展商背景介紹

1、公司名稱：山東崇德置業(yè)有限公司

2、成立時間:

3、注冊資金：

4、發(fā)展歷程：

5、開發(fā)項目名稱：丹桂里璞園.、丹桂里御園

6、榮譽及獎勵：

7、社會影響：

（二）建筑施工單位：

景致建設、山東振遠

（三）規(guī)劃、建筑設計單位：

不詳

（四）園林景觀設計公司:

不詳

（五）監(jiān)理公司：

無

（六）全案銷售策劃顧問公司：

開發(fā)商

（七）廣告公司

（七）法律顧問公司：

三、購房相關問題

（一）價格（產(chǎn)品差價系數(shù)定價法）

待定

（二）簽約

待定

（三）付款

1.接受何種付款方式：一次性、按竭

（四）按揭銀行：

待定

四、物業(yè)及會所服務類問題

（一）物業(yè)管理

1、物業(yè)公司名稱：山東崇德置業(yè)酒店管理公司

2、成立時間：

3、管理過項目：

4、收費標準：

附業(yè)主臨時公約如下：

1、基本要求

2、房屋管理

3、共用設施設備維修養(yǎng)護

4、協(xié)助維護公共秩序

5、保潔服務

6、綠化養(yǎng)護管理

（二）、物業(yè)收費項目及價格

（三）、業(yè)主臨時公約

（四）、其它約定

（五）會所服務：棋牌室、洽談室、休閑吧等；

第三部分：項目戶型明細表

一、戶型類型

1、戶型類型說明:

＞平層

二室二三室二三室二四室二五室三

廳一衛(wèi)廳二位廳二位廳二位廳四衛(wèi)

98-100155-165185-200270-290270-330

2、戶型特點

蚌田1二二近乎二玄而

優(yōu)勢：

＞戶形南北通透，各功能區(qū)

間均比較方正，利于擺放

家具。且主要居室全部為

南向，采光良好。

＞客廳及主臥面寬都較大,

居住舒玷度較高C

劣勢:

＞客廳位于兩個臥室中間,動靜分區(qū)不明顯。

＞過道較長浪費面枳。

優(yōu)勢：

＞客廳面積較大，且相對比

較方正。

＞主臥南向，大面寬，陽臺

采光面較大，舒適性較

高。

＞衛(wèi)生間做到干濕分離。

-、區(qū)位優(yōu)勢

奎文區(qū)是濰坊市的城市核心區(qū)域，是全市的金融、商貿、文

化中心，面積71平方公里，轄7處街道及奎文城市經(jīng)濟開發(fā)

