.1高層樓宇機(jī)電設(shè)備管理

物業(yè)公司梯隊(duì)培訓(xùn)

2021年1月高層樓宇機(jī)電設(shè)備管理高層樓宇機(jī)電設(shè)備管理高層樓宇機(jī)電設(shè)備管理高層樓宇機(jī)電設(shè)備管理在創(chuàng)優(yōu)考評(píng)時(shí)，設(shè)備考評(píng)組考查的就這兩項(xiàng)，首先到現(xiàn)場(chǎng)查看設(shè)備的管理是否到位，如制度上墻，設(shè)備清潔，設(shè)施齊全，操作人員對(duì)設(shè)備操作標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)備運(yùn)行良好，無(wú)異常情況；其次是檢查平時(shí)的工作記錄完整，檔案管理到位。一、高層樓宇的設(shè)備分類〔重點(diǎn)講述這些設(shè)備在日常的管理〕：高層樓宇機(jī)電設(shè)備管理高層樓宇機(jī)電設(shè)備管理對(duì)供電設(shè)備的維修保養(yǎng)，除了平時(shí)的點(diǎn)檢，根據(jù)用電負(fù)荷情況，每年至少進(jìn)行一次全面檢查、清理，鎖緊母線及開關(guān)接線端螺母，清理開關(guān)設(shè)備的衛(wèi)生；每五年全面檢修一次，包括拆開開關(guān)進(jìn)行修理，清掃積碳，檢查開關(guān)觸頭扣合情況，絕緣老化程度。供配電設(shè)備檢修一般在設(shè)備低峰期進(jìn)行，因?yàn)樘鞗鲐?fù)荷低，各種緊固螺絲有可能松動(dòng)，檢修方法采取分段停電、分段檢修，把停電影響減到最小。高層樓宇機(jī)電設(shè)備管理對(duì)于長(zhǎng)期不運(yùn)行的設(shè)備，將如何管理呢？如發(fā)電機(jī)，對(duì)這些平時(shí)不運(yùn)動(dòng)設(shè)備，應(yīng)定期帶它出來(lái)歷練歷練，不然就會(huì)銹死，規(guī)定每?jī)芍苁謩?dòng)試機(jī)一次、每季帶負(fù)荷試機(jī)一次，每次開機(jī)前都應(yīng)檢查燃油、機(jī)油、水、電瓶電壓是否正常；從平安用電的角度考慮，用戶室內(nèi)開關(guān)配電，每戶不少于5位。高層樓宇機(jī)電設(shè)備管理2、運(yùn)輸系統(tǒng)〔電梯〕分有客梯、貨梯、消防梯、自動(dòng)扶梯；分低速梯〔＜1m/s〕、快速梯〔1m/s≤v＞2m/s〕、高速梯〔≥2m/s〕、超高速梯〔≥4m/s〕高層樓宇機(jī)電設(shè)備管理高層樓宇機(jī)電設(shè)備管理2、3電梯每半月必須由專業(yè)維修人員進(jìn)行一次例行保養(yǎng)，每年都由質(zhì)量監(jiān)督局特檢所進(jìn)行一次電梯平安檢查，每5年做一次負(fù)荷調(diào)校試驗(yàn)〔做超載試驗(yàn)〕。電梯必須持?平安檢驗(yàn)合格證?，在合格證的有效期限內(nèi)運(yùn)行，與維保單位簽訂維修保養(yǎng)合同時(shí)，約定急修〔包括困人〕應(yīng)在半小時(shí)到達(dá)事故現(xiàn)場(chǎng)〔考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)要求30分鐘〕。高層樓宇機(jī)電設(shè)備管理3、中央空調(diào)系統(tǒng)空調(diào)系統(tǒng)分為空氣處理部份和和制冷部份，制冷部份分為冷卻水系統(tǒng)和冷凍水系統(tǒng)；空調(diào)主機(jī)、冷卻水泵、冷凍水泵、冷卻塔、風(fēng)機(jī)盤管。中央空調(diào)最重要維保局部——水質(zhì)處理淮安地區(qū)的自來(lái)水呈弱酸性，管壁鐵質(zhì)易被水氧化，氧化鐵不但造成空調(diào)設(shè)備腐蝕、使用壽命縮短，還堵塞風(fēng)機(jī)盤管，造成流水不暢；必須請(qǐng)專業(yè)的水處理公司。定期投放緩蝕劑、阻垢劑、殺菌等藥劑。其次是塵網(wǎng)清洗?！惨慌_(tái)200冷噸空調(diào)主機(jī)180萬(wàn)〕高層樓宇機(jī)電設(shè)備管理4、給排水系統(tǒng)水池、水箱、〔生活、消防、污水〕泵、〔污水、雨水〕井、化糞池等。