區(qū)、奎文鋼城經(jīng)濟發(fā)展區(qū)，共65個村、44個社區(qū)，總人口

35.3萬。

奎文地處城市中心，人流、物流、資金流、信息流集中，城

市基礎設施配套完備，社區(qū)服務功能日趨完善，創(chuàng)業(yè)發(fā)展環(huán)境

優(yōu)越。除了商業(yè)項目外在奎文區(qū)的住宅定位也都在中高檔，主

要面向的是提高生活品質為目的的消費群體。由于奎文擁有繁

榮的經(jīng)濟、便利的交通，土地資源有限加上張面河、虞河、白

浪河的美麗景色，因此，住在奎文已成為濰坊市民置業(yè)的首

選。房價相對較高，在全市處于領跑者的地位。

二、【休閑配套】：區(qū)域周邊有正榮廣場、佳樂家、利群超市、

KFC、、利群超市、肯德基、中百商廈、等資源。

二、交通優(yōu)勢

＞交通路網(wǎng)發(fā)達，主干線有公交車有15路金寶國際會展中心一

王譚公交樞紐站，56路火

車站一腫瘤醫(yī)院,52路汽車站一翰林新城，及全新維修的福壽

東街、金馬路、北宮街交通路網(wǎng)四通八達，到達濰坊市中心

驅車只需10余分鐘

＞公交乘車路線：

令15路金寶國際會展中心一王譚公交樞紐站，

?56路火車站腫瘤醫(yī)院，

?52路汽車站一翰林新城

三、產(chǎn)品優(yōu)勢

現(xiàn)代中式宜居建筑：事業(yè)中天的巔峰人士，已經(jīng)告別了裘馬

輕狂的時代，開始傾心脈脈山水間萬種風情的對峙，于風生水起

之間，體味生活的本義。這或許是人類最高生活的夢想。以中國傳

統(tǒng)建筑中的黑、白、灰三色為建筑主體顏色，形成具有江南白墻、

北地灰磚的民宅特色C同時在建筑風格設計中充分利用中國傳統(tǒng)建

筑語匯與元素，如花窗、雕棱等部位的傳統(tǒng)手法，賦予建筑強烈

與鮮明的民族的文化精神。

城市山林水墨丹桂：天地有一種無言的美，它在時間的流程中默默地顯

示出春、夏、秋、冬四時周而復始的有序運行，而一年四季除了顯現(xiàn)為

氣候冷熱等變化之外，更鮮明地顯現(xiàn)為山水花木的種種具體形象的先后交

替和變化。丹桂里在設計中掌握了景觀的時間性，而且不斷地直至主動地、

充分地利用和把握自然性的天時之美，使“良辰“和“美景”互相融合，時間和

空間相互交感，共現(xiàn)”與天地合其德“，”與四時合其序”的美。建筑與園林融于

一體，是謂：城市山林；意境與功用并歸其間。

社區(qū)整體設計中園林和建筑相輔相成，融為一體。建筑外灰空間的合理

利用能夠充分滿足人們在小區(qū)內隱私權的需要，把開放空間與現(xiàn)代建筑的

私密空間有效溝通，共同構成‘城市山林”的景觀意向。園區(qū)景觀借鑒和隱喻

傳統(tǒng)中式造園方式，經(jīng)過現(xiàn)代景觀設計手法，建設具有中式園林意境的現(xiàn)代

競觀環(huán)境。研究中式傳統(tǒng)園林，對中式園林加以篩選提煉，選取中式園林經(jīng)

典手法，如框景、對景、移步易景等手法，以現(xiàn)代景觀設計理念結合，創(chuàng)

造意象化現(xiàn)代中式園林環(huán)境。

四、生活優(yōu)勢（產(chǎn)品內、外部配套便利性，區(qū)域的發(fā)展有可能帶

來的配套設施完善進程）

＞社區(qū)內部設施

?休閑娛樂設施：待定

令路標、路燈安置情況：待定

?垃圾處理方式及安放位置：待定

?化糞池位置：待定；

小鍋爐房位置：待定；

令6中水處理系統(tǒng)及位置：待定；

令會所規(guī)模及位置：一二期結合處

＞社區(qū)周邊生活配套情況

令商業(yè)配套：高新服務廣場、佳樂家超市、利群超市、

中百商廈

?娛樂餐飲配套：金山城、金百萬、中華小土豆、KFC、

淮揚村酒樓

?運動休閑：政府廣場、富華游樂園、水上皇宮、富

華國際會展中心

令教育配套：濰坊學院、濰坊信息職業(yè)技術學院、高薪

雙語幼兒園

?醫(yī)療衛(wèi)生配套：腫瘤醫(yī)院、開發(fā)區(qū)人民醫(yī)院、德仁醫(yī)

院

令金融及郵政配套：交通銀行、建設銀行、中國銀行、

郵局

令其它配套設施：加油站

四、價格優(yōu)勢

待定

第五部分：競爭項目情況及分析

一、重點競爭項目深度分析

1、區(qū)域房地產(chǎn)市場分析

項目名稱東方春天銘海花園翰林新城上東國際商務公寓東方世紀城

多層、小高層、

項目類型多層、小高層小高層小高層高層

高層

福壽東街與東高新技術開高新技術開發(fā)區(qū)

東風街富華路東明路與北宮東街交

樓盤地址方路交叉口西發(fā)區(qū)濰坊學濰坊學院北門向

向北50米路東叉口東南角

南側院東院對面北50米路東

銷售均價35003360320030002700

占地面積約2萬平方米14畝5萬平方米8萬平方米6萬平方米

總建筑面積3萬平方米17萬平方米16萬平方米17萬平方米

規(guī)劃戶數(shù)200246240216一期500多戶

1、核心競爭區(qū)域內項目分析

項目名稱東方春天

項目類型多層、小高層

樓盤地址東風街富華路向北50米路東

開發(fā)商濰坊辰隆苴業(yè)有限公司

代理公司山東四季嶺行/策劃：藍創(chuàng)思維

占地面積約2萬平方米

總建筑面枳3萬平方米

容積率1.6

綠化率32%

規(guī)劃戶數(shù)200

開盤日期10月底

交房日期多層10月高層6月

主力戶型272/1:3/2/1

主力戶型面積90-130

交房標準毛坯房

物業(yè)費待定

車位價格待定

配套設施社區(qū)底商

主要客群地域濰坊市區(qū)，高新，奎文為主

私營業(yè)主較多，企再業(yè)單位收入較

主要客群階層

高者

主要購買動機地段，周邊環(huán)境比較良好

主要抗性分析靠近腫瘤醫(yī)院

口型分析

去卡碧*11公平安工會

書屏

優(yōu)勢：

＞兩個臥室均為南向，采光良

好。

＞客廳比較方正，利于擺放家

具。

劣勢:

＞臥室面寬較小，采光面不大。

＞設置在主臥的衛(wèi)生間減少了主臥的使用面積，增加了過道

面積，使用率降低。

＞走廊過于狹長，浪費了較多的而和一

優(yōu)勢:

-笈卡麥*QQ平平漏蟲

兩人臥室均為南向，采光良

好。

廚房及衛(wèi)生間均為全明設

i+o

衛(wèi)生間做到干濕分離。

/I2*+

項目名稱翰林新城

項目類型小高層

樓盤地址高新技術開發(fā)區(qū)濰坊學院東院對面

銷售熱線8538811/8538855

開發(fā)商濰坊佳馨房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

代理公司無

占地面積5萬平方米

總建筑面積17萬平方米

容積率1.7

綠化率37%

規(guī)劃戶數(shù)240

開盤日期10月

交房日期年底

主力戶型2/1/1：3/2/1;

主力戶型面積96:130

交房標準毛坯房

物業(yè)費0.7

車位價格5萬元

配套設施社區(qū)商業(yè)、幼兒園。

主要客群地域濰坊市高新區(qū)、濰坊市區(qū)

濰坊學院教師、高新區(qū)企事業(yè)單位

主要客群階層

收入較高者、私營業(yè)主

主要購買動機距離單位較近、交通便利

主要抗性分析距離市區(qū)主要商業(yè)區(qū)較遠

項目名稱北海公寓

項目類型小高層，高層

高新技術開發(fā)區(qū)玉清街以北，北海

樓盤地址

路以東1

銷售熱線8886333.■

J11J?

開發(fā)商魯偉實業(yè)

-L――

代理公司利百士投資置業(yè)顧問有限公司一1I一■

■

占地面積45畝

總建筑面積7萬平方米?

容積率約2.3

綠化率35%

規(guī)劃戶數(shù)600

開盤日期12月8日

交房日期12月底

主力戶型2/2/1:2/2/1

主力戶型面積87-83

交房標準毛坯房

物業(yè)費待定

車位價格待定

配套設施社區(qū)底商、小型會所、露天運動區(qū)