高層供水方式通過(guò)二次供水設(shè)施，二次供水設(shè)施管理：水池、水箱應(yīng)每半年清洗消毒一次，清洗工作人員必須持有效健康證，水務(wù)局檢測(cè)中心水質(zhì)化驗(yàn)單；取得水務(wù)局二次供水設(shè)施?清洗消毒合格證?；供水設(shè)施應(yīng)專人管理，水池口加蓋加鎖；通氣管、溢流管口加防護(hù)罩。二次裝修驗(yàn)收時(shí)，應(yīng)檢查排污管道是否標(biāo)準(zhǔn)，防止污水排入雨水管道。對(duì)于水泵保養(yǎng)，主要通過(guò)?設(shè)備日常巡視檢查要求?，定期切換和輪流使用，進(jìn)行強(qiáng)制保養(yǎng)。高層樓宇機(jī)電設(shè)備管理高層樓宇機(jī)電設(shè)備管理高層樓宇機(jī)電設(shè)備管理二、設(shè)備管理內(nèi)容一〕設(shè)備檔案管理〔一〕設(shè)備檔案管理分類〔1〕設(shè)備原始檔案1、訂貨合同或安裝合同及發(fā)票〔設(shè)備型號(hào)、供貨商、設(shè)備原值、出廠日期、安裝日期、使用日期都是做設(shè)備臺(tái)賬原始數(shù)據(jù)〕1、設(shè)備清單或裝箱單2、產(chǎn)品合格證明書3、隨機(jī)資料〔設(shè)備圖紙、使用維護(hù)說(shuō)明書、安裝調(diào)試說(shuō)明書〕4、安裝調(diào)試驗(yàn)收?qǐng)?bào)告高層樓宇機(jī)電設(shè)備管理高層樓宇機(jī)電設(shè)備管理〔二〕檔案資料的作用：〔具有憑證作用和參考作用〕1、憑證作用設(shè)備的訂貨合同及記錄表格是設(shè)備的原始檔案，是歷史的真憑實(shí)據(jù)。有時(shí)還可作為責(zé)任劃分的憑證。2、參考作用設(shè)備臺(tái)賬及記錄表格可以記錄物業(yè)設(shè)備從訂貨到安裝、調(diào)試到目前的全部過(guò)程。便于人們查考以往情況，指導(dǎo)今后工作，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，掌握管理規(guī)律。特別是編制設(shè)備維修方案時(shí)，起到關(guān)鍵的參考作用。高層樓宇機(jī)電設(shè)備管理二〕平安管理首先是要保障維修人員的人身平安；其次是保證設(shè)備平安運(yùn)行、可靠運(yùn)行。日常管理要始終把平安生產(chǎn)放在工作首位?！?〕 制定〔必要的〕制度：制定健全的崗位職責(zé)、設(shè)備的操作規(guī)程、作業(yè)指導(dǎo)書；制定日常巡視檢查制度、維修保養(yǎng)制度、交接班制度、事故報(bào)告制度。各類管理制度及設(shè)備運(yùn)行記錄表格，不是越細(xì)越復(fù)雜越好，應(yīng)結(jié)合企業(yè)實(shí)際情況，運(yùn)作模式，制定可操作性、實(shí)用性的管理制度，防止少說(shuō)空話、少說(shuō)廢話，言出必行。高層樓宇機(jī)電設(shè)備管理高層樓宇機(jī)電設(shè)備管理A、責(zé)任制度：要求責(zé)任明確，責(zé)任到人。原因是：如果你要求大家都管，可以認(rèn)為大家都不會(huì)管，出了事情都會(huì)推諉〔三個(gè)和尚沒水吃，中國(guó)人普遍素質(zhì)〕，所以每臺(tái)主要設(shè)備應(yīng)指定專人負(fù)責(zé)管理。值班人員只對(duì)當(dāng)班設(shè)備運(yùn)行管理負(fù)當(dāng)班責(zé)任，設(shè)備有故障不及時(shí)處理，造成的后果，設(shè)備責(zé)任人負(fù)責(zé)。B、值班制度：按?設(shè)備巡視檢查要求?定期巡視檢查設(shè)備，能夠及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，解決問(wèn)題，值班人員對(duì)設(shè)備巡視結(jié)果，在記錄表格中表達(dá)。C、交接班制度：值班人員按規(guī)定為設(shè)備的當(dāng)班責(zé)任，接班人員接班時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題不及時(shí)處理或報(bào)告，接班后責(zé)任由他負(fù)責(zé)。高層樓宇機(jī)電設(shè)備管理〔3〕 事故防范管理結(jié)合大廈管理檔次及管理特點(diǎn)，制定各類設(shè)備事故應(yīng)急處理流程及措施，?