主要客群地域高新區(qū)為主

主要客群階層年輕白領客戶居多

沿街無商鋪社區(qū)環(huán)境比較好，價

主要購買動機

格比較便宜，具備升值潛力

項目位置距離主:要商業(yè)區(qū)較遠，購

主要抗性分析

物不便。

2、有效競爭區(qū)域研究

項目名稱項目類型樓盤地址位置描述

玫瑰園小高層、高層新華路與新北宮東街交匯處

丹桂里高層東風東街與新華路交叉口緊鄰核心商業(yè)區(qū)，區(qū)域配套較為

完善

龍澤名都高層東風東街與新華路交叉口與丹桂里配套共享

東方春天多層、陸層東風街與富華路交叉口向北50靠近游樂園

米路東

盛世豪庭多層、高層奎文文化路66號，勝利街以南盛世豪庭可享河岸風景，景觀資

300米，文化路以西源資源佳

翰林新城小高層高新技術開發(fā)區(qū)濰坊學院東院靠近高新技術開發(fā)區(qū)濰坊學院

對面

基礎數(shù)據(jù)

項目名稱占地面積總建筑面積容積率掾化率規(guī)劃戶數(shù)

玫瑰園40畝12萬平方米340%600

丹桂里138畝21.2萬平方米2.350%1970（二期

700）

東方春天約29畝3萬平方米1.632%200

盛世豪庭三期共360畝52萬平方米2.0942%二期750

翰林新城5萬平方米17萬平方米1.737%二期240

龍澤名都30畝6.8萬平方米3.1437%750

3、有效競爭區(qū)域內項目分析

玫瑰園項目規(guī)劃：

玫瑰園的項目樓座采用

營式排列。

所有樓座底層架空，將

社區(qū)各景觀組團融為一

體，體現(xiàn)社區(qū)景觀整體

通透感。

＞園林景觀以巴厘島風情園林為主題，綠植使用較多。

＞園林中包含一部分水系景觀及一個下沉式廣場C

丹桂里項目規(guī)劃:

＞項目呈反S形，整個項目樓座

以階梯狀分布為主，小區(qū)內部

規(guī)劃了幼兒園和會所。

＞丹桂里的規(guī)劃以中式園林景觀

為主題，社區(qū)園林中運用了大

量水系景觀，并增加了地表的

起伏，營造古典園林氛圍。

＞植物多采用北方樹種，也包含

了如竹、柳等中國傳統(tǒng)植物,

盛世豪廷項目規(guī)劃:

＞盛世豪廷二期項目的樓座

采用營式分布，排列比較

中規(guī)中矩。

＞由于項目位置臨近虞河，

外部景觀優(yōu)勢比較明顯，

因此小區(qū)內部的景觀設計

立面效果

玫瑰園

＞玫瑰園外立面采用新古典主義風格，外立面大氣不乏精致,

采用了較多的孤線及飄窗設計。

＞樓體一、二層采用花崗巖干掛，藝術拼接，保持外立面莊

重典雅，提升了社區(qū)整體品質。

＞立面偏重歐式風格，是現(xiàn)階段樓盤購買客群較為追捧的風

格。

＞濰坊市首家在建筑設計中考慮空調機位內隱藏雨水管，住

宅采用LOW-E中空鋼化玻璃，半地下車庫。

丹桂里：

＞丹桂里外立面以現(xiàn)代時尚簡約風格為主，偏重德式風格,

色彩比較厚重。

＞整體風格借鑒了北京觀湖國際的創(chuàng)作思路，配合其二期復

式產(chǎn)品，在外立面設置了跳躍性陽臺。

＞一、二層采用黑色石材或黑色拋光磚，二層以上面層采用

ICI或同檔次高級環(huán)保外墻涂料及高級外墻磚。

＞在沙盤的制作過程中，沒有適當縮小單體比例，沙盤模型

?盛世豪廷:

＞盛世豪廷的外立面以歐式風格為主，主色調為淡藍色及灰

色，采用了傳統(tǒng)的三段式建筑設計。

＞觀景公寓部分運用了較多的角飄窗、大面積落地窗的設計,

最大化利用自然景觀條件。

主力戶型

主力戶型面積區(qū)間

項目名稱玫瑰園丹桂里東方春天盛世豪庭翰林新城龍澤名都

主力戶型一期3/2/2;二期2/1/1：3/2/1：3/2/2

3/2/13/2/22/2/1;3/2/1

3/2/2：4/2/2;5/3/4

主力面積一用94-158;二期96:130120-140

80-135130-15090-130

16A300平方米

＞丹桂里二期以160平米以上大戶型為主，項目二期客群定位升

級。

＞其余產(chǎn)品主力戶型面積依然以100—130的三室兩廳一衛(wèi)/兩衛(wèi)

為主，亦是濰坊置業(yè)客群的主力選擇面積。

優(yōu)勢：

＞南北通透，客廳方正，利于

家具擺放，且房間為全明設

計，采光良好。

＞餐廳有直接采光，與客廳戶

形，形成南北通透，豐富了

用餐環(huán)境。

劣勢:

＞西南臥室門距離入口過近,影響私密性。且處于動區(qū)包圍之

中，會受由于進出正門以及客廳和活動聲音的影響。

＞兩個衛(wèi)生間的位置較為靠近，西南臥室居住者使用不便。

優(yōu)勢:

＞南北通透，客廳方正，利于

家具擺放，且房間為全明設

計，采光良好。功能區(qū)設計動

靜分離，

＞主臥南向，大面寬設計，居

住舒適度較高。

成H卜瑞在1QGQ平*二去

優(yōu)勢：

＞主要功能間均位于南向，

采光良好。

＞功能間分區(qū)做到了動靜分

田XU?二7工11ncrTT7AlZ.優(yōu)勢:

＞臥室均位于南向，大飄

窗設計，采光良好?？?/p>

與北側的客廳呼應，南

北通透。

＞功能間分區(qū)做到了動靜

分離，北側為動區(qū)，南

側為靜區(qū)。

＞戶形比較方正，利于擺

放家具。

l.項目進度:

?玫瑰園：

11月3日體驗中心正式亮相，結合雞尾酒會及水果沙拉盛宴,

舉辦了規(guī)模較大的售樓處/體驗區(qū)開放儀式。同時開放兩套1:1

精裝樣板房，一套體現(xiàn)交房標準的樣板房，以及巴厘島風情的

園林體驗區(qū)。蓄客周期至今6個月。

工程進度玫瑰己建至地上一層頂板，一期7棟，11-18F小高層

?丹桂里

丹桂里一二期產(chǎn)品時間連接比較緊密，二期產(chǎn)品獨立蓄客從3

月開始。預計5月10日開盤，獨立蓄客期超過2個月。在一期

積累了大量客戶的情況下，二期推出時又集中力量做了大量的

推廣，再次吸引了較多客戶的關注。

一期5T0#樓，共6棟，540戶，一梯兩戶，共9種戶型，主力

戶型三室兩廳；

二期11-21#樓,共10棟;