全國(guó)物業(yè)管理示范大廈標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)那么?有明確要求，如停電應(yīng)急處理措施；電梯應(yīng)急處理方案；停水、中央空調(diào)也都有。做到即使出現(xiàn)了設(shè)備意外性故障〔搶修〕，也能游韌有余地排除故障，防止舉手無(wú)策。舉例：電梯困人救援程序，消防中心接到電梯報(bào)警后，通過(guò)監(jiān)控與電梯對(duì)講確認(rèn)是否困人，如情況屬實(shí)，消防中心立即通知巡邏保安和值班電工趕赴現(xiàn)場(chǎng)，救援時(shí)必須按照原定操作程序，先是穩(wěn)定乘客心情，然后才將電梯門關(guān)閉，接著才是停電、盤車、救人。高層樓宇機(jī)電設(shè)備管理〔4〕培訓(xùn)教育：企業(yè)在選聘的維修人員時(shí)，對(duì)個(gè)人的技能要求較高〔中級(jí)技工〕，配備有強(qiáng)電工〔上下壓維修電工〕、弱電工〔消防、防盜對(duì)講、監(jiān)控〕、空調(diào)工、電梯工、管道工〔電、氣焊〕。特種作業(yè)人員必須持證上崗，鼓勵(lì)大家參加勞動(dòng)部門的各項(xiàng)技能培訓(xùn)，提倡一專多能，物業(yè)對(duì)維修人員要求是多面手〔萬(wàn)金油〕，包括到業(yè)主家修馬桶、做泥水活、焊單車棚?？偨Y(jié)：維修人員的素質(zhì)要求：1、是高度的責(zé)任心〔敬業(yè)精神〕；2、是嫻熟的專業(yè)技能；3、有健康的身體、良好的效勞意識(shí)等。高層樓宇機(jī)電設(shè)備管理維修人員技能要求“一清、二能、三好、四會(huì)、五化、六查、七無(wú)〞。一清：對(duì)設(shè)備、設(shè)施管理規(guī)章制度要清楚；二能：對(duì)各種設(shè)備的性能、功能要明白；三好：對(duì)各種設(shè)備要做到管好、用好、修好；四會(huì)：對(duì)各種設(shè)備會(huì)使用、會(huì)保養(yǎng)、會(huì)檢查、會(huì)排除故障；五化：設(shè)備圖紙檔案化、住戶檔案分類化、維修保養(yǎng)智能化、施工管理標(biāo)準(zhǔn)化；六查：對(duì)設(shè)備、設(shè)施及施工管理做到日查、巡查、檢查、督查、核查、復(fù)查；七無(wú)：機(jī)電設(shè)備無(wú)灰塵、設(shè)備運(yùn)行無(wú)故障、平安運(yùn)行無(wú)隱患、房屋外觀無(wú)礙觀、設(shè)施結(jié)構(gòu)無(wú)損壞、居住環(huán)境無(wú)障礙。高層樓宇機(jī)電設(shè)備管理〔4〕 設(shè)備事故處理原那么〔三不放過(guò)原那么〕在管理中，再怎么力爭(zhēng)防范于未燃也好，再怎么完善維修方案也好，但有時(shí)百密也有一疏，對(duì)于設(shè)備出現(xiàn)偶然性的故障后，應(yīng)遵循處理原那么：即事故原因未查清不放過(guò)；對(duì)事故責(zé)任者未處理不放過(guò)；事故后沒有采取改善措施不放過(guò)。高層樓宇機(jī)電設(shè)備管理三〕經(jīng)濟(jì)運(yùn)行管理大廈的管理本錢中，除了人員工資外，共用水、電費(fèi)占據(jù)管理本錢的大頭，為了節(jié)約開支，降低本錢，共用設(shè)施設(shè)備的節(jié)能運(yùn)行成了物業(yè)企業(yè)經(jīng)常研究的課題?！?〕共用場(chǎng)所照明節(jié)能：1、在大堂出入口、地下車庫(kù)、設(shè)備房等需常亮的地方，在滿足一定的亮度情況下，將原有的燈具停用一部份，能省一盞是一盞，大堂的照明由保安根據(jù)需要控制一些外飾燈具的啟停，利用節(jié)能燈耗電量小的優(yōu)點(diǎn)，使用方便維修的節(jié)能燈具；在電梯前室和消防樓梯等通道，采用感應(yīng)開關(guān)控制。高層樓宇機(jī)電設(shè)備管理2、在人流量少的地方，杜絕有“長(zhǎng)明燈〞現(xiàn)象，盡可能防止不必要浪費(fèi)〔物業(yè)的本錢控制，就是從點(diǎn)點(diǎn)滴滴的節(jié)約中做起〕。對(duì)于綠化帶的景觀燈和小區(qū)四周的路燈，在保證適中亮度的前提下控制照明燈數(shù)，定時(shí)器的時(shí)間都是隨季節(jié)變化而進(jìn)行調(diào)整。3、加強(qiáng)宣傳教育，讓所有的管理人員都有節(jié)能意識(shí)，杜絕浪費(fèi)。高層樓宇機(jī)電設(shè)備管理〔2〕機(jī)電設(shè)備節(jié)能以能耗較大的中央空調(diào)為例，對(duì)于商場(chǎng)使用的中央空調(diào)，可通過(guò)改變控制冷卻水、冷凍水的水泵運(yùn)行臺(tái)數(shù)和主機(jī)運(yùn)行臺(tái)數(shù)來(lái)到達(dá)節(jié)電的效果，通常在剛開機(jī)時(shí)，為了把室內(nèi)溫度快速降低到設(shè)定值，最理想的節(jié)能措施是空調(diào)主機(jī)全負(fù)荷運(yùn)行，待商場(chǎng)室內(nèi)溫度到達(dá)預(yù)定值后〔主機(jī)冷凍出水溫度到達(dá)設(shè)定值〕，再根據(jù)負(fù)荷量調(diào)節(jié)運(yùn)行主機(jī)和水泵的臺(tái)數(shù)，必免大馬拉小車的現(xiàn)象。高層樓宇機(jī)電設(shè)備管理〔3〕節(jié)水方面的措施：在節(jié)水方面，首先杜絕的是水跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，一般要求小修不過(guò)夜。如每半年一次的水池〔水箱〕清洗，首先是清洗前進(jìn)行水池的水位控制，防止過(guò)多的浪費(fèi)，其次是做好廢水利用，沖洗化糞池、清洗地下車庫(kù)、做消防演習(xí)?！?〕 本錢控制〔包括維修材料的控制〕每一處共用部位的用水、用電都有計(jì)量，包括走道照明、車庫(kù)照明、設(shè)備用電、辦公室用電、保安宿舍水電、清潔用水、綠化用水等，每月都進(jìn)行耗能統(tǒng)計(jì)〔做到心中有譜〕，通過(guò)以往年的耗用量進(jìn)行比照，分析超量原因，控制本錢。維修材料控制方面，提倡修舊利廢，合理更新。高層樓宇機(jī)電設(shè)備管理高層樓宇機(jī)電設(shè)備管理1、設(shè)備管理目標(biāo)用好、修好、管好、改造好現(xiàn)有設(shè)備，提高設(shè)備的利用率及完好率。A設(shè)備的有效利用率：=T設(shè)備有效工作時(shí)間/〔T+T1無(wú)效工作時(shí)間〕*100%B設(shè)備完好率=S0設(shè)備完好臺(tái)數(shù)/S設(shè)備總臺(tái)數(shù)*100%B設(shè)備完好率=S0設(shè)備完好臺(tái)日數(shù)/方案運(yùn)行臺(tái)日數(shù)*100%計(jì)算設(shè)備完好率不是以物業(yè)的全部設(shè)備計(jì)算，而是以對(duì)大廈有至關(guān)重要的設(shè)備〔如電梯、水泵、發(fā)電機(jī)、消防等〕，物業(yè)公司對(duì)主要設(shè)備管理承諾是完好率達(dá)98%或99%以上，消防設(shè)備完好率100%。高層樓宇機(jī)電設(shè)備管理高層樓宇機(jī)電設(shè)備管理高層樓宇機(jī)電設(shè)備管理2、維護(hù)保養(yǎng)的方式：清潔、緊固、潤(rùn)滑、調(diào)正、外觀外表檢查清潔：就象人每天都要保持干凈，設(shè)備也同樣，愛干凈，需要定期清潔，設(shè)備的清潔，看似簡(jiǎn)單，實(shí)際上是維護(hù)保養(yǎng)工作中很重要的方式?；覊m進(jìn)入設(shè)備內(nèi)，會(huì)加快設(shè)備的磨損，造成設(shè)備潤(rùn)滑不良，電子線路板上灰塵過(guò)多，潮濕天會(huì)引起絕緣老化而燒板。緊固：設(shè)備機(jī)械部件經(jīng)過(guò)每天的啟啟停停及運(yùn)行時(shí)的振動(dòng)，緊固件可能發(fā)生松動(dòng)，零部件移位，先是出現(xiàn)小毛病，這里出現(xiàn)磨擦聲，那里出現(xiàn)碰撞聲。再不管，接著咔拤一聲——停機(jī)，正所謂的“小洞不補(bǔ)，大洞吃苦〞高層樓宇機(jī)電設(shè)備管理高層樓宇機(jī)電設(shè)備管理3、維護(hù)保養(yǎng)工作的實(shí)施：主要分日常維護(hù)保養(yǎng)和定期維護(hù)保養(yǎng)兩類。機(jī)電設(shè)備按三級(jí)保養(yǎng)制〔日常維護(hù)保養(yǎng)、一級(jí)保養(yǎng)、二級(jí)保養(yǎng)〕A、日常維護(hù)