三期1-4#樓，共4棟商住。

2.營銷競爭

現(xiàn)場包裝：

?玫瑰園

＞售樓處外立面美觀大氣，門口設置了外籍門童。售樓處內部

接待區(qū)采用雙層挑高，并設置了開發(fā)商的形象展示墻。

＞在售樓處設有園體驗區(qū)，并設置兩個精裝修樣板間和一個

毛坯房材料展示樣板間，體現(xiàn)了開發(fā)商的細致之處。

＞項目圍檔明顯，并設立大塊戶外指示版，客戶易到達。

?丹桂里

＞售樓處LOGO設置明顯，易于為到訪客戶尋找，同時也容易

吸引路過的客戶。

＞售樓處內部分區(qū)不夠明確，使得到訪客戶無法在第一時間

得到售樓人員的接待。

＞現(xiàn)場氛圍包裝較好，有鋼琴等額外的設備提高項目檔次,

樹立項目高端形象。

?盛世豪廷

?售樓處包裝相

對比較簡單，頂

部設置了盛世

豪廷的LOGO,

售樓處外部及工地現(xiàn)場設置了工地圍擋。

樣板間

玫瑰園、丹桂里及盛世豪廷等定位高端的公寓項目均設立了

樣板間，且樣板間設置精美。高端項目賣點除產(chǎn)品本身外，更加側

重的是對生活方式的渲染。本項目現(xiàn)階段由于工程進度，無法保證

開盤前完成樣板間，勢必是本項目的弱勢之一，需要經(jīng)過三維動

畫的制作、宣傳彌補劣勢。

?玫瑰園

在其售樓處設立了體險區(qū)，分別設置了兩個精裝修樣板間及一個

毛坯房材料展示樣板間。

＞樣板間內裝修以歐式為主，配合項目整體"巴厘島風情”的格

調。配合高端項目的定位，在裝修風格的細處體現(xiàn)奢華的感覺,

類似別墅項目的裝修。由于不是在實體樓內裝修，戶型面積比

例部分放大。

＞毛坯房材料樣板間設置了地板材料展示、衛(wèi)生間防水面展示、

玻璃材料展示及部分電工材料展示，很好的體現(xiàn)了開發(fā)商對于

建筑用料的精細之處，使到訪業(yè)主對于房屋品質更有信心。

?丹桂里

＞配合項目中式的宣傳調性，裝修風格以新中式為主，并輔

以部分現(xiàn)代風格，講究以新穎的配飾、較多的綠植來提點

裝修亮點。

＞由于燈光不足及選擇一樓，部分光源遮擋，室內采光欠佳,

居住的感覺較差。

營銷包裝

項目訴求：

項目名稱項目訴求

玫瑰園美宅，不只是居住

丹桂里福地核心，傳世名宅

盛世豪廷藏風聚氣，貴族領地

東方春天讓生活筑在春天

＞丹桂里、盛世豪庭的項目訴求主打“區(qū)位”，以強調項目

階段性的核心賣點

＞玫瑰園的訴求更強調的“產(chǎn)品"，主要針正確是居住更新?lián)Q

代的二次置業(yè)高端客群

＞丹桂里的二期產(chǎn)品升級，較高的價格、較大的戶型需要更

多產(chǎn)品層面的支撐，在訴求層面上維持原有的SLOGN基礎

上：將二期產(chǎn)品定位為“闊宅””復式空中院堂俯臨豪門"

輔案名“御園”，增加了生活意境的輔助宣傳”進退之間，了

悟人生至境”

平面表現(xiàn)

丹桂里:

I江

-r

別

俞

2(年7

第

＞項目的定位以中式為主來源于關于地名的衍生，但與項目

產(chǎn)品的偏德式建筑不吻合

玫瑰園

:；膘"

WjS)強調實景展示，給與產(chǎn)品“美宅”

GARDEN

美宅，不只站居住的概念

中士■T7IIIMT/Mr小☆口小士田

營銷渠道：

濰坊市房地產(chǎn)營銷的渠道相對較單一，主要集中在戶外、報廣、

車體及活動：

戶外廣告

戶外大牌是房地產(chǎn)項目主要渠道之一,

玫瑰園和丹桂里均在新華路設置了大型戶

外廣告牌（兩個項目用了同樣一個三面

翻）。

擎天柱、水牌等渠道由于政府原因，數(shù)量較少

報廣

主要投放媒體為濰坊晚報、信報和晨鴻信息。

丹桂里在4、5月份報廣投入力度較大，月費用在10—15萬元

左右。

玫瑰園近期為5月10日開盤蓄客、造勢，報紙廣告的投放量

較大，近期投放周六版的城市信報做開盤預告。

事件營銷活動：

濰坊房地產(chǎn)高端項目在營銷推廣中使用了較多的事件營銷活動來

造勢。以丹桂里為代表的高端項目，經(jīng)過一系列的事件營銷活動,

有效的聚集了人氣，提升了項目知名度，為項目奠定了厚實的口

碑宣傳層。

我們以玫瑰園、丹桂里的事件營銷為主要的研究對象，以期充分

了解競爭對手的營銷動態(tài)：

玫瑰園：

玫瑰園11月3日體驗中心亮相（體驗活動）:

內容：雞尾酒會，燒烤會

三天人流量達到上萬人次，同行、投資者、老業(yè)體驗主、

媒體記者等給予了高度的評價?，F(xiàn)場還舉行了雞尾酒、水

果沙拉盛宴等活動。

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玫瑰園獲得濰坊房地產(chǎn)風尚大賽”最佳樓盤獎”（事件營銷）

1月8日，濰坊房地產(chǎn)風尚大賽頒獎盛典在濰坊大酒店多功

能廳隆重舉行，德潤企業(yè)獲得了“城市建設特別貢獻獎"和“

誠信企業(yè)獎”，玫瑰園項目獲得了“最佳樓盤獎”。

2月20日至3月23日由名屋物業(yè)舉辦的"名屋社區(qū)杯攝影大

賽”（活動營銷）

主題：體現(xiàn)濰坊市名門世家、名門現(xiàn)代城、左岸華庭、盈隆

獎項設置

全場設大獎1名：獎現(xiàn)金1000元和價值800元的全年健身游泳

卡一張；

一等獎2名：各獎價值800元的全年健身游泳卡2張；

二等獎4名：各獎價值800元的全年健身游泳卡1張；

三等獎6名：各獎價值200元的精美禮品一份；

優(yōu)秀獎若干名，各獎精美禮品一份

搜房網(wǎng)召開玫瑰園項目在線推介會：（事件營銷）

4月10日下午2:00-3:00,搜房網(wǎng)邀請玫瑰園項目的相關負責

人做客搜房網(wǎng)上聊天室，現(xiàn)場解答網(wǎng)友提問。

5月10日開盤：（活動營銷）

內容：體驗區(qū)上演大型生活秀。

丹桂里:

6月30日濰坊電視臺全程直播【丹桂飄香一丹桂里開盤晚會】

（事件營銷）

丹桂里開盤慶典晚會國際視野教育之旅一一香港”迪斯尼樂

園、香港大學”雙飛四日游，香港迪斯尼樂園雙飛四日游（事

件營銷）

“丹桂里”杯濰坊市第九屆少兒才藝電視大賽。（事件營銷）

報紙，廣播頻道舉辦。

”燈塔行動”丹桂里物業(yè)總經(jīng)理大型電視海選（事件營銷）

■

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燈塔行動即口啟動

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■■

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8月起始，崇德?丹桂里主辦，深圳尚美佳機構、找我中文

網(wǎng)、智聯(lián)招聘、戴德梁行、濰坊電視臺、濰坊人民廣播電

臺、濰坊晚報協(xié)辦的"我的管家我來選”燈塔行動之丹桂里物

業(yè)總經(jīng)理大型電視海選。

中國地產(chǎn)優(yōu)秀景觀樓盤及創(chuàng)新景觀設計師揭曉，丹桂里榜上有

名（事件營銷）

9月6日丹桂里物業(yè)顧問一國際著名代理和物業(yè)服務商戴德梁

行青島分公司成立。

二三線城市推廣重點便是“公信力”的建立，事件營銷是建

立項目公信力的主要方式之一，主要競爭項目高調的事件活動本

項目奠定了口碑層，為項目價格實現(xiàn)奠定了基礎。而這一方面是

本項目在短時間內入市需要客服的重點之一。事件營銷也必須做

為本項目后期營銷推廣的重要渠道之一。

車體廣告：

＞由于戶外廣告受政策影響，可選擇余地較少，濰坊的車體

廣告變成為主要的推廣渠道，這也是在二，三城市的渠道

特點，車體廣告告知面廣，效果較為穩(wěn)定，

＞玫瑰園、丹桂里、盛世豪庭均在濰坊市主要公交線路設置

了車體廣告。當前玫瑰園在32、25、53路公交車上設置

了車體廣告。丹桂里和盛世豪廷均在一期產(chǎn)品推廣時設置了

車體廣告，特別盛世豪廷在一期銷售期間曾買斷6